房地产开发与经营课程设计终极版.docx

《房地产经营与治理》课程设计

题 目 2012年武汉市房地产变革和走势

学 院 土木工程与修建学院

班 级 工程治理1003班

姓 名 周唱唱

学 号 100602305

指导西席 朱明强

日 期 2013年12月9日

一、课程设计目的
《房地产开发与经营》课程是一门理论与实践并重的专业课程，课程设计是其讲授筹划划定的讲授环节之一。通过课程设计，到达以下目的：
1、 使学生加深对课堂讲授内容的理解，进一步掌握房地产开发相关理论知识。
2、 使学生熟悉房地产开发各个实践环节的事情内容和步伐。
3、 培养学生应用理论知识解决房地产项目实际问题的能力。

二、课程设计形式
课程设计可参考本指导书第七部分的选题，每个同学完成一个题目。

三、时间摆设
课程设计摆设在本学期课程全部结束后的第17周进行，为期一周。设计周结束后提交课程设计结果。

四、设计结果提交
1、列位同学的课程设计结果由班长统一卖力提交，提交时间为07月04日。
2、提交设计结果时由指导西席进行形式审查，未到达课程设计要求，没有通过形式审查的必须限期重做。
3、提交课程设计结果时应提交以下文件：
（1）课程设计任务书。主要内容包罗：课程设计同学、课程设计题目、课程设计进度筹划、课程设计的筹划实施步伐和途径。格式见附件一。
（2）课程设计总结。主要对一周以来的课程设计事情进行总结，包罗设计任务筹划完成情况、已开展的研究事情和取得的结果、、总结进行课程设计的心得。见附件二。
(3) 课程设计结果。包罗设计陈诉和须要的图纸、附件等。
4、提交课程设计结果时应同时提交打印稿一份。联系电话：。
备注：因为学校课程筹划《房地产开发与经营》的课程设计摆设在下学期12月份，考虑到各人的实际情况，提前到本学期6月份进行，所以请各人的最终结果凭据12月的时间来写！
五、设计结果格式要求
1、 所有提交文件的打印稿接纳A4幅面，正文部分字体为宋体5号字，单倍行距。
2、 课程设计陈诉（正文）应有封面、目录，并在页面右下角标注页码。

六、课程设计根本要求
1、 课程设计独立进行，每个学生凭据具体题目的要求应独立负担相当的设计任务，每个学生完成的设计陈诉字数不得少于6000字；同时强调团队互助，更好地 完本钱人负担的课程设计任务。
2、 每个学生能构独立思考，能对设计内容进行深入阐发，看法应有相应的论据（数据）支持。
3、 课程设计陈诉切合要求，语言恰当，切合逻辑。
4、 课程设计应注意遵守考勤规律，听从指导西席的指导。
5、 定时完成课程设计任务。
6、 查阅相关资料，结合已学过的知识，独立完成，不得抄袭。一经发明取消结果。

七、课程设计参考选题
每个同学可从下列1～6题中任选一个题目作为课程设计的题目，注意每个题目的具体要求。
（一）房地产市场视察阐发
1、某地产投资商准备进军武汉房地产市场，目前看好某片区位。假定设计小组为某房地产咨询公司，请结合实地视察情况，针对某片房地产市场现状进行阐发，提出投资开发的发起。
根本内容：
（1）项目表面和事情筹划。
说明任务来源、视察目的、进度摆设、人员配备、经费预算、组织实施步伐等情况。
（2）阐发部分。
I、武汉市房地产市场宏观阐发。需要查找近年（5～10年）的统计数据。
·武汉市百姓经济生长现状及趋势（要对诸如GDP、牢固资产投资额、物价指数等常用指标进行阐发，并画出变革趋势图，下同）
·武汉市房地产市场现状及生长趋势（如房地产投资额，种种物业开工竣工面积、种种物业平均代价，空置率，房价指数等指标）
II、武汉市房地产市场片区阐发。需要相应的统计数据。
·片区的看法。
·某片区的范畴和特征。
·某片区在武汉房地产市场的职位
III、某片区房地产市场供给阐发。说明市场供给状况。
IV、某片区房地产市场需求阐发。说明市场需求的特点和变革趋势。
V、某片区房地产市场竞争状况阐发。重点说明在建和已建成项目的优势、劣势，阐发竞争状况。
（3）开发发起
·项目开发发起。包罗选址、范围等，要求对投资本钱和盈利水平有须要的估算。
·营销计谋发起。对包罗市场宣传、投放筹划和营销手段进行筹划。
要求：（1）陈诉字数不少于6000字。
（2）陈诉内容应有须要的示意图。

