房地产项目市场研究报告书.docx

中山北路项目市场研究陈诉

第一部分 项目投资情况阐发
一、经济、政策、市政情况阐发
1、 宏观经济、政策、市政情况阐发
（1）上海市宏观经济生长状况
1.1 GDP与GDP增长率
从99年到2002年，上海的百姓经济一直平稳快速的运行，GDP总额从99年的4035亿元人民币上升至2002年的5400亿元，根本上保持每年10%左右的增长率。2002年上海人均GDP已经到达4900美元。
凭据都市十五筹划，今后五年，上海百姓经济将保持连续快速康健生长，GDP年均增长率继承高于全国2-3个百分点，到2007年人均GDP到达7500美元左右。康健的百姓经济为房地财产的生长提供了良好的运行情况。
图1-1 上海GDP与增长率变革
数据来源：上海市统计局，GDP增长率为截至当季末按可比代价盘算的增长率。单位：亿元人民币
1.2 外商直接投资条约金额
98年以来的上外洋商直接投资条约金额除99年略低外，根本保持着较稳定的增长，2002年更是到达了亿美元。外商直接投资带来的不但有资本，另有大量的外方事情人员，而恰恰这些恒久驻沪的外方人员将会成为未来上海房地产市场的重要潜在消费者。但别的也应该看到，部特别商投资开始从房地产行业的各个领域挤入，房地产市场资金的庞大化加剧了市场的竞争。
图1-2 上海FDI及增长率变革

数据来源：上海市统计局，单位：亿美元
1.3 房地产投资总额
92年以来上海的房地产投资额出现出波浪型向上抬升生长，经历了土地购买岑岭期、衡宇建立岑岭期、投资建立低靡期和新一轮都市生长四个阶段。99年以来，上海房地产市场走出低谷，投资也开始活泼，2000-2002年房地产市场的投资水平均凌驾97年第一个波峰。
未来三年上海房地产市场将继承保持在650-750亿元水平。房地产投资市场的活泼表明了海内外资本对付上海房地产市场未来生长的乐观和信心。
图1-3 上海房地产投资总额变革

数据来源：上海市统计局，单位：亿元人民币
（2） 重大财产政策
上海房地产市场受政策的影响水平较大。97年以来，上海市房地产市场经过了岑岭、低潮、岑岭的“U”型生长历程。为了更好的引导市场走向成熟，增强宏观调控，上海市政府出台了一系列相应的土地、房贷等方面的政策，取得了很好的效果。
2.1 土地政策
（1）1992年，土地使用权有偿出让制度全面推行。
（2）1994年，全面对内资六类用地实行土地有偿出让。
（3）1996年，颁布并实施土地使用权出让措施，增强土地市场治理。
（4）2001年，内外销土地并轨，进一步完善房地产市场治理。
（5）2002年，全面实行以招标、拍卖大概挂牌方法出让国有土地使用权。
（6）2003年，上海开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况的执法查抄，进一步范例上海市经营性土地使用权出让事情。
2.2 购房政策
（1）1998年，住房制度革新的全面推进，售后公房可上市生意业务。
（2）2001年，新的预售尺度实施。
（3）2001年，内外销商品住宅生意业务并轨，住宅商品房市场统一。
（4）2003年，实行经济适用房代价治理措施。
（5）2003年，取消本市非居住衡宇租售工具限制。
（6）2003年，对购买高等商品房、别墅或第二套以上（含）商品房的借款人，商业银行可以适当提高小我私家住房贷款首付比例，并凭据央行宣布的同期同档次贷款利率执行，不再执行优惠住房利率划定。
2.3 拉动政策
（1）1994年，实行蓝印户口政策。
（2）1998年，实行购房退税政策。
（3）1999年，实行购宅券税补贴政策，由地方财务补贴0.75%的契税，按0.75%征收。
2.4 抑制政策
（1）2002年，取消蓝印户口政策。
（2）2002年，不再延长退税截至时间。
（3）2002年，取消购宅券税补贴政策。
（4）2003年，增强小我私家非居住用房出售、租赁行为税收征收治理事情。
（5）2003年，央行出台《应对非典影响做好当前钱币信贷事情的通知》。
（6）2003年，房地产贷款，应重点支持切合中低收入家庭购买能力的住宅项目，限制大户型、大面积、高等商品房、别墅等项目。
（7）2003年，预售尺度提高为“结构封顶”。
（8）2003年，房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金（指所有者权益）应不低于开发项目总投资的30%。
（3）重大都市筹划、市政
都市建立日新月异。随着新一轮都市改革的进行，轨道交通的建立、苏州河的整治、旧区改革的实施、浦江开发、郊区化筹划实施等等一系列改变都市面貌和传统居住理念的重大市政工程相继筹划、启动和完工。陪同着世博会的申办乐成，整个都市体现出了无限活力。
（1）轨道交通1、2、3号线相继开通，其他线路筹划及部分施工。
（2）苏州河整治工程。
（3）浦江开发筹划启动。
（4）世博会申办乐成。
（5）中环线工程开工。
（6）一城九镇筹划启动。

