武汉项目前期市场调查报告.doc

武汉项目前期市场调查报告

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2020年4月19日
文档仅供参考
武汉某项当前期市场调研报告

由于受到时间和人力等方面的限制,我们采用桌面研究的方法获取信息,报告所用的具体数据和城市规划方案均来源于统计局、商业局以及相关网站所提供相关资料。

第一部分 城市基本情况
地理方位
    武汉位于中国湖北省地域的中部,江汉平原东部,长江中游与汉水交汇处。东径１１３°４１’－１１５°０５’,北纬２９°５８’--３１°２２’。以平原为主,丘陵为辅。市内湖泊塘堰众多。长江与汉水将武汉分为汉口、汉阳、武昌三部分,通称武汉三镇。武汉形似一只自西向东的彩蝶。在中国经济地理圈层中,武汉处于优越的中心位置。水、陆、空交通十分发达,古称”九省通衢”。

     国土面积 
    武汉市国土面积８４94．4１平方公里,为全省土地总面积的４．６％。武汉总属江汉平原,大部分地区在海拨５０米以下,黄陂、新洲北部属中低丘陵地区,为大别山的绵延部分。河流水系由北部丘陵向南发展,注入长江。平原部分湖泊众多,地势低平。

　　 气候环境 
    武汉属副热带湿润季风气候。雨量充沛、日照充分,四季分明。每年1月份,气温最低,最低温度一般在-2～5℃左右;7.8月份,气温最高,最高温度在40℃以上,是中国著名的火炉城市。武汉全年总降水量在1000毫米上下,其中,年初(1月～2月))雨雪较多;春秋季较短。全年光照充分,时数达2 100小时左右;全年无霜期近250天。

行政区划
     ２００１年末,武汉市将郊县全部改为区,共辖江岸、江汉、桥口、汉阳、武昌、青山、洪山、蔡甸、江夏、东西湖、汉南11个城区,黄陂、新洲2个郊区。区下辖108个街道办事处,41个镇,34个乡。
主要经济指标
序号
名称
指标
1
人口
831.26万
2
GDP
1493.09亿元
3
人均GDP
19611元
4
城镇居民人均可支配收入
7820元
5
第三产业比重
49.6%
6
恩格尔系数
0.384
7
社会消费品零售总额
770.08亿元
8
商品交易市场成交额
554亿元
武汉是全国重要的经济中心之一。根据近日国家统计局和北京统计局公布的两组数据显示,今年上半年,武汉在全国35个城市居民收入和物价水平排行中分别位居第十一位和第十位。根据以上数据来看,武汉市经济较为发达,近年宏观经济效益稳步增长,综合经济实力不断增强,居民的消费需求特征正由生存需求特征转化为生存与改进需求兼有,为房地产市场及休闲娱乐业等第三产业的发展提供了坚实的市场基础。

　 人口规模
,武汉市总人口为:831.26万(包括外来常住人口) ;武汉市人口密度:947人／平方公里 ;武汉市共有家庭户:228.81万户 ;武汉居住在城镇的人口数量:666.64万人,占总人口的82.86％ ;武汉市汉族人口数量:799.37万人,占99.36％; 武汉各少数民族人口数量:5.18万人,占0.64％ ;武汉人口中,男性为416.45万人,武汉人口中,女性为388.10万人, 武汉人口的性别比(以女性为100,男性对女性的比例)为107.31 ;武汉市外来人口数量:115万;在武汉市居住半年以上的人口(简称常住流动人口)数量:98.32 万人;在武汉居住半年内的外地流入的暂住人口数量:16.6万人;
13-1 分区人口情况(1999年)
单位:人
城 (郊) 区
总 人 口
总人口
中非农
业人口
出生人口
总计
男
女
合计
7680958
3962235
3718723
4593410
54005
江岸区
632829
318472
314357
610232
3607
江汉区
4608
240750
2 1
451964
2728
桥口区
537378
271170
266208
523206
2878
汉阳区
466257
242117
224140
401084
3220
武昌区
909319
469474
439845
889820
5268
青山区
450314
233724
216590
447617
2841
洪山区
676451
373064
303387
480918
6784
蔡甸区
480503
243583
236920
118423
3604
江夏区
663734
340863
322871
183354
5478
东西湖区
236042
119769
116273
63567
2204
汉南区
108011
55266
52745
19378
727
黄陂区
1107565
562527
545038
186924
7161
新洲区
951724
491456
460268
216923
7505
注:江汉区人口中含水上人口25844人(其中男性22917人),出生242人。