2、针对武汉市2012年房地产市场的变革和走势，阐发武汉市房地产市场的生长变革情况，预测下一年度房地产市场变革趋势。
根本内容：
（1） 武汉市百姓经济生长现状阐发。
（2） 武汉市房地产市场现状及阐发。
·市场供给情况阐发
·市场需求情况阐发
·市场竞争状况阐发
（3） 本年度房地产市场出现的特点及成因。
（4） 预测与展望。
要求：（1）阐发内容应该有近年（5～10年）的统计数据做支撑。并画出常用指标变
化趋势图。
（2）阐发内容应当结合实际，不空泛。
（3）完成一份陈诉，字数不少于6000字。

（二）房地产开发项目筹划设计方案评价
3、任选一在建或已经建成的房地产开发项目，凭据该项目详细筹划设计，结合实地考察情况，对该筹划设计方案进行评价，并提出革新的意见。
根本内容：
（1）项目表面
·开发项目配景视察
·底子设施视察
·修建情况视察
·交通条件视察
·其他相关情况
（2）开发项目情况适应性评价
（3）筹划设计方案综合评价
·评价方案简直定
·评价指标的选择
·评价历程的实施
（4）对评价结果的阐发
（5）革新的意见和发起。
要求：（1）实地视察，了解项目现状。
（2）陈诉应附须要的示意图。
（3）每个同学独立完成，陈诉字数不少于6000字。

（三）房地产开发研究
4、房地产开发创新研究
根本内容：
（1） 目前房地产开发运动同质化现象阐发，进行创新的重要意义。
（2） 明确房地产开发创新的内涵和作用
·房地产开发看法创新
·房地产开发技能创新
·房地产开发治理创新
·房地产开发组织创新
·其他方面的创新等
（3） 房地产开发企业进行创新的要点和实施途径阐发
（4） 结合具体案例，说明如何进行房地产开发创新
要求：（1）看法正确，切合逻辑。
（2）结合具体案例，深入阐发创新的本质。
（3）每个学生独立完成，看法不得雷同。
（4）陈诉字数不少于6000字。

5、房地产企业CRM(客户干系治理)实施筹划研究
根本内容：
（1） 中国房地产企业阐发。所有权、范围、特点平阐发
（2） 中国房地产企业营销阐发
·营销手段
·营销效果
·营销生长变革趋势
（3） CRM概述
（4） 房地产企业实施CRM的条件、意义和作用
（5） 武汉市房地产企业实施CRM的实施要点（结合实例进行阐发）
要求：（1）阐发内容要深入，结合实际。
（2）每个同学独立完成，但看法不得雷同。
（3）陈诉字数不少于6000字。

6、房地产开发与都会文化研究
中北路车家岭地段，某企业准备整体搬家，另有一房地产开发公司准备投资开发，并准备结合临近东湖风物区、湖北省博物馆的特点，突出开发项目的楚文化特色。结合此项目对房地产开发如何与都会文化相结合进行研究。
根本内容：
（1） 武汉市地区文化的特征
（2） 楚文化的内涵及体现
（3） 修建文化的内涵及体现形式
（4） 房地产开发项目体现都会文化的实施途径
（5） 中北路段开发项目建立发起
要求：（1）实地视察，取得第一手资料
（2）每个同学独立完成，陈诉字数不少于6000字。

《房地产开发》课程设计任务书

一、课程设计同学 工程治理1003班 周唱唱 100602305

二、课程设计题目 武汉市2012年房地产市场的变革和走势

三、课程设计进度筹划: 12.4 资料收集
12.5 资料收集
12.6 论文开端撰写
12.7 论文修改与资料订正
12.8 论文定稿

四、课程设计实施途径和步伐
课程设计的实施主要借助互联网以及图书馆中的种种相关武汉房地产的资料,再对资料进行阐发整理之后,提出自己的看法对武汉的房地产市场进行展望。

《房地产开发》课程设计总结

一、设计任务筹划完成情况
12.4 资料收集---定时完成
12.5 资料收集---定时完成
12.6 论文开端撰写---定时完成
12.7 论文修改与资料订正---定时完成
12.8 论文定稿---定时完成

