锦光花园A座一二层商铺营销招标书.doc

锦光花园A座一二层商铺营销招标书192020年4月19日文档仅供参考，不当之处，请联系改正。锦光花苑A座一、二层商铺营销招标书宝资通地产综合服务机构二四年八月目录一、 项目定位二、 项目形象营销策略三、 媒体广告营销策略四、 销售实战营销策略五、 营销推广效果的监控、评估及修正方案六、 销售组织及管理七、 合作方式八、 关于本招标书一、 项目定位1.消费群的购买行为及消费偏好1.1 根据南宁市现有的商业调查分析，大部分铺面都是经营者租用的，消费群的购买行为是以投资为主，自用经营为辅。因此消费群的购买行为将取决于本项目的商业价值和投资价值。1.2 南宁市商业消费群的购买偏好普遍是一些地段好、价格低、回报高的商铺。本项目的地段位置较好，销售价格和投资回报能够经过营销、策划等手段满足消费群的购买偏好。 1.3本项目的主要目标客户群定位1.3.1 大众投资者1.3.2 项目业态规划范围内的品牌专卖店1.3.3 个体经营者2.项目的经营主题和功能定位2.1 项目名称项目名称拟定为“锦光花苑女人世界”2.2 项目的经营主题和功能定位项目将为女性消费群建立一个集购物、休闲、美容、健身于一体的商业空间。3.项目的商业结构设计 项目一层将经营女性的精品、首饰、化妆品、女性品牌服装、服饰等，项目二层部分将经营品牌服装，部分将经营美容、美发、健身、美体、浴足等服务业。商场内设有一定的休闲和餐饮空间。4.项目的经营主题、功能定位和结构设计的可行性评估4.1 经营的市场前景看好据市场调查分析，“女性消费市场”的购买潜力巨大，项目经营定位为女性消费品和服务业的商业业态，市场前景看好。4.2 项目的地段区位优势项目附近的七星路、新民路一带是南宁市新兴的商业中心之一，该地段以经营高档的女性服装为主，市民对该地区的市场定位已形成一种共识，有利于项目发展相关的商业业态。4.3 一站式购物商业空间七星路一带缺乏“一站式购物”的女性消费空间，项目能够体现其在女性消费市场的专业性与集中性，能吸引更多的女性消费者到项目消费。 根据之前的评估分析，能够认为项目的经营定位有较好的发展空间。但考虑到南宁市商业楼盘的竞争将日趋激烈，建议项目采用受市场欢迎的销售形式（产权式返租回报）较为稳妥。二、 项目形象营销策略1.项目形象识别系统 项目识别系统主要是项目的LOGO标志，LOGO将以比赛的形式向全社会征集，具体内容将在后面的章节介绍。2.售场包装计划围绕“女人世界”的经营主题，以“粉红”色为基调，售场将充分表现时尚、前卫、现代的女性风格。3.费用预算形象识别系统和售场包装费用大概在5万元左右三、 媒体广告营销策略1.广告定位、广告主题根据前面对目标消费群的分析，广告定位和主题备选如下：锦光花苑女人世界 一站式购物的商业空间首付4万多 返租抵月供 轻松拥有产权商铺锁定“女人世界” 抢占龙头旺铺小户型产权商铺 轻松投资轻松赚2.媒体发布计划2.1媒体选择本项目将运用以下的媒体进行宣传推广： 南国早报、广西电视台房产街节目、公交车车体、广播电台、网络广告、户外广告牌、楼书和海报等印刷品。2.2广告发布频率各媒介在广告发布的时间和频率上互为补充；2.2.1在引导期，采取试探性发布策略；2.2.2公开发售期和强销期，则采取集中发布策略，在各媒介上持续发布广告，迅速占领市场；2.2.3持销期阶段，采取间歇发布的策略，节省广告费用，保持广告的延续性。2.2.4 尾盘期应用集中促销的策略，争取尽快完成销售。3各阶段划分3.1市场引导期新闻炒作为主，配合报纸广告,并发布广告向全社会征集项目的LOGO标志。3.2公开发售期以报纸为主，事件行销为辅，针对主要卖点做硬性广告，与现场销售有力配合，同时发挥软性文章与新闻炒作的理性诉求配合宣传，达到购楼热潮之目的。