2-2 人 口 构 成
项 目
全 市
人口(人)
比重(％)
合计
7680958
100
其中:男
3962235
51.59
女
3718723
48.41
农业人口
3087548
40.20
非农业人口
4593410
59.80
合计
7582259
100
其中:男
3902378
51.47
女
3679881
48.53
农业人口
3093367
40.80
非农业人口
4488892
59.20

人均收入
,城乡居民收入增加,生活水平提高。城镇居民人均可支配收入7820元,增长8%;农民人均纯收入3100元,增长5%.城镇居民恩格尔系数由上年的0.385下降到0.384,农民居民恩格尔系数0.482
居民消费水平有所提高,消费结构不断优化
各级政府为了扩大内需,采取了加大投资力度等一系列措施,加之市民收入水平的稳步增长,为居民家庭消费质量提高提供了有力的保障。 我市居民人均消费性支出6342.28元,比上年增长4.4%,居民消费呈以下特点。
1.食品消费稳定增长,饮食消费多样化,质量不断提高。 居民人均购买食品支出2413.44元,比上年增长3.1%。食品的消费质量也进一步提高,营养结构日益改进。主要表现为主食消费量下降,副食中各种高营养、低脂肪食品受到更多人的青睐;各种方便、快捷的成品、半成品食品已成为居民消费的主要组成部分。居民人均从市场上购买的粮食76.8kg,比上年下降3.3%,人均副食品支出2213.52元,比上年增长3.8%。人均消费鲜菜129.6kg,上升6.1%;人均水产品消费143.52元,上升11.8%,人均数量为16.8kg,上升15.3%;营养丰富的奶及奶制品人均消费104.88元,增长1.1倍,干鲜瓜果消费121.20元,增长2.3%,人均消费量63.6kg,增长21.9%,随着都市生活节奏的加快以及饮食社会化程度的提高,使居民消费场所从家庭走向社会。 居民人均在外用餐支出478.44元。
2.服装价格平稳,衣着消费支出增加。我市服装市场竞争激烈,各种促销活动不断,价格平稳,居民购买服装比上年有较大幅度的上升。 居民人均衣着支出570.87元,比上年上升8.8%,其中成衣消费人均420.74元,比上年上升9%。居民购买服装档次进一步提高,穿着更加趋向个性化,在穿着上更加追求服装与鞋帽袜的系列配套。 ,居民人均用于鞋帽袜及其它服装支出128.29元,比上年增长8%。
3.交通通讯支出继续保持较快增长。我市交通通讯事业的迅速发展,居民信息意识和时效意识的不断增强,现代化的交通通讯已成为居民生活不可缺少的一部分,对方便出行和快捷的信息获取方式的追求,使居民交通通讯支出继续保持较快增长。 ,居民人均此项支出398.42元,比上年增长10.9%。居民人均用于交通方面支出共149.31元,比上年增长6.5%;居民通讯支出249.12元,比上年增长13.7%。据统计 末市话用户165万户,增长13%,移动电话用户177.50万户,增长64.4%。市话普及率每百人41部,增长13.9%。互联网业务高速发展,年末武汉热线用户达到44万户,增长76%。越来越多的市民是手机、呼机”一个都不能少”,电子邮件、网上冲浪也开始被更多的居民家庭所接受,上网已成为一种生活时尚。
4.医疗保健消费迅猛增长。随着居民自身保健意识的增强,”健康是金”的观念越来越深入人心,居民对保健用品及服务的需求不断增加,加之医疗制度改革的进一步深化,职工个人自费负担的医药费比重上升,使居民医疗保健支出大幅度增加。 居民人均医疗保健支出370.28元,比上年增加35.2%。其中人均医药费支出307.80元,比上年增加33.6%,滋补品17.40元,较上年增长3.7%,医疗保健服务32.09元,比上年增长60.6%。
