房地产项目开发的基本程序.docx

前    言
房地财产是底子性和先导性财产，是百姓经济生长的底子和推动力，同时，房地财产又具有较强的财产关联性，住宅的生长能够促进相关财产的兴起和生长，从各国房地财产生长的历史和我国房地财产生长的实践来看，我国的房地财产必将成为居民的消费热点和推动百姓经济生长新的经济增长点。
由于目前房地财产涉及到土地治理、都市筹划、建立治理、市政治理、房地产治理等政府部分，干系庞大，使房地产项目在运作历程中感触阻力重重，为此，我们对济南市房地产开发步伐进行了专门的考察与阐发，以求删繁就简、提纲携领形成根本的、高效的、可操纵性良好的开发步伐体系，用于指导、开展房地产项目开发的业务。
本课题研究的主要内容：
从项目前期的市场调研、项目立项到后期的土地使用权的取得、衡宇拆迁、筹划、建立、营销等方面，对房地产项目进行全历程的系统描述。
对房地产开发各个环节中交纳（支付）的相关税费的依据（以济南为例）进行研究阐发。
本次编写的房地产开发步伐是事情经验的总结，主要用于指导房地产开发的具体事情，因此未涉及房地产开发的理论及学术方面的问题，本步伐研究偏重底子观点、根本要领、根本办事步伐的介绍。对付近年来新出现的观点、有争议的理念以及理论探讨如社区、心理学、社会学的观点涉及较少。编写中公司内部的办事步伐没有涉及；对付国度、地方政府的政策法例、办事步伐等不再附文件。
由于编者的学识水平所限，难免有错误或不当之处，请读者批评指正。

第一章        房地财产开发概述
第一节 房地财产的观点
房地产是土地、衡宇财产的总称。在我国，凭据土地资源状况和土地利用总体筹划，将土地分为农用地、建立用地和未利用地。而衡宇是指土地上的居民住房、工商业用房、办公用房（写字楼）等修建物及其构筑物，如铁路、桥梁等。
房地财产是指进行房地产投资、开发、经营、治理、办事的行业，属于第三财产，是具有先导性、底子性、动员性和风险性的财产。
房地财产的细分行业主要包罗房地产开发、房地产中介办事和物业治理。其中，房地产中介办事又包罗房地产咨询、房地产代价评估和房地产经纪。
房地产开发具有资金大、回报高、风险大、附加值高、财产关联性强等特点。房地产开发按业务偏重的差别可分为两类：
第一类是从事都市房地产开发和生意业务的，即所谓房地产开发，是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行底子设施、衡宇建立；所谓房地产生意业务，包罗房地产转让、房地产抵押和衡宇租赁。  
第二类是从事开发经营成片土地的，即简称成片开发。它是指在依法取得国有土地使用权后，依照筹划对土地进行综合性的开发建立，形成产业用地和其它建立用地条件，然后转让土地使用权大概转让、出租地面修建物。
房地产开发按项目的运作方法的差别可分为三类：
第一类，也是通常的运作，即取得土地使用权，进行衡宇的建立，尔后出售新建衡宇的方法。
第二类，是把土地由生地变为建立熟地之后再转让的方法。
第三类，其他方法。如购置衡宇后出租；购置衡宇后出租一段时间再转让；大概购置房地产后等候一段时间再转让；大概接办在建工程后继承开发等。
    在本课题中，仅对房地产开发中最常见的依法取得国有土地使用权的土地上进行底子设施、衡宇建立，尔后出售新建衡宇的开发模式及开发步伐进行探讨。
第二节 房地财产的职位和作用
房地产是百姓经济生长的一个根本的生产要素，任何行业的生长都离不开房地财产。反过来说，任何行业都拥有一定的房地产，都是房地产经济运动的到场者。因此说，房地财产是生长百姓经济和改进人民生活物质条件的底子财产之一。它的重要作用可以归纳如下：
1.可以为百姓经济的生长提供重要的物质条件；
2.可以改进人民的居住和生活条件；
3.可以改进投资情况，加快革新开放的步调；
4.通过综合开发，制止疏散建立的毛病，有利于都市筹划的实施；
5.可以为都市建立开辟重要的积聚资金的渠道；
6.可以动员相关财产，如修建、建材、化工等产业的生长；
7.有利于财产结构的公道调解；
8.有利于深化住房制度的革新，调解消费结构；
9.有利于吸引外资，加快经济建立；
10.可以扩大就业面。
随着百姓经济和房地财产的进一步生长，房地财产在百姓经济中必将发挥更遍及、更重要的作用。
第三节 房地财产的历史沿革
