姚锦全与谭焯明租赁合同纠纷上诉案.docx
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1、姚锦全与谭焯明租赁合同纠纷上诉案 广东省佛山市中级人民法院民事判决书佛中法民五终字第66号上诉人姚锦全,男,1975年9月24日出生,汉族,住所:佛山市南海区平洲平西马?村高石东街4号。委托代理人陆春峰,广东雅颂律师事务所律师。委托代理人潘洁颜,女,1981年2月9日出生,汉族,住所:佛山市南海区大沥镇水头潘村南街四巷11号。被上诉人谭焯明,男,1969年8月30日出生,汉族,住所:佛山市南海区桂城街道平南五斗村五斗大道东31号之1。委托代理人彭全江,广东正明扬律师事务所。上诉人姚锦全因租赁合同纠纷一案,不服广东省佛山市南海区人民法院南民三初字第2823号民事判决,向本院提起上诉。本院受理后,
2、依法组成合议庭进行了审理,现已审理终结。原审判决查明:20XX年3月28日,谭焯明、姚锦全签订厂房租赁合同书,约定:谭焯明将租得的坐落于平洲平胜工业区内的厂房一间转租给姚锦全使用,厂房面积为1215平方米,每平方米每月租金为6元,厂房每月租金为7290元,姚锦全于签订合同当日应向谭焯明交纳押金40000元,租赁期限为20XX年5月15日至20XX年5月14日。合同签订后,姚锦全于20XX年3月28日向谭焯明交纳了押金40000元。谭焯明于20XX年6月11日将厂房交付给姚锦全使用。姚锦全于租赁厂房处开办了佛山市南海区平洲耀达印刷厂。截至谭焯明起诉之日即20XX年4月10日止,姚锦全实际交纳租金
3、共84350元。南海区人民法院作出的已发生法律效力的南民三初字第678号民事判决确认:20XX年3月20日,谭焯明与陈燕萍签订厂房租赁合同书,约定陈燕萍将本案涉讼厂房出租给谭焯明,每平方米每月的租金为4元;谭焯明与陈燕萍签订的厂房租赁合同书因厂房未经报建且所涉及的土地为农村集体用地而为无效合同;谭焯明应将涉讼厂房返还给陈燕萍。20XX年7月31日18时30分,姚锦全将涉讼厂房交给了陈燕萍,姚锦全将其工厂搬迁到佛山市南海区大沥镇盐步河西村大基尾。诉讼过程中,姚锦全申请对其搬迁厂房的搬迁费用及搬迁期间的停产损失进行评估。法院依法委托佛山市鸿正会计师事务所进行司法鉴定,该事务所出具评估报告,搬迁厂房
4、及停产损失为49200元。原审判决认为:谭焯明与陈燕萍签订厂房租赁合同书已被南民三初字第678号民事判决认定为无效合同,现谭焯明因该无效合同而将涉讼厂房出租给姚锦全使用,故谭焯明、姚锦全之间签订的厂房租赁合同书亦应为无效合同。合同无效,双方因合同取得财产应互相返还。姚锦全已向谭焯明交纳了押金40000元,现姚锦全反诉请求谭焯明返还该押金,依法有据,予以支持。姚锦全反诉请求的押金利息元,没有依据,不予支持。对于谭焯明请求姚锦全返还厂房,因姚锦全已经将厂房交给了陈燕萍,已是事实上的履行不能,且南民三初字第678号民事判决亦判令谭焯明将厂房返还给陈燕萍,故谭焯明请求姚锦全返还厂房,没有事实及法律依据
5、,不予支持。鉴于姚锦全实际使用了厂房,依照民事行为的相对性,姚锦全应当支付相应的使用费予谭焯明。因法律、行政法规并没有禁止性规定不允许谭焯明提高租金后再将厂房出租给姚锦全,且当时对租金的约定亦是双方的真实意思表示,姚锦全亦明知谭焯明是转租厂房,故使用费应参照合同约定的租金标准即每月7290元计算。20XX年6月11日至20XX年4月10日,姚锦全共使用厂房22个月,应支付的使用费总额为160380元,姚锦全实际支付的租金为84350元,尚余76030元未付,姚锦全应向谭焯明支付该部分使用费。对于谭焯明起诉请求租金超出部分,不予支持。姚锦全反诉请求租金按照每平方米每月4元计算即每月租金为4860
6、元,没有法律依据,不予支持。对于姚锦全反诉请求的搬迁、停产损失,假设租赁合同合法有效,而合同履行期满后,姚锦全同样需要将工厂搬迁他处,这个过程中也会产生搬迁、停产损失。本案中,姚锦全只是将工厂搬迁的时间提前,租赁合同是否有效并不会影响搬迁的发生,且姚锦全已实际使用该厂房近三分之二期间,故姚锦全所主张的搬迁、停产损失并不属于其因租赁合同无效而产生的损失,姚锦全向谭焯明主张该损失,没有事实及法律依据,不予支持。综上,依照中华人民共和国民事诉讼法第六十四条第一款、中华人民共和国民法通则第一百零八条、中华人民共和国合同法第五十八条的规定,判决:一、确认原告谭焯明与被告姚锦全于20XX年3月28日签订的
7、厂房租赁合同书无效。二、原告谭焯明应于判决发生法律效力之日起十日内返还被告姚锦全押金40000元。三、被告姚锦全应于判决发生法律效力之日起十日内向原告谭焯明支付20XX年4月10日前所欠的厂房使用费76030元。四、驳回原告的其他诉讼请求。五、驳回被告的其他反诉请求。本案本诉受理费2937元、财产保全费829元,合共3766元,由原告谭焯明负担195元,被告姚锦全负担3571元。反诉受理费4198元,由原告谭焯明负担1610元,被告姚锦全负担2588元。鉴定费300元,由被告姚锦全负担。原、被告所应负担的费用相抵扣后,被告姚锦全应向原告谭焯明支付的诉讼费用为1916元,被告姚锦全应于判决发生法
8、律效力之日起十日内迳付原告谭焯明,法院不另收退。宣判后,原审被告姚锦全不服,向本院提起上诉称:一审判决认定事实不清,适用法律错误,应予改判。一、一审判决认定“原被告之间签订的厂房租赁合同为无效合同”但是却没有对造成合同无效的过错进行认定。上诉人认为,被上诉人出租给上诉人的厂房属于没有报建、没有经过有关部门批准可以使用及出租的房产,更甚至被上诉人在未征得房主的同意的情况下,将违章建筑出租给上诉人使用,而上诉人对此情况并不知晓,上诉人认为造成合同无效的过错完全在于被上诉人,因此,被上诉人应承担造成合同无效的全部责任。二、一审判决认定“原被告之间签订的厂房租赁合同为无效合同,合同无效,双方因合同取得
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