5.教育消费升温,居民精神文化生活日益丰富。改革开放的深入发展使人们越来越深刻的认识到知识资源的重要性,随着人们追求科技进步意识的增强,崇尚科学,尊重知识已成为时尚。 居民人均用于教育支出442.87元, 比上年增长6.3%,其中成人教育38.76元,比上年增长86.6%,以学生择校费支出为主的其它教育支出90.71元,比上年增长54.5%。同时,随着我市居民文化素质的不断提高,书报杂志已成为人们生活中不可缺少的精神食粮。 居民人均书报杂志消费41.70元。
6.家电等耐用消费品拥有量进一步增长。居民家庭耐用消费品的拥有程度是反映一个家庭生活水平的重要标志。近年来,随着城市住房条件的改进,闲暇时间的增多,以及新型家电不断推出,使居民对各种家电需求显著增加,而且更趋于高档、多功能,家庭现代化水平不断提高。 居民人均用于耐用消费品支出448.02元,比上年上升3.7%。每百户新购彩色电视机8台、电冰箱3.4台、空调器7.6台、淋浴热水器3.2台、洗衣机3.2台。具有时代气息的厨卫小家电备受青睐,如微波炉新购7.2台、电炊具9.4台。人们追求高时效耐用消费品,如计算机这一信息时代的产品迅速进入居民家庭,每百户新购3.4台。耐用品拥有量进一步增长。截止 底,每百户拥有彩色电视机133.4台、电冰箱105台、洗衣机102.4台、家用电脑20台、空调器94.8台、淋浴热水器71.6台、摩托车8.4辆、摄像机2.2台、微波炉36.8台、影碟机48.2台、组合音响30.2台。与上年相比,其中微波炉、家用电脑、彩色电视机、淋浴热水器的增幅较大,分别增长48.4%、25%、6%、2.3%。
7.居住消费与上年基本持平。 居民人均居住消费1046.76元,与上年基本持平。居住条件进一步改进,年末,城区居民人均居住面积达到9.65平方米,比上年提高0.85平方米,居住质量进一步提高。据500户资料,截止 底,居民家庭自有房(含部分产权)比例已达67.4%,单元配套房增加,近90.6%的家庭拥有独用厨房,85.8%的家庭拥有独用卫生间,98.4%使用了卫生便捷的液化石油气及管道气,居民住宅配套设备日趋完善,使城区居民居住水平有了很大提高。
8.居民消费结构日趋合理和优化。在居民消费水平不断提高的同时,居民消费结构也日趋合理和优化。 我市居民吃穿两大类消费支出占消费性支出的比重为47.1%,反映居民生活质量的恩格尔系数(食品支出占消费性支出的比重),由 的38.5%下降为38.1%,表明我市居民生活质量在不断提高。医疗保健比重由4.5%上升为5.8%,娱乐文教由11.5%上升为12.1%,杂项消费由5.2%下降为4.9%,设备用品类由8.6%下降至7.3%,交通通讯由5.9%上升至6.3%,居住由17.2%下降至16.5%。以上数据表明我市居民消费呈现生存型比例下降,享受发展型比例上升的趋势和特点。
居民家庭之间的收入差异呈扩大趋势
在居民总体收入水平逐年增长的同时,不同家庭之间的收入差距呈逐年扩大趋势。据500户资料,占调查总数的10%的最高收入户,人均可支配收入为18676.60元,比上年增长20.2%,10%的最低收入户人均可支配收入2593.56元,与上年相比仅增长3.4个百分点。二者之间的差距进一步扩大,由去年的6.2:1扩大到7.2:1。
由于收入差距的扩大,低收入户收入增长缓慢,使得低收入户生活只能维持较低水平。据调查, 最低收入户人均消费性支出2497.32元,只相当于最高收入户的17.6%,低于全市平均水平的60.6%。最低收入户的食品比重高达55.5%,而最高收入户的恩格尔系数仅为23.1%。按照联合国制定的生活标准,最高收入户已跨越小康,进入富裕水平,而最低收入户生活仍在温饱阶段。

