房地产开发经营课程设计.docx

目录
1．项目用地周边情况阐发
项目土地性质观察
项目用地周边情况观察
地块交通条件观察
周边市政配套设施观察
2．区域市场现状及其趋势判断
宏观经济运行状况
海内生产总值
房地产开发景气指数
国度宏观金融政策
2.1.4 牢固资产投资总额
社会消费品零售总额
项目所在地房地产市场表面及政府相关的政策法例
项目所在地房地产市场总体供求现状
项目所在地商品住宅市场板块的分别及其差别
项目所在地商品住宅平均代价走势及市场代价发明
商品住宅客户组成及购买实态阐发
3．土地SWOT（深条理）阐发
3.1项目地块的优势
3.2项目地块的劣势
3.3项目地块的时机点
3.4项目地块的威胁及困难点
4． 项目市场定位
4.1 类比竞争楼盘调研
项目定位
5． 项目代价阐发
商品住宅代价阐发法
类比可实现代价决定因素
项目可提升代价判断
代价实现的经济因素
项目可实现代价阐发
6．项目订价模拟阐发
6.1均价简直定
6.2项目中具体单元的订价模拟
7．项目开发周期简直定
8．项目投资及本钱估算
9．项目风险阐发
10．社会效益和情况效益评价
11．结论及发起

正文
1． 项目用地周边情况阐发
项目土地性质观察
 宝安璞园，由武汉宝安房地产开发有限公司开发，总修建面积72088平方米，处南湖新城核心地段，东临武汉理工大学，西临丁字桥南路，南临机场三路，北临机场二路，总开发面积25万方。分三期开发，一期为理工大学定向开发，2007年11月30日交房，二期正在建立当中。预计2007年12月推向市场。二期璞园在修建设计上的校园文化为配景，并添参加户花圃、大飘窗、空中花圃、6米挑高奇偶错层阳台等优质元素。

项目用地周边情况观察
周边商业：中商平价、武商量贩、南湖都市广场、苏宁电器、崇文广场、中百仓储、沃尔玛、家乐福
周边银行:招行、交行、中信、工行、农行、建行
　　周边公园：南湖水上公园
　　周边医院：蓝湖医院、中建三局中心医院、广州军区武汉总院、武大口腔医院
　　周边学校：南湖实验小学、武珞路小学金地分校、实验中学南湖分校、武汉理工大学新校区、华中师范大学

地块交通条件观察
四周公交有806路、625路、804路、613路、573路、59路、609路、561路、320路、817路等公交。四周车站有丁家桥南路北港村、建安街平安路、雅安街松涛苑南门、丁字桥南路江南庭园、瑞安街松涛苑、丁字桥南路江南庭院、雅安街平安路、平安路雅安街、文治街金地格林小城、建安街丁字桥南路、富安街平安路、丁字桥南路富安街、平安路南段、丁字桥南路建安街、丁字桥南路北港村。

周边市政配套设施观察
在小区配套设施方面，结合小区收支周边沿街外侧设置超市、便利店、银行和邮政等。在教诲和医疗方面分别设置了幼儿园、24小时社区保健中心及中、西医专家门诊。社区内建有以康体为主体的高端特色会所、酒吧、咖啡吧、网吧、视听中心、图书阅览、棋牌室、私人会客室等一应俱全。

2． 区域市场现状及其趋势判断
2 .1 宏观经济运行状况　
海内生产总值
国度统计局2012年1月17日上午宣布2011年重要经济数据。数据显示，经开端测算，2011年全国海内生产总值471564亿元，按可比代价盘算，比上年增长9.2%。四季度增长8.9%。　　此前，专家普遍预测2011年GDP增速或降至9%左右，上述已宣布的数据根本切合预期。　　别的，统计局宣布的数据显示，2011年全年居民消费代价比上年上涨5.4%。其中，12月份CPI同比上涨4.1%。全年产业生产者购进代价比上年上涨9.1%,12月份PPI同比上涨3.5%。　　2011年全年全国范围以上产业增加值按可比代价盘算比上年增长13.9%。12月份产业增加值同比增长12.8%，环比增长1.1%。　　2011年全年全国房地产开发投资61740亿元，比上年增长27.9%，扣除代价因素实际增长20.0%。　　2011年全年社会消费品零售总额181226亿元，比2010年名义增长17.1%，扣除代价因素实际增长11.6%。其中，12月份社会消费品零售总额名义增长18.1%，环比增长1.41%。　　2010年全年进出口总额36421亿美元，比2009年增长22.5%；出口18986亿美元，增长20.3%；进口17435亿美元，增长24.9%。进出口相抵，顺差1551亿美元，比上年淘汰264亿美元。

