房地产项目目标成本动态控制研究.docx
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1、房地产项目目标本钱动态控制研究学校代号10532 学号分类号密级工程硕士学位论文房地产项目目标本钱动态控制研究学位申请人姓名培养单位导师姓名及职称学科专业研究偏向论文提交日期2016年01月01日Study on the Infrastructure PPP Project Financing Stages Based on Fuzzy Real OptionsbyHUANG Yanting B.E. (Hunan University) 2013A thesis submitted in partial satisfaction of the Requirements for the deg
2、ree ofMaster of EngineeringinArchitectural and Civil Engineeringin the Graduate SchoolofHunan UniversitySupervisorAssociate Professor JIANG Zaolong and Senior Engineer ZHENG ShaopingMay, 2015湖南大学学位论文原创性声明本人郑重声明:所呈交的论文是本人在导师的指导下独立进行研究所取得的研究结果。除了文中特别加以标注引用的内容外,本论文不包罗任何其他小我私家或团体已经颁发或撰写的结果作品。对本文的研究做出重要孝
3、敬的小我私家和团体,均已在文中以明确方法标明。本人完全意识到本声明的执法结果由本人负担。作者签名:日期:年月日学位论文版权使用授权书本学位论文作者完全了解学校有关保存、使用学位论文的划定,同意学校保存并向国度有关部分或机构送交论文的复印件和电子版,允许论文被查阅和借阅。本人授权湖南大学可以将本学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索,可以接纳影印、缩印或扫描等复制手段生存和汇编本学位论文。本学位论文属于1、保密,在_年解密后适用本授权书。2、不保密。(请在以上相应方框内打“” )作者签名:日期:年月日导师签名:日期:年月日摘要陪同着我国房地财产的逐渐成熟、市场化水平不停提高,房地产行业平
4、均盈利水平正在不停回归理性。房地产企业的比赛更多体现在本钱控制的水平和能力上。控制好房地产项目本钱,是房地产企业得到预期利润、实现可连续生长的重要手段。由于房地产项目开发周期长,配合部分多,涉及用度项目繁杂,且目前房地产企业对项目本钱控制效果并不理想。因此,如何构建房地产企业本钱控制体系,选择符合的本钱治理要领,本文针对这些问题,做了如下研究:首先,介绍了目前房地产项目常见的本钱治理要领,对其治理理论进行阐发,然后重点对房地产目标本钱治理进行逐层的剖析说明:第一,如何体例房地产目标本钱,并对房地产目标本钱的治理原则及流程进行总结,结合工程实例进行相关目标本钱体例各步调解说。第二,对房地产企业目
5、标本钱治理的模式及架构进行总结阐发。第三,阐发实行目标本钱动态治理的各项支持文件及支持体系。第四,实例说明项目如安在开发各阶段实现目标本钱的动态治理,从组织架构、事情流程、重点管控环节阐发了动态治理的实施历程,提出了以合约筹划为主线的本钱全生命周期治理思路。实例说明房地产项目在实行目标本钱的动态治理事情中,通过合约筹划、本钱跟踪,目标本钱调解、定期成天职析等事情,在本钱中心(本钱委员会)的统一协调下,变更公司内部各职能部分的本钱治理事情,最终到达治理层所设定的本钱目标。要害词:房地产项目;本钱治理;目标本钱;合约筹划;动态治理目录学位论文原创性声明I学位论文版权使用授权书I摘要II第1章绪论1
6、研究配景与意义1研究配景1研究意义2海内外研究现状2外洋研究现状2海内研究现状3研究内容与研究要领4研究内容4研究要领5第二章目标本钱动态治理的理论底子7目标本钱治理的原理及原则7目标本钱的寄义7目标本钱治理的根本原理7目标本钱治理的原则7目标本钱治理流程及特点8目标本钱治理的流程8目标本钱治理的特点9目标本钱动态治理的根本内涵10动态本钱的内涵10目标本钱动态治理的意义11目标本钱动态治理的支持体系11目标本钱动态治理的支持文件13第三章我国房地产公司项目本钱动态控制现状15项目本钱动态控制的存眷度15本钱动态控制研究不深入15人员本钱动态控制意识淡薄15项目本钱动态控制的运转体系16本钱动
