房地产市场研究报告.docx
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1、资阳市房地产市场研究陈诉第一部门 总论目前资阳市城区楼盘目前20余个,其中统计样本15个,在售楼盘总占地500余亩,总修建面积约600000(只计沱江新城已推出的项目),主要漫衍在新城区,范围普遍不大,多层住宅是开发主流,无电梯公寓和别墅和商业用房较少。面积会合在83-130的套二和套三且销售情况较好,140以上的中大户型销售迟钝,二层商业用房滞销。衡宇代价上涨较快,住宅总体均价1100元/,商业用房总体均价在3400元/左右。位于车城大道与娇子大道项目总体销售在75%左右,沱江新城片区项目担当咨询中,未开盘。第二部门 资阳市场情况一、资阳市简介资阳市位于四川盆地中偏西部,成渝高速公路西段,紧
2、邻成都,与内江、重庆、遂宁、眉山相邻。全市幅员面积7962平方公里,辖雁江区、简阳市、安岳县、乐至县,总人口500万。是2000年底才经国务院批准撤地建市的新兴都会,资阳市委、市政府驻雁江区。 资阳产业底子较好,拥有种种产业企业万户,主要以内燃机车、电力机车、农用车、汽车轮胎、机器设备、食品、化工、医药、丝绸、纺织、建工建材等门类为主。目前,全市正加速实施“中国西部车城”生长战略,构筑以造车为主的加工产业体系。 资阳市也是全国闻名的农林牧渔全面生长的优质高产农业区,是全国重要经济作物重点产区。拥有国度粮食基地、生猪基地、棉花基地、花生基地和以山羊为代表的畜禽基地,占全国总产量70%的柠檬基地,
3、以及特种水产基地,具有农副产物深度加工和农业财产化开发的巨大潜力。 资阳市交通优势十分突出,成渝高速公路、成渝铁路、321国道(广州成都)、319国道(厦门至成都)、318国道(上海至拉萨)、省道106围绕及沱江纵贯全境。 资阳市旅游资源富厚,以其“古、多、精、美”而被文化部命名“中百姓间(石刻)艺术之乡”;乐至是陈毅元帅故宅。资阳属浅丘地貌,气候温和,粮、棉、油、果、菜、中药材等生物资源较为富厚。全市水资源富厚,有3平方公里以上的巨细河道43条,大中小型水库377座,市内生态掩护良好,森林笼罩率为47,乐至是全国先进绿化县。二、资阳市经济1、百姓生产总值、百姓收入(本年度总量和增长率)200
4、5年,全市GDP将达亿元,比建市时的2000年增加亿元,凌驾“十五”目标37亿元,5年时间经济总量翻了一番。(1)金融运行平稳 1-8月全市金融机构各项存款余额亿元,比年初增加亿元,增长9.8%,同比多增亿元;各项贷款余额亿元,比年初增加亿元,增长6.3%,同比多增亿元。1-8月,金融机构现金收入亿元,金融机构现金支出亿元,现金净回笼亿元。(2)牢固资产投资继承增长 1-8月,全市城镇牢固资产投资完成亿元,同比增长29.4%,比1-7月提高个百分点。从投资治理渠道看,根本建立投资增长,更新改革投资增长,房地产开发投资增长;从投资财产看,第一财产投资增长130.5%,第二财产投资增长,第三财产投
5、资增长。(3)外贸出口回落 1-8月,由于受中国南车集资阳机车厂、四川省资阳市四海生长实业有限公司出口回落等影响,全市自营出口创汇2794万美元、外贸调供总值亿元,同比分别下降38.6%、32.6%。(4)资阳消费品零售市场稳中趋旺 1-8月,全市社会消费品零售总额亿元,同比增长15.5%。其中,批发零售贸易业增长14.2%,餐饮业零售增长24.4%;私营个别经济实现零售额亿元,增长20.4%,占社会消费品零售总额的72.7%。(5)财务收入增势良好 1-8月,全市地方财务一般预算收入亿元,同口径增长35.8%。其中,增值税、营业税、企业所得税、小我私家所得税分别增长5.0%、32.5%、37
6、.7%、14.3%。地方财务一般预算支出亿元,同比增长22.0%。2、财产结构全市海内生产总值亿元。其中,第一财产约占,第二财产约占,第三财产约占。产业产物主要有内燃机、卷烟、动力机器、机器加工制品、石油化工产物、光学元件、农药、水泥、五金制品、磷肥、食品等。其中,铁道部资阳内燃机车厂号称“十里车城”,所产东风、东方红系列机车全国闻名。农副产物主要为水稻、小麦、玉米、甘蔗、油菜籽、花生、辣椒等,粮食总产量万吨,棉花万吨、油料万吨,生猪出栏万头。名优特产有“临江寺豆瓣”、天府花生、宝莲大曲、甘蔗、瘦肉型猪等。3、支柱财产“产业强市”战略使以资阳机车厂、南骏公司、五粮液川橡团体等为主干的车财产开始
