房地产项目投资可行性分析报告.docx

“SG·DHSZ”项目
投资可行性阐发陈诉
目 录
目 录 2
第一章 总论 4
一、 项目配景及表面 4
二、 主要技能经济指标 6
表1 “SG·DHSZ”项目主要经济技能指标 6
第二章 住宅市场阐发与营销战略 6
一、投资情况阐发 6
表2 “十二五”筹划经济社会生长主要指标 7
二、住宅市场阐发 8
三、当前住宅市局面临的矛盾和问题 10
四、营销推广战略 11
表3 楼盘销售代价増况表 12
第三章 项目选址及区设条件 13
一、项目选址 13
二、区域历史文化职位 13
三、建立条件 13
第四章 建立范围及功效尺度 14
一、修建面积及内容 14
二、项目筹划设计方案 14
表4 “SG·DHSZ”住宅户型 15
三、工程项目情况 15
表5 工程项目一览表 15
第五章 建立方案 16
一、建立园地情况 16
二、总体筹划结构 17
表6 项目建立经济指标一览表 17
三、建立方法 18
表7 招标情况一览表 18
四、结构设计 19
五、 室内给排水及供电工程 19
第六章 项目施工进度摆设 21
表8 项目施工进度摆设表 21
第七章 投资估算与资金筹措 22
一、投资估算 22
表9 “SG·DHSZ”项目投资估算 （单位:万元） 22
二、资金筹措 23
第八章 经济效益阐发 23
一、住宅销售代价 23
二、销售进度及付款筹划 23
表10 种种修建销售筹划表 24
三、税费率 24
表11 税费率表 24
四、盈利能力阐发 24
五、清偿能力阐发 24
六、主要经济指标 25
表12 主要经济指标表 25
第九章 风险阐发及对策 26
一、风险阐发 26
二、投资风险的控制 26
第十章 项目可行性研究结论及发起 27
一、结论 27
二、发起 28
附录（百姓经济评价） 28
表13 项目总投资估算表 （单位：万元） 28
表14 投资使用筹划与资金筹措表 （单位：万元） 29
表15 售房收入与经营税金及附加估算表 （单位：万元） 30
表16 损益表 （单位：万元） 30
表17 财务现金流量表（全部投资） （单位：万元） 31
表18 财务现金流量表（资本金） （单位：万元） 32
表19 资金来源于运用表 （单位：万元） 33

第一章 总论
一、 项目配景及表面
1、项目名称
SG·DHSZ
2、开发商及简介
四川省科学城SG置业有限公司德阳分公司
四川省科学城SG置业有限公司是由中国工程物理研究院六所所属SG实业总公司于二00四年十二月提倡设立的高新技能财产的国有控股企业。注册资本金为人民币7730万元。由法人股东四川省科学城SG实业总公司、绵阳金色故里商贸有限公司等组成。主要经营：房地产开发、商品房销售、光纤通讯设备、数字通讯器材设备、底子机器加工、制造、销售等。公司资金实力雄厚，科技人才众多，拥有中国工程物理研究院作为强大的后援。
3、项目地点
德阳市玉泉路与屏山街交汇处

4、临时欢迎中心
德阳市庐山北路360号
5、项目表面
项目位于玉泉路与屏山街交汇处，有四栋电梯公寓组成，项目占地为17120㎡，总修建面积99354㎡,其中住宅面积78168㎡，商铺面积6576㎡，停车库面积14610㎡。项目户型区间为51㎡——137㎡。以简装面市。整个项目紧邻占地千亩的东湖山公园，东湖山上是以山水园林为载体，集休闲娱乐旅游旅行健身为一体的都会近郊公园，是你感触心旷神怡；同时周边生活配套也是十分方便，下面简朴做个介绍：
公交路线：14路、23路、24路、27路等。
教诲配套：德阳一中、外国语学校、德阳八中、黄河路小学、四川省商贸学校等。
医疗配套：德阳肿瘤医院（眼科医院）、德阳肝胆医院、中山医院等。
休闲配套：东湖山公园、旌湖文化长廊等。
生活配套：沃尔玛超市、玉泉综合市场、香诗美林市场、丰联超市、富江超市、红旗连锁等。
6、资金来源
本项目建立资金由SG职业有限公司自筹，不敷部分通过预售房款和银行贷款解决。
7、可行性陈诉制定依据
（1）《都会居住区筹划设计范例》
（2）《德阳市都会拆迁治理条例》
（3）《都会居住区大众办事设施设置划定》
（4）《住宅设计范例》
（5）《住宅修建设计尺度》
（6）《修建工程交通设计及停车场设置尺度》
（7）《都会门路绿化筹划及设计范例》
（8）《高层民用修建设计防火范例》
8、体例范畴
凭据国度有关政策、执法、法例及范例对SGDHSZ项目建立的目的、须要性、项目区域表面、项目筹划方案及建立内容、投资方案、融资方案与效益阐发、财务阐发、项目风险阐发等方面进行全面论证和研究。
二、 主要技能经济指标
表1 “SG·DHSZ”项目主要经济技能指标
序号
项目名称
单位
指标
1
总占地面积
㎡
17120
2
总修建面积
㎡
99354
3
地上修建面积
㎡
84744
4
住宅修建面积
㎡
78168
5
商业修建面积
㎡
6576
6
停车局面积
㎡
14610
7
容积率

