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房地产项目目标本钱动态控制研究

学校代号10532 学号
分类号 密级

工程硕士学位论文

房地产项目目标本钱动态控制研究
学位申请人姓名
培养单位
导师姓名及职称
学科专业
研究偏向
论文提交日期2016年01月01日

Study on the Infrastructure PPP Project Financing Stages Based on Fuzzy Real Options
by
HUANG Yanting
B.E. (Hunan University) 2013
A thesis submitted in partial satisfaction of the
Requirements for the degree of
Master of Engineering
in
Architectural and Civil Engineering
in the
Graduate School
of
Hunan University

Supervisor
Associate Professor JIANG Zaolong and Senior Engineer ZHENG Shaoping

May, 2015

湖南大学
学位论文原创性声明
本人郑重声明：所呈交的论文是本人在导师的指导下独立进行研究所取得的研究结果。除了文中特别加以标注引用的内容外，本论文不包罗任何其他小我私家或团体已经颁发或撰写的结果作品。对本文的研究做出重要孝敬的小我私家和团体，均已在文中以明确方法标明。本人完全意识到本声明的执法结果由本人负担。

作者签名： 日期：年月日
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本学位论文属于
1、保密□，在______年解密后适用本授权书。
2、不保密。
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作者签名： 日期：年月日
导师签名： 日期：年月日

摘要

陪同着我国房地财产的逐渐成熟、市场化水平不停提高，房地产行业平均盈利水平正在不停回归理性。房地产企业的比赛更多体现在本钱控制的水平和能力上。控制好房地产项目本钱，是房地产企业得到预期利润、实现可连续生长的重要手段。由于房地产项目开发周期长，配合部分多，涉及用度项目繁杂，且目前房地产企业对项目本钱控制效果并不理想。因此，如何构建房地产企业本钱控制体系，选择符合的本钱治理要领，本文针对这些问题，做了如下研究：
首先，介绍了目前房地产项目常见的本钱治理要领,对其治理理论进行阐发，然后重点对房地产目标本钱治理进行逐层的剖析说明：第一，如何体例房地产目标本钱，并对房地产目标本钱的治理原则及流程进行总结，结合工程实例进行相关目标本钱体例各步调解说。第二，对房地产企业目标本钱治理的模式及架构进行总结阐发。第三，阐发实行目标本钱动态治理的各项支持文件及支持体系。第四，实例说明项目如安在开发各阶段实现目标本钱的动态治理，从组织架构、事情流程、重点管控环节阐发了动态治理的实施历程，提出了以合约筹划为主线的本钱全生命周期治理思路。实例说明房地产项目在实行目标本钱的动态治理事情中，通过合约筹划、本钱跟踪，目标本钱调解、定期成天职析等事情,在本钱中心（本钱委员会）的统一协调下，变更公司内部各职能部分的本钱治理事情，最终到达治理层所设定的本钱目标。
要害词：房地产项目；本钱治理；目标本钱；合约筹划；动态治理

目录
学位论文原创性声明 I
学位论文版权使用授权书 I
摘要 II
第1章绪论 1
研究配景与意义 1
研究配景 1
研究意义 2
海内外研究现状 2
外洋研究现状 2
海内研究现状 3
研究内容与研究要领 4
研究内容 4
研究要领 5
第二章目标本钱动态治理的理论底子 7
目标本钱治理的原理及原则 7
目标本钱的寄义 7
目标本钱治理的根本原理 7
目标本钱治理的原则 7
目标本钱治理流程及特点 8
目标本钱治理的流程 8
目标本钱治理的特点 9
目标本钱动态治理的根本内涵 10
动态本钱的内涵 10
目标本钱动态治理的意义 11
目标本钱动态治理的支持体系 11
目标本钱动态治理的支持文件 13
第三章我国房地产公司项目本钱动态控制现状 15
项目本钱动态控制的存眷度 15
本钱动态控制研究不深入 15
人员本钱动态控制意识淡薄 15
项目本钱动态控制的运转体系 16
本钱动态控制的组织架构不公道 16
组织运行机制不公道 18
组织动态治理制度不完善 19
项目本钱动态控制重要环节把控 20
项目筹谋和投资决策不严谨 20
项目前期准备事情不到位 20
项目实施阶段本钱控制不力 21
项目收尾阶段本钱控制存在的问题 23
第四章我国房地产开发项目本钱控制对策 25
创建房地产开发项目目标本钱动态控制机制 25
目前房地产开发项目本钱控制机制的阐发 25
房地产开发项目目标本钱动态控制机制原理阐发 26
房地产开发项目目标本钱动态控制机制模型研究 26
房地产开发项目目标本钱体例治理步伐 29
整合项目治理全历程业务链 30
有效控制源头 30
创建信息治理系统 31
完善责权利相结合的本钱治理体系 31
低落可控的敏感性用度 32
有效控制工程建立费 32
范例施工组织的各个环节 33
低落财政用度支出 33
第五章 基于目标治理的RK公司项目本钱动态控制体系研究 35
项目表面 35
项目一期开发情况 37
设计阶段缺少指标控制 40
施工阶段缺少变动洽商用度预估机制 40
5.3 创建项目目标本钱动态治理体系 40
构建公司目标本钱治理架构 40
分别公司责任部分的本钱事情职责 43
创建及统一目标本钱基准文件 46
目标本钱横向剖析，执行统一分摊原则 47
确定年度开发项目的投资品级 48
动态本钱跟踪及控制 51
阶段性动态成天职析陈诉 52
基于目标本钱动态控制的东南海三期项目开发历程 54
土地投资论证阶段 54
筹划设计阶段 55
扩初设计阶段 56
施工图设计阶段 59
施工阶段 61
结算阶段 64
项目后评估阶段 65
第六章结论与展望 67
6.1 结论 67
6.2 展望 67
参考文献 69
致谢 71

