房地产投资信托基金 REITs深度研究资料.docx
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1、房地产投资信托基金 REITs TIMES外洋REITs市场要闻 日本执政党拟组建投资基金购置REITs所持资产据日本经济新闻3月27日报道,日本执政党正在考虑组建一支投资基金,通过从大众或私人部分筹集资金的方法来购置REITs所持有的资产。该基金范围可能将到达1万亿日元(约100亿美元),并且将从日本邮政银行(Japan Post Bank)及政府羁系的日本开发银行(Development Bank of Japan,DBJ)处寻求资金支持。 日本执政党拟将上述筹划纳入本月将体例的一项金融步伐中。政府官员们十分管心REITs市场滑坡形势连续下去会导致金融机构盈利恶化,尤其是REITs的主要机
2、构投资者和地方银行等。执政党联盟希望日本邮政银行能够通过购置日本开发银行刊行的债券来投资该基金。该基金的投资方还将包罗私人部分企业,如房地产开发商等,都会生长促进组织(Organization for Promoting Urban Development),以及其他大众机构等。政府组建该基金旨在勉励商业银行向其提供贷款。这支基金将购置REITs拥有的房地产,REITs则将利用这笔收益来投资其他资产。 目前REITs的股息生息率加权平均值为7%左右。尽管去年某些收益率攀升至近10%,但由于银行持股购置公司(Banks Shareholdings Purchase Corp.)大量买入REITs
3、,收益率已经开始企稳。2月份东京证券生意业务所出现三个月来首次私人净买入REITs的情况。 金融危机为投资REITs带来机会 据Seeking Alpha于3月31日报道,自从去年9月份经济严重下滑以来,REITs经历了一段非常困难的时刻,道琼斯REIT指数(Dow Jones REIT Index)在已往的6个月内下跌了近60%。在大幅下挫后,道琼斯REIT指数在100点左右震荡。此次危机对行业造成严重打击,并且市场对未来租金收入情况的预期并不乐观。虽然持有不动产的REITs拥有良好的恒久运营模式,但是在经济周期低谷时期依然会受到影响,这在当前尤为明显。 REITs通过抵押贷款及其他方法来融
4、资,并持有资本资产、物业、不动产。当需要偿付用度尤其是利息的时候,租金收入对REITs来说就显得尤为重要。对付REIT来说,保存现金是度过此次危机的要害。为此,REITs开始通过新的方法来分红。截至目前为止,已有Simon Property(SPG), Vornado(VNO)和UDR (UDR)三支REITs赐与投资者一项选择权,使其在现金分红和股份分红之中进行选择。虽然大多数投资者更为偏好现金,但是对付分红再投资的投资者来说,股份分红具有税收上的优势。除此之外,削减分红是另一种保存现金的方法,且已有少数REITs接纳了该种方法。 随着金融危机连续,差别类型REITs的体现不尽相同。其中,公
5、寓类REITs的投资代价逐渐增大,主要因为房利美(Fannie Mae,FNM)和房地美(Freddie Mac,FRE)向持有衡宇的REITs提供贷款,以资助其度过难关。别的,部分有实力的REITs能在市场不景气的情况下以优惠代价买入被低估的物业,为恒久连续运营奠基了底子。而投资于其他领域的REITs(如:投资于商业物业)则在信贷紧缩的情况下处于较为困难的境地。 一、外洋REITs市场动态 对付能够控制债务期限以及削减本钱的REITs来说,其能够度过此次危机并在危机结束后会快速生长。目前,REITs收益率到达历史高位,大多数REITs收益率凌驾15%。在高收益率情况下,纵然分红有所淘汰,也足
6、以提供令人满意的回报。 抵押贷款机构REITs体现良好 据纽约时报3月28日报道,一系列经济和金融的负面新闻使得绝大多数投资品种都遭受巨额损失。但是,至少有一类投资品种抵押贷款机构REITs(Agency REITs)在面对经济衰退和银行体系危机时体现相对良好。作为住宅金融REITs的一类,抵押贷款机构REITs主要投资于由诸如房地美、房利美等抵押贷款机构包管的住房抵押贷款。这意味着抵押贷款机构REITs的投资组合是由政府信用包管的,即蕴含的信用风险较低。但是,其依然能够提供具有吸引力的派息收益率。据全美房地产投资信托协会(National Association of Real Estate
7、 Investment Trusts,NAREIT)统计,在3月最后一周内,住房金融REITs的平均收益率到达13.8%,而同期诸如投资于商业物业等的权益型REITs的平均收益率为8.7%,抵押贷款机构REITs亦是今年以来体现最好的投资品种之一,虽然有看法认为联邦政府对信贷市场的干涉将会影响到REITs的投资组合和利润。据全美房地产投资信托协会统计,从1月1日至3月26日,抵押贷款机构REITs股价平均仅下跌了4.6%,而权益型REIT股价则平均下跌了29.1%之多,尺度普尔500指数下跌了7.8%。而在去年,权益型REIT股价下跌了38%,尺度普尔500指数更是下跌了38.5%,而住房抵押
