1房地产销售人员培训纲要(1).doc
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1、房地产贩卖职员培训年夜纲公司配景一、二、开展偏向开展目标工程全然状况一、二、三、定位范围第一部分房地产全然常识与相干法例房地产全然常识第一节一、房地产全然常识1、不雅点及名词说明房地产房产与地产的总称,确实是地皮及地皮上的修建物房地产业从事房地产开辟,运营活动的产业部分商品房指房地产开辟企业依照市场经济法则,经外地当局相干部分同意,面向境表里客户的营利为目标而建的商用房楼间距楼与楼之间的间隔绿化率计划树破用地范畴内的绿化面积与计划树破用地总面积之比容积率计划树破用地范畴内的总修建面积与计划树破用空中积之比修建密度即计划树破范畴全体的基底面积与计划树破用地之比期房指开辟商从取得预售答应证开场到取
2、得一致房产证为止,这时期的商品房称期房现房已建好,经过验收及格,并办好一致房产证的商品房复式楼只要一层,不存在残缺的两层空间,可在部分取出夹层作为书房,卧房等,用楼梯边衔接跃层残缺的两层空间,完整分开开,表面看是一套屋子错层指一套屋子的厅、卧、卫等处于多少个高度差别的破体、房地产的分类房地产按差别的规范能够分别为差别的范例,房地产年夜要上能够分为:寓居用房地产、消用度房地产、运营用房地产、行政用房地产、其余公用房地产等。、房地产的特色1房地产地位的牢固性2房地产地区的差别性3房地产的高值持久性4房地产的保值增值性二、房地产的专业常识期房与现房的区不期房的长处:价钱便宜;在无妨碍主体结构下能够修
3、改原计划;可选择余地年夜;可反省修建品质期房的缺陷:交房时刻长;产权不清晰;看不见,摸不着;有必定危险现房的长处:可破即入住;产权清晰;可看到屋宇现房的缺陷:占用资金年夜;选择余地小;不轻易修改;不克不及反省屋宇品质、种种房的优缺陷多层室庐长处:价钱相对便宜,公摊系数较小,有效面积年夜,每梯户数少,物管用度低,易保护,绿化面积年夜缺陷:需要步行上楼,透风度风景不雅资本较差,离空中近较吵高层室庐长处:闹中取静,透风度光好,氛围对流较好,寓居档次高,景不雅资本好缺陷:公摊面积年夜,物管用度高,一梯多户,人较杂三、房地产价钱的全然常识房地产价钱的不雅点及构成前提房地产价钱是跟高山取得不人的房地产所必
4、须支付的价值货泉额、商品或其余有价物,它与其余任何物品要有价钱一样,存在有效性、稀缺性跟无效需要。1有效性指物品能满意人们的某种需要,房地产满意了人们的室庐需要,它的存在有价值,故为有效。2稀缺性物品的数目不多到使每团体都能为所欲为地掉掉它,相对缺少,而非相对缺乏,因而,房地产要有价钱还必须存在稀缺性。3无效需要指对物品的有支付才能支撑的需要,岂但情愿购置并且有才能购置,只要需要而无支付才能,或许尽管有支付才能但不需要,都不克不及使购置行动发作,从而不克不及使价格成为理想,需要不即是无效需要,需要只是一种请求或愿望,有支付才能支撑的需要才是无效需要。价钱特点房地产价钱受区位妨碍非常年夜,因为房
5、地产弗成挪动,其价钱与区位亲密相干;房地产价钱本质上是房地产权利的价钱;房地产价钱既有交流价值的价钱,又有应用价值的房钱;房地产价钱是在临时思索下构成的;房地产价钱平日是个不构成,轻易受交易者的个不要素的妨碍。价钱的种类总价钱:指某一宗或某一地区范畴内的房地产的总体价钱,房地产的总价钱不克不及反应房地产价格水平的高低。单位价钱:单位价钱简称单价,地皮单价是指单位土空中积的地皮价钱;地皮与修建物合在一起的房地产单价平日是指单位修建物面积的价钱。楼面地价:是一种特别的地皮单价,是地皮上修建物面积均派的地皮价钱。楼面地价与地皮总价的关联为:楼面地价地皮总价总修建面积由此公式能够寻到楼面地价、地皮单价