69

第1章绪论
研究配景与意义
研究配景
作为我国高速生长的行业之一，房地产行业在近几年内得到了飞速的生长，对付房地产企业来说要想在现有的社会状态中连续的生长下去，就必须要制定公道的生长战略，而公道的战略无非就是一下两条：一产物差别性较大，二耗费本钱较低。在现有市场竞争的压力下，房地产产物的生命周期也在不停的缩短，修建技能的进步与审美水平的提升，使得竞争者之间的产物质量差别也逐渐变小，所以对付现在的房地产企业来说，如果单一的依靠产物差别化是很难在现在的市场中立足的。同时，房地财产的分工模式也在不停的细化，专业化水平不停提升，这也为企业带来了更高的治理难度，要求企业不得不转变治理方法，接纳集约式的治理方法，能够资助企业尽最大努力节约本钱，提升效率。房地产企业如果想要保持赢利的状态，就必须要控制本钱。在房地产行业中公认的是本钱目标设定将会影响到整个项目的收益，但是对付房产项目来说，如安在项目建立历程中公道的控制本钱是一项非常困难的事情。
融科房地产开发公司属于快速成恒久的房地产开发公司,恒久排名在行业50至100名，在资本金数额、开发能力、治理模式等各方面均与行业内最顶尖的房地产发公司有着很大的差距,在这种情形下,想在竞争中彰显优势,本钱控制的优劣在企业的经营中便显得尤为重要,对企业生长会起到要害的作用。
（1）目标本钱制定不范例，所制定的数据与现实情况不符，无法为项目建立提供借鉴。
（2）缺乏正确的治理，财政部分所统计的数据往往是在事后完成的，该部分的数据主要是提供给外界进行参考的，而项目在进行历程中所耗费的本钱并不能进行实时的统计，企业的领导也无法凭据本钱的变革情况作出相应的整。
（3）预算与本钱之间缺乏联系，每个部分统计出的数据不一致，数据真性难以包管。
（4）没有完善的制度为数据库的创建提供支持，产物的生产历程缺乏系统的数据跟踪，企业无法在短时间内得到项目本钱的耗费情况。
（5）单价条约经常出现，对本钱控制带来倒霉影响；领导层无法获知本钱的耗费与预算情况，在审批条约金额时，不知预算金额是几多，很容易造成条约上的金额无法实时的计入本钱当中，耗费的本钱往往会超出预算。
（6）付款问题：在签订付款条约时，往往是先交由领导签字，然后再逐级审批，这就导致最后结算的金额往往比签订的金额大；请款的审批，具有较大的随意性，完全由领导决定，审批结果难以预测。
（7）本钱控制流程：一些条约审批的时间较长，在审批时间内所耗费的本钱数据往往不能够实时的纪录，本钱的变动使得与其相关的环节也产生变革，这使得本钱超支的情况时有产生。
研究意义
陪同着我国的房地财产不停生长,市场化的水平也在不停的提高,行业的平均盈利水平也正在不停的回归理性,高利润甚至是暴利的时代已经一去不复返了，行业的会合度也越来越强。我国的房地产企业开始普遍认识到简朴、粗放型的本钱控制已经严重制约了企业的盈利水平,进而影响企业经营范围的进一步扩大。本钱对房地产项目的盈利有很大的影响。本钱控制的水平与能力是现代房地产项目治理效率提升与创造利润能力的源泉。随着房地产项目竞争的不停加剧,许多房地产企业增强了对本钱治理的重视。各人认识到唯有苦练“内功”,才气在不停颠簸的市场情况下将企业的经营风险降至最低点。作为希望进入行业一线行列的房地产企业构建适合自己生长的本钱控制体系具有非常重要的理论和现实意义:
(一)理论意义
本钱控制触及到许多方面、影响的要素许多,具有很强的综合性。通过构建科学公道的本钱控制体系,可以使企业有效的整合、利用种种资源,提高其本钱控制的效率,增强面对风险的能力,提高企业的核心竞争力。因融科公司是典范的中型房地产开发公司,本文有针对性的对此类房地产发公司的本钱进行研究,充实观察了此类企业在本钱治理上的具体需求,有针对性的指出在开发的各个环节上本钱控制所出现的问题,对类似的房地产开发企业及类似的房地产开发项目有着极强的借鉴作用。