储蓄消费结构
据相关统计, 武汉市居民全年的消费额总计为587.36亿元。

11-7 城市居民家庭基本情况
项 目
    1999

调查户数(户)
500
500
500
500
调查户人口合计(人)
1555.59
1558.55
1537.48
1521.4
平均每户(人)
3.11
3.12
3.08
3.04
调查户就业人数合计(人)
825.00
789.41
778.73
712.25
平均每户(人)
1.65
1.58
1.56
1.42
调查户离退休人数合计(人)
320.00
344.17
348.01
375.6
平均每户 (人)
0.64
0.69
0.70
0.75
平均每一就业者负担人数(人)
1.88
1.97
1.97
2.14
可支配收入合计(元)
9741933.12
10537461.29
11231367.96
12422751.6
平均每人每月(元)
521.84
563.39
608.75
680.45
消费性支出合计(元)
8482931.11
9468453.27
9751138.72
10396395.6
平均每人每月(元)
454.40
506.23
528.52
569.45

10 -6 金 融 机 构 年 末储蓄存款余额
年份
年末储蓄
存款余额
(万元)
城镇居民
储蓄存款

定期
全市人均储
蓄存款(元)
城镇居民
1978
26403
22725

49
88
1992
1077539
947606
777769
1574
2457
1994
1696763
1485037
1073982
2438
3796
1995
2277695
885
1411611
3231
4992
1996
3395860
3060793
2301233
4763
7446
1997
4033628
3662798
2711181
5603
8741
1998
4954751
4553491
3224911
6807
10701
1999
5748055
5340443
3705916
7810
12378

6594360
6168837
4017068
425523
8855

8818770
8328742
5591934
490028
11700

10799569
1021
6757488
587562
14151

受教育程度
武汉公众拥有高等院校:35所
武汉公众具备基本科学素养的比例为:5.4%
    武汉市15周岁以上文盲人口数量:40.69万人
    武汉市15周岁以上文盲人口占15周岁以上人口的比例为:6.2％
    武汉市人口中,接受大学(指大专以上)教育的为:98.60万人
    武汉市人口中,接受高中(含中专)教育的为:166.82万人
    武汉市人口中,接受初中教育的为:264.77万人
    武汉市人口中,接受小学教育的为:187.31万人

第二部分 城市宏观商业情况

近年,我市社会商品货源充裕,商品市场繁荣活跃,‍商品销售额呈稳步增长,商业亏损额减少,商品交易市场‍持续快速发展态势。 ,武汉GDP达1492.74亿元。
‍一、批发零售贸易业平稳发展‍
商品货源充裕,销售平稳增长。随着加大投资以扩大‍内需带动经济增长的策略,深化发展对外贸易,深度开发‍国际市场等措施的实施,拉动了我市市场稳步发展。全市‍社会商品货源丰富,销售总额平稳增长。
‍零售市场,非公有制经济继续扩大,经济结构进一步‍优化。党的十五届四中全会后,我市随着商业体制改革的‍深入,商业经济结构逐步朝着多种经济成份共同发展的轨道运行。形成了市场经济体制下,各种经济类型的‍商业相互竞争,共同发展格局。‍
‍在这新一轮开业热潮中,车商、青商、上海商城、老‍武商等都是梅开二度,使”千店一面”的传统百货市场变‍成了百货连锁、超市、购物中心和专业店。充分体现出商‍场的个性化、特色化。显示出各大商业集团的眼光延伸到‍了新世纪的商业竞争。这不但符合武汉流通产业发展战略,‍同时将使我市流通产业结构和布局出现革命性的变化,为‍中国即将进入WTO奠定基础。
‍以仓储合一、平价超市为代表的新型商业业态发展迅‍猛,抢占市场份额的竞争力更加强烈。当前,全市已有‍武商集团百盛量贩店、武商集团三角路超市、中商集团徐‍东平价广场、中商集团中南商都、中百集团唐家墩仓储店‍及武汉汉福、武汉华联和佰汇等10余家大型仓储式的平价‍超市,它以品种全、货物真、价格廉、购买方便、舒适等‍优质吸引顾客,成为武汉三镇市民购物的消费热区,是企‍业扩大销售新的增长点。

‍二、商品交易市场持续快速发展‍
近年来,我市商品交易市场体系建设步伐不断加快,呈‍持续快速发展态势。特别是生产资料市场发展强劲。其发展呈如下特点:‍
商品交易市场建设方面:一是消费品市场数占市场总‍数的比重虽高,但比例呈下降趋势,其发展速度不及生产‍资料市场快。
‍市场成交额方面:一是生产资料市场成交额呈高速发‍展态势,其速度大大快于消费品市场。‍

