房地产项目开发可行性研究分析报告.docx

目 录

一、总 论 1
二、市场预测 5
三、建立范围与产物方案 9
四、选址方案 12
五、节能节水步伐 16
六、情况影响评价 19
七、劳动宁静卫生与消防 22
八、组织机构与人力资源配置 23
九、项目实施进度 27
十、投资估算 28
十一、融资方案 31
十二、财政评价 33
十三、社会评价 34
十四、风险阐发 36
十五、研究结论与发起 38
十六、附图、附表 41
十七、组员评价 55

一、总 论
一．项目配景
1.项目名称:现代花圃
2.承办单位表面
承办单位是蒲氏房地产开发团体公司，注册资本3000万元，开发资质为一级。公司经营范畴：房地产开发、房地产经营、商品房销售、物业治理等。公司实行筹划、开发、治理、销售、办事一体化，一贯承袭"诚信、互助、卓越、创新"的经营理念，开拓进取。
蒲氏房地产开发团体公司的经营宗旨是：
为客户创造生活--提供高质量的住宅产物和办事，让人们的生活越发轻便、高效、富厚多彩；
为社会创造代价--办事社会，创造文明进步的生活方法，充实实现蒲氏房地产团体的社会代价；
为员工创造时机--创造生长空间，提升员工代价，提高蒲氏团体人的事情生活质量；
为股东创造回报--以久远利益回报蒲氏团体股东。
3.可行性研究陈诉体例依据
（1）项目发起书及其批复文件
（2）国度及武汉市颁布的相关执法、法例、政策
（3）武汉市百姓经济和社会生长“十五”筹划和远景目标纲领
（4）武汉市2001、2002年百姓经济和社会生长统计公报
（5）武汉市都会总体筹划大纲（2000—2020年）
（6）东湖高新技能开发区的经济和社会生长筹划
（7）房地产开发机构宣布的工程建立方面的标准、范例、定额
（8）《武汉市市区基准地价》
（9）武汉市及项目周边地域市场调研和现场勘察资料
（10）投资项目方签定的协议书或意向书
（11）体例《陈诉》的委托条约
（12）其他有关依据资料
4.项目提出的理由与历程
房地产经济是百姓经济的重要组成部分，是百姓经济的重要支柱之一。生长房地产经济有利于加速我国财产结构和消费结构的调解，从而促进百姓经济康健连续生长。现在房地产经济（尤其住宅经济）是我国新的经济增长点，生长房地产经济，可以拉动一系列行业生长。现今，国度为拉动经济，满足宽大人民群众的住房需求，提倡大力大举生长房地产经济。我们公司为了响应国度的安居工程，决定筹划、开发明代花圃。
东湖高新技能开发区是首披国度高新技能财产开发区之一，是华中人才、技能、高新技能财产的源头，享有“中华光谷”的美誉。目前开发区产值上亿元的企业已达35所，并已形成通信、电子信息、生物技能三大支柱财产和机电一体化、新质料、激光三大优势财产底子。关东科技产业园是东湖开发区招商引资，生长高新技能财产的主要基地。
近两年来，东湖开发区管委会认真总结了十年创业的经验和新区建立中存在的问题，明确提出了超前筹划、拓展生长空间、创建面向21世纪的集产、学、研、居为一体，财产发达、情况优美、居住舒适的武汉科技新城的搏斗目标。
现代花圃选择此处筹划、开发，等项目实施后，将有利于启动东湖高新热电公司会合供热的开端形成，完善科技产业园“产、学、研、居”为一体的总体筹划，并极大改进东湖开发区的面貌。
二．项目表面
1.拟建所在
拟建于关东科技产业园内，东临关山三路，南接大黄村，西连武汉鼓风机厂、市消声器厂，北靠武黄路，路劈面是原武汉城建学院、马鞍山森林公园。
2.建立范围与目标
自有资金为3000万元，现代花圃项目筹划总用地10万平方米，修建面积12.9万平方米，其中住宅11.6万平方米，公建1.3万平方米。总居住户数996户，筹划总居住人口3187人，容积率1.29，绿化笼罩率45%。小区内设幼儿园、配套有会所、文化中心、商业网点、集贸市场、居委会、派出所等设施。
我国已经进入小康社会，人们生活水平稳步提高，我们公司超前思想，筹划、开发“现代花圃”，致力于为在东湖高新技能产业园区事情的白领阶级周边高校院所的知识分子，入住华中光谷的从业人员，及其他知识条理较高、家庭收入较好的市民家庭提供一个优美、舒适的居住情况。
整个花圃小区现代中不乏温馨，温馨陪同着现代。
温馨是一种感觉，是人生美好的向往
温馨是一种品位，是人生独到的看法
温馨是家的元素，是人生永恒的主题
温馨来自情感的交换、理智的选择，蒲氏团体人对付温馨的认知，是源于对生活细节完美的追求。让蒲氏团体人的“真诚、勤奋、调和、求精”为您营造温馨的家。
3.主要建立条件
1. 供水
在鼓风小区东侧有现状DN1000mm上水管线，本项目上水可从上述干线引入。
2. 雨水、污水排放
武黄路大街现有现状DN2100毫米的雨水管线和DN1800毫米的污水管线，可以就进排入。
3. 供热
拟从武黄路新敷设的供热干线接入。
4. 供电
拟接纳双路供电，一路从鼓风机厂开闭站引一条10千伏电缆，接入小区内配电室；另一路可由东鑫三五饭馆配电室引入。考虑留有余地，变压器容量为8000千伏安。
5. 供气
已由鲁磨路引入了天然气高压线，已建成了天然气高中压调压站。通过天然气中压管向区内送气。本项目住宅区前后的门路、绿化以及所需的种种市政条件及底子设施配套，均由武汉宏达房地产开发公司统一开发，种种设施接口均至本项目红线内。目前，本项目建立园地以到达“三通一平”，其他配套设施将与住宅建立同步进行。
6. 电信
本项目预计需装机容量为820门的程控互换机，拟由洪山区电话局从831开设下属分局解决。
4.项目投入总资金及效益情况
本项目投入自有资金3000万元，贷款5002.61万元，再加上衡宇预售款，共投入总资金14828.67万元。
本项目完成后，预计销售收入为23185.92万元，扣除本钱，减去销售（营业）税金及附加1247.54万元、所得税2346.21万元、提取法定盈余公积金及公益金857.43万元后，预计累计未分派利润为3906.08万元。
5.主要技能经济指标
技 术 经 济 指 标
项目
单位
数量
占地总面积
平方米
100000
总修建面积
平方米
129000
居住修建面积
平方米
116460
大众修建面积
平方米
13000
居住居数
户
996
平均每户修建面积
平方米
130
平均每户居住人数
人

