南通海安华中五金机电城整合营销策划方案.pptx
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1、上海俊豪房地产营销策划有限公司上海俊豪房地产营销策划有限公司海安华中五金机电城海安华中五金机电城整合营销策划方案整合营销策划方案第一部分第一部分 海安概况和市场分析海安概况和市场分析一、海安县概况一、海安县概况海安县海安县1、海安县概况、海安县概况海安地处中国南通市“黄金海岸”和长江黄金水 道结合部,素有“江海门户”之称,海安县承南启北,扼守苏中物流要塞的交通网 络与优越的地理优势,随着中国东部沿海交通 大动脉沿海高速(盐通高速)苏通大桥、崇启 大桥和崇海大桥的建成通车,海安纳入上海都 市圈、苏锡常都市圈、南京都市圈的1-1.5小时 经济圈的核心地带。海安县总面积1108平方公里,人口93.8
2、万海安县素有“建筑之乡”、“五金之乡”的称号2、海安县宏观经济概况、海安县宏观经济概况2009年实现地区生产总值300.75亿元,人均地区生产总 值达32104元。2009年完成财政总收入40.21亿元,城镇居民人均可支配 收入18211元,农民人均纯收入8310元。2009年国民经济生产总值中,第一产业实现增加值34.70 亿元,占11.5%,第二产业实现增加值163.00亿元,占 54.2%,第三产业实现增加值103.05亿元,占34.3%。全年完成全社会固定资产投资200.61亿元,第一产业投资 0.71亿元,同比增长81.7%;第二产业投资149.1亿 元,同比增长20.0%;第三产业
3、投资30.38亿元,同比增长 28.1%。全年完成房地产投资额19.53亿元。近年来,海安的产业基础更趋完备,经济板块特色鲜明,已 由原来的传统农业、一般加工业为主向高端制造业、高新技 术产业转变。初步形成了装备制造、纺织(丝绸、化纤)、高新技术三大产业集群,锻造机械、电梯部件、电力装备、建材机械、纺织、丝绸、化纤、电子、新材料、新能源等 十大特色板块。小结:1、海安县地理区位优势突出,交通便捷,与长三角主要城市距离适中;2、海安县目前第二产业占主导地位,以专业市场为主导的第三产业正在逐步发展。二、房地产市场宏观政策和信息分析二、房地产市场宏观政策和信息分析 1、楼市限购政策:根据春节前公布“
4、国八条”的要求,到3月底 基本上所有省会城市、直辖市和计划单列市 的楼市限购政策均以推出。其中最为严厉的 是北京市(限购5年),较为宽松的是成都市 主城5 区限购,其他城市基本上明确限购时 间为1年。2、银行再次加息:在3月份居民消费价格指数(CPI)可能再创新 高的一致预期下,中国人民银行在4月5日晚间 宣布,至2011年4月6日起上调金融机构人民币 存贷款利率,金融机构一年期存贷款基准利率 上调0.25个百分点。这是中国人民银行今年以 来第二次,也是半年以来第四次上调人民币存 贷款利率。上海上海新建住房价格涨幅低于年度生产总值和城乡居民人均可支配收入的增长水平。银川银川涨幅控制在当年城镇居
5、民人均可支配收入的增长幅度以内(人均可支配收入增长预期目标为10%)西安西安 涨幅不得高于15%太原太原不超过年度地区生产总值和人均可支配收入涨幅(前者预期目标为13%,后者预期目标为10%)沈阳沈阳低于当年城市人均可支配收入和经济增长幅度的价格控制目标(这两个指标的预期目标均为12%)兰州兰州涨幅不超过9%贵阳贵阳严格控制新建住房价格增幅不高于去年全国平均值昆明昆明涨幅不超过人均可支配收入增长水平海口海口涨幅低于城镇居民人均可支配收入增长水平(人均可支配收入增长预期目标为10%)合肥合肥涨幅不高于年度GDP及居民可支配收入增长幅度济南济南涨幅不低于城镇居民人均可支配收入增速广州广州涨幅低于全
6、市生产总值增幅和城市居民人均可支配收入增幅。郑州郑州同比指数涨幅不高于年度经济发展和人均可支配收入增长速度宁波宁波低于2011年度市区居民人均可支配收入的增长幅度厦门厦门同比涨幅明显低于全市年度GDP和人均可支配收入增长幅度深圳深圳涨幅低于本年度GDP和常驻人口人均可支配收入的增长速度3、各地房价控制目标 4、商品房明码标价:国家发改委在3月22日发布商品房销售明码 标价规定,该文规定从5月1日期实行一套 一标价,并明确公示代收代办收费和物业服 务收费。商品房经营者不得在标价之外加收 任何未标明的费用,商品房明码标价对外公 示后,可以自行降价、打折销售,但涨价必 须重新申报备案。5、房地产市场