8
层数
层
1.2#地上34层，3.4#地上33层，地下1层
9
停车位
个
住宅地上72+地下390+商业地上25=487
10
地面修建基底面积
㎡
3639
11
住宅修建基底面积
㎡
2758
12
户型区间
㎡
51.
13
修建密度
%

14
小区绿化
%
36

第二章 住宅市场阐发与营销战略
一、投资情况阐发
1、德阳市根本情况
①、 地理位置：
德阳市地处成都平原与川中丘陵接壤地带，市区距成都58公里，距绵阳50公里，地理位置介于东径°—°，北纬°—°之间，是我国西南地域重要的重产业都会和农业生产基地。
全市辖6个县（市、区）土地总面积为平方公里，人口约万人，德阳市中心城区建成区范围为平方公里，人口约70万人。
②、行政区域分别
德阳市是1983年经国务院批准创建的地级市，现辖“一区三市二县”即旌阳区、广汉市、什邡市、绵竹市、中江县和罗江县。
1、 德阳市经济生长情况
2011年是“十二五”开局之年，全市人民在市委、市政府的领导下，对峙“高位求进、加速生长”的事情基调，鼎力大举推进“一三五八”生长战略，经济生长全面增长，人民生活水平不停提高，社会事业不停进步。
表2 “十二五”筹划经济社会生长主要指标
指标体系及名称
盘算单位
2010年
2015年
指标属性
实际数
五年年均增长%
筹划数
五年年均增长%
1、地域生产总值
亿元