(二)现实意义
融科公司经过十几年的生长,在企业运营治理的历程中已经总结了许多的经验,以往开发的商品房均以普通住宅为主,产物附加值不高,市场竞争猛烈,要实现盈利目的就要有效的控制本钱。将公道有效的本钱控制体系运用到此项目的开发中,可以提高开发项目的经济效益和社会效益。通过对项目本钱组成状况的阐发及开发历程中各流程出现的问题进行深刻的剖析,总结经验,对融科公司今后开发的房地产项目有着借鉴和指导作用。
海内外研究现状
外洋研究现状
1954年美联邦政府知名治理学专家家德鲁克首次提出了关于目标治理的界说,他在编写的《治理实践》一文里,第一次论述“目标治理与自我控制”的看法。随着研究的不停深入他于1973年出书的《治理一任务、责任、实践》一文中再次作出了新的深条理的论述。他提到,并不是先有事情后有目标,恰恰相反,是先有目标才气明确事情。目标本钱法首先起源并应用在日本的汽车生产线,在日企业，目标本钱法原本叫做“原价企画”或“本钱企画(划)”,翻译成英语叫做“Target Costing",如果翻译为汉语,就是“目标本钱法”了。最早追朔到1959年,日本著名企业丰田汽车团体就已经实行了原价企划,“在最初筹划阶段把本钱框定在目标范畴内,接着通过代价工程方法开始进行新产物研发与车型升级。与此,在研发、调试和生产投入等环节,每个业务单位齐心协力配合完成目标预算,由此逐步形成了“本钱企划的系统”,这是丰田公司内部资料对付1959年实施本钱企划的一段纪录,这是“本钱企划”这一专业名词的首次提出,1962年丰田企业首次运用目标本钱法的重要内容一代价工程，5后年丰田企业筹划本钱企划具体方案,设计了本钱法的具体流程,徐徐地形成带有范例化和尺度化一种的治理行为。到了20世纪80年代后,目标本钱法显示出大幅淘汰企业运行本钱的巨大效果,对付这方面功效日企一致形成共鸣。1999年Karen M . Knoll通过大量的企业生产治理案例研究，在其出书的《目标本钱一至上选择》一书中提到,目标本钱治理公司在一段时间内,为了完成预期制定的目标治理和优化本钱筹划,对市场做出预期、阐发谋划,充实开发公司潜在的动力,并凭据公司生产的生长目标,接纳公道范例的治理方法来制定的该时期的本钱限额和本钱生产运动的运行目标。
Hodgetts接纳案例阐发的手段对生产本钱和产物使用周期本钱这两个高效的本钱治理方法可否将其乐成经验相应的复制到英国的修建行业做了探究。他凭据英国修建业的特点十分急需更新的状况,接纳了本钱企划法各自在两个差别的公司中实施本钱治理。最终研究数据显示,本钱企划法所筹划的目标若要真正完成,还要加以供给链的有关知识的应用并且要凭据本钱筹划的方案作出更新。
欧美专家在本钱治理这块作出许多的理论阐发和实践研究，从而创建了一套较为范例完整的本钱治理系统和架构。
海内研究现状
中国修建地财产本钱控制矛盾日渐突出，众多海内专家不停对房地财产进行切脉并对本钱控制问题进行诊断。首先是通过学习其他国度的有关理论知识，并借鉴其有效步伐和先进经验；其次针对房地产公司做为研究目标，面对房地产生长治理出现的本钱控制问题加以探讨泉源，并给出应对计谋。
王鹏、高扬等治理专家恒久研究企业本钱控制问题，他们(2004)指明，整体本钱治理看法要以品牌意识为底子，以盈利为基准，一方面指出本钱要素自身同本钱与时间和质量之间是呈负比例的，即一般反应出此增彼短的现象；另一方面本钱与效益、收入、品牌另有不可支解的作用[30]。
