房地产项目管理培训资料.docx
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1、 梓山湖碧桂园项目治理手册 余源鹏,近百本房地产图书主编,为满足宽大房地产从业人士的学习需求,余源鹏领导智地网同仁每月在全国举办摆场房地产培训、商业地产培训课程,并在智地网提供数万份房地产营销筹谋方案供各人免费下载.碧桂园团体梓山湖项目项目管理手册2012年 9 月20 日目录第一章 工程表面4第二章 项目组织架构及岗亭职责5第一节、项目组织架构图5第二节、项目部各岗亭职责5第三章 项目治理制度15第一节、项目治理员工行为准则15第二节、项目治理目标16第三节、项目集会制度16第四节、图纸会审及技能治理制度17第五节、质量治理制度19第六节、进度筹划治理制度23第七节、宁静文明施工治理制度26
2、第八节、条约治理制度28第九节、本钱控治理制度29第十节、信息治理制度31第十一节、质料、设备采购治理制度34第十二节 隐蔽工程验收制度35第四章 房地产开发工程建立流程治理38第一节 施工准备阶段事情流程治理38第二节 施工阶段事情流程治理46第五章 项目监理治理制度63第一节 监理筹划体例划定63第二节 监理实施细则体例划定65第三节 旁站监理划定67第四节 监理月报编写划定68第五节 监理日志记录划定69第一章 工程表面 梓山湖(贺胜)新城地处咸宁市北大门,紧邻武汉江夏区和咸宁市,位于咸宁市咸安区的最北端,是展示咸宁风采的北大门,拥有辽阔的要地和富厚的自然资源。 贺胜桥地域属于武汉市圈的
3、辐射范畴,它位于武汉咸宁的生长轴上。随着武汉都市圈底子设施一天花建立的进行,武汉咸宁城际铁路及武汉都市圈外环线的建成,圈内交通网路体系逐步形成与优化,形成一小时交通圈,交通优势十明白显。 梓山湖(贺胜)新城境内有京广铁路、武咸城际铁路、武广高速铁路、107国道、京珠高速公路等交通动脉,处于武汉都市圈综合配套革新试验区及长株潭开发区的中间地带,辖有鱼米之乡的斧头湖,全镇素有“四线穿南北,一湖连长江”的地理优势,从古到今一直未交通要塞和商务云集之地。 梓山湖项目首期筹划开工300亩,修建面积10万M2。第二章 项目组织架构及岗亭职责第一节、项目组织架构图项目组织架构图第二节、项目部各岗亭职责一、部
4、分职责1、工程(监理)部职责、卖力工程施工总体组织治理;、卖力工程工期、质量、本钱、进度总体控制与治理,并提出有效发起;、卖力现场宁静治理与文明施工,协助施工单位在筹划目标内将建立工程建成投入使用,为施工单位提供治理和技能办事;、卖力各单位工程、分部、分项工程的现场质量监理、设计变动、查抄施工质量及施工进度;、卖力与设计单位协调与相同;、卖力楼宇移交及配合维修;、凭据施工单位的委托,客观、公平地执行监理任务,严格按监理办事条约文件划定的各项内容进行工程质量、工程进度、工程投资、施工宁静治理、条约治理、信息治理的控制事情;、审查分包单位的资质,并提出审查意见,卖力签发项目监理机构的文件和指令;、
5、卖力审定施工单位提交的开工陈诉、施工组织设计、技能方案、进度筹划;、审核签署施工单位的申请、支付证书和竣工结算;1、审查和处置惩罚工程变动,加入工程质量事故的视察;、组织编写并签发监理月报、监理事情阶段陈诉、专题陈诉和项目监理事情总结。、卖力起草项目公司工程本钱治理步伐、流程和尺度;、收集、阐发工程本钱相关的工程技能和事故信息资料,体例工程分项预算方案;、卖力工程本钱控制,提出工程本钱控制改进发起;、卖力工程条约治理。2、市政配套部职责、协助投资部完成土地谈判前期市政配套相关部分咨询和资料收集,提供可行性操纵方案及投资估算;、了解项目周边市政配套情况,提供市政配套主管职能部分许可的配套设计参数
6、及配套方案;、卖力提供市政配套主管职能部分许可的配套设计参数及配套方案,优化设计方案,谈判和签订市政配套框架性协议,并监视执行;、卖力市政配套框架性协议谈判和签订,卖力项目市政配套工程施工条约签订并监视执行;、卖力审核、监视市政配套工程主材的招标订价,做好本钱控制事情。、卖力现场机电、市政类工程施工治理。、卖力机电、市政类各专项验收及相关许可证、及格证的治理。3、开发部职责、卖力所辖公司营业执照、土地吸收等房地产开发各环节所有证件治理;、卖力组织拆迁、完成交地;、卖力工程项目建立历程中政府部分的种种验收及相关许可证、及格证的治理;、卖力开拓、创建和维护与政府的相同机制。4、综合部职责、卖力项目