1800

预期性
2、人均地域生产总值
元
25000

48650

预期性
3、全社会牢固资产投资
亿元

五年累计投资总额同口径增长50%以上
预期性
4、地方财务一般预算收入
亿元

90

预期性
5、社会消费品零售总额
亿元

540

预期性
6、年末人口总数
万人

‰
394
‰
约束性
7、城镇居民可支配收入
元/人年
16202

28000

预期性
8、农民人均纯收入
元/人年
6486

11500

预期性
10、都会化水平
%

53
提高2.16
预期性
11、森林笼罩率
%

预期性
12、节能：万元GDP能耗
吨
“十一五”累计下降20%
到达国度及省上要求
约束性
13、减排：二氧化碳排放量及主要污染物排放
吨

到达国度及省上要求
约束性
注：1、地域生产总值绝对数按现价盘算，增长速度按可比价盘算。2、地方财务一般预算收入增长速度为同口径增长。3、以2010年为基期测算，考虑物价指数为2.6％。3、从2011年起，牢固资产投资统计起点由50万元提高到500万元，500万元以下的项目和农户投资将不再纳入到牢固资产投资统计范畴，“全社会牢固资产投资”指标变为“牢固资产投资”。
3、总体目标
新一轮德阳市都会总体筹划描绘了未来德阳的生长蓝图，到2020年，经济总量较2015年再翻一番以上，综合经济实力、人民生活水平和生态情况掩护再上一个新台阶，成为具有国际竞争力的重大技能装备制造业基地，海内一流的名优食品基地、清洁化工基地、新质料基地、现代农业基地和职业教诲基地，成为西部经济强市，重要的产业化先导区、现代财产聚集区，四川重要的区域性中心都会和山水宜居都会，实现成德绵同城化生长，在西部地域率先实现城乡经济繁荣、生态情况优美、调和稳定、协调生长的全面小康社会。
二、住宅市场阐发
1、当前住宅市场现状
随着经济的快速生长以及国度对住宅建立和城镇住房制度的深化革新，以住宅为主题的房地产市场，总体上出现出平稳生长的态势。主要体现在：
①、房地产开发投资稳步回升，商品住宅投资增长加速。
②、山品住宅销售形式好转，销售额大幅增长。
③、住房消费热点逐步形成，小我私家购房比例不停提高。
④、住房公积金制度逐步完善，小我私家住房消费贷款迅猛生长。
⑤、房地产二、三级市场联动效应突出，三级市场逐渐活泼。
综上所述，我国房地产市场具有辽阔的生长前景和巨大潜力。在筹划经济向市场经济转化的历程中，住宅市场自己也正在产生着深刻的变革。这一切，都是我国住宅市场进一步生长的良好开端和底子。
2、德阳市商品房现状和市场需求
⑴、住宅市场供给情况：
从目前德阳房地产住宅市场来看，前几个月，整个楼市在全国大情况影响下，购置者张望情绪比力浓厚，各人都在等候着楼市大幅贬价，虽然在开发商鼎力大举的促销下，刚需置业者的购置力得到了释放，但是相对有限，不能很好的缓解当前压力，投资性需求被抑制。
⑵、商业市场供给阐发：
目前德阳市纯高层的项目较少根本上都会合在老城区焦点地带，商业项目的开发范围也相对较大，销售代价也较高。目前的社区商业较多，根本上每个开发项目都设计了商业（临街）用房。电梯公寓一般都考虑了2-3层的商业用房。
⑶、德阳市房地产市场需求阐发：
①、需求范畴阐发：德阳市地处成都、绵阳之间，处于成绵经济焦点地带，经济生长比力迅速，都会情况比力适合居住，市场需求包罗周边几个市县。
②、需求人口阐发：主要为都会首次置业者、大中型企业员工、公事员、企业治理人员等为主。
③、需求数量阐发：凭据德阳市政府制定的都会人口筹划，到2015年都会人口到达100万人，即每年需新增都会人口6-8万人左右，再加上现有都会人口换房需求，每年的刚性需求总量约莫为180万-240万平方米（约20000-30000套住宅）。但这些刚性需求中较多的一部分体现为因购置力不敷而导致的无效需求，又因为德阳目前的住宅销售代价相对较高，商品房销售压力应该是很大的。
④、需求代价阐发：从目前德阳市已经在售项目可以看出，德阳市各区域的楼盘销售代价差距不大，代价幅度根本在3500-5700元/左右，由于政府宏观政策调控力度越来越大，已经明确体现要对峙调控政策不动摇，老黎民在认识到房地产代价高位运行后投资空间变小，更多选择持币待购，以期政府能将房价调控下来。从今年起，国度又对房地产市场进行重点调控，出台了大量的房产政策，诸如调解贷款利率、限制二套、三套房等，从全国到地方，房地产市场急剧萎缩，销售进入停滞状态，虽然目前代价并未被大降，但不排除未来大幅贬价的可能，这将对项目的开发产生重大的影响，也将影响项目的代价政策。
⑷、市场特征阐发：
①、在所有的购房者中，45岁以下的中青年人占的比重较大。
②、 在所有的购房者中，城区人口占的比重较大，在产物设计中应存眷他们的心理需求和家庭结构特征。
③、 从目前德阳市住宅消费市场来看，自主和投资性需求各占一个比例，但因最近房地产市场调控严厉，以投资为目的的购房客户占比重已越来越小，故在进行产物设计时，应尽可能地考虑自住性购置需求。
④、 企业人员、国度公事员、经商人员等购房比例较多。
⑤、 城区内客户大多数在城区有一套住宅，属于二次置业，也有考虑第一居所和部分投资需求，主要考虑楼盘的区位、品质，开发商及物业升值空间。
