房地产投资风险与评价研究.docx

沈阳修建大学结业论文 2010
我记得上次给你提过发起，发起把风险的种类放到“风险识别”这一部分。风险阐发应该凭据三个步调：风险识别、风险评估或评价、风险防备。首先阐发房地产投资有哪些风险，如何进行识别，然后对识别出的风险进行评价，估算风险的巨细，最后提出风险防备的步伐。论文之间要有衔接性，而不是只为了字数而进行拼凑。
前两章内容不是焦点，写的还可以，第三章应该写“房地产投资风险识别”，介绍房地产投资历程中可能遇到的风险在种类，最许多多少写一些，然后介绍风险识别的要领，介绍要领的应用和优缺点不要离开写，放在一起写更好一些，每介绍一种要领，先写这种要领如何应用、操纵步调，然后介绍这种要领的优缺点。第四章写“房地产投资风险评价”，主要介绍风险评价的要领。第五章写“房地产投资风险防备计谋”，最后写技能经济阐发及结论。

摘要
房地产投资风险评价就是对将会出现的种种不确定性及其可能造成的种种影响和影响水平进行恰如其分的阐发和评价。随着中国经济建立范围的不停扩大，我国房地产市场体制正在步入范例阶段，房地财产进入了市场竞争的良性循环，已经生长成为一个独立的行业。房地财产受自然以及社会等因素的影响较大，面临较多的不确定性，是一个高投入、高回报、高风险的行业。如何较为正确地预计和评价这些风险是房地财产面临的迫切需要解决的问题。
本文首先论述了房地产及房地产投资风险的根本特征，并对影响房地产投资风险的因素做了细致的阐发。其次阐发了现行风险评价要领并比力了现行评价要领的特点与不敷。最后对全文作了总结并且提出了展望。
本文接纳定量与定性相结合的研究要领，理论联系实际，旨在将风险治理理论应用到房地产投资项目的治理中，为我国的房地财产投资决策的科学化提供一些资助。
Abstract
The risk assessment of the real estate investment can properly carry out the analysis and evaluation on the instability and the effect caused by the instability and the degree of effect on the real estate investment.With the unceasing expansion of China's economic construction,real estate market system is marching intothe standard stage in our country.The real estate industry entered positive cycle about market competition anddeveloped into an independent trade.The real estate industry that is influenced by nature and society and facesmany indetermination is a high investment,repayment and risk trade.How to estimate risk is a big problem that isurgent to be solved in china.
Firstly,this study probes into the fundamental characteristics of real estate investment risk,and then the evaluation index system of investment risk of commereial real estate is established. Seeondly,the existing evaluating methods are analyzed,and their characters and disadvantages are compared. In the end, summarize the full text and propose the hope.