1949年新中国创建后，宽大农村实行土地革新，破除封建土地所有制，实现农民土地所有制。“耕者有其田”的愿望酿成现实。几年以后，通过逐步实行农业团体化，农民的私有土地转化为团体所有。今后，农村买卖土地的市场即自行消失。
50年代中期到60年代中期，随着对资本主义工商业的社会主义改革，全国城镇陆续开始以“国度经租”的形式对出租私有衡宇进行社会主义改革，付给房主租金，赎买了房主产权，改革私房一亿平方米。私有企业占有的土地，国度也以赎买的方法收返国有。从底子上确立了公有制在社会主义都市房地产中的主体职位。
十年动乱期间，对都市房地产治理事情破坏极大。房地产治理机构几起几落，产权治理陷入杂乱，违章占地几经泛滥，变相买卖土地时有产生，住宅建立停滞不前，致使住房问题成为严重的社会问题之一。
1978年后，“忽如一夜东风来，千树万树梨花开。” 随着经济体制革新的全面展开，在都市进行了城镇住房制度革新、都市土地使用制度革新、房地产生产方法革新，新时期社会主义的房地财产萌发了。在这种新的历史机会和历史条件下，房地产市场在我国的大地上逐步兴起并蓬勃生长起来。从沿海到内地，从都市到乡村，许多地方都出现了人们称之为“房地产热”、“开发热”的情景。
由于我国的房地产市场还处于初始阶段，故在其运行历程中产生了一些矛盾和问题。好比盲目建立、无证建立而出现的某些失控现象。针对这些问题，针对这些问题，国度陆续作出了许多决策，以逐步纠正房地财产存在的问题。

第四节 房地产项目开发步伐概述
房地产项目开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行底子设施、衡宇建立，并进行出售的行为。
房地产项目开发步伐是指进行房地产开发历程中应遵循的执法、法例及办事步伐。
对房地产项目开发一般应遵循下列步伐：项目开发前期调研步伐、项目立项历程步伐、土地使用权的取得步伐、征地拆迁步伐、项目筹划步伐、工程建立步伐、房地产项目经营步伐。
    1．项目开发前期调研步伐
项目的前期调研步伐，就是通过开发商对拟投资地区房地产市场的视察，搜集大量市场信息，来探询投资的可能性，寻找投资时机的历程。
2.项目立项步伐
项目立项步伐，就是上报项目发起书或项目可研陈诉，取得政府批复（项目立项），使项目取得正当的开发建立资格。
3．土地使用权取得的步伐
土地使用权取得的步伐，就是开发商在项目立项通过(取得发起书批复,可行性研究批复)，并取得建立用地筹划许可证后,治理取得土地使用权手续的步伐。
4.项目筹划步伐
项目筹划步伐，就是开发商取得建立用地筹划许可证、建立工程筹划许可证的途径。
凭据国度和济南市有关都市筹划的规定,在济南市都市筹划区内开发建立的项目,必须切合都市筹划的要求,必须向市筹划局治理项目筹划的申报手续,在取得“两证”(建立用地筹划许可证、建立工程筹划许可证)后,方可开工建立。项目筹划申报的根本步伐如下：
（1）在可行性研究陈诉（项目发起书）报批之前,开发商要向筹划局申报筹划要点,筹划局对项目的用地范畴、筹划条件等提出开端意见,形成项目建立选址的初审意见，作为筹划部分进行批复时的参考依据。
（2）在可行性研究陈诉批复后,开发商可向筹划局申报项目定点筹划局向申请单位下发计规定点通知书和设计筹划要求通知书，对项目用地的位置、面积、范畴等提供较详细的意见。
（3）凭据筹划局提出的筹划设计条件,委托有资质的设计机构进行筹划方案设计，取得四图一书（总平面图、定位图、竖向设计图、管线综合图、说明书）。开发商在完成方案设计后,应向筹划部分提出审查申请。
（4）经审定通过的设计方案,是体例开端设计或施工图的依据,也是取得建立用地筹划许可证的必备文件。
（5）开发商依据设计筹划要求通知书和可行性研究陈诉批复,即可向筹划局申领建立用地筹划许可证,该证是取得土地使用权的必备文件。
（6）申领建立工程筹划许可证,是在项目列入年度正式筹划后,申请治理开工手续之前,需要验证工程建立是否切合筹划要求的最后法定步伐,该证是申办开工的必备文件。
5.征地拆迁步伐
征地是指项目选址用地为团体土地时,要凭据法定的步伐和依据报请有批准权限的政府审批以后,对团体土地及地上物等依法赔偿，补贴后，将团体土地转为国有土地的一种行为。
拆迁是指项目选址在都市筹划区国有土地上,为到达施工要求的园地条件,拆除建立用地上原有衡宇及其隶属物,并对原用地者进行赔偿、安顿的行为。