⑥、 外地客户大部分属于第一次置业，周边客户根本都作为第一居所不太注重升值空间，对物业的性价比要求偏高，对社区情况认同度一般。
三、当前住宅市局面临的矛盾和问题
我国以住宅为主体的房地产市场，已进入平稳生长期。认真阐发当前住宅市场的现状，深入研究其面临的主要矛盾，并从体制、机制和政策上探索革新与生长的新思路，对房地财产连续、康健、协调生长，为百姓经济与社会生长作出新孝敬是很有须要的。
⑴、当前住宅市场生长的根本态势
①、房地产开发投资稳步回升，商品住宅投资增长加速。
②、山品住宅销售形式好转，销售额大幅增长。
③、住房消费热点逐步形成，小我私家购房比例不停提高。
④、住房公积金制度逐步完善，小我私家住房消费贷款迅猛生长。
⑤、房地产二、三级市场联动效应突出，三级市场逐渐活泼。
综上所述，我国房地产市场具有辽阔的生长前景和巨大潜力。在筹划经济向市场经济转化的历程中，住宅市场自己也正在产生着深刻的变革。这一切，都是我国住宅市场进一步生长的良好开端和底子。
⑵、住宅市局面临的只要矛盾探析
我国以住宅为主体的房地产市场在生长历程中面临着一些深条理的矛盾，出现了买方市场的形势，结构性、阶段性、体制性供给过剩的现象突出，面临着市场有效需求的不敷。主要体现在一下三个方面：
①、商品房空置量继承上升，消化空置房压力加大。
②、住房制度革新的预期进度和力度未能实际到位，住宅市场消费的启动要有一个历程。
③、市场发育水平整体水平偏低，地域之间生长严重不平衡。
综上所述，这几点充实反应住住宅市场在当前宏观经济形势下，扩大内需、加速住宅建立的迫切要求，与商品房市场有效需求不敷，供求难以有效衔接的矛盾。化解这一矛盾，是今后几年住宅市场生长的主旋律。
四、营销推广战略
高素质的物业开发，除了高水平的筹划、设计外，还需要有一套行之有效的市场营销计谋和手段，高尺度的经营和治理，以确保项目有市场销路，开发商有公道的收益。凭据本项目市场定位和开发特点，拟接纳以下营销推广计谋：
1、卖点阐发
①、项目高达36%的绿化率，且紧邻占地千亩的东湖山公园，使得整个小区成为一个“园林式”的单位，因此有其突出的情况特点。别的，开发商重视小区住宅户型多样化和衡宇外观设计，大大增加了该项目的吸引了。
②、项目位于黄河片区，已落户的生活小区较多，配套设施十分富厚。教诲、休闲、娱乐、购物等都很便利。
③、小区对峙以“山无里，景无界，心无边”的开发理念，项目为四幢电梯公寓组成，居民生活便捷，在此底子上还引进了“智能化”新观点，越发提高了小区居民的舒适度。
④、项目定位于黄河片区中高等住宅，但代价相对同片区竞争楼盘显得十分亲民，且接纳多种优惠付款方法极大地提高了其竞争力。
⑤、项目开发商是由中国工程物理研究院六所所属SG实业总公司于二00四年十二月提倡设立的高新技能财产的国有控股企业，在成都、绵阳等地已开发多个优质的楼盘和大众设施项目，信誉良好。
2、告白宣传计谋
由于SG置业有限公司已经在成都、绵阳等地开发了一系列楼盘在消费者心目中形成了良好地形象，再加上黄河片区优质的生活情况对置业者都是一个比力大的吸引。
“SG·DHSZ”项目针对确定的目标群体，按筹划、分阶段，系统的对小区的整体形象和“卖点”进行告白宣传。包罗以下告白媒体：现场售楼部、工地现场、报纸、电视台、网络、公车及户外告白牌等。
3、促销计谋
①、促销的阶段性计谋，按差别的阶段指定差别的销售计谋。一般按以下阶
促销：促销准备阶段；首次公然展销和销售阶段；二次公然展销和销售阶段；三次公然展销和销售阶段；扫尾销售阶段。
②、销售工具：都会首次置业者、大中型企业员工、公事员、企业治理人员等。
③、促销手段：拟接纳多种促销手段，包罗：告白宣传、内部认购、人员直销、举办展销会、团体认购、灵活多样的付款方法及优惠方案、售楼现场样板房促销等。
4、订价计谋
⑴、代价定位
凭据目前德阳市房地产房源生意业务信息，以及黄河片区一带同类房地产销售代价如表3所示：
表3 楼盘销售代价増况表
序号
名称
地段
最低价（元/㎡)
最高价（元/㎡)
均价（元/㎡)
1
黄河边岛
黄河片区
4260
5260
4700
2
瑞琪曼国际社区
黄河片区
4800
6233
5400
3
希望城
黄河片区
4788
5758
5078
4
凯旋国际
老城区
5258
6668
5500
5
春天印象
城北片区
4588
5148
4700
6
天籁福
河东片区
4000
4800
4500
从德阳市近期楼盘代价情况阐发，中高等住宅售价在4000—6668元/㎡之间。参考各楼盘代价和对其区位、情况、配套等比拟，“SG·DHSZ”代价定位为中高等住宅，住宅代价为4380元/㎡，商铺代价为6680元/㎡，停车位每个10000元。
⑵、代价优惠计谋
①、预付房款优惠 ：（一次性交纳10000元诚意金，成为银卡用户，拥有1%优惠；一次性交纳20000元诚意金，成为金卡用户，拥有2%优惠；一次性交纳30000元诚意金，成为钻石卡用户，有用3%优惠。） ②、团体购置优惠；③、特殊消费工具优惠； ④、其他优惠步伐
⑶、代价浮动计谋：①、展销会期促销优惠价； ② 、仙器销售优惠浮动价； ③ 、正常销售期段浮动价； ④、其他浮动步伐