2、上述因素生长对房地产市场影响
（1）经济运行的良好趋势为房地产市场平稳生长提供了坚固底子
未来三年，都市GDP水平仍将保持每年两位数水平增长，并在调解财产结构的同时加鼎力大举度引进外资，2005年人均GDP水平将到达6500美元。上海的经济职位在海内外都将得到进一步提升，为房地产市场的平稳生长提供了坚固底子。
（2）财产政策的实时有效性为房地产市场的康健生长提供了充实保障
上海房地产市场方才生长10多年，尚有较多不完善不成熟不范例之处。作为都市生长的支柱财产之一，政府对财产生长将起到监视和宏观调控作用。从历年财产政策的颁布、实施情况和实际效果来看，其具备了较强的实时性和有效性，对付都市房地产市场的康健生长起到了相当要害的作用。相信未来几年，针对都市房地产市场生长中出现的种种问题，政府将继承调解、颁布、实施相关财产政策，为房地产市场的康健生长提供充实保障。

表1-1 历年财产政策对房地产市场的影响
财产政策
主要影响
土地政策
范例一级市场，促进公正竞争，包管市场康健
住房制度革新
促进房地产市场化的要害因素
新预售尺度
包管消费者利益。但市场出现供给短缺，空置房被大量吸纳，并加快代价上涨。
内外销房并轨
吸引更多海内外客户资金，导致高等住宅在近年升温。
非居住用房并轨
商铺等非居住用房热潮诞生
拉动政策
促使房地产市场短期内走出低谷
抑制政策
减小投机时机，低落泡沫身分
数据来源：上海中原市场研究部
（3）筹划、市政的强鼎力大举度为房地产市场的多样生长提供了强大动力
都市经济职位的定位和经济生长形势让都市产生了新的生长格式，为满足居住、购物、办公、娱乐、出行等种种要求的情况下，都市结合自身特点在产生着新的结构筹划、生长。新的市政工程、筹划动态和特殊事件都在不停刺激着都市房地产市场热点的诞生，为都市房地产市场的多样生长提供了强大动力。
表1-2 上海房地产市场热点生长态势
市场热点
要害促进因素
目前生长态势
轨道交通周边住宅
轨道交通生长
依旧是住房生长趋势
苏州河沿岸住宅
苏州河整治
后续储备地块少，目前向其上游延伸
小户型公寓
烂尾楼改革
市场生长过了最岑岭，进入惯性生长阶段
产权式酒店
（含商务型）
烂尾楼改革
小户型公寓变种，炒作因素大于产物研发，市场召唤真正的该类精品
江景住宅
浦江筹划
江景豪宅究竟是稀缺的，投资势头不减
世博效应圈
世博申办乐成
代价上涨幅度过大过快，开发商预收了未来升值空间，投资风险相当大
一城九镇生长
一城九镇开发，轨道交通建立以及相关财产生长
未来投资新热点，一、二、三级市场皆具有巨大的投资空间
商铺投资
内需拉动相关政策
市场运行态势良好，但在政策干涉下，投资回报有所下降
全装修住宅
装修住宅政策
住宅生长趋势，但目前市场并不范例
可售型写字楼
并轨政策以及经济结构变革
已从萌芽期生长到发育期，具有较大的投资代价

二、上海房地产市场情况阐发
1、总体供求及代价特征
1995年至今上海市房地产市场商品房供求经历了供大于求（1995-2000年）、供小于求（2000-2002年）、供求平稳（2002年至今）三个阶段。在良好的经济情况和相应的政策拉动下，上海商品房的需求量从99年开始大幅增大。受到2001年新的预售尺度限制，商品房供给一度出现短缺，从而出现了求过于供的市场特征。2001年下半年，受到预售尺度限制的一批商品房会合上市，另外，楼市的利好吸引了大量的投资资金，市场供给急剧增加，短时期内就实现了供求平稳，供略大于求的市场状况。
图1-4 上海市历年商品房供求漫衍