7、态控制的组织架构不公道16组织运行机制不公道18组织动态治理制度不完善19项目本钱动态控制重要环节把控20项目筹谋和投资决策不严谨20项目前期准备事情不到位20项目实施阶段本钱控制不力21项目收尾阶段本钱控制存在的问题23第四章我国房地产开发项目本钱控制对策25创建房地产开发项目目标本钱动态控制机制25目前房地产开发项目本钱控制机制的阐发25房地产开发项目目标本钱动态控制机制原理阐发26房地产开发项目目标本钱动态控制机制模型研究26房地产开发项目目标本钱体例治理步伐29整合项目治理全历程业务链30有效控制源头30创建信息治理系统31完善责权利相结合的本钱治理体系31低落可控的敏感性用度32有效
8、控制工程建立费32范例施工组织的各个环节33低落财政用度支出33第五章 基于目标治理的RK公司项目本钱动态控制体系研究35项目表面35项目一期开发情况37设计阶段缺少指标控制40施工阶段缺少变动洽商用度预估机制405.3 创建项目目标本钱动态治理体系40构建公司目标本钱治理架构40分别公司责任部分的本钱事情职责43创建及统一目标本钱基准文件46目标本钱横向剖析,执行统一分摊原则47确定年度开发项目的投资品级48动态本钱跟踪及控制51阶段性动态成天职析陈诉52基于目标本钱动态控制的东南海三期项目开发历程54土地投资论证阶段54筹划设计阶段55扩初设计阶段56施工图设计阶段59施工阶段61结算阶段
9、64项目后评估阶段65第六章结论与展望676.1 结论676.2 展望67参考文献69致谢7169第1章绪论研究配景与意义研究配景作为我国高速生长的行业之一,房地产行业在近几年内得到了飞速的生长,对付房地产企业来说要想在现有的社会状态中连续的生长下去,就必须要制定公道的生长战略,而公道的战略无非就是一下两条:一产物差别性较大,二耗费本钱较低。在现有市场竞争的压力下,房地产产物的生命周期也在不停的缩短,修建技能的进步与审美水平的提升,使得竞争者之间的产物质量差别也逐渐变小,所以对付现在的房地产企业来说,如果单一的依靠产物差别化是很难在现在的市场中立足的。同时,房地财产的分工模式也在不停的细化,专
10、业化水平不停提升,这也为企业带来了更高的治理难度,要求企业不得不转变治理方法,接纳集约式的治理方法,能够资助企业尽最大努力节约本钱,提升效率。房地产企业如果想要保持赢利的状态,就必须要控制本钱。在房地产行业中公认的是本钱目标设定将会影响到整个项目的收益,但是对付房产项目来说,如安在项目建立历程中公道的控制本钱是一项非常困难的事情。融科房地产开发公司属于快速成恒久的房地产开发公司,恒久排名在行业50至100名,在资本金数额、开发能力、治理模式等各方面均与行业内最顶尖的房地产发公司有着很大的差距,在这种情形下,想在竞争中彰显优势,本钱控制的优劣在企业的经营中便显得尤为重要,对企业生长会起到要害的作
11、用。(1)目标本钱制定不范例,所制定的数据与现实情况不符,无法为项目建立提供借鉴。(2)缺乏正确的治理,财政部分所统计的数据往往是在事后完成的,该部分的数据主要是提供给外界进行参考的,而项目在进行历程中所耗费的本钱并不能进行实时的统计,企业的领导也无法凭据本钱的变革情况作出相应的整。(3)预算与本钱之间缺乏联系,每个部分统计出的数据不一致,数据真性难以包管。(4)没有完善的制度为数据库的创建提供支持,产物的生产历程缺乏系统的数据跟踪,企业无法在短时间内得到项目本钱的耗费情况。(5)单价条约经常出现,对本钱控制带来倒霉影响;领导层无法获知本钱的耗费与预算情况,在审批条约金额时,不知预算金额是几多
