房地产开发经营课程设计.docx
《房地产开发经营课程设计.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《房地产开发经营课程设计.docx(60页珍藏版)》请在咨信网上搜索。
1、 目录1项目用地周边情况阐发项目土地性质观察项目用地周边情况观察地块交通条件观察周边市政配套设施观察2区域市场现状及其趋势判断宏观经济运行状况海内生产总值房地产开发景气指数国度宏观金融政策 2.1.4 牢固资产投资总额社会消费品零售总额项目所在地房地产市场表面及政府相关的政策法例项目所在地房地产市场总体供求现状项目所在地商品住宅市场板块的分别及其差别项目所在地商品住宅平均代价走势及市场代价发明商品住宅客户组成及购买实态阐发3土地SWOT(深条理)阐发3.1项目地块的优势3.2项目地块的劣势 3.3项目地块的时机点3.4项目地块的威胁及困难点4 项目市场定位4.1 类比竞争楼盘调研项目定位5 项
2、目代价阐发商品住宅代价阐发法类比可实现代价决定因素项目可提升代价判断代价实现的经济因素项目可实现代价阐发6项目订价模拟阐发6.1均价简直定6.2项目中具体单元的订价模拟7项目开发周期简直定8项目投资及本钱估算9项目风险阐发 10社会效益和情况效益评价 11结论及发起 正文1 项目用地周边情况阐发项目土地性质观察宝安璞园,由武汉宝安房地产开发有限公司开发,总修建面积72088平方米,处南湖新城核心地段,东临武汉理工大学,西临丁字桥南路,南临机场三路,北临机场二路,总开发面积25万方。分三期开发,一期为理工大学定向开发,2007年11月30日交房,二期正在建立当中。预计2007年12月推向市场。二
3、期璞园在修建设计上的校园文化为配景,并添参加户花圃、大飘窗、空中花圃、6米挑高奇偶错层阳台等优质元素。项目用地周边情况观察周边商业:中商平价、武商量贩、南湖都市广场、苏宁电器、崇文广场、中百仓储、沃尔玛、家乐福周边银行:招行、交行、中信、工行、农行、建行周边公园:南湖水上公园周边医院:蓝湖医院、中建三局中心医院、广州军区武汉总院、武大口腔医院周边学校:南湖实验小学、武珞路小学金地分校、实验中学南湖分校、武汉理工大学新校区、华中师范大学地块交通条件观察 四周公交有806路、625路、804路、613路、573路、59路、609路、561路、320路、817路等公交。四周车站有丁家桥南路北港村、建
4、安街平安路、雅安街松涛苑南门、丁字桥南路江南庭园、瑞安街松涛苑、丁字桥南路江南庭院、雅安街平安路、平安路雅安街、文治街金地格林小城、建安街丁字桥南路、富安街平安路、丁字桥南路富安街、平安路南段、丁字桥南路建安街、丁字桥南路北港村。 周边市政配套设施观察 在小区配套设施方面,结合小区收支周边沿街外侧设置超市、便利店、银行和邮政等。在教诲和医疗方面分别设置了幼儿园、24小时社区保健中心及中、西医专家门诊。社区内建有以康体为主体的高端特色会所、酒吧、咖啡吧、网吧、视听中心、图书阅览、棋牌室、私人会客室等一应俱全。2 区域市场现状及其趋势判断2 .1 宏观经济运行状况 海内生产总值国度统计局2012年
5、1月17日上午宣布2011年重要经济数据。数据显示,经开端测算,2011年全国海内生产总值471564亿元,按可比代价盘算,比上年增长9.2%。四季度增长8.9%。此前,专家普遍预测2011年GDP增速或降至9%左右,上述已宣布的数据根本切合预期。别的,统计局宣布的数据显示,2011年全年居民消费代价比上年上涨5.4%。其中,12月份CPI同比上涨4.1%。全年产业生产者购进代价比上年上涨9.1%,12月份PPI同比上涨3.5%。2011年全年全国范围以上产业增加值按可比代价盘算比上年增长13.9%。12月份产业增加值同比增长12.8%,环比增长1.1%。2011年全年全国房地产开发投资617
