房地产市场现状及前景研究报告.docx
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1、59上海房地产市场现状及前景研究陈诉前言第一部分、上海房地产市场的历史回首一、上海房地产市场的苏醒阶段(1978-1985年)二、迟钝生长阶段(1986-1991年)三、超常生长阶段(1992-1994年)四、调解回落阶段(1995-1997年)第二部分、上海房地产市场的现状(稳步生长阶段)一、 住宅需求增长较快二、 供求干系逐步趋于平衡三、房地产代价止跌回升四、市场经营主体逐步成熟五、小我私家购房已成为住宅市场主力军六、空置办公、商业用房的问题还比力突出七、房地产本钱组成、代价组成有待进一步改进八、企业能级不高,财产会合度偏低九、房地产市场信息运行还不充实适应市场需要第三部分、21世纪初上海
2、房地产市场的前景一、需求全面稳定增长三、 住宅质量全方位的提高三、运行机制根本完成市场化四、外资进入将兴起一轮新的热潮五、办事业全面生长提高六、国有企业革新加快速度七、信息技能、互联网技能在房地产市场中全面发挥重要作用第四部分、21世纪初上海房地产市场的商机一、进入上海房地财产主力业务的时机二、由上海房地产市场生长带来的时机前言以市场容量为标记,目前上海房地产市场是中国都市中最大的市场。即便在今世国际都市中进行比力,可能也是最大的。研究上海房地产市场的生长现状及前景,无论对付上海、对付中国,甚至对付世界都市的生长、房地产的生长,都具有重要的意义。20世纪90年代的上海房地产市场,走过了以繁荣为
3、主要特征的路程。21世纪的已经到来。中国面临着进入WTO的重大时刻,将进一步溶入全球经济格式中去。在这样重要的时刻,中国中央政府把上海的生长,定位于“确立国际经济中心都市职位”、建成“国际经济、贸易、金融和航运中心”和“现代化的国际多数市”。同20世纪90年代的“长江流域的龙头”、全国的“经济、贸易、金融中心”定位,有了重大的变革。21世纪初的上海,面临着前所未有的重任和机会。联系到国内外许多重大因素,以及中国和上海自身生长的需要,上海房地产市场在21世纪初如何生长,是令世人包罗外洋的朋友特别存眷的。第一部分、上海房地产市场的历史回首在历史上,上海曾经是中国一个房地产市场相当发达的都市。194
4、9年,中华人民共和国创建以后,房地产开始纳入筹划经济的治理,因此逐渐萎缩,寂静了整整30年。1978年,中国开始了经济革新和对外开放,上海的房地财产(市场)又苏醒了,生长了。从无到有,从小至大,大抵经历了苏醒、迟钝生长、超常生长和调解4个阶段。一、上海房地产市场的苏醒阶段(19781985年)在革新开放和以经济建立为中心的政策配景下,上海房地产市场的苏醒有两方面条件。第一,较快地解决恒久的严重的住房短缺,是上海居民强烈的内在要求。历史上,上海是一小我私家口众多的多数会,住房一直比力紧张。1949年以后,尤其是1956年以后,在筹划经济体制的控制下,把住房作为一种福利,由国度统一投资、统一建立、
5、统一分派和近乎无偿使用,使住房生产的正常循环遭到破坏,再投入困难;加上在重生产轻生活思想影响下对住房问题的忽视,使得上海的住房恒久严重紧缺。到革新开放初期,成为了上海第一大社会问题(1978年,上海市区人均居住面积仅为45平方米)。为了改变这一状况,1979年,上海市政府提出了实行国度统建和企业自建相结合的目标,企业建房积极性被变更起来,在上海掀起了一轮住宅建立的热潮。到1985年,市区住宅修建面积到达了64443万平方米,比1978年增加了50以上,人均居住面积也到达了54平方米。这一轮住宅建立,虽然照旧非市场化的,却是一个历史性的演练,为日后上海房地产市场的大生长提供了建立知识和人才的开端
6、准备。第二,房地产经济理论的争鸣,为房地产市场的苏醒创造了舆论情况。70年代末、80年代初,邓小平颁发过两次关于房地产和住房制度革新的意见。由此,理论界开始对房地产理论进行全面的反思和探索。经过多年的热烈讨论,终于对付住房的商品属性和都市土地的经济属性取得了共鸣。这些结果,从理论和思想上为上海房地产市场的生长奠基了底子。上海房地产市场苏醒的第一个标记是,创建了能开发在市场上出售衡宇的上海中华企业公司和上海工商业者爱国建立公司。1984年,爱建公司建立的“爱建公寓”在香港上市,半个月就销售一空。另一个标记是,开始试行新建住房按土建本钱由政府、单元和小我私家各包袱三分之一,出售给小我私家。虽然该“
