房地产市场开发的基本概念.docx

房地产讲座

第一讲 房地产和房地产市场
一、 房地产和房地产开发的根本观点
1、房地产包罗衡宇土地财产的总称；房产指修建在土地上的种种衡宇；地产指土地及其上下的一定空间。
2、房地产的特征：房产和地产是结合在一起的，房地产的代价形态、房价、地价往往隐藏在房价之中。
特殊性有：
A、 空间的牢固性
B、 生产和使用的恒久性
C、 高额度的投资性
D、 保值与增值的稳定性
E、 社会生活的影响性
F、 受政府宏观经济政策限制导向的隶属性
二、 房地财产的根本观点
它会合了投资开发、建立、营销、物管等多种企业部分的综合财产（第三财产）。
结构包罗：房地产的开发经营——中介、评估——房地产市场——行政治理部分——物管——经营机构——立法、执法机构——科研研所。
房财产的经营运动：生产、流通、消费
1、生产包罗土地生产七通一平——最后得到产物（衡宇）
2、流通包罗买卖土地衡宇、租赁、抵押——统称房地产经营
3、消费对产物进行社会化治理和办事
三、 房地财产的职位和作用
第二讲 我国房地财产生长的状况
一、成绩
1、开发企业日益增多，外商投资踊跃；
2、土地出让成片开发步调加速；
3、住宅成为消费的热点；
4、房地产市场代价迅速上扬。
二、展望
1、经营的利润淘汰；
2、房地产大量空置；
3、耕地的掩护制约；
4、房地财产内部的竞争加剧（资金竞争、市场营销竞争、信息竞争）

第三讲 房地产市场的体系
一、土地投资市场：
土地所有权——土地所有者
土地租用——第一承租人
房产开发市场：
房产开发治理——开发商
建楼——修建商
二、房地产市场的组成
买方、卖方、生长商、业主、物业、生意业务机构
属于一个土地出让的市场和房地产生意业务、租赁、抵押、典卖投资的市场。
一级市场：国有土地使用权的出让
二级市场：对开发的衡宇第一次出售或出租
三级市场：各使用者之间的生意业务

一级市场
二级市场
三级市场
主体
国度和地方政府
各房产公司
用户
特点
垄断性
竞争性
竞争性
内容
整体筹划设计用途，征地、招投标底价
综合开发
房地产转让
方法
拍卖、招标
出卖、出租已开发土地或连同其修建物
转让或出租地盘或连同其修建物
代价
垄断
代价代价
剩余年限代价
四、 标的物分类
1、地产市场
2、衡宇商品
3、资金
4、劳务
5、技能信息
五、 房地产市场的特殊性
1、产物的位置牢固
2、代价的特殊性
3、供求的反经济循环性
4、市场代价的条理性
5、双重属性：消费资料（住宅）、生产资料（写字楼）
6、不充实的市场
五、房地产供求市场的特点
1、供给
（1）供给市场缺乏弹性
（2）供给的异质性
（3）供给的地域性
（4）调治的不完全性
2、需求特点
（1）需求的多样性
（2）需求的遍及性
（3）需求的融资性
（4）需求的恒久性
3、供求动机的阐发
供给：经营、投机、资产流动、迁移
需求：消费需求（生产性消费、生活性消费）
经营需求、保值

第四讲 深圳市的房地产治理体制
一、深圳市房地产（领土）属三级治理——市局、分局、领土所
市局：宏观的产权
治理所：市政的监视、收取土地使用费，以地为主，房随地走，房地合一；
二、土地使用权的出让条例
地价款包罗：
1、土地使用权出让金
2、土地开发金
3、市政配套设施金
出让金：指国度收取的租用金。
毛地：未经开发的地，如未填海的地
市政配套设施金：三通一平所需用度
三、土地使用权出让条约
1、修建容积率：划定的地块上，全部修建总面积与土地面积之比（含隶属修建物面积在内，但注明不盘算的隶属修建物面积除外）《修建用地筹划许可证》。
2、楼面地价观点指可销售面积。
3、总修建面积的观点是各层修建面积的总和。
4、退红线的要求，主要针对门路、修建层数也要受限制（日照问题的解决），地下室不计在容积率之中。
四、微利商品房和福利商品房
微利房：土地开发费和市政配套设施费
福利房：只收土地开发费]
五、以出让方法取得土地使用权的转让房地产时，应当切合下例条件。
1、取得房地产证
2、完成开发投资总额的25%
六、 深圳市土地使用权制度的演变
1、1987年深圳市第一块地拍卖，全国最早，1982年宪法例定土地是国有的，全民的。
2、土地的使用权共五种
（1）历史用地：1980年6月以前取得的土地使用权。
（2）行政划拔：1980年6月至1988年1月2日土地还不是商品。
（3）协议地：1988年1月3日后（减免地价、市园地价——土地已成商品）
（4）招标地：要求所有经融性的地都可接纳招标、拍卖的方法。
七、 地价：
1、用地的分类
（1）种种商业、办公、贸易、办事、金融、保险、加油站、别墅、饮食和其它商业型用地。
（2）除别墅以外种种居住用地。
（3）种种产业、仓储、交通、运输、口岸、电讯、供水、供电等用地。
（4）种种露天园地，修建安装的生产园地。
（5）种植、养殖、蓄牧以及旅游用地。
2、土地品级的分别范畴
3、深圳协议用地地价尺度
一类可有20%左右浮动，二类可有10%左右浮动。
其中用地地价可调解与容积率有关。