2.1.2 房地产开发景气指数
5月份，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为94.90，比上月回落0.72点。
表 1 2012 年 1-5 月份全国房地产开发和销售情况
指标
绝对量
同比增长（%）
房地产开发投资（亿元）
22213

其中：住宅
15098

办公楼
1082

商业营业用房
2887

衡宇施工面积（万平方米）
451364

其中：住宅
339036

办公楼
15377

商业营业用房
50788

衡宇新开工面积（万平方米）
72859

其中：住宅
53882

办公楼
2362

商业营业用房
8989

土地购买面积（万平方米）
13532

土地成交价款（亿元）
2620

衡宇竣工面积（万平方米）
27306

其中：住宅
21815

办公楼
598

商业营业用房
2931

商品房销售面积（万平方米）
28852

其中：住宅
25558

办公楼
641

商业营业用房
1996

商品房销售额（亿元）
16932

其中：住宅
14010

办公楼
772

商业营业用房
1863

商品房待售面积（万平方米）
30740

其中：住宅
19721

办公楼
1304

商业营业用房
6213

房地产开发企业本年资金来源（亿元）
34171

其中：海内贷款
6296

利用外资
168

自筹资金
14518

其他资金
13188

其中：定金及预收款
7926

小我私家按揭贷款
3343

表 2 2012 年 1-5 月份东中西部地域房地产开发投资情况
地　区
投资额
（亿元）

同比增长
（%）

住　宅
住　宅
全国总计
22213
15098

东部地域
13036
8803

中部地域
4472
3086

西部地域
4705
3208

表 3 2012 年 1-5 月份东中西部地域房地产销售情况

地　区
商品房销售面积
商品房销售额

绝对数
（万平方米）
同比增长
（%）
绝对数
（亿元）
同比增长
（%）

全国总计
28852

16932

东部地域
14098

10259

中部地域
6962

3072

西部地域
7792

3601

促进经济连续增长、充实就业、稳定物价、维持国际收支平衡

中国1—5月份社会消费品零售总额81637亿元
武汉房地产供需情况观察：目前武汉市房地产需求情况照旧相当可观、武汉市目前有许多工程正在兴建之中，有富足的市场供给。目前依然有许多市民成张望态度，希望有所下价，但近来国度宏观经济政策银行存款准备金下调，市民对此并不看好。房价依然有上涨风险。
据观察显示目前邯郸市买房人群主要是二三十岁的中青年人较多，有少部分人买房投资。从事居住为主的占绝大多数。
武汉房地产市场表面：
据市统计局最新数字显示，今年我市房地产市场运行良好，有开发项目的房地产公司数量增多，市场销售节节攀升、资金状况不停好转，房地产市场最艰巨的困窘时期根本度过。
房地产开发业步队不停壮大。上半年，全市入统房地产开发企业205家，比上年同期增加48家。目前有开发经营的企业138家，比上年同期增加39家，占入统企业总量的67.3%。全市在建的开发项目到达199个，比上年同期增多42个。
房地产开发投资连续快速增长。受廊坊荣盛房地产公司和北京城建团体开发公司的动员影响，上半年全市房地产开发投资实现快速增长。1－6月全市房地财产完成开发投资105.0亿元，比上年增长91.2%，其增长速度在全省居第三位，仅次于承德和衡水两个开发范围较小的都市(承德39.6亿元、衡水38.4亿元)，在石家庄、唐山、廊坊(下降13.1%)、保定几个开发范围较大的都市中名列榜首。房地产开发投资的快速增长，一定水平上对全市经济快速增长起到积极的拉动和保障作用。
　　商品房新开工面积快速攀升。今年上半年，全市商品房施工面积范围到达1238.9万平方米，同比增长26.2%。其中，本年新开工面积543.3万平方米，占2009年商品房新开工面积的93.7%，与上年同期相比增长1.2倍，商品住宅新开工面积407.4万平方米，同比增长99.7%。
　　商品房销售市场比力活泼。1－6月，全市商品房销售面积为81.2万平方米，销售总量比上年增加12.3万平方米，增长26.2%。其中，期房销售67.0万平方米，同比增长41.2%，占全部销售商品房面积的82.5%；商品房销售额25.7亿元，同比增加7.1亿元，同比增长38.4%。其中，期房销售额21.4亿元，同比增长62.8%，占全部商品房销售额的83.3%。
居住条件显著逐步改进。陪同着住房革新的深入和房地产市场的逐步完善，小我私家购买住房已成为全市商品房销售工具的主体，2010年上半年小我私家购房的比重达95%以上。小我私家购买力的旺盛，带来的是居住条件的显著改进，2010年上半年全市城镇人均居住面积已到达27.37平方米，比上年增加2.22平方米。
空置面积有所下降。截止今年6月底，全市商品房空置面积13.3万平方米，同比淘汰16.7万平方米，同比下降55.7%。商品房空置面积的大幅下降，一定水平上说明了我市房地产市场运行状况比力康健良好，这也是外地房地产开发商来我市进行开发经营，看好我市房地产市场的一个具体体现。
　　商品房代价稍有松动。随着国度一系列的宏观调控政策的实施，停止房价过快增长，调控效果已开端显现。从今年第二季度房地产销售情况来看，房价与上年同期相比仍然保持了增长态势，但从近三个月的环比速度来看，却出现了逐月下降的势头。

