房地产企业应如何进行纳税筹划专题讲座.docx

讲座实录:房地产开发企业的税务操持【主持人】：陕西省工商联合会房地产商会秘书长宁高伟： 咱们今天有幸请到了李记有老师给各人授课，今天是由陕西工商联合会房地产商会、搜狐网、西安晚报、西安致通振业税务咨询公司联合主办，天朗地产大力支持。李老师是全国知名税收操持实战运作专家，清华大学和国度管帐学院特聘传授。中国注册税务师、高级管帐师，中国致通振业团体董事长，中国税收操持网CEO、中央电视台和中国税务报新闻人物。在海内首先创建税收操持“变量引进”和“因素阐发”两大学说，领衔研发了房地产开发企业纳税宁静控制系统。今天李老师讲的主题是：一、企业赚钱的第三种渠道税收操持；二，房地产开发企业的纳税宁静控制；三、房地产企业在衡宇建立、销售衡宇中务须要注意的风险问题。四、房地产的税务操持；五、疑难解答。今天现场是直播，由搜狐核心网直播，以后可以在网站上找到本次培训的内容. 【李记有】：非常兴奋来到西安，和西安的房地产开发企业的财务精英探讨房地产企业的税务计划问题。在企业的治理当中，特别是税收的治理当中，每个企业税收治理都有两个目标，第一要控制纳税历程中的风险，企业在履行纳税义务的时候，实际上是陪同风险的，每家企业在纳税的历程中，要控制自己企业纳税历程中的风险。作为房地产开发企业，是国度众多行业中税费最重的行业之一，如安在纳税中控制风险，是房地产开发企业必须思考的问题。 我方才得到一个消息，东北某都市国税、地税对房地产行业进行专项查抄的时候，发明了一个3.12大案，修建施工企业给开发企业开发票，就是把发票通过增加修建施工本钱，然后淘汰它的纳税所得额，淘汰土地增值税的增值额，最近这个案子破了。不但是一家企业，有许多企业来给房地产开发商开发票，好比说我房地产开发商不要这个企业施工，但是施工企业给他提供的发票是假的，可能是盖的这个章，另外一个公司开的，这个问题查出来了，已经报到财务部了。街道下属的企业也给房地产开发商开发票，引起了大量的存眷，涉案企业所在都市每一家开发商通常涉及这个问题的，一家一家查，说明房地产开发企业面临很大的风险的。所以，原来没有冲破，现在税务局也知道了，房地产开发商的本钱有一部分是虚的，有一部分是通过发票的本钱抵的。东北这个东西报到财务部了，就势必会引起对全国房地产开发商的查抄。 房地产开发企业各人都知道，自己这个行业包袱就是非常重的，咱们每个企业为了淘汰纳税所得额，淘汰土地增值税的增值额，在这方面做了一些不须要的文章，现在没有深度纠的时候，没有体现出来，现在风险已经支付水面了，3.12大案一破，势必揭开了这个行业的内幕，势必这个事情会波及到全国，难道就东北一个都市的房地产开发商这样做吗？ 区分差别的情况，有的房地产企业委托一个施工企业施工了，但是施工企业提供的不是真实的发票，大概代开的，只要这个事情真实正当还可以，如果不真实正当，有的地方房地产开发商让多开一些发票，这个问题就体现的非常突出，现在据说在这个都市房地产开发商都在处置惩罚这件事情。 实际上呢，在我们的企业税收治理当中，我们有许多企业还碰面临许多许多具体的实际问题，如何规避实际中的风险也是非常重要的。去年我们打仗了一个房地产开发商，在计划建立的时候，已经进入施工阶段了，没有想到，在施工计划设计中，可能考虑得不周全，对周围的居民进行挡光了，并且重要的修建物被挡上了，是一个教堂，教堂是一个宗教场合，房地产开发商周围的教堂、居民就纷纷找房产开发商理论，要求房地产开发商停工。厥后房地产开发商迫于压力，觉得对周围的教堂挡上了，这样的话，怕引起事端。这样房地产开发商就主动的跟居民、教堂谈判，双方告竣了赔偿协议，付挡光费，这个企业整个金额付1000多万的挡光费。但是双方也签了一些条约，双方约定，我给你付挡光费，咱们就两清了。 但是这个企业的财务总监应该照旧比力有经验的，觉得如果房地产公司对周围的居民、教堂要付挡光费的话，我能不能在企业所得税前扣除？这个就打了一个问号。这个企业的财务总监给我打电话，我们要给周围的居民付挡光费，如果税务部分查抄的话，会查抄什么？我说，如果挡光费是真实产生的，是可以在企业所得税前扣除的。这个是从税收的法理来看，都是属于你的相关支出。凭据我们国度所得税法的划定，支付挡光费是可以在所得税前扣除的。