7、显现集群效应,以“千万工程”为代表的食品产业实现了范围扩张和质的提升。板块集聚效应日趋明显。园区经济总量已占全市范围以上产业的70%,形成了具有一定范围特色的财产链群。产业重点镇生长也具一定范围,潜力显现,10个产业重点镇中范围产业产值超亿元的已有5个,预计全年将到达6个。预计1-10月,重点镇71户范围企业完成产业产值亿元,比重占全市范围产业的。同时,以生猪、山羊、柠檬、粮油等资源为底子,以四海、澳士达、华通等企业为依托,以全市460余个农村专合组织为桥梁的农业财产化“十龙起舞”格式开端形成。三、资阳市底子设施1、交通资阳交通优势十分突出,天府第一高速公路成渝高速公路从我市北郊穿过;成渝铁路
8、、321国道(广州至成都)、319国道(厦门至成都)、318国道(上海至拉萨)亦穿境而过,全市公路通车里程到达了3394公里。2、通讯资阳市通讯设施先进,光纤传输快捷,实现了全球通讯无障碍。3、供水 资阳市建有自来水厂4座,全市综合日供水能力18万吨,满足了市区生活、生产用水。4、供电资阳市现有220千伏变电所3座,110千伏变电所5座,并有54座水电站与大电网并网运行,供电能力为现需求量的2倍以上。5、供气市区年供给液化石油气15600吨,供给管道天然气1836万立方米,在供种种燃气用户达万户。6、医疗全市有种种医疗机构100多个,卫生技能人员2500多人,每万人拥有病床21张;医疗设备日益
9、先进,技能水平大大提高,市人民医院到达国度“二级乙等”医院尺度。四、资阳市筹划资阳都会现有常住人口约18万人,都会建立用地平方千米,人均平方米/人,其中产业用地占30.08%。都会建立分为旧城、431厂和宝台、侯家坪四个片区。(一)总体筹划 1、筹划构想 依据资阳都会处于成渝经济走廊与成都平原经济圈东环线交汇处的区位干系和沱江、九曲河在此相 汇围绕,两岸丘陵、平坝纷陈相间的自然地理情况,以及作为“资阳人”掘客地和“石刻之乡”的历史 文化特点,提出把资阳建成成渝经济走廊上新兴的现代化中心都会和川中丘陵地域富有历史文化和地方特色的生态型山水园林都会。 2、都会性质 成都经济圈东部以机电、食品、轻化
10、为主导的中心都会。3、空间结构 凭据资阳都会用地生长历史演变特点、影响因素和各片区都会用地综合评价,以及都会空间生长机 理和经济生长纪律,确立“生态优先”的生长计谋。构建都会与生态情况的协调与融合,体现都会结构 的整体性与公道性,塑造丘陵地域“山水都会”特色风采与品位形象的思想取向。都会用地生长接纳调解、疏散旧城,整合、完善431片区,重点南移生长南市、侯家坪,东拓生长宝台、汪家坪,从而形成以旧城为中心,呈分别向西北、西南、东南辐射的沿江组团式扇状结构形态。都会功效分区组织为旧城、431、南市、宝台4个片区和老城、兰家坡、431厂、松涛、南市、侯家 坪、宝台、汪家坪8个功效组团,以及马鞍山1个
11、旅游度假区。 4、创新与特色 筹划树立都会经营理念;把范围筹划与时限筹划相结合;体现“生态优先”的思想;重视区域和土 地经济阐发;都会景观风采设计着重整体形象;突出项目筹划制,以项目动员地域生长;按用地空间类别、用地相容性和土分等定级等进行土地使用控制。5、主要技能经济指标 筹划人口:近期25万人以内,远期40万人以内。 筹划区范畴:266平方千米。筹划用地:远期平方千米,人均平方米/人。其中居住用地占27.52%,人均24.67 平方米/人;产业用地占20.05%,人均平方米/人;门路广场用地占14.80%,人均平方米/人; 绿地占14.77%,人均平方米/人;大众设施用地占12.19%,人
12、均平方米/人。 门路红线宽度:主干道40-50米,次干道24-30米,支路18-20米。 供水、供电、燃气尺度:人均生活用水量250升/人日,人均年用电量4200千瓦时,人均生活用气量立方米/人日。 环保指标:废水处理惩罚率达80%,废气治理率达70%,固体废物处理率达90%,气化率达95%,情况噪声 达标率达90%,绿化笼罩率达50%以上。 防灾尺度:防洪按50年一遇大水,人防按四类重点人防都会,抗震一般建构筑物按6度、重要建构筑物按7度。 6、实施效果 筹划体例完成两年多来,实施效果显著,起到了宏观调控指导的作用。按近期建立筹划,市政底子 设施得到较大生长,松涛新区建立初具范围,旧城整治焕