近年由于房地产市场的日益繁荣，邯郸政府对房地产市场也增强了法例政策上的建立与约束：
房地产开发商有闲置土地，将禁止拿新地，河北省明确完成农村团体“土地证”5年内全发，土地不再“无偿划拨”， 今后包罗房地产在内的七大类办事业官方统计数据，必须由统计部分统一宣布，办事业相关代价数据也必须以市场实际生意业务代价盘算。　保障房参建方对证量永久卖力，项目卖力人终身卖力制逐步推行，筹划为经适房更名以明晰政策。
据新华社电 国务院总理温家宝19日主持召开国务院常务集会，研究摆设进一步做好保障性安居工程建立和治理事情，讨论并原则通过《中华人民共和国精神卫生法（草案）》和《中华人民共和国居民身份证法修正案（草案）》。
项目所在地房地产市场总体供求现状
在需求方面：随着近几年的房价快速上涨，房价已远远超出普通黎民的蒙受能力，奋发的房价必将会抑制大量的需求，所谓房价收入比，便是家庭年收入与住宅代价的比例，如国际上用来权衡房价是否公道常用房价收入比来进行考量，在国际上通常认为房价收入比保持在1：4—6之间比力公道，而邯郸的房价收入比已远远超过该水平，到达1：15—20左右，这就意味着一个家庭不吃不喝至少15年才气买到一套房，出现这样的局面除与房价过高外，还与邯郸结构性供给失衡有干系，在邯郸目前供给的住宅面积比力偏大，动辄就是100平米以上，90平米以下的户型在市场中百里挑一，纵然有小户型，大多也是大面积户型的配角，在设计或地理位置上或多或少存在一定的缺陷，造成小面积户型有效供给在市场中的缺位，这也是造成房价收入比力高的原因之一。
在供给方面：虽然国度政策对耕地转为建立用地有着苛刻的限制，但随着邯郸一年一大步，三年大变样的大拆促大建的目标政策出台实施，旧城和城中村改革被提到了空前的热度和热潮，据业内人士透露：旧改用地的挂靠速度还将进一步加速，总面积快要5000余亩的五仓区总体改革已于2009年底已经开工和建立。在未来的二年内，这些土地必将会完全上市，形成海量的住宅供给，这必将会加剧市场供求进一步失衡，导致市场供给过剩，房地产住宅代价将会出现下滑。
2.4项目所在地商品住宅平均代价走势及市场代价发明
现如今，房地产行业成为媒体和学者专家评论的热点，其中许多人认为房价不会下行太多，最主要的依据是土地本钱、修建质料本钱及劳动力本钱恒久处于上涨的趋势，所以房价的抗跌性较强，如从邯郸2007年5月份拍卖的5块地来看，住宅用地平均价约为250万元/亩，按政府划定的容积率3.0盘算，加上相关税费楼面地价高达每平米1300元，其商品房的综合开发本钱在3100元/平米左右，若是城中村旧改项目其综合开发本钱可能更高，由于过高的本钱大大压缩了房地产行业的利润空间，所以贬价幅度有限。但笔者对此持差别的看法，本钱因然是决定因素，真正对房价起决定作用的是市场供求干系，在市场体系中，产物求过于供时，代价可远远高于成原来调治市场需求，但当产物供大于求时，代价也可低于产物成原来刺激市场需求，所以仅以成原来评定房地产的代价趋势未免有点过于牵强附会。