The methodology adopted in this paper is: the combination of quality and quantity analyses, the integration of theory and practice. The purpose is to apply the theory of the risk management to decision-making of real estate investment and provide some help to achieve scientific decision-making.
第一章 绪论
研究配景和意义
研究配景
近些年来，我国房地财产的高速增长，已成为启动内需推动经济增长的重要财产之一。凭据投入产出模型测算，每100亿元房地产投资(或销售100亿的住宅)可以诱发百姓经济各部分的产出286亿元，其中诱发修建业产出90.76亿元。房地财产投资增长速度高于全社会牢固资产总投资的增长速度，对百姓经济的拉行动用是非常明显的。随着我国参加WTO，北京奥运会的乐成举办，房地产行业将面临着更大的机会和挑战，同时行业内竞争也越发猛烈。现代房地财产起步虽晚，但其生长迅猛，己经成为今世中国各大都市的支柱财产，成为百姓经济生长中三大最强劲的动力之一。
但是，我国房地财产的现状不容乐观。过猛的生长导致了房地产投资的过热，造成了下面几个方面的问题：一是地方投资过大，代价增长过快。二是房地产信贷资金过大，导致国度银行风险过高。三是盲目投资严重、商品房积存、土地抛荒等诸多问题。四是房地产市场运行、羁系和调控体系不完善，市场行为不敷范例，虚假告白、条约欺诈以及中介办事、物业治理中心的违法违规行为还没有得到有效停止。针对以上问题，近几年国度开始加大了宏观调控力度，随着一系列的宏观调控步伐的出台，对全国的房地产开发投资产生了深远的影响。据统计，2009年1-11月，全国完成房地产开发投资31271亿元，比上年增长%，增幅比1-10月提高个百分点，比去年同期回落4.9个百分点。其中，商品住宅完成投资22369亿元，同比增长15.7%，比1-10月提高1.6个百分点，比去年同期回落9.5个百分点，占房地产开发投资的比重为71.5%。1-11月，全国房地产开发企业衡宇施工面积29.88亿平方米，同比增长17.2%，增幅比1-10月提高0.8个百分点；衡宇新开工面积9.76亿平方米，同比增长15.8%，增幅比1-10月提高12.5个百分点；衡宇竣工面积4.42亿平方米，同比增长26.1%，增幅比1-10月提高3.4个百分点。其中，住宅竣工面积3.67亿平方米，增长28.2%，比1-10月提高3.2个百分点。1-11月，全国房地产开发企业完成土地购买面积27091万平方米，同比下降15.4%；完成土地开发面积20338万平方米，同比下降2.5%。房地财产投资过快增长的态势得到开端控制。
研究意义
正如任何一项投资运动一样，房地产投资也同样蕴含着巨大的风险。近几年来，随着房地产越炒越热，投资房地产的风险开始显现，特别是在我国房地产市场还不完善的情况下，风险经常会给开发商带来巨大的损失，甚至导致其破产。同时，由于房地产投资开发是一个特殊的行业，它除具备一般行业所具有的生产、流通、消费和办事等特征外，还具有生产周期长、资金需求大、流动性差、生产环节多、影响因素多等特点，这些特点决定了房地财产是一种高风险行业。众多的不确定因素，决定了投资效益的不确定性，使投资方案和决策具有相当的潜在风险，尤其是我国还处在房地产生长的低级阶段，这一阶段中市场发育尚不完善，政策法例尚不健全大概施行不力，生意业务信用和市场资料不敷，给房地产开发带来了更大的风险性。房地产开发企业和投资者若不能对项目的种种风险因素进行充实的识别、阐发和评价，就要蒙受巨大的投资风险压力，甚至受到致命的打击。
因此，如何公道的规避风险取得最大收益将是各大房地产商面对的首要问题。再加上金融危机对国际金融市场造成严重打击，世界经济进入下行通道，而目前我国经济对外依存度较高，全球经济的衰退以及由此带来的外需削弱一定会给我国经济生长带来负面影响，尽管我国有较强的抵抗能力，但房地财产作为百姓经济支柱财产，自己与社会经济和金融市场关联更密切些，一定会受到更多的影响。本文拟通过对房地产开发的投资风险、投资风险因素阐发及风险评价等研究，进而有利于房地产企业准确地对房地产项目进行定位，使房地产企业越发顺利地生长，这对我国房地财产的连续生长、公道使用有限的领土资源以及我国经济和社会顺利生长等方面都具有重要的作用。所以，对房地产投资风险进行的研究有助于房地产开发商对房地产项目开发历程中风险的识别，创建科学的项目风险防备机制；为房地产投资者提出了一种进行风险度量和投资组合优化的定量阐发要领，从而为房地产投资提供了科学的决策依据；有利于对房地产投资风险的疏散，从而使投资者有效的控制风险并得到满意的收益率；有利于提高企业的经营效益，增强企业竞争力。同时对促进房地产投资决策的科学化，推动房地财产走向范例化也具有极大意义。
