房地产项目开发可行性报告.docx
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1、目 录一、总 论1二、市场预测5三、建立范围与产物方案10四、选址方案13五、节能节水步伐16六、情况影响评价19七、劳动宁静卫生与消防22八、组织机构与人力资源配置24九、项目实施进度28十、投资估算28十一、融资方案31十二、财政评价33十三、社会评价34十四、风险阐发36十五、研究结论与发起38十六、附图、附表41十七、组员评价55一、总 论一项目配景1.项目名称:现代花圃2.承办单位表面承办单位是蒲氏房地产开发团体公司,注册资本3000万元,开发资质为一级。公司经营范畴:房地产开发、房地产经营、商品房销售、物业治理等。公司实行筹划、开发、治理、销售、办事一体化,一贯承袭诚信、互助、卓越
2、、创新的经营理念,开拓进取。蒲氏房地产开发团体公司的经营宗旨是:为客户创造生活-提供高质量的住宅产物和办事,让人们的生活越发轻便、高效、富厚多彩;为社会创造代价-办事社会,创造文明进步的生活方法,充实实现蒲氏房地产团体的社会代价;为员工创造时机-创造生长空间,提升员工代价,提高蒲氏团体人的事情生活质量;为股东创造回报-以久远利益回报蒲氏团体股东。3.可行性研究陈诉体例依据(1)项目发起书及其批复文件(2)国度及武汉市颁布的相关执法、法例、政策(3)武汉市百姓经济和社会生长“十五”筹划和远景目标纲领(4)武汉市2001、2002年百姓经济和社会生长统计公报(5)武汉市都会总体筹划大纲(20002
3、020年)(6)东湖高新技能开发区的经济和社会生长筹划(7)房地产开发机构宣布的工程建立方面的标准、范例、定额(8)武汉市市区基准地价(9)武汉市及项目周边地域市场调研和现场勘察资料(10)投资项目方签定的协议书或意向书(11)体例陈诉的委托条约(12)其他有关依据资料4.项目提出的理由与历程房地产经济是百姓经济的重要组成部分,是百姓经济的重要支柱之一。生长房地产经济有利于加速我国财产结构和消费结构的调解,从而促进百姓经济康健连续生长。现在房地产经济(尤其住宅经济)是我国新的经济增长点,生长房地产经济,可以拉动一系列行业生长。现今,国度为拉动经济,满足宽大人民群众的住房需求,提倡大力大举生长房
4、地产经济。我们公司为了响应国度的安居工程,决定筹划、开发明代花圃。东湖高新技能开发区是首披国度高新技能财产开发区之一,是华中人才、技能、高新技能财产的源头,享有“中华光谷”的美誉。目前开发区产值上亿元的企业已达35所,并已形成通信、电子信息、生物技能三大支柱财产和机电一体化、新质料、激光三大优势财产底子。关东科技产业园是东湖开发区招商引资,生长高新技能财产的主要基地。近两年来,东湖开发区管委会认真总结了十年创业的经验和新区建立中存在的问题,明确提出了超前筹划、拓展生长空间、创建面向21世纪的集产、学、研、居为一体,财产发达、情况优美、居住舒适的武汉科技新城的搏斗目标。现代花圃选择此处筹划、开发
5、,等项目实施后,将有利于启动东湖高新热电公司会合供热的开端形成,完善科技产业园“产、学、研、居”为一体的总体筹划,并极大改进东湖开发区的面貌。二项目表面1.拟建所在拟建于关东科技产业园内,东临关山三路,南接大黄村,西连武汉鼓风机厂、市消声器厂,北靠武黄路,路劈面是原武汉城建学院、马鞍山森林公园。2.建立范围与目标自有资金为3000万元,现代花圃项目筹划总用地10万平方米,修建面积12.9万平方米,其中住宅11.6万平方米,公建1.3万平方米。总居住户数996户,筹划总居住人口3187人,容积率1.29,绿化笼罩率45%。小区内设幼儿园、配套有会所、文化中心、商业网点、集贸市场、居委会、派出所等
6、设施。我国已经进入小康社会,人们生活水平稳步提高,我们公司超前思想,筹划、开发“现代花圃”,致力于为在东湖高新技能产业园区事情的白领阶级周边高校院所的知识分子,入住华中光谷的从业人员,及其他知识条理较高、家庭收入较好的市民家庭提供一个优美、舒适的居住情况。整个花圃小区现代中不乏温馨,温馨陪同着现代。温馨是一种感觉,是人生美好的向往温馨是一种品位,是人生独到的看法温馨是家的元素,是人生永恒的主题温馨来自情感的交换、理智的选择,蒲氏团体人对付温馨的认知,是源于对生活细节完美的追求。让蒲氏团体人的“真诚、勤奋、调和、求精”为您营造温馨的家。3.主要建立条件1. 供水在鼓风小区东侧有现状DN1000m
