房地产开发企业会计实务培训资料.docx

房地产开发企业管帐实务

一、认识房地产及房地产开发企业
　　（一）房地产
　　房地产又称不动产，是房产与地产的总称。其中，房产是指种种衡宇财产，包罗民用住宅、产业厂房、商业店肆以及文化、教诲、卫生、体育、餐饮、娱乐、办公用房等；地产是指土地财产，包罗土地和地下种种底子设施，如供水、供电、供气、供热、排水、排污、通讯等地下管线以及地面门路等。
　　由于房地产是土地和衡宇及其权属的总称，对付土地和衡宇可以按以下要领分类：
　　（1）凭据《都会用地分类与筹划建立用地尺度的规定》，都会用地可以分为9类：①居住用地；②公用设施用地（含商业用地）；③产业用地；④仓储用地；⑤对外交通用地；⑥门路广场用地；⑦市政公用设施用地；⑧绿化用地；⑨特殊用地。
　　（2）凭据衡宇的使用功效可以分为6类：①居住用途的衡宇；②产业用途的衡宇；③商业用途的衡宇；④文体娱乐设施；⑤政府和公用设施；⑥多功效修建（综合楼宇，又叫都会综合体）。
　　（二）房地产开发企业
　　1.房地产开发企业的观点
　　房地产开发企业的前身称为都会建立综合开发企业，是指具有法人资格，以营利为目的，实行自主经营、独立核算、自负盈亏，主要从事房地产开发和经营运动的经济组织。它从购买土地使用权开始，经过项目筹谋、筹划设计、施工建立等历程，建成房地产商品并对外出售或出租。
　　2.房地产开发企业的经营范畴
　　房地产开发企业的经营范畴主要包罗以下几方面：
　　（1）土地开发和经营。
　　（2）衡宇开发和经营。已开发完工的衡宇，按其用途差别可以分为商品房、投资房、周转房和代建房等。其中，商品房是指为销售而开发建立的种种衡宇；投资房是指用于出租经营的种种衡宇；周转房是指用于安顿动迁居民周转使用的衡宇；代建房是指担当地方政府和其他单位的委托而开发建立的种种衡宇。
　　（3）都会底子设施和大众配套设施的开发。
　　（4）代建工程的开发，是指房地产开发企业担当本地人民政府或其他单位的委托，代为开发建立的种种工程，包罗土地开发工程、衡宇修建工程、门路修筑工程，供水、供电、供气、供热管道敷设工程，园林绿化工程、旅游风物工程，以及其他市政公用设施等工程。
　　别的，许多房地产开发企业具备自行施工的能力，从事修建安装施工运动，并遍及开展产业、商业、旅游、饮食办事业以及商品房售后办事等多种经营业务。
　　3.房地产开发企业的经营特点
　　房地产开发企业的开发经营运动主要具有如下特点：
　　（1）业务内容的庞大性；
　　（2）协作干系的遍及性；
　　（3）生意业务方法的多样性；
　　（4）结算干系的庞大性；
　　（5）开发市场的区域性；
　　（6）政策法例的制约性；
　　（7）投资金额的大量性和开发建立的恒久性；
　　（8）开发经营的高风险性。