有的学者说房地产属于国度支柱性财产，对GDP的增长孝敬率较高，房地产的深度下跌必将会影响到百姓经济的建康生长，相关政府部分绝不会任由房价下行，这一点我同意，但前提是在政府脱手干涉之前应是首先阐发房地产是否属于康健理性的调解，商品房差别于其它商品，它具有商品性的同时，也具有一定的社会性，作为民众的根本的社公生产资料，房价的过高必将会影响到社会的稳定与调和，这也是政府不肯看到的。在邯郸，房地产住宅代价已远远超出本地的市场蒙受能力，笔者认为这次房价回调属于是市场理性的调解，政府无需干涉。纵然政府进行对房地产市场救市相信效果也不会太明显，究竟房地产奋发的代价已抑制了相当大部分需求，只要是房价与家庭收入还不对称，政府的救市努力也是白搭心机。
2.5商品住宅客户组成及购买事态阐发
受政府激活房地产市场政策步伐的出台和住房刚性需求释放的影响，邯郸市房地产开发投资和新开工面积均有较大幅度增长，市场形势回暖迹象显现。 1-5月份，全市房地产开发完成投资33.3亿元，同比增长38.3％；商品房新开工面积140.3万平方米，同比增长9.8％；全市商品房销售面积 42.88万平方米，同比下降30.7％，但4月和5月份环比分别增长1.3％和2.4％。5月份主城区商品房平均代价为3650元／平方米，同比增长 3.9％，与去年底3540元相比增长3.1％。上半年邯郸市房地产开发完成投资35 亿元，同比增长38.6 ％，完成年度筹划的56.4％。其中商品住宅已完成投资28.6 亿元，同比增长30.6％；主城区上半年房地产开发完成投资25.4亿元，同比增长43.26％；其中商品住宅完成投资18.53亿元，同比增长 62.04％。全市商品房新开工面积162.98万平方米，同比增长11.68％，其中商品住宅新开工面积136.43万平方米，同比增长16.55％。主城区商品房新开工面积105.44万平方米，同比增长36.21％。其中商品住宅新开工面积81.52万平方米，同比增长51.3％。商品房竣工面积 57.35万平方米，同比增长21.12％ ，其中商品住宅竣工面积50.34万平方米，同比增长29.74％。主城区商品房竣工面积35.13万平方米，与去年同比增长38.1％。与此形成鲜明比拟的是商品房销售。上半年，商品房销售面积53.22万平方米，同比下降20.1％，其中住宅销售49.72万平方米，同比下降12.6％。主城区商品房销售面积33.67万平方米，同比下降9.7％，其中住宅销售30.4万平方米，同比下降15.3％。同样不容乐观的是商品房空置情况。全市商品房空置面积34.78万平方米，同比增长60.2％，其中商品住宅空置面积28.91万平方米，同比增长68.97％。在空置面积中，竣工在一年以内的待销商品房面积14.42万平方米，同比增长24.2％，滞销商品房面积4.24万平方米，同比增长74.49％，积存商品房面积0.01万平方米，同比下降 98.3％。今年以来，邯郸市共启动“两改”项目91个，其中城中村项目33个，旧城区片项目58个，完成拆迁面积109.52万平方米，开工面积117 万平方米，完成投资44.18亿元。其中城中村改革完成拆迁面积53.35万平方米，开工面积67.3万平方米，旧城区片改革完成拆迁面积56.17万平方米，开工面积49.7万平方米。