税务部分查抄的时候有一个挂念在里面，你跟周围的居民、教堂签了一个协议，就只有收款收据，这样的情况下，你扣除的话，作为税务构造他有压力，如果推而广之，旁边的开发商，也找一些居民，也签了一个协议，把钱也支付了，没有业主的抵扣凭证的话，也可以从所得税前扣除，税务构造怎么证实这个真实性。好比说另外的开发商能不能用这个方法做假？我在周围找几个居民，说挡光了，钱就支付了，税务构造一定要存眷这个事情的真实性，到底是不是真实产生了，这是税务构造考虑问题的重要内容。 第二个，付挡光费对方不可能给你出正规的发票，在这种情况下，作为我们房地产开发商，如何控制这类情况的税收风险？如何控制税收风险？厥后我给这个企业的财务总监出了一个主意，既然税务构造存眷这个方面，既然已经真实产生了挡光费，这是肯定的，肯定产生了，并且是真实产生了，既然已经真实了，我说那你不如做的彻底一点。他说怎么彻底一点儿？我说，你现在跟周围的居民和教堂协商，协商什么呢？既然付款项了，你配合我做一个行动，我不能把钱给你了，我没有任何证据，大概没有任何的证明。我包袱用度产生的时候，要更进一步的证明，要对方配合一下，他们说这个好办，都可以配合。我给他们钱，他们配合一下没问题。我说，你让四周的居民找一个代表大概教堂到法院起诉你，起诉你不走法院的判决步伐，就是由法院书面调解，把各人召集到一起，以法院的身份，出一个书面调解书，然后再支付这些企业的挡光费。为什么这么处置惩罚呢？这么处置惩罚以后你就取得了第三方的证据，税务构造再查抄的时候，他就觉得这个挡光费是经过法院审理，通过法院书面调解的方法告竣的，这个问题的真实性就得到了印证。如果没有这样一个证据链，就是你和你侵权的一方，双方告竣的协议的话，税务构造在采信的时候，他有一定的压力，他往往不太相信你们双方告竣的单方的协议。如果有法院的证据，实际上我们的税收风险就使房地产开发企业控制在可控的范畴。不管谁来查帐，纳税人都可以提供第三方的证据。 企业的财务治理中，每天都市打仗这样那样的问题。去年有两家房地产开发商搞的一个协议，这个协议出现什么问题呢？双方是一种土地买卖协议，A公司约定把土地卖给B公司，条约的金额是1个亿，条约签订一周之内，B公司要支付5000万，条约签订三个月，A公司要把土地权属变动到B公司，然后B公司再支付余款，条约内容就这么几条。但是条约签订以后，B公司凭据条约的约定，在7个事情日之内，把钱付给A公司了，但是到了条约签订三个月当中，A公司并没有把土地使用权过户到B公司名下，他们原来签条约前，没有考虑土地转让历程中面临的执法风险。条约签订完以后，A企业把土地过户到B公司名下，要赔偿大量的税款，这样双方就开始扯皮了。凭据条约，三个月A企业就要把土地过户到B企业名下，但是A企业迟迟没有过户，厥后拖到1年左右了，A公司没有把土地过户到B公司，B公司另外的5000万也没有付过A公司，就产生了很大的分歧，也包袱了一个风险，说这样的话，双方就不想为这个事情闹翻脸，双方就商定这个条约不再执行了。双方又签订了一个增补协议，我们作为B公司的税务照料，第一个协议我们没有看，等他签订增补协议的时候，我们是B公司的税务照料，他们签订增补协议的时候，双方是这么约定的。第一原条约作废了，不再生效了。A企业要返还B企业交的5000万，同时双方又约定A公司不但退还5000万，再支付5000万，还要向B企业支付资金占有费300万。因为B企业在一年之前，就把钱付给A企业，B企业即是把钱借给了A公司，我已经预付了5000万了，我的资金也是有本钱的，B公司的5000万可能是从银行贷的，也可能从别的地方借的，也有可能是自由资金，但是我的资金在A公司的帐上呆了1年了，你应该付我们企业资金占用费300万，双方的条约就作废了，这个就告竣协议了。我们其时看到增补协议的时候，就意识到一个问题，B企业在收到300万资金占用费的历程中，B公司要面临两个纳税问题，它要收取的是资金占用费，要包袱营业税的纳税义务，即是你把资金借给了A公司，你收取的借款利息，即是你提供了经营劳务，也是营业税的纳税义务，我们经营劳务也包罗企业，不但单是银行，包罗企业把钱借给另外一个公司，如果你收取利息的话，还要交税。 第二，你收到了资金占用费，还要交企业所得税，两个纳税义务，流转税的纳税义务和所得税的纳税义务是同时存在的。我们作为B公司的税务照料，我说，我觉得你这样表述欠好，为什么欠好呢？这300万，你可以理解成你把款项借给了A公司，然后收取的资金占用费，我们这一方认为，你这300万可能更倾向于什么呢？是因为你俩的条约干系，是你们买卖土地的条约干系无法执行。