征地在领取建立用地筹划许可证后即可进行，拆迁在取得建立拆迁临时用地许可证或土地使用权证件后即可提出申请。
征地、拆迁都是项目开工前的重要事情。征地、拆迁事情的完成是申请项目开工的必备条件之一。
6.工程建立步伐
工程建立阶段，是指房地产开发项目从列入年度施工筹划起，到项目施工全部完成,通过工程竣工综合验收,到达业主使用条件的历程。
在项目完成筹划步伐并且具备开工条件后，向市建委提出开工申请,取得报建证;同时，与市政相关部分（自来水、热力公司、管道煤气公司、供电部分、城管局）洽谈签订协议,支付有关用度；治理招标批准手续；选择施工、监理单位;治理工程建立质量监督手续；缴纳种种用度；开工建立；项目竣工后，由主管部分（市质检站、市开发办）进行综合验收，交付使用。
7.房地产经营步伐
房地产经营,是开发商通过对所开发房地产的销售、出租,实现自己预期投资收益的行为。该项事情从取得土地使用权起，一直延续到房地产交付使用。房地产开发商,既可以自己销售和出租开发的房地产，也可以委托给专业的中介机构。销售和出租的房地产都可以有期房和现房两种，但都必须在取得政府主管部分发表的预售许可证之后方可进行,且买卖契约和租赁契约都必须经过政府主管部分鉴证方为有效。
房地财产在我国事个新兴的财产，是第三财产的重要组成部分，随着城镇国有土地有偿使用和衡宇商品化的推进，必将对百姓经济生长起到巨大的推行动用。
第二章 房地产项目开发步伐
第一节 项目立项
一、概述
开发项目立项，是房地产项目开发的第一步，即取得的政府主管部分（省市筹划生长委员会）对项目的批准文件。
对付房地产商来说，在本阶段的主要事情是：起草并向市计委或市房地产开发治理办公室报送项目发起书,取得批准项目发起书的批复;依据项目发起书批复,体例可行性研究陈诉报计委审批获准,并列入本年度牢固资产投资筹划。（国度计委已取消了房地产项目立项制度，实行存案制。山东省及济南市暂延续原立项制度。）
二、实施步伐
1.工程建立项目立项审批
（1）承办部分：济南市筹划生长委员会投资处
（2）申报资料：①书面申请；②提供资金落实证明；③土地使用权证明；④由具有相应资质的工程咨询单位体例的可行性研究陈诉。可行性研究陈诉应具有以下附件：筹划部分对项目建立选址的初审意见；土地治理部分对建立用地的初审意见；环保部分的环评陈诉；有关部分对供电、供水、供热、供气以及地动的审查意见；依法必须招标项目的招标总体方案；⑤房地产开发公司的资质证明.
（3）申办步伐：有行政主管部分的开发商，由主管行政部分转报项目立项申报资料；无行政主管部分的开发商，可直接报市房地产开发治理办公室，项目立项申报资料由该办转报市计委。纳入土地收购出让的项目，开发商在通过招标、拍卖方法取得开发土地使用权后，凭《中标确认书》或《拍卖成交确认书》和《国有土地使用权出让条约》。与其它申报质料一起上报。市计委在收到申报资料后，凭据具体情况，进行现场勘察，对切合条件的，市计委予以批复。对属上级生长筹划部分审批权限内的项目，由市计委卖力转报。
（4）办结时限：在收到申报资料后，5个事情日内予以批复可研陈诉。
（5）收费标准：如在开发办治理立项，须缴纳2元/平方米的开发治理费。
2.建立项目年度投资筹划审批
（1）承办部分：济南市筹划生长委员会投资处
（2）申报资料：①书面申请；②国度或省、市计委批复项目可行性研究陈诉；③筹划部分出具的建立项目筹划许可意见；④跨年度建立项目，需提供市计委上年度下达的年度投资筹划。
（3）申办步伐：有行政主管部分的开发商，由主管行政部分转报申报资料；无行政主管部分的开发商，可直接上报市房地产开发治理办公室，申报资料由该办转报市计委。市计委在收到申报资料后进行审查，对切合条件的，市计委予以批复。
（4）办结时限：在收到申报资料后，5个事情日内予以批复可研陈诉。
（三）项目立项审批步伐图（见步伐图一）
第二节 五证两书的取得
第一小节 土地使用权证的取得
一、概述
开发商在项目立项通事后，须取得建立用地筹划许可证,方可治理取得土地使用权的手续。
在现阶段凭据<<都市房地产治理法>>的有关规定,房地产开发用地的取得方法有三种：一是通过国度出让方法得到（即通过土地一级市场取得）；二是通过转让方法得到（即通过土地二级市场取得）；三是通过与当前的土地的使用者互助等方法（即通过土地三级市场取得）。