1.2 研究的目标（目的）和要领
近年来，房地产投资风险已逐步成为学术界的一大研究热点。本文在阅读大量的海内外文献底子上，凭据自己所学的知识，以识别误区、回避误区，辨别缺陷、弥补缺陷为原则，对房地产项目投资风险进行理论和实践研究，从中找出影响房地产投资的所有风险，对房地产项目开发历程中的风险因素进行归纳和总结，进而形成房地产开发项目投资风险指标体系，力求将房地产风险评价和风险防备对策有机结合，始终遵循科学的房地产决策要领应该是定性与定量结合、主观与客观一致的思路，在对房地产投资风险的要素等进行归纳综合后，进行较全面深入的研究，从而为治理者预防和淘汰房地产开发投资风险提供科学的参考。本论文接纳的要领是通过专家视察法对项目风险进行定性阐发，又通过敏感性阐发进行定量盘算，从而包管研究的公道性和科学性。

本文共分为7个章节。
第1章 绪论。总括性的介绍本文研究的配景、研究的意义、研究要领和本文研究的内容及文章结构。
第2章 房地产投资的概述。包罗房地产的寄义、房地产投资的看法和特征的介绍、房地产投资风险的看法以及常见的风险种类和房地产投资风险的特征、房地产投资风险治理的须要性。
第3章 房地产投资风险阐发及识别要领。
第4章 报告房地产投资风险评价的要领并举出相应的实例阐发。
第5章 房地产开发风险的防备对策。从投资风险规避、投资风险减轻、投资风险的转移、投资风险的防备、投资风险的疏散与组合、投资风险的自留等六个方面来接纳防备对策。
第6章 技能经济阐发。
第7章 总结与展望。

第二章 房地产投资的概述
2.1 房地产的寄义
房地产是指土地、修建物及固着在土地、修建物上不可疏散的部分及其附带的种种权益。包罗所有权以及与此相关联的占有权、支配权、使用权和收益权等产权。房地产的内涵可以从广义和狭义两方面来界说。从狭义上讲，房地产是指土地、修建物及固着在土地、修建物上与之不可疏散的部分；从广义上讲，房地产是指土地、构筑物及其所附带的种种权利和契约，是实物、权益、区位三者的综合体。
2.2 房地产投资
房地产投资的看法
房地产投资是指房地产投资者为了获取预期的投资收益而将资本投入到房地产开发经营领域内及房地产金融资产上，以得到最大限度利润的经济行为。它是房地产开发与经营运动的底子，是以形成新的房地产使用代价为体现结果的综合经济运动。房地产投资总体可分为房产投资和地产投资两类。
房地产投资的特征
在市场经济条件下，在众多的投资领域中，房地产投资吸引着越来越多的投资者。出于房地产投资受到房地产和房地产市场特性如资源稀缺性、不可再生性、供应缺乏弹性等的影响，所以，同其他类型投资比力，房地产投资具有其自身的特点。
一、房地产投资金额巨大
房地产投资需要巨额资金，其开发投入资金需求经常到达几百万，几千万，甚至几十亿元。纵然是一般居民为了满足自己的居住需要，购买单个住房单位，至少也得几十万、几百万。并且房地产项目在未完全配套建成之前，不具有使用代价，只有到了全部建成之后，才发挥其具有的功效，这就使房地产开发投资必须在建立历程中一次性支出全部用度，加大了房地产投资的强度。
二、投资接纳期长
房地产投资接纳期凭据项目性质的差别，少则数年，多则几十年。这是由于房地产项目的建立周期长，少则一年，多则两到三年，甚至更多，再加上房地产项目投资量大，其效益却是逐渐发挥，导致房地产开发投资的接纳期较长。如果房地产投资者自行开发、自行经营，则投资接纳期更长。若遇上房地产市场处于萧条时期，房地产投资的接纳期的是非更难预料。
三、房地产投资不确定因素多，风险大
众所周知，房地产投资的收益与风险并存，受国度和地区的社会经济情况因素影响大。加上需用资金量大，投资接纳期长，资金周转速度慢等众多因素使得房地产投资风险大。
四、房地产投资回报率高，收益好