3.3持销期以报纸广告为主，以形象广告、卖点广告、催促式广告配合短程促销活动，解决销售中存在的问题与矛盾。3.4尾盘期利用报纸做清盘促销广告，同时利用工程形象进度的收尾阶段，增强置业者的购铺信心，消化存量。4.费用预算销售宣传费用计划（万元）备 注一、媒体投放费14000万元1报纸90按1年销售周期分配投放2电视/广播202个月投放3、其它媒体30二、楼书等宣传品1000万元三、其它费用3000万元合 计18000万元 备注媒体投放将根据实际效果随时修正，成本控制在销售额的1.5%以内四、 销售实战营销策略1营销策略1.1价格策略项目将采取低开高走的价格策略。拿出一定数量面积较大的产权商铺，用低价以内部认购的方式，试探市场能够接受的价格范围，有利于其它营销措施的执行。1.2 招商策略 项目的招商能够邀请几个经营管理公司进行招标，中标的单位将负责商场的招商和经营管理。 1.3 销售策略 本项目的销售策略是将商场的一至二层分割成产权式销售，并承诺一定的返租回报，返租期为 ，每年返还租金率为6%，第1年由发展商返租，之后9年寻找合适的运营管理公司，负责统一招商、经营、返租回报。1.4 销售收入测算项目的销售期将分为三期，预计销售额如下表：销售单价（元/）销售面积销售总价（万元）一层2800029008120二层1800031005580项目228336000137002.公关活动推广计划2.1项目LOGO有奖征集活动项目LOGO将以比赛的方式向全社会征集，并在项目开始销售前公布比赛结果，配合项目各个阶段的宣传和推广。2.2 项目的开盘活动开盘活动考虑以模特走秀或人体彩绘的表演形式，能够展现当代女性的风采，符合项目的主题，并能迅速的聚集人气。2.3 项目的调查活动 城市商业发展有奖调查将在报纸上发布，经过非硬性广告强调项目的商业价值和投资价值，吸引市民对项目的关注。 3.营销节奏安排首先允许客户预约认购，待认购人数积聚到一定数量后，项目即能够开盘销售。根据产品的销售情况，灵活调整可销售产权面积的大小，即调整产品的销售价格，促进项目的销售节奏。 4.费用预算销售费用控制在50万以内。五、 营销推广效果的监控、评估及修正方案 1.营销推广效果的监控方式包括电话监控、客户来访登记表、预约客户登记等方式。 2.经过以上监控方式，运用科学的方法进行量化处理，得出统计和调查数据，评估营销推广的效果。 3.在经过媒体评估分析后，有必要迅速作出修正方案，增加有效媒体的投入，剔除无效媒体的投入。六、 销售组织及管理1.销售组织如果本公司中标，将有策划部、销售部等部门对项目销售提供全程的销售管理和服务，全面负责销售执行、策划推广和招商招标等工作。2销售人员的培训销售人员必须经过专业的培训，包括职业道德培训，基本素质培训，专业知识培训，综合素质培训，服务规范培训。3.销售管理本案实施全程销售代理后，销售将由具有丰富经验的宝资通高层管理人员负责，随时监控项目的销售和管理，及时发现销售及管理中的偏差并立即做出调整决策，并始终与发展商保持良好的沟通和对接，共同完成既定的计划目标和任务。七、 合作方式 1. 宝资通公司简介（见附件一） 2.宝资通公司希望为发展商提供项目的全程营销策划代理服务，服务内容如下（具体内容见附件二）：2.1 营销推广策划2.2 项目市场推广2.3 整体营销费用预算及成本控制 2.4 销售工作3. 收费标准项目营销策划代理的收费为基本佣金加超值奖励两部分。3.1 基本佣金按项目代理所实现销售总额的1.5%收费。3.2 超值奖励在项目方案完成后，由发展商核定项目全部开发经营成本，并按总成本的30%40%左右确定为项目的利润目标。若销售实现超出利润目标，业主将超出部分的20%作为奖励。八 关于本招标书本招标书只是初步的营销方案，预计项目的销售总额将达到13700万元，营销费用将控制在销售额的3.5%以下(含代理费)。