第五讲 房地产转让条例
一、转让条件
1、土地费交完25%
2、土地使用权
转让：土地使用权人签转让条约收取转让费，给其它人、企业。
出让：政府通过出让条约，对方出一个地价款。
划拔：政府无偿地给有关组织（国度构造、军事、口岸等）
这三种区别在于：有偿、无偿、用途、主体做什么。
二、房地产证的种类
1、《土地所有权证》《团体所有权证》《土地使用权证》《衡宇所有权证》——深圳《它项权利证》如：《抵押权证》；
蛇口发过证，福田保税区也发过房产证。
现划定《房产证》在领土局的产权处，建立于1989年，如今后换证存在一个土地权属问题。
2、形式上有红证、绿证。
红证主指商品房，绿证指福利房（1994年开始）。1995年1月1日起如红证则是商品房，可自由转让和抵押，它是通过市园地价来作焦点区分的。绿证指非商品房，不能自由转让，它的地属于历史用地，行政划拔地，协议地中的减免地价的地。
房改房指：单元自建，用地减免地价（绿证）；单元购置的商品房再卖给小我私家——单元是红证，小我私家是绿证。
3、代用证：1993年、1994年、1995年的体现衡宇的所有权证（房产证）楼花证、初始登记证。
三、深圳经济特区房地产转让条例
1、房地产转让的方法——生意业务、转移
视同转让的另有：
（1）入股
（2）互助建房包罗：出资方须有开发资质；必须有土地证；如果划拨土地则要补地价。（都属房产分成）
（3）收购或归并企业
（4）抵债
（5）国有企业之间或其它组织之间的房地产调拨
2、房地产转让条件
（1）不得转让的有：
A、 凭据筹划国度收回的土地
B、 被查封的土地
C、 共有的
D、 已抵押的
E、 权属有争议的土地
（2）经批准并补交土地价的行政划拨地，协议减免地价用地。
（3）特殊情况的房地产转让问题。
如第一次买卖方未作约定，告白、停车场等归业主所有
A、 停车场中，地下停车场有计入容积率的可买卖，有独立的产权证，未计入容积率，但计入了分摊面积的不能买卖，未计入容积率的也不能买卖。
B、 地面停车场不能收费，但多数都以物管名义收取，不能买卖。排挤层的停车场一般不计入容积率和分摊面积，同样不能买卖。
C、 天台和告白未作执法划定，是买卖双方的一个约定。