容积率

1.29
绿化率
%
45
住宅栋数
栋
45
平均层数
层

地下车库面积
平方米
4820
停车位
个
240

三．问题与发起
考虑到现代花圃建成后，其用户多数为拥有较高文化条理和收入的白领阶级，结合他们的消操心理和消费结构，要特别注意其隶属设施的建立，如停车场，娱乐中心及安保步伐。另外，在住宅的户型的选择上，要充实观察，选择适合差别住户需求的多种户型，制止单一，同时，该项目的建立很大水平上依赖于光谷的生长，因而，在建立的历程中，要时时注意政府的种种政策。并且要重视该项目的社会效益。
二、市场预测
一．市场观察
据2002年武房指数陈诉显示:房地产综合物业代价为元/m2,住宅平均代价为元/m2写字楼平均代价为元/m2从市场形态来看,全市各区楼盘销售量是上升趋势。
目前武汉市住宅市场供给上,住宅面积在100m2以下的占总量的4%,住宅面积在101--120的占总量的32%,121--140占总量的45%,141--160的占总量的5%,161--180占总量的10%,180以上的占总量的4%。从以上统计结果看,120m2--140m2的住宅面积目前是武汉市住宅市场上供给的主力,市场担当水平最高。
购房者能蒙受多高的房价,是房地产市场上最为体贴的问题,凭据我们这次观察结果,购房者对购房总代价的蒙受能力如下:蒙受总代价在20万以下的占33%,蒙受总代价在21--30万之间的占30.5%蒙受总代价在31--40万的占24.50%蒙受总代价在41-50万的占8%,蒙受总代价在50万以上的占4%。
以上观察结果显示,武汉市购房者所能蒙受的代价在20-30万之间，比例占到总量的60%以上,可见是主要购买力的蒙受范畴。
另外，重点观察了我们的项目所在的洪山区房地产市场及项目周边的主要楼盘销售状况。在2002年第四季度洪山区住宅代价指数为1488.67点，比上季度上涨了36.92点；住宅平均代价为2325.85元/平方米，比上季度上涨了57.68元/平方米，涨幅为2.54%。
洪山区住宅代价指数
季度 
洪山区指数
2001第四季度