第三章 项目选址及区设条件
一、项目选址
作为生长中的旌阳区内，黄河片区以上风上水、纯居住、无产业等因素和其优越的自然情况，成为都会筹划中山水宜居特点的重点建立区域。
二、区域历史文化职位
黄河片区的区域范畴是指北起青衣江路，南至黄河东路，东靠东湖山，西侧黄山路；整个片区位于德阳都会的东北面，是06年后新兴建立起来的行政、崇高居住中心。在市政府及建立局的投入巨资重点打造之下，强力推进片区建立，首先便是对青衣江东路、龙泉山北路等重要门路进行了建立，全面完成了渭河路、庐山北路等门路建立。当前片区市政配套设施越来越完善，门路宽阔纵横交织，市、区两级众多行政构造及国度级重点示范中学等名校均在该区；区域内情况优美，东靠风物秀丽的东湖山公园，西临碧波荡漾的绵远河，依山傍水自然条件出众。
三、建立条件
1、区域配套:近几年内德阳市、区两级众多行政构造办公所在已先后迁到黄河片区；
学校拥有鼎天幼儿园、国度级重点示范中学德阳中学、德阳外国语学校等；
提供医疗办事的眼科医院和肝胆病医院；
综合市场有主要玉泉农贸市场，为市民的生活消费提供了便捷；
2、区域楼盘情况（房地产经济）:黄河片区当前是以纯居住社区为主，区域内楼盘主要以万兴魅力城系列、福康团体、顺天房产开发的楼盘为主。已入市的楼盘有：御景东苑、骏逸东山、上东风物。即将入市的项目有万兴魅力城四期、福康瑞琪曼。楼盘户型户型面积从60平米的一室一厅到200余平米的奢华户型齐全。区域楼盘主要以中型社区为主，都较注重小区的内部情况和景观配套的打造。
3、交通方便
SG·DHSZ坐落于北起青衣江路，南至黄河东路，东靠东湖山，西侧黄山路的黄河片区，即德阳都会的东北面，是06年后新兴建立起来的行政、崇高居住中心。其市政配套设施越来越完善，门路宽阔纵横交织，有14路、23路、24路、27路等公交车经过此地，距离火车站30需要25min,而距离汽车站只需15min，交通十分便捷。
3、 土地征用情况
开发土地由出让方法得到土地17120㎡，土地代价为5680万元。
第四章 建立范围及功效尺度
一、修建面积及内容
SG·DHSZ项目建立为商业小区，开端筹划总修建面积为99354㎡，其中住宅面积78168㎡，商铺面积6576㎡，停车库面积14610㎡。
二、项目筹划设计方案
1、项目在筹划设计时，充实考虑德阳整个消费需求以及德阳市地方情况对修建的影响，对峙“山万里，景无界，心无边”的开发理念，项目致力于打造一个适合人居的居住生态社区。
2、 修建外立面气势派头：观点主题生态、时尚、经济、适用、舒适的现代派生活。主要通过窗、玻璃、阳台、腰线、空调机位、屋顶等修建标记来体现。
3、 修建内装饰：为了更好的顺应市场和给客户更大的自由发挥空间，交屋尺度为清水房，重点在隐蔽工程中尽量做到一次到位，防备客户二次装修对修建产生破坏。
4、 户型定位：由于本项目范围不大，户数不多，但是在设计时特别注意不要简朴的重复，充实挖掘各户型的特点，使每一个户型尽量有变革，力求到达各具特色和独占的卖点，以到达吸引客户的目的。
5、户型设计：凭据“SG·DHSZ”区位情况和住宅市场需求，筹划为以下及三种户型：
表4 “SG·DHSZ”住宅户型
户型
面积（㎡）
数量（套）
套型
A