二、开展的研究事情和取得的结果
通过一周的课程设计,对2012年武汉房地产市场的变革和走势从武汉市百姓经济生长现状, 武汉市房地产市场现状, 本年度房地产市场出现的特点及成因几个方面进行了阐发,最后对2013年武汉房地产市场进行了预测和展望。

三、课程设计心得
一周的课程设计结束了，在这次的课程设计中不但查验了我所学习的知识，也培养了我如何去掌握一件事情，如何去做一件事情，又如何完成一件事情。此次设计也让我明白了思路即出路，有什么不懂不明白的地方要实时请教或上网查询，只要认真钻研，动脑思考，就没有弄不懂的知识，收获颇丰。

摘要

随着百姓经济的生长、都会化速度的加快，近年来，中国房地产市场生长一片“欣欣向荣”的景象，购房热潮一波接一波，房价一涨再涨，房价新高不绝被刷新着，房地产市场，作为国度支柱性财产之一，对百姓经济的连续高速增长起到了重要作用。但是，由于我国房地产市场生长相对不成熟，房地产投资过热、房价收入比过高、房价涨幅过快等问题逐渐袒露出来，不少都会出现了房价增长幅度与都会经济生长水平不相切合、与都会居民收入水平不相协调的现象。从一方面来说，都会经济生长水平是房地产代价的“催化剂”；但是，从另一方面，房地产代价增长速度过快却会增加都会的生产、生活本钱，阻碍都会经济的生长，低落都会的竞争力。武汉市作为在部主要的都会，同样面临着这样的问题。我们将对武汉市房地产市场进行阐发，并对2013年的房地产市场进行预测和展望。

要害词：房地产、房地产市场、百姓经济、预测与展望

目录

一、武汉市表面 2
二、武汉市百姓经济生长现状和阐发 2
（一）近些年武汉市房地产市场表面 2
（二）武汉市百姓经济生长状况 3
三、武汉市房地产市场现状和阐发 6
（一）武汉市土地市场阐发 6
(二）武汉市房产市场阐发 6
（三）武汉房价上涨的成因阐发 10
四、2012年房地产市场运行状况 16
（一）房地产开发投资继承保持平稳增长 16
（二）土地供给量较为富足 16
（三）商品住房销量明显回升 17
（四）住房代价颠簸逐步趋稳 17
（五）市场结构逐步优化 18
（六）保障性安居工程建立继承深入推进 19
（七）房地产信贷投放越发公道 19
五、市场运行中存在的问题及阐发 20
六、2013年房地产市场展望 21

一、武汉市表面
武汉市是湖北省省会，中国长江流域重要的中心都会，华中地区政治、经济、文化、金融中心。世界第三大河长江及其最大的支流汉水在市区内交汇，将市区一分为三，形成汉口、汉阳、武昌三镇。武汉市武昌为教诲文化、高新技能区，汉口为商业区，汉阳为产业区。
武汉市土地面积8467平方公里，人口740万，流感人口400余万。