　　二、房地产项目的运作流程
　　房地产开发企业将资金投资于具体的房地产项目，包罗立项、筹划、土地出让或转让、建立、销售或自营等一系列的经济行为，其运作流程主要包罗以下几个阶段：
　　（一）前期准备阶段
　　前期的准备事情主要包罗房地产项目的立项筹划审批、设计施工、市场筹划、土地出让或转让等。前期准备阶段是项目运作的首要环节，也是决定项目成败的要害因素。前期准备阶段的特点如下：
　　（1）开发的前提是取得土地，目前主要实行招、拍、挂方法，向政府缴纳土地出让金并取得国有土地使用权证。
　　（2）房地产开发企业的开发产物在建立前须经政府审批。一般企业在生产产物或提供办事之前无须报政府审批，具有充实的自主权，而房地产开发企业在开工前，要通过政府的立项审批和筹划审批。
　　（3）用地审批要对企业产物的范围、种类进行审批，取得用地筹划许可证、建立工程筹划许可证及施工许可证。
　　（二）建立施工阶段
　　在该阶段，房地产开发企业要凭据已经确定的筹划和设计方案，通过自建、委托代建、发包等方法完成开发产物的建立历程，并使其到达验收尺度。该阶段是房地产项目运作的中心环节。建立施工阶段的特点如下：
　　（1）开发历程中受到政府相关部分的控制。在建立历程中受到环保、卫生、城管、建委、土地治理等行政部分的监控。
　　（2）开发产物只有通过政府的验收才可交付购买者。经过消防审批、卫生审批、工程验收、竣工存案等环节后，开发产物才可上市生意业务。
　　（3）市政部分的产物和办事是开发产物的重要组成部分。水、电、热、燃气、通信等配套设施必须到达使用条件，房地产开发企业的开发产物才气交付使用。
　　（4）对产物的设计要委托专业的筹划设计和修建设计机构来完成。
　　（5）建立周期长，投资大。房地产项目的建立周期一般都很长，整个历程往往几年才气全部完成。
　　（三）销售或自持阶段
　　对付销售物业模式，是指房地产开发企业通过出售房地产，回笼资金、实现利润；而对付自持物业模式，是指房地产开发企业通过招商、招租、开办企业等方法，取得租金或经营收入。
　　1.销售阶段的特点
　　（1）销售分为预售和现房销售两个阶段。预售即通常所说的期房销售，是指开发商在建立工程竣工之前进行销售。现房销售即开发商在开发产物完工后进行销售。由于预售可以提前接纳资金，目前开发商大多接纳此种销售方法。
　　（2）商品房预售实行许可证制度。开发商进行商品房预售，应当向政府房产治理部分治理预售登记。取得“商品房预售许可证”。
　　（3）产物交付应以开发产物通过政府审批，即取得政府的竣工验收后才得以实现。另外，开发商还要落实物业治理公司及物业治理方案。
　　2.自持阶段的特点
　　一般情况下，房地产开发企业恒久持有的物业仅包罗经营性物业，而不包罗住宅物业。
　　所谓经营性物业，就是指经营性、收益性衡宇，如写字楼、商场、购物中心、购物广场以及产业厂房和堆栈等。相对付作为最终消费品的住宅而言，经营性物业具有恒久收益的特点。房地产开发企业持有物业的特点如下：
　　（1）为了规避经营性物业支解销售带来的经营风险，一般情况下，房地产开发企业持有的经营性物业范围较大。
　　（2）房地产开发企业对持有的经营性物业，存在两种经营方法，一是对外出租，取得租金收入；二是进行自营，取得自营收入。
　　（3）持有物业一般具有增值的特性。房地产开发企业一般是恒久持有经营性物业，而不是短期持有。持有物业在开发建立完成时，因不具备商业气氛，一般代价较低，但经过较长的培育期后，持有物业将产生很大幅度的增值。
　　（4）持有物业可以产生并为房地产开发企业提供富足的现金流。