专家冯伟(2005)提到：本钱控制和治理一定要全程、立体式监控，摒弃种种滋扰因素实施的整体本钱控制。别的，房地产建立公司若要赢得良好的社会影响和经济利益，有须要制定范例公正的竞争机制，对峙以人为本，对峙制定本钱责任状，制定赏罚步伐并严格执行[31]。研究员覃晓艳(2005)提到：目标本钱控制是通过生产建立本钱产生的全历程为目标，凭据房地产商得治理生长的特性，对建立地产本钱所接纳的有效分类治理[17]。
学者黄杨、罗林从事治理学研究多年，他们(2009)认为：开发房地财产务一定要形成科学本钱治理的意识。要把项目本钱压低，就要做好开发项目各个历程与环节的本钱控制。本钱治理运动不能仅局限于项目工程和财政等部分，而是要站在整个企业的高度出发，充实发挥每个部分每小我私家员的积极性，对项目全程的连续优化来增加公司的影响和开发投资带来的效益[32]。
学者张志宇重点研究房地产项目本钱控制的应对计谋，他于(2010)表明：要压缩房地产本钱就要增强建立项目本钱控制意识，公司上下全员到场，发挥项目建立者、治理者的主动性，制定方案定期培训并执行赏罚制度，要制定范例完整的项目本钱治理机制，让项目治理者从思想上认识到建立本钱治理的重要性，只有这么做才气高效地对项目本钱治理提高质量[33]。
学者武筵茸对房地产本钱治理研究较为深入，他于2012年颁发的《目前我国房地产企业本钱治理控制的问题与对策》一文中有如下阐发：在现阶段的房地产建立本钱治理的配景下，要从项目上马前期、设计筹划、资金投入三个阶段对其内容做阐发，接着研究当前海内房地产建立造价治理存在的不敷，最后针对问题给出了自己的看法和对策。综上所述，海内部分专家研究人员在阐发房地产工程项目本钱治理问题更多的照旧应用其他国度学者的经验和要领进行研究。针对房地产项目本钱治理的诸多问题，号令更多的有识之士和专家做更深入的探索。
研究内容与研究要领
研究内容
本文在研究中对房地产本钱治理事情中常用的本钱治理要领进行了阐发，并对各房地产企业本钱治理的常用模式及治理特色进行论述，通过实例说明房地产目标本钱体例步伐及注意事项，结合笔者所在大型房地产企业的本钱治理思路，对目标本钱如何实施动态治理的要点进行了详细的解释，提出以全生命周期本钱治理为总线，以合约筹划为主导的动态本钱治理看法。具体研究内容如下：
第一部分是本钱治理要领介绍及文献综述。主要是对房地产本钱治理目前的生长现状以及笔者所在公司目前本钱治理的一些问题做了扼要介绍，从而提出写作本文的作用。同时也对目前海内外行业的研究状况进行了简朴论述。
第二部分是房地产目标本钱治理研究，论述了房地产目标本钱治理的看法、目标本钱体例原则、目标本钱治理的原则，同时提出了项目目标本钱动态治理理念。
第三部分是论述我国房地产项目目标本钱动态治理现状主要是项目本钱动态控制的存眷度不敷大概是着力点不对，并且在要害本钱治理环节失控。
第四部分是研究目标本钱动态治理，结合实例说明动态治理的各环节要点。并针对动态本钱治理事情中出现的问题，提出注意事项及革新步伐；
第五部分是基于目标治理的融科公司项目本钱动态控制体系研究。凭据前几章的研究结果，对融科公司的本钱治理体系提出革新的公道化发起，并比力革新后的实施结果。
研究要领
本论文在对房地产行业进行观察研究历程中，理论与实践相结合。首先，查阅了相关海内外文献资料，充实地借鉴了房地产本钱控制的相关理论，吸收了战略治理、目标治理的相关理论。经过对资料的整合，阐发外洋的经验结果并加以参考，结合经济学、治理学等相关理论，充实了解我国房地产行业本钱治理实际情况，并且做比力详细的介绍和阐发。并接纳例证阐发法，选取融科房地产开发有限公司项目做实例，提出了基于目标本钱动态治理的。文章技能路线图如图1-1。

