REITs在中国的发展探析.docx
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1、REITs在中国的发展探析摘 要 分析了REITs的特性,并结合我国房地产业的现状,提出在我国发展REITs是必然的,它既有利于房产商,也有利于国家、中小投资者,是一个实现共赢的举措。文章进一步分析了在我国实现REITs的瓶颈以及解决方案。关键词 房地产投资基金 信托业中图分类号 标识码 A在国家对房地产业加强宏观调控下,房地产业急需新的融资途径,REITs成了人们关注的焦点。本文从另一个的视角分析了REITs在我国发展的必要性以及如何将其在我国推广。1 REITs的特性REITs,可译为房地产投资信投基金或房地产投资信托,这种投资实际上是一种证券化的产业投资基金,按照聚池管理,汇集公众投资者
2、资金,由专门投资机构经营管理,通过选择不同地区、不同类型的房地产项目进行投资组合,将投资综合收益按比例分配给投资者。REITs具有以下特点:专家管理。REITs将投资者的资金聚集成一股大的基金,由专家对基金进行管理,通过专业操作,提高资金的盈利能力;可流动性。REITs是证券化的产业基金,持有者可以将受益凭证在市场上进行转让流通。上市的REITs可以在证券交易所自由交易。未上市的REITs的信托凭证一般情况下也可以在柜台市场进行交易流通;收益高。REITs净收益的90以上都必须以分红的形式返还投资者,委托手续费仅占很小一部分,此外有很多税收优惠。在美国,REITs的收益率基本上都达到,比美国国
3、债高出350个基点;分散风险。可以通过对不同地区、不同地产商进行投资,利用组合优势分散风险。美国的REITs可以分为私募REITs、不上市的公募REITs、上市流通的公募REITs,其中2/3以上的REITs上市流通。上市REITs的操作流程募资专业管理机构进行管理选择优质商业物业购买投资者分红证券交易所上市。从REITs的操作流程,我们可以看到这一过程涉及到中小投资者、机构投资者、专业管理机构、优质商业物业、证券交易所。中小投资者和机构投资者是市场的资金供给者,专业管理机构是融通资金的中介机构,优质的房地产商是资金的需求者,规范的证券交易所等交易市场是REITs的流通渠道。2 在我国发展RE
4、ITs的必要性规范的REITs运作可以使中小投资者、机构投资者、房地产商、国家实现共赢。和我国现在的信托产品相比,REITs有很多优越的地方:对于房地产商而言,REITs可以为房地产商提供更广阔的筹资空间。REITs有公募和私募两种筹资方式,公募REITs在投资人数上要求不少于100人,国内的信托业只允许私募,信托产品合同份数不能超过200份,而且严禁保险公司、银行、证券投资基金、养老基金等投资信托产品,这些机构投资者掌握着大量的资金却被拒之门外,这限制了房地产商的筹资途径和筹资数量;对于中小投资者,REITs有利于中小投资者分享房地产利润。REITs可以进行公募,公募投资者不少于100人,私
5、募投资者在100人以上就可以享有税收优惠,5个及以下的个体不能拥有超过50%的股份,鼓励REITs投资者分散化,避免股份过于集中造成的中小投资者不能分享房地产保值、增值带来的收益。我国目前的信托产品不能公募,在发行时要求最低购买金额不能少于5万元,有些产品门槛要求更高,这将众多的中小投资者拒之门外,他们没有途径也没有能力进入这一块需要巨额资金、有丰厚回报的投资领域;对于机构投资者,REITs是一个具有高额收益、风险较小的投资工具。图1是美国REITs与S&P5OO的收益率比较。由附图可见,美国REITs的收益率远远高于S&P500的收益率。此外,由于投资者的收益主要源自REITs所持有房地产的
6、定期租金、抵押贷款利息等稳定的收入,因此REITs的现金流较为稳定,波动性小。系数是衡量投资工具的波动性与某一标准指数的波动性的相对值。19722000年中美国REITs的系数平均为,这表明REITs的波动性只有S&P500的。而且,REITs与股票市场相关度也很低,“19912002年,美国REITs和S&P500指数相关性只有。”在我国股市持续低迷的情况下,REITs为广大投资者提供了一个优越的投资工具。对于国家,REITs可以促使房地产投机者向投资者转变,使房地产业能够健康的发展。其一,REITs不仅是提供开发商资金,还要直接参与具体的项目的管理,由有经验的专业房地产管理人员对开发的项目
7、进行监管、对经营管理提出意见,提高项目的质量。其二,REITs的收入,主要通过拥有成熟物业,以收取租金作为主要收入来源;另外有较小部分用于房地产的抵押贷款以利息作为主要的收入来源,相对稳定。这是一种长期、稳定、高收益的投资方式。其三,REITs在很长的期限里,每年都必须将大部分收益进行分配,可以促使短线的投机向长线的投资转变。在我国,房地产业正处在发展阶段,由于房地产业的巨额利润,吸引了一些投机者通过短线操作,倒卖房地产赚取差价,这些非真实的需求会畸形地拉高房地产的价格转变成房地产的泡沫,不利于我国房地产业的健康发展,也会给我国的稳定带来不利的影响。我国目前的信托产品较短,一般期限为13年,而
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