第三部分 城市商业规划情况

总体商业规划体系
按照中心商业区--市级商业中心--市级商业副中心--社区中心四级商业服务体系的结构布局,加强江汉路、六渡桥、汉正街等传统商业区建设,以中山大道为主轴,以商业零售、餐饮、娱乐 旅游等服务业为主,建设形成辐射中国中部地区的现代化中心商业区;扩大、提高武昌中南路、汉阳钟家村商业区的规模和服务水平,使其成为分别服务武昌和汉阳的市级商业中心;建立后湖、汉口火车站前、古田二路、十里铺、四新、沌口、解放徐东路、白沙洲、鲁巷、南湖、八大家等12个市级商业副中心;在各居住用地集中的主要地区规划布局9个社区中心。 　　

第四部分 武汉房地产市场情况

一、房地产开发量继续增长
(一)房地产开发投资再创新高
总投资额为132.5亿元,同比增长14.9%。其中住宅投资99.39亿元,同比增长15.4%,占总投资的75%,经济房开发投资13.65亿元,占总投资的10.3%。

二、房地产交易量继续放大
(一)新建商品房销预售增幅较大
全市销预售总面积为759.32万㎡(其中住宅销售面积393.13万㎡)同比增长17.17%;总销售额为118.55亿元,同比增长26.62%。

(二)存量房交易量增长较快
1、 全市存量房成交55622套,面积为524.10万㎡,交易额为62.29 亿元,同比增长分别为8%、26%、39% 。
2、 全市存量住房(不含房改出售公房)成交19820套,面积179.20万m2,交易额为21.53亿元,同比增长10％、15％、16％。
3、 全市存量住房交易中已购房改房再上市成交6584套,面积42.62万m2,交易额为3.97亿元,同比增长分别为13％、18％、20％。
三、房屋租赁市场渐显活跃(按纳入租赁备案登记的非住宅用房统计)
(一)租赁户数 为20593户,同比增长0.5%;
(二)租赁面积 为118.02万㎡,同比增长1.1%。
(三)年租金额 为4.91亿元,同比增长21%。

四、土地供应及价格
全市土地价格总指数为100.7,全年上涨0.7点,住宅用地指数为100.8,上涨0.8点。7月开始,拍卖沙湖及新华西路五幅地块,出让价款达13亿元。

五、房地产价格
1、普通住宅均价如下图:

均价最高的区域为江汉区为2618.05元/㎡,其次是江岸区,2450.60元/㎡,主要是由于这两个区域属于老城区,土地价格过高引起的;最低的区域为青山区1827.21元/㎡,全市住宅均价2327.21元/㎡,同比上涨12.68%。
2、经济适用房价格也有较大提高,均价已达1700元/㎡。
3、存量房价格稳定:

六、市场问题

房地产市场秩序尚不规范
房地产市场虽经过专项整治,但不规范行为时有发生,主要表现在:①虚假广告、合同欺诈、违规开发仍居首位;②房屋面积缩水”短斤少两”情况较多;③业主对开发商前期物业管理投诉较多;④中介估价机构行为违规,竞争无序。
行业整体素质不高
当前,我市房地产开发企业共有800余家,开发企业过多,资金分散,规模过小,导致我市开发企业在全国市场缺乏竞争力。全市中介机构共有361家,不规范且实力不强,与上海、深圳、广州、浙江等地的中介发展相比相差甚远;全市估价机构共有35家,其技术水平尚待提高。
住房二级市场发展存在制约因素
全市住房二级市场交易量虽创历史新高,但相对于沿海发达城市而言,不论是交易的绝对量,还是相对量,都存在较大的差距,究其原因主要是:①政策力度还不大,如:公房承租权转让市场对流动人口的政策尚未开放。外地居民购买二手房入户政策尚未开放;购房承租权公房还不能使用住房货币化补贴资金和公积金等。②房屋交易办两证不同步,影响入市交易速度;③政策性住房租赁价格偏低、租赁行为不规范。④购房税费过重,购房契税在全国同类城市中依然偏高。
居民收入水平尚待提高
购买力是影响房地产市场发展的直接因素,而购买力是由消费收入决定的。据统计: 1—11月,武汉市城区居民人均可支配收入为7213.74元,同比增长14.0%,城区居民人均消费性支出为6378.30元,同比增长12.4%,但与部分发达城市相比,如北京城镇居民人均可支配收入为10328元、上海11147元、广州11213元,深圳20912元、宁波10783元,武汉市的个人消费收入依然有待提高。