数据来源：上海市房地产生意业务中心及百姓经济和社会生长历史统计资料1949－2000，
95年至今上海市商品房代价根本保持了平稳向上的趋势。但是2000年之前商品房恒久处于供大于求的不景气状态，故代价涨幅不大，并且有一定的起伏；而2000年以后，在商品住宅代价的拉动下，两年内商品房的代价累计涨幅达16%。
图1-5 上海市历年商品房代价漫衍

数据来源：上海市房地产生意业务中心及百姓经济和社会生长历史统计资料1949－2000，

2、市场结构生长阐发
2.1 市场结构生长因素的生长趋势
经济生长、都市人口生长、都市筹划情况是影响都市房地产市场生长的三大因素。作为商品房主体的商品住宅、商业物业、写字楼三大物业生长均受以上因素影响。三大因素的未来生长对付市场结构生长起到相当要害的作用。
表1-3 市场结构生长的因素近期生长趋势
细分市场
影响因素
因素生长趋势
商品住宅
经济生长
n GDP增长每年保持两位数
n 人均GDP为2005年为6500美元
n 居民收入快速增加
都市人口生长
n 户籍人口增加150万
n 外地人和境外人士的比例不停提高
都市筹划情况
n 轨道交通逐渐完善
n 住宅郊区化开始显现
n 十五期间住宅供给7500-8000万平方米
商用物业
经济生长
n 居民实际收入不停增加
n 恩格尔系数逐渐低落
都市人口生长
n 户籍人口增加150万
n 外地人和境外人士的比例不停提高
n 旅游旅行人数逐年增加
都市筹划情况
n 期末外商业网点总数要到达3000个
n 市外零售总额到达100亿元，年均增长15%
n 期末创建3到5个市外大型配送中心
n 期末凌驾2000家的大型连锁商业企业
n 扩大内需政策继承实行
写字楼
经济生长
n 三次财产产值不停上升
n ∶∶52
都市人口生长
n 劳动力数量不停增加
n 期末第三财产从业人员占总就业人员的 50%
都市筹划情况
n 内环线以内，以第三财产为重点，适当保存都市型产业
n 内外环线之间，以高科技、高增值、无污染的产业为重点，调解、整治、完善现有产业区
n 外环线以外，以第一、二财产为重点，提高经济范围和集约化水平，会合建立市级产业区，生长现代化农业和郊区旅游业
数据来源：上海中原市场研究部 注：近期是指2003-2005年。
2.2 各细分市场结构生长阐发
2002年登记预售的商品房中，以成交面积统计，商品住宅占96.3%，商业用房占2.1%，写字楼占1.6%。非居住商品房所占比重过小，而一个成熟的房地产市场其非居住商品房所占比重应该在10%以上。
结合影响各细分市场结构生长的因素变革趋势，以及上海市“十五”筹划等已有资料，对各细分市场近期（2003-2005年）的市场结构（供给范围、供给格式）做以下预测。
表1-4 各细分市场结构生长阐发
细分市场
市场结构
生长预测
商品住宅
供给范围
n 住宅投资额每年500亿人民币
n 2000—2002年住宅土地出让可建面积为5239
万平方米 ，将在近期供给
n 每年将有1500万平方米以上住宅批准预售
供给格式
n 十五期间环内：1950－2080万平方米
n 十五期间环间：3220－3440万平方米
n 十五期间环外：2330－2480万平方米
商业物业
供给范围
n 十五期间商业物业筹划面积近500万平方米
供给格式
n 十五期间市级商业区：110万平方米
n
n 十五期间社区配套商业：240万平方米
写字楼
供给范围
n 2000—
万平方米，部分将在近期供给
n 浦江两岸筹划67公顷办公用地，将有部分供给
供给格式
n 以中心城区为主
n 陆家嘴、徐家汇、新天地、静安区均有大范围
高等写字楼供给
数据来源：上海中原市场研究部
注：市级商业中心指四街四城，区级商业中心指老西门、曹家渡、中山公园、虹桥、大柏树、提篮桥、打浦桥、上海莘城、武宁新城、彭浦、昌里、真如等重点筹划区域。