12、,很容易造成条约上的金额无法实时的计入本钱当中,耗费的本钱往往会超出预算。(6)付款问题:在签订付款条约时,往往是先交由领导签字,然后再逐级审批,这就导致最后结算的金额往往比签订的金额大;请款的审批,具有较大的随意性,完全由领导决定,审批结果难以预测。(7)本钱控制流程:一些条约审批的时间较长,在审批时间内所耗费的本钱数据往往不能够实时的纪录,本钱的变动使得与其相关的环节也产生变革,这使得本钱超支的情况时有产生。研究意义陪同着我国的房地财产不停生长,市场化的水平也在不停的提高,行业的平均盈利水平也正在不停的回归理性,高利润甚至是暴利的时代已经一去不复返了,行业的会合度也越来越强。我国的房地产企
13、业开始普遍认识到简朴、粗放型的本钱控制已经严重制约了企业的盈利水平,进而影响企业经营范围的进一步扩大。本钱对房地产项目的盈利有很大的影响。本钱控制的水平与能力是现代房地产项目治理效率提升与创造利润能力的源泉。随着房地产项目竞争的不停加剧,许多房地产企业增强了对本钱治理的重视。各人认识到唯有苦练“内功”,才气在不停颠簸的市场情况下将企业的经营风险降至最低点。作为希望进入行业一线行列的房地产企业构建适合自己生长的本钱控制体系具有非常重要的理论和现实意义:(一)理论意义本钱控制触及到许多方面、影响的要素许多,具有很强的综合性。通过构建科学公道的本钱控制体系,可以使企业有效的整合、利用种种资源,提高其
14、本钱控制的效率,增强面对风险的能力,提高企业的核心竞争力。因融科公司是典范的中型房地产开发公司,本文有针对性的对此类房地产发公司的本钱进行研究,充实观察了此类企业在本钱治理上的具体需求,有针对性的指出在开发的各个环节上本钱控制所出现的问题,对类似的房地产开发企业及类似的房地产开发项目有着极强的借鉴作用。(二)现实意义融科公司经过十几年的生长,在企业运营治理的历程中已经总结了许多的经验,以往开发的商品房均以普通住宅为主,产物附加值不高,市场竞争猛烈,要实现盈利目的就要有效的控制本钱。将公道有效的本钱控制体系运用到此项目的开发中,可以提高开发项目的经济效益和社会效益。通过对项目本钱组成状况的阐发及
15、开发历程中各流程出现的问题进行深刻的剖析,总结经验,对融科公司今后开发的房地产项目有着借鉴和指导作用。海内外研究现状外洋研究现状1954年美联邦政府知名治理学专家家德鲁克首次提出了关于目标治理的界说,他在编写的治理实践一文里,第一次论述“目标治理与自我控制”的看法。随着研究的不停深入他于1973年出书的治理一任务、责任、实践一文中再次作出了新的深条理的论述。他提到,并不是先有事情后有目标,恰恰相反,是先有目标才气明确事情。目标本钱法首先起源并应用在日本的汽车生产线,在日企业,目标本钱法原本叫做“原价企画”或“本钱企画(划)”,翻译成英语叫做“Target Costing,如果翻译为汉语,就是“
16、目标本钱法”了。最早追朔到1959年,日本著名企业丰田汽车团体就已经实行了原价企划,“在最初筹划阶段把本钱框定在目标范畴内,接着通过代价工程方法开始进行新产物研发与车型升级。与此,在研发、调试和生产投入等环节,每个业务单位齐心协力配合完成目标预算,由此逐步形成了“本钱企划的系统”,这是丰田公司内部资料对付1959年实施本钱企划的一段纪录,这是“本钱企划”这一专业名词的首次提出,1962年丰田企业首次运用目标本钱法的重要内容一代价工程,5后年丰田企业筹划本钱企划具体方案,设计了本钱法的具体流程,徐徐地形成带有范例化和尺度化一种的治理行为。到了20世纪80年代后,目标本钱法显示出大幅淘汰企业运行本
17、钱的巨大效果,对付这方面功效日企一致形成共鸣。1999年Karen M . Knoll通过大量的企业生产治理案例研究,在其出书的目标本钱一至上选择一书中提到,目标本钱治理公司在一段时间内,为了完成预期制定的目标治理和优化本钱筹划,对市场做出预期、阐发谋划,充实开发公司潜在的动力,并凭据公司生产的生长目标,接纳公道范例的治理方法来制定的该时期的本钱限额和本钱生产运动的运行目标。Hodgetts接纳案例阐发的手段对生产本钱和产物使用周期本钱这两个高效的本钱治理方法可否将其乐成经验相应的复制到英国的修建行业做了探究。他凭据英国修建业的特点十分急需更新的状况,接纳了本钱企划法各自在两个差别的公司中实施