6、40亿元,比上年增长27.9%,扣除代价因素实际增长20.0%。2011年全年社会消费品零售总额181226亿元,比2010年名义增长17.1%,扣除代价因素实际增长11.6%。其中,12月份社会消费品零售总额名义增长18.1%,环比增长1.41%。2010年全年进出口总额36421亿美元,比2009年增长22.5%;出口18986亿美元,增长20.3%;进口17435亿美元,增长24.9%。进出口相抵,顺差1551亿美元,比上年淘汰264亿美元。 2.1.2 房地产开发景气指数5月份,房地产开发景气指数(简称“国房景气指数”)为94.90,比上月回落0.72点。表 1 2012 年 1-5
7、月份全国房地产开发和销售情况指标绝对量同比增长(%)房地产开发投资(亿元)22213其中:住宅15098办公楼1082商业营业用房2887衡宇施工面积(万平方米)451364其中:住宅339036办公楼15377商业营业用房50788衡宇新开工面积(万平方米)72859其中:住宅53882办公楼2362商业营业用房8989土地购买面积(万平方米)13532土地成交价款(亿元)2620衡宇竣工面积(万平方米)27306其中:住宅21815办公楼598商业营业用房2931商品房销售面积(万平方米)28852其中:住宅25558办公楼641商业营业用房1996商品房销售额(亿元)16932其中:住宅
8、14010办公楼772商业营业用房1863商品房待售面积(万平方米)30740其中:住宅19721办公楼1304商业营业用房6213房地产开发企业本年资金来源(亿元)34171其中:海内贷款6296利用外资168自筹资金14518其他资金13188其中:定金及预收款7926小我私家按揭贷款3343表 2 2012 年 1-5 月份东中西部地域房地产开发投资情况地区投资额(亿元)同比增长(%)住宅住宅全国总计2221315098东部地域130368803中部地域44723086西部地域47053208表 3 2012 年 1-5 月份东中西部地域房地产销售情况地区商品房销售面积商品房销售额绝对数
9、(万平方米)同比增长(%)绝对数(亿元)同比增长(%)全国总计2885216932东部地域1409810259中部地域69623072西部地域77923601促进经济连续增长、充实就业、稳定物价、维持国际收支平衡中国15月份社会消费品零售总额81637亿元武汉房地产供需情况观察:目前武汉市房地产需求情况照旧相当可观、武汉市目前有许多工程正在兴建之中,有富足的市场供给。目前依然有许多市民成张望态度,希望有所下价,但近来国度宏观经济政策银行存款准备金下调,市民对此并不看好。房价依然有上涨风险。据观察显示目前邯郸市买房人群主要是二三十岁的中青年人较多,有少部分人买房投资。从事居住为主的占绝大多数。武
10、汉房地产市场表面:据市统计局最新数字显示,今年我市房地产市场运行良好,有开发项目的房地产公司数量增多,市场销售节节攀升、资金状况不停好转,房地产市场最艰巨的困窘时期根本度过。房地产开发业步队不停壮大。上半年,全市入统房地产开发企业205家,比上年同期增加48家。目前有开发经营的企业138家,比上年同期增加39家,占入统企业总量的67.3%。全市在建的开发项目到达199个,比上年同期增多42个。房地产开发投资连续快速增长。受廊坊荣盛房地产公司和北京城建团体开发公司的动员影响,上半年全市房地产开发投资实现快速增长。16月全市房地财产完成开发投资105.0亿元,比上年增长91.2%,其增长速度在全省
11、居第三位,仅次于承德和衡水两个开发范围较小的都市(承德39.6亿元、衡水38.4亿元),在石家庄、唐山、廊坊(下降13.1%)、保定几个开发范围较大的都市中名列榜首。房地产开发投资的快速增长,一定水平上对全市经济快速增长起到积极的拉动和保障作用。商品房新开工面积快速攀升。今年上半年,全市商品房施工面积范围到达1238.9万平方米,同比增长26.2%。其中,本年新开工面积543.3万平方米,占2009年商品房新开工面积的93.7%,与上年同期相比增长1.2倍,商品住宅新开工面积407.4万平方米,同比增长99.7%。商品房销售市场比力活泼。16月,全市商品房销售面积为81.2万平方米,销售总量比