　　三、房地产开发企业管帐核算
　　（一）房地产开发项目投资用度估算
　　由于房地产开发项目的投资历程就是房地产商品的生产历程，因而其投资估算与本钱用度估算不可截然离开，应合二为一。房地产开发项目投资与本钱用度估算的范畴包罗土地购买本钱、土地开发本钱、修建安装工程造价、治理用度、销售用度、财务用度及开发期间的税费等全部投资。
　　对付一般房地产开发项目而言，投资及本钱用度由开发本钱和开发用度两大部分组成。
　　1.开发本钱
　　（1）土地使用权出让金。
　　（2）土地征用及拆迁安顿赔偿费。
　　①土地征用费。国度建立征用农村土地产生的用度主要有土地赔偿费、劳动力安顿补贴费、水利设施维修分摊、青苗赔偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地治理费等。农村土地征用费的估算可参照国度和地方有关规定进行。
　　②拆迁安顿赔偿费。在城镇地域，国度和地方政府可以依据法定步伐，将国有储备土地或已由企、事业单位或小我私家使用的土地出让给房地产开发项目或其他建立项目使用。因出让土地使原用地单位或小我私家造成经济损失，新用地单位应按规定赐与赔偿。它包罗两部分用度，即拆迁安顿费和拆迁赔偿费。
　　（3）前期工程费，是指房地产开发企业在开发项目前期准备阶段所产生的各项用度，包罗筹划、设计、项目可行性研究、水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”（即通水、通电、通路宁静整建立园地）等支出。
　　（4）建安工程费，是指直接用于修建安装工程的总本钱用度，主要包罗修建工程费（修建、特殊装修工程费）、设备及安装工程费（给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装）以及室内装修工程费等。在可行性研究阶段，建安工程费可接纳单位估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法以及类似工程经验估算法等估算。
　　（5）底子设施费，又称红线内工程费，包罗供水、供电、供气、门路、绿化、排污、排洪、电信、环卫等工程用度，通常接纳单位指标估算法来盘算。
　　（6）大众配套设施费。它主要包罗不能有偿转让的开发小区内大众配套设施产生的各项用度，包罗居委会、派出所、幼儿园、锅炉房、水塔、自行车棚、消防、大众茅厕等设施的支出。其估算可参照建安工程费的估算要领。
　　（7）不可预见费。它包罗根本预备费和涨价预备费。依据项目的庞大水平和前述各项用度估算的准确水平，以上述（1）～（6）项之和为基数，按3%～5%盘算。
　　（8）开发期间税费。开发项目投资估算应考虑项目在开发历程中所包袱的种种税金和地方政府或有关部分征收的用度。在一些大中都会，这部分用度在开发建立项目投资组成中占较大比重。应凭据本地有关法例尺度估算。
　　2.开发用度
　　开发用度是指与房地产开发项目有关的治理用度、销售用度和财务用度。
　　（1）治理用度。可以项目开发本钱组成中前（1）～（6）项之和为基数，按3%左右盘算。
　　（2）销售用度。它指开发建立项目在销售产物历程中产生的各项用度以及专设销售机构或委托销售署理的各项用度。主要包罗以下3项：
　　①告白宣传费。约为销售收入的2%～3%；
　　②销售署理费。约为销售收入的1.5%～2%；
　　③其他销售用度。约为销售收入的0.5%～1%。
　　以上各项销售用度合计约占销售收入的4%～6%。
　　（3）财务用度。它指为筹集资金而产生的各项用度，主要为借款利息和其他财务用度（如汇兑损失等）。
　　为了便于对房地产建立项目各项支出进行阐发和比力，常把估算结果以汇总表的形式列出。
　　（二）房地产开发企业管帐核算的特点
　　（三）房地产开发企业管帐科目设置
　　2006年，财务部宣布了《企业管帐准则（2006）》，2007年1月1日起首先在上市公司范畴内执行，勉励其他企业执行。到2010年，除小企业外，根本上所有大中型企业已全面执行新企业管帐准则。凭据财务部的摆设，2011年底全面废止行业管帐制度、企业管帐制度等原有规定，实现在全社会范畴内统一管帐尺度和指标口径。因此，原执行《房地产开发企业管帐制度》和《企业管帐制度》的非上市房地产开发企业，将逐步过渡到执行新的企业管帐准则。本书顺应趋势，在背面的内容中将以《企业管帐准则（2006）》及其应用指南、解说为依据进行介绍。
　　凭据《企业管帐准则——应用指南（2006）》的规定，结合房地产开发企业的实际情况，房地产开发企业常用的管帐科目如表1所示。
　　表1 房地产开发企业常用管帐科目表 　　
顺序号
管帐科目名称
顺序号
管帐科目名称

一、资产类
44
应付票据
1
库存现金
45
应付账款
2
银行存款
46
预收账款
3
其他钱币资金
47
应付职工薪酬
4
生意业务性金融资产
48
应交税费
5
应收票据
49
应付利息
6
应收账款
50
应付股利
7
预付账款
51
其他应付款
8
应收股利
52
递延收益
9
应收利息
53
恒久借款
10
其他应收款
54
应付债券
11
坏账准备
55
恒久应付款
12
质料采购
56
未确认融资用度
13
在途物资
57
专项应付款
14
原质料
58
预计欠债
15
库存设备
59
递延所得税欠债
16
质料本钱差别

三、所有者权益类
17
开发产物
60
实收资本
18
委托加工物资
61
资本公积
19
周转质料
62
盈余公积
20
存货跌价准备
63
本年利润
21
持有至到期投资
64
利润分派
22
持有至到期投资减值准备
65
库存股
23
可供出售金融资产

四、本钱类
24
恒久股权投资
66
开发本钱
25
恒久股权投资减值准备　
67
开发间接用度
26
投资性房地产
68
劳务本钱
27
恒久应收款
69
研发支出
28
未实现融资收益

五、损益类
29
牢固资产
70
主营业务收入
30
累计折旧
71
其他业务收入
31
牢固资产减值准备
72
公允代价变动损益
32
在建工程
73
投资收益
33
工程物资
74
营业外收入
34
牢固资产清理
75
主营业务本钱
35
无形资产
76
其他业务本钱
36
累计摊销
77
营业税金及附加
37
无形资产减值准备
78
销售用度
38
商誉
79
治理用度
39
恒久待摊用度
80
财务用度
40
递延所得税资产
81
资产减值损失
41
待处理惩罚财产损溢
82
营业外支出