二、武汉市百姓经济生长现状和阐发
（一）近些年武汉市房地产市场表面

2010年，武汉市积极贯彻落实国度一系列宏观调控步伐，鼎力大举推进保障性住房建立，增强市场调控，果断抑制投资投机性购房需求，稳定市场预期，促进我市房地产市场连续康健生长。文件出台后，武汉市房地产市场整体保持平稳的生长态势，开发投资保持较快增长，住房成交量小幅回落，住房代价总体保持平稳，朝着调控预期偏向生长。
房地产开发完成投资为1017.40亿元，同比增长30.70％；衡宇施工面积为5068.42万平方米，同比增长 12.90％；衡宇竣工面积为919.40万平方米，同比淘汰2.70 ％。其中，住房竣工面积为733.48万平方米，同比淘汰11％，占衡宇竣工面积的79.78％；，全市商品房实际销售面积为1429.17万平方米,同比增长2.20％，成交套数141058套，同比增长4.65％。其中，商品住房销售面积为1159.46万平方米，同比淘汰7.96％，占商品房总销售面积的81.13％，成交套数为113079套，同比淘汰6.13％；，全市商品房销售均价为6561.19元/平方米，同比上涨19.38％；其中，商品住房销售均价为6184.49元/平方米，同比上涨17.44％。
2011年，房地产开发完成投资为1274.17亿元，同比增长25.2％；衡宇施工面积为5961.06万平方米，同比增长17.6％；衡宇竣工面积为1064.06万平方米，同比增长15.7％；全市商品房实际销售面积为1341.91万平方米,同比减6.11％，成交套数130963套，同比淘汰7.16％。其中，商品住房销售面积为1085.34万平方米，同比淘汰6.39％，占商品房总销售面积的 80.88％，成交套数为10819套，同比淘汰4.32％；全市存量房生意业务面积为293.26万平方米，同比淘汰33.54％，生意业务套数为26976套，同比淘汰35.45％。其中，存量住房生意业务面积为241.47万平方米，同比淘汰28.85％，生意业务套数为25011套，同比淘汰34.4％；％；其中，商品住房销售均价6414.72元/平方米，同比上涨3.72％。
2012年，房地产开发完成投资为1274.17亿元，同比增长25.2％；衡宇施工面积为5961.06万平方米，同比增长17.6％；衡宇竣工面积为1064.06万平方米，同比增长15.7％；全市商品房实际销售面积为1341.91万平方米,同比减6.11％，成交套数130963套，同比淘汰7.16％。其中，商品住房销售面；积为1085.34万平方米，同比淘汰6.39％，占商品房总销售面积的 80.88％，成交套数为108192套，同比淘汰4.32％；平方米，同比上4.83％；其中，商品住房销售均价为6414.72元/平方米，同比上涨3.72％。

（二）武汉市百姓经济生长状况

武汉作为中部地区的主要都会之一，这几年来经济生长较好，从大的方面来讲，较上年增加945亿元，增长14.7% ，在15个副省级都会中排名保持第五，据统计，2010年，全市主要经济数据全线“飘红”：范围以上产业总产值6424.59亿元，增长28.4%；全社会牢固资产投资3753.17亿元，增长25.1%；社会消费品零售总额2523.2亿元，增长19.5%；都会居民人均可支配收入20806.32元，增长13.2%；农民人均纯收入8294.8元，增长15.8%，预计今年。
武汉市这几年的GDP一直在保持着快速增长的态势，但其中有很大的一部分是占在房地产这一块，这几年，政府每年都买了不少的地，可是，武汉的地是有限的，所以武汉市不可能一直大量依靠地土这一块来生长经济的，现在，政府对地土的依赖性照旧很强，并且会在一定的时间内还会相当依赖地土来生长经济的，所以，在以后的几年里，武汉的经济还会以快速生长的态势向前生长，但是好景不会太长，并且最终政府不会过份的依赖地土来生长经济而转向产业甚至是其它办事业。
武汉市虽然经济生长较快，可是在全国重多大都会中，武汉的人均收入是偏低的，众所周知，武汉人均人为在全国的重多都会中排名很低的，所以，武汉经济虽是在较快的生长着，可是人均收入增长并不太快！

三、 武汉市房地产市场现状和阐发
（一）武汉市土地市场阐发
  2012年，全市土地市场（含中心城区、新城区及开发区）累计成交土地583宗，面积3373.76公顷（合50606亩），同比增长5.1%；筹划修建面积7850.87万平方米，同比增长35.9%；成交金额964.59亿元，同比增长56.6%。
 全市土地市场累计成交房地产开发用地245宗，土地面积1492.06公顷（合22381亩），同比增长43.8%；筹划修建面积4799.21万平方米，同比增长72.5%；成交金额899.39亿元，同比增长64.4%。
(二）武汉市房产市场阐发

 2012年，全市房地产开发完成投资为1574.86亿元，同比增长22.8％，占全市社会牢固资产投资31.3％；其中住宅开发投资为991.41亿元，同比增长32.6％。

 2012年,全市衡宇施工面积为6862.97万平方米，同比增长15.1％；其中，新开工面积为2141.68万平方米，同比增长2.1％。住宅施工面积为5068.97万平方米，同比增长12.6％；其中，住宅新开工面积为1617.07万平方米，同比增长2.2％，占衡宇新开工面积的75.5％。

   2012年，全市衡宇竣工面积为1052.13万平方米，同比淘汰1.1％。其中，住宅竣工面积为898.57万平方米，同比淘汰2.5％，占衡宇竣工面积的85.4％。

 2012年，全市商品房实际销售面积为1622.98万平方米,同比增长20.95％；成交套数163508套，同比增长24.85％。其中，商品住房销售面积为1331.04万平方米，同比增长22.64％，占商品房总销售面积的82.01％；成交套数为134953套，同比增长24.73％。（以上销售数据来源于武汉市商品房条约存案系统）