任何一种投资行为，都是想得到收益的，但高收益往往陪同着高风险。投资行为有一条定律，就是风险报酬原则，即在其他条件稳定的情况下，风险越大，投资报酬率越高。正因为房地产投资额巨大和陪同着较大风险，所以投资人期望的投资收益也是比力高的。
五、房地产投资东西的牢固性和不可移动性
房地产投资最重要的一个特征是其位置的牢固性或不可移动性。从某种水平上讲，房地产投资具有地区垄断性。房地产投资不可移动的特征，要求房地产所处的区位必须对开发商、置业投资者和租户都具有吸引力，也就是说，能使开发商通过投资开发获取适当的开发利润，使置业投资者能得到公道、稳定的经常性收益，使租客能方便地开展其经营运动，以赚取正常的经营利润，并具备支付租金的能力。
总之，房地产投资既有优点，也有缺点。优点包罗投资的物业自然寿命长，易于满足使用者不停变革的需要，能从大众设施的改进和投资中得到利益，能抵消通货膨胀的影响，易于得到金融机构的支持。别的，能不定期利用修建物的折旧进行公道避税等。缺点是房地产投资受制约的因素多，变现能力差，投资数额大，投资接纳期长等，因而房地产投资存在很大风险。

房地产投资风险的看法
房地产投资风险可以理解为：房地产投资运动由于受制于多方面因素的影响，以及由房地产产物自身特点所决定，存在着许多不确定因素，这些不确定素可能会导致房地产投资运动的实际结果与预期收益的负偏离(即损失或淘汰)，在房地产投资运动中这种引起预期收益损失或淘汰的可能性便称为房地产投资风险。风险与房地产开发时时相伴，到处相随，这是由房地财产自己差别于其他行业的特点所决定的。由于房地产投资的特殊性，使得房地产投资的风险比一般投资的风险更大。
2.3.2房地产投资风险的特征
房地产投资风险的特征是房地产风险的本质及其纪律的体现。正确认识房地产投资风险的特征，对付创建和完善风险控制和治理机制，淘汰风险损失具有重要意义。凭据对房地产投资项目风险的研究，可以看出房地产投资风险具有以下特征：
1、风险有不确定性的属性。任何事情至少存在两种可能的结果，结果与预测可能产生偏离。
2、风险存在的客观性。风险是不以人的意识为转移而客观存在的。人们只能掌握事物生长变革的纪律，从而到达控制、规避和防备风险的目的，而不能完全排除风险。
3、风险具有相对性。风险不等同于危险，危险势必造成不良结果，而风险具有双重性，如果能正确认识并公道加以利用，反而会使收益有所增加。所以，看待风险不应该消极，而要将风险看成一种经营时机。
4、风险具有可丈量性和可预测性。所谓丈量性是指风险的产生有一个客观概率，对付一种特定的投资，我们可以通过风险阐发探明此投资面临哪些风险，每一种风险的危害性有多大及产生的概率是几多。从而进行相对盘算、预测，并加以控制。
5、风险的多元性。由于房地产投资整个历程中涉及到社会、经济、技能等各个方面，因而其风险体现为出多样性，相互间的变革也出现出庞大的干系。
2.3.3房地产投资风险种类及投资历程中的风险
一、风险种类
凭据风险治理的易识别性和易治理性并依据风险损失产生的原因对风险进行分类，即或然损失风险、政治风险、经济风险、政策风险、技能风险、社会风险。
1、或然损失风险
或然损失风险是指房地产经营治理历程中自然灾害，诸如火警、大水、地动等造成的房地产破坏和损害而形成的风险。这些自然风险产生的概率一般比力小，但是一旦产生只可能造成损失。房地产开发商是必须加以阐发和处理惩罚的，常用的要领就是保险。
2、政治风险
政治风险主要由于政变、战争、经济制裁、外来侵略、歇工、骚乱等因素造成。政治风险一旦产生，不但会直接给修建物造成损害，并且会引起一系列其他风险的产生，是房地产投资中危害最大的一种风险。
3、经济风险
(1)市场供求风险。是指投资所在地区房地产市场供求干系的变革给投资者带来的风险。市场是不停变革的，房地产市场上的供应与需求也在不停变革，而供求形势变革，一定会引起市场竞争范畴、竞争强度、竞争方法以及房地产市场性质、市场结构、市场发育等变革，从而导致房地产投资的实际收益偏离预期收益。
(2)通货膨胀风险。通货膨胀风险也称购买力风险。是指投资完成后所接纳的资金与初始投入的资金相比，购买力低落给投资者带来的风险。因为房地产投资周期较长，所以只要通货膨胀的因素存在，投资者就面临通货膨胀风险。