通过出让方法取得使用权的执法凭证是国有土地使用权证;通过划拨取得土地使用权的临时证件是建立用地批准书。
国有土地使用权出让，是指国度将国有土地使用权在一定年限内出让给土使用者，由土地使用者向国度支付土地使用权出让金的行为。征地是指项目选址用地为团体土地,凭据法定的步伐报请有批准权限的政府构造审批以后,对团体土地及地上物等依法赔偿，将团体土地转为国有土地的一种行为。
拆迁是指项目选址在都市筹划区国有土地上,为到达施工要求的园地条件,拆除建立用地上原有衡宇及其隶属物,并对原用地者进行赔偿、安顿的行为。凭据领土资源部第11命令，房地产开发经营性用地均由土地储备中心以招标拍卖挂牌等方法出让，出让的地块均为熟地，不需要土地受让方进行征地拆迁。若因特殊原因，必须进行征地拆迁的，该事情原则上是在领土资源局取得建立拆迁临时用地许可证或土地使用权证即可提出申请。实际操纵中只要与土地出让方告竣协议，即可进行拆迁。征地、拆迁都是项目开工前的重要事情。
二、实施步伐
（一）国有土地使用权划拨手续的治理
1.承办部分：济南市领土资源局
2.申报资料：用地申请；计委批复的当年投资筹划；建立用地筹划许可证；建立用地筹划意见；用地范畴图；土地权属证明；工程项目总平面图。
3.申办步伐：
审核有关申报资料（2个事情日）；现场勘测定界（10个事情日）；制定一书三方案（建立用地项目呈报说明书、农用地转用方案、增补耕地方案、征用土地方案）（15个事情日）；缴纳征地治理费、复垦费、新增建立用地使用费（2个事情日）；依照规定治理土地登记，领取土地使用证书。
4.收费标准：征地治理费、复垦费、新增建立用地使用费的收取标准拜见附录六土地开发用度一览表。
5.应注意的事项：划拨土地的范畴仅限于：1.国度构造用地和军事用地；2.都市底子设施用地和公益事业用地；3.国度重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；4.执法、行政法例规定的其他用地。对开发商来说，可以通过划拨方法取得的开发用地，主要是经济适用房项目建立用地。
（二）国有土地使用权出让手续的治理
领土资源部第11号部令规定：凡种种经营性用地（含房地产开发建立），均必须以招标、拍卖大概挂牌方法出让。承办部分均为：济南市土地收购储备中心。现分述如下：
国有土地使用权招标、拍卖大概挂牌出让运动，是有筹划地进行的。济南市领土资源局凭据社会经济生长筹划、财产政策、土地利用总体筹划、土地利用年度筹划、都市筹划和土地市场状况，体例国有土地使用权出让筹划，报经济南市政府批准后，向社会公然宣布。
济南市土地收购储备中心凭据招标拍卖挂牌出让地块的情况，体例招标拍卖挂牌出让文件。招标拍卖挂牌出让文件应当包罗招标拍卖挂牌出让通告、投标大概竞买须知、宗舆图、土地使用条件、标书大概竞买申请书、报价单、成交确认书、国有土地使用权出让条约文本。
济南市土地收购储备中心在投标、拍卖大概挂牌开始日前 20 日宣布招标、拍卖大概挂牌通告，宣布招标拍卖挂牌出让宗地的根本情况和招标拍卖挂牌的时间、所在。
招标拍卖挂牌通告包罗下列内容：
①出让人的名称和地点；
②出让宗地的位置、现状、面积、使用年期、用途、筹划设计要求；
③投标人、竞买人的资格要求及申请取得投标、竞买资格的步伐；
④索取招标拍卖挂牌出让文件的时间、所在及方法；
⑤招标拍卖挂牌时间、所在、投标挂牌期限、投标和竞价方法等；
⑥确定中标人、竞得人的标准和要领；
⑦投标、竞买包管金；
济南市土地收购储备中心对投标申请人、竞买申请人进行资格审查。对切合招标拍卖挂牌通告规定条件的，应当通知其到场招标拍卖挂牌运动。
1.投标、开标依照下列步伐进行：
①投标人在投标截止时间前将标书投入标箱。招标通告允许邮寄标书的，投标人可以邮寄，但出让人在投标截止时间前收到的方为有效；标书投入标箱后，不可撤回。投标人应对标书和有关书面答应包袱责任。
②由投标人大概其推选的代表查抄标箱的密封情况，当众开启标箱，宣布投标人名称、投标代价和投标文件的主要内容。
③评标小组进行评标。评标小组由出让人代表、有关专家组成，成员人数为五人以上的单数。
④招标人凭据评标结果，确定中标人。
2.拍卖会依照下列步伐进行：
①主持人点算竞买人；
②主持人介绍拍卖宗地的位置、面积、用途、使用年期、筹划要求和其他有关事项；