50
两室两厅一卫

50
三室两厅两卫

50
三室两厅一卫
B

132
一室两厅一卫

124
两室两厅一卫

124
两室两厅一卫

132
三室两厅一卫
C

50
三室两厅两卫

50
两室两厅一卫
D

25
两室两厅一卫

25
三室两厅两卫

25
三室两厅两卫

25
两室两厅一卫
总数
862套

以上户型在设计时综合考虑了住宅使用功效和空间组合、家庭人口、职业特征等因素，住宅内有卧室、起居室、厨房、卫生间、蕴藏室及阳台、餐厅和书房。种种功效空间如卧室、起居室、餐厅、卫生间的使用面积也满足划定的要求。
三、工程项目情况
表5 工程项目一览表
序号
项目名称
说明
1
土建工程
修建面积99354㎡

住宅
修建面积78168㎡

商铺
修建面积6576㎡

停车场
修建面积14610㎡
2
给排水工程
水箱、水池、水泵机房
3
普通消防系统
住宅区
4
变配电工程（强电）
配电房变配电设备
5
照明工程
小区照明
6
通信工程
普通电话配线（端子接单位口）
7
火警报警及宁静监督
大众场合火警报警，可视防盗门
8
通风工程
地下停车库通风
9
闭路电视
住宅区
10
室外工程
室外绿化及部分门路园地

第五章 建立方案
一、建立园地情况
1、总体阐发
本项目位于阵势平坦，不占用都会主干道，无需大范围拆迁。都会主次干道的水、电、煤气、通讯等市政设施配套完善，负担施工任务的施工步队，只要满足施人为质的企业就能完成施工任务。而德阳市满足资质要求的企业有几十家，施工步队不成问题，施工所需园地、施工门路、用水、用电均已满足，故施工条件较好。
2、 自然情况：
⑴ 地形、地貌
德阳市旌阳区地处龙门山东和龙泉山西北地带，地跨成都平原和鹿头山系列，绵远河、凯江河由西北向东南斜穿区境，石亭江沿西南区界注入，江河间地形开阔平坦，绵远河以东地形起伏为丘陵区。全区阵势西北高，东南低，西北海拔在460米至600米之间。土地类型按地貌分别平原、浅丘。
⑵ 气候、水文
德阳市属于亚热带湿润型气候区，四季明白、气候温和、降雨充沛、无霜期长，平均风速小，冬季常有干旱，秋多绵雨。
德阳市水资源总量为亿立方米，其中地表水为亿立方米，地下水为亿立方米，在水资源总量中可利用水量占总水量为35.70%，其中地表水为亿立方米，地下水为亿立方米。
二、总体筹划结构
1、 片区筹划
“SG·DHSZ”项目位于位于德阳都会的东北面，是06年后新兴建立起来的行政、崇高居住中心，属于市政府及建立局的投入巨资重点打造之下以园林旅游、休闲娱乐和中高等住宅为主的区域。目前，该片区市政配套设施齐全，周边情况也十分完善。
2、 总平面结构
“SG·DHSZ”总平面呈方形结构，由4幢电梯公寓组合而成，其中底层或低层为商铺，下设地下停车场，绿化率高达36%，结构公道，休闲宜居。
2、 整体筹划设计特点
A、 在制作现场销售部时应充实考虑楼盘观点，充实利用项目区位优势，体现楼盘品质、特征。
B、 将项目外观色彩和修建气势派头同小区景观有机结合起来，到达天、地、景、房、人的完美统一境界。
C、 在项目开盘时先将部分区内净化，景观先做出来。尤其是欢迎中心的景观，体现楼盘观点，让购置者有一个切身体会。
D、 在小区内的景观净化设计重点体现生态精品楼盘的观点。
E、 充实利用区位优势提升综合利用效率，在屋高、平面筹划、外立面等方面提升项目的商业代价。
4、项目修建经济技能指标
表6 项目建立经济指标一览表
序号
项目
指标
1
总用地面积
17120㎡
2
总修建面积
99354㎡

停车场修建面积
14610㎡

地上修建面积
84744㎡

住宅
78168㎡

商铺
6576㎡
3
修建层数
34层

地上
33层

地下
1层
4
修建总高

5
修建容积率

6
绿化率
36%
7
停车位数量
487

地上
97

地下
390
三、建立方法
1、项目发包方法是接纳公然招标的方法。
项目的勘察、设计，土方工程，桩基工程，土建工程，装修装饰工程，水电工程，绿化、景观塑造，小区门路及底子设施建立，重要设备、质料等物资的采购，项目监理宜接纳委托招标的组织形式。
2、招标范畴
表7 招标情况一览表
序号
名 称
招标情况
备 注
不招标
招标
1
项目勘察、设计

