房地产知识集锦.docx
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1、房地产知识集锦1住宅的种类住宅的种类繁多,主要分为高等住宅、普通住宅、公寓式住宅、TOWNHOUSE、别墅等。(1)按楼体高度分类,主要分为低层、多层、小高层、高层、超高层等。(2)按楼体结构形式分类,主要分为砖木结构、砖混结构、钢混框架结构、钢混铰剪墙结构、钢混框架一铰剪墙结构、钢结构等。(3)按楼体修建形式分类,主要分类低层住宅、多层住宅、中高层住宅、高层住宅、其他形式住宅等。(4)按衡宇型分类,主要分为普通单位式住宅、公寓式住宅、复式住宅、跃层式住宅、花圃洋房式住宅、小户型住宅(超小户型)等。(5)按衡宇政策属性分类,主要分为廉租房、已购公房(房改房)、经济适用住房、住宅互助社集资建房等
2、。2什么是商品房商品房主要是指由各房地产开发公司投资建立,以营利为目的,按市场纪律经营的衡宇。它有别于各地政府为解决住房困难,实施“安居工程”而制作的“安居房”、“解困房”、“解危房”,从1998年年底开始兴建的经济适用住房也是特殊的商品房。从销售看,商品房又分现房销售和期房预售;从销售工具看,分内销商品房、外销商品房;从用途看,分普通住宅、公寓、别墅等。3内销商品房与外销商品房的区别内销商品房是指房地产开发经营企业制作的向境内单位和小我私家出售的商品房。外销商品房是指房地产开发经营企业制作的向境外人员(外国人、港澳台人士)销售的商品房。内销商品房可以销售给小我私家和单位,包罗中央单位和小我私
3、家,以及批准设立的办事处和联络处;外销商品房可以向外洋的企业、其他组织和小我私家出售,但向海内(香港、澳门、台湾地域除外)小我私家售房,须经人民政府批准。4商品房的结构有几种形式商品房的结构形式主要是以其承重结构所用其所用的质料来分别。一般可分为以下三种形式:(1)砖混结构住宅;(2)砖木结构住宅;(3)钢筋混凝土结构住宅。5砖混结构住宅砖混结构是指修建物中竖向承重结构的墙、柱等接纳砖或砌块砌筑,柱、梁、楼板、屋而板、桁架等接纳钢筋混凝土结构。通俗的讲,砖混结构是以小部门钢筋混凝土及大部门砖墙承重的结构。砖混结构住宅中的“砖”,指的是一种统一尺寸的修建质料,也有其他尺寸的异型粘土砖,如空心砖等
4、。“混”是指由钢筋、水泥、砂石、水按一定比例配制的钢筋混凝土配料,包罗楼板、过梁、楼梯、阳台、排檐等。这些配件与砖做的承重墙相结合,可以称为砖混结构住宅;由于抗震的要求,砖混住宅一般在5层、6层以下。6砖木结构住宅砖木结构住宅的指修建物中承重结构的墙、柱接纳砖砌筑或砖块砌筑,楼板结构、屋架用木结构配合构筑成的衡宇。7钢筋混凝土结构的住宅钢筋混凝土结构住宅是指衡宇的主要承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作,墙用砖或其他质料填充。这种结构搞震性能好,整体性强,搞腐化,耐火能力强,经久耐用,多用于高层住宅。具体又分框架、框架铰剪墙结构等。8住宅的修建形式凭据住宅设计范例,民用修建高度与层
5、数的分别为:1层3层为低层住宅;4层6层为多层住宅;7层10层为中高层住宅(也称小高层住宅);11层30层为高层住宅;30层(不包罗30层)以上为超高层住宅。9、复式住宅复式住宅一般是指每户住宅在较高的楼层中增建一个夹层,两层合计的层高要大大低于跃层式住宅(复式为3.3米,而一般跃层式为5.6米),其下层供起居用,如炊事、进餐、洗浴等;上层供休息睡眠和贮藏用。优点是:(1)平面利用系数高,通过夹件层复合,可使住宅的使用面积提高50%70%;(2)户内隔层为木结构,将隔绝、家具、装饰融为一体,既是墙,又是楼板、床、柜,低落了综合造价;(3)上部层接纳推拉窗户,通风范光好,与一般层高和面积相同住宅
6、相比,土地利用率可提高40%。不敷在于:(1)复式住宅面宽大、进深小,如接纳内廊式平面组合一定导致一部门户型朝向不佳,自然通风、采光较差;(2)层高过低,如厨房只有2米高度,恒久使用易产生局促憋气的不适感;贮藏间较大,但层高只有1.2米,很难充实利用;(3)由于室内的隔绝、楼板均接纳轻薄的木隔绝,木材的本钱较高且隔音、防火功效差,房间的私密性、宁静性较差。10智能化住宅智能化住宅是指将种种家用自动化设备、电器设备、盘算机及网络系统与修建技能和艺术有机结合,以得到一种居住宁静、情况康健、经济公道、生活便利、办事周到的感觉,使人感触温馨舒适,并能引发人的创造性的住宅型修建物。一般认为具备下列四种功
7、效的住宅为智能化住宅:(1)宁静防卫自动化;(2)身体保健自动化;(3)家务劳动自动化;(4)文化、娱乐、信息自动化。具备以下四种根本功效,即可实现家庭运动自动化。家庭运动自动化是指家务、治理、文化娱乐和通信的自动化。所谓家务,是指家电设施、保安设施、能源治理等;所谓治理,是指家庭购置、经济治理、家务事情及医疗康健治理等;所谓文化娱乐,是指利用盘算机进行学习、娱乐、文艺创作等;所谓通信,是指利用通信网络与外界联络及咨询办事。要注意电脑化和智能化的是差别的。大量内附盘算机硬件与软件的仪表仪器、装备和系统,均可称为“电脑化”,但不一定是智能化。必须接纳某种或某些人工智能技能,使该仪表、仪器、装备和