8、贷款REIT股价则仅下跌了20%。 JMP证券阐发师体现,抵押贷款机构REITs与其他金融类股票差别。抵押贷款机构REITs的体现在经济以及房地产市场蓬勃生长时,劣于其他REITs的体现,而当经济衰退时则优于其他REITs的体现。抵押贷款机构REITs在现阶段良好体现的一个重要因素是联邦政府通过维持低利率来刺激经济和疲软的房地产市场。实际上,联邦基金利率在零点四周徘徊。抵押贷款机构REITs在低利率情况中体现良好,尤其是当收益率曲线越来越陡峭的时候,即短期利率的下降速度快于恒久利率的下降速度。这是因为抵押贷款机构REITs的融资来源中有一部分是通过短期借款,而其投资于几年甚至十几年的恒久住房抵
9、押贷款证券。这样,抵押贷款机构REITs就可以得到融资本钱和投资所得利息回报(扣除本钱)之间的差额利润。 但也有业内专家认为,抵押贷款机构REITs可能会受到联邦政府本月决定的倒霉影响。联邦政府在本月决定以购置抵押贷款相关证券以及政府债券的方法向金融系统再注入1.2万亿美元。联邦政府的干涉将会低落融资本钱,这样抵押贷款再融资就很有可能增加。陪同着越来越多的衡宇所有者急于通过再融资来还清旧抵押贷款,抵押贷款机构REITs则不得不重新创建投资组合。 领汇称签订30亿港元银团贷款,主要用于再融资 据路透社香港3月19日报道,香港范围最大的REIT领汇房地产投资信托基金(0823.HK)于3月19日宣
10、布,已乐成与银团签订总额30亿港元的无抵押银团贷款,作为连续资金治理筹划的一部份。领汇房地产投资信托基金的新闻稿称,有关贷款将用作为2009年内到期的27亿港元债务进行再融资。有关银团贷款为期三年,整体本钱每年为香港银行同业拆息(HIBOR)加1.75%。鉴于信贷情况不明朗,领汇提早为将到期的债务进行再融资。贷款余下的3亿港元将作营运资金用途。别的,领汇房地产投资信托基金亦体现,现已为未来12个月(即至2010年3月31日止财务年度年末)内到期的所有债务完成再融资。本次银团贷款额由最初的17.5亿港元增加至30亿港元,到场银团贷款的银行共13家。领汇房地产投资信托基金收市持平于15港元,已往三
11、个月累计涨逾13%。 外洋REITs市场月度数据 1、 全球主要国度REITs市场的总体体现 随着各国经济刺激政策相继出台和房地产市场的逐渐回暖,2009年3月,全球REITs市场总体出现平稳上升趋势。其中,新加坡和香港等新兴国度强势上涨,除德外洋,美国、日本、英国和澳大利亚都出现了差别水平的回升。 图1 全球各主要REITs市场的代价走势(2009.3.1-2009.4.8) 数据来源:Bloomberg,中信证券 从派息收益率的角度来看,澳大利亚、美国和日本REITs派息收益率较高;香港由于REITs股价回升使得派息收益率低落。 图2 全球各主要REITs市场的派息收益率(2009.3.1
12、-2009.4.7) 数据来源:Bloomberg,中信证券 2、 全球主要国度REITs市场的重要数据 下表显示了各主要国度市值排名前五的上市REITs的主要数据:(1)从十二个月总回报率的角度来看,日本、香港和加拿大上市REITs体现较好;已往一年,投资损失较大的是美国、澳大利亚和英国上市的REITs。(2)从欠债比例的角度来看,美国、加拿大和德国上市REITs的欠债率较高,而香港和新加坡的前五名REITs杠杆比例较小。(3)从风险的角度看,香港市值排名前五的上市REITs的风险要低于其他主要国度的REITs。落实好房地产信贷政策,支持房地产市场平稳康健生长 据新华网3月31日报道,为深入
13、贯彻落实党中央、国务院关于进一步扩大内需、促进经济增长的十项步伐和国务院办公厅关于当前金融促进经济生长的若干意见(国办发2008126号)精神,认真执行适度宽松的钱币政策,在保持钱币信贷总量公道增长的底子上,进一步增强信贷结构调解,促进百姓经济平稳较快生长,中国人民银行和中国银行业监视治理委员会于2009年3月18日联合宣布关于进一步增强信贷结构调解促进百姓经济平稳较快生长的指导意见(银发200992号)。第六条意见“落实好房地产信贷政策,支持房地产市场平稳康健生长”中明确强调,支持资信条件较好的房地产企业刊行企业债券和开展房地产投资信托基金试点,拓宽房地产企业融资渠道。 北京出台“66条”力