  2012年,全市存量房生意业务面积为310.77万平方米，同比增长5.97％；生意业务套数为30689套，同比增长13.76％。其中，存量住房生意业务面积为266.44万平方米，同比增长10.34％；生意业务套数为28387套，同比增长13.5％。

 2012年，全市商品房销售均价为6947.08元/平方米，同比上涨1.00％；其中，商品住房销售均价为6349.74元/平方米，同比下降1.01％。

2012年，全市存量房成交均价为5074.09元/平方米，同比上涨8.48％；其中，存量住房成交均价为4601.85元/平方米，同比上涨6.14％。

近年来，武汉市的房价节节攀升，特别是从2008年以来，代价不绝上涨，特点是上涨速度快，涨幅大。
上图为近些年武汉房价走势图，我们可以明显感觉到房价上涨的速度的，2008到到2012年这四年是房价上涨最快的的四年。
（三）武汉房价上涨的成因阐发
1.供需不平衡
衡宇的供给和需求力量的相互作用对房价的变更起着主导作用，但是房价的供给和需求同一般的商品相比另有其特殊的地方，如每年新增房产的数量只占房地产市场总量很小的一部分，供给变革相对付其他许多商品较迟缓（从买地到销售需2- 3 年），因此，从短期看，房产的代价更多的取决于需求数量而不是供给数量。

上图为2005年的统计结果，若现在盘算，再加个3—6年的话（这样则正好是2008年到2011年这个购房热情高涨的时间），则最需要购房的恰好是15—19岁和20—29岁的这两个阶段了，因为在中国人的看法中，衡宇的职位被放大的太过重要了，特别是结婚的时候，图中，15—19岁20—29岁的这两个阶段就是结婚购房最高的阶段，在中国，结婚购房最多的是两种情况，一者是结婚时怙恃购房，二者是新婚自己购房或是攒上几年有能力再购房，按这样两种情况来说，恰好都在这两个年龄段中！所以，这几年就是衡宇需求量特别大的时候！
从供需方面来看主要另有其它两个方面：一是房地产开发商刻意营造“热销”气氛。他们找来种种“房托儿”，进行猖獗购置，扰乱了正常购房者的理性思考，造成需求竞争猛烈的假象，从而为房价的量价齐升起到了推波助澜的作用。二是购房者通胀预期强烈，消费者心理规律导致宽大住房需求者追涨势头强硬。
除开2010 年2 月，从2009 年3 月起，武汉楼市销量已连续11 个月过万套。进入4 月，40 家楼盘捱过了“两会”，在确定了政策偏向后，加大了供给。供给量增大，投资方仍热情不减，而刚性需求置业者则在做最后的挣扎。抛开外貌的繁荣发明，2010年3 月，支撑楼市销量绝泰半会合在5000 元/ 平方米左右及8000元/ 平方米以上的楼盘。凭据亿房网研究中心的数据，3 月，全市商品房销量占比中，代价在5000- 6000 元/ 平方米左右的楼盘比例为28.18%，8000 元/ 平方米以上的为24.06%。从数据组成不难发明，是刚性置业需求在寻求平价房源，而投资型需求在中心城区搏杀。长城建立锦绣龙城、百步亭世博园等，这些地处三环线以内，代价相对较平的楼盘，受到刚性需求置业者的追捧；另—方面，福星惠誉国际城、融科天城等高价楼盘，也迎来投资客的疯抢。但也应理性地看到，由于房价虚高，随着自住型需求的急剧萎缩，其崩盘的危险，也日益膨胀。
需求方参加了另一个新的购房群体———炒房团。与以往差别的是，以炒房著称的温州投资者，此次将主力转向了二三线都会。这批购房者陆续进入武汉楼盘。目前国度只对境外人士购房有限制，如一人只能买一套等，对境内炒房者能够接纳的应对步伐不多。炒房团的参加，岂论是给普通自住房性购房者，照旧住房投资者都带来了不小的压力，使原本就猛烈的需求竞争变得越发紧张。而炒房团引起的更巨大的需求，不但在保持房价高涨上发挥了相当大的作用，同时也使地产商们的资金流动性更大，这在一定水平上也加快了商品房的投资速度和供给量。一般来说，房产的需求越大，则房产的代价越高，而房产的供给越大，则房产的代价越低。从2009 年以来，市场连续旺销，需求量不绝加大，但供给量下降幅度较大，因此，新增供给量与需求量的差距不绝被拉大。2009 年，武汉商品住宅累计供给面积与成交面积的比值为，新增需求量远远凌驾了新增供给量，供需矛盾更为激化。
2.城镇居民人均可支配收入的影响
城镇居民的收入水平是权衡居民购置力的重要指标，同时也是支撑房地产代价的重要指标。