2002第一季度

2002第二季度

2002第三季度

2002第四季度

2002年第四季度武珞路沿线楼盘销售均价在3000元/平方米左右，且销售情况良好：书香门第售罄，均价在3200元/平方米左右的兆富国际大厦取得了3000平方米以上的销量。究其原因，一是有良好的地理位置，交通方便；二是该区域楼盘有富足的消费群体——高校教职工和生长中的新小企业、小我私家投资者，如书香门第住宅主要针对的是高校西席和博士、研究生等。从市场现状看，武珞路沿线地处都会中心，土地本钱比力高，因此开发的项目多为高层的商务写字楼或商住楼。
在楚雄大道沿线聚集了名都花圃、尚文创业城、华城新都、今世光谷智慧城等多个住宅项目，除了名都花圃代价到达2900元/平方米以外，其他楼盘均价在1940元/平方米上下浮动，该区域高校众多，有较好的自然情况与人文情况，购房者多以高校教职工为主。华城新都本季度销售量在1万平方米以上；今世光谷智慧城本季度销量也保持在5000平方米左右。总体而言，楚雄大道沿线楼盘体本季度代价都有所提高。
楚雄大道以南沿珞狮南路聚集了丽岛花圃、新开盘的明泽·半岛尊邸和南湖山庄。丽岛花圃往南楼盘由于均价逐渐低落，取得了较好的销售业绩，本季度新开盘的明泽·半岛尊邸取得了开门红，销量在4000平方米左右。该区域楼盘出现别墅化、大户型化生长的趋势。
坐落在洪山区的“中国光谷”所在区域本季度又推出了学府佳园三期，平均代价在2000元/平方米左右。汤逊湖版块在本季度销售平稳，东林外庐二期项目均价为1600元/平方米，仍保持着较好的销售势头；银河湾均价为1700元/平方米，销量到达1.4万平方米左右；均价在2300元/平方米的玉龙岛花圃别墅本季也销售了4000多平方米；水蓝郡经过6月底的暂停销售后于8月重新登场，呈良好态势。
二．产物供需预测
凭据观察，目前武汉市房地产投资大幅增加，2001年上半年武汉完成住宅建立投资39.47亿元，比去年同期增长47.17%，施工面积到达958.2万平方米。2002年总投资额为132.5亿元，同比增长14.9%。其中住宅投资99.39亿元，同比增长15.4%，占总投资的75%，经济房开发投资13.65亿元，占总投资的10.3%.从销售投资比率来看，98年销售额只占到投资额的43.78%，99年上升到60%，在2002年，全市销预售总面积为759.32万㎡（其中住宅销售面积393.13万㎡）同比增长17.17%；总销售额为118.55亿元，同比增长26.62%。虹景花圃、华城花圃、康居园等一批商品住宅的良好销量，再结合入住武汉光谷的高科技公司的不停增多，白领阶级以及周边高校西席对中高等住房的需求一定会更大，另外国度对居民购买住宅的金融政策支持（贷款）将加大力大举度，居民购房能力将大大提高。据此阐发，我们此时开发商品房，是迎合市场需求，销售前景良好。
三．代价预测
据观察，今年武汉市还将陆续推出一系列的中高等项目，整体项目水平与2002年项目相比，这些项目无论在质量，照旧在筹划设计上，都将会再上一个档次，从而拉动武汉市房价继承走高。今年武汉市底子建立将要快速生长。几处大型衡宇拆迁改革工程，使得大量居民重新置业，为武汉市商品房的销售提供了契机，这将导致武汉市商品房代价出现上涨趋势。今年武汉市房价升幅在10%左右，其中适用房升幅达20%，从原因上看，主要有四：
1.在政府土地供给政策与方法变革的情况下，地价上升。住宅会合区地段周边开发项目的增多，形成“扎堆”效应，动员地价上升。
2.需求量大。从目前我市房地产的消费市场来看，有84.6%的消费者都接纳了商业贷款或组合贷款的方法进行购房置业，并且更多的人因贷款利率较低则更希望接纳公积金贷款；另有居民的福利性住房看法已经开始向商品化转变，使得市场积聚的需求量在短时期内释放出来。
3.购买力的增强，按揭的作用。我市城镇居民的人均可支配收入的增加，使居民购买力有所增强，再加上不少“持币张望”者的参加，银行按揭到位，国度对居民购买住宅的金融政策支持（贷款）将加大力大举度，居民购房能力将大大提高，致使房价上涨。
4.住宅品质的提高，也成为了房市升温。因为随着经济的生长，居民对住宅的选择与选择能力大大增强，居民以十分挑剔的目光审视、评判选择住宅，对住宅的品质以及物业治理办事的要求的提高。最终导致代价上扬。