6、、容积率三者之间的关联如下:楼面地价地皮总价总修建面积地皮总面积地皮总面积地皮单价容积率4妨碍要素生齿要素:生齿数目;生齿素养;生齿范围住平易近支出要素:物价要素:利率要素:汇率要素:房地产税收要素:都会计划要素:交通控制要素:心思要素:第二节房地产开辟房地产开辟要紧顺序1提出破项看法书,向市计划部分进展咨询。23向市计委提交破项讲演书,请求破项。市计委会同市计划治理部分经过研讨审批,假好像意破项,发给破项批复看法书,并请求树破单位进展工程可行性研讨。45请求者向市计委跟市建委提交工程可行性研讨讲演。市计委、市建委、首规委与各专业局即自来水治理部分、燃气治理部分等检察可行性讲演,经检察可行性讲
7、演经过,即下达检察经过的批复文件,并下达计划计划义务书。6请求者依照批复,操持征地及后期计划预备任务,而后到市都会计划治理局支付计划计划义务告诉单,并操持征地看法书。789请求者到地皮地点地区的地皮治理部分及原地皮应用部分收罗看法。以上七项任务实现后,将后果报市当局审批。市当局审批后,正式操持用地手续。收到市当局对于地皮应用权的批文后,同时进展以下三部任务。第一部分:1到计划局操持计划用地答应证;2请求断定计划计划前提;3持计划计划前提4计划局检察后,下达计划前提告诉到市公用局、供电局、环保及电信治理局咨询看法;单;5依照计划前提告诉单,委托有资历的计划计划单位,或采纳招标招标方法,选择规划计
8、划单位进展计划计划并提出计划计划计划;局对计划计划进展检察,并提出对计划检察的看法;6到计划局支付计划计划送审书;7计划8计划计划计划出图后,送计划局审图。计划经当时,可进展施工图计划,出图后报计划局审图。计划图同意后,到都会树破档案馆交保障金,到计划局支付树破工程施工答应证。第二部分:持计划用地答应证,实现以下各项任务:1画桩位,并给出打桩前提;2委托测绘院钉桩并进展测绘;3将打桩收集到的数据,提送计划单位。第三部分:1持计划用地答应证跟征地看法书,以及用地请求讲演、经市计委、建委、市计划委员会同意的工程可行性讲演、计划计划计划、市计划局开具的计划义务告诉单、企业章程、营业执照正本、地形图等
9、,到市地皮治理局操持征地手续。征地点式依照树破用地性子的差别,分不采纳拍卖方法、招标招标出让方法、协定出让方法以及划拨方法等。假如占用耕地,还需要缴纳耕地占用税;2在破项讲演同意之后,即可到树破工程地点地3地政治理部分检察拆迁安顿计划并发的区、县地政治理部分操持户口解冻手续等任务;给拆迁答应证;4对树破用地进展“三通一平等任务,即通水、通电、通路战争坦地皮等。在这里需要实现的具体任务要紧是:1到园林局请求伐树答应证;2理解线路状况并与供4到供电局请求用电电局协商改革、移线计划;3燃气、路途、高低水等近况管线改路;报装,做正式供电计划,请求施工暂时用电,委托施工。实现以上各项任务后,即可进展施工
10、前的预备任务。支付动工证,进入工程施工阶段;101112土建工程竣工后,树破单位构造各项市政配套工程施工,竣工后,构造施工单位品质监视单位及相干治理部分进展结合验收,验收及格可交付应用。第三节房地产市场一房地产市场全然常识房地产市场的特色:因为房地产存在弗成挪动,无独有偶,寿命长,供应无限,价值量年夜,流动性差,保值增值等特点,房地产市场有很多特色。交易的房地产什物不克不及进展空间地位上的挪动,只能是房地产权利的转移;交易的东西非规范化,是一个产物差同化的市场;供求状况,价钱水平跟价钱走势等在差别地区各不一样,是一个地区性市场;轻易呈现把持跟投契;较多地受执法、法例、政策的妨碍跟限度;普通人非
