房地产项目开发流程讲解.docx

房地产开发流程

目录
第一章： 项目决策阶段
第二章：前期准备阶段
一、 获取土地使用权
二、 征地拆迁，申办并取得《衡宇拆迁许可证》
三、 筹划设计
四、 建立项目报建登记，申请招标，治理招标投标手续，确定勘察
五、申办《施工许可证》
六、招标
第三章：工程建立阶段
1、施工用水
电及通讯线路接通，包管施工需要
2、施工园地平整，到达施工条件
3、施工通道疏通，满足施工运输条件
4、施工图纸及施人为料准备
5、施工质料和施工设备的准备
6、临时用地或临时占道手续治理
7、施工许可批文及治理开工手续
8、确定水准点与座标控制点，进行现场交验
9、组织图纸会审、设计交底
10、体例工程进度筹划
11、设计、施工、监理单元的协调
第四章：项目销售阶段
一、申办《销售许可证》
二、商品房销售及按揭治理
一、申请竣工验收，取得《修建工程竣工验收存案证》
二、申办建立工程筹划验收
三、进行权属登记，取得《商品房权属证明书》
四、物业移交
第五章：交付使用阶段

从开发、建立、经营、治理的步伐上讲，房地产开发一般可分为五个阶段，即可行性研究和项目决策阶段、建立前期准备阶段、建立阶段、销售阶段和交付使用阶段。
第一章： 项目决策阶段
◆房地产项目可行性研究阶段
房地产开发项目经董事会批准开端立项后，转由企业战略生长研究室进行可行性研究。
1、可行性研究的内容
可行性研究的底子目的是实现项目决策的科学化、民主化，淘汰或制止投资决策的失误，提高项目开发建立的经济、社会和情况效益。
可行性研究的主要内容有：(1)项目表面；(2)开发项目用地的现场观察及动迁安顿；(3)市场阐发和建立范围简直定； (4)筹划设计影响和情况掩护;(5)资源供给及资本运作方案；(6)情况影响和情况掩护；(7)项目开发模式、组织机构、岗亭需求、治理用度的研究；(8)开发建立节点筹划；(9)项目经济及社会效益阐发；(10)结论及发起。
2、可行性研究小组成员知识组成：经济师、市场阐发专家、房地产专家、修建工程专家、财会师及律师。
3、可行性研究的事情阶段
1）投资时机研究。该阶段的主要任务是对投资项目主要是土地进行开端摸底和意向性谈判，并对投资项目或投资偏向提出发起，即在一定的地域和部分内，以自然资源和市场的观察预测为底子，寻找最有利的投资时机。
投资时机研究相当大略，主要依靠笼统的预计而不是依靠详细的阐发。如果时机研究认为可行的，就可以进行下一阶段的事情。
2）开端可行性研究，亦称“预可行性研究”。在时机研究的底子上，进一步对项目建立的可能性与潜在效益进行论证阐发。
3）详细可行性研究，即通常所说的可行性研究。详细可行性研究是开发建立项目 投资决策的底子，是在阐发项目在技能上、财政上、经济上的可行性后作出投资与反对策的要害步调。
4）项目的评估和决策，凭据国度有关划定，对付大中型和限额以上的项目及重要的小型项目，必须经有权审批单元委托有资格的咨询评估单元就项目可行性研究陈诉进行评估论证。未经评估的建立项目，任何单元禁绝审批，更禁绝组织建立。 依法必须进行招标的工程建立项目中，凭据工程建立项目审批治理划定，凡应报送项目审批部分审批的，必须在报送的项目可行性研究陈诉中增加有关招标的内容：建立项目的勘察、设计、施工、监理以及重要设备、质料等采购运动的具体招标范畴（全部大概部分招标）；建立项目的勘察、设计、施工、监理以及重要设备、质料等采购运动拟接纳的招标组织形式（委托招标大概自行招标）；拟自行招标的，还应凭据《工程建立项目自行招标试行措施》（国度生长筹划委员会令第５号）划定报送书面质料；建立项目的勘察、设计、施工、监理以及重要设备、质料等采购运动拟接纳的招标方法（公然招标大概邀请招标）；国度生长筹划委员会确定的国度重点项目和省、自治区、直辖市人民政府确定的地方重点项目，拟接纳邀请招标的，应对接纳邀请招标的理由作出说明；