8、系统具有一定的智能功效,方可称为智能化。电脑化是智能化的须要条件,但不是充实条件。智能化住宅小区是指以一套先进、可靠的网络系统为底子,将住户和大众设施建成网络并实现住户、社区的生活设施、办事设施的盘算机化治理的居住场合。其重点在于提高家庭教诲水平、科技水平和住宅的宁静性。为进一步范例住宅小区智能化建立,建立部住宅财产化办公室和勘察设计制定了全国住宅小区智能化系统示范工程建立要点与技能导则(以下简称导则),将全国住宅小区智能化系统建立分为一星级、二星级和三星级三个品级。(1)导则要求一星级示范小区应具有:宁静防备子系统,包罗收支口治理及周界防卫报警、闭路电视监控、对讲与防盗门控、住户报警、巡更治
9、理;信息治理子系统,包罗对宁静防备系统实行监控、远程抄收与治理、IC卡、车辆收支与停车治理,供电设备、大众照明、电梯、供水等重要设备监控治理,紧急广播与配景音乐系统,物业治理盘算机系统;信息网络子系统,包罗为实现上述功效科学公道的布线,每户不少于两条电话线和两个有线电视插座,创建有线电视网。(2)二星级示范小区除应具有一星的全部功效外,在宁静防备子系统和信息治理子系统方面,其功效及技能水平应有较大提高;信息传输通道应接纳高速宽带数据网作为主干网;物业治理盘算机系统应配置局部网络,并供住户使用。(3)三星级示范小区应具有二星级的全部功效。其智能化系统的建立在有可能的条件下,应实现现代集成制作系统
10、(HI-CIMS)技能,并把物业治理智能化系统建立纳入整个住宅小区中,作为HI-CIMS工程中的一个子系统。同时,HI-CIMS要考虑物业公司对其智能化系统治理的运行模式,使其实现先进性、可扩展性和方便治理。11、住宅的开间在住宅设计中,住宅的宽度是指一间衡宇内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。因为是就自然间的宽度而言,故称为开间。凭据有关划定,砖混结构住宅修建的开间常接纳下列参数:2.1米、2.4米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。但就我国目前大量制作的砖混住宅来说,住宅开间一般不凌驾3.3米。划定较小的开间标准,可有效缩短楼板的空间跨度,增强住宅结构整体性、稳定性和抗震
11、性。12住宅的进深住宅的长度和进深,在修建学中是指一间独立的衡宇或一幢居住修建从前一墙皮到后一墙皮之间的实际长度。凭据有关划定,住宅的进深常接纳下列参数:3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。为了包管住宅具有良好的天然采光和通风条件,从理论上讲,住宅的进深不宜过大。在住宅的高度(层高)和宽度(开间)确定的前提下,设计的住宅进深过大,就使住房成狭长型,距离门窗较远的室内空间自然光芒不敷;如果人为地将狭长空间分开,则分开出的一部门房间就成为无自然光的黑房间。黑房间固然不适于人们居住,调停的步伐之一是将黑房间用于次要的生活区,如
12、蕴藏室、走道等,用人工照明来弥补自然光的不敷;另一步伐是在住宅内部制作内天井,将光芒不敷的房间部署于内天井四周,通过天井来解决采光、通风不敷的问题。但内天井住宅也存在厨房串味、传声、滋扰大、低层采光不敷的问题。13住宅的层高层高是指下层地板外貌或楼板外貌到上层楼板外貌之间的距离。住宅修建模数协调标准划定,砖混结构住宅修建的层高接纳下列参数:2.6米、2.7米、2.8米。住宅的层高在差别时期、差别国度或相同国度的差别地域、差别历史文化配景之下都是有差别的。例如,我国传统的民居都造得比力高峻,古代将相官邸或皇宫更是以差别的高度来区分品级的崎岖。而一些地动频繁、多火山的国度或地域,为抵抗灾害,往往层
13、高较低。我国出于对低落本钱、节约建材、节约土地等经济指标的考虑,强调把住宅高度控制在2.8米左右。据测,层高每低落0.1米,造价就低落1%左右。一般来说,层高设计纪律是层数越少,层高可相应提高;层数越多,层高可相应压缩。净高是指下层地板外貌或楼板上外貌到上层楼板下外貌之间的距离。层高和净高的干系可用公式“净高=层高-楼板厚度”来表现,即层高和楼板厚度的差叫做净高。15小区的计划建立用地面积和修建面积小区计划建立用地面积是指项目用地计划红线范畴内的土地面积,一般包罗建立区内的门路面积、绿化面积、修建物构筑所占面积、运动场合等。小区的修建面积是指住宅修建外墙外围线测定的各层水平面积之和。它是用于反
14、应小区建立范围的重要经济指标,盘算时应依据修建平面图,按国度现行统一划定量算。16修建容积率和修建笼罩率(修建密度)修建容积率是指项目计划建立用地范畴内全部修建面积与计划建立用地之比,隶属修建物也盘算在内,但注明不盘算面积的隶属物建立物除外。修建笼罩率又称修建密度,是指修建物基底占地面积与总面积的之比,除特别注明外,盘算时一般包罗隶属建立物。以上所提到的计划建立用地面积是指项目用地红线范畴内的土地面积,一般包罗建立区内的门路面积、绿地面积、修建物构筑物所占面积、运动园地等。其实,绿化与绿地,二者的区别主要是对“居住区用地范畴内种种绿地”这一观点的差别理解上。房地产商通常在告白中使用绿化率一词,
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