7、m上水管线,本项目上水可从上述干线引入。2. 雨水、污水排放武黄路大街现有现状DN2100毫米的雨水管线和DN1800毫米的污水管线,可以就进排入。3. 供热拟从武黄路新敷设的供热干线接入。4. 供电拟接纳双路供电,一路从鼓风机厂开闭站引一条10千伏电缆,接入小区内配电室;另一路可由东鑫三五饭馆配电室引入。考虑留有余地,变压器容量为8000千伏安。5. 供气已由鲁磨路引入了天然气高压线,已建成了天然气高中压调压站。通过天然气中压管向区内送气。本项目住宅区前后的门路、绿化以及所需的种种市政条件及底子设施配套,均由武汉宏达房地产开发公司统一开发,种种设施接口均至本项目红线内。目前,本项目建立园地以
8、到达“三通一平”,其他配套设施将与住宅建立同步进行。6. 电信本项目预计需装机容量为820门的程控互换机,拟由洪山区电话局从831开设下属分局解决。4.项目投入总资金及效益情况 本项目投入自有资金3000万元,贷款5002.61万元,再加上衡宇预售款,共投入总资金14828.67万元。 本项目完成后,预计销售收入为23185.92万元,扣除本钱,减去销售(营业)税金及附加1247.54万元、所得税2346.21万元、提取法定盈余公积金及公益金857.43万元后,预计累计未分派利润为3906.08万元。5.主要技能经济指标技 术 经 济 指 标项目单位数量占地总面积平方米100000总修建面积平
9、方米129000居住修建面积平方米116460大众修建面积平方米13000居住居数户996平均每户修建面积平方米130平均每户居住人数人容积率1.29绿化率%45住宅栋数栋45平均层数层地下车库面积平方米4820停车位个240三问题与发起考虑到现代花圃建成后,其用户多数为拥有较高文化条理和收入的白领阶级,结合他们的消操心理和消费结构,要特别注意其隶属设施的建立,如停车场,娱乐中心及安保步伐。另外,在住宅的户型的选择上,要充实观察,选择适合差别住户需求的多种户型,制止单一,同时,该项目的建立很大水平上依赖于光谷的生长,因而,在建立的历程中,要时时注意政府的种种政策。并且要重视该项目的社会效益。二
10、、市场预测一市场观察据2002年武房指数陈诉显示:房地产综合物业代价为元/m2,住宅平均代价为元/m2写字楼平均代价为元/m2从市场形态来看,全市各区楼盘销售量是上升趋势。目前武汉市住宅市场供给上,住宅面积在100m2以下的占总量的4%,住宅面积在101-120的占总量的32%,121-140占总量的45%,141-160的占总量的5%,161-180占总量的10%,180以上的占总量的4%。从以上统计结果看,120m2-140m2的住宅面积目前是武汉市住宅市场上供给的主力,市场担当水平最高。购房者能蒙受多高的房价,是房地产市场上最为体贴的问题,凭据我们这次观察结果,购房者对购房总代价的蒙受能
11、力如下:蒙受总代价在20万以下的占33%,蒙受总代价在21-30万之间的占30.5%蒙受总代价在31-40万的占24.50%蒙受总代价在41-50万的占8%,蒙受总代价在50万以上的占4%。以上观察结果显示,武汉市购房者所能蒙受的代价在20-30万之间,比例占到总量的60%以上,可见是主要购买力的蒙受范畴。另外,重点观察了我们的项目所在的洪山区房地产市场及项目周边的主要楼盘销售状况。在2002年第四季度洪山区住宅代价指数为1488.67点,比上季度上涨了36.92点;住宅平均代价为2325.85元/平方米,比上季度上涨了57.68元/平方米,涨幅为2.54%。洪山区住宅代价指数季度洪山区指数2