二、欠债类
83
所得税用度
42
短期借款
84
以前年度损益调解
43
生意业务性金融欠债

　　注：房地产开发企业在不违反管帐准则确认、计量和陈诉规定的前提下，可以凭据本企业的实际情况自行增设、分拆、归并管帐科目。企业不存在的生意业务大概事项，可不设置相关管帐科目。
　　（四）房地产开发企业管帐账簿设置
　　衡宇开发本钱明细账
　　开发项目名称：
年
凭证
摘要
借方
贷方
余额
借方明细项目
月
日
字
号
土地征用及拆迁赔偿费
前期工程费
底子设施费
建安工程费
大众配套设施费
开发间接费

　　四、房地产开发企业本钱核算及纳税
　　（一）房地产开发企业的本钱核算
　　前已述及，房地产投资项目具有资金投入大、建立周期长、投资风险高等特点，同时，本钱核算环节也比力多且庞大，这就更需要精打细算，规避风险，力求以最少的本钱泯灭获取最大的经济利益。鉴于房地产开发企业的本钱核算事情是一项庞大的管帐核算事情，为便于读者学习，本书将在第七章中分五个部分进行详细介绍：土地开发本钱核算；衡宇开发本钱核算；大众配套设施开发本钱核算；代建工程开发本钱核算；开发间接用度核算。
　　（二）房地产开发企业纳税
　　房地产开发企业涉及的税种较多，主要有契税、房产税、城镇土地使用税、营业税、都会维护建立税、教诲费附加、土地增值税、耕地占用税、印花税、小我私家所得税、企业所得税等。鉴于房地产开发企业在开发经营各阶段所纳税种及税率等有所变革，本书将在第十章凭据房地产开发经营的差别阶段分别进行详细介绍。