(3)财务风险。由于种种财务因素产生变革而给开发商带来的种种损失。通货膨胀和利率增大时，会引起种种修建质料的本钱上升，以及劳动力和治理用度的上升，因此会增加房地产项目的开发本钱，消费者的购买欲望会低落，这无疑会给开发商带来损失。开发用度变革风险包罗前期用度、修建安装工程费、区域配套工程费等，都市随着时间推移和项目生长产生变革，另外资金变现风险、税率变更风险，也会对房地产开发商的本钱和收益产生影响。
(4)百姓经济状况变革风险。百姓经济的生长状况，决定着房地产市场的活泼水平。经济发达，则房地产市场繁荣；经济停滞，则房地产市场萧条。房地产项目开发具有时间性长的特点，使得房地产对经济的生长状况的敏情感况具有滞后性，从而给房地产项目开发带来损失。
4、政策风险
政策风险是指由于政策的潜在变革给房地产市场中商品互换者与经营者带来种种差别形式的经济损失。政府的政策对房地财产的影响是全局性的，房地产政策的变革趋向，直接干系到房地产投资者的乐成与否。房地财产由于与国度经济生长紧密相关，因此，在很大水平上受到政府的控制，政府对租金、售价的限制、对外资的控制、对土地使用的控制，对情况掩护的要求，尤其对投资范围、投资偏向以及金融的控制，以及新税务政策的制定，都对房地产投资者组成风险。在未实现完全市场经济的条件下，政策风险对房地产市场的风险尤为重要。因此，房地产商都非常存眷房地产政策的变革趋势，以便实时处理惩罚由此引发的风险。
5、经营风险
因开发项日经营治理不善导致预期收益不能实现或不敷以赔偿经营用度的可能性。该类风险主要归因于开发商主观上对开发本钱、租金售价、开发周期以及资金筹措等的预测错误和决策失误。
6、技能风险
由于科学技能的进步、技能结构及其相关变量的变更给房地产开发商可能带来的损失。技能风险包罗修建质料改变和更新的风险、修建施工技能和工艺改造风险、修建设计变更或盘算失误风险、设备妨碍、损坏或施工事故风险。项目建立工程技能风险因素随着建立项目的不停增加和开发公司增多，特别是近期来建立工程事故的产生，项目建立工程技能风险显得越来越重要了。
7、社会风险
由于人文社会情况因素的变革对房地产项目的影响，从而给房地产项目带来损失的可能性。主要有都市筹划因素、区域生长因素、民众干涉因素、住客干涉因素和社会治安因素等。
二、投资历程中的风险
房地产投资的全历程是指从房地产投资意向的产生到房地产出售、资金接纳一直到房地产退废为止的整个历程。这是一个动态的历程，一般可分为可行性研究、投资实施和房地产经营三大阶段，差别的阶段各具有差别的风险。风险存在于房地产投资的整个历程中。对主要开发风险进行阶段性识别，这样有助于开发商在众多的风险因素面前，凭据阶段特性分清主次，将风险治理的主要精力会合在要害风险因素上，可以起到事半功倍的效果。
1、可行性研究阶段的风险
投资时机研究，是房地产投资可行性研究的第一阶段，其主要任务是寻找投资时机，为项目投资偏向提出发起，即在一定的地区和部分内，以自然资源和对市场的未来研究预测为出发点，寻找最有利的投资时机。
在可行性研究阶段，要正确评价房地产投资项目的可行性。投资者要在都市筹划条例、政府政策法例等约束条件下，凭据房地产市场的供求现状及生长趋势，确定投资项目的用途、范围、类型，并对开发本钱、需求量，售价或租金等做出预测，这些预测面临着大量的不确定因素，并且大型项目需要的很长时间，所需用度占投资的比重也很大，所以风险性也是极大的。
2、投资实施阶段的风险
房地产投资的实施阶段是指房地产投资筹划的具体实现历程，它包罗从获取土地、筹措资金到设计施工等历程。
投资者在实施阶段要面临许多风险。随着开发历程的进行，开发商可接纳借贷、预售楼花等融资手段进行转动式开发，这时就要面临融资筹资风险。贷款期限、开发商的资信水平、贷款利率的变革等，都是投资者将要面临的风险因素。开发商需要通过财务阐发，公道决定自有资金和融资的比例。在设计与施工阶段，主要不确定因素源自修建本钱的工期、通货膨胀、物价等。通货膨胀、物价上涨将导致修建本钱增加，投资风险加大。施工期的是非在一开始也是难以确定的。对投资者而言，工期是越短越好，因为风险会淘汰，但要支付一定的赶工步伐费，但若遇到地质条件勘测禁绝、气候变革、施工步队不外关等，则一定会而临工期延长的风险。
3、房地产经营阶段的风险
房地产项目建成后，资金投放事情根本结束，投资历程就转入到房地产销售、出租或物业治理的经营阶段。该阶段决定着房地产投资收益的实现，是房地产投资风险较大的环节之一。