无法执行的原因是什么呢？是A公司无法将土地变动到B公司名下，是因为A公司违约，我觉得300万不但单是资金占用的问题。你们两个企业认为他占有了资金，而收取的资金占用费。我更觉得性质是对方违约，我觉得应该是属于违约金的领域。我们在增补协议当中该怎么签呢？A公司要支付B公司违约金300万，是因为你违约导致了我的资金你在变相使用，这300万是给B公司造成的一种损失，所以说，A企业要支付B企业违约金。当B公司收到违约金还交不交税？不交，违约金是不属于营业税的劳务的，是因为对方违约，营业税的纳税义务和附加税的纳税义务今后就消除了。 推而广之，上周我们在大连的房地产开发商问到一个问题，我们在卖房逾期交房了，我们付给对方的违约金可以在企业所得税中扣除？我逾期交房我向购房者支付的赔偿金，可以不可以在企业所得税中扣除？是可以的，我们随之增补一条，A企业如果向B企业支付违约金300万，这个违约金可以不可以在A企业的所得税中扣除？可以，这是因为执法干系形成的，包罗适才的逾期交房所支付的违约金，双方都是有民事权利的民事主体，都是可以在所得税中扣除的。各人一定要掌握这个底子，一方要支付另一方赔偿金，大概法院判决的用度，都是可以在企业所得税中扣除的。但是什么不让扣除呢？好比说行政处罚不让扣除，好比说带有罚款、罚金是不让扣除的，好比说行政部分对企业进行处罚了，如果是两个经济主体通过签订一定的条约，实际上是可以在所得税中扣除的，这个咱们也顺便了解一下。 也就是说我们企业在进行纳税的业务历程中，要时时刻刻面临着纳税的执法风险，有的时候我们企业要准确掌握我们的税收的相关政策法例，使我们企业实际面临的税收问题加以解决。我们每天会担当许多大量的咨询问题，这些咨询问题都是我们企业遇到的一些问题，大概在查帐的历程中，遇到这样那样的问题。前一段时间我们有一家企业，也是一个房地产开发商，正好税务局在企业查帐，查帐查出什么问题？公司给公司的董事长、总经理买了一些高尔夫会所的会员卡，这个会员卡很贵的，可能要上百万。这个税务构造在查抄的时候就发明了，公司为企业的高官买了会员卡，所支付的用度是否可以在企业所得税中扣除，这个就引起了争议了。 税务构造认为，你给你们高管买了高尔夫会员资格，是供高管娱乐的用度，不属于公司有关的本钱用度，不让扣除。并且税务构造说了，我不但不让扣除，我还要征你的小我私家所得税，即是单位给小我私家支付了一定的用度，所以这个公司的财务总监给我打电话，到底能不能扣除？我给企业老总买的俱乐部的会员卡，可不可以在我的小我私家所得税中扣除？我小我私家认为这个事情，第一，税务构造讲的原理，我认为有一定的原理，为什么有一定的原理？因为税法说了，企业产生的本钱用度和相关支出要和企业相关联，你为高管买的会员卡，是供小我私家消遣和娱乐的话，税收不让扣除，是有执法划定的。好比说一个企业为另外一个企业包管，另外一个企业包袱不起了，你必须包袱执法包管损失。你是一个包管损失，你没有取得相关的收益，这个就不能在所得税中扣除。如果你本钱的支出没有和你企业所得税相关联的话，不允许在所得税中扣除。 厥后这家公司又给我打电话，李老师我给你说，我们是卖别墅的，我们买会员卡很大的水平上，不是让董事长、总经理去娱乐、消遣。这样的话你可以跟税务构造这样的相同，税务构造不让你扣除，是认为你这是给小我私家购买的高等娱乐场合，是供小我私家消费的，不让扣除。我说你得提供一些相关的证据，你跟税务构造的相关人员进一步的相同，我们公司购买会员卡，是我们公司营销战略的重要组成部分，为什么说是重要的战略组成部分呢？我们的消费群，高尔夫的会员卡都是我们别墅的购买群体，让我们公司的高管成为高尔夫会员资格，使他们有相互交换意见的地方，是我开拓市场的一部分，理应是我消费的一部分。 税法是各人一定要站在一个高度去看它，他不可能把每一家企业具体的事情上升到一个高度，它只能是一个原则，企业要进行专业判断。你这么一说，我觉得有一定原理，因为你是卖别墅的，能买起别墅的人，都在哪儿出没呢？都在高尔夫俱乐部出没，所以说我们公司购买的会员卡，不是让董事长自己消遣和娱乐，是我们公司营销战略的组成部分，你可以提供一些证据，哪些人是在这里谈成的。这说明我们作为纳税一方要有举证的责任，企业一定要理解举证的责任。厥后我们给企业出了一系列的主意，我说你归去之后，你不要简朴的跟税务构造相同，你要提供进一步的证据，你们公司为什么要买会员卡，有没有董事会同意？