房地产市场研究报告书.docx
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1、 海星城筹谋书目 录前 言2第一章 市场研判3一、厦门岛最亲近的后花圃二、后花圃之CBD商务中心区三、海沧房地产研究四、个案市调表五、市调阐发第二章 产物定位15一、定位宗旨二、目标市场定位第三章 修建筹划19一、基地特色二、基地资源评析三、筹划发起四、社区隶属配套设施(结合酒店做筹划)第四章 经济测算22第五章 行销观点设计24一、主题观点及理论依据二、居住形态及其文化载体三、西班牙居住文化掠影四、行销观点归结五、产物魅力中心六、案名参考第六章 商务部门28一、项目事情组结构二、办事本项目人员简介三、办事方法及收费尺度结束语32前 言立足于缜密、科学的市场调研,从市场情况出发,面对市场、尊重
2、市场,深入阐发市场供需,制定适宜本案自身资源条件的定位计谋,在猛烈的市场竞争中,确立起本案“逾越竞争”的市园职位及强势品牌形象,是本陈诉所提供的计谋思考之宗旨所在。唯有如此,一个具有奇特且长期魅力的行销定位及产物计谋,才气突破强大的行销瓶颈与行销障碍,最终告竣开发物业的最大代价,实现项目生长之经济效益与社会效益双丰收。第一章 市场研判一、厦门岛最亲近的后花圃l 海沧以其位于厦漳泉闽南金三角地域突出部之优势,成为中国沿海珠江三角洲与长江三角洲经济发达地域的中间连结点。海沧大桥的建成,以及将要兴建的厦漳跨海大桥,海沧地理位置一下就突显出来,成为厦门这个国际性都市的一个极其重要的都会功效焦点区。l
3、海沧,中国大陆最大的台商投资区。2003年5月,海沧行政区建立,从“海沧台商投资区”到“海沧行政区”的转变,历史赋予海沧区新的使命,建成厦门二十一世纪海湾型都会的新港区、新产业区和新市区。l 海沧作为厦门市实现现代化、国际性都市的必备都会功效区,预计用5年时间,把投资区建成厦门市重要的大型产业生产基地和国际航运物流基地,目前吸引外资已占厦门吸引外资总额的40%,一批知名的跨国企业和厦门岛内的老国有企业易地改革纷纷落户,使海沧成为最佳的产业生产基地、重要的财产结构调解基地。l 厦门由海岛都会向海湾都会转变,最易实现的是海沧区,必须实现其生长的大跨越,是政府建立大厦门现代化都会的重头戏,具备良好的
4、生长前景。小结:海沧经过近15年的生长,底子设施建立和都会功效配套仅次于岛内,而优于其他岛外区域;易地改革企业和外资企业成为海沧经济的支柱力量,从业人员多数为早期岛内事情的蓝白领阶级或外来务工人员等移民,这与集美区、杏林区多数为当地人员有着质的区别;即无论是从经济联系的紧密性、人员的融入性,海沧区与厦门岛内已经完全融合在一起,也即无论是实际的交通距离照旧人的心理距离,海沧区与厦门岛已经成为事实上的一体。从产业讲,海沧已经成为仅次于岛内最大最强的区域;从居住讲,海沧即将成为岛内工薪阶级的理想故里海沧已经成为厦门岛最亲近的后花圃。二、后花圃之CBD商务中心区凭据厦门市的总体筹划和生长战略以及海沧具
5、有的区位优势,在投资区总体筹划中,将100平方公里分别为四个相互关联的功效分区:即海沧港区、新阳产业区、南部产业区、海沧新市区。从海沧的筹划看,海沧新市区筹划面积27.6平方公里,主要生长商贸、金融、房地产、旅游以及娱乐休闲业。市政府确定21世纪的厦门定位是乡村都市,并佐以国际居住观,海沧房市的升值潜力得以包管。从空间上可归纳综合为“一核,二区,三片,十中心”即:一核内湖,为海沧新市区的焦点。二区海沧新市区以海沧大道为界,分为滨海绿化带和内湖周围两个区。 三片东屿生活片区,渐美综合片区和嵩屿海景城片区。十中心行政中心、商业中心、居住中心、信息金融中心、会展中心、体育中心、科技中心、文化音乐中心