5.竞争猛烈，由于房地产市场供销了两旺，大量外地开发企业纷纷入驻武汉以争夺市场，带来了猛烈的竞争。由于武汉市人口众多，消费市场巨大，加上房地产生长水平相对较低，外地企业纷纷进入武汉。深圳万科、浙江耀江、广州保利、南京三金等海内著名房地产商的到来，使武汉房地产市场的竞争更为猛烈化。
综上所述，再结合我们公司的竞争实力，开端可以确定该小区内衡宇销售约莫每平方米1800—2200元。
四．竞争力阐发
外地企业纷纷进入武汉。由于武汉市人口众多，消费市场巨大，加上房地产生长水平相对较低，致使大量外地开发企业纷纷入驻武汉以争夺市场。深圳万科、浙江耀江、广州保利、南京三金等海内著名房地产商的到来，使武汉房地产市场的竞争更为猛烈化，在猛烈竞争的同时也会提高整体的开发水平和住宅的质量。
另外知名企业得到追捧。品牌的魅力在房地财产中已经显现，目前在武汉市居民购房消费中，企业知名度已经成为重要的参考因素。无论是开发公司照旧筹划设计、中介署理等企业，知名度和美誉度较高的都受到了购房消费者的青睐，尤其是海内知名的地产商和外域、外省的著名筹划设计公司，以其先进的理念推出的楼盘都收到了良好的市场效果。
鉴于本公司实力雄厚信誉良好，我们可以依托本公司的知名度，凭据差别市民的差别需求，推出具有先进理念的楼盘；再加上我们开发的地段位于“光谷”，靠近东湖和马鞍山森林公园，情况优美，周边又有多所高校，具有浓厚的人文气息；高收入阶级的市民较多。而周边地段由于武汉近年来的高速生长，致使周边居民住房比力拥挤，与此同时居民的购买力增强，所以该地域市场上住房供给小于需求，具有巨大的市场潜力，为此项目开发带来了无限的商机。据此我们有理由相信我们开发的商品房有较强的竞争力。
五．市场风险阐发
1.该居民小区主要居住工具为在东湖高新科技产业园区事情的白领阶级，周边高校院所的知识分子，入驻华中硅谷的电脑从业人员，以及其他知识条理较高，家庭收入较好的市民家庭。由于他们：
1）职业稳定：改造开放以来,教职工的职业相对来说比力稳定，同时随着经济水平的不停提高，人们对文化的追求也提高到了新的位置，随之而来的是教职工的收入水平也逐步的提高。
2）收入稳定：教职工的收入水平在稳定中逐步提高。东湖高新科技产业园区事情的白领阶级，入驻华中硅谷的电脑从业人员，他们都属于高收入阶级。
3）文化水平较高：他们的年龄的大多在35~45岁之间，人到中年是单位的主干力量，年富力强，事情紧张，需要一个好的投资情况。
4）对家庭居室的要求较高：除对住宅的舒适性.宁静性的要求以外，由于事情的原因，他们要求居住地能上班方便，同时在家也可顺利开展事情，对小区情况的要求，对住宅品位的要求，对户型的设计要求也比力高。
这就意味着该项目的变现性较好，比力容易脱手，这也是项目投资本金宁静性的包管。所以投资风险不会太大.
2.通货膨胀的防护能力：在市场经济条件下，通货膨胀的影响是恒久存在的，而对付房地产投资而言，是自己具有对通货膨胀的防护能力，这是由房地产自己具有升值能力来决定的，这就淘汰了通货膨胀对该项目的影响，同时对该项目的投资接纳了相对守旧的步伐，这就为该项目的投资减轻了风险。
3.房地产开发受政府行为影响较大，同样也受银行利率影响，如果依照目前政府政策，风险较小。
三、建立范围与产物方案
建立范围与产物方案研究是在市场预测和资源评价的底子上，论证比选拟建项目的建立范围和产物方案，作为确定项目技能方案、设备方案、工程方案、原质料燃料供给方案及投资估算的依据。
一．建立范围
考虑到自有资金的有限（3000万元），现代花圃项目筹划总用地10万平方米，修建面积12.9万平方米，其中住宅11.6万平方米，公建1.3万平方米。总居住户数996户，筹划总居住人口3187人，容积率1.29，绿化笼罩率45%。小区内设幼儿园、配套有会所、文化中心、商业网点、集贸市场、居委会、派出所等设施。(小区根本筹划简图见附图2)
二．产物方案
1. 户型选择
小区筹划以中档多层住宅为主，配以少量高等带电梯小高层住宅。在筹划设计及修建气势派头上充实体现“以人为本”的设计理念。注重情况的营造并赋予其浓郁的文化内涵，充实体现21世纪科技新城高品质住宅区的风采。
现代花圃项目主要居住工具为在东湖高新科技产业园区事情的白领阶级，周边高校院所的知识分子，入驻华中硅谷的电脑从业人员，以及其他知识条理较高，家庭收入较好的市民家庭。
凭据以上多种消费工具的差别品位和要求，故选择了多种户型，见下表：
户 型 分 配 表
楼型
户型
格 式
面积（㎡）
数量（套）
①
A
3室2厅2卫1厨1阳台