4、可行性研究步调
可行性研究按5个步调进行：(1)项目公司担当委托或团体公司董事会立项；(2)观察研究；(3)方案选择与优化； (4)财政评价和经济评价；(5)体例可行性研究陈诉。
5、团体公司董事会通过，批准正式立项，项目进入前期开发阶段。
第二章：前期准备阶段
一、 获取土地使用权。
开发商获取土地使用权的主要方法
1） 通过行政划拨方法取得；
2） 旧城改革取得中标地块国有土地使用权；
3） 转让取得；
4） 出让方法取得（招标、拍卖、协议出让三种方法）；
5） 联合开发并报有关主管部分立项、审批后取得；
6） 通过司法裁决取得；
7） 通过吞并、收购等股权重组方法取得。
开发商获取土地使用权的步伐
土地使用权有偿出让的方法
出让方法是指政府作为国有土地的代表以什么形式或步伐将国有土地使用权让与土地使用者。
凭据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》国有土地使用权的出让方法有三种：协议、招标、拍卖。
协议出让指土地使用权的有意受让人直接向国有土地的代表提出有偿使用土地的愿望，由国有土地的代表与有意受让人进行一对一的谈判和切磋、协商出让土地使用权的有关事宜的这样一种出让方法。
招标出让是指在指定的期限内，由切合条件的单元大概小我私家以书面投标形式，竞投某地段土地使用权，由招标人凭据一定的要求择优确定土地使用者（即土地使用权受让人）的出让方法。以招标方法出让土地使用权，不但要明确条约双方当事人的权利义务，并且要明确投标的效力及招标人在招标期限内应负的责任等。
拍卖又称竞投，有些地方也叫“拍让”。它是指由土地所有者代表在指定的时间、所在，组织切合条件的土地使用权有意受让人加入，就所出让使用权的土地公然叫价竞投，按“价高者得”的原则确定土地使用权受让人的一种出让方法。
依照《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权划定》，建立用地凡属于营利性的商品房开发、旅游、商业、娱乐等用途的，必须通过市土地生意业务中心挂牌出让国有土地使用权，并取得《成交确认书》，然后签订《国有土地使用权出让条约》。开发商取得《国有土地使用权出让条约》后，到建管处治理修建方案报建手续，至地籍处治理土地证登记手续。属协议出让的，治理土地登记时应提交以下资料：
1）《土地出让条约》、《划拨决定书》或转让批文；
2）开发商营业执照或组织机构代码证，房地产开发资质；
3）属新增建立用地的，应提供《建立用地批准书》；属存量用地的，应提供原土地使用者土地权源资料。
4）1：2000地形图2份；
5）加盖了“权属已审核”的宗舆图、地籍图各3份
6）地上附着物权属证明；
7）土地登记申请书；
8）土地登记法人代表证明和身份证明；
9）土地登记委托书。
土田主管部分
（1）土地使用权出让
房地治理部分卖力治理土地使用权出让和划拨土地使用权转让需补办出让手续的审核和报批事情，远郊区、县房地局卖力治理不敷10亩土地使用权出让和转让划拨土地需补办出让手续的审核和报批事情。
（2）土地使用权划拨
房地局卖力治理10亩以上（含10亩）的城镇建立用地的划拨手续。
区、县房地局卖力治理10亩以下的城镇建立用地的划拨手续。
（3）征用土地
(征用耕地1000亩以上，其他土地2000亩以上，由政府部分审核后报国务院批准。
征用耕地3亩以上1000亩以下，其他土地10亩以上2000亩以下，由人民政府批准。