整理文献
观察阐发
房地产项目本钱控制的现状与生长趋势
房地产项目本钱控制的相关理论
房地产项目本钱控制的相关问题
房地产项目本钱控制的解决对策
有关融科智地公司基于目标本钱动态治理的本钱研究事情
结论

图1-1 技能路线

房地产项目本钱控制的现状与生长趋势

第二章目标本钱动态治理的理论底子
目标本钱治理的原理及原则
目标本钱的寄义
目标本钱是企业在特定时期内为包管预期利润的实现,并作为全体企业员工搏斗的目标而设定的一种预计本钱,它是预测本钱与目标治理要领相结合出现的产物，也就是将本钱控制作为事情的目标。目标本钱的体现形式许多,如筹划本钱、答应本钱、预期本钱或利润本钱等。目标本钱是指在包管某项产物得到要求预期利润条件下允许该产物所产生的最高本钱数据。
目标本钱和目标本钱治理两者之间是辩证统一的干系。目标本钱是目标本钱治理的实施东西和预期目标,目标本钱治理是到达和实现目标本钱的方法和要领。缺乏目标本钱简直定体例、筹划治理和历程控制,目标本钱的实现便成为空谈。
目标本钱治理的根本原理
目标本钱治理法是一种以目标导向为核心的本钱治理要领,通过实际需要筹划出生产新产物所需的全部目标本钱,并将其剖析到每个产物上,形成单个产物的目标本钱,最后由设计部分比力预期目标本钱与现有条件下实际产生生产本钱,寻求出低落实际本钱的途径,并进行革新和绩效考核的一种经营治理要领。对付企业目标本钱治理,必须明确企业本钱目标,然后接纳科学,公道,有效的控制计谋,对企业本钱进行有序的控制。由于目标本钱占据企业治理的重要位置,本钱治理应在最大水平上挖掘潜在的产能,制定科学有效的目标本钱指数,低落生产本钱,控制企业的预算,最终实现本钱目标得到控制,以包管企业的经济利益,实现一定的社会效益。
目标本钱治理的原则
目标本钱治理历程是关于利润与本钱的战略体系,并确保得到适当的利润。组成目标本钱治理法的看法框架有以下六条要害原则:(1)本钱治理应以市场代价为底子原则;(2)存眷主顾需要原则;(3)本钱治理要害是存眷产物与流程设计原则;(4)跨职能团队互助原则;(5)全生命周期本钱治理原则;(6)全部代价链到场治理原则。
目标本钱治理流程及特点
目标本钱治理的流程
许多海内外的应用目标本钱治理效果显著的企业,他们根本遵循了了目标本钱治理的根本原理,凭据企业自身情况,接纳了各自形态和特色的方法。由于企业的性质、行业、工艺特点、治理能力等方面差别,完全形成一个具体一致的本钱目标是不可能的,但是,所有企业接纳的治理根本原理和流程根本相同,即包罗目标本钱的预测与优化形成、目标本钱的剖析落实、目标本钱审核及定稿、目标本钱的执行与反馈、目标本钱的阐发、目标本钱的评估考核几个环节如图2.1所示。