7、形势:2月份以来国内部分城市房价仍处在上升通道。根据国家统计局发布的2月70个大中城市销售 价格变动情况显示:房价环比涨幅超过10%的 城市有7个。随着一、二线城市限购令的出台 和执行,整个房地产市场的需求在限购城市 被挤出后向三、四线城市集结,致使三、四 线城市商品住宅量升价涨。6、商业地产量升价涨:在住宅限购政策和其他政策的调控下各地商 业地产的销售出现了量升价涨的趋势。以上 海为例,根据搜房网监控数据显示,3月21 日3月27日上海全市商铺成交套数为374套,达到春节后周成套数的最高值,平均每天逾 50套。即使那些地理位置偏远,以往销售平 平的专业市场类商铺也出现了热销的景象:枫泾板块的
8、上海服装城至3月份以来以去化了 60多套。在上海市场销售的专业市场类商铺 大部分是以带租约的方式出售。小结:(小结:(1)为应对通胀的压力预计央行今年还将加息两到三次,这给贷款购房的)为应对通胀的压力预计央行今年还将加息两到三次,这给贷款购房的 消费者及部分投资客增加了经济压力。消费者及部分投资客增加了经济压力。(2)因一、二线城市限购令政策被挤出的消费者将回流到三、四线城市)因一、二线城市限购令政策被挤出的消费者将回流到三、四线城市 购房,而因自身经济收入不高而无力在一二线城市购房的消费者,购房,而因自身经济收入不高而无力在一二线城市购房的消费者,也将回流至三、四线城市购房,这样势必会使三、
9、四线城市出现量也将回流至三、四线城市购房,这样势必会使三、四线城市出现量 价齐升的局面。价齐升的局面。(3)随着各地方政府)随着各地方政府3月底今年房价控制目标的出台,今年房价整体上涨月底今年房价控制目标的出台,今年房价整体上涨 8%13%的趋势已基本确定。的趋势已基本确定。(4)此次发改委关于)此次发改委关于商品房销售明码标价的规定商品房销售明码标价的规定缺乏新意,对房价缺乏新意,对房价 控制也没有太大作用。这项规定上海在控制也没有太大作用。这项规定上海在2010年年9月已推出,但并没有月已推出,但并没有 控制住房价的上升。控制住房价的上升。(5)随着商品住宅的限购和严厉的宏观调控政策,部分
10、投资客将转投商)随着商品住宅的限购和严厉的宏观调控政策,部分投资客将转投商 业地产,包括各类商铺、写字楼。业地产,包括各类商铺、写字楼。三、海安县房地产市场分析三、海安县房地产市场分析 1、海安县商品房市场供应情况 (1)2011海安县商品房市场主要项目的供应量约为40余万平方米,整个 市场的供应量约在50-60万平方米。(2)2011年海安县商品房市场中供应量较大的中洋高尔夫公寓、七星国 际城、金水湾公馆、万豪国际等,这些项目市场销售价格在海安基 本上属于第一梯队。(3)从市场供应数据分析,海安县商品房市场的高端住宅的供应量较为充 足,中低端产品的供应量相对较少。(4)海安县商业物业市场目前
11、只有沿海大市场有带租约销售的产品,除此 之外整个市场上暂无体量较大的商业物业出售。2、海安县商品房成交情况、海安县商品房成交情况 2011年3月海安县商品房市场共交易商品房475套,环比下降27.7%。受恒源新村政府限价房的影响,海安县3月份商品房成交价为4400元/平方米,环比下降1%。项目名称项目名称所属区域所属区域交易套数交易套数销售均价销售均价(元元/)奥华国际装饰城海安镇503600华新一品海安镇425250沿海大市场C区城东镇345148海安大世界广场海安镇306000七星国际城城东镇255200海州新城海安镇225250沿海大市场B区城东镇173800江海清水园海安镇145250
12、金水湾公馆海安镇146200清华雅居曲塘镇133700水岸名城海安镇113650东城国际城东镇83485(1)2011年3月份海安县商品房销售排名表(除限价房外)(2)海安县商品房成交套数环比分析)海安县商品房成交套数环比分析分析:(1)相对于2010年12月和2011年1月市场供应的集中放量,海安县商品房 在经过1、2月份的放量销售以后,目前市场上商品房的供应在各个楼 盘中基本上只剩下了尾房。业主购房选择余地较小,从而形成部分业 主等待新盘入市后再直接购房。(2)由于1、2月份楼市购销两旺,各大楼盘均提高销售价格,现海安中心 区域大部分楼盘单套总价已超过60万元,从而挤压掉了部分购房客户。(