征用耕地3亩以下，其他土地10亩以下，由区（县）人民政府批准。
（4）地价评估
市房地局卖力城近郊区、县土地出让和转让划拨土地需补办出让手续的地价评估事情及评估陈诉的审查、地价审核和报批事情
招标受让土地使用权申请步伐
(1) 用地者见到招标通告后到指定所在索取招标文件。
(2) 用地者到市或区、县房地局或其它部分了解情况，进行咨询，并到出让地块实地勘察，搜集资料。
(3) 用地者进行投资阐发。
(4) 到指定所在治理投资登记，提交企业工商营业执照、法人资格证明、银行资信证明，并按划定缴纳投标包管金。
(5) 用地者填写投标书寄给指定方进行投标。
(6) 收到中标通知书后，由企业法定代表人或授权代表人与市或区、县房地局签订土地使用权出让条约，并按条约的划定支付总地价款的一定比例作为定金。
(7) 按条约的约定支付余款。付清40%地价款后向市或区、县房地局申领临时国有土地使用证，付清全部地价后向市或区、县房地局申请正式国有土地使用证。
拍卖受让土地使用权申请步伐
(1) 用地者见到拍卖通告到指定所在索取拍卖文件。
(2) 用地者到市或区、县房地局或其它部分了解情况，进行咨询，并到出让地块实地勘察，搜集资料。
(3) 用地者进行投资阐发。
(4) 到指定所在治理竞投登记，提交企业工商执照、法人资格证明、银行资信证明，并按划定缴纳竞投包管金。
(5) 用地者到指定所在领取竞叫牌。
(6) 用地者在划定时间、指定所在到拍卖现场加入竞投。
(7) 企业法定代表人或授权代表人与市或区、县房地局签订土地使用权出让条约，并按划定支付总地价款的一定比例作为定金。
(8) 按条约的约定支付余款。付清40%地价款后向市或区、县房地局申领临时国有土地使用证，付清全部地价款向市或区、县房地局申领正式国有土地使用证。
属经营性开发用地的，开发商通过招标、挂牌、竞买或协议出让步伐取得《成交确认书》。凭此书治理土地出让或划拨手续，进行土地登记，取得《国有土地使用权证》。
二、 征地拆迁，申办并取得《衡宇拆迁许可证》。
都会衡宇拆迁是对都会筹划区内国有土地上原有的衡宇及其隶属物等，不适应经济、社会生长需要的部分进行拆除重建，使都会的整体功效得到改进和提高。
1、拆迁方法：
1） 政府组织拆迁：主要指通过批租、旧城改革方法取得土地使用权所涉及拆迁
2） 拆迁人自行拆迁：这是大型房地产公司常用模式，但要申请拆迁许可证。
3） 拆迁人委托拆迁：适用开发商缺乏拆迁经验时委托专门从事衡宇拆迁事情的单元进行。
2、拆迁的主要内容包罗：(1)衡宇拆建，如危旧房改革；(2)都会功效、用地结构和空间结构的调解，如居住区、商业区、车站、生活办事设施等大众修建的建立和改革；(3)情况治理，如扩展绿地、治理污染工程等。因此，都会衡宇拆迁是陪同着都会建立项目进行的，是都会建立的重要组成部分，尤其是旧城改革中的一个重要环节，处于建立项目的前期事情阶段。
3、申办拆迁许可证应提交以下申报资料：
1） 填写《都会衡宇拆迁申请表》一式五份；
2） 建立项目批准文件；
3） 建立用地筹划许可证；
4） 国有土地使用权批准文件（建立用地批准书或划拨决定书）
5） 拆迁代庖单元和评估机构资料。
6） 拆迁安顿筹划和方案；（拆迁红线范畴内衡宇面积、户数、性质、用途等根本情况；拆迁方法；拆迁期限；还建方法及还建期限；产权清晰的安顿用房证明；拆迁赔偿资金来源及预算资金额度。）
7） 有关金融机构出具的拆迁赔偿安顿资金证明。