第六讲 房地产的买卖问题
一、房地产买卖的有关问题
1、预售：指房地产开发经营企业将正在建立中的衡宇预先出售给承购人，由承购人支付定金，并定期支付房价款的行为，也是说开发商未进行初始登记，未取得证书而出售（买卖）。
作用：开发商通过收取定金，预付款项而获取资金，业主可制止一次性支付巨额款。
特征：
（1）衡宇的预售条约，执法干系的主体一方是特定的（开发商有资质）。
（2）衡宇预售的标底是尚在建立中的衡宇。
相比：预售的标底实质上是在衡宇建成后依约交足房价款并得到其所有权的一种权利（与现房相比）
（3）房地产预售执法干系的产生和终止定要受到国度执法较严格的限制。
2、执法有两种：
大陆法系：取得所有权才气转让
英美法系
3、预售条件
4、买卖的条约问题
（1）认购书：不是预售条约，认购书认为有效的指认购书是当事双方的一种约定条约，是附条件的民事执法行为，而不是买卖条约，是双方真实意思的体现，指衡宇的购置权，而不是衡宇自己；认为无效的指在未有预售许可证时，属无效。
（2）预售条约
A、 违约金条款是否可以协议修改
B、 4/5的业主怎样约定
C、 面积的误差不超出3%
D、 延期交款违约金的调解
E、 条约中装修条款尺度不填写，算不算条约有效（有）
5、转让条例的修改情况：修改协议是法院和领土局配合。
（1）修改后有《质量包管书》和《使用说明书》
（2）延期交楼90天
（3）受让方90天未付款，生长商可解除条约。
（4）取消了外销
（5）对已预售的房地产再建的大众部分的变动设计，一定要征得业主的同意
（6）取消了包销制度
二、房地产转让的署理与经纪
1、《条约法》：委托、居间、行纪
署理：被署理人（委托人）——署理人
居间：提供信息，充当媒介（属中介行为）
2、面积：每户的修建面积即是每户的套内面积加上每户应分摊的公用面积。
（1）衡宇的修建面积测绘由市局的产权处来设计，丈量的职能与丈量主管部分散开，技能监视局——丈量东西
（2）衡宇修建面积盘算的细则由领土局羁系。
（3）使用面积售卖（未执行）
（4）预售查丈与竣工查丈的差异
A、 预售查丈以图纸为准
B、 竣工查丈以实地查丈为准
三、房地产转让要有一个公证《深圳市经济特区公证条例》
房地产转让、抵押、赠与、支解、继续都必须要求公证，工程招投标要求公证。

第七讲 房地产的权属以及登记条例
一、房地产权属的观点
指房地产权利在主体上的归属状态。
1、房地产权利指以房地产为标底的民事财产权利。
2、财产所有权体现在：
（1）占有
（2）使用
（3）收益
（4）处分
（5）占有权与使用权可分散
3、房地产权分为：
（1）土地使用权
（2）地上修建物，附着物使用权
（3）它项权
4、衡宇所有权与土地使用权的干系
（1）土地的使用权和衡宇的所有权组成的衡宇产权是一个完整的有机整体，具有不可分性。
（2）房地产的重心是房产，它的代价在于土地的利用效能，土地使用权不得离开衡宇的所有权（人为设置的）
一、房地产的登记
1、观点：指房地产治理部分依其职权对房地产权利人正当的土地使用权和衡宇的所有权以及由上述权利产生的抵租赁等房地产其它权利的登记。是依法确认房地产权属的执法手段，以登记为标记，登记是其权利人的权利取得设定、变动及丧夫的法定依据。
2、作用：
（1）确权
（2）掩护正当的权益
（3）羁系
（4）要式行为是必备的条件
3、特点：
（1）登记的范畴特殊
（2）登记属于强制性的，（非自愿的、义务的、不然不受执法掩护）
（3）登记部分对登记申请实行实质性审查，无异议时才赐与，所以登记时有较强的公信力，除司法可否认外，是产权的唯一正当证明。
4、类型：
（1）初始登记：第一次确认（土地使用权；房地产权）要求交清地价款的收据以及出让条约书等。
（2）房地产的初始登记：修建许可证、施工许可证、竣工验收证、竣工图、土地使用权属证、决算、竣工测绘。
二、转移登记
1、买卖、赠与、互换、继续共有的房产支解、司法构造的判决大概是强制性转移，行政构造行政处罚等。
2、买卖赠与书、继续证明、互换协议、判决书、裁定书。
3、抵押登记：债务人大概是第三人即（房地产的权利人将其所有或经营治理的正当房地产）以不转移占有的方法，向债权人提供债务履行包管而向登记构造申请和登记。
三、变动登记
1、用途的变动
2、姓名名称的变动
四、其它登记
1、注销抵押登记
2、打消批准登记
3、抵押指履行包管的一种行为，抵押是提供房地产包管的债务人或第三人，折价、拍卖、变卖是抵押的三种方法。
4、抵押的特征：
（1）执法干系比力庞大，因为它的标的是土地使用权和衡宇。
（2）不转移抵押财产的占有
（3）属要式执法行为——一定要签书面条约。
5、抵押权设定的条件
（1）抵押人依法享有处分权
（2）抵押权人是国度划定允许从事贷款业务的金融机构。
（3）抵押的房地产必须是切正当定范畴和法定要求的。
6、不得抵押的房地产
（1）土地所有权
（2）耕地、自留地、自留山等团体土地使用权（执法允许的除外）
（3）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单元，社会团体及其它社会公益性房产。
（4）所有权、使用权不明或有争议的房地产。
（5）依法查封的扣押、羁系的房产。
7、依法例定不得抵押的，房地产的抵押权包管的范畴。
（1）主债权
（2）利息
（3）违约金
（4）损害赔偿金
（5）实现抵押权的用度
五、按揭
抵押贷款包罗：贷款的风险水平、抵押物估价几多。
按揭——淘汰风险的原则，抵押物足量的原则。
六、房地产的税费