第五部分 汉阳房地产市场情况
汉阳在改革开放之前是武汉市的工业区,经济发展相对较快,改革开放后,随着商业经济的兴起,汉口和武昌经济发展快速起来,汉阳区由于交通和市政设施得不到根本的改进,经济发展速度变缓。但近几年,汉阳在”沌口”经济开发区建立和神龙汽车城落成之后,经济发展的速度有了一定幅度的提高。随之汉阳区内房地产市场由于经济发展速度的提高逐渐活跃起来。
1、开发规模逐步扩大。
汉阳地区的楼盘数量很少,仅有的几个楼盘中除了鹦鹉花园以外,其余的房地产开发规模一般都在5万平方米以下,现如今汉阳的楼盘数量已超过50个,大规模的住宅小区层出不穷,开发规模在10万平方米以上的楼盘彼彼皆是,最大开发规模甚至达到50万平方米。
项 目 名 称
地 理 位 置
开 发 规 模
金色港湾
沌口经济开发区
50万平方米
桃花岛城市花园
汉阳去罗南七路
13.6万平方米
金荷花园
沌口开发区建业道
13万平方米
碧水晴天
汉阳去琴台路赫山新村46号
15.3万平方米
奥林花园
汉阳区中南体育中心旁
30万平方米
国信新城
江汉二桥汉阳桥头
20万平方米
泰合百花公园
武汉经济技术开发区江大路5号新江大对面
20万平方米
锦绣豪园
沌口小区六号地
10万平方米
旺达花苑
七里庙
21万平方米
鹦鹉花园
汉阳拦江路195号
26万平方米
　　2、楼盘开发重心呈点式集中。
　　当前汉阳楼盘分布逐步向四个点集中:钟家村、墨水湖、王家湾和沌口。
区域
项目名称
楼盘位置
销售均价(元/平方米)
区域均价(元/平方米)
钟家村
鹦鹉花园
汉阳拦江路195号
2300
1814
东方江景园
汉阳腰路堤
2300
锦绣苑
汉阳区鹦鹉小道1号
1700
东星公寓
汉阳区鹦鹉小道19号
1400
蓝江家园
汉阳区夹河路特1号
1600
康泰苑
汉阳大道腰路堤夹河路
1500
莲花湖公寓
莲花路41号
1200
墨水湖
东方华尔兹
武汉市汉阳区动物园路47号7号
2200
1557
丽湖花园
汉阳墨水湖路与马沧湖路交汇处
1450
丽水花园
汉阳墨水湖路
1900
湖傍嘉苑
汉阳大道五里新村
1600
旺达花园
七里庙
1700
桃花岛城市花园
汉阳区永丰乡汉桥村
1700
王家湾
四新欧景园
龙阳大道3号
1600
1660
永开商住楼
郭茨口玫瑰园西村
1350
国信新城
江汉二桥汉阳桥头
2100
吉祥欧式花园
十里铺建材市场旁
1500
玫瑰西苑
汉阳二桥旁
1500
沌口开发区
新都国际嘉园

1800
1775
阳光丽景(二期)

1380
金荷花园(二期)

1200
奥林花园
 龙阳大道
1700
泰合百花公园
 江大路5号
1900
金色港湾
 龙阳大道
1900
碧波山庄
武汉沌口开发区
1900
锦绣豪园
武汉沌口开发区小区6号
1400

　　3、价格变化
　　 至今,汉阳地区的楼盘均价由 3月份的1848.96元/平方米,至 9月份的1832.68元/平方米,波动幅度不大。
时 间
汉阳区价格
第二季度
1848.96
第三季度
1853.02
第四季度
1847.54
第一季度
1849.08
第二季度
1879.98
第三季度
1875.76
第四季度
1923.42
第一季度
1829.89
第二季度
1873.42
第三季度
1832.68