合肥住宅消费市场调研报告.doc

合肥住宅消费市场调研报告212020年5月29日文档仅供参考 合肥人居展住宅消费调研报告面对国家政策的调控、合肥房价的持续上涨,合肥老百姓是选择等待还是选择购买?她们的消费观念是否会发生改变?她们如何看待合肥楼市? 在国际会展中心刚刚结束的” 中国(合肥)人居环境展览会”,安徽经典市场调查咨询有限公司经过问卷调查的方式,包括新地产交易网在现场进行的有奖调查活动,对在13年间有购房计划的消费者在购房中的需求特征进行了调查。本次访问共调查了2206个被访者。 本篇文章主要分析合肥市潜在消费者的购房意向,包括潜在消费者的购房预期时间、购房目的。在接下来的报告中,将为读者分析合肥市消费者对面积、价格和户型的偏好,对区域和建筑类型的选择以及收集房产信息的来源等问题。 根据本次安徽经典市场调查咨询有限公司的调查结果发现,合肥潜在消费者购房意向表现为:有五成的消费者打算1年内买房,中青年购房者是购买主力购房自住超过八成,投资升值的消费群体增加明显新商品房是市场需求的主体,九成消费者有购买意向 一、五成消费者打算1年内买房,中青年购房者是购买主力 虽然当前合肥楼市价格呈上涨趋势,可是许多老百姓不愿再等到价格下跌时去买房了。在所有的准购房者中,计划在1年内置业的购房者所占比例最高,达到了49.2%,正反映了今年合肥楼市的火爆(见图一)。分析购房者的年龄以及她们的购房计划,能够看出:中青年购房者,需求保持平稳状态,是购买主力24岁以下的购房者,潜在需求较强烈中老年人,生活稳定,需求增长较慢 经典市调研究发现,计划1年内置业的购房者中,2530岁的购房者所占的比例最高,达到了40.8%。 中年购房者,购买力较强,对商品房需求保持平稳状态: 3140岁之间的购房者,置业目的集中于为了改进原有的居住环境。她们处于事业发展的黄金阶段,生活比较稳定,有较强购买力,需求保持平稳状态,计划1年内、12年和35年内买房的需求比例依次为:31.7%、35.4%和25.4%,其中二次或多次置业的人群较多。 由此,能够看出:中青年消费者是合肥楼市商品房的购买主力,计划在近1年内购房的,占所有购房者的78.5%。 由于事业刚起步,24岁以下的购房者基本都是一次置业,在12年内购买力偏弱,购房置业的很少。她们的潜在购房需求随着时间的推移是呈逐年递增趋势的,在1年内、12年和35年内,所占比例依次为7.5%、10.8%和26.8%。随着事业逐渐进入稳定阶段,她们的收入会有所提高,购买力也会有所增强,需求增长较快。能够断定,这些年轻消费者正逐渐成为未来市场的购买主力。 中老年购房者,生活稳定,需求较小:相对来说,45岁以上中老年人总的需求较小,在1年内、12年和35年内,她们需求比例依次为14%、16.7%和14%。年龄在4145岁之间的中年购房者,在整个购房需求上呈逐年小幅度递增趋势,所占比例依次为6%、8.4%、14.1%。 二、购房自住超过八成,投资升值的群体增加 如图二所示,合肥商品房消费者的购房目的还是以自住为主(包括结婚买房),达到了83.8%;投资升值(包括购房出租)的达到15.6%;相对而言,其它目的的较少,仅为0.6%。购房自住的消费者超过了八成 购房自住包括改进居住环境的二次置业和结婚买房,仍是合肥楼市的需求主体。本次人居展上,69.9%的准消费者为了改进原有居住环境而进行二次置业。这些购房者的生活水平有所提高,且具有较强的购买能力,她们对现有的住房条件感到不满意,或以往租住她人住房,因此进行购房或再次置业。结婚买房的消费者,年龄相对较小,为了结婚不得不购房置业,显然她们购房也是用于自住。