7、公司财政、人力资源、行政等事情,与总部各相关部分协同运作;、卖力各项行政事务。、加入制定公司年度经营筹划,组织体例公司年度财政预算;、执行、监视、查抄、总结经营筹划和预算的执行情况,提出调解发起;、编写公司经营治理状况的财政阐发陈诉,努力低落本钱、增收节支、提高效益;、卖力经营绩效考核;、综合统计并阐发公司债务、现金流量及各项业务情况。二、岗亭职责1、项目总经理1.1、对项目的进度、质量、宁静文明、本钱卖力。1.2、协调项目内部和外部干系。1.3、按公司生长筹划、要求完成项目建立。、按团体要求,在周边地域进行项目拓展。、为团体培养输送后备人才。2、工程(监理)部经理职责、全面卖力项目工程质量、
8、进度、本钱、宁静生产和文明施工,完成公司下达的建立任务;、卖力项目公司条约治理,卖力项目本钱目标的制定和执行,卖力本项目工程尺度的制定;、卖力本项目的招标采购事情;、卖力本工程项目开发有关的工程合约类文件的体例与工程实施历程中的治理;、全面卖力与工程有关的治理事情,卖力所有对施工单位联系单的签发与监视落实情况;、卖力施工总包单位、甲方指定分包单位的协调事情;、执行公司公布的各项指令,担当公司各业务部分的指导、查抄、监视;、卖力体例宏观进度筹划,编排整个项目的网络进度筹划并监控实施。、全面卖力设计变动的现场控制及现场签证事情;、定期或不定期卖力组织各专业工程师对施工单位进行进度、质量、宁静、文明
9、施工、场容场貌等方面的查抄。、全面卖力工程(监理)部专业人员事情指导和培训及考核事情;、全面卖力工程经验总结和项目后评估事情。3、土建(监理)主管工程师职责、卖力责任区域的施工单位、分包施工单位的监视治理事情;、全面卖力责任区域工程质量、进度、宁静、本钱、信息、协调等治理事情;、全面卖力责任区域与工程有关的事情筹划并监控其实施;、全面卖力责任区域施工治理协调事情;、全面卖力责任区域设计变动的现场控制及现场签证事情;、定期或不定期卖力组织责任区域各专业工程师对施工单位进行进度、质量、宁静、文明施工、场容场貌等方面的查抄。、全面卖力责任区域工程(监理)部专业人员事情指导和培训及考核事情;、全面卖力
10、责任区域工程经验总结和项目后评估事情。、卖力责任区域土建类工程图纸的全面审核事情,包罗审核图纸内工艺要求、质料的选用要求;、卖力责任区域施工现场准备事情,确定红线点,复核单体修建的放线事情,围墙、门路及临时设施,卖力协调组织施工园地向施工单位移交事情;、卖力 “责任区域内施工单位进场筹划”、“事情范畴内质料、构配件进场筹划”的体例,并控制各单位、质料、构配件的进场时间;、在事情范畴内,卖力协调解决工程进行中的技能问题,卖力指导专业监理工程师、施工单位的事情,使工程进度、工程质量到达公司的要求,对重点部位及易出现通病部位和监理工程师进行专项验收,并对各分项组织抽验;、协调组织责任区域工程建立中的
11、底子、主体、竣工等验收事情,全面协调与物业公司的工程交代事情。、卖力责任区域内的资料治理。4、土建(监理)工程师职责、复核进场质料质量和数量;、实际掌握施工单位现场施工人员资格及数量;、实际掌握施工进度情况,实时向土建(监理)主管工程师反应进度滞后情况;、对现场工程质量进行巡视,重点部位进行旁站;、实际丈量现场签证的工程数量,并拍摄照片进行记录;、查抄施工单位投入工程项目的人力、质料、主要设备及使用、运行状况,并做好查抄记录。、复核或从施工现场直接获取工程计量的有关数据并签署原始凭证。、按设计图及有关尺度,对施工单位的工艺历程或施工工序进行查抄和记录,对加工制作及工序施工质量查抄结果进行记录。