凭据《武汉市都会衡宇拆迁治理实施措施》的划定，衡宇拆迁治理部分在收到申请之日起30日内，对申请审查完毕。切合条件的，依法收取拆迁治理费（住宅为7元/平方米，非住宅为3元/平方米），发表衡宇拆迁许可证。开发商取得《衡宇拆迁许可证》后，即可组织拆迁，并与拆迁人签订安顿赔偿协议。安顿赔偿共有三种方法，一是钱币安顿，二是现房安顿，三是就地或异地还建。拆迁完毕后，申请拆迁验收，取得《衡宇拆迁验收及格证》。
三、 筹划设计
建立工程筹划治理的主要内容有：修建治理、门路治理、管线治理、审定设计方案、核发建立工程筹划许可证。 在已开发使用的城镇国有土地范畴，项目筹划申报的根本步调是：(1)在项目发起书报批或可行性研究陈诉体例之前，开发商要向筹划局申报筹划要点，筹划治理部分应在要点通知书中对批复时的参考依据；(2)在项目发起书批复后，开发商应向筹划局申报项目选址、定点，即向申请单元下发选址筹划意见通知书，对项目用地的位置、面积、范畴等提供较详细的意见，并须同时下达筹划设计条件；(3)筹划设计条件，是项目选址后，由建立单元申请，筹划部分下达的委托设计机构进行筹划方案设计的依据性文件。开发商在完成方案设计后，须向筹划部分提出审定申请；(4)通过审定的设计方案，是体例开端设计或施工图的依据，也是取得建立用地筹划许可证的必备条件；(5)开发商依据审定的设计方案通知书和可行性研究陈诉批复，并在筹划主管部分征询土地及拆迁部分有关用地及拆迁安顿的意见后，应向筹划局申领建立用地筹划许可证，该证是取得土地使用权的必备文件；(6)申领建立工程筹划许可证，是在项目列入年度正式筹划后，申请治理开工手续之前，需进行的验证工程建立切合筹划要求的最后法定步伐，该证申办开工的必备文件。进行营利性的房地产开发，必须取得国有土地使用权才气进行。凭据《都会房地产治理法》的有关划定，房地产开发用地一级市场取得方法有两种：即出让和划拨。通过出让方法取得使用权的执法凭证是国有土地使用权证：通过划拨取得土地使用权的临时证件是建立用地批准书或划拨决定书。
1、申办项目选址定点，取得《建立项目选址意见书》和《建立用地筹划许可证》。并取得《建立项目选址意见书》的附件：筹划设计（土地使用）条件
1）建立项目选址申请
都会筹划行政主管部分凭据全市经济社会生长计谋、都会总体筹划、分区筹划、控制性详细筹划等各级筹划，凭据国度《都会筹划法》、《建立项目选址筹划治理措施》等，考虑建立项目的要求，在划定期限内提出筹划方面的初审意见和选址意见。今后，由都会筹划行政主管部分会同土地治理部分并征求项目所涉及到的有关部分的意见，对初审意见及其选址提出复审意见，对付同意的项目报政府审批后，在划定的审批期限内核发项目选址意见书。
建立项目选址意见书的主要内容应包罗：建立项目的根本情况和建立项目筹划选址的主要依据。
2）申办建立用地筹划
都会建立用地筹划治理的根本是依据都会筹划确定的差别地段的土地使用性质和总体结构，决定建立工程可以使用哪些土地，不可以使用哪些土地，以及在满足建立项目功效和使用要求的前提下，如何经济、公道地使用土地。都会筹划行政主管部分对都会用地进行统一的筹划治理，实行严格的筹划控制是实施都会筹划的根本包管。
3）委托设计单元设计，送审设计方案。
申报筹划要点。
筹划要点是筹划立项或建立工程可行性研究的筹划根本依据。筹划部分可以要求开发单元初始筹划部分对付开发项目的意见，再行决定对可行性研究陈诉的批复。当建立单元完成筹划报批手续之后，应到筹划部分申报选址定点，以获取选址筹划意见通知书申报选址定点。治理上述“一书一证”时，需提交以下申报资料：
1） 建立用地申请；
2） 房地产开发单元营业执照和资质证书；
3） 土地使用证或土地权属证明；
4） 1：2000地形图。