13、3)从2010年4月开始的房地产宏观调控政策,在2011年春节以后,趋向 从严,外地人在海安购房基本上不予贷款,同时对首套房的审核更加 严格,从而限制了投机购房。3、海安县商品房成交价格分析、海安县商品房成交价格分析分析:(1)相对全县快速下滑的成交量,3月份海安商品房的成交均价 出现了小幅回调的势头,环比下降1%。截止3月底全县商品 房销售均价达4400元/平米左右。4、海安县成交区域分析、海安县成交区域分析分析:(1)2011年1-3月城东板块商品房的销售套数持续上涨,均出现了大 幅上升,截止3月底,城东板块成交套数占全县成交总套数的24%。(2)2011年1-3月城中板块商品房的成交套数
14、成下滑趋势,3个月以来,成交套数已下降了7%,这主要是因为1月份以来城中板块商品房成 交价格大幅提高,从而挤压了部分客户到城东和城西板块购房。小结:小结:1、受房地产宏观政策影响,海安县商品房成交量呈下滑趋势,但价格、受房地产宏观政策影响,海安县商品房成交量呈下滑趋势,但价格 未有明显下跌。未有明显下跌。2、目前海安房地产市场上商业物业供应量较少,尤其是专业市场商铺。、目前海安房地产市场上商业物业供应量较少,尤其是专业市场商铺。1、调研时间:2011年4月1日4月10日我司针对本案项目未来的销售,对海安县通榆北路、长江中路及客运站周边的五金一条 街进行了充分的市场调研。2、调研目的:通过市场调
15、研收集以下数据:海安县五金店铺市场租金、业态比例、商户租用面积、及对本案项目商铺的购买意向等。在对数据经过汇总比 较整理分析后,对华中五金机电城的销售价格提出参考 性建议。3、调研方式:对各商户采取走访询问式调查方法进行数据的采集。四、海安县五金机电市场情况分析四、海安县五金机电市场情况分析4、调研区域与项目、调研区域与项目(1)、通榆北路五金商铺租金、面积数据表分析:1、该区域五金机电业态较为集中,市场的平均租金为1.4元/平方米/天。2、经过市场调查,该区域内考虑购买和租赁华中五金城的客户有6家,但目前 心理价位较低。客户是否入驻华中五金机电城主要看市场租金和人气及规模。区域位置区域位置通
16、榆北通榆北(中中)路路店面总店面总数数3030五金机电店总数五金机电店总数五金机电店五金机电店总数总数1010经营业态经营业态具体地址具体地址面积面积租金租金是否考虑在华中开店是否考虑在华中开店购买购买/租赁租赁心理价位心理价位/租金租金五金五金通榆北路通榆北路7171号号1501502.02.0元元/天天否否/水泵水泵通榆北路通榆北路7171号号25252.262.26元元/天天可以考虑租赁可以考虑租赁租赁租赁0.90.9元元/天天钢材钢材通榆北路通榆北路7171号号24242.252.25元元/天天可以考虑租赁可以考虑租赁租赁租赁1.01.0元元/天天电动工具电动工具通榆北路通榆北路717
17、1号号25252.272.27元元/天天否否/五金机电五金机电通榆中路通榆中路8484号号70700.80.8元元/天天可以考虑购买可以考虑购买购买购买55005500元元/机电机电通榆中路通榆中路9999号号65651 1元元/天天可以考虑购买可以考虑购买购买购买60006000元元/五金机电五金机电通榆中路通榆中路70700.90.9元元/天天可以考虑租赁可以考虑租赁租赁租赁 (考虑)(考虑)1.01.0元元/天天五金机电五金机电 通榆中路通榆中路 (商务宾馆下)(商务宾馆下)80800.860.86元元/天天可以考虑租赁可以考虑租赁租赁租赁0.90.9元元/天天五金机电五金机电通榆中路通
18、榆中路8686号号30301.11.1元元/天天否否/(2 2)、长江中路附近的五金商铺租金、面积数据表)、长江中路附近的五金商铺租金、面积数据表长江中路长江中路店面总数店面总数1515五金机电店总数五金机电店总数8 8经营业态经营业态具体地址具体地址面积面积租金租金是否考虑在华中开店是否考虑在华中开店购买购买/租赁租赁心理价位心理价位/租金租金机电机电长江中路长江中路6 6号号7575(楼上楼下)(楼上楼下)1.91.9元元/天天否否/机电五金机电五金长江中路长江中路7 7号号60601.621.62元元/天天是是购买购买50005000元元/电动工具电动工具长江中路长江中路7 7号号707
19、01.441.44元元/天天否否/螺丝螺丝长江中路长江中路9 9号号90901.5/1.5/天天是是购买购买55005500元元/机电五金机电五金长江中路长江中路11114 4号号1001001.661.66元元/天天考虑考虑购买(考虑)购买(考虑)/机电五金机电五金长江中路长江中路1111号号50501.551.55元元/天天考虑考虑购买(考虑)购买(考虑)50005000元元/机电机电长江中路宁海路东边长江中路宁海路东边1201201 1元元/天天考虑考虑购买(考虑)购买(考虑)53005300元元/机电机电长江中路宁海路东边长江中路宁海路东边90900.90.9元元/天天考虑考虑购买(考