6、、旅游度假中心、水上运动中心。海沧的筹划是凭据“建立厦门二十一世纪新城区”的要求体例,可以认为是厦门岛二十年都会生长经验的缩影,厦门岛内最美丽的风物都将在海沧沿海沿湖处体现,各项都会配套功效完善后,海沧将具备一个都会副中心的水准,即几年之后海沧沿内湖片区将出现员当湖一样的居住情况和事情气氛。海沧新市区则是海沧经济生长到一定水准后,开始全面提升都会现代化居住水平而适时推出的超前筹划设计。它追求“以水为中心的亚热带海滨都会的特色”为根本诉求与厦门岛相互匹配,随着都会化进程的加速,它与岛内的差距越来越小。从目前的生长现状看,海沧新城区自发形成三部门,即海沧生活区,沿海滨湖居住区和嵩屿居住区,海沧生活
7、区因早期配合台商产业区的设立而根本建立完成,嵩屿居住区因适应海湾都会生长的需要于去年开始大范围的建立(如未来海岸),而真正的全面提升海沧生活质素和都会品位的沿海滨湖居住区在2003年底才逐步启动,也是海沧今后几年生长的重点。本案所处地块为其中的“一核“,即沿海滨湖居住区的内湖,这里将成为海沧新市区的焦点地带,它今后的生长趋势将类似于岛内员当湖周边区域,成为一个集居住、办公、商务、休闲为一体的高级CBD中心商务区。小结:政府对本区块的重新筹划,即区政府办公场合,人工内湖、行政广场、文化体育中心等调解,使本区域未来的居住品质和商务潜力得以包管,并有时机把本区域塑造成一个高等的居住片区和现代化的办公
8、休闲场合,使本区域成为海沧内外商投资企业商贸运动的平台,成为追求居住情况,改进居住品质的媲美岛内员当湖的生活领地,成为岛外的第一个高级CBD中心商务区。三、海沧房地产研究1、海沧房地产生长历程19971999年上半年 从97年开始,海沧房地财产逐步进入上升通道,特征如下:(1) 到99年下半年,海沧累计完成底子设施建立和社会事业投资50多亿元,完成土地开发约30平方公里,竣工都会主干道和一级公路80多公里形成较方便的对外交通。(2) 房地产开发面积逐步增长,97年开工面积万,98年开工面积万,99年开工面积达16万,年均增长155.7%。(3) 房地产投资逐步增加,97年为8600万元,98年
9、12800万元,99年达19200万元,年均增长149.4%。(4) 地产代价在国度整体经济通货紧缩的大气候下,逐步走高,97年现房1300元/,98年现房14001600元/,99年期房则到达16001700元/,部门产物甚至到达1800元/,扣除衡宇品质、户型等因素的提高和改进的原因外,房价整体上升势头非常明显。(5) 房地产销售形势较好,竣工的商品房的销售率在90%以上,正在开发的房地产销售有的凌驾60%。且预售证尚未领到已开始销售。(6) 入住率较低,“空楼”景观十明白显,整个海沧新区入住率不到30%。(7) 房地产客源包罗海沧原居民、构造、事业单元以及一些企业事情人员,从目前看,龙岩
10、、三明占据很大比例。1999年下半年至2002年前(1) 从房地产开发项目看,99年推出数量最多,会合一个月项目推出达4个,而从2000年上半年情况看,推出项目仅4个,房地产开始趋于冷静、审慎,2001年推出项目则更少,多为早期项目续建。(2) 房地产代价水平开始走向平稳,并呈微幅增长之势,多层以99年1600元/的市场均价为参考,2000年房价平均水平1700元/左右。2001年略有上升,而小高层的代价则到达2200元/,进一步提升了海沧房价。(3) 房地产销售火爆势头下降,由于当年新推项目较少,主力竞争均在各项目的余屋间展开,但从每月销售看,已有较大滑坡。(4) 从海沧的店面看,在99年仍
11、能维持火爆销售的状况,但从其经营效果看均不理想,店面租金水平仅在2040元/月,因此势必会影响整个海沧投资型客源的进入。(5) 房地产商开始在情况筹划、户型设计,建材的每个细节上都力求做到人性化、本性化,在市场上出现了一些精工细作的项目。(6) 物业形式上已出现多样化,2002年之前,海沧房产为多层和底层店面,但小高层住宅也纷纷在市场出现。(7) 客源已开始出现变革,购房已从早期单纯的投资行为到目前的投资、居住并重,地域也由早期的龙岩、三明一带开始向岛内居民辐射,入住率已明显提高。2002年至今(1)因海沧筹划的逐步落实,海沧住房市场已备受存眷,厦门的大盘时代从海沧开始(未来海岸)。(2)物业