第一章
第一节　房地产开发企业的设立

　　一、房地产开发企业设立的条件
　　（一）《公司法》的具体规定
　　房地产开发企业的主要形式为有限责任公司和股份有限公司，凭据《公司法》规定，这两种形式的公司的设立条件有一定的区别。
　　1.有限责任公司的设立条件
　　有限责任公司由50个以下股东出资设立，应当具备下列条件：
　　（1）股东切正当定人数；
　　（2）股东出资到达法定资本最低限额；
　　（3）股东配合制定公司章程；
　　（4）有公司名称，创建切合有限责任公司要求的组织机构；
　　（5）有公司住所。
　　有限责任公司的注册资本为在公司登记构造登记的全体股东认缴的出资额。注册资本的最低限额为人民币3万元，公司全体股东的首次出资额不得低于注册资本的20%，也不得低于法定的注册资本最低限额，其余部分由股东自公司创建之日起2年内缴足；其中，投资公司可以在5年内缴足。全体股东的钱币出资金额不得低于有限责任公司注册资本的30%。
　　2.股份有限公司的设立条件
　　股份有限公司应当有2人以上200人以下为提倡人，其中须有半数以上的提倡人在中国境内有住所，还应当具备下列条件：
　　（1）提倡人切正当定人数；
　　（2）提倡人认购和募集的股本到达法定资本最低限额；
　　（3）股份刊行、筹办事项切合执法规定；
　　（4）提倡人制订公司章程，接纳募集方法设立的经创建大会通过；
　　（5）有公司名称，创建切合股份有限公司要求的组织机构；
　　（6）有公司住所。
　　股份有限公司的注册资本为在公司登记构造登记的实收股本总额。注册资本的最低限额为人民币500万元。以募集设立方法设立股份有限公司的，提倡人认购的股份不得少于公司股份总数的35%。以提倡设立方法设立股份有限公司的，提倡人认购公司应刊行的全部股份。
　　股份有限公司接纳提倡设立方法设立的，公司全体提倡人的首次出资额不得低于注册资本的20%，其余部分由提倡人自公司创建之日起2年内缴足；其中，投资公司可以在5年内缴足。在缴足前，不得向他人募集股份。
　　（二）《都会房地产治理法》的具体规定
　　设立房地产开发企业，应当具备下列条件：
　　（1）有自己的名称和组织机构；
　　（2）有牢固的经营场合；
　　（3）有切合国务院规定的注册资本；
　　（4）有足够的专业技能人员；
　　（5）执法、行政法例规定的其他条件。
　　（三）《都会房地产开发经营治理条例》的具体规定
　　设立房地产开发企业，除应当切合有关执法、行政法例规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：
　　（1）有100万元以上的注册资本；
　　（2）有4名以上持有资格证书的房地产专业、修建工程专业的专职技能人员，2名以上持有资格证书的专职管帐人员。
　　省、自治区、直辖市人民政府可以凭据本地方的实际情况，对设立房地产开发企业的注册资本和专业技能人员的条件做出高于上述（1）和（2）项的规定。
　　外商投资设立房地产开发企业的，除应当切合上述条件外，还应当依照外商投资企业执法、行政法例的规定，治理有关审批手续。
　　设立房地产开发企业，应当向县级以上人民政府工商行政治理部分申请登记。房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件到登记构造所在地的房地产开发主管部分存案：
　　（1）营业执照复印件；
　　（2）企业章程；
　　（3）验资证明；
　　（4）企业法定代表人的身份证明；
　　（5）专业技能人员的资格证书和聘用条约。
　　（四）外商投资房地产企业
　　外商投资房地产，是指外国投资者（以下简称“外商”）通过新设、并购、再投资等方法投资房地产领域，从事房地产开发经营运动。外商投资房地产企业，是指从事普通住宅、公寓、别墅等种种住宅、宾馆（饭馆）、度假村、写字楼、会展中心、商业设施、主题公园等建立经营，或以上述项目建立为目的的土地开发或成片开发项目的外商投资企业。
　　1.外商投资房地产的财产政策
　　国度发改委和商务部2007年10月31日联合颁布了《外商投资财产指导目录（2007年修订）》，对外商投资房地财产限制范畴有所扩大：
　　（1）外商投资“普通住宅的开发建立”从勉励目录中消失；
　　（2）限制外商投资的领域：①土地成片开发（限于合资、互助）；②高等宾馆、别墅、高等写字楼和国际会展中心的建立、经营；③房地产二级市场生意业务及房地产中介或经纪公司。
　　（3）“大型主题公园的建立、经营”不再归于限制目录。
　　2.房地产市场外资准入要求
　　外商投资房地产市场应切合下列要求：
　　（1）境外机构和小我私家（以下简称境外投资者）在境内投资购买非自用房地产的，应凭据外商投资的执法、法例及相关规定，申请设立外商投资企业。经审批部分批准并治理有存眷册登记后，在批准的经营范畴内从事相关建立经营运动。
　　（2）外商投资设立房地产企业，投资总额在1 000万美元（含1 000万美元）以上的，其注册资本应不低于投资总额的30%；投资总额在300万美元至1 000万美元的，其注册资本应不低于投资总额的50%；投资总额在300万美元以下（含300万美元）的，其注册资本应不低于投资总额的70%。
　　（3）设立外商投资房地产企业，由商务主管部分和工商行政治理构造依法批准设立和治理注册登记手续，发表一年期《外商投资企业批准证书》和《营业执照》。企业付清土地使用权出让金后，凭上述证照到土地治理部分申办《国有土地使用证》，凭据《国有土地使用证》到商务主管部分换发正式的《外商投资企业批准证书》，再到工商行政治理构造换发与《外商投资企业批准证书》经营期限一致的《营业执照》，到税务构造治理税务登记。
　　（4）外商投资房地产企业的股权和项目转让，以及境外投资者并购境内房地产企业，由商务主管等部分严格凭据有关执法法例和政策规定进行审批。
　　（5）境外投资者通过股权转让及其他方法并购境内房地产企业，须妥善安顿职工，处理惩罚银行债务，并自外商投资企业营业执照发表之日起3个月内以自有资金一次性支付全部转让金。境外投资者收购外商投资房地产企业中方股权的，须妥善安顿职工，处理惩罚银行债务，并在股权转让协议生效之日起3个月内以自有资金一次性支付全部转让对价。对有不良记载的境外投资者，不允许其在境内进行上述运动。