我们公司有什么决议，我们除了开发高尔夫的会员外，我另有其他步伐，我把营销方案提出来，你看买会员卡是不是在营销方案中，甚至哪几个项目是在这谈成的，这个时候税务构造就可以采信你的证据了。纳税人要提供更多的证据，来证明你的摆设和做法是经得起推敲的。 但是我们往往许多企业，在进行税务处置惩罚的历程当中，没有下光阴，所以说这种风险自然存在的。实际上我们的税收风险来于什么呢？在进行税务处置惩罚的历程当中，我们许多企业往往把简朴的问题，更多的跟税务构造的谁相同呢？跟专管员相同，各人在税务交换和互换意见的时候，不要问一小我私家，要从差别的渠道和层面得到差别的信息，这个信息得到的历程中，往往出现失误大概偏差，就会给企业造成很大的损失。 去年我们在大连打仗一家房地产开发商，这个董事长就说了，实际上我们董事长不研究税，我们把这个事情移交给企业的财务部去研究了，这样就会出现什么问题呢？大连的房地产开发商，它盖的是类似别墅的，户型都非常大，都是200平米以上的大户型的屋子，都是非普通尺度住宅了，它那个地方傍山，他经过研究观察，通常能买起这个屋子的，都希望屋子非常大，所以他们就不能开发小户型，原来开发的时候都是大户型。所以这个企业牵扯到企业土地增值税预征的问题，土地增值税怎么预征的问题。正好其时税务局有一个文件，文件是怎么划定的？住宅预征率是1%，非住宅是2%。那么这个企业财务经理到税务构造一问，这个专管员说，你们的项目属于非尺度住宅，你凭据预征的划定，应该按2%预征，因为你的屋子是非普通尺度住宅，应该预征率是2%。其时我们企业财务经理给我复兴，他向税务构造征询，税务构造说应该预征2%，是税务构造复兴我们2%。这次技能人员给我讲，我们就问你们的咨询人员了，问一下你们对这个问题的理解，你们的人员并没有轻易复兴我们，而是让我们提供了本地税务构造的文件。他们看出文件的破绽来了，住宅1%，非住宅2%，说没有说非普通尺度住宅2%了。非住宅是什么呢？非住宅是指商户和写字间，我们是属于住宅，但是属于非普通尺度住宅，非普通尺度住宅是不是住宅？各人说非普通住宅是不是住宅？是。照旧1%，你们的咨询人员给我们这样复兴，我们就明白了。他说李老师，如果没有咨询机构，我觉得财务经理给我的复兴，按税务局2%的税收来征，我们应该是非普通尺度住宅应该是1%。 我们要研究税法应该研究税收政策是怎么写的，自己先钻研，然后问税务局专管员。我们以前一出现问题就向税务专员问，如果答错了，如果我们按2%征收的话，就会差1000万，我们这些风险都是自觉不自觉产生的，就会发明这样大概那样的风险。 所以我们想，在企业的运营历程中，控制企业的税收风险是一定的历程，房地产开发商如何控制在企业纳税上的风险是一定的历程。有的时候我们的风险是防不胜防的。什么是防不胜防呢？有的时候可能这个方案不是财务做出来，都是营销做出来的，财务人员核算的时候才会想到这个问题。我们前一个阶段在沿海地域有一个房地产开发商，正悦目到他有一个宣传，我们就看出一个问题。他们做了这样的一个促销手段，通常购买我第一套衡宇的人，你买我第一套屋子的时候，因为它是一个县级市，房地产开发商原来少。买我第一套屋子的人，我按购房款，给你折一个积分卡。如果第一套50万，给你折成5万的积分，即是你购房款的价折算成储值卡一样，这个积分什么时候有效率呢？如果你在我公司买第二套屋子，这个积分会折算成给你一定的鼓励了。我给你会员卡的积分是没有代价的，我给你折成积分了。如果你在这买第二套屋子，我开发另外一个小区你又买了一套，你拿会员卡就可以享受会员报酬了，屋子可以折扣，把你的分值折算成折扣，大概我给你送电冰箱、空调，我把你买第一套屋子的款给你折成积分。 他给我讲销售方案的时候，我觉得这个企业挺有创意的，我再给他说，你行使积分嘉奖的时候带没有带小我私家所得税？你赋予他嘉奖的时候，你还要代扣20%的小我私家所得税，因为他不是你的员工，所以你给他的嘉奖，即是是他得到其他所得了，要征20%的小我私家所得。他说李老师，这个我们没有，我们许多情况下，我们企业有可能没有想到，这里会隐藏着这种风险。并且他不是一套啊，这个地方购房者一人买几套的许多，这个嘉奖在实际中会许多的，我们给他送空调大概送冰箱了，另有小我私家我就直接给他现金了。另有的情况下，我给他折扣了，如果税务构造在专项查抄中，发明你兑现积分嘉奖了，他一旦想到这里还隐藏小我私家所得税，这就是你的风险。