房地产业与建筑业的区别.docx

笫一部分：底子篇
一、修建与房地产
房地财产是进行房地产投资、开发、经营、治理、办事的行业，属子第三财产，是具有底子性、先导性、动员性和风险性的行业。
房地财产与修建业既有区别又有联系。主要区别是；修建业是物质生产部分，属于第二财产；房地财产兼有生产（开发）、经营、治理和办事等多种性质，属于第三财产。运两个财产又有着非常密切的干系，因为它们的业务东西都是房地产。在房地产开发运动中，房地财产与修建业往往是甲方与乙方的互助干系，房地财产是房地产开发和建立的甲方，修建业是乙方：房地财产是筹谋者、组织者和负担发包任务←修建业则是承包单位＇凭据承包罗同的要求完成“三通一平”等土地开发和衡宇建立的生产任务。
房地财产可分力房地产投资开发业和房地产办事业。房地产办事业又分为房地产咨询、房地产代价评估、房地产经纪和物业治理等。其中，又将房地产咨询、房地产代价评估、房地产经纪归为房地产中介办事业。
二、房地产市场与一般商品市场特征比力

房地产市场
一般商品市场
市场型态
不完全竞争
完全竞争
产物特质
个体差别性大，异质性
产物具同质性
代价决定
由少数买者与卖者决定
曲市场供应和需求决定
地方习惯
使用习惯影响代价
代价不受使用习惯影响
信启、来源
信息渠道狭窄
信息渠道众多
法例治理
法例治理繁琐
较少法例治理
主客观因素
主观判断较多
客观判断较多
供应面
缺乏弹性
弹性较高
需求面
不确定性的需求因素
确定性的需求因素
保值心理
保值能力强
保值能力弱
预期心理
预期增值能力强，具投资性
预期增值能力弱
区位影响
影响力大
根本不受影响

三、房地产专用术语解释及修建底子知识
1、房地产：
房地产又称不动产，是房产和地产的总称，房产总是与地产联贯为一体的，具有整体性和不可支解性。
2、房地产市场：
一级市场，是指国度以土地所有者和治理者的身份，将土地使用权出让给房地产经营者与使用者的生意业务市场：
二级市场，是指土地使用权出让后，由房地产经营者投资开发后，从事衡宇出售、出租、土地转让、抵押等房地产生意业务：
三级市场，是指在二级市场的底子上再转让或出租的房地产生意业务。
3、 领土局：
代表国度行使±地所有者职权以及对房地产市场，房地产行业治理的一个政府部分。
4、 商品房：
是指开发商以市园地价取得土地使用权进行开发建立并经过领土局批准在市场上流通的房地产，它是可领独立房地产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与、互换的房地产。
5、生长商：
专门从事房地产开发和经营的企业。
6、署理商：
经政府批准创建，从事房地产的咨询、经纪、评估等业务的中介办事机构，担当委托代庖房地产的出售、购置、出租、承租及物业咨询评估陈诉、销售筹谋等业务提供有偿办事。
7、 土地类型：
按其使用性质分别力居住、商业、产业、仓储、综适用地、大众设施用地及自由集资、微利房月地。
3、 土地权使用年限：
是指政府以拍卖、招标、协议的方法，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，土地使用权期满后，如该主地用途切合其时都会筹划要求的，土地使用者可申请续用，经批准并补清地价后继承使用，如果不切合则该土地使用权由政府无偿收回。现政府划定：居住用地70年，产业、教诲、科技、文化、卫生、体育、综适用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年。
9、 土地使用费
土地使用者因使用土地按划定每年支付赐与政府的用度。
10、房地产产权：
是指产权人对衡宇的所有权和对该衡宇所占用土地使用杈，具体内容是指产权人在执法划定的范畴内对其房地产的占有、使用、收益和外分的权利。简朴说就是拥有使用该衡宇或出租该衡宇获取租金收入，出售该衡宇获取增值，将该衡宇抵押给银行或其他组织或小我私家进行融资或贷款等权利。衡宇作为不动产，与土地是小叫支解的一个整体，衡宇在产生转让等产权变动时，一定是房地一体进行的，不可能将衡宇与土地支解开来处分。在具体的房地产项目销售中，衡宇，开发商拥有产权并独立出售，出租的车库等有产权，但像属于小区绿地等部分的土地及公建，对购房而言，就不具备产权的观点。
11、如何治理产权？
每套商品房产权证的治理必须在开发商取得该套衡宇所在整幢楼的大衡宇产权证后才气进行支解。买卖双方必须持衡宇买卖条约、购房发票、身份证明、企业相关资料文件比及衡宇生意业务部分治理立契手续后，治理过户手续。可以委托中介机构或由开发商代庖。