　　二、房地产开发企业的资质审定
　　凭据《房地产开发企业资质治理规定》的规定，房地产开发企业应当凭据本规定申请审定企业资质品级。未取得房地产开发资质品级证书的企业，不得从事房地产开发经营业务。
　　（一）资质品级的条件
　　房地产开发企业凭据企业条件分为一、二、三、四，四个资质品级。各资质品级企业的条件如下：
　　1.一级资质
　　（1）注册资本不低于5 000万元；
　　（2）从事房地产开发经营5年以上；
　　（3）近3年衡宇修建面积聚计竣工30万平方米以上，大概累计完成与此相当的房地产开发投资额；
　　（4）连续5年修建工程质量及格率达100%；
　　（5）上一年衡宇修建施工面积15万平方米以上，大概完成与此相当的房地产开发投资额；
　　（6）有职称的修建、结构、财务、房地产及有关经济类的专业治理人员不少于40人，其中具有中级以上职称的治理人员不少于20人，持有资格证书的专职管帐人员不少于4人；
　　（7）工程技能、财务、统计等业务卖力人具有相应专业中级以上职称；
　　（8）具有完善的质量包管体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量包管书》和《住宅使用说明书》制度；
　　（9）未产生过重大工程质量事故。
　　2.二级资质
　　（1）注册资本不低于2 000万元；
　　（2）从事房地产开发经营3年以上；
　　（3）近3年衡宇修建面积聚计竣工15万平方米以上，大概累计完成与此相当的房地产开发投资额；
　　（4）连续3年修建工程质量及格率达100%；
　　（5）上一年衡宇修建施工面积10万平方米以上，大概完成与此相当的房地产开发投资额；
　　（6）有职称的修建、结构、财务、房地产及有关经济类的专业治理人员不少于20人，其中具有中级以上职称的治理人员不少于10人，持有资格证书的专职管帐人员不少于3人；
　　（7）工程技能、财务、统计等业务卖力人具有相应专业中级以上职称；
　　（8）具有完善的质量包管体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量包管书》和《住宅使用说明书》制度；
　　（9）未产生过重大工程质量事故。
　　3.三级资质
　　（1）注册资本不低于800万元；
　　（2）从事房地产开发经营2年以上；
　　（3）衡宇修建面积聚计竣工5万平方米以上，大概累计完成与此相当的房地产开发投资额；
　　（4）连续2年修建工程质量及格率达100%；
　　（5）有职称的修建、结构、财务、房地产及有关经济类的专业治理人员不少于10人，其中具有中级以上职称的治理人员不少于5人，持有资格证书的专职管帐人员不少于2人；
　　（6）工程技能、财务等业务卖力人具有相应专业中级以上职称，统计等其他业务卖力人具有相应专业低级以上职称；
　　（7）具有完善的质量包管体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量包管书》和《住宅使用说明书》制度；
　　（8）未产生过重大工程质量事故。
　　4.四级资质
　　（1）注册资本不低于100万元；
　　（2）从事房地产开发经营1年以上；
　　（3）已竣工的修建工程质量及格率达100%；
　　（4）有职称的修建、结构、财务、房地产及有关经济类的专业治理人员不少于5人，持有资格证书的专职管帐人员不少于2人；
　　（5）工程技能卖力人具有相应专业中级以上职称，财务卖力人具有相应专业低级以上职称，配有专业统计人员；
　　（6）商品住宅销售中实行了《住宅质量包管书》和《住宅使用说明书》制度；
　　（7）未产生过重大工程质量事故。
　　（二）暂定资质证书
　　新设立的房地产开发企业向房地产开发主管部分存案后，房地产开发主管部分应当在收到存案申请后30日内向切合条件的企业核发《暂定资质证书》。《暂定资质证书》有效期为1年。房地产开发主管部分可以视企业经营情况延长《暂定资质证书》有效期，但延恒久限不得凌驾2年。自领取《暂定资质证书》之日起1年内无开发项目的，《暂定资质证书》有效期不得延长。
　　（三）审定资质品级
　　房地产开发企业应当在《暂定资质证书》有效期满前1个月内向房地产开发主管部分申请审定资质品级。房地产开发主管部分应当凭据其开发经营业绩审定相应的资质品级。申请审定资质品级的房地产开发企业，应当提交下列证明文件：
　　（1）企业资质品级申报表；
　　（2）房地产开发企业资质证书（正、副本）；
　　（3）企业资产欠债表和验资陈诉；
　　（4）企业法定代表人和经济、技能、财务卖力人的职称证件；
　　（5）已开发经营项目的有关证明质料；
　　（6）房地产开发项目手册及《住宅质量包管书》、《住宅使用说明书》执行情况陈诉；
　　（7）其他有关文件、证明。
　　（四）资质品级的审批
　　房地产开发企业资质品级实行分级审批：一级资质由省、自治区、直辖市人民政府建立行政主管部分初审，报国务院建立行政主管部分审批；二级资质及二级资质以下企业的审批措施由省、自治区、直辖市人民政府建立行政主管部分制定。经资质审查及格的企业，由资质审批部分发给相应品级的资质证书。
　　（五）差别资质品级的业务范畴
　　一级资质的房地产开发企业包袱房地产项目的建立范围不受限制，可以在全国范畴承揽房地产开发项目。
　　二级资质及二级资质以下的房地产开发企业可以包袱修建面积25万平方米以下的开发建立项目，包袱业务的具体范畴由省、自治区、直辖市人民政府建立行政主管部分确定。
　　各资质品级企业应当在规定的业务范畴内从事房地产开发经营业务，不得越级包袱当务。