第二部分 项目可建方案市场可行性阐发
一、可建方案模式阐发（公寓部分）
1 可售型小户型物业模式
1.1 方案模式论述
可售型小户型物业是指以全产权出售、面积小而紧凑并提供全屋装修的物业。该类物业一般由酒店治理团体或专业物业治理公司治理，并能提供全部或部分酒店式办事，业主可使用该类物业以作居住、办公或自行经营、委托治理公司经营以作长线食租。
可售型小户型物业的出现是房地产住宅多元化生长的一定结果，其在上海的生长始于2000年，兴于2001年，2002-2003年步入加快生长期。3年的生长历程，小户型物业在产物的定位和功效上有了更多的细分和变革，从普通型只身公寓至立体空间只身公寓，从酒店式小户型至产权式酒店，小户型物业的产物观点和包装手段日渐富厚，已经成为上海房地产市场的一大热点。凭据上海可售型小户型物业的性质，本陈诉将其大抵分为两类：一类为“酒店式公寓”，另一类为“产权式酒店”。
表3-11 酒店式公寓和产权式酒店比力
物业类别
土地性质
产权年限
产物特征
适适用途
代表案例
酒店式公寓
住宅
70年
居家气氛较浓，完整的住宅使用功效
居住
金隆海悦
静安自由自宅
产权式酒店
商住办
50年
可进行工商登记，亦商亦住
居住+办公
世纪时空
感性达利
数据来源：上海中瑞市场研究部

1.2 市场特征阐发
1.2.1 酒店式公寓
1.2.1.1 市场供求特征
本陈诉所阐发的酒店式公寓单指可供出售的小户型酒店式公寓，即不包罗以高端客户为主要办事工具，有统一酒店经营治理的传统出租型的酒店式办事公寓（如雅诗阁、芝大厦等）。从2000年开始，此类小户型酒店式公寓便以迅雷不及掩耳之势冲进上海住宅市场，以‘小户型、全装修、低总价和酒店式办事”为主要卖点，赢得了上海新兴白领和投资客的青睐。此类物业比力典范的有：青年汇、东方时空、奔驰新干线、静安自由自宅等。
截止2003年5月，市场累计供给小户型酒店式公寓项目14例，共计5047套，供给的时域漫衍大要呈上扬之势。新年以来，金隆海悦、圣天地、万源晶典、君悦静安等新建小户型酒店式公寓的推出使2003年1-5月的供给量便到达了1991套，这些项目在品质和办事上都有明显的抬高。
小户型公寓的开发投资创建在市场需求的底子之上，在供给放量增长的同时，小户型公寓的热销水平超乎想象，大批投资客和年轻白领介入该类物业市场，多个项目甚至出现了排队抢购、楼盘脱销的现象，2002年，市场供求出现倒挂，1：1.05的供求比反应出小户型市场的景气态势。进入2003年，小户型供给紧缺的现象已经不再，需方也逐渐趋于成熟，新上市项目的销售和预订速度略有放缓，小户型需求保持稳定。
图3-4 2000-2002年上海小户型酒店式公寓供求变革状况
数据来源：上海中瑞市场研究部 注：2003年1-5月，上市量为1991套