12、房地产产权登记：
指凡在划定范畴内的房地产权，岂论归谁所有，都必须凭据登记步伐的划定，向房地产所在地的房地产治理构造申请登记。经审查确认产权后，由房地产治理构造发给《房地产产权证》。产权登记是房地产权治理的主要行政手段，只有通过产权登记，才气对种种房地产权实施有效治理，并确定房地产权利。房地产登记时要对权利人、权利性质、权属来源、取得时间、变革情况和房地产面积、结构、用途、代价、品级、坐落、坐标、形状等进行纪录，登记构造设置房地产登记册，按编号对房地产登记事项作全面纪录。
13、领土局产权登记处：
治理房地产初始登记、转移登记、抵押登记、变动、继承、赠与等手续的部分。
14、公证处：
是一个国度的证明构造，是执法公证的机构。
15、房地产证：
是衡宇土地权属凭证二合为一，是房地产权的执法凭证。
16、房地产公证：
公证构造对房地产买卖、转让、抵押、赠与、继承等行为的正当性作执法公证。
17、高品房预售许可证：
按划定衡宇未建好之前出售均要治理此证，生长商将有关资料送到领土局申请，批准后方可预售楼花（现楼不需此证）。
18、房地产买卖条约：
是由领土局统一体例，用以明确买卖双方权利和义务的协议。所有的商品房销售都须签订此条约，内销的房地产条约可免做公证，外销的房地产条约必须做公证。
19、衡宇所有权：
衡宇的所有权为衡宇的占有权、治理权、享用权、排他权、处理权（包罗出售、出租、抵押、赠与、继承）的总和。拥有了衡宇的所有权就便是拥有了在执法允许范畴内的一切权利。
20、衡宇使用权：
是指对衡宇拥有的享用权。衡宇租赁运动成交的是衡宇的使用权。衡宇的使用权不能出售、抵押、赠与、继承等，它包罗在衡宇的所有权之中。
21、银行接揭：
是指购房者购置楼房时与银行告竣抵押贷款的一种经济行为，业主会付一部分楼款，余款由银行代购房者支付，购房者的楼房所有权将抵押在银行，购房者将分期归还银行的贷款及利息，归还完毕后，楼房所有权归己。
22、契税：
是指当房地产所有权产生转移时，就当事人所订立的契约按房地产生意业务代价的一定比例向产权蒙受人征收的一次性税收。通常国有土地使用权出让，土地使用权转让包罗出售、赠与、互换都需要交纳契税。契税除了具有一般税收的性质和作用外，还具有证明房地产产权转移正当性的作用。
23、印花税：
是对经济运动和经济来往中书立、领受凭证征收的一种税。它是一种兼有行为性质的凭证税，具有征收面广、税负轻、由纳税人自行购置并粘贴印花税票完成纳税义务等特点。
24、七通一平：
是指上、下水通，排污通、路通、电讯通、煤气通、电通、热力通、园地平整。
25、大众维修基金：
大众维修基金是指住宅楼房的大众部位和共用设施、设备的维修养护基金。单位售卖公房的大众维修基金，由售房单位和购房职工配合筹集，所有权归购房人，用于售出住宅楼房大众部位和共用设施、设备的维修、养护。
26、衡宇买卖所需用度
（1） 生意业务历程中需交用度：
契税：面积小于（含）120平米缴纳房价款的2％∶购房面积凌驾120平米，120平米以内部分缴纳房价款的2‰，超出部分缴纳4％。在治理产权证时需交纳（一般由财务局委托房地局代收）。
印花税：房价款的万分之五。（由税务局收取），在双方正式签约后即产生。
生意业务手续费：小于120平米缴纳500元，大于120平米缴纳1500元。
（2） 申办产权证历程中需交用度（由房地局和税务局收取）
登记费：每修建平方米0.3元：
衡宇所有权证工本费：4元/本：
印花税：5元／件。
（3） 入住历程中需交用度
住宅公用部分共有设备维修基金：购房款的3％；
物业治理蒉及供暖费：供暖费16－18元／平米/供暖季。
（4） 治理按揭须缴纳的用度
律师费：贷款额的％。
保险费：财险保险费＝总房款十年费率礻年限系数。保费一次性交。
建行接纳太平洋保险公司，年费率一般为％：
工行接纳华泰保险公司，年费率为％：
建行总行，中信接纳人民保险公司，年费率为％。
（5） 治理公积金需缴纳用度
评估费：评估代价100万以下部分收取评估结果的％，以上部分％。 ｜
保险费：财险：保险费＝贷款额*年费率*年限系数
综合险∶保险费＝贷款人年限对应系数*贷款额
27、住宅的结构形式：
主要是以其承重结构所用的质料来分别，一般可以分为砖混结构、砖木结构、钢筋混凝土结构。
砖混结构：是指修建物中竖向承重结构的墙、柱等接纳砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋面板、桁架等接纳写筋混凝土结构。通俗地讲，砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构。由于抗震的要求，砖混住写一般在5 6层以下。