14、推REITs 据每日经济新闻3月24日报道,北京市发改委副主任、金融办主任霍学文昨日在北京市“保增长保民生保稳定”若干步伐新闻宣布会上透露,北京市政府将拓宽房地产企业融资渠道,支持在京设立房地产信托投资基金。通过设立股权投资基金、信托筹划及在银行间市场刊行债务融资东西等方法拓宽融资渠道,支持房地产市场康健生长。 为应对金融危机、保增长扩内需,北京市政府昨天宣布了中共北京市委北京市人民政府关于促进首都金融业生长的意见、北京市帮扶企业应对国际金融危机的若干步伐、关于实施稳定就业扩大就业六项步伐的通知等三份文件,涉及66项步伐。霍学文介绍,金融治理部分将指导银行机构认真贯彻“适度宽松的钱币政策”,力
15、争今年人民币贷款新增额不低于上年水平,各银行机构中小企业贷款新增额增长幅度不低于同期贷款新增额增长幅度。 北京市产业促进局巡视员、新闻发言人常青在新闻宣布会上介绍,北京市人民政府关于帮扶企业应对国际金融危机的若干步伐中,北京2009年融资范围扩大到300亿元,使企业的融资本钱节省30亿元以上。 中国资产证券化REITs专题研究小组创建 据新浪财经4月1日报道,为促进中国房地产金融生长,探索REITs的理念及应用,由大成律师事务所合资人李寿双律师最早倡议的“中国资产证券化REITs专题研究小组”,于2009年3月28日召开第一次集会并正式创建。中国资产证券化REITs专题研究小组遍及吸引了包罗信
16、托公司、证券公司、投资基金、房地产公司、政府部分、学者、律师、管帐师等各方面的近三十名资深人士到场,致力于创建配合交换平台,以期深化REITs的相关底子研究和实务探讨,推动未来中国REITs市场生长。同时,以研究REITs为开端,不停拓展资产证券化其他应用领域,买通从资产到资本再从资本到资产的金融血脉,为资产证券化的综合运用奠基知识底子和协作网络。二、海内REITs市场动态 证监会调研股权类REITs试点 范围或将达二三十亿 据第一财经日报3月11日报道: 一直笼罩着神秘面纱的房地产投资信托基金(REITs),今年能否成为房地产企业的有效融资渠道,值得期待。知情人士日前向第一财经日报透露,证监
17、会REITs专题研究小组近日对券商就刊行生意业务设计等展开调研。 去年12月,国务院在关于当前金融促进经济生长的若干意见中提出,要开展REITs试点。据悉,试点将由证监会和央行分别展开:证监会着眼于股权类产物,在证券生意业务所生意业务;央行则着眼于债权类产物,在银行间市场生意业务。前者的推出将晚于后者。 “有两个要点,一个是要增强风险控制,另有就是必须有足够的流动性。”上述知情人士体现,证监会不会对产物代价设定指导。“试点可能会推出23个产物,总范围20亿30亿元。” 证监会主导的REITs试点在提倡人、生意业务方法等多个方面仍有待进一步明确。上述知情人士透露,证监会总体来说对试点是非常谨慎的
18、。“究竟生意业务所市场范围较小,担心出现爆炒的情况。”在生意业务方法上,可能接纳拉拢竞价生意业务系统,尚未确定是否引入做市商。 央行牵头的REITs试点的思路似乎更为明朗。央行金融市场司副司长霍颖励1月公然体现,央行正牵头拟订一个REITs事情方案,已形成开端试点总体构架,正和有关部分会商,报国务院同意后进行试点。央行牵头的银行间REITs试点产物只能在银行间市场流通,投资人都是专业机构投资者。霍颖励体现,REITs的产物设计和制度摆设要注重风险防备。 越秀房地产投资信托基金称考虑多种方法在内地创建REIT 据路透香港3月26日报道,越秀房地产投资信托基金(0405.HK)周四体现,将争取在中
19、国创建REIT,探讨中的形式包罗将香港上市的REIT回归内地、由团体旗下的地产公司分拆资产,或以越秀房地产投资信托基金资产治理公司替其他内地的REIT作治理人等方法。越秀房地产投资信托基金董事长梁凝光在记者会上体现,内地就创建REIT已订出根本目标,目前正在研究执法的阶段,但团体将争取在内地创建REIT。越秀房地产投资信托基金行政总裁刘永杰指出,在香港融资较内地宽松,利息本钱和税收也较内地低,故亦会考虑以其资产治理公司为其他未来创建的REIT作治理。 另一方面,持有越秀房地产投资信托基金35.58%股权的广州房地产商越秀投资(0123.HK)今年筹划积极增加土地储备,除广州外亦不排除在其他较康
20、健的市场买地。越秀投资副董事长兼总经理张招兴体现,公司手头有30亿港元现金可用作买地,他认为现时至明年上半年是买地的时机。去年全年,越秀投资的地产销售条约销售面积和条约销售额分别按年升37%和28%至36万平方米和41.7亿港元。今年初至3月18日为止的销售面积和销售额分别为6.6万平方米和5.9亿港元。公司全年目标销售面积为50万平方米,竣工面积45万平方米。目前,海内REITs产物试点正在紧张有序的推进中。业内普遍看法认为,中国REITs可能选择生意业务所市场和银行间市场两个平台同时试点。本文主要针对生意业务所市场,中信证券REITs项目组结合国际REITs各方面的经验,对中国REITs试
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