③主持人宣布起叫价和增价规矩及增价幅度。没有底价的，应当明确提示；
④主持人报出起叫价；
⑤竞买人举牌应价大概报价；
⑥主持人确认该应价后继承竞价；
⑦主持人连续三次宣布同一应价而没有再应价的，主持人落槌表现拍卖成交；
⑧主持人宣布最高应价者为竞得人。
竞买人不敷三人，大概竞买人的最高应价未到达底价时，主持人应当终止拍卖。
3.挂牌依照以下步伐进行：
①在挂牌通告规定的挂牌起始日，出让人将挂牌宗地的位置、面积、用途、使用年期、筹划要求、起始价、增价规矩及增价幅度等，在挂牌通告规定的土地生意业务场合挂牌宣布；
②切合条件的竞买人填写报价单报价；
③出让人确认该报价后，更新显示挂牌代价；
④出让人继承担当新的报价；
⑤出让人在挂牌通告规定的挂牌截止时间确定竞得人。
挂牌时间不少于 10 个事情日。挂牌期间可凭据竞买人竞价情况调解增价幅度。
挂牌期限届满，凭据下列规定确定是否成交：
①在挂牌期限内只有一个竞买人报价，且报价高于底价，并切合其他条件的，挂牌成交；
②在挂牌期限内有两个大概两个以上的竞买人报价的，出价最高者为竞得人；报价相同的，先提交报价单者为竞得人，但报价低于底价者除外；
③在挂牌期限内无应价者大概竞买人的报价均低于底价或均不切合其他条件的，挂牌不成交。
在挂牌期限截止时仍有两个大概两个以上的竞买人要求报价的，出让人应当对挂牌宗地进行现场竞价，出价最高者为竞得人。
4. 成交确认书
以招标、拍卖大概挂牌方法确定中标人、竞得人后，出让人应当与中标人、竞得人签订成交确认书。
成交确认书应当包罗出让人和中标人、竞得人的名称、地点，出让标的，成交时间、所在、价款，以及签订《国有土地使用权出让条约》的时间、所在等内容。
成交确认书对出让人和中标人、竞得人具有条约效力。签订成交确认书后，出让人改变竞得结果，大概中标人、竞得人放弃中标宗地、竞得宗地的，应当依法包袱责任。
中标人、竞得人应当凭据成交确认书约定的时间，与出让人签订《国有土地使用权出让条约》。
中标人、竞得人支付的投标、竞买包管金，抵作国有土地使用权出让金，其他投标人、竞买人支付的投标、竞买包管金，出让人必须在招标拍卖挂牌运动结束后 5 个事情日内予以退还，不计利息。
招标拍卖挂牌运动结束后，出让人应在 10 个事情日内将招标拍卖挂牌出让结果予以宣布。
出让人宣布出让结果，不得向受让人收取用度。
受让人依照《国有土地使用权出让条约》的约定付清全部国有土地使用权出让金后，应当依法申请治理土地登记，领取国有土地使用权证书。
5.收费标准：济南市城区国有土地基准地价及政府出让土地纯收益标准，拜见附录五土地开发用度一览表。
（三）土地确权登记手续的治理
1.承办部分：济南市领土资源局
2.申报资料：
（1）土地登记需要的资料
①筹划立项批文；②建立用地筹划许可证和用地意见；③土地登记申请书；④地籍视察表（含土地登记法人代表身份证明书、土地登记法人代表委托书、四邻指界签名单、宗底座落图）；⑤土地登记审批表；⑥土地登记卡。
（2）土地转让登记需要的资料
①国有土地使用权转让申请审批表；②出让人土地使用权证书；③土地使用权评估陈诉；④土地转让协议；⑤转让双要领人证明；⑥出让人原出让批文；⑦出让方土地登记申请
3.申办步伐：
①申请：开发商持所需质料提出土地登记申请，有关人员对申请质料进行审查，并赐与回复。
②地籍视察：区领土局对受理的宗地进行权属视察和地籍丈量，本宗地及邻宗地法人或其委托人在确认的地籍视察上签字。区局填写开端意见后报市局审批。
③审核：市局对土地登记申请人、宗地自然状况、土地权属状况进行全面审核。
④注册登记发表证书：市局对批准的土地登记进行登记卡装簿，土地权利人领取证书。
4.办结时限：对切合登记条件的，7个事情日以内完成审核和登记发证。
通过招标、拍卖大概挂牌出让的土地均为熟地，即做好三通一平的用地，开发商可直接利用地块进行开发建立。若因实际情况要求需要拆迁的，则需要按下列步伐治理。
（一）建立拆迁临时用地许可证的取得
1.承办部分：济南市领土资源局
2.申报资料：①用地申请；②建立用地筹划许可证；③建立工程设计筹划要求通知书及附图；④建立用地筹划意见。
3.申办步伐：持用地申请及相关申报资料报市领土资源局，经审查，切合条件的，7个事情日内核发建立拆迁临时用地许可证。
4.收费标准：此阶段，须缴纳土地开发治理费800元/亩。
（二）拆迁手续的治理