12、类型由早期的多层、小高层为主导向由小高层和别墅等多样化转变,高等住房市场已经出现。(3)房地产销售代价成明显上升趋势,普通多层22002600元/,小高层24003400元/(未来海岸二期),别墅 45005800元/(未来海岸二期)。(4)从销售看,多层根本销售完毕,2700元/左右的小高层销售根本结束,3000元/以上的小高层销售阻力较大,别墅因早期售价较低,销售较好。 (5)市场根本上没有个案可以销售,目前竞争压力小;2、海沧房地产生长潜力阐发 厦门已经培育了一大批年轻的创业者,这一特殊群体是最火急需要住房的阶级,但没有太多的积贮,无法消费代价昂贵的屋子,而岛内普通住宅开发逐步消失,高等
13、住宅开发越来越多,而这批具有强大购置欲望的工薪阶级在岛内难以找到符合的屋子,海沧有时机成为这一阶级购房者的最佳选择区域,原因是:(1)海沧的房价与岛内相差10002000元/,(2)海沧的整体筹划最靠近岛内的现状, 岛内二手房市场体现得极为活泼,无论是成交面积、金额,照旧成交件数每年呈递增趋势,因此岛内具有普通经济蒙受能力的逐渐开始将目光转向二手房市场,而二手房的换房者就具备了消费大户型、高品质、情况优美、豪宅的需求和能力。正是这种联动效应促使岛内住宅开发档次越来越高,而这一现象也表明岛内房产市场的蒙受能力在产生变革,消费需求也在产生变革,而凭据市场信息获知,目前大量的二手房市场总价在1535
14、万之间,其中以20万左右为最大多数,而这一房价与目前海沧主要户型的主力总价相吻合,也即岛内二手市场的客源支付能力恰好是海沧新房产客源的支付能力,而作为一级市场具有更好的房款支付筹划,即怎样吸引岛内二手房的客户成为海沧房产的主力客源呢?从客寓目,二手房活泼后,促使岛内房价不停上涨,而海沧价位相对较低,且开发范围和档次不停提升,一些消费者会对岛内外相同的品质房产进行比力,具有代价优势的海沧房肯定可以吸引一批具备较强消费能力的购房者,即二手房原业主等较富饶人士。因此,未来海沧的客源面将非常宽广。 海沧大桥与厦门岛内连在一起,厦漳跨海大桥使海沧与漳州连在一起,而海沧市中心的筹划又给厦门及外地人民描绘了
15、美好的居住梦想,可以认为海沧将会成为外来购房者最看好的区域之一,3、海沧房地产生长问题阐发 海沧作为21世纪厦门的新城区看法还没有被消费者遍及担当,扭转看法还需要时间,恒久生活和居住在厦门岛内,本岛看法给购房造成了较大的影响。 海沧筹划的前景是美好的,但美好的预期与现实的差距是明显,筹划与执行存在着脱节,海沧作为住宅区仍是新鲜事物。 海沧房产项目的筹划达不到他们的要求,居住品质与岛内房产比差距明显。 第三财产如办事业生长无法适应高质量生活的要求,目前配套设施仍有待革新,如社区休闲设施、学校教诲水准、幼托所条件、娱乐场合等,都是居家必须考量的因素,并且此类因素并非短期内就能解决,而配套设施达不到
16、一定水准,就会形成空楼。 从全市整体筹划看,海沧是厦门主要产业地带,属生产性企业云集区域,众多大型企业聚集于此,这就决定了海沧是一个经济物品的生产基地,而不是一个物品流通集散地,其所有配套设施都是以“产业生产”为中心展开的,也即海沧未来的生长并不是商业中心。 海沧吸引购房者的主要因素是其经济的生长前景和房产物质的提高,早期来海沧购房的人是为了投资,现在是为了居住,日常生活的细节问题受到存眷。好比公交车费、公交线路、休闲场合等。对付居住者来说,大桥收费不是主要问题,只要进出海沧的公交车增加班次和频率,辐射岛内的地域更广,人们就会感觉到方便和快捷。现在海沧的不方便主要的是第三财产即办事业的不敷,海
17、沧居民可娱乐,消费的场合少。因此,公交细化,办事业水平,数量跟上去,海沧的生长将会越来越被认可。4、海沧房地产生长时机阐发 厦门由海岛型向海湾型都会的转变,海沧作为厦门二十一世纪的中心,将一直受到市场存眷,建立海沧新市区就成为市府重要工程,而海沧新城筹划的落实,对完善海沧的交通网络和区内生活休闲配套将是里程碑式的突破。 海沧第二财产的不停生长,实力的不停壮大,一批文化娱乐实施的筹划建立,第三财产的生长特别是房地财产作为海沧开发建立的重要财产来抓,将极优化海沧的投资情况。 大量岛内企业搬到海沧进行易地改革,带来了岛内人员与海沧的密切交换,这将进一步集聚海沧的人气及岛内居民对海沧的了解。 据资料显