从图中可看出，城镇居民年可支配收入一直处于快速增长中，并一直处于商品销售代价和住宅销售代价之上，城镇居民收入和支出支撑着房地产代价的上升。从这一角度看，我市的房地产代价以居民收入的增长为支撑，居民收入水平不绝提高，对房地产的有效需求相应增加，房地产的代价也随之上涨。
3.通货膨胀因素

凭据近几年国际上的部分国度和都会情况可看出，投资房地产是抵抗通货膨胀的一个很好的途径。越是在物价上涨的时期，房地产越能体现其保值性，也就是说，在物价上涨的时期里，持有房产是比力理想的，正因为这样，真实的通胀率和预期的通胀率一般会对房价产生正面的影响，通胀率越高，人们对房地产的投资就越多，房价上涨的也就越快。蓬勃生长的房产推动着我国房地产及相关行业的迅猛生长，这几年，房地产等行业连续几年以凌驾20%的增速运行，对衡宇的需求大量增加，使得相关原质料代价稳步升高，特别是与修建业密切相关的钢铁代价大幅上升，增加了房地产的开发本钱，继而导致了住房代价的上升。
4.政策因素
适度宽松的钱币政策及信贷的扩张给开发商提供了强有力的资金支持，使开发商资金紧张水平低落；另外，存贷款利率的下调，购房首付款的压力减小，使得投资投机型和自住型需求同时扩大。在供给弹性较小甚至有所淘汰的情况下，需求量的扩大一定就引起了房价的上涨。与此同时，由于担心海内外银行向市场注入的大量流动性资金，加上海内经济形势开始好转，投资者对未来通胀的预期也越发烈，在金融市场生长迟钝、投资渠道有限的情况下，我国富有阶级资产保值增值的首要选择便是置业买房大量购入牢固资产以寻求保值。再者，中央接纳了增加税收的步伐，其原意本是控制房地产投资过快增长，而实际上却将增加的税费转移到消费者头上，使得房价不跌反而上涨。
更重要的是十多年前的分税制革新，使得地方事权、财权不对等，财务缺口大，政府就通过把土地高价卖给房地产来弥补缺口，进而在一定水平上推动了房价的上涨，高价地加大了房地产的开发本钱无疑是高房价很重要的原因之一。
（高价土地大量卖出）