20、虑)购买(考虑)50005000元元/分析:1、该区域五金机电业态较为集中,客户以批发和零售相结合,市场的平均租金 为1.41元/平方米/天。2、经过市场调查,该区域内考虑购买华中五金城的客户有5家,但目前心理价 位较低。客户是否入驻华中五金机电城主要看市场租金和人气及规模。(3 3)、江海支路附近的五金商铺租金、面积数据表)、江海支路附近的五金商铺租金、面积数据表江海支路江海支路店面总数店面总数 2020五金机电店总数五金机电店总数5 5经营业态经营业态具体地址具体地址面积面积租金租金是否考虑在华中开店是否考虑在华中开店购买购买/租赁租赁心理价位心理价位/租金租金五金、水五金、水暖暖江海支路
21、江海支路1111号号106106号号58580.480.48元元/天天否否/装饰装饰江海支路江海支路35350.670.67元元/天天否否/机电机电江海支路江海支路3636号号1111号号50500.990.99元元/天天否否/装饰装饰江海支路江海支路2222号号103103号号50500.890.89元元/天天否否/五金、机五金、机电电风山南路风山南路1616号号50500.90.9元元/天天否否/分析:1、该区域五金机电业态较为分散,客户以零售为主,市场的平均租金为0.77元/平方米/天。2、经过市场调查,该区域内考虑购买华中五金城的客户基本没有,但客户是否 入驻华中五金机电城主要看市场租
22、金和人气及规模。(4 4)、海安客运站旁五金一条街商铺租金、面积数据表)、海安客运站旁五金一条街商铺租金、面积数据表新汽车站周边新汽车站周边店面总数店面总数 3030五金机电店总数五金机电店总数2020经营业态经营业态具体地址具体地址面积面积租金租金是否考虑在华中开店是否考虑在华中开店购买购买/租赁租赁心理价位心理价位/租金租金机电机电汽车站北大门向东汽车站北大门向东100100米米60601.511.51看完实景后决定看完实景后决定/轴承轴承新宁小区新宁小区3333栋栋1111号门号门70701.491.49看完实景后决定看完实景后决定/五金五金汽车站文峰超市向西汽车站文峰超市向西5050米
23、米65651.551.55看完实景后决定看完实景后决定/不锈钢不锈钢新宁小区新宁小区3232幢幢9 9号号70701.451.45看完实景后决定看完实景后决定/五金电器五金电器汽车站后巷由东向西第汽车站后巷由东向西第8 8间间65651.531.53看完实景后决定看完实景后决定/五金机电五金机电新宁小区新宁小区3333幢幢4 4号号75751.471.47看完实景后决定看完实景后决定/起重设备起重设备汽车站北首文峰超市西汽车站北首文峰超市西1818米米60601.51.5看完实景后决定看完实景后决定/五金机电五金机电新宁小区新宁小区3232幢幢1 1号号65651.551.55看完实景后决定看
24、完实景后决定/分析:1、该区域为海安当地最为集中的五金机电市场,规模大,种类齐,客户以批发 为主,零售为辅,市场的平均租金为1.5元/平米/天。2、经过市场调查,该区域市场的业主相互之间较为熟悉,对华中五金城目前持 谨慎观望态度,这些业主是否会入驻华中五金机电城主要看市场租金和人气 及规模,在项目开工前不考虑具体事宜。5、数据总结与分析、数据总结与分析(1)在对海安区域内较为集中的五金商铺市场进行抽样后,将每个区域商铺的 日租金进行加权平均计算后,得出各区域五金商铺日平均租金:项目名称项目名称通榆北路通榆北路长江中路长江中路江海支路江海支路客运站客运站日均租金日均租金(元元/m/天)天)1.4
25、1.410.771.5(2)、在对海安区域内较为集中的五金商铺市场进行抽样后,将每个区域商铺的 租用面积进行加权平均计算后,得出各区域五金商铺平均租用面积:项目名称项目名称通榆北路通榆北路长江中路长江中路江海支路江海支路客运站客运站平均租用面积平均租用面积m60824966小结:经过我司的市场调查,目前分散在海安的经营五金机电的商户对本案项小结:经过我司的市场调查,目前分散在海安的经营五金机电的商户对本案项 目基本上持谨慎观望的态度。未来是购买还是租赁本案项目的商铺主要目基本上持谨慎观望的态度。未来是购买还是租赁本案项目的商铺主要 是看市场销售价格、租金和人气。是看市场销售价格、租金和人气。第
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