如果我们没有对我们每一个促销方案、销售方案进行深度的论证的时候，你的风险都要准确的预计，你的业务所产生的执法风险，各人一定预计到这种风险。 在这个历程中，我们企业往往这些促销方案、销售方案，是不是由财务部分提出的？不是，是由经营部分、运营部分提出的，他们进没进行税收上的论证呢？没有。你没有看什么税务风险，视而不见。什么时候出现问题了，税务构造查抄的时候，人家把这个问题查出来了，这说明我们中国的企业还没有把税收风险作为一个制度来考量。 境外的企业，大的跨国公司你看他们是怎么控制风险的？他们在做每一个条约，做促销方案的时候，都市有专业的人员帮他们做风险审核，你看看达能和娃哈哈有没有约定谁缴税款呢？取得收益的一方必须要纳税，这个早就定下来了，海内的企业和海内的企业签条约的时候，往往没有论述税由谁包袱。达能设计条约的时候，你这个股权鼓励是由谁包袱纳税的义务，人家在设定的时候就约定好了，说明人家有一套相关的制度规避自己的税收执法风险。而我们海内的企业并没有制度化，并没有体制化，所以我们会有这样那样的风险。 实际上呢，作为房地产开发企业，税收风险实际上是巨大的。实际上我们企业治理税收，我们第一个目标是控制风险，第二个目标控制什么？各人说我们企业，我们研究税收的第二个目标，是正当的少交税款。也就是说，我们第二个目标追求的境界是正当的少交税款。第一个目标是控制风险，使我们的企业税收核算能够范例，使自己的企业能够制止税收的风险来运营。第二个风险就是我们要正当的少交税款。那么既想做到少交税款，又要做到正当并不是一件容易的事情。既做到正当，又能做到少交税款，并不是一件容易的事情。 我们在这个历程中，我们有一次打仗了一家企业，这家公司做了一个什么业务呢？做了一个土地一级开发业务，受本地政府的委托，从事土地的一级开发，土地一级开发双方跟政府约定，除了土地一级开发，它自己要垫资，政府没钱。政府先把土地征用了，然后你进行土地的平整，使生地酿成熟地，我给你8%的利益回报，如果我这个土地是60亿，我给你4.8个亿。然后土地平整后酿成熟地了，就可以招拍挂，政府通过招拍挂的方法把土地转让给其他的房地产开发商和企业。这个历程中，你的回报怎么交所得税呢？对方购地者除了交土地出让金，还要出一笔土地平整费，政府是通过土地筹办中心得到土地出让金，你得到土地平整的用度。这家公司觉得这个业务要面临很大的税收风险。其时董事长就问我，李老师如果我们投资60亿作为一级开发，我最终凭据政府给我4.8亿的赔偿，这4.8亿牵扯到我另有没有用度，这8%是土地平整的收入，是不是净收入呀？是平整用度都返来了，另外给你8%，另外给你8%的回报，即是4.8亿要交33%的所得税，这是在2005、2006年的时候，这个企业觉得我要交这么多的税，一个亿都没有了。 第一，你们作为税务咨询机构你们有没有什么好步伐？所得税这块给我们想一下步伐。第二，我的营业税怎么交？第三，我还交不交土地增值税。这一系列的问题都是他的董事长和财务总监咨询我的，我看这个企业营业执照是城建开发有限公司，营业执照是房地产开发业务，经营范畴房地产开发。我想这家房地产开发商它从事的土地平整业务到底怎么交税，是值得我们深入思考的。如果它得到8%的净回报，凭据要交33%的税，就没有收入了。你应该按8%得到净收入，交33%的所得税，这个董事长一直让我想步伐，看所得税能不能不交。厥后我就想，房地产从事土地平整到底业务性质是什么？土地平整到底是什么业务？把地我给平整了，修成门路、桥梁了，使生地酿成熟地是房地产开发吗？正常的房地产开发企业交营业税怎么交的？销售不动产，是在我在这儿把屋子建了，我把屋子卖出去了。 另有一种方法是把土地使用权转让出去了，凭据转让资产交税，我想这个房地产开发企业，这个土地是房地产开发公司的吗？是国度的，是政府的，怎么转让土地使用权呢？没有。第二，他销售不销售不动产呢？没有。它到底做什么了？做土地平整了。厥后我就想在营业税中做土地平整业务，在外商投资企业和企业所得税中，外商投资企业从事土地平整业务的外商企业，可以认定为生产性的外商投资企业，是什么意思呢？我们税法有划定，生产性外商企业，可以自赢利年度起可以免二减三，这个政策多好呀。 你看文件依据划定怎么划定的？外资专门从事土地平整业务的企业，可以认定为生产性外商投资公司，还可以自赢利，免二减三。我们的企业经营范畴是房地产开发企业，中外合资的房地产开发企业，能不能认定为生产性外商投资企业呢？不可。厥后我的委托方不是外商企业，而是内资企业，营业范畴是房地产开发，名称是城建开发有限公司。