房地产开发与经营总复习.docx
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1、房地产开发与经营总温习第一章 房地产开发与经营概论 (共7页)(需打印23份)房地产,是衡宇财产和土地财产的总称。房产是指执法上明确了权属干系的衡宇财产。是通过开发建立等经济运动而形成的使用代价和经济代价的商品。地产是在一定土地所有制干系下作为财产的土地,即土地的钱币体现形式。它在执法上有明确的权属干系,并能给所有者和经营者带来经济利益的建立用地。衡宇,是具体事物的名称,是指有墙、门、窗,上有盖的供人们居住或作其他用途的修建物。房产,是指修建业劳动结果,在执法上明确了权属干系的衡宇财产。土地,是指地球陆地的表层。从法理上讲,土地权利的空间范畴包罗一定深度的地层及其上面一定高度的空气空间。就性质
2、来说,土地是不依赖于人类而存在的客观自然物。房地财产,是指从事房地产开发、经营、治理和办事的行业。我国国度计委、经委和国度统计局联合宣布的百姓经济的行业分类和代码中把百姓经济分为十三类,房地财产被列为第七类,并把它明确列入第三财产。房地财产主要包罗:1 土地开发。2 地产经营,包罗土地使用权的出让、转让、租赁、抵押。3 房产开发。 4房产经营,是指房产的买卖、租赁、抵押等。 5房地产中介办事。6房地产物业治理。房地财产是百姓经济生长的先导性财产,它的生长不但为本行业提供了大量就业时机,还推动了都会经济的全面提高,直接或间接地动员修建业、建材业、机器、化工等底子产业以及金融业、运输业的生长。房地
3、财产在一些发达国度和地域成了本地经济的支柱财产,在百姓经济的收入中所占的比重越来越大。像美国,房地财产的收入占到财务收入的20以上。1998年至2003年,我国房地产开发投资增长直接和间接拉动GDP的增长,每年保持在2个百分点左右。我国房地财产起步较晚,上个世纪八十年代末九十年代初,随着革新开放的深入才出现商品房,但那时由于刚从筹划经济转向市场经济,生活水平不高,购置力低,再加上人们习惯于向国度租房住,所以,商房品销售很不景气,也没形成真正的市场,经过近十年的低谷徘徊,直到出现了温州炒房团,进入本世纪后,房价开始上涨,像北京上海杭州等一些多数会的房价从97年的2500元左右一平方猛涨到2002
4、年的一万多一平方。03年后房价险些一天一个价,房地财产的利润位于第三财产的榜首,许多人摇身一酿成了房地产开发商的老板,甚至出现了“要发达搞房产”说法,房价这么高,但另有这么多人在买,其实有相当一部分人买房不是为了住,而是为了升值,也就是所谓的“投资”,出现了“想住的人买不起屋子,买房的人不是为了住”的怪现象。这主要是和当前的经济政策有关,尤其是银行居民存款的低利率再加上国度征收利息所得税,居民把钱存银行和同期上涨物价相比所得的是负利率,换句话说,存在银行的钱没升值,反而亏了,于是要寻找其他能升值的地方,目前,多数人选择了股市或是房地产,随着大量资金的涌入,房地产的代价和股市险些是同样在不绝地涨
5、,股市有时还回调一下,可房地产只涨不跌,像上海的楼市竟出现了十多万一个平方的天价,这种严重的代价和代价相背离的现象使房地财产的生长偏离了正常的轨道。房地产市场,是指房地产买卖、租赁、抵押、典当等生意业务运动的总和。地产市场,即土地使用权的买卖、出让、转让、土地开发经营运动和地产商品互换的总和。我国的地产市场体系由三大类,三级市场组成。1 土地所有权市场。也称征地市场。在这个市场上,买方只能是国度,卖方是农村团体经济组织,生意业务东西是土地所有权,其生意业务代价,即土地赔偿费完全由国度有关划定计取。2 土地使用权出让、转让市场。凭据土地所有权和土地使用权相分散的原则,国度可以出让土地的使用权。这
6、个市场可分为一级二级三级市场。一级市场,即土地出让市场。由国度将土地使用权纵向出让给开发企业和土地使用者。在这个市场上,出让方只能是国度,受让方是种种经济性质的土地使用者,生意业务的仅是一定期限内的土地使用权。不包罗地下矿藏和其他资源。二级市场,即土地使用权转让市场。在这个市场上,房地产开发企业在出让土地使用权条约划定的有效期内,将土地使用权转让给其他使用者。三级市场,即土地使用者之间将土地使用权,在批租条约划定的期限内再度横向转让、转租、抵押。土地开发市场,通过投资开发运动改变原来的土地使用性质,如将农田、荒山改革为都会用地,将老城区改革成新城区。由此形成的土地开发权的转让就是土地开发市场。