目标本钱预测与形成
目标成天职解落实
目标本钱审核与定稿
目标本钱执行与反馈
目标本钱的阐发
目标本钱评估考核

图2-1目标本钱治理流程
(1)目标本钱的预测与形成。凭据实际提出可行性研宄方案,相关执行者配合协作,凭据市场行情和同类项目历史资料对产物的目标本钱进行预测。目标本钱需要不停调解收入、利润、本钱三者之间的干系,制定出公道可行的目标本钱。
(2)目标本钱的剖析。目标本钱的剖析分纵向与横向剖析两种,纵向剖析是凭据产物的设计生产历程,凭据相应的本钱核算科目逐级的剖析产物组成本钱;横向剖析是在本钱纵向剖析的底子上,凭据企业各业务部分和治理职能的分工,将目标本钱纵向剖析的最末级科目能够剖析落实到每个相应的责任主体。
(3)目标本钱的审批和下达。目标本钱经过纵向和横向剖析以后,治理者要对剖析的结果是否公道进行审核确认,各级治理者审批之后要以最高治理者的名义下达给每个责任主体,从而创建责任主体的责任本钱。
己产生本钱情况看待产生本钱进行公道的调解,这样才气包管实际产生本钱在目标本钱控制范畴内。
(5)目标本钱的阐发。定期的成天职析可以实时发明目标本钱治理历程中的种种问题,并实时提出解决问题的方案,进而有效地对本钱进行控制,也为企业的可连续生长提供名贵的本钱数据库。同时公道的成天职析也是下一步绩效考核的客观依据。成天职析事情应贯串于目标本钱治理事情的全历程,使其成为目标本钱控制的重要东西。
(6)目标本钱的考核。明确考核目标和事情阐发是进行考核尺度制定的前提条件,考核尺度制定完成之后才气结合本钱考核的需求进行本钱数据的纪录,本钱纪录为成天职析提供了数据支持,成天职析又是进行本钱考核的依据,本钱考核之后必须要对考核进行阐发,从而发明本钱考核尺度中存在的问题,进而为制定新的本钱考核尺度提供依据,同时本钱考核之后必须要实行奖优罚劣,才气更好地变更企业员工到场本钱治理的积极性。
2.2.2目标本钱治理的特点
许多人喜欢把尺度本钱和目标本钱划等号,从严格意义上来讲,尺度本钱只是目标本钱一种体现形式,因为它也是在产物生产前由企业的筹划或设计部分预测的在本钱上要求实现的目标。通过比拟阐发,目标本钱和传统的本钱之间照旧有很大区别的:见表2-1。
(1)两者治理的范畴差别。我们传统旳本钱治理范畴只是局限于事中阶段的本钱治理,而目标本钱治理是将项目的全部经营运动历程作为一个系统来治理,从事前阶段的本钱预测到事中本钱的形成及事后阶段的成天职析、考核实行全历程的治理,能将全部经营运动历程中所有用度置于本钱控制之下。
(2)两者治理的偏重点差别。传统的本钱治理偏重于事后算账,干完算总帐,这样虽然也事后进行了成天职析,并提出了整改意见和防备步伐,但这些步伐的实施必须在下一个治理历程才气有效实施。目标本钱治理则把治理前置,它事情重点是针对事前控制和事中控制,在目标本钱产生前和产生历程中控制泯灭,实时阐发偏差釆取步伐,真正体现本钱的控制职位。
(3)两者治理责任的区分差别。传统本钱治理以本钱的形成作为本钱治理的出发点和归宿点。而目标本钱治理强调本钱指标的剖析归集治理,在各自责任范畴内有效地控制本钱,强调严格分别各责任单位的经济责任。
表2-1目标本钱治理与传统本钱管产的区别
区别
目标本钱治理
传统本钱治理
治理范畴
全历程控制
事后控制
治理的偏重点
事前控制
事后核算
治理责任区分
本钱指标的剖析归集治理
以本钱的形成为出发点
目标本钱动态治理的根本内涵
目标本钱制订后，企业及项目各职能部分需凭据这已制订的本钱筹划进行各项事情的开展。目标本钱是静态的数据，但设计、施工、客户的变革，市场营销情况的变革等等都市导致以上确定的目标本钱在实施历程产生变革，决策层需要实时的本钱数据，以便能实时知会实际的本钱及利润预测，针对房地产项目这样开发周期较长的项目，动态本钱反应的是项目实施历程中的预期本钱，通过实时反响目标本钱和动态本钱的差别，资助相关部分实时发明问题并解决问题，实现对本钱的控制。
动态本钱的内涵
项目动态本钱按其本钱产生的阶段可分别为已产生本钱和待产生本钱，随着项目开发的推进，已产生本钱数据越来越多，待产生本钱则越来越少，项目本钱亦越来越真实。而在这个渐进的历程中，动态本钱是由未结算条约性本钱、已结算条约性本钱、非条约性本钱和待产生本钱组成。非条约性本钱是指产生在一个工程项目所有没有条约的用度支出，如报建费、间接费、甲供质料用度等。如图2-2所示。