我说你先从税收上走，咱们一块商量，变动你的营业执照，主要改变两个地方做变动。一变动你的经营范畴，现在把房地产开发业务去掉因为你没有做房地产开发，这个项目这么大你完全可以把它去掉。就直接写土地平整，就做土地平整。咱们一定跟工商局找干系，把你的经营范畴变动，从房地产开发项目转成土地平整。你原来两个股东，再吸引一个股东，他说我正好有一个境外的公司。我说，你再引起一个境外的投资商，这个公司名称照旧城建公司，第二企业就酿成了中外合资企业了，外资占了25%。第二业务范畴酿成土地平整了。这两个改了以后，我们看这个企业在税收上产生了戏剧性的变革。第一这个企业还交不交企业所得税了？免二减三，什么时候赢利？在政府土地招拍挂的时候，免二减三了。第二，把营业税也解决了，政府把这个项目给他了，他把这个又转包出去了，土地平整业务是什么？是属于修建类劳务的其他作业，其他业务里包罗土地平整，营业税不凭据5%交了，所得税也解决了，并且他找没有找税务局，不消找了，不消找干系了，也不消行贿他们的，我就是一家中外合资企业，我们就是免二减三，就把这个问题解决了。 我们作为房地产开发上，一定要凭据自己业务的性质，然后去定性，我的业务流程到底是什么，我的业务流程到底是什么，一定要巧妙的、准确的定性。也就是说，我们许多企业在进行操纵的历程中，缺乏对你业务的摆设，所以说，你的企业就没有找到一个很好的切点，这个企业经过我深度阐发，这个企业酿成什么企业了？是房地产开发企业吗？原来是房地产开发企业做土地平整，给蜕化成修建施工企业了，正好切合土地一级开发业务，土地一级开发就是平整土地嘛，是在背面改变的，条约签完了，自己一调解，自己把自己的税收解决了，也不张扬。我不交税是因为税法划定的我不交税，是企业通过定性，然后找出节税的空间。 这两天我又打仗到一家公司，正好税务局查帐，查到一个问题，这家公司在报纸上打了许多告白。它是一个公寓，是一个产权式的公寓。这个屋子类似于产权式酒店，屋子我盖完了，把屋子卖给了许多许多小业主，卖完之后，双方约定我再回租，但是这个房地产开发商，为了能够在报纸上更好的吸引购房者，你交的不是银行贷款嘛，首付款用免三年租金，第一次我返你三年租金，然后这个租金即是直接返给你了，这个三年租金怎么返呢？我把屋子订价，原来好比1万一平米现在我按8000块钱一平米卖给你。实际上我第一次返给你怎么返呢？即是我屋子的钱贬价了，我屋子8000卖给你，实际上这个屋子1万块钱一平米。为了使我的屋子更好的卖出去，这个屋子我还回租过来，到第三年再付给你租金，前三年不付你租金了，你赠送我三年的租金充值我的房款。 这一次税务局查帐，把它打的报纸告白拿过来了，这个房地产开发商房价凭据8000块钱一平米做的，告白上打了赠送3年租金，所以你的房价不是8000，是1万，然后你给他三年租金，这麻烦了。房地产开发商是凭据8000块钱记帐的，这个企业做这个摆设的时候，实际上有问题，这次税务局在查帐的历程当中，就引出了许多许多问题。第一个问题我们看一下，如果这个房价是1万，然后你资助购房者交了一些房款，那就是1万了，营业税凭据1万块钱交税，营业税得这样交。第二个问题就出来，你要把这个租金交给购房者，你还署理小我私家所得税，这个方案指定的历程中，没有经过系统的阐发，你不是正宗的房东，你怎么做？我为了能够使我的销售模式，能够让更多的消费者认同，我接纳的是折扣销售，我卖的时候房价就是8000，但是附加条件，我这个屋子必须回租。为了推广这种模式，我售房的时候是折价，不是赠送，你赠三年租金，你的房价就不是8000，是1万，这样税务构造就抓住这个问题的要害了，这个企业正在税务构造查抄当中，问题还没有处置惩罚完呢。其时就没有想到，告白这样打，购房者踊跃呀，出6万块钱就可以把房买了，但是实际上不是6万，而是8万。实际上用这种方法替代了，我前提为了能让我的销售模式被认同，所以为了这样的方法，来买我屋子的人，首先是折价，不是赠送，如果是赠送代价就不是8000块钱，而是一万了。 我们在企业的运营当中都市牵扯到执法上的摆设，房地产开发企业在重大的税收决策中，都应该系统的把控这样一个风险。结果这个案例，我们在2004、2005年，还打仗了跟它类似的案例，也是一个产权式酒店，它比力特殊，并不是房地产开发商，是一个投资公司，投资公司走了一个捷径，他把房地产开发企业开发的一栋楼全部买下了，他间接的进入房地产开发了，买下来以后，他把它做成产权式酒店了，先装修，装修成四星级宾馆，他说我这是一个产权式酒店，然后找本地的律师做了一个很好的执法方案，再把这个酒店支解成一个单位，卖给投资者。