砖木结构住宅：是指修建物中承重结构的墙、柱接纳砖砌筑或砌块砌筑，楼板结构、屋架用木结构而配合构佐成的衡宇。
钢筋混凝土结构住宅：是指衡宇的主要承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其布质料填充。这种结构抗震性能好，整体性强，抗腐化耐火能力强，经久耐用，并且房间的开间、进深相对较大，空间支解较自由c目前，多、高层住宅多接纳这种结构。其缺点是工艺比力庞大，修建造价较高。
28、住宅的修建面积：
修建面积亦称修建展开面积，它是指住宅修建外墙外围线测定的各层平面面积之和。它是体现一个修建物修建范围巨细的经济指标。
29、修建面积的盘算范畴和要领：
（1）单层修建物岂论其高度如何，均按一层盘算，修建面积按修建物外墙勒脚以上的外围水平面积盘算。单层住宅如内部带有部分楼层（如阁楼）也应盘算修建面积：
（2）多层或高层住宅修建的修建面积，是按各层修建面积的总和盘算，其底层按修建物外墙勒脚以上外国水平面积盘算，二层或二层以上按外墙外围水平面积盘算：
（3）地下室、半地下室等及相应收支口的修建面积，按其上口外墙（不包罗采光井、防潮层及其掩护墙）外围的水平面积盘算：
（4）用深底子做地下排挤层加以利用，层高明米的，按排挤层外围的水平面积的一半盘算修建面积：
（5）穿过修建物的通道，修建物内的门厅、大厅岂论高度如何，均按一层盘算修建面积。大厅内回廊部分按其水平投影面积盘算修建面积：
（6）电梯井、提物井、垃圾道、管道井和附墙 等均按修建物自然层盘算建立面积；
（7）住宅修建内的技能层（安排种种设备和修理养护用），层高凌驾22米的，按技能层外围水平面积盘算修建面积；
（8）独立柱雨蓬，按顶盖的水平投影面积的一半盘算修建面积：多柱雨蓬，按外围水平面积盘算修建面积；
（9）突出衡宇的有围护结构的楼梯问、水箱闷、电梯机房等，按围护结构外围水平面积盘算修建面积；
（10）两个修建物之闷有顶盖的排挤通腐｀按通廊的投影面积盘算修建面积。无顶盖的排挤通廊按其投影面积的一半盘算修建面积；
（11）突出墙面的门斗，眺望间，按围护结构外围水平面积盘算修建面积；
（12）关闭式阳台、挑廊按其外围水平投影面积盘算修建面积。凹阳台按其阳台净面积（包罗阳台栏板）的一半盘算修建面积。挑网台按其水平投影面积约一半盘算修建面积；
（13）住宅修建内无楼梯，设室外楼梯（包罗疏散梯）的，其室外楼梯按每层水平投影面积盘算修建面积：楼内有楼梯，并设室外楼梯（包罗疏散梯）的，其室外楼梯按每层水平投影面积的一半盘算修建面积。
凭据新的国度级标准《房产丈量范例》，10种情况下修建面积不盘算：
（1）层高小于米以下的夹层、插层、技能层和地下室、半地下室：
（2）突出衡宇墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷：
（3）衡宇之间无上盖的排挤通廊：
（4）衡宇的天面、挑台、天面上的花圃、泳池：
（5）修建物内的操纵平台、上料平台及修建物的空间平台及修建物的空间安顿箱、罐的平台：
（6）骑楼、过街楼的底层用作门路街巷通行的部分←
（7）利用引桥、高架桥、高架路、路面作为顶盖修建的衡宇：
（8）运动浅易衡宇：
（9）与衡宇室内不相通的衡宇间伸缩缝。
（10）据了解，新的房产丈量范例将按精度品级差别，分别允许误差范畴为±26、±06、±14,而旧标准允许面积丈量误差为。
30、商品房销售面积：
商品房销售面积是指购房者所购置的套内或单位内的修建面积（套内修建面积）与应分摊公用修建面积之和。即：商品房销售面积＝套内修建面积十分摊的公用修建面积。
31、商品房的销售面获如何盘算？
（l） 套内使用面积：住宅按《住宅修建设计范例》（GBJ96－86）划定的要领盘算：其他修建凭据专用修建设计范例划定的要领或参照《住宅修建设计范例》盘算。
（2） 套内墙体面积：商品房套内使用空间周围的维护或承重墙体，有共用墙及非共用墙两种：共用墙包罗各套之间的分开墙、套与公用修建空间投影面积的分开墙以及外墙（包罗山墙）：共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积：非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。
（3） 商品房分摊的公用修建面积主要包罗以下两部分：