这些购房者占总消费者的13.9%,其中80%的消费者都是一次置业。15.6%的被访者选择投资升值为购房目的 由于银行实际利率超低、股市的低迷及投资的风险太高,为了资本急于找到风险较低、回报率较高的投资渠道,这些购房者选择商品房进行投资升值,二次置业接近七成。其中,也有一些外地投资商进入合肥楼市进行置业投资升值的现象。根据经典市调对合肥楼市的监测情况来看,投资者明显有所增加,与 同期相比增加了12个百分点。 三、新商品房是市场需求的主体,超过九成的准购房者计划购买它 当前市场上对住宅房的需求情况,经过本次调查能够得到了解:合肥房产市场的主体需求产品是新商品住宅房,占总需求比例的90.7%;由于本次人居展上,各个楼盘更多地向消费者展示新楼盘,因此,二手房占8.4%、选择商业物业的不足1%,如图三所示。新商品住宅房是整个市场的需求主体 合肥老百姓对新商品住宅房的需求很大,这主要是由这些准购房者的婚姻状况改变、对居住现状不满意等方面所造成的。其中,一部分购房者是为了结婚买房而进行首次置业,与其它年龄段的消费者相比,2530岁之间的居多,占57.3%;一部分购房者对自己的居住现状不满意,比如住房破旧或老化、工作或生活不便利、周围环境差等方面,从而进行再次置业。 经典市调对消费者的年龄与需求产品进行交叉分析,数据表示,购买新商品住宅房的消费者最多,达到了90.7%;而在这些消费者中,2530岁的购房者所占的比例最高,达到33.9%;年龄在3135岁、3640岁的中年消费者依次为17.8%、14.3%,24岁以下的消费者占10.8%,其它年龄段的比例较小且相近。二手房所占比例较小,购房者投资望能升值 本次人居展上,开发商更多地宣传新楼盘,购房者也更多地关注新楼盘的情况。相对二手房而言,只占总需求的8.4%。 本次调查中,大多数二手房的消费者购房是以进行出租、升值或经营其它活动为目的的,属于二次或多次置业。其次,在年轻或老年消费群体中,二手房也有一部分需求。还有一部分原计划在市区内购买新商品房的消费者,因为市区内新建商品房有限也转而购买二手房。 数据显示,2530岁购房者所占比例依然最高,占28.9%,3135岁、3640岁的依次为11.1%、22.2%,24岁以下的为13.3%,其它年龄段的较低且比例相近。 总之,本次人居展反映当前合肥老百姓的购房意向,有这样几点:中青年购房者是当前合肥楼市的主消费群体,近1年内购房需求所占比例较大,接近八成;为了改进原有的居住环境,八成以上的消费者购房自住;随着更多楼盘的亮相,超过九成的准购房者计划购买新商品房。(安徽经典市场调查咨询有限公司房产研究中心)一、接受总价在30万以内的消费者超过了七成 根据安徽经典市场调查公司对合肥楼市的监测情况,庐阳区和包河区房价比其它两区的要高。就多层和小高层来说,包河区9月份的均价为3007元/m和3401元/m,庐阳区的为3064元/m和3430元/m,蜀山区的为2907元/m和3003元/m,瑶海区的为2460元/m和2598元/m;合肥市区的楼房价格指数也在不断变动,9月份,多层、小高层的总体指数依次为99.8和100.3。 对于这样的价格指数,合肥市民的消费心理是怎样的呢?根据安徽经典市场调查公司的调查了解,合肥消费者对于房价的接受能力都比较强,接受总价在30万元以内的消费者达到75%,有23.8%的消费者打算花3050万元来购买新房,计划买房房价在50万元以上的消费者有1.2%(见图一)。75%的购房者选择30万元以内的商品房 若按房价来划分,本次参加人居展的消费者可分为以下三个群体: 第一群体:接受房价在30万以内的消费者。