7、房产市场,一切以衡宇为标的物的权益让渡行为就形成了房产市场。在这一市场上,生意业务的只是衡宇的所有权或使用权的执法文件。房产市场包罗现货、期货买卖、租赁、互换、抵押、典当等生意业务运动所形成的市场。房地产综合市场,包罗三个方面:1 房地产资金市场,又称房地产金融市场,房地产开发企业通过银行或其他金融市场接纳抵押贷款、刊行股票和债券、运用期房预售等方法来融通资金。2 房地产劳务市场,是指一切为掩护或增添原有衡宇使用代价而提供办事的劳动供应。包罗衡宇的修缮、加固、改建、房地产评估、室内外装璜、衡宇隶属修建和设备维修、中介办事等。3 房地产技能信息办事市场,一切为房地产开发经营运动提供的技能咨询、信
8、息资料以及物业治理办事等,包罗住宅消费信息、市场开发信息、市场供求信息、代价信息、科技和政策信息、新技能、新能源、新质料信息。房地产市场的特点:1市场区域性强。2市场对商品房短期供求变革不灵敏。3市场垄断与竞争并存。4市场调治机制与筹划调治机制配合作用。房地产开发,是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行底子设施、衡宇建立的行为。就开发的东西而言,有土地开发、衡宇开发和房地产综合开发。就开发的主体而言,有独资开发、合资开发、个别开发(主要是私人住宅建立,以满足家庭居住需求,在小城镇尤为普遍)。就开发的区域而言,有新区开发、旧区开发。就开发的范围来说,有单项零星开发、成片会合开发。土地开发,是指
9、改变原有土地的使用方法,提高经济效益的一种底子设施建立。主要是治理土地受让的种种执法手续,搞好“七通一平”等事项。七通一平,是指通水、通电、通路、通燃气、通暖气、通下水、通电信(指有线电话),平整土地。衡宇开发,是指种种衡宇的设计和施工建立,直到竣工交付使用。第二章 房地产开发经营企业房地产开发业企业,是指依法设立、以营利为目的、从事房地产开发和经营的具有法人资格的经济实体。按房地产企业的所有制性质,可将其分为全民(国营)、民营(私有)、中外合资、外商独资四种类型。按房地产企业经营性质,可将其分为专营企业、兼营企业和项目型企业。兼营企业是指某些以其他行业,如商业、修建业、金融业为主业业务,在注
10、册时申请并批准兼营房地产开发经营的一类企业,如北京城建团体,北京建工团体。房地产项目型企业,是指针对某一开发项目而设立的开发企业。这类企业通常在开发项目经过可行性论证并经立项之后组建,而等项目建成并销售完成后,企业自然解散终止,如北京为举办08年奥运会所创建的项目开发企业就属于这一类。房地产开发企业的设立条件:1 有自己的名称和组织机构,企业名称是指此企业区别于彼企业的重要标记。它代表着企业的资信,是企业无形资产的一部分。组织机构是指由决策机构、治理机构、生产经营组织以及相应分支机构组成的组织体系。2 有牢固的经营场合,是指企业主要办事机构所在地,是房地产企业进行开发运动的中心,对外开展经营运
11、动的场合,也是国度对企业进行监视治理的须要条件。3 有切合执法法例划定的注册资本,注册资本是反应企业经济实力的重要标记,也是企业对外包袱经济责任的底子。凭据都会房地产开发经营治理条例划定,房地产开发企业的设立,应有一百万元以上的注册资本,并且是实有资本,这是法定注册资本额的最低要求。4 有足够的专业技能人员,依法设立的开发企业须有四名以上持有资格证书的房地产专业、修建专业的技能人员,两名以上持有资格证书的专职管帐人员。5 执法、法例划定的其他条件。房地产开发企业设立的步伐:1 申请登记,首先应向县级以上人民政府工商行政部分提出登记申请,提供开办企业的可行性研究陈诉和各项经济技能资料。工商部分对