1.承办部分：济南市拆迁办
2.申报资料：①拆迁申请书；②项目立项批文；③《建立用地筹划许可证》及附图、附件；④国有土地使用证；⑤建立拆迁临时用地许可证；⑥拆迁赔偿、安顿资金证明；⑦拆迁筹划和拆迁方案；⑧产权变更和安顿用房证明。
3.申办步伐：
审查申请，并于收到申请后2日内作出是否准予拆迁立项的决定；批准拆迁立项的，拆迁人应自批准立项之日起3日内治理委托拆迁或自行拆迁存案手续，缴纳拆迁治理费；拆迁立项批准之日起5日内，核发《衡宇拆迁许可证》。
确定拆迁范畴，宣布拆迁通告，进行户口登记、衡宇勘测等拆迁准备事情；拆迁机构与被拆迁单位签订拆迁协议；实施拆迁，核发拆迁验收证明，取得《拆迁验收合格证》；征地办、拆迁办、筹划局现场丈量定线，审定用地范畴、拆迁面积。
4. 拆迁步伐图（见步伐图二）
5.收费标准：
拆迁治理费的收费标准为，安顿一次到位8元/平方米，实行过渡安顿12元/平方米。
第二小节 筹划许可证的取得
（一）概述
为增强都市筹划治理，包管济南市整体筹划的实施，对新建、改建、扩建项目实施建立工程筹划许可证制度。开发商在治理建立工程筹划许可证时，应持当年的建立筹划、土地使用证件、建立工程用地筹划许可证、建立工程拟建位置的地形图、建立工程总平面图、切合审定设计方案的施工图及消防、设计质监部分对施工图的批复意见、建立工程用地筹划许可证，向市筹划治理部分提出建立申请，经审查批准后，核发建立工程筹划许可证。
（二）实施步伐
1.建立用地筹划许可证的取得
(1)承办部分： 济南市筹划局
(2)申报资料：①书面申请（含建立要求和内容）；②计委年度筹划投资批文；③1：500地形图；④已批准的可行性研究陈诉。
(3)申办步伐：
①持所需质料向市筹划局提出申请；②筹划局现场勘察，审查、查对相关筹划，在15个事情日内赐与回复；③筹划局对切合都市筹划的申请签发《建立用地筹划许可通知书》，开发商凭该通知书向领土资源局申请治理建立用地筹划批准手续；④需制订详细筹划的，在7个事情日内签发《筹划设计要求通知书》；⑤委托有资质的设计单位作总平面筹划设计；⑥筹划局审查筹划设计方案；⑦到市筹划局筹划治理处治理《建立用地筹划许可证》。对具备审批条件且切合详细筹划的，7个事情日内核发《建立用地筹划许可证》和《建立用地筹划意见》。
2.建立工程设计招投标步伐
（1）承办部分：开发商或其署理机构
（2）申报资料：①建立项目筹划批文；②建立工程设计筹划要求通知书及附图；③招标投标事情筹划及方案；④设计任务书；⑤招标人或署理机构事情能力证明质料及资格证书；⑥委托署理协议或条约。
（3）申办步伐：①招标人或其署理机构按规定提交申报质料（包罗：筹划批文、设计筹划要求通知书、设计任务书等）；②填报《工程设计招标投标申报表》；③审核项目情况及招标条件，登记存案；④对发标、评标及方案评审等运动实施现场监督；⑤中标方案确定后，招标人提交招投标情况陈诉；⑥签发《工程设计招标投标意见书》。
（4）办结时限：2个事情日。
（5）应注意的事项：单体10000平方米以上的修建工程，必须进行设计招标，行政监督部分为市建委设计处。
3.施工图设计消防审批
（1）承办部分：济南市公安消防分局建审科
（2）申报资料：①计委立项批文；②市筹划局建立工程设计筹划要求通知书、定点红线图、建立工程设计方案筹划审查意见书；③《有关部分审核意见表》（加盖开发商公章）；④施工图1套（含建施、结施、设施、电施）；室内装饰工程需正式装饰设计图纸1套；⑤设有自动消防设施的修建物应备有图纸光盘。
（3）申办步伐：开发商领取并填报《修建工程设计防火审核申报表》、《自动消防设施设计防火审核申报表》或《修建内部装修设计防火审核申报表》，并将申报表连同设计图纸向市公安消防分局送审治理修建消防设计审批手续。
（4）办结时限：自收到图纸资料之日起，一般工程10个事情日内；国度、省重点工程20个事情日内审核完毕。
（5）收费标准：执行鲁政发[2001]16号的有关规定，按修建面积计，收取消防设施设备费2元/平方米。
4.施工图设计质量审查
（1）承办部分：济南市建立工程勘察设计质量监督站
（2）申报资料：①施工图设计文件2套（含建施、结施、设施、电施）；②计委立项批文；③市筹划局建立工程设计筹划要求通知书及附图；④工程勘察、设计条约（原件）；⑤地质勘察陈诉2份（原件）；⑥设计招标的相关证明；⑦结构盘算软件名称和热工盘算书；⑧衡宇判定陈诉（仅限于加层、改革项目）。