电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、大众门厅和过道等其功效上为整楼修建办事的大众设施用房和治理用房之修建面积：各单位与楼房大众修建空间之间的分开墙以及外墙（包罗山墙）墙体水平投影面积的50％。
公用修建面积盘算公式：公用修建面积ˉ整栋修建的面积一各套套内修建面积之和一己作为独立使用空间租、售的地下室、车棚、人防工程地下室
公用修建面积分摊系数＝公用修建面种各套套内修建面积之和
分摊的公用修建面积＝各套套内修建面积×公用修建面积分摊系数
因此，商品房销售面积公式还可表达为：商品房销售面积＝套内修建面积（卜公用修建面积分摊系数）。
32、使用率：
住宅套内净面积纵然用面积和住宅面积的比为使用率．—般高层塔楼在72％至75％之间，板楼在78％至80％之间。
33、实用率：
实用率是套内修建面积和住宅面积之比，大于使用率。
34、怎样盘算衡宇的使用率？
衡宇使用率指衡宇的使用面积与修建面积的比例，是权衡物业使用效率的重要标准。
在使用率盘算要领的选择上，有些接纳轴线面积法。这种要领是以房间内外墙的中线为界限盘算使用面积，这样盘算出来的使用面积包罗了外墙的一半面积和全部内墙所占的面积，数值上显得较高，不能完全反应房产实际的使用面积情况令
比力确切地盘算要领是在修建面积的垂础上减去外墙和内墙所占的面积后得出的使用面积△这种要领盘算出来的使用面积也形象地称为“地毯面积”。它反应了一个物业的真实使用率，这种盘算要领是对客户卖力任的要领。
从一般情况来看，高层塔楼的真实使用率方面较多层住宅略差，主要是因为高层要求有防火楼梯，电梯间面积也较大，一梯多户设计也加大了通道的面积，每户平均分摊的面积也多。而多层住宅根本不存在上述问题，即便有些多层住宅有电梯，其电梯间面积也小于高层，如果接纳电梯外挂等新型设计结构其使用率还可进一步提高。
别的，修建面积还包罗各单位应分摊的配套用房共用修建面积，如锅炉房、配电室、高压水泵房等。
35、修建容积率：
是指项目筹划建立用地范园内全部修建面积与筹划建立用地面积（项目用地红线范畴内的土地面积，一般包罗建立区内的门路面积、绿她面积、修建物（构筑物）所占面积、运动园地等等）之比。隶属修建物也盘算在内，但应注明不盘算面积的隶属建勾物除外。
36、修建密度
居住区用地内，种种修建的基底总面积与居住区用地的比率。
37、绿地率
居住区用地范畴内种种绿地的总和占居住区用地的比率。
绿地应包罗，大众绿地、宅旁绿地、大众办事设施所属绿地和门路绿地，即门路红线内的绿地，不应包罗屋顶、晒台的入工绿地。
38、帮助面积
帮助面积是指住宅修建各层中不直接供住户生活的室内净面积。包罗过道、厨房、卫生间、茅厕、起居室、贮藏室等。
39、居住面积
住宅的居住面积是指住宅修建备层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和。所谓净面积就是要撤除墙、柱等修建构件所占有的水平面积（即结构面积）。
40、使用面积
住宅的使用面积，指住宅各层平面中为生活起居所使用的挣面积之和。盘算住宅使用面积，在已往主要用来盘算和征收大众住宅房租时使用。接纳使用面积的盘算，可以全面地反应住宅所有权人与住宅使用权人的租赁干系：但在住宅买卖中一般不接纳使用面积来盘算代价。
41、修建面积
住宅的修建面积是指修建物外墙外围所围成空间的水平面积，如果盘算多、高层住宅楼的修建面积，则是各层修建面积之和．修建面积的盘算非常庞大。
不难看出对付一幢住宅楼来说，住宅的修建面积＝居住面积十帮助面积十结构面积，也可体现为：住宅的修建面积＝使用面积＋结构面积。固然住宅的大众面积包罗在住宅修建面积之中，是由部分帮助面积和部分结构面积组成。
42、住宅的开间：
在住宅设计中，住宅的宽度是指一间衡宇内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。住宅开间一般为－米，砖混结构住宅开间一般不凌驾米。划定较小的开间标准，可缩短楼板的空间跨度、增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。
43、住宅的进深：
在修建学上是指一问独立的衡宇或幢居住修建从前墙皮到后墙皮之间的实际长度。进深大的住宅可以有效地节约用地，但为了包管建成的住宅具有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求， 不宜过大。目前我国大量城镇住宅房间的进深一般要限定在5米左右，不能任意扩大。在住宅的高度（层高）和宽度（开间）确定的前提下，设计的住宅进深过大，就使住房成狭长型，距离门窗较远的室内自然光芒不敷。