13、然一新,改进了投资情况,吸引了一批省内外 投资商,促进了资阳经济社会的快速生长,开端得到较好的经济效益、情况效益和社会效益。(二)重点区域筹划1、“723”工程从2004年9月起,资阳实施旨在改变都会面貌的“723工程。“723”工程是指资阳大道、孙家坝、老城区、沱一桥至海峡大厦、刘家湾、开发区、行政商务等7个片区,沱江一、二两桥,以及国道106线雁江段、宾铁路、二环路三线。筹划总投资亿元,2005年底完成10个亿。2005年底,实现建成区面积20平方公里,市区人口凌驾20万。“723”有机地连接了资阳新城区及旧城区,并成为以项目为抓手建立中等都会的有效载体。 2、沱江新城“沱江新城” 由香港
14、桑联公司全额投资约18亿元人民币进行开发,项目位于资阳市城区东侧,总占地约1900亩,开发范围要求总修建面积150万平方米,绿化占地不低于35%,容积率,总筹划人口6934户。该项目筹划的开发建立总工期为8年,分两期进行,一期工程投资约8亿元,开发建立面积约1000亩,开发建立工期为3年;二期工程投资约10亿元,开发建立面积约900亩,开发建立工期为5年。目前“沱江新城”由多个项目组成,包罗阳光水岸、锦绣山河、怡景花圃观景阁等。第三部门 资阳市房地产市场一、资阳市房地产市场表面(一)、资阳市房地产市场运行特点1、房地产开发投资增长势头强劲。2005年1-9月,全市完成房地产开发投资亿元,比上年
15、同期增长59.39%, 1-9月商品房施工面积万平方米,同比增长72.35%,新开工面积万平方米,同比去年增加93.01%。 1-9月商品房竣工面积万平方米,同比去年万平方米增加万平方米,增幅35.96%。房地产开发投资同比增减环比增减房地产新开工面积同比增减环比增减1-2月578117.653月7867128%38.34205.7%4月567385.6%-27.9%2.23-46.7%-94.2%5月432926.0%-23.7%4.9335.1%121%6月11546105%166.7%14.5170.3%194%7月811647.5%-29.8%11.5199.5%-20.7%8月631
16、5184.7%-22.2%6.3910.4%-44.5%9月775452.6%22.8%3.62000%-43.7%表一:2005年19月房地产开发投资情况表(单元:万元)2、商品房销售量大幅上升。今年1-9月,全市商品房销售面积达万平方米,销售金额4亿元。同比分别上升67.05%,119.8%。其中商品房预售万平方米,现售万平方米。商品住房销售(含预售)万平方米,同比增长80.1%,占商品房销售总量的%。住房消费已成为全市房地产消费的主流。表二:2005年商品房销(预)售情况表(单元:万平方米)3、住房代价根本稳定。今年1-9月,全市商品住宅销售均价788元/,与去年同比上涨了8.7%,其中
17、雁江区商品住宅均价为1040元/ ,与去年同比上涨了 4.03% 。表三:2005年商品住宅代价走势图(单元:元/)4、二手房生意业务略有下降。今年1-9月,资阳二手房生意业务面积万平方米,成交金额9241万元,同2004年相比略有下降。 5、商品房空置量下降。截止今年 9月,商品房空置面积为10.3万平方米,与2004年相比下降34.0%,其中住宅万平方米,下降42.5%。表四:2005年商品房空置面积(单元:万平方米)(二)、 情况阐发1、房产新政对房地产开发投资的过快增势抑制效果明显。房地产开发投资增长过快现象是当前政策调控的内容之一,重新政的实施效果来看,全市房地产开发投资过快的势头得
18、到一定缓解,投资额及新开工面积增幅均有所回落,加上国度紧缩房地产信贷,各开发商已开始淘汰开发量,全力促进已建商品房的消化。2、供求矛盾得到和缓,代价上涨趋势得到抑制,由于2004年强劲的住房消费需求,导致一时出现求过于供的局面。今年以来全市加大房地产投资,增加商品住房供给量,房价受供求干系影响趋于平稳。二、在售楼盘1、表面目前在售楼盘20余个,楼盘绝大部门在资阳新城区,老城区新项目仅1个即裕丰苑。总占地面积500余亩,总修建面积约600000,以多层住宅为主,少量商业用房,目前市场上还无小高层电梯公寓和别墅推出。2、在售项目(1)春天花圃项目位于资阳市政府北侧,由四川省资阳得宇房地产开发有限责
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