12、上年增加12.3万平方米,增长26.2%。其中,期房销售67.0万平方米,同比增长41.2%,占全部销售商品房面积的82.5%;商品房销售额25.7亿元,同比增加7.1亿元,同比增长38.4%。其中,期房销售额21.4亿元,同比增长62.8%,占全部商品房销售额的83.3%。居住条件显著逐步改进。陪同着住房革新的深入和房地产市场的逐步完善,小我私家购买住房已成为全市商品房销售工具的主体,2010年上半年小我私家购房的比重达95%以上。小我私家购买力的旺盛,带来的是居住条件的显著改进,2010年上半年全市城镇人均居住面积已到达27.37平方米,比上年增加2.22平方米。空置面积有所下降。截止今年
13、6月底,全市商品房空置面积13.3万平方米,同比淘汰16.7万平方米,同比下降55.7%。商品房空置面积的大幅下降,一定水平上说明了我市房地产市场运行状况比力康健良好,这也是外地房地产开发商来我市进行开发经营,看好我市房地产市场的一个具体体现。商品房代价稍有松动。随着国度一系列的宏观调控政策的实施,停止房价过快增长,调控效果已开端显现。从今年第二季度房地产销售情况来看,房价与上年同期相比仍然保持了增长态势,但从近三个月的环比速度来看,却出现了逐月下降的势头。近年由于房地产市场的日益繁荣,邯郸政府对房地产市场也增强了法例政策上的建立与约束:房地产开发商有闲置土地,将禁止拿新地,河北省明确完成农村
14、团体“土地证”5年内全发,土地不再“无偿划拨”, 今后包罗房地产在内的七大类办事业官方统计数据,必须由统计部分统一宣布,办事业相关代价数据也必须以市场实际生意业务代价盘算。保障房参建方对证量永久卖力,项目卖力人终身卖力制逐步推行,筹划为经适房更名以明晰政策。据新华社电 国务院总理温家宝19日主持召开国务院常务集会,研究摆设进一步做好保障性安居工程建立和治理事情,讨论并原则通过中华人民共和国精神卫生法(草案)和中华人民共和国居民身份证法修正案(草案)。项目所在地房地产市场总体供求现状在需求方面:随着近几年的房价快速上涨,房价已远远超出普通黎民的蒙受能力,奋发的房价必将会抑制大量的需求,所谓房价收
15、入比,便是家庭年收入与住宅代价的比例,如国际上用来权衡房价是否公道常用房价收入比来进行考量,在国际上通常认为房价收入比保持在1:46之间比力公道,而邯郸的房价收入比已远远超过该水平,到达1:1520左右,这就意味着一个家庭不吃不喝至少15年才气买到一套房,出现这样的局面除与房价过高外,还与邯郸结构性供给失衡有干系,在邯郸目前供给的住宅面积比力偏大,动辄就是100平米以上,90平米以下的户型在市场中百里挑一,纵然有小户型,大多也是大面积户型的配角,在设计或地理位置上或多或少存在一定的缺陷,造成小面积户型有效供给在市场中的缺位,这也是造成房价收入比力高的原因之一。在供给方面:虽然国度政策对耕地转为
16、建立用地有着苛刻的限制,但随着邯郸一年一大步,三年大变样的大拆促大建的目标政策出台实施,旧城和城中村改革被提到了空前的热度和热潮,据业内人士透露:旧改用地的挂靠速度还将进一步加速,总面积快要5000余亩的五仓区总体改革已于2009年底已经开工和建立。在未来的二年内,这些土地必将会完全上市,形成海量的住宅供给,这必将会加剧市场供求进一步失衡,导致市场供给过剩,房地产住宅代价将会出现下滑。2.4项目所在地商品住宅平均代价走势及市场代价发明现如今,房地产行业成为媒体和学者专家评论的热点,其中许多人认为房价不会下行太多,最主要的依据是土地本钱、修建质料本钱及劳动力本钱恒久处于上涨的趋势,所以房价的抗跌
17、性较强,如从邯郸2007年5月份拍卖的5块地来看,住宅用地平均价约为250万元/亩,按政府划定的容积率3.0盘算,加上相关税费楼面地价高达每平米1300元,其商品房的综合开发本钱在3100元/平米左右,若是城中村旧改项目其综合开发本钱可能更高,由于过高的本钱大大压缩了房地产行业的利润空间,所以贬价幅度有限。但笔者对此持差别的看法,本钱因然是决定因素,真正对房价起决定作用的是市场供求干系,在市场体系中,产物求过于供时,代价可远远高于成原来调治市场需求,但当产物供大于求时,代价也可低于产物成原来刺激市场需求,所以仅以成原来评定房地产的代价趋势未免有点过于牵强附会。有的学者说房地产属于国度支柱性财产