其时股票市场不火，许多人就看好了这种形式了，卖完以后再回租，再给他租金回报。 其时这种模式很受接待，这个企业用了4个月时间，就把这个酒店卖出去了90%了。我其时就跟这个酒店的人打仗，我就问财务经理，你们家是做什么的？是做产权式酒店的。怎么交税呢？即是把不动产支解成物理单位，卖给投资者了，即是卖的历程中已经产权转移了，我交税，交营业税、城建、附加。卖完以后我再签回租条约，我返给他租金，对方要交房产税、小我私家所得税，我再创建了一个公司，由它回租的，它通过酒店运营收取房间的收入、餐饮的收入、夜总会的收入等等，把它作为一个公司运营。第一个先凭据销售交税。第二个取得租金的小我私家纳税，我履行代扣业务。第三个酒店运营公司正常的运行要有一定的业务，然后纳税. 三个环节是我投资公司纳税，投资公司买了一栋楼又卖出去了，我们凭据销售不动产交税，我说卖了几多？他说卖了1.6亿元，交了几多税？800多万。他说，通常买了产权式酒店的，都跟我签条约了。第二都要正规的发票。第三我的发票是本地税务局领出来的，并且是联网的，并且是机打发票，所有的购房者都要发票我也没步伐。他一说我就划了个问号，我就觉得其时这个企业这个地方有问题，其时我马上想到2003年有个财税06号文件，企业购买的不动产，再行转让并不是凭据发票的全额交税，我看他买了1.6亿，交了800万，他是凭据1.6亿交税了，企业购买的不动产，不动产可以减掉，所以跟我谈话谈了半个小时，我发明这个企业肯定是多交税款了，凭据我们国度划定，企业多交税款如果纳税人发明自己履行纳税义务错误，多交税款了，多长时间可以退回呀？是截至交税款之日三年内发明的，都可以退还。厥后在我们的资助下，这个企业厥后才发明，他这个楼是9000万买的，又花了1000万的装修费，然后卖了1.7、1.8个亿，厥后这个企业在我们的资助下，把多交的税款退返来了，现在我们已经签了第四年条约了，成了铁杆的客户了。 许多企业在税收历程中，有许多政策，由于纳税的一方并没有全面的掌握，可能就没有想到这里的税收问题，因此，我们企业运营历程中，一定要准确的把控我们的税收风险，来进行税务计划。什么叫税务计划呢？我们适才讲了两个例子，实际上到底什么是税务计划？税务计划是指纳税人利用税法的特定条款和划定，实际上都是纳税人利用了某一项政策，然后改变了业务的性质，大概改变了业务流程，大概改变了业务的干系。我们看这些划定，都是纳税人利用了税法的特定划定，我们适才讲，那个企业为什么会少交税呢？是因为利用了2003年财税06号文件。适才那家土地平整的企业，也是把控了土地平整的性质，然后进行了执法干系的调解，从房地产开发企业酿成了土地平整修建施工的企业，由内资换成了中外合资企业，要想税款少交都必须切合条件，都是纳税人利用了某些特定政策进行了改变，另有我们把资金占用费改成了违约金，都是调解了性质，都是纳税人利用了某些纳税政策，然后做了一些改变，带来了税款的淘汰。 什么是偷税呢？偷税是不是纳税人利用税法？是纳税人违背税法，它都是企业改帐了，改条约了，改了一些不应改的地方，实际上你在哪改的？偷税在哪改的？是在业务产生之前改的？照旧产生之后改的？是业务产生完了，帐没有记进去，所以就造成了偷税。税收操持是纳税人利用了某些政策，这种改变是从源头上改的，偷税在哪改的呢？不是纳税人利用税法，而是纳税人违背税法，进行改帐。偷税谁实施的？偷税都不是董事长实施的，都是今天在座的财务人员配合实施的。偷税是改帐，明明业务产生了，你改出来的，明明施工本钱就是1个亿，你改成了1.6亿，这些改的都是结果既定，你给改了，这些都不属于税收操持的领域。 好比说，我在其他地方，打仗了一家房地产开发商，他为了少交土地增值税和小我私家所得税，他怎么做呢？这是带有土地拆迁赔偿性质的，他拆迁的有300多个商户，实际上地上修建有300多家，他为了多加本钱做了1200家，虚构了800、900家虚假资料，然后加大拆迁赔偿的用度，这样的话，这个企业的项目就亏损，不交税，既不交土地增值税和小我私家所得税。他是伪造了拆迁条约，编造、伪造了土地拆迁条约，地上只有300多家要赔偿的，他做了1200家，人为的多加了800、900家，拿一个收款收据就可以扣除，双方签订一个赔偿协议就可以了，实际上只有300家要赔偿的商户，做出来1200家，造成了少交税款，这就是偷税了。