　　三、房地产开发企业的出资方法
　　凭据《公司法》规定，股东大概提倡人必须以自己的名义，可以用钱币出资，也可以用实物、知识产权、土地使用权等可以用钱币估价并可以依法转让的非钱币财产作价出资。但是，执法、行政法例规定不得作为出资的财产除外。对作为出资的非钱币财产应当评估作价，核实财产，不得高估大概低估作价。
　　股东大概提倡人不得以劳务、信用、自然人姓名、商誉、特许经营权大概设定包管的财产等作价出资。
　　股东大概提倡人以钱币、实物、知识产权、土地使用权以外的其他财产出资的，应当切合国度工商行政治理总局会同国务院有关部分制定的有关规定。如股东或提倡人以其持有的在中国境内设立的有限责任公司大概股份有限公司（以下统称股权公司）的股权作为出资，应当切合《股权出资登记治理措施》（国度工商行政治理总局令第39号）的规定。
　　股东大概提倡人应当定期足额缴纳公司章程中规定的各自所认缴的出资额大概所认购的股份。以钱币出资的，应当将钱币出资足额存入公司在银行开设的账户；以非钱币财产出资的，应当依法治理其财产权的转移手续。
　　公司设立登记时，股东大概提倡人的首次出资是非钱币财产的，应当提交已治理财产权转移手续的证明文件。
　　公司创建后，股东大概提倡人凭据公司章程规定的出资时间缴纳出资，属于非钱币财产的，应当在依法治理财产权转移手续后，申请治理公司实收资本的变动登记。

第二节　担当投资与开办费的核算

　　一、实收资本的核算
　　企业担当投资者投入的资本时，应借记“银行存款”、“原质料”、“牢固资产”、“无形资产”、“恒久股权投资”等科目，按其在注册资本中所占的份额，贷记“实收资本”科目，按其差额，贷记“资本公积——资本溢价”科目。
　　【例1-1】某房地产开发企业是由甲、乙、丙三家公司配合投资设立的有限责任公司，注册资本为5 000万元，甲、乙、丙三家公司的持股比例分别为55%、30%和15%。凭据投资协议规定，甲、乙、丙三家公司投入的资天职别为2 750万元、1 500万元和750万元。企业如期收到各投资者投入的资本，并存入开户银行。管帐分录为：
　　借：银行存款 　　 　　　50 000 000
　　　　贷：实收资本——甲公司 　27 500 000
　　　　　　　　　　——乙公司 　15 000 000
　　　　　　　　　　——丙公司 　 7 500 000
　　【例1-2】某房地产开发企业收到A公司作为资本投入的专利权一项，双方协议约订代价为300 000元，协议约订代价与公允代价相符。管帐分录为：
　　借：无形资产——专利权 　300 000
　　　　贷：实收资本——A公司 　　300 000
　　【例1-3】甲、乙两公司配合出资设立丙房地产有限公司，丙公司注册资本为1 000万元。甲、乙持股比例分为为80%和20%。甲以钱币资金800万元出资，乙以A设备出资，该设备其账面原价为270万元，累计已提折旧为40万元，投资条约约定的代价为220万元，投资条约约定的代价与公允代价相符。管帐分录为：
　　收到甲公司投资时：
　　借：银行存款 　　 8 000 000
　　　　贷：实收资本——甲公司 　 8 000 000
　　收到乙公司投入的A设备时：
　　借：牢固资产——A设备 2 200 000
　　　　贷：实收资本——乙公司 　 2 000 000
　　 　　　 资本公积——资本溢价 　 200 000
　　【例1-4】20×1年6月12日，A房地产公司与B投资公司告竣互助开发协议，A公司以其拥有的某地块的土地使用权作为投资，B公司以现金1亿元作为投资，配合创建C房地产开发公司，对该地块进行开发。该地块经双方确认的代价为2亿元，C公司的注册资本为3亿元，凭据互助开发协议规定，A公司和B公司分别占公司股权的60%和40%。C公司收到B公司投入的资本1亿元，该款项全部存入公司的开户银行。该地块所有权已变动为C公司。C公司凭据有关原始凭证，体例管帐分录为：
　　借：银行存款 　　　　　　　 100 000 000
　　　　无形资产 　　　　　　　 200 000 000
　　　　贷：实收资本——A公司 　　　180 000 000
　　　　　　　　　　——B公司 　　　120 000 000
　　【例1-5】某房地产开发企业的注册资本为1亿元，甲、乙、丙、丁投资者各缴付资本金2 500万元，经营两年以后，该企业共提取了盈余公积金1 000万元，这时有新投资者有意参加该企业配合开发经营，并体现愿意出资3 000万元而仅取得该企业20%的权益，则在管帐上，应将新投资者投入的2 500万元作为资本金记入“实收资本”科目，出资额超出其资本金的500（3 000－2 500）万元记入“资本公积——资本溢价”科目，管帐分录为：
　　借：银行存款 30 000 000
　　　　贷：实收资本 　　　　　　 25 000 000
　　 　　　 资本公积——资本溢价　 5 000 000
　　【例1-6】某房地产开发企业凭据企业章程规定，将资本公积500万元、盈余公积100万元转增资本，已按法定步伐办好增资手续。管帐分录为：
　　借：资本公积　　　　　　5 000 000
　　　　盈余公积　　　　　　1 000 000
　　　　贷：实收资本　　　　　　6 000 000
　　需要注意的是，由于资本公积和盈余公积均属于所有者权益，用其转增资本时，如果是独资企业，直接结转即可；如果是有限责任公司或股份有限公司，则应凭据原投资者的出资比例相应增加各投资者的出资额。
　　【例1-7】某房地产开发企业按法定步伐报经批准淘汰注册资本5 000 000元，以银行存款支付。管帐分录为：
　　借：实收资本　　　　　5 000 000
　　　　贷：银行存款　　　　5 000 000