项目的工作内容可根据楼盘营销的实际情况，进行适当的弹性调整。待合作关系确定后，双方再制定具体工作环节和时间安排表。宝资通地产综合服务机构二四年八月附件一 宝资通公司简介宝资通公司自一九九八年创立以来，立足于广西区域，与本土房地产市场共同发展，从单项服务到综合全程服务，从南宁到广西各地市取得了令业界视为奇迹的成就。宝资通地产综合服务机构，是当前广西首家服务内容最全、专业化水准最高的地产服务机构，公司正向地产业服务管理集团快步迈进，业务发展居全国领先水平，具有较强的跨专业综合服务能力。当前拥有经验丰富专业技术人员、策划人员、管理人员、销售人员总数达400多人。至今为止，宝资通已向近五十个项目个案提供不同类型的服务，这些项目包括城区开发、住宅社区、商业物业、特色街区等不同领域，取得极高的成功率。所服务项目总计建筑面积200 万平方米，完成的代理销售额约为35亿元，居广西房地产策划代理同行之首，在南宁市的市场份额占到1/4强。附件 2 营销策划代理服务内容和双方合作内容2.1 营销推广策划l 市场调研及项目市场定位分析l 目标客户群定位分析l 价格定位及策略l 项目系列案名的确定l 项目卖点的挖掘及提炼l 项目营销阶段性划分l 项目分期推盘的战术部署及促销建议l 市场反馈信息的收集、营销策略修正l 市场切入点及方法分析建议2.2 项目市场推广（一） 项目视觉识别系统（1）项目VI设计（2）卖场展示策划l 售楼部形象定位l 售楼部路牌引导l 售楼部外观展示设计建议l 售楼部内部展示设计建议l 售楼部功能分区规划l 售楼部形象墙设计建议l 售楼部展板设计建议l 销售用品系列设计建议l 销售人员服装建议l 各类标志牌及P O P彩旗（3）工地现场环境视觉包装l 建筑主体视觉形象l 施工围墙形象墙设计l 施工现场参观路线视觉引导（以上各项由宝资通提出要求，文本性建议或草图，交由发展商实施或发展商委托的协作的机构实施）（二） 广告宣传推广策划（1）广告总体策略及广告阶段性划分l 广告目标l 市场策略l 广告内容更新策略l 广告心理策略l 广告错位竞争策略（2）广告媒体组合策略（3）广告定位及创意分析l 广告诉求目标l 广告诉求理念l 广告主题口号l 广告内容、表现手法l 报纸广告思路及创意l 户外广告思路及创意l 电台广告思路及创意l 楼书、宣传海报创意、设计l 新闻类（软文）思路与创意（4）广告效果监控、评估及修正（5）系列促销活动（以上由宝资通与发展商委托的市场推广协作机构进行双向的互动沟通，引导协作机构向发展商提交各类策略计划，由发展商委托协作机构执行，宝资通承担在市场推广实施过程中的协调）2.3 整体营销费用预算及成本控制根据具体营销方案做出费用预算，并提出项目成本控制策略 2.4 销售阶段工作（一） 销售物料设计、制作l 售楼书、折页l 客户意向表l 售楼合同及相关文件格式l 价目表、付款方式单页设计l 销售人员的名片l 办公事务用品（具体项目待定）l 物业（商业）管理收费表l 户型图l 按揭办法l 付款方式（以上部分由宝资通提交样稿，交发展商审定，由发展商交委托机构制作）l 销控表l 统计表l 周报表l 月报表l 客户资料表l 统一说词l 交楼标准（以上部分由宝资通自制）（二） 销售人员的安排及培训（三） 销售人员的进场及销售的实施（四） 现场看楼团的筹划（五） 客户信息反馈表的编制、登记、汇集及总结分析（六） 客户区域、年龄、职业等层面分析（七） 广告发布效果的跟踪（八） 放弃购买客户的原因调查（九） 售前及售后服务内容（十） 定期销售总结及策略调整（十一） 系列促销活动（十二） 催款过程控制（十三） 延期交款控制（十四） 客户回访（十五） 客户购买心理分析（十六） 销售后期收尾的工作（以上由宝资通全面负责）宝资通地产综合服务机构 二四年八月