12、001第四季度2002第一季度2002第二季度2002第三季度2002第四季度 2002年第四季度武珞路沿线楼盘销售均价在3000元/平方米左右,且销售情况良好:书香门第售罄,均价在3200元/平方米左右的兆富国际大厦取得了3000平方米以上的销量。究其原因,一是有良好的地理位置,交通方便;二是该区域楼盘有富足的消费群体高校教职工和生长中的新小企业、小我私家投资者,如书香门第住宅主要针对的是高校西席和博士、研究生等。从市场现状看,武珞路沿线地处都会中心,土地本钱比力高,因此开发的项目多为高层的商务写字楼或商住楼。在楚雄大道沿线聚集了名都花圃、尚文创业城、华城新都、今世光谷智慧城等多个住宅项目,
13、除了名都花圃代价到达2900元/平方米以外,其他楼盘均价在1940元/平方米上下浮动,该区域高校众多,有较好的自然情况与人文情况,购房者多以高校教职工为主。华城新都本季度销售量在1万平方米以上;今世光谷智慧城本季度销量也保持在5000平方米左右。总体而言,楚雄大道沿线楼盘体本季度代价都有所提高。楚雄大道以南沿珞狮南路聚集了丽岛花圃、新开盘的明泽半岛尊邸和南湖山庄。丽岛花圃往南楼盘由于均价逐渐低落,取得了较好的销售业绩,本季度新开盘的明泽半岛尊邸取得了开门红,销量在4000平方米左右。该区域楼盘出现别墅化、大户型化生长的趋势。坐落在洪山区的“中国光谷”所在区域本季度又推出了学府佳园三期,平均代价
14、在2000元/平方米左右。汤逊湖版块在本季度销售平稳,东林外庐二期项目均价为1600元/平方米,仍保持着较好的销售势头;银河湾均价为1700元/平方米,销量到达1.4万平方米左右;均价在2300元/平方米的玉龙岛花圃别墅本季也销售了4000多平方米;水蓝郡经过6月底的暂停销售后于8月重新登场,呈良好态势。二产物供需预测凭据观察,目前武汉市房地产投资大幅增加,2001年上半年武汉完成住宅建立投资39.47亿元,比去年同期增长47.17%,施工面积到达958.2万平方米。2002年总投资额为132.5亿元,同比增长14.9%。其中住宅投资99.39亿元,同比增长15.4%,占总投资的75%,经济房
15、开发投资13.65亿元,占总投资的10.3%.从销售投资比率来看,98年销售额只占到投资额的43.78%,99年上升到60%,在2002年,全市销预售总面积为759.32万(其中住宅销售面积393.13万)同比增长17.17%;总销售额为118.55亿元,同比增长26.62%。虹景花圃、华城花圃、康居园等一批商品住宅的良好销量,再结合入住武汉光谷的高科技公司的不停增多,白领阶级以及周边高校西席对中高等住房的需求一定会更大,另外国度对居民购买住宅的金融政策支持(贷款)将加大力大举度,居民购房能力将大大提高。据此阐发,我们此时开发商品房,是迎合市场需求,销售前景良好。三代价预测据观察,今年武汉市还
16、将陆续推出一系列的中高等项目,整体项目水平与2002年项目相比,这些项目无论在质量,照旧在筹划设计上,都将会再上一个档次,从而拉动武汉市房价继承走高。今年武汉市底子建立将要快速生长。几处大型衡宇拆迁改革工程,使得大量居民重新置业,为武汉市商品房的销售提供了契机,这将导致武汉市商品房代价出现上涨趋势。今年武汉市房价升幅在10%左右,其中适用房升幅达20%,从原因上看,主要有四:1.在政府土地供给政策与方法变革的情况下,地价上升。住宅会合区地段周边开发项目的增多,形成“扎堆”效应,动员地价上升。2.需求量大。从目前我市房地产的消费市场来看,有84.6%的消费者都接纳了商业贷款或组合贷款的方法进行购
17、房置业,并且更多的人因贷款利率较低则更希望接纳公积金贷款;另有居民的福利性住房看法已经开始向商品化转变,使得市场积聚的需求量在短时期内释放出来。3.购买力的增强,按揭的作用。我市城镇居民的人均可支配收入的增加,使居民购买力有所增强,再加上不少“持币张望”者的参加,银行按揭到位,国度对居民购买住宅的金融政策支持(贷款)将加大力大举度,居民购房能力将大大提高,致使房价上涨。4.住宅品质的提高,也成为了房市升温。因为随着经济的生长,居民对住宅的选择与选择能力大大增强,居民以十分挑剔的目光审视、评判选择住宅,对住宅的品质以及物业治理办事的要求的提高。最终导致代价上扬。5.竞争猛烈,由于房地产市场供销了