64
B
3室2厅2卫1厨2阳台

64
②
C
2室2厅1卫1厨1阳台

80
D
3室2厅2卫1厨3阳台

80
③
E
4室2厅3卫1厨2阳台1书房

90
F
3室2厅3卫1厨2阳台1书房

90
④
G
3室1厅1卫1厨1阳台

264
H
2室1厅1卫1厨1阳台

264
2. 技能设备条件
1) 室外
1.外墙：接纳高级进口外墙涂料，局部面砖装饰。
2.屋面：现浇平屋面、屋顶花圃。
2) 室内：
1.内墙：厅、房为乳胶漆。厨房高级瓷砖到顶。
2.顶棚：厅、房为乳胶漆。厨房铝合金扣板吊顶。
3.地面：厅、房为水泥砂浆拉毛。厨房、阳台地面铺设高级防滑砖。
4.窗：户外窗用彩铝窗。
5.门：分户门为高级防盗、防火门，阳台门为彩铝门。
6.厨房：赠送套装橱柜（吊柜、地柜、洗菜盆、水龙头）、抽油烟机。
7.卫生间：公卫：内墙高级瓷砖到顶，顶棚铝合金扣板吊顶，地面铺设高级防滑砖。赠送淋浴间、冷热水龙头及花洒、柱盆、冷热水柱盆龙头、玻璃镜、节水马桶、预留热水器接口位。其余卫生间：预留给、排水管道；地、墙面水泥砂浆拉毛。
8.楼梯间：墙面乳胶漆，地面及踏步为高级防滑地面砖。
3) 配套设备：
1.电梯：6层以上商品房均配置高等名牌电梯。
2.电视、电话、电讯系统：有线电视插口、电话插口、宽带高速上网，报装后可立纵然用。
3.电气配置：开关、照明、插座、电表各一个。
4.煤气：煤气管道安装到厨房。
5.给水：变频式供水系统，每户独立水表。
6.排水：有组织排水，预设空调机专用冷凝水排水管。
4) 智能化系统：
1.宁静防备系统：家庭紧急报警系统、红外探测、可视对讲防盗门、24小时电子巡更系统、车库治理系统等。
2.“一卡通” 智能系统：IC卡门禁、小区内停车、消费“一卡通”。
3.信息办事系统：小区局域网（可接入Internet）、配景音乐、视频点播等。
3. 门路系统
门路为小区主干道和组团内部门路两极。主干道把小区中心、四个组团和幼托串在一起，形成“树枝状”门路系统。
4. 小区修建小品
入口：区内设保安。入口处有宽广的地下停车场
指示牌：居住区设置种种指示牌，如指示大众办事设施位置、大众修建以及治理处等方便居民使用。
庭院灯：包管居住区夜间行人车和大众序次宁静、既有宁静掩护功效、又可美化情况。
座椅板凳：设在广场、水边，既绿化又方便使用。
栏杆：起宁静掩护作用。儿童运动园地以塑料栏杆为主。居住区地形又崎岖变革时，可设台阶和挡土墙，方便排水。
宣传栏：设在人流会合必经之地。巨细高度适宜，便以寓目。
垃圾桶：在大众区域等人流较多的地方、居住楼旁设置。
广场：社交游憩大众场合，附设游乐设施。
附表：
技 术 经 济 指 标
项 目
单 位
数 量
居住户数
户
996
居住人数
人
3187
户均人口
人