有利： 资金富足，市场与财务阐发准确可靠，施工条件具备。
企 业 项 目 条 件 分 析
倒霉：暂无

3. 土地swot阐发
威胁
时机
外 部 环 境 分 析
强势
有利：购房需求量大， 地理位置优越， 国度政策较好。
弱势
倒霉：实际购房人数有待提高，四周空气质量有待改进。其他房产公司竞争猛烈

3.1项目地块的优势（S）
投资代价：
景观优势：本项目可充实利用滏阳河中央形象新区、优美情况和几近竣工气势雄伟的展览中心、展览广场交相辉映的景观优势进行发挥。本地块南望太行山，享有东南面季风所带来的清新空气，远观郁郁葱葱的绿色山岭；西面可以远眺滏阳河秀色，且为已初显未来多数会成熟形态的都市景观，种种现代高层修建组成都市富厚的天际线；东面，未来将是新筹划市政修建及居住修建，亦蕴含极高的景观视野代价。
产物定位：
本项目主推精致户型，就目前市场状况阐发，市场消费需求旺盛，特别是邯山区区域，客户层面大，需求量广，非常适合精英白领及投资一族购买
交通便捷：
本地块位于学院北路西段，五仓区的核心，并筹划建立为市的生态景观大道；。本地块凭借上述捷运交通系统，可方便地通达都市内各个街区，亦可方便地通过高速公路系统联系全区各地，随着邯郸客运枢纽总站的投入运营，其交通优势更是显现无疑。
市政和商业配套：
本项目地处成熟的CBD核心地段，生态景观、购物休闲、商业金融、信息通迅、文教科技等市政配套齐全，具备市政泛配套代价，开发商无需进行分外开发，便可尽享成熟的市政配套，都市的繁华与便利唾手可得。

(W)
◇ 项目占地面积小，社区景观绿化难以展开，倒霉于社区内部配套设施和生态情况的营造。
◇ 开发商知名度不高,至今未开发有现成或知名品牌的房地产项目，有可能使本项目对民众市场招呼力产生一定的影响。
◇ 车位有限, 本项目停车位稀缺，对付有车一族或商务往来显得有些美中不敷。

(T)
◇ 展览中心带来的展览效应
随着展览中心和邯山区广场的即将完工，同时毗邻电信、联通大楼，易形成它、信息、通讯等专业市场，储备有富厚的消费和客户资源有利于项目商场、商铺的销售。届时，周边将成为西区最繁华的商业中心，商务交换运动越发频繁，项目所在地及其自己具备相当好的商业潜力。
(0)
主要来自同类项目的竞争。邯郸市今年内的公寓物业项目已有大幅度的增长，特别是低端的公寓物业消费增长和供给量的快速上升导致市场一度严重失衡。新增长的供给量多以中小户型为主推产物，多为原有的“烂尾楼”改建而成，在代价上占有一定优势。尽管竞争项目漫衍于市内各个城区，但是他们会在产物、代价等方面造成对本项目一定的打击。
◇ 写字楼：写字楼也是主要的竞争物业类别。（文化大厦、品感大厦、）
◇ 商住楼：这类物业主要是有专门用做办公，或专门用做居住，也有商住两用的，这类物业的特点是：根本上没有相关的商务配套办事。（风林园、洞庭湖花圃、民乐湖、凤山豪苑）
◇ 酒店式公寓：酒店式公寓引入了酒店的治理办事，故在提供的物业办事方面比力占有优势，但是目前酒店式公寓物业只停留看法阶段，同时在治理本钱方面比起商务公寓要超过许多。