我们企业一定要掌握好两本性质，税收操持是纳税人利用了税法的特殊政策，这个是跟偷税有本质区别的，纳税人要到达少交税款的目的，必须到达税法的划定，然后做出与税法相适应的调解，使我的企业完全切合税法的条件，然后这种方法带来的少交税款就完全正当了。 而我们许多企业为了少交税，往往是在帐上做文章，税收操持不是帐上的文章，往往是帐外的事情，是事前要做的，而不是事后做文章的。许多企业往往喜欢在事后做文章，产生了然后做处置惩罚，这说明都有一定的问题的。 实际上我们通过上面几个案例的阐发，我们认为作为房地产开发企业税收操持是可以给企业带来巨大代价的，这样的方案和那样的方案的筹谋会给企业带来巨大的代价，可以给企业带来代价，我们不妨举一个例子看一下。原来在2006年以前，有一个公司在销售的环节上做了一个筹谋，怎么做的呢？好比说这个公司经过深入研究，发明一个秘密，如果说这个企业是2003年，这个企业我们看怎么做税务计划，这个企业预计的收入是10亿，他其时就研究销售方案，销售方案比力了，我这个公司是一个售楼处，售楼处可能有15小我私家做售楼的，这15小我私家假设通过人为，每小我私家加上销售提成，一个月1万块钱，在北京、上海月薪加上销售提成一万块钱，这是一种方法。 如果这个企业，这个房地产开发商15小我私家去做销售，每人每月1万块钱，实际在所得税之前凭据人为扣的话，好比说1600，2006年才1600的，以前是800大概960，15小我私家扣除的金额是很有限的，他就说我能不能不这样设计，我可以建一个售楼处，但是我委托一个售楼公司，它在这里卖屋子，实际是一个售楼公司了，屋子的条约跟谁签呢？跟房地产开发商签，我给售楼公司付售楼佣金，如果是2%，售楼公司如果照旧15小我私家，我们看一下这个售楼公司要付2%，10亿销售额的2%是几多呢？是不是2000万？是2000万。这个支付几多钱呢？一小我私家一个月公司1万，乘以12，180万，但是我们首先看一下，这付的2000万，凭据原来的企业所得税扣除步伐，2000年84号文件，我支付的佣金能不能在所得税中扣除，跟单位做的没有金额限制，给小我私家支付佣金不能凌驾5%，他们是条约干系，付2%可以在税前扣除？可以。这2000万可以扣除，这个售楼公司跟他什么干系？如果说关联干系，这个公司自房地产开发公司的所得额，我付2%佣金的回报是1%到4%之间，我超没超尺度？没有。一般在1%到4%之间，我付2%，实际上这2000万是房地产开发商的利润，转移到哪了？转移到销售公司，销售公司得到的是佣金回报，佣金交营业税，按办事业交营业税。 财税2002年有一个208号文，这个文件怎么说的？新办的办事型企业，安顿下岗人员到达30% ，可以免三年小我私家所得税、营业税、城建、教诲附加。什么是税收操持？是当一个企业有两个大概两个以上政策可供选择的时候，就用这种方法解决了它的一部分问题，2000万即是他的一部分所得转移到免税企业。国税2006年有个31号文件，31号文件怎么说的？房地产开发企业不得享受新办办事业企业，这是在2006年才开始实行的，之前许多企业，我们今天在座的房地产开发企业不是一天了，有想到这个政策吗？许多政策出台以来，各人没有仔细阐发它，当一个企业找到两个大概两个以上的政策差别，找出税务操持点。 我们再说另一个客户的项目，这个客户是开发写字间的，从事写字间的开发，这个写字间只租不售，这个写字间租金每平米是9元钱每天，在西安能到达这个水平吗？他们一天最贵的可以到达30多块钱每平米，这是算中档的，每平米每天9块钱，他每年的租金差不多2亿。其时这个房地产开发商就说了，这2亿首先有5.5%交营业税附加了，还要交12%的房产税，他觉得这个税收压力非常之大。同时，这个企业就问了，我们只租不售，交不交企业所得税？第二交不交土地增值税。 其时跟企业的财务总监和企业家对话的时候，企业遇到的一些税收困惑。第一，我们看企业交不交企业所得税，如果我开发的产物接纳出租形式，它的本钱是几多？折旧要不要扣除？如果扣除的话，那么就转为牢固资产了。转牢固资产可以扣折旧，如果凭据2006年的31号文件，房地产开发的房地产产物作为牢固资产，是视同销售交企业所得税。什么是视同销售？房地产企业开发的产物凭据2006年31号文件，也就是房地产开发的产物转做牢固资产的话，允许提折旧，但是要视同销售，实际上这个楼租金可以租2亿