44、层高：
住宅的层高是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层衡宇的高度。
45、净高：
住宅的净高是指下层地板面或楼板上外貌到上层楼板下外貌之间的距离。净高和层高的干系可以用公式来体现：净高＝层高－楼板厚度，即层高和楼板厚度的差叫“净高’。
46、什么是住宅组团？
我们所熟悉的居住区，从结构上看多是外向开放型的，小区与主要街道没有界线，小区内楼宇成排排列，门路流通无阻。这种结构的缺点是不光形象单一死板，并且给住户带来不宁静感。而住宅组团是一种融合了中式四合院修建模式的居住结构。院落式的结构，用四面楼房围合成关闭的空间，由单一的收支口收支，它能给住户带来领域感和宁静感，邻里有来往的气氛和空间，空间标准宜人，让人轻松愉快，非常切合现代人交换的心理需要。
47、何谓生态住宅
生态住宅是运用生态学原理和遵循生态平衡及可连续生长的原则，即综合系统效率最优原则，设计、组织修建内外空间中的种种物质因素，使物质、能源在修建系统内有秩序地循环转换，得到一种高效、低耗、能源在修建系统内有秩序地循环转换，得到一种高效、低耗、无废无污染，生态平衡的修建情况。这里的情况不但涉及住宅区的自然情况，如空气、水体、土地、绿化、动植物、能源等，也涉及住宅区的人文情况、经济系统和社会情况。培育生态住宅观点主要是在这种看法的影响下，在住宅建立与生长中始终以生态问题力中心，在环保、绿化、安居、门路管网等方面进行系统筹划与治理，使住宅区生态情况处于良性循环状态之中。
48、什么是绿色住宅？
“绿色住宅”不是一般人认为的绿化较好的住宅。实际上较高的绿化率只是“绿色住宅”内容的一个方面，真正的“绿色住宅”的内涵是全方位的立体环保工程。它是既适应地方生态丽又不破坏地方生态的修建。具有节地、节水、节能、改进生态情况、淘汰情况污染、延长修建物寿命等优点。
节约土地资源。新型建材、新型墙体的接纳是“绿色住宅”的组成内容。住宅的墙体提倡使用高科技环保建材。如现在有一种新型的建材环保用砖，该砖接纳发电厂排出的飞灰为重要原料，抗压强度在8兆帕以上，在防水、隔热、隔音和耐震强度上均凌驾了一般红砖。另外有一种木屑制砖，该砖的重量只有普通砖的一半，但强度却是普通砖的两倍。
充实利用自然资源。住宅采光的设计不光影响居住者身体康健和生活质量，并且涉及到能源的节约与浪费。如接纳大面积玻璃，设计明厅、明卫、明厨等，Tit能节约大量的电能：尽可能接纳太阳能热水系统，接纳小区共用供热系统，都是充实利用自然能源的有效途径，可淘汰对大气的污染。
垃圾的分类处理惩罚。对垃圾的分类处理惩罚也属于绿色环保，与住宅情况息息相关。因此，专家也将垃圾分类处理惩罚纳入“绿色住宅”的内容。
49、什么是花圃式住宅？
花圃式住宅也叫西式洋房或小洋楼，即花圃别墅。一般都是带有花圃草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，修建密度很低，内部居住功效完备，装修豪华，并富有变革，住宅水、电、暖供应一应俱全，户外门路、通讯、购物、绿化也都有较高的标准，一股为高收入者购置。
50、都会居住区
一般称居住区，泛指差别居住人口范围的居住生活聚居地和特指被都会干道或自然分界线所围合，并与居住人口范围30000～5⒁00人相对应，配建有一整套较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的大众办事设施的居住生活聚居地。
51、居住小区
一般称小区，是被居住区级门路或自然分界线所围合，并与居住人口范围7000～15000人相对应，配建有一套能满足该区居民根本的物质与文化生活所需的大众办事设施的居住生活聚居地。
52、居住组团
一般称组团，指下般被小区门路分开，并与居住人口范围1000～3000人相对应，配建有居民所需的下层大众办事设施的居住生活聚居地。
53、居住区用地
住宅用地、公建用地、门路用地和大众绿地等四项用地的总称。
54、住宅用地
住宅修建基底占地及其四周公道间距内的用地含宅间绿地和宅间小路等的总称。
55、大众办事设施用地
一般称公建用地，是与居住人口范围相对应配建的、为居民办事和使用的种种设施的用地，应包罗修建基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。