4．项目市场定位
本钱法
盘算=单元本钱*(1+加成率）
加成率一般在15%~20%之间

产物定位
先锋经理人的商务套间 未来总栽的指挥台
目标客户群体定位
⑴ 外地驻机构和办事处：小型公司，精英团队
⑵ 小我私家事情室和个别私人业主：律师事务所、告白公司、设计创作室、小我私家事情室、装饰公司、旅行社、品牌署理商等
⑶ 小我私家和机构投资者：这一类客户视野超前，极具投资意识，眼光独到，对地产认识深刻。
⑷ 炒房炒铺投机人
⑸ 目标客户群特点阐发
⑹ 年龄条理：25—50岁之间，主力人群为30—40岁，注重小我私家及公司形象的年轻创业者
⑺ 教诲水平：大专以上学历；乐于担当现代商务办公看法
⑻ 职务状况：私企老板、中高层治理或职业经理人
⑼ 经济收入：月收入2000元以上，有一定的积贮
⑽ 职业配景：国有企事业单元，多在私企或外资公司事情和营业主
⑾ 喜好兴趣：以事情为乐，以创业为荣，有敏感的信息需求，担当新事物较快。
⑿ 商务运动的需要：商务配套的需求，相互间的商务交换
⒀ 快节奏的生活：时间看法强烈，要求交通便利、周边配套齐全

这一部分消费群体中的“意见领袖”既注重生活的品质又追求生活的品位；他们是社会的中尖分子；在他们中间同样涌动着追求新都市、追求新生活的思潮；他们越发崇尚居住在最佳的都市核心区，能够享受到便捷的交通、繁华的商业、雅致的文化、优美的情况。所以，单一硬性地诉求住宅所带来的功效性利益是不会吸引到目标消费者的注意与兴趣的。正是基于目标消费者这样的心理特征，项目赋予了赵都新城项目“先锋经理人商务套间”的主题定位。
5．项目代价阐发

截止到2012年6月25日为止，赵都新城所在的邯山区区共有在售住宅项目55个，近一个月内，另有55个项目的销售代价与之前持平。
所有在售住宅项目的销售均价为4637元/平方米，近半年来持平。所有55个在售住宅项目与赵都新城相比：
21个项目的销售均价高于赵都新城，售价最高的康桥国际为7200元/平方米，占总数的39%；16个项目的销售均价低于赵都新城，售价最低的中华城为2000元/平方米，占总数的30%；
另有18个项目的销售均价与赵都新城持平。

交通的便利性：
——中华东大街、西临邯磁公路、北起渚河路、南至南环路。多条主干道相汇，多条公交干线均可直达本项目，出行条件极为便利。距市中心仅15分钟车程，10分钟即到火车站，10分钟可达邯郸机场，社区内6条大街贯串南北，形成了极为便利的社区交通网。