招标

2
土方工程

招标

3
桩基工程施工

招标

4
土建工程施工

招标

5
装修装饰工程

招标

6
水电工程

招标

7
小区绿化、景观塑造

招标

8
小区门路及底子设施施工

招标

9
重要设备、修建质料等物资的采购

招标

10
项目监理

招标

四、结构设计
凭据“SG·DHSZ”地质勘查情况和本项目开端筹划，工程底子和上部结构设计拟接纳以下类型：
1、底子选型及处置惩罚
桩底子：凭据项目所在地地基状况接纳打钢筋混凝土预制桩工程。
质量包管：接纳规格质量必须切合设计要求和施工范例划定，且有出厂及格证的
2、预制钢筋混凝土桩。
工艺流程操纵：就桩桩机 → 起吊预制桩 → 稳桩 → 打桩 → 接桩 → 送桩 → 中间查抄验收 → 移桩机至下一个桩位
深层搅拌桩：接纳注浆加固地基施工及大要积混凝土筏板底子施工，并通过动力触探和载荷试验等原位测试要领对施工结果进行检测来验证试验结果。
上部结构：“DHSZ”修建群由4幢高99.3米的塔楼、高层住宅组成，其中地上33层，地下1层。
地上修建物为框架—剪力墙结构，地下停车库为底板、侧壁顶板均为抗渗品级为P6的防水混凝土。抗震烈度为7度，结构宁静品级为二级，耐火品级为二级。其中，屋面防水品级为2级，地下室防水品级为2级。
必须指出的是，德阳在2008年地动以后，人们逐渐对修建物的抗震强度有了一定的要求，因此在结构施工中明确注意提升修建抗震强度，因此：使结构具有明确的盘算简图和公道的地动作用通报途径。具备须要的抗震承载力，良好的变形能力和消耗地动能量的能力。对可能出现的单薄部位，拟接纳步伐提高抗震能力。
五、 室内给排水及供电工程
给排水工程由生活给水、消防给水、排水三个系统组成。本项目位于黄河片区，可运用已有的市政给水设施。
1、生活给水系统：接纳竖向分区供水方法，一~五层为下区，接纳下行上给市政直供给水管提供，六~十一层为中区，十二层及以上威上区，中区和上区均接纳地下室水泵房内设置无负压变频水泵，供给楼顶容积为48m3的水箱。水表按楼层会合安排，热水由户内气燃气热水器供给。给水干管、立管接纳内筋嵌入钢塑复合管，室内生活给水管及热水管均接纳PP-R聚丙烯塑料给水管，热熔连接。

2、消防给水系统:室外消火栓由小区给水管网直接供水,20L/s,室内设置400m3的消防蓄水池，消防给水由室外给水管供给，消火栓由普消泵(一备一用)从消防水池供给。楼顶设置容积为48m3的玻璃钢水箱。本工程地下车库及一、二层商场及尺度层大众走廊，设置自动喷水灭火系统。自动喷水系统危险级Ⅱ级设计，喷水强度8L/min·m2,作用面积160m2，系统设计流量为30L/s,设湿式报警阀一套，在每层的供水干管上调信号蝶阀和水流指示器。加压泵房内设主加压泵6台，系统设水泵接合器6个，喷头接纳尺度型玻璃球喷头，68。C温度级。室内系统管道竖向成环状连接，室风消火栓系统及自动喷水灭火系统管道均接纳内外壁热镀锌钢管：DN≥100，接纳沟槽式（卡箍）连接或法兰连接（阀门处）；DN<100,接纳螺纹连接。

3、排水系统：室内接纳污废水合流，系统接纳单立管排水方法，伸顶通气管，排入室外沼气化粪池，经处置惩罚后再排入市政污水管。室内排水立管接纳U-PVC螺旋排水管道，排水横管接纳挤出成型U-PVC排水管道，承插粘接。

⑴供电电源及电压。供电电压为10KV，从黄河片区的主干线接入，有专门的配电房进行转压分送。
⑵负荷品级。工程消防用电设备，设备机房，小区门路照明等接纳二级负荷，其他为三级。
⑶计量方法。由系统进线设专用计量柜，每户都有电压表。