（3）申办步伐：开发商领取、填报《开发商报审施工图设计文件登录表》；将登录表连同施工图及其它申报资料送勘察设计质量监督站进行技能性审查，并出具审查意见；勘察、设计单位对审查意见进行回复；勘察设计质量监督站向市建委提交技能性审查陈诉；核发《施工图设计文件审查批准书》。
（4）办结时限：自收到图纸资料，并缴纳设计质量审查用度之日起，15个事情日内，提出图纸审查意见。
（5）收费标准：执行国度计委、建立部计代价[2002]10号文件和省物价局、鲁价费发[2002]45号文件的有关规定，按修建面积计，分为住宅、商住楼、办公写字楼、医院、托幼、中小学讲授楼、高等院校讲授楼、综合楼、商场、宾馆、酒店、超市、产业项目、堆栈等9类修建按差别标准计取。收费标准详见附表一。
（6）应注意的事项：该项审查的该项办结时限是15个事情日内提出图纸审查意见，然后由设计、勘察单位凭据其意见对施工图作相应的修改。整个手续治理通常需要30个事情日。
5.地下人防工程设计与审查
（1）承办部分：济南市人民防空办公室
（2）申报资料：①施工图设计文件2套（地下人防部分）；②计委立项批文；③市筹划局建立工程设计筹划要求通知书及附图；④人防结建手续证明。
（3）申办步伐：地下人防工程的设计应由具有相应资质的设计单位来包袱，如由济南市人防设计院或省人防设计院来设计，到达人防掩护品级，并治理了人防结建手续证明，则无须再缴纳人防易地建立费。如为人防系统以外的设计院设计，则须经过市人防办设计处的审查后方可通过。
（4）办结时限：如治理了人防结建手续证明，则无须治理人防设计审查手续；如未治理人防结建手续证明，图纸审查时限在10个事情日以内。
（5）收费标准：凭据鲁价费发（2001）181号《关于调解人防建立收费的通知》和济价费字（2001）259号《市物价局、财务局、人防办转发省物价局、财务厅、人防办<关于调解人防建立收费的通知>的通知》的规定，人防易地建立费的标准为，按总修建面积计，30元/平方米计取。
6.筹划许可证的治理
（1）承办部分：济南市筹划局
（2）申报资料：
申请阶段：①书面申请（含建立要求和内容）；②1：500地形图；③已批准的详细筹划；
取证阶段：①《建立工程筹划许可证》申报表一式两份；②修建工程总平面图（加盖工程设计单位证书专用章）一份；③修建和结构施工图的主要部分、室外工程平面图，装订成册，一式两套；④当年年度投资筹划；⑤有关部分的审核手续；⑥已取得《建立用地筹划许可证》的，须附土地使用权批准文件。涉及衡宇拆迁的，须附拆迁验收证明；⑦按规定由专业主管部分审查的，应附其书面审查意见。
（3）申办步伐：
申请阶段：持申报质料向市筹划局提出申请；到市筹划局筹划治理处治理《建立工程设计筹划要求通知书》；省会筹划专家组评审；到市筹划局筹划治理处治理《建立工程设计方案筹划审查意见书》。
取证阶段：开发商领取、填报《建立工程筹划许可证申报表》，并将申报表连同施工图及其它申报资料送筹划局治理审批手续。资料审核完毕，执由筹划局开具的济南市都市建立基金治理办公室收费联络单，到基金办缴纳市政设施配套费。同时，在市筹划局缴纳都市筹划技能咨询办事费和修建放线费。在缴纳上述用度后，方可领取建立工程筹划许可证。
（4）办结时限：①批准办证申请，15个事情日内；②治理《建立工程设计筹划要求通知书》，7个事情日内；③治理《建立工程设计方案筹划审查意见书》，7个事情日内；④治理施工图审查，20个事情日内。（方案或施工图修改时间不计入办结时限内）
（5）收费标准：凭据济价非字（1996）154号文的规定，市政设施配套费的收费标准为：自建自用项目，111元/平方米；房地产开发项目，180元/平方米；凭据鲁建规字[2001]33号文的规定，都市筹划技能咨询办事费的收费标准按修建类别的差别，分别计取差别的用度。（详见表三）；凭据国度测绘局测绘产物价目表，修建放线费的收费标准为649元/点。
（6）筹划许可证治理步伐图（见步伐图三）
（7）应注意的事项：涉及到跨年度的工程，要在年底到投资筹划批复部分治理年度结转筹划。
第三小节 施工许可证的取得
一、概述
申领建立工程施工许可证,是在治理《修建工程筹划许可证》后,需要进行的验证工程建立切合开工要求的最后法定步伐,该证是申办开工的必备文件。