1.2.1.2 市场平均销售代价
n 地段因素明显
小户型的最终消费群体是在中央商务区、商业区内办公的年轻白领或中高级商务经营人士，因此小户型物业非常注重项目的地段。有一个好的地段，不但能够提高租金，同时也易于出租，低落投资风险。基于此，小户型酒店式公寓的代价受地段作用非常明显，黄金地段的项目销售代价普遍凌驾1万元/平方米。
n 代价上升幅度高于普通住宅
2000-2003年，小户型物业在总体供给紧缺而需求旺盛的情况下，产物自己的局限性便“一俊而掩百丑”地被人们所忽略，市场销售代价节节攀高。别的，小户型市场的操纵不范例，投机炒作的因素过多，人为地抬升了该类物业的代价。据统计，都市中心区的小户型物业代价涨幅凌驾15%，抬升势头令人咋舌。
表3-12 上海小户型酒店式公寓销售代价情况
区域
细分区域
平均销售代价（元/M2）
涨幅
都市中心区
CBD及四周地区
9000-12000
18-20%
中心商业区
11000-13000
12-15%
都市次中心区
区级商务区
7000-10000
15-18%
传统居住区
6300-7000
12%
都市边沿地区
新兴居住区
5800-6800
12%
资料来源：上海中瑞市场研究部
1.2.1.3 客户组成
开放带来种种新思潮、新的生活方法，家庭人口的变少直接导致居室数量的淘汰，门路置业的观点正在为更多人所担当，对付那些年轻、思想更新速度较快的第一次置业者来说，小户型的出现迎合了他们的需要；而对付那些投资人士，低总价、易出租的小户型可以为其带来可观的投资回报，无疑是他们心目中的理想投资品种。据上阐发，投资客、年轻的高收入白领、SOHO族组成了小户型酒店式公寓主力购买客户，其中投资客比例略高于自住客。
1.2.2 产权式酒店
严格意义上说，产权式酒店是指投资者购买该类物业以后，通常每年确定自己的使用天数，其他时间则交给酒店治理公司统一出租（经营），收取一定比例的返租（经营）收入，实现保值增值。如上所述，海南的康乐园、海航度假酒店等这类酒店物业均可作为严格的产权式酒店，它们每年为投资者提供6-7%的投资回报。而在上海，真正意义上的产权式酒店仅有年初上市的“世福汇”一例，其为投资者答应的年回报率为6.5%。在本陈诉中，我们对产权式酒店的界说作适当放宽以便更好地细分上海的可售型小户型物业，本文的产权式酒店泛指那些商办性质立项、土地使用年限为50年，亦商亦住的商务公寓，物业出租需由业主自行经营或委托治理公司代为经营。
1.2.2.1 市场供求特征
从市场角度来看，可售型小户型物业的出现一方面由来于对小面积的客观需求，另一方面也是出于盘活楼盘，拯救烂尾工程的主观要求。在以‘MY CITY”、“青年汇”等为代表的住宅楼改革得到乐成之后，一批恒久停工的商住或商办大楼纷纷效仿，包装成为产权式酒店或近似的产权式酒店，其作为一种居住+办公+投资的物业类型迅速抢占楼市。
截止2003年5月，沪上产权式酒店的项目总量到达15例，共计5549套，累计供给量与酒店式公寓相当。2002年至今，产权式酒店步入加快生长期，2002年全年产权式酒店供给单位3045套，2003年1-5月的供给量亦到达1888套，上海产权式酒店的供给趋旺。
与小户型酒店式公寓相同，产权式酒店的需求旺盛。相对而言，由于产权式酒店50年的产权年限，同时销售代价和经营税费过高，该类物业的动销速度不及住宅性质的酒店式公寓。据统计，2001年和2002年产权式酒店的市场供求比分别为1：0.84和1：0.91。

图3-5 2001—2002年上海产权式酒店供求变革状况
数据来源：上海中瑞市场研究部 注：2003年1-5月，上市量为1888套
1.2.2.2 市场平均销售代价
n 产权式酒店的平均销售代价高于酒店式公寓
结合表2-1和表2-3来看，可以发明，产权式酒店的销售代价要高于酒店式公寓，同类地段的两种物业价差一般在500-1000元/平方米之间。
n 统一经营治理的产权式酒店代价高企
坐落在山东路近外滩的“世福汇”作为目前上海唯一的统一经营治理、提供牢固投资回报的产权式酒店，代价尺度明显高于其他产权式酒店，项目销售均价为2万元/平方米。开盘5个月以来，销售过半。目前项目处于封盘阶段，预计7月推出后续可售单位。
表3-13 上海产权式酒店销售代价情况
区域
细分区域
平均销售代价（元/M2）
涨幅
都市中心区
CBD及四周地区
10000-20000
15-18%
中心商业区
12000-20000
15-18%
都市次中心区
区级商务区
8000-10000
12-15%
传统居住区
6500-7500
12%
数据来源：上海中瑞市场研究部
1.2.2.3 客户组成
产权式酒店作为一种投资+居住+办公的房产，其销售的工具多元化，购买工具除了投资客、年轻的高收入白领、SOHO以外，另有部分以办公为目的的小型公司。相比酒店式公寓，该类产物的投资客比例更高，自住客比例淘汰。
表3-14 上海产权式酒店客户组成情况
客户类别
比例组成
客户来源
客户特征
投资客
60%-65%
江浙+上海
经济实力强
自住用户
15-20%
江浙+上海
25-35岁的中高级白领、SOHO族
公司用户
15-20%
上海为主
2—4人的新兴公司
数据来源：上海中瑞市场研究部
1.2.3 中山北路白兰路项目周边区域可售型小户型物业市场特征
上海可售型小户型物业的地区漫衍相对会合在都市中心和次中心的商务、商业区，这些区域是大部分白领的事情娱乐场合。本项目所在的中山北路白兰路紧邻武宁路、普雄路等普陀区的商业、办公、行政中心，同时又紧靠知名学府华东师范大学，区域的地脉、人文条件决定了该区域可售型小户型物业的市场空间。
1.2.3.1 中山北路白兰路项目周边区域可售型小户型物业市场供求特征
n 烂尾项目改建而成的小户型酒店式公寓先导市场
2002年，随着小户型市场的兴起，在普陀区曹杨新村兰溪路上一例烂尾项目改建为酒店式公寓，名为摩登时代，成为中山北路白兰路周边区域内的首个小户型物业。由于市场对此类项目的推崇，该楼盘市场去化良好。
n 邻近地区近期出现新建的小户型酒店式公寓
近期，在中山北路、华师大劈面出现一例全新的小户型酒店式公寓——中环故里，这是本区域范畴内一例以住宅立项的可售型小户型物业，该盘目前已经开始正式销售。别的，位于宁夏路、曹杨路口的绿地*世家也将在8、9月份推出其小区里的一幢酒店式公寓。
表3-15 中山北路白兰路项目周边区域可售型小户型物业的供求状况
项目名称
地点
修建楼层
单位量
主力面积
销售率
开盘日期
摩登时代
兰溪路141号
15F/1
210
37-66M2
98%