图2-2动态本钱组成示意
目标本钱动态治理的意义
（1）动态治理，包管本钱的动态可控
因为项目开发是一个动态历程，种种工程本钱指标是一个可变项，以往的工程本钱治理往往是在竣工结算环节才气显示最终本钱，其本钱并非是动态的，当发明本钱超控时，已不能接纳步伐改正。而动态目标本钱治理能够提供实时本钱，并通过本钱预警指标的设置控制，以及条约数据、财政数据、工程变动数据的同步提供，制止了本钱的失控。
（2）动态治理，使目标本钱贴近实际，切实可行
通过目标本钱与动态本钱的跟踪比拟，能够实时找出差别，为后续条约签订、工程设计方案提供指导性的参考。而动态本钱是目标本钱的执行历程，本钱在跟踪历程会出现本钱科目结余、科目本钱追加、投资品级的变革、甚至整份目标本钱的变动情况，这些均需要动态治理来进行。
（3）动态治理，支持决策层作出公道的判断
房地产竞争市场是猛烈的，项目决策层需要凭据市场的外部情况的变革、项目实际的需求、营销定位的需求，重新进行投资品级的变动，须要时，对付开发筹划进行重新的调解，并出具新的调解版目标本钱，并重新测定盈利率，从而使目标本钱成为真正的可行指标，而不是僵化的的数据。
（4）动态治理，使公司的资金流能够保持公道水平
房地产企业是资金密集型企业，在较长的开发周期中，需要公道的资金分派及筹措筹划来包管项目的运作，因此动态本钱治理能够适时地反应种种款项的支付、筹划情况，如土地款、配套费、种种工程备料款、进度款、结算款、保修款的数据，均通过实时的本钱数据反应至相关财政部分，实时筹办公道的应付资金。
（5）动态治理，能够促使公司进行全员本钱治理，项目治理上台阶本钱治理是一个全员的历程，并不是单是本钱部分的职责，动态治理的本钱管治，促使项目各职能部分能发挥其应有的职能，并将本钱指标剖析落实到部分，如筹划设计部分的限额设计、工程部的变动控制、预算部的预结算进度控制、合约部分的招投标控制等，均以目标本钱为纲，并辅以相应的考核制度，从而促使本钱流通环节从源头到结尾均形成环流，实现全员本钱。
目标本钱动态治理的支持体系
（1）创建的动态本钱治理组织体系
在本钱治理事情，一个高效的治理团队，并不是简朴的下级听从上级的看法，必须有一个完善的组织体系和范例化制度指导日常事情，无论是实行职能制结构架构，照旧矩阵制结构架构的组织，均需要有明确的本钱考核部分、清晰的治理层级、本钱治理责任人。因此需要凭据房地产企业的实际情况，选择符合的本钱治理组织。以矩阵型结构组织为例，其治理跨度相对较小，授权和权责下放，适用于同时开发项目数量较多的情况，治理模式易于在项目进行复制，便于本钱治理开展。
（2）创建相关的本钱流程体系
房地产治理的业务接口有内部也有外部，从项目拿地到后期物业治理的全历程，从开发、设计、工程、财政等部分，对付本钱治理事情，从底子上，是由多个部分、多个与本钱相关的业务流程组成的庞大要系，各流程组成组织运营的底子。而各部分之间如何有效地进行连接，则是需要有应的本钱流程进行范例，做到项目的每一小我私家员，均能凭据业务指引完成本钱治理事情，同时各开发项目之间均以同一尺度执行，则能够制止了治理的不一致性引起的治理效率的下降。房地产动态本钱相关流程有目标本钱体例流程、条约治理流程、招投标流程、变动签证流程、本钱异动流程、预结算流程等。
（3）创建一定的风险防备体系
房地产企业目前面临的风险有战略风险、市场风险、财政风险和其他的风险因素，最简朴而言，在考虑目标本钱时，需相关部分提出预案或预留一定的风险用度本钱，同时在目标本钱体例提案时，需在说明中备注可能面对的风险及影响利润因素。房地产企业全面风险治理的根本流程是由创建初始信息框架(风险的收集以及风险库的创建)、风险评估、制定风险治理计谋、制定实施解决方案和监视革新五大步调组成，而在动态本钱治理中亦必须参加风险防备体系作为动态治理体系的重要增补。
（5）创建企业本钱数据指标体系
亦即传统意义上的企业本钱作业指导书的创建，在实行目标本钱治理的房地产企业，针对房地产项目的特点，总结阐发其本钱组成的种种项目用度特征及本钱数据，其数据指标体系可由本钱治理部分提出，各职能部分凭据各自统领的业务，提供相关的数据支持，从而形成地域类型、产物类型、户型类、装修类型等的种种本钱数据，为各项目的目标本钱体例或历程中的方案设计提供实时、有效的参考。
（6）创建强大的信息治理体系
房地产目标本钱治理的实施，实际是开发系统、设计系统、工程系统、本钱治理系统、财政系统、营销系统、物业系统等业务的综合体，其历程的数据量是海量的，种种信息来源多样、报表需求差别，同时亦需对种种信息进行共享及阐发，如果没有一套完善的信息处置惩罚系统来实现这种强大的数据业务，则本钱的动态治理是不能很好实现的。目前各大房企业均与软件行业配合互助开发差别的业务软件系统，如金蝶、用友、明源等知名企业，均有相关的房地产ERP系统、工程POM系统在实际中应用，在一个有效的动态本钱治理信息系统中完成本钱的动态监控，从而最大水平上包管了数据的实时、准确，并能实时纠偏、预警。