18、,对GDP的增长孝敬率较高,房地产的深度下跌必将会影响到百姓经济的建康生长,相关政府部分绝不会任由房价下行,这一点我同意,但前提是在政府脱手干涉之前应是首先阐发房地产是否属于康健理性的调解,商品房差别于其它商品,它具有商品性的同时,也具有一定的社会性,作为民众的根本的社公生产资料,房价的过高必将会影响到社会的稳定与调和,这也是政府不肯看到的。在邯郸,房地产住宅代价已远远超出本地的市场蒙受能力,笔者认为这次房价回调属于是市场理性的调解,政府无需干涉。纵然政府进行对房地产市场救市相信效果也不会太明显,究竟房地产奋发的代价已抑制了相当大部分需求,只要是房价与家庭收入还不对称,政府的救市努力也是白搭心
19、机。2.5商品住宅客户组成及购买事态阐发受政府激活房地产市场政策步伐的出台和住房刚性需求释放的影响,邯郸市房地产开发投资和新开工面积均有较大幅度增长,市场形势回暖迹象显现。 1-5月份,全市房地产开发完成投资33.3亿元,同比增长38.3;商品房新开工面积140.3万平方米,同比增长9.8;全市商品房销售面积 42.88万平方米,同比下降30.7,但4月和5月份环比分别增长1.3和2.4。5月份主城区商品房平均代价为3650元平方米,同比增长 3.9,与去年底3540元相比增长3.1。上半年邯郸市房地产开发完成投资35 亿元,同比增长38.6 ,完成年度筹划的56.4。其中商品住宅已完成投资2
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 房地产开发 经营 课程设计
1、咨信平台为文档C2C交易模式,即用户上传的文档直接被用户下载,收益归上传人(含作者)所有;本站仅是提供信息存储空间和展示预览,仅对用户上传内容的表现方式做保护处理,对上载内容不做任何修改或编辑。所展示的作品文档包括内容和图片全部来源于网络用户和作者上传投稿,我们不确定上传用户享有完全著作权,根据《信息网络传播权保护条例》,如果侵犯了您的版权、权益或隐私,请联系我们,核实后会尽快下架及时删除,并可随时和客服了解处理情况,尊重保护知识产权我们共同努力。
2、文档的总页数、文档格式和文档大小以系统显示为准(内容中显示的页数不一定正确),网站客服只以系统显示的页数、文件格式、文档大小作为仲裁依据,平台无法对文档的真实性、完整性、权威性、准确性、专业性及其观点立场做任何保证或承诺,下载前须认真查看,确认无误后再购买,务必慎重购买;若有违法违纪将进行移交司法处理,若涉侵权平台将进行基本处罚并下架。
3、本站所有内容均由用户上传,付费前请自行鉴别,如您付费,意味着您已接受本站规则且自行承担风险,本站不进行额外附加服务,虚拟产品一经售出概不退款(未进行购买下载可退充值款),文档一经付费(服务费)、不意味着购买了该文档的版权,仅供个人/单位学习、研究之用,不得用于商业用途,未经授权,严禁复制、发行、汇编、翻译或者网络传播等,侵权必究。
4、如你看到网页展示的文档有www.zixin.com.cn水印,是因预览和防盗链等技术需要对页面进行转换压缩成图而已,我们并不对上传的文档进行任何编辑或修改,文档下载后都不会有水印标识(原文档上传前个别存留的除外),下载后原文更清晰;试题试卷类文档,如果标题没有明确说明有答案则都视为没有答案,请知晓;PPT和DOC文档可被视为“模板”,允许上传人保留章节、目录结构的情况下删减部份的内容;PDF文档不管是原文档转换或图片扫描而得,本站不作要求视为允许,下载前自行私信或留言给上传者【二***】。
5、本文档所展示的图片、画像、字体、音乐的版权可能需版权方额外授权,请谨慎使用;网站提供的党政主题相关内容(国旗、国徽、党徽--等)目的在于配合国家政策宣传,仅限个人学习分享使用,禁止用于任何广告和商用目的。
6、文档遇到问题,请及时私信或留言给本站上传会员【二***】,需本站解决可联系【 微信客服】、【 QQ客服】,若有其他问题请点击或扫码反馈【 服务填表】;文档侵犯商业秘密、侵犯著作权、侵犯人身权等,请点击“【 版权申诉】”(推荐),意见反馈和侵权处理邮箱:1219186828@qq.com;也可以拔打客服电话:4008-655-100;投诉/维权电话:4009-655-100。