56、门路用地
居住区门路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放园地。
57、居住区级门路
一般用以分别小区的门路。在大都会中通常与都会支路同级。
58、小区级路
一般用以分别组团的门路。
59、组团级路
上接小区路，下连宅间小路的门路。
60、宅间小路
住宅修建之间连接各住宅入口的门路。
61、大众绿地
满足划定的日照要求，适合于部署游憩运动设施的、供居民共享的游憨绿地，应包罗居住区公园、小游园和组团绿地及其他块状带状绿地等。
62、配建立施
与住宅范围或与人口范围相对应配套建立的大众办事设施、门路和大众绿地总称。
63、其他用地
筹划范畴内除居住区用地以外的种种用地，应包罗非直接为本区居民配建的门路用地、其他单位用地、保存的自然村或不可建立用地等。
64、大众运动中心
配套公建相对会合的居住区中心、小区中心和组团中心等。
65、门路红线
都会门路含居住区级门路用地的筹划控制线。
66、修建线
一般称修建控制线，是修建物基底位置的控制线。
67、日照间距系数
凭据日照标准确定的衡宇间距与遮挡衡宇标高的比值。
68、修建小品
既有功效要求，又具有粉饰、装饰和美化作用的、隶属于某一修建空间情况的小体量修建、游憩抚玩设施和指示性标记物等的统称。
69、住宅平均层鼓
住宅总修建面积与住宅基底总面积的比值 层。
7o、人口毛密度
每公顷居住区用地上容纳的筹划人口数量 人／ha。
7t、人口净密度
每公顷住宅用地上容纳的筹划人口数量 人／ha。
72、住宅修建套毛密度
每公顷居住区用地上拥有的住宅修建套数 套／ha。
73、住宅修建套净密度
每公顷住宅用地上拥有的住宅修建套数 套／ha。
74、住宅面积毛密度
每公顷居住区用地上拥有的住宅修建面积 平方米／公顷。
75、住宅面积净密度
也称住宅容积率。是指每公顷住宅用地上拥有的住宅修建面积 平方米／公顷 或以住宅修建总面积（万平方米）与住宅用地（万平方米）的比值体现。
76、修建面积毛密度
也称容积率，是每公顷居住区用地上拥有的种种修建的修建面积 平方米／公顷 或以总修建面积 万平方米
与居住区用地（万平方米）的比值体现。
77、住宅修建净密度
住宅修建基底总面积与住宅用地的比率 ％。
78、拆建比
新建的修建总面积与拆除的原有修建总面积的比值。
79、土地开发费
每公顷居住区用地开发所需的前期工程的测算投资，包罗征地、拆迁、种种赔偿、平整土地、敷设外部市政管线设施和门路工程等各项用度 万元／ha。
80、住宅单方综合造价
每平方米住宅修建面积所需的工程建立的测算综合投资，应包罗土地开发用度和居住区用地内的修建、门路、市政管线、绿化等各项工程建立投资及须要的治理用度 元／平方米。
81、均价：
将各单位的销售代价相加之后的和数除以单位修建面积的和数，即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价，但也有例外，前段时期某高层物业推出的“不计楼层、朝向，以2800元／平方米统一价销售”，即以均价作销售价，也不失力引人瞩目的营销计谋。
82、基价：
经过核算而确定的每平方米商品房根本代价。商品房的销售价一般以塞价为基数增减楼层，朝向差价后两得出。
83、起价：
某物业各楼层销售代价中的最低代价，便是起步价。多层物业，以一楼或顶楼的销售价为起步价 高层物业，以最低层的销售价为起步价。房产告白中常表为“×××元／平方米起售”。较低的起步价容易引起消费者的注意。
84、一次性买断价：
买方与卖方商定的一次性订价。一次性买断价属房产销售条约中的专用代价术语，确定之后，买方或卖方必须按此履行付款或交房的义务，不得随意变动。
85、预售价：
预售价也是商品房预（销）售条约中的专用术语：预售价不是正式代价，在商晶房交付使用时，应按有批准权限部分审定的代价为准。
86、如何进行户型评判
我们通常所说的一室一厅、两室一厅、两室两卫一厅、三室一厅，就是最为普通的户型，别的另有跃式住宅、复式住宅、高等的花圃别墅等。在对户型进行评判时可从以下几方面入手：
看居室的功效分区是否公道，应制止斜角空间，尽可能淘汰不须要的“死角”面积和交通面积。从习惯上看，居住的空间应给人以稳定、宽阔感，所以衡宇要方正，这样不光有利于家具的部署，对付居住者来说也有个良好的居室运动空间。
房门的开向是否公道，要不影响使用的空间和居室的私密性。
户型的节能要求，他可以淘汰不须要的日常生活开支。起居室、卧室、书房等人们经常运动的空间接纳直接采光，可以节约能源。