目标本钱动态治理的支持文件
（1）开发筹划
开发筹划是房地企业为确保开发项目的顺利有效开展而制定的目标体系及其实施方案，是对整个项目的统筹筹划，凭据开发项目的范围，需制定差别的时间节点、开发进度要求等，由于差别的开发时点，其工程用度特点可能会有所增减，同时差别节点，其资金需求量亦会颠簸。
（2）营销及投资筹划
项目营销中首要考虑的是项目的定位问题，即项目为谁而建，而营销及投资定位与目标本钱的关联度较高。在本钱治理角度，我们并不是一味地强调本钱低便是好，目标本钱是代价引导的本钱治理，当企业的营销定位确定后，即其销售代价范畴已经确定，而支撑这个代价的因素除了市场外，另有产物的内在品质因素，为了到达这个销售的目标，工程上需有相应的产物设计、质料选用来匹配，亦即所谓的“优质优价”，本钱各分项均围绕这个目标进行盘算。同时，当市场情况的实际情况或历程中的变革，决策层将凭据定位及销售计谋的改变，需要增加或淘汰部分本钱项目的开支，目标本钱亦会因此而变动。
（3）目标本钱责任书
正如本文一直强调的，目标治理是目标本钱的执行历程，所有的业务流程均是以目标本钱为纲、目标本钱在实施中需设立一定的预警控制指标，使治理者能够实时对本钱进行纠偏，定期阐发，使目标本钱完成其完整的动态流程，最终积聚形成企业的本钱数据库指标。
（4）流程控制文件
在实际的本钱管控事情中，各部分之间的本钱事情连接是以本钱治理流程文件及制度进行控制及约束的。流程文件中内容包罗流程目标、流程范畴、流程责任人、流程图（反应在各部分或岗亭的运动流转），流程要领描述、流程输入输出以及支持文件等内容。（即一份流程清单）。凭据流程办事，可以使本钱治理事情能够在公司内部新项目中快速复制，在日常事情，结合流程划定进行本钱责任考核事情，可以使本钱事情效率提高。
（5）条约文件
在房地产项目的整个开发历程，目标本钱的执行是围绕条约治理进行的，如果说目标本钱只是一个指标数据的话，条约则是各目标本钱的细化及数据落地执行。在本钱跟踪中，每一份条约文件的签订，则意味着一项已定的本钱简直定，而条约金额的变革，则对应动态本钱的变革。而条约文件中有关种种款项支付的日期的约定，则与项目资金摆设筹划息息相关。
第三章我国房地产公司项目本钱动态控制现状
目前，随着我国房地产企业生长，以及项目本钱控制理论逐渐成熟，房地产项目开发的本钱控制方面已经取得了很大进步，但由于我国房地产企业在本钱控制的治理上起步较晚，使得本钱控制在整个公司的治理上还处于一个较低的水平，仍然存在本钱治理意识不强、本钱控制体制不完善、本钱控制要领落后，应用效果不理想等诸多问题，下面将着重论述存在的问题及原因。
项目本钱动态控制的存眷度
本钱动态控制研究不深入
我国房地产企业大部分对本钱控制重视不敷体现在本钱控制事情仅仅停留在外貌上，习惯将企业生长战略及事情重心放在加速开发节奏及产物销售等认为能直接体现经济效益的环节上，尤其企业领导者忙于日常治理事情，很少抽出专门的时间进行项目本钱治理事情的筹划、细致研究与总结，当项目本钱与工期进度、产物销售等因素出现矛盾时，房地产企业直接接纳增加本钱投入或重复投入的方法，而没有在决策之前进行认真的阐发、比拟、研究和判断。造成这种局面的原因是，由于前几年房地产市场情况好带来企业经济效益较好，致使房地产企业满足于现有效益，没有认识到本钱控制的重要性或认为本钱控制的余地不大，所以缺乏本钱治理事情的积极性和迫切性。但众所周知，本钱治理是一项恒久积聚的事情，不是一朝一夕所能做到的，它体现的效果也不是一天两天就能实现的，如果房地产企业在黄金十年不研究控制本钱的问题，在接下来的房地产白银十年还不接纳步伐的话，将使企业经营非常被动。
人员本钱动态控制意识淡薄
房地产企业对本钱控制重视不敷体现在本钱控制职责分工不明确，普遍本钱意识淡薄。受传统本钱治理思想的影响，许多部分员工甚至治理者认为本钱治理部是卖力本钱控制的主要部分，而忽视本部分应负担的本钱治理的职责，在事情中只打自己的小算盘，造成设计部只重视设计效果、营销部一味满足客户需求、前期部只重视办件速度、工程部只重视施工进度，外貌上各司其职、分工明确，实际上却各不相谋。本钱治理事情落实不到具体责任人，则缺乏整体协力，本钱控制效果肯定不理想。
究其泉源，首先，治理者没有起到带头作用，治理者的素质影响其控制本钱的积极性。本钱治理是一项综合业务，人员素质的崎岖是决定本钱治理事情成败的一个要害因素，而在控制本钱的步伐方案中，会涉及到房地产各项业务环节及各个专业，所以尤其要求企业的治理层要有很强的专业水平、综合治理水平和判断能力，若治理者对业务不精通，对要接纳的优化本钱的各项步伐方案不熟悉，就可能会影响其接纳的积极性，而治理者对本钱控制不积极、不重视，就会使得本钱治理事情及卖力本钱治理的部分成为不予特别重视的一个领域。造成缺乏全员本钱意识的另一个深条理原因是，企业增强本钱控制接纳的各项步伐会引起一些人的抵触情绪，如制定严格的本钱治理制度及操