　　二、其他出资方法的核算
　　（一）投资者以股权出资
　　投资者投入的恒久股权投资，应当凭据投资条约或协议约定的代价作为初始投资本钱，但条约或协议约定的代价不公允的除外。
　　【例1-8】甲、乙、丙三家公司配合投资设立丁房地产有限责任公司，注册资本为5 000万元，甲、乙、丙三家公司的持股比例分别为50%、30%和20%。凭据投资协议规定，甲、乙公司以钱币资金出资，丙公司以其持有的A公司的恒久股权投资作价出资，该项恒久股权投资的账面代价为1 200万元，作价1 000万元。协议约订代价与公允代价相符。管帐分录为：
　　借：恒久股权投资——A公司 　10 000 000
　　　　贷：实收资本——丙公司 　　10 000 000
　　（二）投资者以债权出资
　　以债权转为资本方法进行债务重组的，应分以下情况处理惩罚：
　　债务人为股份有限公司时，债务人应将债权人因放弃债权而享有股份的面值总额确认为股本；股份的公允代价总额与股本之间的差额确认为资本公积。
　　债务人为其他企业时，债务人应将债权人因放弃债权而享有的股权份额确认为实收资本；股权的公允代价与实收资本之间的差额确认为资本公积。

　　三、开办费的核算
　　（一）开办费的观点及范畴
　　开办费是指企业在筹建期间实际产生的用度，包罗准备人员的职工薪酬、办公费、培训费、差旅费、印刷费、注册登记费以及不计入牢固资产代价的借款用度等。筹建期间为企业被批准筹建之日起至营业执照上标明的设立日期为止的期间。
　　1.允许计入开办费的支出
　　（1）筹建人员开支的用度。
　　①筹建人员的职工薪酬：具体包罗准备人员的人为薪金、福利费、以及应交纳的种种社会保险费、住房公积金等。
　　②差旅费：包罗市内交通费和外埠差旅费。
　　③董事会费和联合委员会费。
　　（2）企业登记、公证的用度：主要包罗企业的工商登记费、验资费、评估费、税务登记费、公证费等。
　　（3）筹措资本的用度：主要是指筹资支付的手续费以及不计入牢固资产和无形资产的汇兑损益和利息等。
　　（4）人员培训费：主要有以下二种情况：
　　①引进设备和技能需要消化吸收，选派一些职工在筹建期间外出进修学习的用度；
　　②聘请专家进行技能指导和培训的劳务费及相关用度。
　　（5）企业资产的摊销、报废和毁损。
　　（6）其他用度：
　　①筹建期间产生的办公费、告白费、业务招待费等；
　　②印花税、车船税等；
　　③经投资人确认由企业包袱的进行可行性研究所产生的用度；
　　④其他与筹建有关的用度，例如资讯观察费、诉讼费、文件印刷费、通讯费以及庆仪式品费等支出。
　　2.不能计入开办费的支出