小区配套：
拥有了完善的配套设施。在小区配套设施方面，结合小区收支周边沿街外侧设置超市、便利店、银行、邮政等。在教诲和医疗方面分别设置了幼儿园、24小时社区保健中心及中西专家门诊。社区内建有以康体为主体的高端特色会所、酒吧、咖啡吧、网吧、视听中心、图书阅览、棋牌室、私人会客室等一应俱全。
代价实现的经济因素
项目整体落成后将成为武汉南部未来的RBD（商贸旅游、休闲娱乐、古韵文化、生态宜居）中心，同时也拥有邯郸最大的社区型商业群。社区型商业相比其它商业来说，更具有潜力，因为从商业创建之初，社区型商业就不缺少人气，有相应的牢固消费群体的存在，使得社区型商业更具有投资代价！
赵都新城50万平米核心商业——和道国际广场，作为区域少有的核心型综合商业体，已经成为赵都新城未来商业的中心力量和区域商圈的标杆之作。作为全新的都市形态，它创造了一个将居住、商务、办公、出行、购物、文化娱乐、社交、游憩等都市功效高度集约的空间，它对资源的强劲整合能力带来的高经济效益使其成为新的商业投资热点。
项目可实现代价阐发
300万平方米鸿篇巨制，风靡世界的魅力主场
范围弘大，气势磅礴。实力名企隆基泰和联合北京城建再次千亩巨制，打造集康健居住、大型综合商业、风情商街、商务办公、创意文化、娱乐休闲等功效为一体，功效齐全、配套完善、情况优美的国际化现代新城。宝安璞园地处武汉市南部占地面积1300余亩，可同时满足12万人口居住，是一座相当于邯山区三分之一的魅力生活城，华北第一都市新城落户邯郸。项目整体落成后将成为引领邯郸生态居住、购物休闲、商贸旅游、古韵文化、国际风情的魅力主场！
修建生活梦想，运营都市未来。承袭专业与诚信的核心理念，服从品质是最坚固的防地,信誉是最尊贵的荣耀。
品牌开发，实力包管。隆基泰和实业团体是集房地产开发、商业贸易、产业制造、物资供给、科技生长等多领域经营于一体，跨行业、跨区域、多实体的企业团体。房地产开发业务具有一级资质，国度修建施工总承包商特级资质，历经10年都市运营，开发经验成熟：曾开发7000余亩的白洋淀-芦香国际、1200余亩的高碑店世纪城等大型综合项目；竹语堂别墅、世界城、白沟“九城”、阳光凯旋城、阳光海洋花圃、海龙公寓等特色项目以及中铁十八局办公楼等办公项目，集住宅、商业、别墅、行政办公然发经验之大成余一身，占据华北大地40%的市场份额，业务笼罩北京、天津、河北、河南、海南等多个省市，实现了从区域型企业向国际化企业的跨越，成为华北房地财产的一颗巨星。
坐拥都市繁华，尽享都市荣耀。宝安璞园中心区内设有超大型商业综合体，内嵌大型购物中心、影戏院、特色餐饮、艺术长廊、商务办公等多种主题业态，强调开放、人性与互动，融合多元文化，分享时尚与休闲新生活理念。充实满足人们的多种需要，打造都市代价。南侧紧邻以约大型都市景观广场和休闲主题公园，充实利用滏阳河、渚河水系改革与社区景观完美结合，创造出一个生态、舒适、低碳、康健的国际化商业中心，成为都市的魅力核心。
别开生面的“赵都八景”，水上江南，低碳生活饕餮大餐。赵都新城内筹划有别开生面的“宝安璞园”：“五仓新天地”、“赵都古韵、“杨柳堤岸”、 琴台映景、水印乾坤”、“太极双星”、“渚河芙蓉”、 “滏阳夕照”，相互掩映，配合构筑宝安璞园的景观长廊，尽显“水上江南”。这里的园林已，不再是几株花卉树木、几个修建小品等，见缝插针式的布设和安顿，而是上升到住区情况的新高度，本性鲜明的主题、气势派头、条理和结构，在修建与住户之间组成一种生态的美感的人性化的调和过渡。整个景观设计运用整体设计的理念，充实尊重中国文化特色，各个组团的水景相互串联配合组成赵都新城的“龙脉”。巨龙出海，透射出中华后代蓬勃向上精神风采。同时，园林中数以万计的绿植每天为人们提供大量新鲜纯氧，让住在这里的人们享受低碳康健生活的无尽魅力。

6．项目订价模型阐发

7．项目开发周期简直定
确定项目开发周期为3—4年
8．项目投资及本钱估算

开发本钱投资估算表

底子数据

序号
项目名称
数量
单 价
合 价（元）
备注

1
总征地面积（亩）

2
实际用地面积（亩）

3
土地价（万元/亩）

0

4
总用地面积（M2）

5
容积率

6
批准容积修建面积（M2）

容积修建面积不含地下室修建面积

①住宅面积（M2）

0

②办公楼面积（M2）

0

③商业面积（M2）

0

7
地上车库（个）

0

8
地上车位（个）

0

9
地下车位（个）

0

10
地下室其它修建面积(M2)