房地产商品销售或出租历程中，将面临着来自房地产市场的诸多风险因素的威胁，如房地产市场需求类型与数量的变革、其它房地产商的竞争以及社会政治经济形势的变革等。为了制止因房地产市场条件变革而带来的风险损失，投资者一般接纳预售的方法，但这会使投资者损失一部分利润，因为期货代价一般总要低于现货代价。房地产经营还包罗物业治理：克日常的使用维护和治理。物业治理需要一些专业的治理人员来进行治理，这也面临着一些新的治理内容，如专业治理步队、治理构架、带理条约以及治理用度等。良好的物业治理可以使房地产增值，提高房地产投资者的信誉，反之则会带来物业贬值的风险。
总之，房地产投资历程是一个恒久的、涉及面广且庞大的历程。这一历程中存在着大量的不确定的风险因素，同时还涉及投资者与政府部分、最终用户等之间的诸多干系涉及大量的政策、法例和执法问题，要做出一系列非确定性决策，这些决策属于风险性决策领域，决策是否正确，直接影响到投资的效果甚至投资的成败。

正如上面所介绍的，由于在房地产投资中存在着种种百般的可制止和不可制止的风险，所以就要求投资者必须对投资风险进行治理，从而来低落或制止风险产生带来的损失，得到更大的投资回报。
风险治理技能原是60年代以来现代项目治理中不可缺少的东西，但我国在70年代80年代初引进项目治理理论与要领时，只引进了项目治理的根本理论、要领与步伐，未能同时引进风险治理，直到80年代中期才“引进外洋项目风险治理技能”。我国房地产开发商的风险治理意识普遍比力差，尚未完全认识到运用科学的风险治理技能来抵抗风险的重要性，定性阐发和经验决策仍是房地产开发经营风险阐发中常用的要领。许多房地产企业没有专职的风险治理人员，更谈不上创建起完善的房地产投资风险阐发系统。这是阻碍房地产项目风险治理在中国生长的主要障碍。美国及其它发达国度均以专业的风险研究陈诉及风险一览表作为风险识别底子，而我国尚无此类研究与陈诉。因此，房地产项目要进行风险治理就只能从识别风险源开始，大大增加了研究用度，提高了风险治理本钱。由于底子事情不扎实，风险评价中无历史资料可借鉴，大概为了查找历史资料耗费巨大精力。别的，风险识别阶段会有误差，纵然评价事情做的再好，也可能因为主要风险源的漏列而前功尽弃囚。
因此，创建适合我国房地产实际情况的具有良好的开放性和可操纵性的房地产项目风险识别体系，研究较为准确的定量定性相结合的系统阐发与决策要领，特别是投资风险治理的要领，对付我国房地产企业的康健生长有着深远的理论与实践意义。

第三章 房地产投资风险阐发及识别要领

房地产投资风险阐发的内容
风险阐发是风险决策的前提和依据。风险阐发就是要对风险的识别、预计和评价作全面、综合的阐发。其一般组成和步伐为：
一、风险的识别
房地产风险识别是指房地产开产生对房地产投资历程中存在的风险加以认识和辨别，并对其进行系统的归类和阐发，找出主要风险因素的历程。风险识别是开发商进行房地产投资风险治理的底子，因此本章对风险识别的内涵、步调、技能东西进行介绍后，把房地产投资历程分成四个阶段，并讨论了每一阶段的风险因素。
二、风险的预计
风险预计就是对识别出的风险进行丈量，给定某一风险产生的概率，它具有以下几个方面的目的：加深对开发项目自己和情况的理解；进一步寻找实现开发项目目标的可行方案；使项目所有的不确定性和风险都经过充实、系统而又有条理的考虑；明确不确定性对项目其它各个方面的影响；预计和比力项目种种方案或行动路线的风险巨细，从中选择出威胁最少、时机最多的方案或行动路线。
三、风险的评价
风险预计只对项目各阶段单个风险分别进行预计或量化，而风险评价则考虑单个风险综合起来的整体风险以及项目主体对风险的蒙受能力。由于识别出来的每一个风险都有自身的纪律和特点、影响范畴和影响量，通过阐发可以将它们的影响统一为本钱目标的形式，按钱币单位来度量。
房地产投资风险阐发的作用
从底子上讲，进行房地产投资风险阐发是要对影响房地产投资效益的各个因素变革，大概说是房地产投资评价的结果的可靠性进行查验，从而测定项目的风险性。认识房地产投资的风险，明确导致投资效果变革明显的因素，并进行控制，从而有助于房地产效益的提高，淘汰或制止不须要的风险损失。房地产投资的风险阐发，对投资者的作用一般要体现在下列三个方面：
一、依据作用。风险阐发可为房地产投资者提供可靠的依据。通过风险阐发，确定风险报酬或风险损失，使投资者对投资方案的实施结果做到心中有数，淘汰投资的盲目性，并凭据主观和客观蒙受风险的能力，做出符合的决策，以提高决策的科学性。