她们主要是经济性商品房和中档价位商品房的消费者。计划购房总价在20万以内、2030万之间的消费者,所占比例依次为21.9%、53.1%。从这能够看出,30万元以内特别是2030万元的商品房,是许多普通老百姓愿意购买的,也反映了合肥当前的平均生活水平。这些消费者中,65.3%有购买多层的异乡,有30.6%的消费者计划购买小高层。 第二群体:接受房价在 3050万元的消费者。这些消费者占23.8%,主要是计划购买房价在3050万元之间的中高价位房,她们代表着合肥中高层收入者的购房意向。购买的建筑类型分布比较分散,每种建筑类型都有一定的消费者,购买多层、小高层的消费者相对多些,依次占57.6%、29.9%,购买高层的有 7.6%,还有4.9%的消费者打算购买别墅。 第三群体:能接受房价在50万元以上的消费者。她们主要是购买房价在50万元以上的高价房,这些群体属于高收入者,家庭月收入在10000元以上。在所有消费者中,这类消费者所占比例较小,约为1.2%,她们主要是计划购买别墅的,在合肥新地产交易网现场,还有极少部分消费者表示有购买高档别墅的意向。单价的接受能力上,消费者选择比较分散 在分析了消费者购房总价的接受能力之后,消费者接受单价显得比较分散,这与她们所选建筑类型与区域有关。接受单价在24002800元/m的消费者达到了35.3%,接受 2400元/m、28003200元/m的依次占33%、13.2%。从这组数据能够看出,合肥市民接受的单价与9月份房产市场价格相符;另外,在本次人居展上,预购多层、小高层的消费者居多,对于高层更多人还是持关注的态度。根据当前合肥楼市来看,房价还处于上涨阶段,市场是否能满足老百姓的需求,还有待于合肥楼市的发展。根据安徽经典市场调查公司的调查,能够得到消费者的价格偏好,如图二所示。二、80120m之间的二居室、三居室是主流需求 安徽经典市场调查公司研究发现:合肥购买者的面积偏好集中在80120m之间,占总需求的73.1%。在购房者接受的总价与面积的比较来看,消费者在单价的选择上,基本上与9月份合肥市区市场价格相一致。对户型的要求,更多消费者喜欢购买二居室、三居室,这两种户型满足了普通消费者的基本需求。从当前来看,合肥的小居室是最近才出现的”苹果公寓”等小户型楼盘,其余的基本是没有小户型的。四居室以及其它居室的消费者,也有一定的比例约占4.1%,这些消费者为了使自己的生活空间更大、环境更舒适,而选择这些户型。购房者的面积偏好在80120m之间,需求超过七成 面积大,购房者生活空间就大,舒适度就会增加。当前,根据面积的选择能够把合肥老百姓可分为三个群体: 第一群体:选择80120m面积商品房的消费者。七成以上消费者需要这样面积的住房来改进自己的生活,达到73.1%。根据当前合肥楼市来看,这种面积的商品房也是需求量最大,也是最好销售的。其中,选择80100m的消费者占38.8%,选择100120m的占34.3%。 第二群体:选择120 m以上面积商品房的消费者。这类消费者需要更多的空间来满足自己的生活需要,能接受的商品房总价集中在30 40万元左右;买别墅的购房者,她们的总价接受能力在50万元以上。这类消费者约占16.3%。 第三群体:选择80 m以下商品房的消费者。这类消费者当前的家庭人口较少或者处于事业的初期,就当前的家庭人口、生活状况来看,不需要大面积的住房条件。这类消费者占10.6%(见图三)。 二居室、三居室是楼市主流需求 当前,合肥老百姓购买户型的主要是二居室、三居室,成为合肥楼市的主流需求,依次达到44.2%、50.6%,一居室、四居室及其它户型的需求相对较少(见图四)。 