总修建面积
万㎡

万㎡

万㎡

住宅平均层数
层

容积率

绿地率
%
45

用 地 平 衡 表
项 目
单 位
数 量
小区筹划用地
万㎡
10

万㎡

万㎡

万㎡

万㎡

其他用地
万㎡

四、选址方案
眼下人们买房，不但看房型、地段、朝向，还要看小区的情况、园林设计、信息网络等是否到位。本着节约用地，少占耕地，淘汰拆迁移民有利于场区公道部署和宁静运行几有利于掩护情况和生态，有利于掩护风物区和文物奇迹的原则，依据1、造就武汉市建立筹划的要求。2、适应小区投资项目的要求。3、适应小区衡宇用途的要求。4、拥有便利的交通条件。5、满足土地的地质条件，市政底子设施等因素需要。我们选定三个位置(详见附图1：场址位置图)。
选址位置一：
拟建于鲁巷广场西南。小区北靠雄楚大街、东接民院路，西临湖北经济治理大学，南至南湖。
选址位置二：
拟建于关东科技产业园内，东临关山三路，南接大黄村，西连武汉鼓风机厂、市消声器厂，北靠武黄路，路劈面是原武汉城建学院、马鞍山森林公园。
选址位置三：
拟建于华中科技大学西一门外，北接中国地质大学，西临鲁磨路，南靠华中科技大学紫菘公寓。
三个方案半斤八两，但经过比选优化，最终选择“选址位置二”。其理由：
通过收集资料、走访观察、查阅资料及抽样观察，运用科学要领整理和阐发相关的信息资料，兹对项目选址的科学性、可行性作以下评述。
一．项目表面
1. 自然条件
通过对该地块的组成身分、结构形式、资源状况、承载力的情况进行勘测和研究，发明该地块地质好，属于四类土（沙砾坚土），地基强度好，适用于钢筋混凝土底子，制作10万平方米的房地产才不会凌驾土地承载力。该地块自然条件良好，不会影响到土地平整、开挖土石方、门路铺设、底子施工及地下工程排水。
2. 都会的底子设施条件
政府部分通过开发项目征收情况配套费，已为项目提供了排水、电力、燃气、供热、交通等底子设施。项目与都会底子设施网络连接点较近，不需要制作水处置惩罚系统。同时经该楼盘有十余条公交线路，五条过江航线，即将修建的汉口常青至武昌森林公园地铁线路其始就在这里，交通方便。周边学校、医院、购物、娱乐场合和公园绿地完善齐备，为居民日常生活提供便捷。珞瑜路这几年的变革日新月异，一改昔日的荒芜，成为今天武昌地域一块黄金地段开发热土。该街区各项目配套设施正在不停完善。如菜场、超市、邮局、银行、……随着大量居民入住和光谷的利用开发，该街区的生长前景将一片乐观。
3. 周边情况条件
小区拟建于关东科技产业园内，北靠武黄路，路劈面是原武汉城建学院。由原城建学院向北为东湖自然风物区，东湖是全国最大的市内湖淡水湖之一，水域开阔，风物宜人，环湖路绿树红花掩映，曲转回折，是武汉市民周末休闲度假的理想去处。东北面的武昌自然情况掩护区——马鞍山森林公园，步行5分钟就可到达。整个小区有山有水，树木繁密，绿地完善齐备，污染小，空气清新，情况幽雅。
湛蓝的天、清澈的水是其引以为傲的亮点，郁郁葱葱的松林、芳草茵茵的绿地让你在蓝与绿的交响中感觉大自然的气息、享受返朴归真的美丽。奇特的地理位置，赋予了小区更深刻的内涵。
小区地处光谷，且处在武汉重点教诲基职位置，周围有上10所高等学府，学术气氛浓厚，搜集大量高素质的人才，形成一流人文情况。与书为邻，以德为友，让人尽情享受私密化的小我私家空间。
项目选址区域四周人口密度适中，居住人口都是从事高新技能人员，受教诲水平高，文化素养好，消费能力可靠，具有很强的够房能力。
此地浸染着闻名全国的武汉高校风物区的书香墨秀。山水环绕，人杰地灵。云集的高校带来济济人才。故选择此地的人士同时也为下一代选择了一个良好的文化和教诲情况。
二．开发地点的获取与开发
1. 该地块土地使用权以出让方法取得，土地开发实行“统一筹划、公道结构、综合开发、配套建立”的目标。该项目建立用地按如下步伐进行：
(1)申请选址。向土地治理部分提出用地申请，经同意后进行选址。
(2)制订方案。由土地治理部分组织用地单位、被征地单位及有关部分，对选址范畴的人口、土地和衡宇等进行观察研究制定赔偿方案。
(3)申请批准。向武汉市人民政府正式申请审批，批准后的征地方案，由都会筹划部分审定“红线图”，发出筹划许可用地通知。
(4)宣布用地通告：由都会土地治理部分发出具有执法效力的用地通告。
(5)签定赔偿、安顿条约：由用地单位的法人代表与土地所有者或原有土地使用者或他们的委托人，按平等互利、等价有偿和协商一致的原则签定条约或协议，并经土地治理构造签证。
(6)发证：由土地治理部分签发准许使用土地的证明。
2. 对该地块开发本钱主要包罗拆迁安顿费和土地批租费(详见投资开发方案中的项目的总投资估算表)。
三．建立条件
1. 供水
在鼓风小区东侧有现状DN1000mm上水管线，本项目上水可从上述干线引入。
2. 雨，污水排放
武黄路大街现有现状DN2100毫米的雨水管线和DN1800毫米的污水管线，可以就进排入。
3. 供热
拟从武黄路新敷设的供热干线接入。
4. 供电
拟接纳双路供电，一路从鼓风机厂开闭站引一条10千伏电缆，接入小区内配电室；另一路可由东鑫饭馆配电室引入。考虑留有余地，变压器容量为8000千伏安。
5. 供气
已由鲁磨路引入了天然气高压线，已建成了天然气高中压调压站。通过天然气中压管向区内送气。本项目住宅区前后的门路、绿化以及所需的种种市政条件及底子设施配套，均由武汉宏达房地产开发公司统一开发，种种设施接口均至本项目红线内。目前，本项目建立园地以到达“三通一平”，其他配套设施将与住宅建立同步进行。
6. 电信
本项目预计需装机容量为820门的程控互换机，拟由洪山区电话局从831开设下属分局解决。
四．建立范围
总占地面积10万平方米，总修建面积12.9万平方米（其中公建面积约1.3万平方米），总户数996户，地下停车场4820平方米，绿化面积近4.5万平方米，容积率1.3。小区内部筹划“一中心四组团”，中心区天然山石人工瀑布，周边四个组团各成体系、各具特色。小区内有托儿所、小商场、银行…………
五．情况掩护
1. 大气