中环故里
中山北路3880号
25F/1
600
39-57 M2
75%

绿地*世家
宁夏路、曹杨路口
30F/1
660
40-60M2
未销售
未开盘
数据来源：上海中瑞市场研究部
1.2.3.2 中山北路白兰路项目周边区域可售型小户型物业市场平均销售代价
n 市场平均销售代价处于全市中下游水准
中山北路白兰路项目周边区域2002年可售型小户型物业摩登时代销售时期的平均代价在6700元/平方米，新建的小户型物业——中环故里以及绿地*世家的代价凌驾烂尾楼改建的摩登时代，平均代价分别为约7200元/平方米和8000元/平方米。总体来看，中山北路白兰路项目周边区域的小户型平均销售代价处于全市中下游水准。

图3-6 中山北路白兰路项目周边区域可售型小户型物业代价漫衍（单位：元/平方米）
数据来源：上海中瑞市场研究部 注：楼盘的代价为开盘时的代价
1.2.2.3 中山北路白兰路项目周边区域可售型小户型物业客户构身阐发
n 投资客是市场的主力客户
可售型小户型物业作为一种投资性物业品种，其对投资客的吸引力较强。本区域投资客比重约60-70%，购买客户最主要用途是作恒久食租。
n 投资客来自于外地及全市
上海房地产市场是一个开放性的市场，外来客来沪投资的房产物种除了高等楼盘以外，小户型也是其热衷产物。本区域内摩登时代、中环故里的客群中有诸多来自全市及外地的经商人士。

1.2.4 可售型小户型物业与上海其他区域关联度阐发
凭据我司观察，目前上海可售型小户型物业主要会合在陆家嘴区域、外滩周边区域、陆家浜路地区、南京西路地区、虹桥镇区域及本项目所在的不夜城区域，以下就本区域和其他小户型会合区域作关联度阐发。
表3-16 中山北路白兰路项目周边区域可售型小户型物业与上海其他可售型小户型物业关联度阐发
细分项目
中山北路白兰路周边区域
陆家嘴区域
外滩周边区域
陆家浜路地区
南京西路地区
虹桥镇区域
情况特质
商业情况
一般
一般
优
一般
优
较差
交通出行
优
较优
较优
较优
较优
一般
人文气氛
较优
优
优
一般
优
一般
市场特质
供给量
1470（12%）
1030（9%）
1238（11%）
1746（16%）
1144（11%）
312（3%）
销售代价
6700-8500
10000-12000
10000-20000
8500-11000
10000-20000
5800-6500
市场担当度
高
高
高
较高
较高
较高
客户组成
投资为主
投资+自住
投资为主
投资+自住
投资+自住
自住为主
优势阐发
教诲人文优
生长前景优
都市焦点
成熟社区
崇高商办区
代价低
劣势阐发
区域形象欠佳
缺一流商业
代价高
供给趋饱和
代价高
距中心城区远
数据来源：上海中瑞市场研究部 注：供给量单位格括号内数值指单位数占全市总量的百分比

1.2.5 未来市场竞争阐发
小户型项目未来供给会合。由于小户型市场的销售活泼，投资意识在小我私家购房者的兴起，促使大量房地产开发商跟近开发此类物业。据不完全统计，2003年上海可售型小户型市场的供给项目将到达20例左右，包罗酒店式公寓和产权式酒店的总供给量将有8000多套，供给量会升至历年的最岑岭。可见，小户型市场的未来供给会合，市场的竞争会比力猛烈，而在差别项目的竞争之中，只有性价比高的项目才会脱颖而出。
以烂尾楼改革为主的小户型逐步向全新筹划建立的小户型生长。随着一大批烂尾楼项目的改革完毕，未来市场新供给的小户型项目将以新筹划新制作的小户型为主，物业的品质将会得到明显提升。
租赁市场的供给范围在扩大。目前已交付使用并进入租赁市场的小户型项目并不多，租赁市场供需维持稳定。不外2003年下半年以后，随着前期开发的一批小户型项目纷纷进入交房期，小户型租赁市场的供给量将会数倍增长，届时相互间的客源竞争便会非常猛烈，小户型的租赁需求有待快速拉动和扩大。