第八讲 住房销售治理措施修定后深圳市建立项目的根本建立步伐
一、工程建立项目的一般建立步伐分五局一办，都属城建系统
筹划领土局：土地转让筹划、产权。
建立局：工程报建验收，质量监视、宁静监视、土地出让条约书，建立用地筹划许可证、工程许可证。
城管办：都会街道治理
住宅局：治理福利房，微利房的建立和分派（房改办物管）
环保局：水务局、筹划局
民防办：建立局
都属于一条龙窗口式办事
二、基金：国度划定，不许用红砖和散装水泥。
三、工程建立的执法法例
1、招标、投标法
2、人民防空法
3、建立工程质量治理条例
4、建立工程勘察设计条约条例
5、建立安装工程承包条约条例
6、广东省工程质量条例
7、广东省建立工程招标、投标条例
8、深圳特区建立工程质量条例
9、深圳建立工程施工招标、投标条例实施细则
10、深圳特区建立监理条例

第九讲
一、定金包管法
定金不能大于条约款的20%
二、招标法：广东省、国度、深圳各一套
招标具有强制性，勘察设计也要招标
划定：凌驾5万平方米的住宅一定要招标
方法：公然招标和邀请招标
三、建立工程质量治理条例
1、验收制度改变、传统式
施工单元——建立单元——设计、监理、施工——开端验收——质检、安检——核检——建立部——竣工验收——建立局五天内通知有关部分、单元、筹划、领土、设计、消防、环保——竣工验收证书——甲方组织——存案（建立、行政、主管部分）初验——联验——竣工验——大堂装修验——抄表验等。
（1）不要突破筹划
（2）公安消防认可文件
（3）环保认可文件
2、政府从技能责任中退出——卖力行政，从实物监视技能责任中退出——步伐监视。
（1）增长工程质量保修期限，防水包管期一年改为三年
（2）加大了违规行为处罚力度。甲方16种，施工监理各8种，勘察6种，设计7种。
（3）质量终身制
（4）不可抗力——不能预见、不可制止、不可克服三个情况
A、 社会动乱，军事行动
B、 自然灾害：大水、暴雨、地动（五级不算）、台风、冰雹。
C、 六级以上台风（一天）、自然原因火警、高温37度等。
四、修建分类
1、居住修建：一类为高级住宅（十层以上的普通住宅）；二类为10——18层普通住宅。
2、大众修建：一类为修建高度〉50米，每层修建面积〉1500米的商住楼；二楼为修建高度〈50米或每层修建面积〈1500米的商住楼。

一类
二类
三类
四类
住宅
高度M
≥75
≥45
≥21
<21
居住
层数
≥25
≥15
≥7
<7
修建
面积M2
≥25000
≥15000
≥4000
<4000
大众
高度M
≥85
≥50
≥25
<25
修建
层数
≥25
≥15
≥7
<7

面积M2
≥20000
≥12000
≥5000
<5000
第十讲 房地产营销
一、营销：是指小我私家和团体通过创造提供、出售并同别人互换产物和代价以得到其所需所欲之物。
1、营销是一种社会和治理历程它包罗
（1）需要、欲望各需求
（2）产物（商品办事与创意）
（3）代价、成交和满意
（4）互换和生意业务
（5）干系和网络
（6）市场
（7）营销者和预期主顾
2、需求指对有能力购置而且愿意购置某一个具体的产物的欲望。
3、满意指一小我私家通过对一个产物的可认知的效果与结果与分的期望值相比力后所形成的愉悦或失望的感觉状态。
4、期望值的形成是在主顾过往无购置经验、朋友或同伴的种种言论、销售者和竞争者的信息和许诺所形成的。
二、房地产的现状及生长前景
1、同质化严重
2、供给过剩
3、市场推广有效性下降
4、买家支出停滞
5、市场需求结构变革迅速
6、知识经济时代改变我们的生活方法
7、空手道
三、对中介公司的看法
市场化、专业化、系统化
四、代价定位
1、本钱价定位
2、目标定位
五、房地产高级人员的根本功
1、重视项目筹划设计
2、重视治理
3、了解人性的生活纪律生长并渗透到治理中
4、明白市场的营销