18、两旺,大量外地开发企业纷纷入驻武汉以争夺市场,带来了猛烈的竞争。由于武汉市人口众多,消费市场巨大,加上房地产生长水平相对较低,外地企业纷纷进入武汉。深圳万科、浙江耀江、广州保利、南京三金等海内著名房地产商的到来,使武汉房地产市场的竞争更为猛烈化。综上所述,再结合我们公司的竞争实力,开端可以确定该小区内衡宇销售约莫每平方米18002200元。四竞争力阐发外地企业纷纷进入武汉。由于武汉市人口众多,消费市场巨大,加上房地产生长水平相对较低,致使大量外地开发企业纷纷入驻武汉以争夺市场。深圳万科、浙江耀江、广州保利、南京三金等海内著名房地产商的到来,使武汉房地产市场的竞争更为猛烈化,在猛烈竞争的同时也会
19、提高整体的开发水平和住宅的质量。另外知名企业得到追捧。品牌的魅力在房地财产中已经显现,目前在武汉市居民购房消费中,企业知名度已经成为重要的参考因素。无论是开发公司照旧筹划设计、中介署理等企业,知名度和美誉度较高的都受到了购房消费者的青睐,尤其是海内知名的地产商和外域、外省的著名筹划设计公司,以其先进的理念推出的楼盘都收到了良好的市场效果。鉴于本公司实力雄厚信誉良好,我们可以依托本公司的知名度,凭据差别市民的差别需求,推出具有先进理念的楼盘;再加上我们开发的地段位于“光谷”,靠近东湖和马鞍山森林公园,情况优美,周边又有多所高校,具有浓厚的人文气息;高收入阶级的市民较多。而周边地段由于武汉近年来的
20、高速生长,致使周边居民住房比力拥挤,与此同时居民的购买力增强,所以该地域市场上住房供给小于需求,具有巨大的市场潜力,为此项目开发带来了无限的商机。据此我们有理由相信我们开发的商品房有较强的竞争力。五市场风险阐发1.该居民小区主要居住工具为在东湖高新科技产业园区事情的白领阶级,周边高校院所的知识分子,入驻华中硅谷的电脑从业人员,以及其他知识条理较高,家庭收入较好的市民家庭。由于他们:1)职业稳定:改造开放以来,教职工的职业相对来说比力稳定,同时随着经济水平的不停提高,人们对文化的追求也提高到了新的位置,随之而来的是教职工的收入水平也逐步的提高。2)收入稳定:教职工的收入水平在稳定中逐步提高。东湖
21、高新科技产业园区事情的白领阶级,入驻华中硅谷的电脑从业人员,他们都属于高收入阶级。3)文化水平较高:他们的年龄的大多在3545岁之间,人到中年是单位的主干力量,年富力强,事情紧张,需要一个好的投资情况。4)对家庭居室的要求较高:除对住宅的舒适性.宁静性的要求以外,由于事情的原因,他们要求居住地能上班方便,同时在家也可顺利开展事情,对小区情况的要求,对住宅品位的要求,对户型的设计要求也比力高。这就意味着该项目的变现性较好,比力容易脱手,这也是项目投资本金宁静性的包管。所以投资风险不会太大.2.通货膨胀的防护能力:在市场经济条件下,通货膨胀的影响是恒久存在的,而对付房地产投资而言,是自己具有对通货
22、膨胀的防护能力,这是由房地产自己具有升值能力来决定的,这就淘汰了通货膨胀对该项目的影响,同时对该项目的投资接纳了相对守旧的步伐,这就为该项目的投资减轻了风险。3.房地产开发受政府行为影响较大,同样也受银行利率影响,如果依照目前政府政策,风险较小。三、建立范围与产物方案建立范围与产物方案研究是在市场预测和资源评价的底子上,论证比选拟建项目的建立范围和产物方案,作为确定项目技能方案、设备方案、工程方案、原质料燃料供给方案及投资估算的依据。一建立范围考虑到自有资金的有限(3000万元),现代花圃项目筹划总用地10万平方米,修建面积12.9万平方米,其中住宅11.6万平方米,公建1.3万平方米。总居住
23、户数996户,筹划总居住人口3187人,容积率1.29,绿化笼罩率45%。小区内设幼儿园、配套有会所、文化中心、商业网点、集贸市场、居委会、派出所等设施。(小区根本筹划简图见附图2)二产物方案1. 户型选择小区筹划以中档多层住宅为主,配以少量高等带电梯小高层住宅。在筹划设计及修建气势派头上充实体现“以人为本”的设计理念。注重情况的营造并赋予其浓郁的文化内涵,充实体现21世纪科技新城高品质住宅区的风采。现代花圃项目主要居住工具为在东湖高新科技产业园区事情的白领阶级,周边高校院所的知识分子,入驻华中硅谷的电脑从业人员,以及其他知识条理较高,家庭收入较好的市民家庭。凭据以上多种消费工具的差别品位和要
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