12、发明问题实时指出并向主管工程师陈诉。、做好监理日志和有关的监理记录。、收集整理责任范畴内的工程技能资料和宁静资料并做好台账。5、造价工程师兼资料员岗亭职责、协助工程部经理卖力项目本钱、条约治理控制事情。、实时阐发市场形势变革特点,掌握工程项目造价预结算变革情况,积极做好项目本钱测算、项目预结算;、卖力团体、公司、行业所要求申报、填报和搜集的种种信息、档案、表单、表式的制作和上报事情;、对所发包的工程项目,认真做好目标本钱控制筹划的实施监控事情,阐发项目分阶段完成进度事情量增减变革情况。在此底子上做好工程款支付结算审核;、积极了解市场代价行情,主要设备(质料)招标采购,对代价贯彻货比三家的原则,
13、结合项目设计质量尺度、需求量、急需与否,平衡制定标底代价。敷衍款、供货(运、装、卸)方法、时间(进度衔接)、质量验收方法、现场保管、保修、违约索赔作重点权衡。、审查本项目工程计量和造价治理事情;、审查工程进度款,提出审核意见;、审查公道化发起的用度节省情况;、审核施工单位工程进度用款和质料采购用款筹划,严格控制投资;、体例工程投资完成情况的图表,实时进行投资跟踪;、对有争议的计量计价问题提出处置惩罚意见,提出索赔处置惩罚意见,对工程变动对投资的影响提出意见;、卖力审核施工单位提交的竣工结算;、收集、整理投资控制资料,体例投资控制的监理日志;、团体有关工程方面的文件收发、传阅、归档;、工程资料信
14、息监控和上传。、负担上级交办的其它事情。6、市政配套部经理职责、全面卖力项目市政配套所有相关专业的质量、宁静、进度、本钱控制及相关专项事情的申报、条约谈判、施工治理、协调、验收开通,直至向物业公司移交的全历程,协助项目总经理完本钱项目建立。、监视项目市政配套所有相关专业的质量、宁静、进度、本钱控制。7、水电(监理)工程师、主管工程师职责、协助部分经理事情,主管责任地块项目市政配套所有相关专业的质量、宁静、进度、本钱控制及相关的对内对外协调事情。、查抄施工单位投入工程项目的人力、质料、主要设备及使用、运行状况,并做好查抄记录。、实际掌握施工进度情况,实时向部分经理反应进度滞后情况;、复核或从施工
15、现场直接获取工程计量的有关数据并签署原始凭证。、按设计图及有关尺度,对施工单位的工艺历程或施工工序进行查抄和记录,对加工制作及工序施工质量查抄结果进行记录。、做好监理日志和有关的监理记录。、责任区域内工程技能资料和宁静资料的收集、整理、归档、竣工验收存案资料落实等事情。8、造价工程师兼资料员岗亭职责、团体有关市政配套、机电工程方面的文件收发、传阅、归档;、卖力工程市政配套、机电工程方面的条约治理、造价审核,对接团体造价部机电审核组、团体市政配套部造价审核部。9、开发部经理职责、加入项目前期的事情,视察意向土地的相关资料、配合总经理拟订收地筹划、落实配套框架协议、治理相关资质证书等。、卖力收集与
16、土地开发有关的执法、法例的变革信息,掌握土地开发市场动态,并实时相同与上报。、配合项目总创建与完善开发部的组织架构和治理体制,配合维系好政府各职能部分的大众干系。、与各互助单位充实协调,保持良好相同,维系好互助干系。、依照拟定的宏观筹划,组织开发部员工治理修建性详细筹划审批、工程筹划证、工程施工证、预售许可证等,并随时结合工程进度实时调解办证进度。、统筹开发部的部分建立与治理,卖力本部分与公司其他部分之间的事情协调,对开发部的所有事情全权卖力,严格治理本部分员工,创建良好的事情秩序。、凭据公司要求,与周边村委和公司协商和初审各项互助性协议。、配合公司其它部分完成相关事情任务,完成直接上级交办的
17、其他事情任务。10、开发报建专员职责、掌握政策法例,恪守办事步伐。处置惩罚好与政府各行政职能部分的干系。、熟悉筹划步伐,治理项目开发历程中公司所需种种取证手续。、与各互助单位保持良好的相同与互助,包罗设计、施工、监理、勘察等单位。、具备项目开发相关事情技能,密切配合各项专业筹划设计事情,并实时发明设计事情中的问题,提出解决问题的途径。、实时做好种种资料的搜集、整理、归档事情,确保档案移交的完整性。、协助开发部经理完成公司各项开发报表,并实时上报。、完成开发部经理交办的其他事情。、开发事情的保密。11、综合部经理职责、在项目总的领导下,全面卖力本部分的事情。、卖力公司人事、内务、行政、人为核算等