7、三三制售房”方法由于种种原因没有得到普遍推广,但它是上海住房制度革新中住房商品化的一个实验。尽管上海房地产市场的苏醒相当有限,仅仅处于萌芽状态,但上海房地产市场简直自此起步。二、迟钝生长阶段(1986-1991年)经过多年的讨论,1986年,中国确立了社会主义商品经济理论。尽管该理论另有局限性,但是在相当大的水平上认可了市场的作用,推动了种种市场的生长。“房地产市场是社会主义市场体系的重要组成部分”的看法得到了确认,从而极大地推动了市场机制在房地产领域的生长。上海房地产市场在19861991年间取得了迟钝的但是实质性的生长。经营性的房地产开发公司有了起步。到1991年底,上海共有房地产开发公司
8、94家,其中,中资公司72家,中外合资和外商独资企业22家,共拥有自有资金235亿元,从业人员近6000人。房地产投资范围迅速扩大。19861989年实际完成投资2176亿元,1990年和1991年分别为760亿元和7.59亿元。19861991年,上海商品房竣工面积为40208万平方米,内销商品住宅销售面积为394.76万平方米。土地使用制度开始了商品化革新。1986年起,向中外合资经营企业征收土地使用费,1987年开始实施土地使用权有偿转让。1988年7月8日,上海通过国际招标,由日本孙氏企业有限公司以2800万美元的出让金,得到虹桥经济技能开发区第26号地块129万平方米50年的使用权,
9、可用于制作办公、酒店、住宅等修建共645万平方米。此一行动,拉开了上海对外资土地批租的序幕。到1991年底,上海共对外出让土地使用权12幅,计980万平方米,土地出让金总收入约8474万美元和12.15亿元人民币。行政性的房地产中介机构诞生。与房地产投资、开发范围不停扩大相适应,房地产中介机构在政府勉励下出现了。1987年,上海市房地产生意业务所创建,1988年9月,凭据“政企离开”的原则,从生意业务所疏散创建了上海市房地产生意业务市场。今后,各区县也相继创建了区县级生意业务市场。综观这一时期上海房地产市场的生长,虽然比力迟钝,但进展是实质性的,更重要的是经过这一时期的生长,开端构筑了上海房地
10、产市场。三、超常生长阶段(1992-1994年)1992年,邓小平同志南方谈话后,创建社会主义市场经济成为共鸣,上海和全国百姓经济出现了高速增长,也以迅雷不及掩耳之势引发了一轮房地产生长热潮。首先,土地使用制度革新全面推行,土地使用权大范围进入市场。1992年上海对外批租土地194幅,占地面积1983万平方米,1993年对外出让土地244幅,占地面积达493256万平方米,1994年对外出让452幅,占地159422万平方米。特别是1994年2月,上海市第十届人大常委会第7次集会通过上海市实施中华人民共和领土地法步伐划定,自1995年1月1日起全面对商业等6类内资项目用地实行土地使用权有偿出让
11、,标记着上海土地使用制度革新全面推行。当年,上海就向内资有偿出让168幅地块,面积32634万平方米。其次,房地产企业数量迅速扩张。1992年上海种种房地产企业数猛增到849家,1993年又增至1425家。1994年凌驾两千大关,到达2081家。三是房地产投资成倍增长。1992年完成投资1255亿元,1993年迅速增加到837亿元,1994年更是增加到了11743亿元。四是商品房开发和竣工面积直线上升。1992年上海房地产施工面积43227万平方米,竣工面积1396万平方米;1993年施工面积到达1521万平方米,竣工面积320万平方米,1994年施工、竣工面积分别为130582万平方米和34