⑴照明设计。有正常照明，小区照明，应急照明等，小区主要光源为节能型荧光灯，住宅预留灯位，自行选择，在公用的疏散通道，地下车库等，设宁静出口标记灯。
⑵电力设计。生活水泵与潜水泵水位由系统自动控制，消防设备接消防中心指令开启或停机。
6.供气。接纳都会管道煤气供给，每户都配备专用煤气管道，从事先设计的预留孔接入。

⑴住宅空调。每个住户室外都有空调预留位置，可自行购置安装。
⑵通气。在地下车库等位置安装呆板排烟通风设备，以包管空气质量的清新。

⑴光纤。小区接入电信的光纤设备，电话线的接入，每户都有预留线路，可自行选择开通。
⑵电视线路。同光纤一样，统一接入，预留线路由用户自行选择。

⑴小区的通道，楼梯道等都有消防设备。
⑵小区室外按范例设置消火栓。
⑶地下车库按范例尺度，设置防火分区，并接纳自动喷淋系统。

⑴生活垃圾的处置惩罚。每个楼层设置有垃圾通道，每天进行垃圾的处置惩罚，小区设置有垃圾箱，并有专人进行扫除。
⑵生活污水。有专用管道进行合流汇中，进入片区的都会污水管道。
⑶噪声。小区距离街道有一定的距离，且为高层修建，在这方面不需要专门的设施设备。

第六章 项目施工进度摆设
本项目筹划在两年半左右的时间内建成。建立进度筹划如下：
表8 项目施工进度摆设表
时间
说明
2011年3月
项目发起书批复
2011年4月--5月
体例可行性研究陈诉并报批
2011年7月--9月
修建方案设计
2011年10月
综合管网设计
2011年11月--12月
施工图设计
2012年1月
报建、领取建立筹划许可证
2012年2月10日
工程开工
2012年6月
完成投资25%
2012年8月
取得预售许可证，开始预售
2012年12月
主体工程断水
2013年2月--5月
单体工程验收
2013年4月--6月
分项工程验收
2013年8月
正式入住

第七章 投资估算与资金筹措
一、投资估算
凭据本项目设计方案确定的修建面积、结构、建立尺度，以及可行性研究财务评价有关取费要求，估算总投资造价如表9和表15所示。
表9 “SG·DHSZ”项目投资估算 （单位:万元）

序号

项 目
开发产物本钱
分期筹划进度
1
2
3
4
5
1
土地用度
5680
5680

2
前期工程费
901
601
330

3
底子设施建立费
2727

927
1800

4
修建安装工程费
9088

2508
5080
1500

5
大众配套设施建立费
455

85
170
200

6
开发间接费
227
40
55
55
40
37
7
治理用度
407
85
85
85
84
68
8
销售用度
909
70
230
230
220
159
9
开发期税费
368

160
208

10
其他用度
368
50
50
108
160

11
不可预见费
1590

540
650
400
合计
22720
6526
4400
8276
2854
664
备注：本次用度设计以5个月为一个周期，时间从2011年3月——2013年8月，总共2年半时间。
二、资金筹措
本项目建立资金完全由建立单位自筹，四川省科学城SG置业有限公司德阳分公司使用自有资金10000万作为项目资本金，凭据国度对商品房销售有关划定，不敷资金通过向银行借贷和预售房款解决。借贷资金约5589万元，按一年期利率10%盘算，到期后还本付息，本金及利息拟用预售收入扣除相关税费后进行归还，本项目考虑用预售收入扣除相关税费后增补建立资金，将接纳边回款边将回款用于建立资金以及归还债务使用，最大限度的利用项目预售收入。

第八章 经济效益阐发
一、住宅销售代价
凭据工程所处位置，周围情况条件和房地产市场的趋势预测，考虑房地产销售风险和工程建立本钱等综合因素，住宅按4380元/㎡，商铺按6680元/㎡进行销售，平均售价4378元/㎡，停车库每个车位10000元。
二、销售进度及付款筹划
本项目筹划在1年半内完成销售，其销售筹划如表10所示。
表10 种种修建销售筹划表
项目
合计
1
2
3
住宅（%）
100
15
60
25
商铺（%）
100
10
60
30
停车位（%）
100
10
60
30
备注：所有业主均在2年内付清房款，签条约当年付一半，第二年再付一半。
三、税费率
本陈诉接纳的种种税费如表11所示。
表11 税费率表
税费项目
税费率（%）
税费项目
税费率（%）
营业税
5
公益金
5
都会维护建立费
7
法定盈余公积金
10
教诲