1.3 产物特征阐发
1.3.1 上海市可售型小户型物业面积特征阐发
1.3.1.1 房型主流为标房型的一室户和直套型的一室一厅
对付原先烂尾楼改建而来的小户型物业，无论是酒店式公寓照旧产权式酒店，房型设计大多接纳宾馆标房式的一室户房型和直套型的一室一厅。这种设计的局限性是只有一面开窗，客厅采光不敷，影响了居室自然通风和采光。
1.3.1.2 房型突破平面结构
个体住宅性质的小户型物业已经突破了传统的平面结构，立体空间设计，利用5.4米左右的层高支解成上下两层，扩大了居住空间，功效分区和私密性更佳。此类跃层式房型的项目有青年汇、静安自由自宅。
1.3.1.3 一梯数户，走道过长
现有的可售型小户型物业，大多是几梯几十户的会合式电梯设置，如金银汇的三梯24户，圣天地的四梯22户，奔驰新干线的三梯20户，电梯的运载负荷极高。同时大回廊式高密度的平面结构，不但造成得房率低于通例住宅，同时也使物业的识别性、私密性差。
1.3.1.4 小户型的主力面积为35-65平方米
—2倍，为诸多购房人士所接待。
表3-17 上海典范可售型小户型物业主力面积情况
项目名称
主力面积
主力总价
圣天地
31-47M2
31-47万元
金隆海悦
56-75M2
67-90万元
东方时空
44-45M2
53-54万元
国际金融家
50-70M2
45-63万元
世福汇
34-66M2
68-132万元
世纪时空
44-67M2
62-94万元
感性达利
42-62M2
34-50万元
宝利金
33-58 M2
35-61万元
数据来源；上海中瑞市场研究部 注：主力总价为项目销售时期代价
1.3.2 上海市可售型小户型物业装修尺度阐发
小户型物业是一种制品商品房，提供室内装修并附带部分居具。小户型物业的装修尺度总体高于普通公寓，并且新盘项目的装修尺度往往优于老盘项目，楼盘的内在品质正逐步提高。上海小户型物业中装修尺度较高的有：金窿海悦、圣天地、万源精典、东方时空、国际金融家、世福汇、世纪时空、感性达利、骏豪国际等。
表3-18 沪上高等小户型物业典范装修质料
装修部位
装修质料
电梯
三菱、日立、迅达、OTIS
地面
厅卧主材为复合地板或玻化砖；厨卫主材为冠军、泛亚等品牌地砖
墙面
厅卧主材为多乐士、杜邦乳胶漆；厨卫主材为冠军、泛亚等品牌地砖
门窗
静电粉末喷涂铝合金窗、防火防盗门
厨房
过道式厨房或独立式厨房
海内名牌或德国、西班牙、意大利等品牌橱柜和厨房电器
卫生间
TOTO、科勒
空调
美国及海内名牌中央空调和壁挂式分体空调，
其他
高等小户型物业配全套家具家电
数据来源；上海中瑞市场研究部
1.3.3 上海市可售型小户型物业办事尺度阐发
无论是酒店式公寓照旧产权式酒店，小户型的一项重要指标便是物业的办事治理水平。目前上海的小户型物业虽然都宣称为“酒店式”、“星级办事”等等，但项目的物业治理水平良莠不齐，真正到达星级尺度的不在多数。