单位内差别空间要有相对公道的面积。通凡人们购房时所说的“三大一小”，就是“大厨房、大卫生间、大客厅、小卧室Ⅲ，被认为是较能满足人们日常生活的需要。从居室功效阐发，厨房公道的面积下般为4平方米至5平方米之间，厨房不能过于狭小，应有最小宽度。现今住宅设计中推崇的是大卫生间，三居以上居室应设有两个卫生间，—个关闭的设浴盆和大便器，一个开敞的设洗澡盆和摆放洗衣机，解决使用岑岭期相互滋扰等问题。卧室的公道面积一般应为13至14平方米之间，卧室要有私密性，平静舒适并通风良好。
阳台，好的阳台设计是将大客厅与宽阔的落地阳台门及室外景色有机地融为一体，豁然开朗的视线总是能给居住者一份清新、爽快的心情。
房间的内部净高要符合，现在，绝大部分商品房的内层泽高在米到米之间。需要注意的是：扩大居住面积是相对容易的，而对层高的不满意，确是无法改变的。
另外，除了房间部署，好的户型设计还会充实考虑现有备种家用电器如冰箱、电视、洗衣机、空调、电话的设置，还要考虑未来不停涌入家庭的种种新的家用电器如电脑网络、新的电炊具、新的保健娱乐设施、新的宁静防卫设施、救生设施等等的配置，有公道的空间部署和电气设计。修建质料也是质量较好的新质料、新技能，如50年稳定形的隔热隔音的塑钢门窗、防漏防腐易疏通的给排水煤气管道、宁静钢化玻璃等等＇以确保衡宇的舒适与耐用。
87、智能化住宅如何分类
像所有消费品一样，智能化住宅也会凭据软硬件的品质差别，而分出差别标准。
乙级标准
（1） 宁静保安系统
实现小区周界的监控和红外线报警防备：火警与煤气报警：紧急呼救报警：电话线被切断与防破坏报警。
（2） 通讯系统实现住户的至少两对电话线和一个宽带国际互联网络（Internet）插口；可吸收有线电视网节目。
（3） 信息办事系统。
实现三表远程计量，盘算机网络功效及一些物业治理功效。
（4） 情况控制系统
实现配景音响与大众广播、收支口控制、社区通告版。
甲级标准
除了乙级标准所有的功效外，另需增加一些功效，同时整个系统应是一个由中央控制中心附带数个分控中心组成的集散控制系统：
（1） 宁静保安系统
实现可视对讲功效：门禁系统功效：家庭智能化报警增加的功效有：可进衍步伐自动化控制功效、可实现室内无线遥控功效、通过电话递行远程遥控功效、电源控制及调光功效。
（2） 通讯系统
实现住户主要房间有独立的信息点，光纤宽带多媒体信息网接入小区，提供外语电视节目。
（3） 信息办事系统
增加实现电子购物、电子图书馆、远程医疗登记等功效。
（4） 情况控制系统
实现家电自动控制功效；大众水电设施监督等功效。
88、层住功效的国际标准是什么
凭据国际文明住宅标准，住宅功效不但要满足最根本的寝、食功效，更要从自然、生态、社会、人文等方面满足现代人对婚姻、家庭、事情、学习、子女教诲、休闲娱乐、身心康健、人际干系等多方面的需要。就住宅的室内功效而言，应满足以下根本要求。
（l） 满足分户独立性和掩护隐私性原则。要求起居、餐厅、厨房、卧房等主要功效之间的最公道的结构。
（2） 满足使用方便和宁静原则。在适合家庭差别成员分室居住和配合团聚的运动空间 以及紧急疏散的要求6在修建结构上，要切合抗震、防火、耐火品级以及预防滑跌和碰撞等包管宁静的要求。
（3） 满足现代生活设施进步原则。住宅室内应有排水、炊事、茅厕、浴室、燃气、供热、照明、电话线路、数据通讯以及蕴藏等设施。
（4） 满足现代生活的康健卫生原则。要按国际发达国度住宅设计的要求，制定日照标准、通风标准、厨、厕排气标准和生活垃圾处理惩罚标准。
（5） 满足住宅功效多样化本性要求原则。要到达国际文明居住标准，应更多的让居民和用户到场住宅设计。制作空间灵活多变的住宅修建，接纳承重结构骨架牢固不
变，分开构建则可凭据住宅要灵活部署，以形成多样化的内部空间。
89、跃层和复式、错层有什么区别？
通常情况，跃层住宅是一套住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层：一般在首层部署起居、厨房、餐厅、卫生间，最好有一间卧室，二层部署卧室、书房、卫生间等。
复式住宅在观点上是一层，但层高较普通的住宅（通常是米）高，可在局部掏出夹层，部署卧室或书房等内容，用楼梯联系上下。其目的是在有限的空间里增加使用面积，提高住宅的空间利用率。运种做法香港的住宅设计中有一些例子，是为适应其用地、空间极其缺乏的情况而产生的。