两居室、三居室:老百姓对两居室的需求较大,达到44.2%。这种户型很适合现在的家庭,一个主卧一个次卧,很适合三口之家居住。三居室,相对有更多的购房者选择了它,达到50.6%。购房者主要是考虑多出一间房间作为书房,或者作为客人卧室以便亲戚朋友来做客。 一居室:这种户型只有1.1%的消费者选择了它。这类购房者主要是单身贵族以及中老年人群,就当前的生活现状来看,不需要更多的空间。这种户型不多,只有一些新楼盘有这样的户型,但深受单身消费者和中老年人的喜爱,其中,46岁以上的中老年消费者达到33.3%,2530岁的占33.3%。 四居室:这种户型更好地满足了购房者的需求,有更多空间来方便购房者的生活,预购者达到2.6%,3145岁的中年消费者所占比例较大,达到64.3%。 其它户型:其它户型的消费者只占1.5%,她们主要是为了方便自己的生活以及增加舒适度,增加一室或一厅或一卫等等。 当前合肥老百姓对商品房的价格、面积和户型的选择,能够总结为:超过七成老百姓预购总价在30万元以内商品房,当前各种建筑类型的需求均处于不饱和状态,由于土地的缩减,消费者开始把目光投向了小高层和高层;面积集中在80120m之间的二居室、三居室深受老百姓青睐,一居室、多居室更适合一些特殊的消费群体。本次人居展上,许多预购者在合肥新地产交易网现场以及论坛里,发表了她们对合肥楼市的看法:合肥的城市规划在整体向东西方向、局部向北发展,这不但带动了合肥整个房地产业的发展,还为老百姓带来了更多、更好的生活空间。 根据安徽经典市场调查咨询有限公司的调查研究表明,本次人居展上,关于住房区域和建筑类型的选择问题,合肥房产预购者表现在以下两点:蜀山区是预购者的首选区域,瑶海区被认为发展潜力大;多层、小高层炙手可热,至于高层、别墅也倍受关注,但预购者较少。一、蜀山区是消费者的首选,瑶海区发展潜力大 本次人居展消费者在住房区域的选择上,已经表现出从一环内的市区移至二环以外的城市边缘的现象了,因为二环以外的商品房,更能满足消费者住房面积大、自然环境好等需求。 调查结果显示,合肥准购房者在四个区的选择上,从高到低依次是:蜀山区、瑶海区、包河区和庐阳区(见图一)。 蜀山区,是消费者的首选区域 从安徽经典市场调查公司对合肥楼市的监测情况来看,蜀山区发展最为迅速。由于在经济技术开发区、高新技术产业开发区和政务文化新区的带动下,再加上有大蜀山、人工湖等自然风景,从而吸引了开发商来这里进行开发,消费者也把目光投向了这里,调查结果显示,55.5%的消费者计划在这里置业。 蜀山非开发区是随着经济开发区、政务文化区和高新开发区的发展带动起来的,再加上环境好、空气与噪音污染少、道路宽广等优势,成为消费者购房热点区域。数据显示,蜀山非开发区的消费者达到了41.8%。她们大都是为了工作、生活的方便,选择离市区距离适中、交通便利、环境好的非开发区购房。 尽管经济开发区、政务文化区和高新开发区的房价一直在上涨,有的楼盘房价涨到3500元/m,但这丝毫没有影响消费者对这些地段的偏好程度。本次调查了解到,所有计划在蜀山区买房的消费者中,经济开发区、政务文化区和高新开发区买房的准消费者依次占21.3%、21.6%和15.3%(见图二)。分析她们的特征能够发现:以自住为购房目的的达到81.5%,投资升值的占17%;打算在1年内置业的达到52.5%,12年的占36.3%;大学及以上高学历的消费者达到73%;二次置业者达到37.8%。 