制冷拟接纳溴化锂装置，取消了制冷剂氟里昂的使用，有利于掩护臭氧层。餐饮以煤气为燃料，所以应在操纵间设计通风排气装置，且排气烟囱避开其它情况敏感地段。地下停车场废气主要为汽车尾气，再次安装通风排气装置。
2. 污水处置惩罚
本项目产生 的污水主要有餐饮废水，生活废水和洗浴污水。生活废水和餐饮废水经隔油，沉淀处置惩罚后排入下水道。
五、节能节水步伐
一．节能步伐
现代花圃小区修建热情况和能源系统的设计应贯彻国度和地方有枢纽约能源的法例和政策，严格执行《夏热冬冷地域居住修建节能设计标准》。包管舒适，康健的室内热情况底子上，接纳有效的节能步伐，改进修建的热工性能，低落修建全年能耗；积极接纳对情况污染小的可再生能源，并提高采暖、空调等耗能系统的效率；最大限度地淘汰修建对能源的需求和对空气污染的破坏，以实现可连续生长的目标。
1、修建节能技能
该工程维护结构的保温质料选择和结构方案如下：
屋面：选用150mm厚水泥聚苯保温板做保温层，质料密度280-300kg/m3.屋面传热系数(m2.k)
外墙：普通内墙抹灰，240厚粉煤灰烧结砖，外贴40厚聚苯板，外饰面系统涂层，外墙传热为k=0.77W/(m2.k)
门窗：选用产物要求其抗风性能属标准GB7106第2级，空气渗透性能属标准GB7108第3级，雨水渗透性能属标准GB7108第4级，外墙窗均为塑钢双玻，其传热系数为k=2.56W/(m2.k),接纳保温分户门，其传热系数为k=1.70W/(m2.k)
楼梯间：普通内墙抹灰，240厚粉煤灰烧结砖，靠楼梯间一侧加抹20厚保温砂浆，其传热系数为k=1.67W/(m2.k)
2、采暖系统的保温节能步伐
小区供热接纳高热效率的29MW的热水锅炉(热效率为80%)、APV湍流技能高换热系数的换热器、高度聚乙烯保温管(热效率达90%)、自力式流量控制器等步伐，到达了供热系统部分节能的要求。小区内热互换站接纳变频循环泵和流量自动调治系统，可凭据设定的流量极值和室外温度的变革自动调治流量。小区内管网敷设中，接纳高密度聚乙烯直埋保温管和聚氨脂发泡剂，有效制止了在管网传送中的热量损失。
供暖系统接纳上供下回双管式。系统部署简朴，水路通畅，安装查验方便。最大优点是可以实现各组散热器的单独调治而不影响其他散热器的热力事情情况，并为未来安装热表计量收费创造了条件。每组散热器进水管安装丹佛斯温控阀。该阀门可随室外气温变革自动调治室内温度到达恒定温度，克服了双管系统垂直失调的弊病。采暖系统按单位设置，各热力出口均安装差压控制器。可制止水力平衡调治的困难，并为外网自动调治创造了条件。房间散热器选用铝合金暖气片。
3、修建节能技能、质料、工艺的应用
除了在保温节能做法及步伐中介绍的新技能外，在现代还原的建立历程中，应大量应用四新技能，为住宅财产化及动员其他财产的生长起到一定的作用。
地基处置惩罚接纳CFG桩复合地基；地下室地面及外墙接纳聚氨脂涂料防水技能；排水管接纳UPVC管件；水嘴接纳瓷片水嘴；坡屋面聚苯板保温技能；屋面防水全部接纳SBS防水做法；塑钢门窗接纳单框双层中空玻璃；单位分门户接纳高等实木及钢制三防门；楼道照明接纳红外线光控开关；楼梯间入口接纳防盗对讲系统；燃气接纳磁卡燃气表；电表为DDY-17磁卡电表；水表接纳ZS-2远程控制装置；GRC隔墙板、硅美轻质隔墙板应用技能；变压式通风道；接纳高效有机硅厨厕防水技能。
二．节水步伐
1、小区水情况
公道筹划和建立小区水情况，提供宁静。有效的供水、污水处置惩罚、日用系统，节约用水。实现水资源的可连续生长和利用，改进小区生态情况。创建完善的给水系统，包管供水水质切合卫生要求，水量稳定，水压可靠；创建完善的排水系统；雨水或生活污水经处置惩罚后回用作生活杂用水等种种用途时，水质应到达国度划定的相应标准，以保障回用水的宁静和适用。
对小区用水水量和水质进行估算与评价，提供详尽的居民用水量估算资料。提出公道用水分派筹划、水质和水量包管方案。最大限度地有效利用水资源，淘汰小区污水的排放量，实现小区用水的良性循环。以足够的水量和水压向所有的用户不中断地供给切合卫生要求的饮用水、消防用水和其它生活用水；实时将小区内的污水和雨水排放收集到指定场合。
收集雨水用以在一定范畴内增补小区用水，完善小区屋顶和地表径流筹划，制止雨水淹渍、冲刷给情况带来的破坏。充实利用雨水，淘汰市政供水。收集后的雨水经适当处置惩罚后回用做小区杂用水。
2、绿化景观用水节水
保障小区绿化、景观用水，改进小区用水分派，提高景观用水水质和效率。
景观用水应设置循环系统，并应结合中水系统进行优化设计以包管水质，提高用水效率。提倡营造少灌或免灌绿化群落，淘汰草坪面积，尤其是冷地型草坪面积。
绿化用水应利用雨水或生活污水回用作为绿化用水，以利于节水及利用自然渗透增补地下水。
3、节水器具应用
大力大举推广使用节水型器具，不停提高用水效益。不使用耗水9升和9升以上的座便器。
龙头：(1)不使用螺旋升降式铸铁水嘴。(2)凭据用水场合的差别，可选用延时自动封闭(延时自闭)式、水力式、光电感到式和电容感到式等类型水龙头；手压、脚踏、肘动式水龙头；停水自动封闭(停水自闭)式水龙头；陶瓷片防漏水龙头等节流水龙头。
淋浴器具：冷、热水混淆器具(水温调治器)；电磁式淋浴节水装置；节水喷头等。
节水型用水家用电器：接纳高效节水洗衣机，洗碗机等节水型家电。
六、情况影响评价
一．情况条件观察
现代花圃提出“绿色生态社区”的观点。在当前的房地产开发历程中，讲求园艺设计，提倡康健住宅已是局势所趋，但目前海内的景观设计多接纳喷泉、广场等“硬质景观”，较少接纳有生命力的活生生的“软质景观”，只注重视觉效果，而没有营造整体气氛，”形成了条理明白的景观体系，同时设计师还十分注意标准感，通过小型景质将人的视线从高峻的修建物上转移，从而淘汰了人的压抑感。45%的绿化率包管了周围良好的情况，建成后注重人文情况和只人化控制，污染较少。自然景观优越、空气清新、湿度适宜，夏季凉爽，远离闹市区的鲁巷，周边高校漫衍极广，绿地面积率大。远离重产业区，产业污染小。
二．施工期情况影响阐发