12、切正当定条件的,自收到申请之日起30日内予以登记,对不切正当定条件的不予登记,但应说明理由。2 依法存案,为了增强对房地产开发企业的行业治理,我国的执法法例明确划定,房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内,持有关文件到登记构造所在地的房地产开发企业主管部分存案。存案时应提供的资料包罗:营业执照复印件、企业章程、验资证明、企业法定代表身份证明、专业技能人员的资格证书和聘用条约。房地产开发企业的资质品级分类:一级资质,1 注册资本5000万元。2 从事房地产开发经营至少五年。3 近三年衡宇修建面积聚计竣工30万平方米以上。4 连续五年工程质量及格率100。5 有职称的专业治理人员不少于40
13、人,其中具有中级以上职称的治理人员不少于20人,持有资格证书的专职管帐人员不少于5人。6 未产生过重大工程质量事故。二级资质,1 注册资本2000万元。2从事房地产开发经营至少三年。3 近三年衡宇修建面积聚计竣工15万平方米以上。4连续三年工程质量及格率为100。5有职称的专业治理人员不少于20人,其中有中级职称的治理人员不少于10人,持有资格证书的专职管帐人员不少于3人。6 未产生过重大质量事故。其他三级、四级资质条件省略(不作考核要求)。一级资质的房地产开发企业包袱的房地产项目的建立范围不受限制,可以在全国范畴内从事种种巨细的房地产开发项目的开发建立。二级资质以下企业可以包袱修建面积25万
14、平方米以下的开发项目,从事的业务范畴由省、自治区、直辖市人民政府建立行政主管部分确定。申请步伐,新设立的房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内持有关文件到房地产开发企业主管部分存案,主管部分应在收到申请后30日内向切合条件的企业核发暂定资质证书。有效期为一年,主管部分可以视企业经营情况延长有效期,但延恒久限不得凌驾两年,申请暂定资质证书的条件不得低于四级资质企业的条件。申请审定资质品级,房地产开发企业应当在暂定资质证书有效期满前1个月内向房地产开发企业主管部分申请审定资质品级,主管部分应当凭据其开发经营业绩审定相应的资质品级。一级资质由省、自治区、直辖市建立行政主管部分初审,报国务院建
15、立行政主管部分审批。二级资质及二级资质以下企业的审批步伐由省、自治区、直辖市人民政府建立行政主管部分制定。经资质审查及格的企业,由资质审查部分发给相应品级资质证书。资质证书由国务院建立行政主管部分统一制作。资质证书分为正本和副本,任何单元和小我私家不得涂改、出借、转让、买卖资质证书。企业产生分立、归并的,应当在向工商行政部分治理变动手续后30日内,到原资质审批部分申请治理资质注销手续,并重新申请资质品级。房地产开发企业无正当理由不到场资质年检的,视为年检不及格,由原资质审批部分注销资质证书。房地产中介办事机构由房地产咨询机构、代价评估机构、经纪机构等组成。房地产咨询机构,是指依一定执法步伐设立
16、的专门从事房地产政策、业务等咨询办事的组织。房地产生意业务所,是房地产生意业务治理所的简称,是指专为从事房地产生意业务运动提供的牢固场合。既是重要的中介办事机构又是房地产生意业务和治理的主要职能机构。房地产生意业务所受房地产治理构造的委托,按执法法例和政策划定治理房地产生意业务事宜。对房地产市场进行指导、监视、调控、治理和办事。房地产经纪人是从事房地产居间署理业务而收取佣金的商人。经纪人主要从事代为收集信息,代为议价、订价、代为治理生意业务手续等办事业务。第三章 房地产开发项目的可行性阐发(研究)房地产开发项目的可行性阐发,是指房地产开发项目投资开发之前,为了制止主观决策、盲目建立带来的损失和
17、不良结果,对拟建项目在工程技能和经济效益方面进行研究、认证和阐发的科学要领。可行性阐发的理论要领及实践在外洋相当普遍,一般包罗由粗到细三个阶段:投资时机阐发;开端可行性阐发;详细可行性阐发。可行性阐发的作用: 1投资项目的依据。2向银行贷款的依据。3申请立项和用地审批的依据。4作为该项目与有关部分互签条约的的依据。5是体例下一阶段的筹划设计方案的依据。可行性阐发的顺序:1 操持准备。房地产开发企业自己组织人员或聘用其他专业人员或委托咨询评估机构对拟开发项目进行可行性阐发,论证项目的范畴、界限、座落地段等相关的具体问题。 2市场和资源视察。主要通过实际视察和技能研究阐发,进一步明确拟建项目的须要