18、本钱治理。最终研究数据显示,本钱企划法所筹划的目标若要真正完成,还要加以供给链的有关知识的应用并且要凭据本钱筹划的方案作出更新。欧美专家在本钱治理这块作出许多的理论阐发和实践研究,从而创建了一套较为范例完整的本钱治理系统和架构。海内研究现状中国修建地财产本钱控制矛盾日渐突出,众多海内专家不停对房地财产进行切脉并对本钱控制问题进行诊断。首先是通过学习其他国度的有关理论知识,并借鉴其有效步伐和先进经验;其次针对房地产公司做为研究目标,面对房地产生长治理出现的本钱控制问题加以探讨泉源,并给出应对计谋。王鹏、高扬等治理专家恒久研究企业本钱控制问题,他们(2004)指明,整体本钱治理看法要以品牌意识为底
19、子,以盈利为基准,一方面指出本钱要素自身同本钱与时间和质量之间是呈负比例的,即一般反应出此增彼短的现象;另一方面本钱与效益、收入、品牌另有不可支解的作用30。专家冯伟(2005)提到:本钱控制和治理一定要全程、立体式监控,摒弃种种滋扰因素实施的整体本钱控制。别的,房地产建立公司若要赢得良好的社会影响和经济利益,有须要制定范例公正的竞争机制,对峙以人为本,对峙制定本钱责任状,制定赏罚步伐并严格执行31。研究员覃晓艳(2005)提到:目标本钱控制是通过生产建立本钱产生的全历程为目标,凭据房地产商得治理生长的特性,对建立地产本钱所接纳的有效分类治理17。学者黄杨、罗林从事治理学研究多年,他们(200
20、9)认为:开发房地财产务一定要形成科学本钱治理的意识。要把项目本钱压低,就要做好开发项目各个历程与环节的本钱控制。本钱治理运动不能仅局限于项目工程和财政等部分,而是要站在整个企业的高度出发,充实发挥每个部分每小我私家员的积极性,对项目全程的连续优化来增加公司的影响和开发投资带来的效益32。学者张志宇重点研究房地产项目本钱控制的应对计谋,他于(2010)表明:要压缩房地产本钱就要增强建立项目本钱控制意识,公司上下全员到场,发挥项目建立者、治理者的主动性,制定方案定期培训并执行赏罚制度,要制定范例完整的项目本钱治理机制,让项目治理者从思想上认识到建立本钱治理的重要性,只有这么做才气高效地对项目本钱
21、治理提高质量33。学者武筵茸对房地产本钱治理研究较为深入,他于2012年颁发的目前我国房地产企业本钱治理控制的问题与对策一文中有如下阐发:在现阶段的房地产建立本钱治理的配景下,要从项目上马前期、设计筹划、资金投入三个阶段对其内容做阐发,接着研究当前海内房地产建立造价治理存在的不敷,最后针对问题给出了自己的看法和对策。综上所述,海内部分专家研究人员在阐发房地产工程项目本钱治理问题更多的照旧应用其他国度学者的经验和要领进行研究。针对房地产项目本钱治理的诸多问题,号令更多的有识之士和专家做更深入的探索。研究内容与研究要领研究内容本文在研究中对房地产本钱治理事情中常用的本钱治理要领进行了阐发,并对各房
22、地产企业本钱治理的常用模式及治理特色进行论述,通过实例说明房地产目标本钱体例步伐及注意事项,结合笔者所在大型房地产企业的本钱治理思路,对目标本钱如何实施动态治理的要点进行了详细的解释,提出以全生命周期本钱治理为总线,以合约筹划为主导的动态本钱治理看法。具体研究内容如下:第一部分是本钱治理要领介绍及文献综述。主要是对房地产本钱治理目前的生长现状以及笔者所在公司目前本钱治理的一些问题做了扼要介绍,从而提出写作本文的作用。同时也对目前海内外行业的研究状况进行了简朴论述。第二部分是房地产目标本钱治理研究,论述了房地产目标本钱治理的看法、目标本钱体例原则、目标本钱治理的原则,同时提出了项目目标本钱动态治
23、理理念。第三部分是论述我国房地产项目目标本钱动态治理现状主要是项目本钱动态控制的存眷度不敷大概是着力点不对,并且在要害本钱治理环节失控。第四部分是研究目标本钱动态治理,结合实例说明动态治理的各环节要点。并针对动态本钱治理事情中出现的问题,提出注意事项及革新步伐;第五部分是基于目标治理的融科公司项目本钱动态控制体系研究。凭据前几章的研究结果,对融科公司的本钱治理体系提出革新的公道化发起,并比力革新后的实施结果。研究要领本论文在对房地产行业进行观察研究历程中,理论与实践相结合。首先,查阅了相关海内外文献资料,充实地借鉴了房地产本钱控制的相关理论,吸收了战略治理、目标治理的相关理论。经过对资料的整合
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