如果不考虑市场炒作的因素，住房的代价主要决定因素有两个：一个是住宅自己，即建立本钱；一个是住宅所处的位置，即土地本钱。其中，住宅自己是在不绝贬值的：按中国住宅的平均寿命30年盘算，每年就要贬值1/30。真正支撑房价上涨的理由，是土地代价的上涨。
都会土地的增值一是得益于都会底子设施和配套办事功效的完善；二是得益于都会经济生长，就业、商业时机增加，都会对人们的吸引力在增加；三是因为企业、政府、拆迁户都想在土地使用权转让历程中得到最大化的收益，在土地转让历程中层层加码，增加了土地使用本钱。前二者是都会化进程的一定结果，因此地价在一定水平内的公道上涨有其一定原因。但正因为这种上涨，产生了对土地的逐利行为，而地方政府、房地产企业的逐利行为则加剧了地价上涨的速度和幅度。
从房地产经营模式看，中国的房地产企业把设计外包给了设计单元，施工交给了承建单元，装修委托给装修公司，甚至销售都给了署理公司。自己只卖力土地的竞拍，以及银行的融资。可见中国房地财产企业经营的主要目的就是赚取土地增值收益。
土地的增值是一个逐步提升的历程。在这个历程中，持有土地的时间越长，得到的土地增值收益就越大。为了尽可能多的得到土地增值收益，房地产开发企业在得到土地后，往往并不急于开发建立，纵然建成后，也迟迟不肯意开盘销售，而是要比及代价上涨到一个高位再出售。
如李嘉诚的和记黄埔和长江实业两家公司最近8年在上海进行房地产开发历程中，多个项目从地块得到至上市销售的时间长达6年以上。其在上海最快开发建立完成的项目———上海古北翠玉豪庭所耗费的时间至少是7年。而古北地区经过7年的开发，如今的楼价从原先不到1.8万元/平方米涨到了36000多元/平方米。有陈诉显示，和黄现有的土地储备足够其开发近19.5年。
2005年，李泽楷旗下的香港盈科大衍地产有限公司（下称盈大地产）以5.1亿元人民币拍得了位于北京东三环长虹桥四周面积为4.6万平方米的一个地块。该地条约开竣工日期为2006年9月20日和2008年3月31日，但盈大地产并未凭据划定日期完工，却在2009年8月底以1.18亿美元转让给了瑞安建业，盈大地产因此赢利近3亿人民币，其利润率近60%。
SOHO中国董事长潘石屹曾体现，中国有许多房地产开发商囤积土地，倒卖土地，却不盖屋子，这样的开发商大概占到三分之一左右。
通过对房地财产的视察，我们经常可以发明这样一些“荒诞”的事实：一方面房地产花巨资竞拍下来的土地，却任由它长满野草，而不去开发建立；另一方面，随着都会的扩张，那些底子没有进行过任何开发的土地，却身价倍增，甚至高过其周边已开发楼盘的房价，让人匪夷所思，而开发商们却因此赚得盘满钵满。
与此同时，政府也是土地增值的受益者。一些地方政府打着“经营都会”的旗号，通过“收储土地”和高价拍卖，赚取巨额收益。与其他实体投资项目相比，房地产开发往往收效快，对ＧＤＰ和财务收入的“孝敬”显著。部分都会的土地出让的收益，占到地方政府财务收入近一半，成了名副其实的“土地财务”。“土地财务”使政府对付房价的上涨，往往接纳迁就的态度。
政府的迁就以及企业囤地炒作，使土地的代价偏离了公道上涨的轨道，导致地价疯长、地王频现，加剧了房价快速上涨。

5.投机因素
在房价方才起来，而大量的投机资金还没有进入房地产时，开发商开始自买自卖，通过假按揭来套现。开发商利用假按揭，提前收回本钱，变现利润，把风险和包袱悉数丢给银行，自己进退自如，完全占据主动。由于房价估值越高，假按揭从银行套取的资金越多，开发商越倾向于提高代价。这正是房价与衡宇成交量同步上升的底子原因。从2008 年11 月开到2009 年6 月，国度投放了8 万多亿资金，庞大数量的投入带来了一种非常强烈的通货膨胀预期。为了规避通胀带来的经济损失，在通胀期间，但凡有点经济实力的理性人为了使自己手中的资产保值甚至增值，就会去购置能保值增值的商品。但由于我国投资渠道十分有限，投机客觉得在钱币贬值的情况下，房价肯定有赢利空间，导致投机客们大量涌入房地产。据武汉房地财产内人士介绍，2009 年武汉就来了一批温州“炒房团”，在武昌繁华地段的几个楼盘里，一脱手就是半栋楼，并以现金付款，其时以均价4000 元/ 平方米买下，几个月后，房价就开始上涨。在房价肆长的情况下，一些自住型购房者也就恐慌了。担心房价没完没了的涨，越等下去住房本钱越高。自住型购房者的这种盲从心态使得他们也进入了房地产。这样三波力量导致前期房价非理性上涨。武汉市房地产市场信息网统计，到2010 年3 月底，全市商品房成交均价为6321 元/ 平方米，汉口、武昌、汉阳三大中心城区的商品房成交均价分别为9210 元/ 平方米、8508 元/ 平方米、7913 元/ 平方米。而2009 年3 月的“小阳春”，三大片区中，代价最高的汉口中心区成交均价只有6982 元/ 平方米，代价涨幅惊人。