12、12万平方米。最后,陪同着投资和开发的热潮,房地产经纪、咨询、物业治理、评估等全业大量出现。1992年7月上海第一家房地产经纪企业上海威得利房产咨询公司创建。到年底,经房管部分和工商登记批准创建的房地产经纪公司共12家,1993年起每年新增凌驾300家;1991年11月,上海第一家专业物业公司沪港合资的“上海安居乐物业治理公司”在上海古北新区诞生,随后中房上海公司等一大批内资开发公司相继创建了物业公司;创建于1992年的上海市土地估价所是解放后最早出现的房地产估价机构。这类企业的产生,相同了房地产再生产的各个环节,促进了房地财产的全面生长。四、调解回落阶段(19951997年)19921994
13、年间,上海房地财产的生长是惊人的,虽然它为上海房地产市场的生长打下了坚固的底子,但由于生长速度过快而产生了一些问题,从而引发了一轮调解。上海房地产市场的调解效果从1995年开始显现,主要体现为:首先,土地使用权出让数量回落。1995年上海土地有偿出让共497幅,占地面积120351万平方米,分别是1994年的80和64,其中,外销地块258幅,64030万平方米,比1994年下降了43和59,内销地块(含外资内销)239幅,56321万平方米;1996年上海土地有偿出让共764幅,106686万平方米,与1995年相比,虽然地块幅数有所增加,但出让土地面积淘汰了10以上,其中,外销地块出头积淘
14、汰了40,内销地块增加了1倍以上,到达537幅,土地面积也增加了近20;1997年土地出让的范围有所回升。其次,房地产由求过于供转变为供过于求,商品房空置增长较快。19951997年三年,每年上市供给的内销商品房分别为101999万平方米、133035万平方米和173752万平方米,平均每年新增300400万平方米。上市的外销商品房从1992年的222万平方米增至1997年的1615万平方米,增长了727倍,外销商品房中综合办公楼占主体,比例凌驾50。由于商品房供给急剧上市,加上房价高企,市场在短期内难以消化,造成空置严重。1995年上海商品房空置量到达41339万平方米,比1994年的175
15、33万平方米增加了14倍,1996年上升到6299万平方米,1997年底,到达969万平方米,供大于求的矛盾相当突出。与此同时,由于人们继承看好上海房地产这个大市场,房地产企业数仍有较快的增长,种种经纪、咨询、评估、物业治理等企业的生长布满了生机,使整个上海房地产市场在调解的阵痛中朝着更理性、更市场化和更范例的偏向生长。第二部分、上海房地产市场的现状(稳步生长阶段)1997年前后,中国乐成地实现百姓经济软着陆。为保持百姓经济连续增长,中央政府接纳了积极财务政策,旨在通过增加投资拉动经济生长。同时把住宅消费放在极为重要的位置上,作为百姓经济新的增长点和新的消费热点,并出台了一系列促进房地产市场生
16、长的相关政策。上海房地产市场在此大配景下进入了稳步生长阶段。这一阶段的市场,体现出5个特征,即:市场需求增长较快;供求干系逐步趋于平衡;房地产代价止跌回升;市场经营主体逐步成熟;小我私家购房成为住宅市场主力军。同时,也存在4个问题:空置办公商用房的问题仍比力突出;房地产本钱组成,代价组成有待进一步改进;企业能级不高,财产会合度偏低;房地产信息运行还不适应市场的需要。以下进行分别阐发:一、市场需求增长较快体现在三个方面:首先,新建商品房销售增长迅速。1995年,销售面积仅56766万平方米。到1998年突破1000万平方米,达105077万平方米,短短三年翻了一番。1999年达132867万平方
17、米。进入2000年,销售进一步上升,到达155787万平方米的创记载水平。其次,二手房(上海称为存量房)买卖大幅度上升,速度大大凌驾新房市场。1995年二手房生意业务面积仅为6087万平方米,仅过四年1999年到达511万平方米,2000年到达779万平方米。倘若按此速度盘算,到2003年上海存量房生意业务面积将凌驾商品房的销售面积(见表1)。表1、上海商品房销售面积与存量房买卖面积情况比力年份商品房销售面积(万平方米)比上年增长幅度存量房买卖面积(平方米)比上年增长幅度存量房买卖与商品房销售面积之比1995199619971998199920001资料来源:1995-2000年上海统计年鉴、