二、防备作用。通过对风险的阐发，可掌握风险对投资运动及其结果的影响水平，了解风险的来源和生长趋势，以便预先制定出避开风险的方案或淘汰风险损失的防备步伐，使投资者的投资真正能带来盈利。
三、鼓励作用。在房地产投资历程中，冒的风险越大，所希望得到的风险报酬也就越大，通过对风险的预警，使投资者了解在一定风险水平内可得到大的风险报酬，以鼓励投资者冒风险的决心。乐成的风险阐发可以判断出投资风险的存在位置、种类、巨细、产生概率等，从而为投资者进行决策提供依据，高质量的投资决策自己便是风险防备的主要要领之一。但是，风险阐发依赖的信息资料的可靠性，阐发手段的科学性都市影响风险阐发结果的准确性。因此也不应太过地依赖风险阐发，而应从投资的各个方面入手进行全面的风险治理。风险阐发与决策密切相关。风险阐发的目的就是为了更好的制止投资历程中的风险，因此风险阐发是房地产投资历程中一个必不可少的部分。
3.2房地产投资风险因素的识别
3.2.1风险因素识别原则
为了能准确地识别房地产投资风险并测定其风险的影响水平，创建一套科学公道的风险评价系统是非常须要的。为包管评价结果的客观、正确，房地产投资风险的影响因素的识别应遵循以下原则：
(l)全面性和系统性。由于房地产投资涉及的风险因素是多方面的，错综庞大的，因此要创建尽可能完备的评价指标体系，进行全面、综合的评价，但又要尽量制止指标之间的庞大、过多及交织重复。
(2)科学性。风险因素的识别应以科学性为前提，严格凭据房地产投资风险的性质对其进行识别判断，评价系统的设计既要科学、公道，又要客观、务实。
(3)前瞻性。风险因素的选取既要立足于现在，能为目前的风险投资业办事，也要能保持一定的超前性，能为未来生长变革了的风险投资业办事。
3.2.2房地产投资风险识别的要领
风险识别就是从系统的看法出发，横观房地产投资项目所涉及的各个方面，纵观项目建立的生长历程，将引起风险的极其庞大的事物剖析成比力简朴的、容易被认识的单位。
对付任何房地产投资者，投资风险识别决不是一朝一夕的事，而是一项恒久的连续性和制度性的事情。我国房地财产虽然照旧一项新兴的财产，起步较晚，但生长迅猛。凭据这一生长趋势，必将导致房地产市场的迅速变革，从而可能使原有风险的性质产生变革或增加前所未有的风险。因此，如果不是连续性的事情，就难以识别和预测房地产投资面临的潜在风险。为了能实时地发明或预测到这些风险，并接纳有效的步伐化解、和缓、减轻、控制这些风险，淘汰它的危害水平，需要掌握一些专门的识别要领，以对种种可能产生的损失进行阐发。传统的风险识别要领同样是从阐发损失入手的，主要有风险问题问询法、财务报表法、情况阐发法、现场视察法等等，论文认为目前流行的风险识别要领都是基于传统风险识别要领，在“吸收精华，去其糟粕”的原则上生长起来的。本论文介绍的主要有：德尔菲法、头脑风暴法、幕景阐发法、市场视察法。
1、德尔菲法
德尔菲法又称专家意见法，是美国著名咨询机构兰德公司于50年代初发明的。德尔菲法依据系统的步伐，接纳匿名颁发意见的方法，即专家之间不得相互讨论，不产生横向干系，只能与视察人员产生干系，通过多轮次视察专家对问卷所提问题的看法，经过重复征询、归纳、修改，最后汇总成专家根本一致的看法，作为预测结果。
这种要领具有遍及的代表性，较为可靠。该要领具有自己的特点：匿名性、统计性和收敛性。
(1)匿名性。这是指到场房地产专家的相互匿名，没有横向联系。对房地产专家的咨询及汇总意见和看法，不注明持该种意见和看法的专家姓名，以消除专家的心里压力和受权威影响的可能性。
(2)统计性。这是指对种种反馈信息进行统计处理惩罚。将统计后差别的意见及理由反馈给每位专家，让他们再次提出意见。
(3)收敛性。多次重复使自得见逐步收敛，可凭据需要在某一方面停止重复，最后得到趋于一致的效果。
德尔斐法的事情步伐是：首先是挑选专家，视阐发问题的庞大水平而确定人数几多。一般情况下确定20人左右。选定专家后，即开始与专家进行信函联系。在与专家的联系历程中，不要让专家知道另有其他哪些专家到场此次德尔斐专家视察，更不要让被视察的专家相互产生联系。对专家的征询，一定要进行三轮。
第一轮，信函视察，主要任务是向专家寄去需要阐发预测东西的配景质料，并请专家提出所需预测和阐发的具体项目与问题。专家在这一轮视察征询中，不受主持单位的框框约束，可以充实颁发自己的看法，提出种种问题。也可以种种形式答复有关问题，还可向课题主持单位索取更详细的质料。主持单位对专家的种种答复进行综合整理，再将整理的结果反馈给每位专家。