6.中国社会的贫富分化严重，富人的投资需求主导了房地产的代价走势
经过三十年的革新开放，由于收入分派不公道，中国贫富分化严重。中国的富人阶级具有强大的消费能力，使得中国成为全球第二大奢侈品消费市场。房产相对付骨董、股票、黄金等投资产物而言，既有使用代价、又有投资代价，还能通过出租得到部分收益，也不需要掌握太多辨别知识，因而成为了中国富人的投资首选。中国的房产已不再是单纯满足居住需求的消费品，已成为中国富人炫耀财产的奢侈品以及保值增值的投资品。
房价的博弈其实可以看做中国穷人和富人博弈。穷人主张将房价降下来，这样可以实现“拥有自己的住房”愿望，对房地产市场总是持着张望态度；富人则主张房价上涨，这样更有利于其资产的保值增值，认为房价另有上涨的空间，因而在不绝寻找可供投资的房产。随着房价一路上涨，穷人只能“望房兴叹”，富人的财产却越发膨胀。
房价的上涨反应出富人对房地产市场的主导能力，反应出房地产市场的投资需求大于消费需求。其实近十年来，中国都会居民人均居住面积年增长凌驾1平米，增长速度惊人。2009中国人均住房修建面积已经凌驾30平米，到达了中高收入国度的水平。显然，这些增加的住房大多被中国的富人所购置，因为房价越来越脱离了穷人的收入水平。这也袒露出中国经济两个严重的问题：第一，为什么最不缺屋子的富人却成为了房地产市场的消费主力，而最缺屋子的穷人却在房地产市场没有代价主导权呢？一些房地产商对穷人买房嗤之以鼻，任志强先生甚至果然喊出房地财产就是为富人盖屋子，穷人就不应该买房。这说明如今的中国，富人的财产仍在快速增加，穷人的财产则增长迟钝，中国贫富分化的趋势并没有变动，从而导致富人的支付能力在增强，对市场的影响力也更强。房价成为了中国贫富差距是否仍在扩大的“晴雨表”。

四、2012年房地产市场运行状况
（一）房地产开发投资继承保持平稳增长
    2012年，全市房地产开发投资比上年增长22.8％，占全市社会牢固资产投资31.3％，占比力上年增加近2个百分点，为动员全市投资增长起到重要作用。
 （二）土地供给量较为富足
    随着我市房地产市场平稳生长，市场预期逐步趋稳，推动了土地市场成交。2012年，我市房地产用地成交面积同比增长43.8%，筹划修建面积同比增长72.5%，成交金额同比增长64.4%。
 （三）商品住房销量明显回升
    2012年，受信贷政策调解的影响，刚性需求会合释放，我市商品住房销量回升较快，成交套数达134953套，同比增长24.73％。从单月成交量看，自3月份以来，我市商品住房成交量均在10000套以上，7月份到达最高值（14454套）。
2012年每月商品住房销售套数走势图
    单元：套               

 （四）住房代价颠簸逐步趋稳
    2012年，我市商品住房成交均价6349.74元/平方米，同比下降1.01％。从各月环比情况看，住房成交均价出现前低后高的走势，整体颠簸较为平稳。前5个月我市代价稳中有降，环比分别下降1.47%、0.4%、0.19%、0.12%、0.08%。6、7月份，商品住房销售均价出现小幅回升，环比分别上升0.5%、0.09%；10-12月份受中心城区中高价位商品住房成交量占比加大的影响，代价涨幅有所增大，环比分别上涨0.35%、0.19%和1.5%。

2012年每月商品住房销售均价走势图
    单元：元/平方米               

 （五）市场结构逐步优化
    1、中小户型商品住房为市场销售主体。2012年，我市120平方米以下商品住房为市场的主要需求，销售套数占总量的80.69%，较去年增加了3个百分点。其中90平方米以下占比最大，占比为42.19%；90-120平方米占比达38.5%；120-140平方米占比为12.4%；140平方米以上占比为6.91%。

    2、7000-10000元/平方米商品住房销量占比加大。从各代价段销售情况看，在全市商品住房销售中，7000-10000元/平方米销售套数占总销量的31.83%，占比力去年增加4.84%；7000元/平方米以下商品住房销量套数占总销量的61.91%，占比力去年下滑2.1%；10000元/平方米以上销售套数占总销量的6.26%，占比力去年下滑2.74%。

（六）保障性安居工程建立继承深入推进
    2012年，武汉市加快推进保障性安居工程建立，着力解决中低收入家庭住房困难。开工建立种种保障性住房108077套（户），占全省的1/3，位居全国19个副省级以上都会前列。其中，新开工廉租住房3150套；建立和筹集大众租赁住房22607套；建立经济适用住房10830套；建立限价商品住房21712套；都会棚户区改革安顿43833户；农垦危旧房改革安顿5945户。竣工(根本建成)种种保