18、示,在厦台资有近1700项,总投资35亿美元,海沧就占吸引台资总额的40%,而美国柯达,翔鹭及大批世界知名企业进入海沧,增加海沧的就业时机和区内人口提高人口质量,并造就一大批高薪阶级,这决定海沧未来居住都以年轻人、小家庭、上班在海沧者为主,社区居民的年轻化,决定其整体消费行为的快节奏和居室外的潮水化。 海沧在三明、龙岩等地的影响日益扩大。5、海沧房地产竞争阐发 凭据海沧管委会关于经营性房地产用地清理专题集会纪要,海沧在近一两年将有32宗房地产用地投放市场,海沧房地产的竞争态势将非常猛烈,类似于2000年的情景。 32宗房地产用地中,包罗超大范围的未来海岸和绿苑小区,这两个项目将主导海沧房地产走
19、势,给其他中小项目较大的竞争压力。小结:从宏观讲,海沧房地产生长要与岛内协调一致,利用岛内房地产深条理的结构变革带来的客源市场机会,充实利用海沧自己的优势(筹划、地价、产物升级),对未来购房客源作透彻阐发,筹划与岛内同等品质的产物吸引游离于岛内的客户,从微观讲,海沧区内房地产项目的竞争在于怎样区隔市场,制止同质产物竞争,创造差别化竞争优势。 四、个案市调表案名开发商工职位置面积配比面积去化公摊、按揭、物业费产物特征及其它备注银都花圃厦门永鸿裕投资生长有限公司沧二路与海五路接壤处1R:47502R:61803R:1094R:147806150109147公摊:11%物业费:0.45元/月按揭:七
20、成十五年共三栋,一层店面、二至五层住宅、六、七层为楼中楼以2房为主,3房、楼中楼较少,5000中庭花圃、小区周围经外线、防盗系统、大众场闭路电视监控旭日海湾厦门旭程房地产开发有限公司海天路与沧二路交汇处1R:502R:823R:1081155R:200(楼中楼)829050108115200公摊:10%物业费:元/月按揭:七成十五年总修建面积125,以观海、听潮、接纳三大主题,修建群、栋距50M、中庭花圃8000,一层店面挑高6M,3R超大客厅宽m五大康健设施、戏水乐园、羽毛球、乒乓球场、健身中心自选式物业治理、超大栋距、外墙梁柱外移、四大四明、关闭治理文轩花圃海沧房地产海五路后段1R:495
21、22R:82883R:105124共180户78-10050105130170公摊:11%物业费:元/月按揭:七成十五年功效配套、风物园林与修建设计一体化、绿化率35%、人工湖(内湖公园)公200M路程,总修建面积4089、绿化7343由7幢7层修建组成户型南北朝向1R小卧、大厅、主力3R/4.9m宽大客厅、双阳台、楼中楼在一层湖景华庭三福裕房地产滨湖北路2R:75803R:901307590130公摊:13%按揭:七成十五年中庭筹划请专门园林公司设计亚桥花圃亚桥(厦门)房地产开发有限公司海沧一路(建行劈面)1R:502R:781003R:1051304R:170共194户7386501001
22、42176179公摊:10.98%物业费:0.35元/月按揭:七成十年位于沧一路新市区中段,周边社区办事功效一应俱全,占地万,修建面积5万,6168中庭花圃,分三期完成气势派头奇特、品位崇高、功效齐全,具有维多利亚修建气势派头的设计,二层南北朝向大客厅面宽4.7,长,带大露台海福广场厦门海沧投总房地产有限公司沧二路与海四路汇处1R:502R:73863R:1001424R:1761797695105公摊:9.10%物业费:0.35元/月按揭:七成十年首座地标性亲水园林式住宅,占地3万,中庭花圃8000,店面130间,劈面是汽车与公交总站、周边配套完善住宅大多数南北向、绿化率高、自身配备完善(游
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