在市建委治理报建证后,开发商可在济南市修建有形市场治理施工、监理招投标、质量监督、宁静监督、造价、劳保统筹等手续后，向市建立治理部分提出开工申请，经审查批准，核发施工许可证。
二、实施步伐
（一）项目报建
1.承办部分：济南市建立委员会
2.申报资料：①计委批准的当年投资筹划；②市筹划局建立工程设计筹划要求通知书、定点红线图、建立工程设计方案筹划审查意见书；③工程建立项目报建申请表。
3.申办步伐：①到市建立行政主管部分领取报建申请表，凭据投资筹划填写清楚并加盖单位公章。②持投资筹划及申请表报市建立行政主管部分，取得《工程建立项目报建证》。
4.办结时限：1个事情日。
5.收费标准：《报建证》工本费：10元。
（二）济南市修建市场需治理的手续
1.建立工程施工、监理招投标
（1）   承办部分：招标署理公司或开发商、市招标办（监督职责）
（2）申报资料：①计委筹划批文；②市筹划局建立工程设计筹划要求通知书、定点红线图、建立工程设计方案筹划审查意见书；③建立用地筹划许可证；④修建工程筹划许可证；⑤报建证；⑥施工单位应当具备《营业执照》、《资质证书》、《宁静资格证书》等证件；⑦从事招标署理、工程造价咨询及经济咨询业务的中介机构具有相应资格，持有有关证明、证件。
（3）申办步伐：招标单位提出招标申请；市招标办审查招标单位资格及招标文件；宣布修建工程招标通告；投标单位提出投标申请；招标单位预审投标单位资格并优选投标单位；确定评标和定标要领；向投标单位发放标书；确定评标组织；投标单位投递标书；开标、评标、定标；宣布中标通告、取得中标通知书；签订、审查鉴证条约；审定工程定额取费标准；分别治理注册登记施工步队、审查其他事项；会合收缴有关规费；凭据《招投标法》的有关规定，在市招标办登记存案。存案资料包罗招标情况说明、开发商的招标文件、中标单位的投标文件、评标的原始记载、中标通知书。
（4）办结时限：①审查招标单位资格、招标申请书和招标文件，在三日内完成；②评标、定标，一般工程在三日内完成；大、中型工程在七日内完成，特殊工程可适当延长；③审查条约，在收到送审文本后三日内完成。
（5）收费标准：招标完成后，应缴纳下列用度：工程招标治理费,中标价的0.55‰；招标公证费，2000元/中标单位。
（6）应注意的事项：如开发商自行招标，需提前向招标办申请，经该办同意后方可实施。
2.造价、劳保、质量监督、生意业务信息手续
造价、劳保、质量监督、生意业务信息手续在修建有形市场仅须交纳用度即可。办结时限，1个事情日。其标准分别为：
（1）质量监督费 1.4‰
（2）造价治理费 0.9‰
（3）生意业务信息费 0.6‰
以上用度的盘算基数是：修建面积*收费基数（收费基数的标准拜见济建工字[2002]第16号文，详见附录五）
（5）劳保统筹费  该用度由济南市修建工程劳保费治理办公室收取，收费标准为建安工程总造价的26‰。工程造价3000万元以内的须一次缴清，3000万元以上首次须缴付50%以上，分期缓交不凌驾两次。
（三）施工许可证的治理
1.承办部分：济南市建立委员会
2.申报资料：①报建证；②计委立项批文；③市筹划局建立工程设计筹划要求通知书及附图；④施工条约存案登记表；⑤质监委托书；⑥监理条约鉴证；⑦施工单位宁静报监书；⑧总包单位中标通知书；⑦修建工程质量责任卡；⑧施工许可申请表。
3.申办步伐：①开发商领取、填报《济南市建立工程施工许可申请表》、《工程质量责任卡》、《质监委托书》；②将上述三表连同其它申报资料送修建有形市场市建委窗口治理审批手续；③交纳墙体质料节能费和散装水泥包管金后，领取施工许可证。
4.办结时限：自收到申办资料，并缴纳墙体质料节能费和散装水泥包管金之日起，5个事情日内，核发《建立工程施工许可证》
5.收费标准：在此阶段，需交纳墙体质料节能费，10元/平方米；散装水泥包管金2.5元/吨。
6.应注意的事项：①施工许可证实行一个单项建立工程，实行一份施工许可制度；②施工许可证分为正本、副本，正本由开发商生存，副本由施工企业生存，作为竣工验收资料。
7. 施工许可证治理步伐图（见步伐图四）
第四小节 衡宇预售许可证的取得
一、概述
我国实行商品房预售许可证制度，开发商进行商品房预售，应当向都市、县房地产治理部分治理预售登记手续，取得《商品房预售许可证》。
二、实施步伐
1.承办部分：济