0

11

测算数据

序号
项目名称
盘算公式
合计 （元）
单元价 (元/ m2)
备注

一、
开发本钱
1+2+3+4+5+6

#DIV/0!
指批准容积面积的单元价

1
土地本钱
1A~1D项合计
0
#DIV/0!

1A
土地出让金

1B
土方单税

1C
拆迁安顿费

1D
其它用度

2
前期用度
2A~2D项合计
0

2A
三通一平

2
按占地面积计5元/M2计

2B
围墙及临时设施费

2
按占地面积5元/M2估算

2C
工程地质勘察费

3
按批准修建面积3元/M2计

2D
筹划、设计及检测费
1+2+3+4+5

1、总平筹划及外立面修建方案设计费
×12

12
按批准修建面积12元/M2计

2、修建施工图设计及咨询费
×25

25
按批准修建面积25元/M2计

3、景观设计费
×30%×12

绿化率按30%的12元/M2计

4、煤气设计费

2计

5、桩基检测费
×3

3
按批准修建面积3元/M2计

3
综合报建及治理费
3A~3Q项合计
#####

3A
质量监视费
×%
4E+05

%计

3B
施工图审查费
×0.25%
6E+05

按建安造价的倍的0.25%计

3C
土地测绘及地籍治理费
×2
1E+05
2
按占地面积2元/M2计

3D
情况评价费
×0.1%
2E+05

按建安造价的0.1%计

3E
排污费
×0.1%
2E+05

按建安造价的0.1%计

3F
噪声排放费
1600×18
28800

按施工期1600元/月计

3G
渣土外运处理费
×3
5E+05
3
按批准修建面积3元/M2计

3H
新墙体质料基金
×8
1E+06
8
按批准修建面积8元/M2计

3I
散装水泥基金
×2
3E+05
2
按批准修建面积2元/M2计

3J
定额测定费
×0.11%
2E+05

按建安造价的0.11%计

3K
门路占用费
×0.2%
4E+05

按建安造价的0.2%计

3L
人防设施费
×36
6E+06
36
按批准修建面积36元/M2预计

3M
标底体例费
×1‰
2E+05

按建安造价的1‰计

3N
建安条约印花税
׉
59994

按建安造价的0.3‰计

3O
监理条约印花税
׉
59994

按相应条约价的‰计

3P
结算审核费
׉
59994

按相应条约价的‰计

3Q
市政接入水电气通讯等配套工程费
×150
2E+07
150
按批准修建面积150元/M2预计

1、小区门路
×20%×5
66660

按占筹划用地20%的5元/M2计

2、管网线路等 接入
×30
5E+06
30
含排水、消防、煤气、电信及智能化等管网

3、永久供电接入
×108
2E+07
108
按批准修建面积108元/M2预计

4、永久供水接入
×
2E+06

2预计

4
建安工程用度
4A+4B+…+4L
#####
1200

4A
施工用水
×1
2E+05
1
按批准修建面积1元/M2估算

4B
施工用电
×3
5E+05
3
按批准修建面积3元/M2估算

4C
土方挖、运
×16
3E+06
16
按批准修建面积16元/M2计(无地下室)

4D
桩基工程
×150
2E+07
150
按批准修建面积150元/M2计

4E
上部土建工程
×600
1E+08
600
按批准修建面积600元/M2计

4F
水、电安装工程
×100
2E+07
100
按批准修建面积100元/M2计

4G
消防安装工程
×90
1E+07
90
按批准修建面积90元/M2计

4H
通风安装工程
×25
4E+06
25
按批准修建面积25元/M2计

4I
电梯购买安装工程
×80
1E+07
80
按批准修建面积80元/M2计

4J
智能化工程