18、性和现实性。具体讲,查明和预测市场的供应和需求量,以及代价竞争能力等,以便确定项目的经济范围和项目组成。3 优化和选择方案。凭据项目发起书的要求,结合市场调研预测的结果,在收集到一定量的资料和数据底子上,体例几套可供选择的开发方案,经过重复比力和评价,推荐出最佳方案。4 详细研究。对选出的最佳方案进行更详细阐发和研究,进一步明确建立项目的范畴、投资经营用度和赢利几多等数据,从而对项目在经济效益和社会效益两方面作出评价。5 体例项目可行性阐发陈诉,经过上述阐发与评价,体例详细的可行性研究陈诉,推荐一个以上的可行性方案和实施筹划,提出结论性意见和发起,作为决策者进行项目投资的依据。房地产市场视察是
19、房地产项目可行性阐发的重要底子事情。房地产市场视察的作用;1 为房地产企业进行市场预测和决策提供信息。2 有助于房地产企业确立正确的生长偏向。3 为房地产企业制定销售计谋和生产筹划提供依据。4 有助于房地产企业改进经营治理,提高竞争力。房地产市场视察的类型。市场视察凭据差别的分别尺度可分为多种类型,凭据房地产企业进行市场视察的目的,把房地产市场视察分为三种:1 探索性视察,探索性视察又称探测性视察或非正式视察。为了确定企业生长投资经营偏向,大概为了发明问题而进行的一种开端的定性视察。当视察者对所要视察的问题的要害所在和范畴不明确时,可先对市场情况中的一般现象作开端了解,以找出要害所在,明确视察
20、东西,确定视察重点,从而为进一步视察作准备。探索性视察可以利用现成资料或向有关专家咨询,以及询问用户或潜在消费者等,以求尽快发明要害所在。简言之,探索性视察要解决的是“做什么”的问题。2描述性视察,是为了揭示与被视察相关的因素的一种视察,“它要描述哪些因素存在相关干系,而不追究何是因作甚果。”这种视察一般要对资料进行收集、记载、整理和阐发,对已找出的问题或假设存在的问题的性质、形式、变革等具体情况作出现象性描述或本质性描述。与探索性视察相比,描述性视察一般较为严格而范例,有较为详细而周密的视察方案,其视察的结果也相对较为实用。总之它要解决的是“是什么”的问题。3因果性视察,是为了找出现象的原因
21、和结果之间的相互联系而进行的视察。描述性视察给出的是问题中各因素的关联现象,因果性视察则要找生产生这种现象的原因,找出诸现象因素之间的因果干系,并对诸因素之间的主从干系、自变量与因变量的干系进行定量的研究和定性的阐发,以便对“因”加以控制,得到好的“果”。比如要找出是什么原因造成商品房代价过高,是本钱较高照旧企业预期利润过高造成的,照旧摊派过多税费过重等。对这些因素加以阐发,从中找出作甚主要原因作甚次要原因,哪是先因哪是结果。因果性视察要解决的是“为什么”的问题。房地产市场的视察内容:一 可控因素的视察,1主顾视察。2产物视察。3市场占有率视察。4产物销售趋势视察。5市场竞争状况视察。6代价视
22、察。7竞争敌手视察。二 不可控因素的视察,1人口状况视察。2政策执法情况视察。3经济情况视察。4自然情况视察。5科学技能生长水平视察。房地产市场视察的步伐,根本上要经过四个阶段:1视察准备。2正式视察。3提交视察陈诉。4跟踪视察。房地产市场视察的要领常见的有这么两种:一 视察法,是视察者在现场对视察东西的情况进行视察,凭借自己的感觉大概利用照相机、录音机、摄像机或其他仪器对视察东西的运动和现场事实加以考察记载,以取得原始资料的一种实地视察的要领。这种要领又可分为:1直接视察。2间接视察。3局外视察。二 问卷视察法,是凭据一定的视察目的和要求,凭据一定的理论假设设计出来的,由一系列问题、备选答案
23、及说明所组成的,向被视察者搜集资料的一种要领。按问卷通报方法的差别可分为:1报刊问卷。2邮寄问卷。3发送问卷。第四章 房地产开发项目的融资房地产开发项目的融资是指房地产开发企业为了确保房地产项目的顺利进行,而向各方面融通资金的运动。这里的“融通资金”,是指房地产开发企业面向社会遍及筹集资金,在企业和社会间开拓一条通畅的资金渠道。房地产开发项目资金的特征:1 资金量大、时间长。2 资金相对稳定性。3具有相对牢固性和地方性。房地产开发资金的来源: 一 企业自有资金,拥有一定命额的自有资金,是房地产开发的前提条件。自有资金拥有数量的巨细,是房地产开发企业资质审查及级别分别的尺度之一。例如我国划定一级
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