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如何撰写房地产项目的可行性研究报告

如何撰写房地产项目的可行性研究报告
房地产业是一个对其他相关产业带动性很强，已被我国列为支柱性的产业。项目的开发投资一般具有开发周期长、投资额度大、利润率高、风险大、对专业管理技术要求高等特点，很容易引起房地产的过度开发而导致市场的瘫痪，给国家带来巨大的经济损失和社会效益的损害。因此，在开发建设一个房地产项目之前，对项目是否可行进行客观准确的分析研究就显得必不可少。
那如何进行项目的可行性研究？可行性研究报告中应该含有哪些内容?下面就结合实际工作学习中的心得体会，对上面的问题试着进行回答。
第一部分：宏观市场的调查研究
众所周知，一个城市的房地产市场的发展水平和当地的宏观经济状况有着莫大的关联，因此，在房地产项目可行性研究报告中，首先应包含对当地宏观经济发展水平的调查研究。
在这部分一般包括两个方面，一方面是对宏观经济发展状况的研究，另一方面就是对宏观房地产市场的分析。
一、宏观经济环境研究
宏观经济是影响房地产市场的决定性因素，良好的宏观经济环境是其房地产市场健康快速发展前提，目前最典型的就是上海、北京、深圳等地；如果一个城市的经济发展不上去，人民生活水平低下，还谈何房地产的发展。当然，这也是相对而言的。
对宏观经济环境的研究应该包括目前的发展水平、发展趋势及速度还有对将来的发展预测，有时也可与其他城市进行比较。具体研究指标有GDP值及其增长率、固定资产投资水平、人均收入、消费水平等等。
二、城市房地产市场发展状况研究
前面已经提到，良好的经济环境是房地产市场发展的必要条件，但并不是充分条件，总体的市场发展状况对一个项目的成功运行起到至关重要的作用，所以说还应对整体的房地产市场状况进行研究。
对房地产市场进行研究的主要目的是分析市场发展水平、目前市场的特点以及判断出市场的供求关系进而对市场作出准确的预测，从而推断出项目将来的市场空间。
发展水平主要是根据近期的市场指标，一般包括成交量、价格水平、成交额、供给量、新上市量等等。市场的特点分析就要靠平时的观察和积累，表现出市场目前的客观实际情况即可，在分析特点的时候一定要有根有据，不能信口开河。市场预测的具体做法应该是根据以前和现在的市场供给和实际成交量，结合两者的发展趋势对未来的市场状况进行预测。
第二部分：区域市场的调查研究
一个城市的经济和房地产的发展在不同区域之间没有绝对的平衡，有时甚至差异很大，而房地产开发投资又恰恰具有极强的区域性，因此，对区域市场的调查研究也就在情理之中了。这里的区域是指项目地块所在的周边几公里（具体多大根据实际情况而定）的范围。
宏观市场研究研究的内容在这部分应该包含，目的和方法也差不多，但在此要更加的细致，更加的有针对性。
另外还应该有对竞争对手的研究，包括现在的和潜在的，这点非常重要。研究竞争项目的目的主要有以下几点：借鉴对方的优点，铭记他们的经验教训；为项目的定位作基础；为项目的外形设计、环境、配套设施的建设等提供参考；提供价格参考等。
第三部分：项目地块的调查研究
分析完宏观环境之后，就要对项目地块的自身进行细致全面的研究。这点非常重要，地块自身因素以及周边环境状况对项目的顺利运作起到至关重要的作用。毕竟房子是建设在这块土地上的，将来入住人群要在这个小的区域范围内栖息生活。
这部分内容主要包括：
一、地块概况研究
包括地理位置、四至范围、规划因素、地上地下建筑设施情况、周边建筑物构筑物情况、地形地貌、基础配套设施情况等。
二、区域交通便捷度研究
包括对内交通和对外交通两个方面，具体应调查道路的数量级别、公交状况、地块到达主要道路的方便程度等。
三、区域环境质量研究
一般是对空气质量、噪声污染、周边是否有水源、自然植被、公园等进行调查研究。
四、区域商业设施完备程度研究
五、区域医疗设施完备程度研究
六、区域休闲设施完备程度研究
七、区域未来规划情况研究
规划情况对项目的发展是一个非常重要的因素，主要包括道路、桥梁、河流、居住用地、商业用地、金融用地等等方面的规划。
八、地块SWOT 分析
包括优势、劣势、机会、威胁四大部分，是总结性的文字。这需要在对项目地块及其周边各种情况进行充分调研之后，再运用研究人员对市场的敏锐洞察力来完成此分析。
第四部分：经济可行性研究
不管一个项目在操作上是否可行，它的经济可行都是第一位的，因为房地产投资具有投资额度大、回收周期长的特点，在整个开发过程中必须要保持资金链的顺畅运转，同时各种量化的经济指标也是项目可行最理性的依据，开发商、投资商的最终目的是尽可能高地获得利润。因而，项目的经济可行性研究非常必要。主要包括以下几点：
一、支出费用
土地取得费、基础配套设施费、建筑安装工程费、区内管网工程费、销售费用、管理费、税费、利息等。
二、回收资金
主要是项目的租售回收价款
三、经济评价指标
成本利润率、投资利润率、资本金利润率、静态投资回收期等静态指标；财务内部收益率、财务净现值、动态投资回收期等动态指标。
四、现金流量表
现金流量表是对项目开发周期内现金流量的预测，模拟将来的资金流动情况，从而保证资金的流畅运转。
五、不确定性分析
一般包括临界点分析（盈亏平衡点）、敏感性分析、概率分析，是对项目运行的风险判断。
小结
房地产项目的可行性研究包含两个层次：第一个层次是影响因素的分析，在这个层次上要对影响项目的各种因素进行分析研究，得出各影响因素对项目的利弊；第二个层次是在第一层次的基础上判断项目是否可行，可行的可能性有多大，能够获利多少，哪个因素对结果的影响最大等等。在撰写房地产项目可行性报告的过程中只要能客观准确地分析判断各种因素对项目的影响，就会对项目的成功运行提供保障，这样的可行性研究报告也将是优秀的。
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