表3-19 沪上小户型物业的物业治理
项目名称
物业治理公司或照料公司
圣天地
上海世纪商务大厦物业治理有限公司
金隆海悦
FPD第一太平戴唯斯
东方时空
上海申大物业治理
国际金融家
新加坡United Engineers国际酒店治理团体，戴德梁行
静安自由自宅
莱坊国际
君悦静安
仲量联行（物业照料）
骏豪国际
太平洋国际（物业照料）
世福汇
上海中福酒店公寓经营治理有限公司
世纪时空
兴业国际港联物业公司
感性达利
美国豪森国际酒店治理团体
宝利金
东湖物业
SOHO时代
陆家嘴物业（物业照料）
数据来源：上海中瑞市场研究部
1.4 重点案例阐发
摩登时代
物业根本情况
n 区域地点：普陀区兰溪路141号
n 生长机构：上海安天置业有限公司
n 物业范围：15F/1，16000M2（总修建面积），210个单位。：
n 房型面积：两梯十九户/层，最小面积37平方米，最大面积106平方米，主力面积37-67平方米。
n 销售代价：6700元/平方米，主力总价24—47万元。
n 开盘日期：2002年11月
n 销售状况；销售情况良好，去化率达98%
n 入伙日期：2003年4月
n 物业特色：1—4层为商业裙房，投资、居住、办公三合一空间
物业生长情况
类别
内容
评价
地理位置资源
地处兰溪路141号
位于曹杨焦点生活圈，生活、社会、教诲性能成熟
景观资源
都市生活景观
景观资源一般
交通配套资源
兰溪路、枣阳路多条公交线路
大众交通和门路条件理想
生活配套资源
周边生活配套设施齐全
宜居的生活情况
筹划结构
筹划1栋小高层修建，物业立面现代感强，线条简便
体现了时尚、自然、现代的修建特点，物业间距略窄
修建结构
两梯十九户格式、尺度的紧凑型房型
大走廊设计
物业配套
星空会所、coffee bar 康乐中心
针对时尚青年的物业配套
物业治理
戴德梁行
酒店式办事
企划思路
量身定做的小户型住宅
针对性强

中环故里
物业根本情况
n 区域地点：上海市中山北路3880号
n 生长机构：上海华广房地产开发经营有限公司
n 物业范围：25F/1，45000M2（总修建面积），660个单位
n 房型面积：五梯三十户/层，最小面积40平方米，最大面积57平方
米，主力面积为47-55平方米。
n 销售代价：7200元/M2，主力总价为34—40万元
n 开盘日期：2003年6月
n 销售状况：75%，由于刚开盘不久，其市场去化另有很大的上升空间
n 入伙日期：2004年9月
物业评估情况
类别
内容
评价
地理位置资源
中山北路3880号
紧邻华东师范大学，交通线路较多
景观资源
眺望华东师范大优美的校园情况
景观资源富厚
交通配套资源
中山北路高架和轻轨明珠线
交通便利
生活配套资源
商业网点不多
生活配套满足日常需要
筹划结构
独幢高层修建
基地面积不大，情况塑造能力有限
修建结构
五梯三十户格式，直套房型
酒店尺度设计
物业配套
裙楼2-3层为办公用房，地层为商业配套
内部配套一般
物业治理
有生长商自己治理
物业治理较为一般

1.5 建立方案可行性结论
1.5.1 时机/威胁阐发
1.5.1.1 时机
n 上海经济结构正处于调解期，第三财产比重不停扩大，良好的经济情况使高收入白领、新组建公司和投资客数量不停增多，许多客户为同时满足投资和自用两方面的需求，放眼于上海的高品质新建小户型物业。
n 中山北路白兰路项目周边区域是普陀区的商务、文化、行政中心，交通便捷，人气十足，目前本区域在政府筹划的鼎力大举推进之下正处于上升通道。近期开发的可售型小户型物业都取得了乐成，区域市场的担当度比力高，投资气氛比力浓，小户型市场具有冗实的客源底子。
n 中山北路白兰路项目周边区域生活性能、社会性能比力成熟，最重要的是紧邻知名学府华东师范大学，社会文化气氛比力浓厚，高素质、高学历的年轻一族对可售型小户型物业存在代价认知的偏好，其对可售型小户型物业的市场需求存在很大的容量。
1.5.1.2 威胁
n 小户型未来供给会合。据不完全统计，2003年上海小户型市场的供给量将有8000多套，未来市场竞争会比力猛烈，风险也随之扩大。
n 单价飙升大大压缩了小户型的升值空间。近段时间，小户型的代价为市场任意夸大，代价出现背离代价的现象，使得小户型后市预期的升值空间变小，短期套现的风险加大。同时单价过高，逐渐抹平了小户型“面积小、总价低”的先天优势，抬高了消费门槛。
n 小户型的预期租金在2500-4500元/月，能够蒙受这样代价的承租群体有限，在总价日益提升的情况下，预期租赁代价可能会更高。另一方面，租赁市场的供给范围在扩大，小户型的出租率要得到保障，预期租金要得到实现，要害在于迅速拉动和扩巨细户型租赁需求，一旦租赁需求不敷的话，便会波及整体市场。
1.5.2 建立方案可行性结论
综上所述，可售型小户型物业市场上扬和下抑两大因素同时共存，决定未来上海的可售型小户型物业市场不可能出现前几年抢销的火爆现象，供需矛盾的和缓将使消费者