复式住宅实际上并不具备完整的两层空间，夹层在底层的投影面积只占底层面积的一部分。夹层可以做成房间，也可以做成跑马廊形式（夹层悬空的一侧不做墙壁或墙面退却，在平面的外边沿有栏杆或栏板，上面的人可以看见下面，下面的人也可以看见上面，形成一种不完全的空间，一般称其为“排空”），与底层之间有视线上的交换和空间上的流通。而跃层住宅的上下两层之间完全由楼板分开，只通过楼梯联系，和复式住宅的空间是两种差别的类型。
跃层和复式的面积汁算：跃层住宅如果是完整的两层，其修建面积或使用面积均应是两层的修建面积或使用面积相加之和。如果跃层部分的高度不敷一个完整的层高，可以参照披屋顶使用面积的盘算标准：
如：利用坡屋顶作为使用房间时，除须要的卫生条件（漱洗、便溺、采光、通风）外，还应同时具备以下两个条件，方能计入使用面积： 使用房间的净高度最低处不应低于米（含）： 使用房间净面积的一半（含）以上不低于米（含）。
满足上述条件的房间其净面积可全部计入使用面积。若房间凌驾米（含）部分不敷房间总面积的2倍计入使用面积。
错层一户内楼面高度不一致，错开之处有楼梯联系。优点是和跃层一样能够消息分区，但因为没有完全分为两层，所以又有复式住宅富厚的空间感。可以利用错层住宅中差别的层高区分差别功效的房间，比如起居室比力高，卧室比力低等。另有的利用地形阵势的高差在坡地上设计错层式住宅，可以淘汰挖土的土方量。错层带来空间富厚的感觉，如不是身临其境很难想象得到，所以对付初次进入这种住宅的人有较大吸引力。但错层式住宅倒霉于结构抗震，并且显得空间零散，容易使小户型显得局促，更适合于层数少、面积大的高等住宅。
90、买自住房与投资房有什么差别
自住房和投资房因为用途差别，在选择上亦有较大的区别。
首先是衡宇代价。买自住房要测算自己的收入水平和蒙受能力；而投资购房则在投资本钱允许的范畴内进行选择，并可进行投资组合。
第二是居住情况。自住房对情况质量要求较高，衡宇内部和小区情况都要宜人。虽然情况质量高的衡宇易于出售，但投资购房主要偏重于投资本钱及衡宇自己的升值潜力，对情况质量相对要求低一些。
第三考虑未来交化。自住房要求情况相对稳定，以免入住后又要拆迁或改变功效：而投资则不然，要考虑未来都会筹划能否令所购衡宇升值，不临街变为临街，由住宅变作商铺等。
第四考虑区位代价。自住房在选房前，要考虑是一次性付款照旧分期按揭：投资购房虽然也考虑本钱，但只要是可控范畴内和具有较快交现能力，易实现利润的衡宇，将不必过多考虑而应迅速购置。
91、修建结构
小高层：据介绍，“小高层”并不是一种范例的学术叫法。我们目前常说的“小高层”是指由多个住宅单位组合而成，每单位均设有电梯，大多在7至12层之间的住宅修建，是介于多层与高层之间的一种修建模式。6层以下的则称炎“多层”；更高的称为“高层”。
　　塔楼：“塔楼”主要是指以共用楼梯、电梯为焦点部署多套住房的高层住宅。通俗地说，塔楼以电梯、楼梯为结构焦点，上到楼层之后，向四面走可以直接进入户内。
板楼：板楼由许多单位组成，每个单位用自己单独的楼梯、电梯。但从其外观上看不一定都呈“一”字形，也可以是拐角、围合等形状。
　　板式小高层：板式小高层是由南方传入北京的，在上海、广州等地板楼已经成主流，占到整个市场的80%至90%。专家认为，现在流行的板式小高层比起我们20世纪70年代制作的板楼，有了底子的变革。其一，设备、建材、智能化等都有了质的奔腾；其二，越发注重情况，前后庭院的绿化、园林小品的营造使居住质量有了奔腾；其三，开间增大，户型更趋公道，厨房、卫生间加窗，阳台观景的作用增强，设计理念更为先进。许多项目六层也配有电梯，越发布满人文眷注。

第二部分 产物篇
一、楼盘根本资料解述
生长商简介、楼盘所处区域、区域特色、大众投资与重大建立、教诲设施、交通状况、都市生长筹划与大众设施、产物的根本数据、楼盘抗性、楼盘特色
二、产物解述
1、 位置：
项目所在位置、区域情况现状、区域筹划前景、交通状况、生活方便度、科教文卫漫衍
2、 配套：
小区内配套、市政配套、商业配套、银行、会所、配套使用收费标准及比力、配套的可达性、配套的可连续性生长
3、 修建单体：
修建气势派头、外立面、修建形式、比例、标准、材质、色彩、结构……
4、 户型：
分区、功效、开间、进深、视野、家具部署、通风、排水、采光、气候调治
5、 设备：
设备、品牌、装修标准、材质、环保、节能、科技含量
6、 筹划：
主要技能经济指标、筹划特点、日照、通风、区内门路
7、 区内交通：
人车分流、人与车、交通的滋扰、车库（位）、治理用度、停放位置、车速
8、 代价：
开盘价、起价、均价、最高价、性价比、折扣、实际支出、装修
9、 结构：