18、2002上海统计手册三是租赁市场迅速崛起。1998年已登记的衡宇租赁面积为19855万平方米,1999年达31885万平方米。近几年上海房地产市场需求迅速增加的原因是:(1)上海率先跨入上中等收入地域。1997年上海人均GDP到达3102美元。凭据世界银行1998年的分类:上海已进入中上等收入国度和地域。户上等收入国度和地域的经济生长特征之一就是,汽车、不动产等大宗耐用消费品开始大量进入家庭。上海房地产市场的需求,就是在此配景下得到迅速生长的。(2)都市旧区改革和动拆迁拉动商品房销售。90年代以来,为改进都市底子设施建立,优化都市情况,提高土地利用代价,改进居民居住条件,上海加大旧区改革力度。
19、1995到2000年,全市拆迁旧房面积达2303万平方米,为已往50年拆除总面积的53。而动拆迁又使人口导入区的房地产市场迅速生长。浦东、闵行、宝山、徐汇作为上海人口导入区近两年来一直是上海房地产市场的热点区域。(3)上海市民改进居住条件愿望仍很迫切。80年代初,上海人均居住面积仅4平方米多一点(折成修建面积约8平方米),在全国各多数会中位列末流水平。革新开放以后,上海市民的居住条件在不停改进,居住面积在不停扩大。但是,很难在短期内解决。到90年代中期,市民改进居住的愿望依然强烈。(4)政府不停地调解政策,有力地推动了居民的住房消费热情。包罗4项重要步伐:低落居民购买住宅的税费。自1996年开
20、始,经过连续3次低落,居民购宅券税包袱由1996年以前的6下降到2000年的075。1999年,又实施居民购买空置有年的住房,免除营业税、契税和生意业务手续费的划定。这些步伐,使居民购房的生意业务本钱有较大的低落。用旧房市场推动新房需求1996年在中国率先实施允许居民将从政府购买的旧公房提前上市。这一步伐搞活了旧住房市场,方便居民套现购新房,有力地推动了新房市场。用所得税政策推动住房需求。1998年,对小我私家购买或差价换购商品住宅所支付的购房款,经税务构造核实后,五年内可以从小我私家所得税计征税基中扣除。这一步伐极大地勉励中上收入阶级的住房消费热情。用金融政策推动住房需求。从1997年开始,
21、配合银行利率下降,多次下降居民购买力购房公积金贷款和商业贷款的利率。同时,低落住宅购买头款比例(最少20)。延长买房抵押贷款还款年限(最长30年)。这些,同国际老例根本接轨,保障了居民一的购房资金来源。到2000年底,上海市的居民购买住房贷款余额,已经突破300亿人民币,登上全国榜首。在90年代后期,上海市推动住房消费、拓展住房需求的政策步伐,在全面是领先的。目前上海的住房消费政策,己经没有明显的缺陷。与此同时,上海的住房消费的生长在全国也是领先的。二、供求干系逐步趋于平衡供求干系的趋向平衡,是通过供给的相对淘汰、需求的绝对增加来实现的。这可以会合用商品房预售和销售两个指标予以说明:从预售情况
22、来看,商品房批准预售面积呈明显下降趋势。从1997年的189902万平方米,下降至2000年的154917万平方米,淘汰34985万平方米,减幅达5.80。与此相对应的已登记商品房预售面积呈大幅上升态势,从1997年的445.57万平方米猛增至2000年的1452.87万平方米,增加1007.3万平方米,平均每年增长48.29,供求之比由1997年的4.26:1下降至2000年的1.07:1。从销售来看,需求的增幅凌驾供给的增幅。需求面积却大幅上升。商品房批准销售面积从1997年的112957万平方米增加至2000年的167319万平方米,平均每年增长1399。而商品房销售面积从1997年的6
23、8645万平方米猛增至2000年的1557.87万平方米,平均每年增长3143,供给之比由1997年的165:1下降至107:1。尤其是商品住宅销售,1999年首次出现当年销售量与当年竣工量根本平衡的态势,并消化部分空置商品房,从而使空置商品房大幅增长势头得到有效控制(见表2)。表2、上海市商品房供求平衡比力。单元:万平方米年份商品房竣工面积平均增长速度商品房销售面积平均增长速度商品房空置面积平均增长速度商品住宅空置面积平均增长速度1997199819992000资料来源:1998-2000年上海统计年鉴、2002上海统计手册上海房地产市场供求干系平衡的实现,主要是由于政府接纳了系列有力的步伐
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