11、经常参加,非常多人终身中难过有多少次交易阅历;交易额较年夜,依附金融机构的支撑跟共同;交易过程较庞杂,需要签署书面交易条约,操持产权注销功户手续等;普遍需要房地产经纪人供给效劳。房地产市场的分类按用处分别,可分为寓居房地产市场跟非住房地产市场;按档次分别,可分为高级房地产市场、中档房地产、高级房地产市场;按地区范畴分别,可分为全体房地产市场跟地区房地产市场;按交易方法分别,可分为房地产交易市场跟房地产租赁市场两年夜类;按交易目标分别,可分为房地产应用市场跟房地产投资市场;按流转次数分别,可分为房地产一级市场、二级市场及三级市场;按告竣交易与入住的时刻分别,可分为现房市场跟期房市场;定时刻分别,
12、可分为过去的房地产市场、如今的房地产市场、及将来的房地产市场。房地产市场的竞争房地产市场竞争是指在房地产市场上交易单方为各自好处的最年夜化而进展的尽力,具体有卖方与买方之间的竞争,卖方与卖方之间的竞争、买方与买方之间的竞争;房地产市场结构是经济学里专门来描绘市场的竞争形态,依照竞争水平的差别,市场结构分为完整竞争、把持竞争、寡头把持、完整把持四种;完整竞争:市场竞争不受任何障碍跟搅扰的市场结构。把持竞争:既有把持又有竞争,以竞争为主的市场结构。寡头把持:多数多少个花费者的产量跟市场份额即占该市场的绝年夜部分或全体的市场结构。完整把持:市场由一个卖者或一个买者操纵的市场结构。房地产市场的动摇房地
13、产市场的周期1回升期2顶峰期3消退期4低谷期房地产“泡沫,“泡沫指一种价钱活动景象,即价钱泡沫,具体是指一种资产或一系列资产的价钱在一个延续过程中的急剧下跌,初始的价钱下跌会使人发生价钱还会进一步下跌的预期,从而又吸引了新的买者-这些人普通只想经过交易取利,而对资产自身的应用及其红利才能并不感兴味,跟着价钱的下跌,经常是预期的逆转跟价钱暴跌,招致金融危急。房低产的泡沫普通表示为地价、房价工资地、分歧理地继续下跌,下跌速率远超全部经济增加速率。其构成缘故有两种:第一:群体的非感性预期;第二:过渡的投契炒作。房地产市场供求关联。二房地产需要房地产需如果指花费者在某一特定的时刻内,在每一价钱水平下,
14、对某种房地产所情愿并且能够购置的数目。构成缘故:花费者情愿购置、花费者有才能购置决议房低产需要量的要素:该种房地产的价钱水平;花费者的支出水平;花费者偏好;相干物品的价钱水平;花费者对将来的预期。房地产供应房地产的供应是开辟商跟领有者在某一特定的时刻内,在每一价钱水平下,对某种房地产所愿意并且能够供给出卖的数目。决议房地产供应量的要素某种房地产的供应量是很多要素决议的,经常起感化的要素有:该种房地产的价钱水平;该种房地产的开辟本钱;该种房地产的开辟技巧水平;房地产开辟商对将来的预期。房地产供求均衡房地产的均衡价钱是房地产的市场需要曲线与市场供应曲线订交时的价钱,也确实是房地产市场需求量与市场供
15、应量相称时的价钱,当市场价钱偏离均衡价钱时,会呈现需要量与供应量不相称的非均衡形态,普通来说,在市场力量感化下,这种供求不相称的非均衡形态会逐渐消灭,偏离的市场价钱会主动复兴到均衡价钱水平。房地产供求弹性房地产需要的价钱弹性,平日简称为房地产需要弹性。第四节房地产贩卖相干执法法例一二三各项法例地皮治理办法物业治理条例室庐计划规范告白法预售证的取得前提其有企业法人营业执照跟房地产天资证书请求取得地皮应用权证书或许应用地皮同意文件持有树破工程计划答应证跟施工答应证等动工证实工程进度到达预售商品房请求投入之前提配套装备及物业已全然落实五证必备。国有地皮应用证树破工程计划答应证树破用地计划答应证修建工
16、程施工答应证商品房销预售答应证第二部分屋宇修建全然常识第一节修建物的不雅点及分类一修建物的不雅点指人工修建而成的所有货色,包含屋宇,修建物二修建物的分类按应用性子分类寓居修建2年夜众修建3产业修建4农业修建按屋宇层数或修建总高度分类低层室庐2多层室庐3中高室庐4高层室庐1F-3F4-6F7-9F10F以上按修建结构分类砖木结构2砖混结构3钢混结构4钢结构按修建施工办法分类现浇,现砌式修建2预制,拆卸式修建3部分现浇,现砌,部分拆卸式修建按修建物耐火品级分类一至四级,此中一级耐火功能最好,四级最差按修建持久年限分类一级持久年限100年以上,实用于主要修建及高层修建二级持久年限50-100年,实用