(1)施工期噪声污染源
施工期的噪声主要来源于包罗施工现场的种种机器设备和物料运输的交通噪声。施工园地噪声主要是施工机器设备噪声，物料装卸碰撞噪声及施工人员的运动噪声，各施工阶段的主要噪声源及其声级见表。声级最大的是电钻，可达115dB(A)。物料运输的交通噪声主要是各施工阶段物料运输车辆引起的噪声，各阶段的车辆类型及声级见表。本项目运输车辆摆设时尽量避开居民楼。
各施工阶段主要噪声源状况
施工阶段
声源
声级
施工阶段
声源
声级

土石方阶段

挖土机
78-96

装修、安装阶段
电钻
100-115
打击机
95
电锤
100-105
空压机
75-85
手工钻
100-105
打桩机
95-105
无齿锯
105

底板与结构阶段
混凝土输送泵
90-100
多功效木工刨
90-100
振捣器
100-105
混凝土搅拌机
100-110
电据
100-110
云石机
100-110
电焊机
90-95
多角磨光机
100-115
空压机
75-85

施工阶段
运输内容
车辆类型
声级/dB(A)
土方阶段
底板与结构阶段
装修阶段
土方外运
钢筋、商品混凝土
种种装修质料及主要设备
大型载重机
混凝土罐车、载重车
轻型载重卡车
90
80-85
75
交通运输车辆声级
(2)施工期扬尘
施工期扬尘主要来自土方的挖掘扬尘及现场堆放扬尘；修建质料（白灰、水泥、沙子、石子、砖等）的现场搬运及堆放扬尘；施工垃圾的清理及堆放扬尘；人来车往造成的现场门路扬尘。
(3)施工期废水污染源
施工期产生的废水包罗施工人员的生活污水和施工自己产生的废水，施工废水主要包罗土方阶段降水井的排水，结构阶段混凝土养护排水，以及种种车辆冲洗水。
(4)施工期固体废弃物
施工期固体废弃物主要为施工人员的生活垃圾、施工渣土及损坏或废弃的种种修建装修质料。

(1)施工噪声影响
凭据噪声污染源阐发可知，由于施工园地的噪声源主要为种种高噪声的施工机器，这些机器的单体声级一般均在80dB以上，且各施工阶段均有大量设备交互作业，这些设备在园地内的位置，同时使用率有较大变革，因此很难盘算其确切的施工场界噪声，凭据本工场施工量，按经验盘算阶段其各施工阶段的昼夜声级见表。
各施工阶段昼、夜声级估算值 单位：dB（A）
施工阶段
昼间场界噪声
标准值
夜间场界噪声
标准值
土方阶段
75-85
75
75-85
55