瑶海区,被认为潜力较大 随着新站的发展,瑶海区在近几年的城市规划中修建了一些道路,开发商开发也注重加强公共设施以及小区环境的建设与完善,在新地产交易网现场了解到,瑶海区仍被消费者认为是潜力最大的区域。本次调查显示,有10.7%的消费者计划在瑶海区(非新站区)购房,6.9%的消费者计划在新站附近买房。计划在瑶海区购房的消费者中,有83.7%的消费者购房自住,投资升值的占15.1%。 庐阳区、包河区,消费者相对较少 计划在庐阳区、包河区置业的消费者比例依次为13.1%、13.8%,要低于其它两个区,一部分消费者是为了使自己的生活、工作更加方便,而选择这两个离市区近、交通便利的区域置业;由于地理位置的优势,这两个区的商品房具有增值潜力,部分消费者也把增值潜力作为影响购房的因素。二手房方面,在这两个区置业的消费者占所有二手房消费者的57.9%,可见这两个区的二手房相对来说更受消费者关注。 相对于其它两区来说,庐阳区和包河区离市中心更近一点,交通便利,为什幺预购者较少呢?原因有以下几点:第一,这两个区的楼盘相对较少,相对应的价格较高,可供选择的楼盘就会有所限制;第二,由于地处闹市区,这两个区的环境相对较差,如噪音污染、空气污染严重等,自然风景环境没东、西两区好;第三,合肥城市发展也正朝东西方向发展,老百姓对东、西两区的关注程度要高一些。二、多层、小高层炙手可热,高层、别墅也受关注 建筑类型,是各个开发商吸引消费者进行竞争的卖点之一,在区域、户型以及住宅区环境确定或不可改变的情况下,一些楼盘合理的建筑设计能够受到更多消费者的青睐,也是楼盘获得成功的因素之一。根据安徽经典市场调查公司的调查显示,多层、小高层炙手可热,分别有62.6%、30.4%的预购者,说明多层与小高层的需求很大。至于高层、别墅,倍受关注但只有4.6%的消费者计划购买高层,购买别墅有2.4%的预购者。(见图三) 多层一直是消费者最受欢迎的建筑类型,本次人居展上,有62.6%的消费者打算购买多层。当前,由于城市土地的缩减、多层的容积率较低等原因,合肥的多层建筑将越来越少,部分消费者也把目光转移到小高层、高层上了。 选择小高层为居住房型的消费者达到30.4%。调查结果显示,在所有购买小高层的消费者中,35岁以下的占62.5%,说明中青年消费者更喜欢选择小高层居住。 如今的消费者愈来愈讲究性价比,高层相对于多层来说,价格高、公摊面积大、物业管理费高,本次人居展上也出现了关注程度高而预购者少的现象,所占比例为4.6%。调查结果显示,高层的预购消费者中,有55.6%是30岁以下的青年消费者,37%的年龄在3150岁之间,51岁以上的老年人只占7.4%,相比较而言,中青年消费者购买高层的意向更强烈一些。 根据安徽经典市场调查公司的调查显示, 2.4%的消费者有购买别墅的意向。分析她们的特征能够发现:所有购买别墅的消费者中,有71.4%的消费者家庭月收入在4000元以上;至于消费者的职业,35.7%的消费者是技术人员,公司企业干部、小企业主依次为21.4%、14.3%; 51.7%消费者的年龄在3140岁之间。从这组数据能够看出,中年消费者特别是技术人员、公司企业干部及小企业主购买别墅的意向更强烈。 总之,本次人居展上,在区域和建筑类型的选择上,合肥潜在消费者具有以下几个特点:蜀山区由于在经济技术开发区、高新技术产业开发区和政务文化新区的带动下,拥有大蜀山、人工湖等自然风景区,还有环境好、空气和噪音污染少、道路宽广等优势,成为广大消费者的首选区域,瑶海区次之;多层、小高层炙手可热,消费者购买这两种建筑类型商品房的意向较强烈,而高层、别墅的关注程度很高,但实际预购者较少。