17、于普通修建三级持久年限25-50年,应用于主要修建4级持久年限15年以下,应用于暂时修建按屋宇完损品级分类残缺屋宇2全然残缺屋宇3普通破坏屋宇4严峻破坏屋宇5危险屋宇第二节修建资料概述修建资料的不雅点及分类修建资料:是修建跟装潢修建物所用的各资料的统称。修建资料是修建工程的物资根底,修建物从主体结构到每一个细部的构件,无一不是由种种修建资料经必定的计划跟施工而成。按化学身分来分别无机资料金属资料玄色金属:钢、铁四、建筑材料的性有色金属:铜、铝等及其合金非金属资料天然石材:沙、石、种种岩石成品烧结与熔融成品:粘土砖、陶瓷、玻璃等胶凝资料:水泥、石膏、石灰、水玻璃、水泥混凝土、砂浆、硅酸盐水泥成品
18、等木料、竹材及其成品无机资料复合资料动物类资料质高分子资料塑料、涂料、胶粘剂等建筑材料沥青及其成品石油沥青、煤沥青、沥青成品等钢筋混凝土、钢纤维混凝土等沥青混凝土、胶全板、纤维板等无机资料基复合资料无机资料基复合资料的物感性与品质有关性子:密度、表示密度、密实度、孔隙率与水有关的性子:吸水性、吸湿性、耐水性、抗渗性、抗冻性与温度有关的性子:导热性、热容量修建资料的力学性子强度2弹性3脆性与韧性4硬度跟耐磨性修建资料的持久性子屋宇修建的结构第三节一修建物的结构根底跟地基:根底是修建物的构成部分,是修建物空中以下的承重构件,它支撑着其上部修建物的全体荷载,并将这些荷载及根底自重传给上面的地基,根底
19、必须巩固,动摇而牢靠。根底按结构方法,可分为条形根底、独破根底、筏板根底、箱形根底、桩根底地基:地基不是修建物的构成部分,是接受由根底传上去的荷载的土体或岩体。修建物必须修建在坚实牢靠的地基上。墙体跟柱:墙体跟柱均是竖间承重构件,它支撑着屋顶、楼板等,并将这些荷载及自重传给根底。柱是修建物中直破的起支撑感化的构件,它承当、通报梁跟板两种构件传来的荷载。门跟窗门的要紧感化是交通收支,分开跟联络修建空间;窗的要紧感化是采光、透风及张望。门跟窗对修建物表面及室内装修外型也起着非常年夜感化。门普通由门柜、门扇、五金等构成;窗普通由窗框、窗扇、玻璃、五金等构成。空中、楼板、梁空中是指修建物底层的地坪,要
20、紧感化是接受人、家具等荷载,并把这些荷载平均地传给地基。楼板是分开修建物上上层空间的水平承重构件,要紧感化是接受人、家具等荷载,并把这些荷载及自重传给承重墙或梁、柱、根底。梁是跨过空间的横向构件,要紧起结构水平承重感化,承当其上的板传来的荷载,再传到支撑的柱或墙体上。楼梯楼梯是修建物的垂直交通装备,供人们高低楼层、分散人流或输送物品之用。屋顶屋顶是修建物顶部起掩盖感化的围护构件,由屋面、承重结构屋、保温隔热层跟顶棚构成。屋顶应满意防水、保温、隔热以及隔声、防火等请求,必须动摇。二修建识图修建总平图:修建总平图用来阐明修建园地内的修建物、路途、绿化等总体安排的破体图;总平图能够看出的内容:1修建
21、园地的地位、巨细及外形;2新修建物在场内地位与临近修建物的相对地位关联;场内路途安排与绿化安排;4新建修建物的方位;5扩建修建物的预留地。3修树破体图:修树破体图是设想用一水平的剖切面沿门窗洞地位将修建物剖切后,对剖切面以下部分所作的水平投影图。它反应出修建物的破体外形、巨细地位、墙柱地位、寸、资料、门窗范例跟地位。修树破面图:修树破面图是平行于修建物各偏向外墙面的正投影图,用来表示修建物的体形跟表面,外墙面装饰请求等。修建剖面图:修建剖面图是设想用一竖间的剖切面沿修建物的某一部分将其剖切后,对剖切露出部分的正投影图。用以表示修建物外部的结构或结构构成,分层状况跟各部位的联络,与破体图、破面图
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