第二轮，征询视察，在第二轮视察中，专家主要是对目标问题进行具体、深入和定量的阐发和预测，包罗从时间、空间、范围作静态和动态的综合阐发以及相关定量预测。
主持单位对专家的意见综合处理惩罚后，将种种定量数据的中位数作为参考性数据再反馈给有关专家。
第三轮的任务是，专家得到反馈的综合定量阐发陈诉和数据后，对综合阐发质料的论据和参考性结论意见进行评价，重新对预测目标进行一次定性和定量阐发。
经过上述三轮，专家的预测意见会趋于一致。在此底子上，主持单位可以得到关于阐发预测问题的最终结论。
德尔斐法的最大优点是简明直观，操纵容易。美国加利福尼亚大学对德尔斐法的预测结果信度和效用的查验表明，其预测的准确性和可靠性都比力令人满意，这种要领的实际应用代价较高。
2、头脑风暴法
头脑风暴法。这是一种刺激创造性、产生新思想的技能。由美国人奥斯本于1939年首创。它是凭据房地产投资风险评估的目的和要求，邀请房地产投资专家和其它相关的专家，通过集会的形式对拟订的房地产评估东西开展讨论阐发，最后综合专家意见，做出判断，得出房地产投资风险评估结果。
头脑风暴法是一种通过小组集会形式，使每位与会成员各抒己见，勉励各人提出新思想、新看法、新要领，并促使各人讨论、争鸣和交换，以便相互启发与会成员之间产生更多更好的主意和想法。这种要领的实质是通过相互讨论，产生思维共振，引发与会成员的灵感和思想，引发各人的创造性，以得到有代价的具有新意的看法、思想和创意。
适用范畴：
头脑风暴法一般适用于问题简朴、目标明确的情况。如果决策阐发的问题较为庞大，是一个综合决策问题，需先将问题剖析成几个子系统问题来研究。在作了适当的剖析后，要阐发的问题得到了简化、要解决的任务更为突出、目标更为明确。运用头脑风暴法进行有关风险识别的讨论时，与会成员的讨论指向能趋于会合，效果将越发突出。
组织头脑风暴集会，一般应注意遵守以下原则：
(1)与会成员的特长与所阐发的风险问题的性质要一致，同时又要注意选择差别特点的专家到场。如成员中，既要有要领论学者，又要有擅长理论阐发的专家，还要包罗有富厚实践经验的专家。
(2)到场小组讨论的专家最好是互不相识，会上不宣布专家所在的单位、年龄、职称和职务，让每一位与会成员感觉到各人都是平等的。便于各人在讨论时不会因某些已知的信息(好比，对方的职务、职称等)影响自己看法和思想的表达和报告。
(3)要创造自由的、无拘无束的集会情况。集会主持人应说明集会的召开方法及特点，使与会成员没有任何挂念，做到各抒己见，最大限度地引发思维，使与会成员真正产生思维共振、融会与相互启迪。
(4)勉励与会成员对已经提出的想法进行修正和完善，为他们提供优先发言的时机。
(5)主持人还应在适当的时候作诱导性发言，尽量启发专家的思维、引导与会成员开展讨论和提出质疑。
3、幕景阐发法
幕景阐发法是一种能在风险阐发中资助辨识引起风险的要害因素及其影响水平的要领。所谓暮景是指对一个决策东西（好比，一个房地产投资项目，一个企业的生长问题）的未来某种状态的描述，包罗用图表、曲线或数据的的描述。
现代的大型风险决策问题，一般都必须依赖盘算机才气完成庞大的盘算和阐发任务。应用幕景阐发，则是在盘算机上实现种种状态变革条件下的模拟阐发。当某种因素产生差别的变革、它对整个决策问题会产生什么影响?影响水平如何?有哪些严重结果?像影戏上的镜头一样可以一幕一幕地展现出来，供阐发人员进行比力研究。幕景阐发的结果一般可分为两类：一类是对未来某种状态的描述；另一类是描述目标问题的生长历程，预测未来一段时期内目标问题的变革链和演变轨迹。好比，对一项投资方案的风险阐发，暮景阐发可以提供未来三年内该投资方案最好、最可能产生和最坏的前景，并且可以详细给出这三种差别情况下可能产生的事件和风险，为决策提供参考依据。
在风险决策阐发中，幕景阐发可以发挥如下作用：
(1)把接纳的决策步伐和政策看作一个影响因素，能揭示这些因素对决策系统产生的影响及可能产生的风险或倒霉结果，提醒决策者进一步修正和完善即将推出的决策步伐。
(2)发明决策系统中某些要害性因素对目标问题的重大影响。
(3)提供关于对决策系统或目标问题生长变革历程中需重点存眷和监测的风险范畴和主要参数。好比，在房地产投资风险阐发中，应用幕景阐发法的原理，可以设计一些重要的参数和预警指标，决策者在日常风险治理中