18、事情。、卖力公司人事劳动人为治理事情,严格执行国度颁布的劳动法和有关劳感人事法例划定,制定、修订及实施公司各项劳感人事治理制度。12、人力资源专员职责、在综合部经理领导下卖力公司人事事情,起草有关人事事情治理的开端意见;、卖力按用人尺度配备齐全种种人才,人尽其才,公道调配员工到最适当的岗亭上,做好人才挖掘、引进事情;、卖力生存员工的人事档案,做好种种人力资源状况的统计、阐发、预测、调解、查询和人才库创建等事情;、具体卖力治理招聘、劳动条约签订或续签,以及职务任免、调配、解聘、离退休的申请报批手续;、具体卖力员工户藉变更、职称评定、住房分派预案测算等治理事情及治理其申请报批手续;、卖力落实劳动宁
19、静掩护,加入公司劳动宁静、工伤事故的视察、善后处置惩罚和赔偿。13、财政专员职责、凭据国度财政制度和财经法例,结合项目实际情况,制定适用的财政治理步伐;、凭据国度统一的管帐制度设置和使用管帐科目。除管帐制度允许变动的以外,不得任意增减大概归并管帐科目;、围绕项目的经营生长筹划和事情筹划,卖力体例项目财政筹划和用度预算,有效地操持和运用公司资金;、配合团体财政部做好公司各项资金的收取与支出治理。、定期汇总公司的经济运作情况,提出公道化发起,为公司生长决策提供参考依据。、做好财政统计和管帐账目、报表及年终结算事情,并妥善保管管帐凭证,账簿、报表和其他档案资料。、定期查抄财政筹划、用度预算执行情况,
20、监视各部分的财政运动,阐发存在问题,查明原因,实时解决。、守旧公司秘密,维护公司利益。14、行政助理职责、卖力做好种种行政集会的组织准备和催办落实事情,收集情况反应。、卖力组织承上启下,相同各个方面的联系,摆设和组织好公事欢迎和各项运动。、卖力完成有关文件、通知、电信及其它公牍的装订,收发登记和通报。、卖力搞好集会室、欢迎室及领导办公室的卫生事情。、卖力在完成办公室日常事情的底子上,组织完成领导临时交办的各项任务。第三章 项目治理制度第一节、项目治理员工行为准则一、遵守国度执法和公司各项治理制度,敬业爱岗,举止范例,尽心尽责,具备企业荣誉感。二、认真严格执行国度及部分行业的质量、宁静尺度、范例
21、与规程、按图纸设计要求,忠实恳切地代表业主履行职责,严禁有损工程质量及公司形象的任何行为。三、认真卖力完成工程部的各项事情职能,注重历程查抄落实,完成时总结反馈,扬长避短,淘汰事情中的不须要不对。四、维护公司利益,不泄露公司及工程需要保密的事项。五、对非职权范畴内的事情,不得越权处置惩罚。 六、下级听从上级,上级积极体贴下级,相互尊重,体贴团结,善于相同与协作,善于听取别人好的意见与发起,分工协作,杜绝一切倒霉于事情和团结的言论和行为,充实发挥整体团队的能量。七、增强内部相同,相互间事情积极配合,上下级间应时常查抄、报告事情,对事情中出现的问题相互支持,积极寻找解决步伐。 八、积极配合监理单位
22、及施工单位的事情事务。杜绝事情的任何刁难行为。严禁利用公司赋予的职权或事情之便收受他人利益或财物;不得单独擅自担当施工单位的宴请,因业务需要担当对方宴请,须事先征得领导同意。九、严格控制工程的一切用度,工程拨付款、工程签证、结算必须按公司规章及步伐进行。十、认真学习业务知识,提高业务水平,发挥自身业务专长,积极主动协调解决施工中出现的问题,提倡公道化建立,为公司的经营效益的提超过谋献策。十一、定时上、下班,事情时间因私外出必须取得上级批准及治理请假手续。 十二、未经批准,不得擅自休假。 十三、不在事情时间内从事非事情事宜。因公外出需主管批准。 十四、上班时间不串岗、聊天、打瞌睡、玩电脑游戏及胡
23、乱上网等。 十五、事情中遇到不知如那边置惩罚的情况实时向主管陈诉。十六、厉行节约,敬服公物。倒霉用公司的办公设备干私活。 十七、办公室应保持整洁,大众卫生要自觉清扫和维护,禁绝随地乱倒污物。十八、下班前桌面文件需整理放入柜或夹,公用档案应放回原处。 十九、未经批准,不得在其他公司进行兼职事情。 第二节、项目治理目标一、工程进度目标:实际工程进度到达公司节点筹划要求,定期开盘,定期交楼。二、工程质量目标: 项目一次验收通过率95%,公司创优100运动中总体得分达90分以上,主顾满意度95%。三、工程宁静与文明施工目标:无重大质量宁静事故,四、工程投资目标:工程结算用度不凌驾工程预算用度。五、项目
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