开发商取得《建立项目选址意见书》及《建立用地筹划许可证》后，即可同步到a\建管处治理筹划方案报建手续，取得《建立工程筹划许可证》；b\到耕保处治理土地征用、转用手续，取得《建立用地批准书》。到土地利用处治理土地出让条约或划拨手续，签订《国有土地使用权出让条约》或取得《建立用地划拨决定书》。C\到地籍处治理《国有土地使用权证》；到拆迁处治理《拆迁许可证》；
2、 持筹划方案和修建方案图纸到建管处申请修建方案报建，取得修建核位红线图和施工图。修建方案报建分两阶段。
1）筹划方案审批阶段，取得《筹划修建方案批准意见书》。在此阶段需要提供的资料为：
a\1：2000地形图1份；
b\1：500地形图1份（附门路红线及光盘）；
c\建立项目筹划修建方案图纸1套及光盘（大型项目需提供2-3个差别设计单元的筹划方案及光盘）；
d\“一书一证”及其附件（筹划设计使用条件和筹划用地范畴线）。
2）施工图批准阶段，取得修建核位红线图5份和施工图3份。在此阶段需要提供的资料为：
a\土地证复印件或宗舆图或《出让条约》或《划拨决定书》；
b\公安、消防、审图办、人防、供水、供电、城管、交管、通信管线、抗震、环卫、燃气、园林、等部分审查意见或回执；
c\施工图3份及光盘。
3、 申办建立工程红线定位与验线，取得修建核位红线图。红线定位包罗修建红线定位和市政红线定位。其流程是先红线定位，再验线。红线定位事情完成后，当修建物施工至正负零或市政管线埋设沟槽覆土前，建立单元应申请红线验线。治理红线定位时应提交以下资料原件：
1） 修建红线：审批手续齐全的红线图、修建施工图，以及修建红线放线通知单。
2） 修建试放红线：红线图、修建总平面图或修建施工图、试放红线通知单。
3） 市政红线：审批手续齐全的红线图、管线工程审批文件及施工图。
4） 若所放红线与筹划门路或其它预留筹划控制范畴相关，建立单元还须到市筹划院提取门路坐标及其它相关数据。
4、 申办《建立工程筹划许可通知书》，治理完毕后凭此通知书到建管部分治理《施工许可证》。建立工程施工至正负零时，持通知书等相关资料申办《建立工程筹划许可证》。持修建红线图到市城管局固体废弃物治理处缴纳垃圾处置惩罚费。申报《建立工程筹划许可通知书》应提交以下资料：
1） 国有土地使用权证；
2） 都会底子设施配套费收据；
3） 人防费收据；
4） 《建立工程筹划许可通知书》申请表；
5） 投资许可证
6） 经放线的《红线定位册》正本
5、 申办《建立工程筹划许可证》。申办完毕后开发商持《建立工程筹划许可证》至建管部分治理建立工程正负零以上部分相关施工手续；建立工程竣工后3个月内，开发商持竣工图申办《建立工程筹划验收及格证》。
《建立工程筹划许可证》时提交以下资料：
1）《建立工程筹划许可通知书》
2）经正负零验线、盖印的《红线定位册》副本；
3）经正负零验线、盖印的《核位红线图》；
4）垃圾处置惩罚费联系单。
《建立工程筹划许可证》出现变动事由时，提交以下资料治理：
1） 变动申请；
2） 工商部分更名通知、变动后的工商执照；
3） 开发商资质证明；
4） 土地变动批复；
5） 变动后的土地使用证；
6） （土地批租费、使用费）收据；
7） 原建立工程筹划许可证；
8） 修建红线图；
9） 抵押权人同意变动的意见（治理了在建工程抵押的）；
10） 法院裁决项目还应提交判决书。
四、 建立项目报建登记，申请招标，治理招标投标手续，确定勘察、设计、监理、施工步队。
项目报建总流程：
实　施　单　位 流　程　内　容 承　办　单　位

建　设　单　位
建立项目报建登记
武汉市建立工程生意业务中心各有关治理机构

建　设　单　位
审核“一费制”收费认定费、核发缴款通知
各有关治理机构武汉市建立工程生意业务中心

招　标　申　请　人
建立单元招标申请
招标投标监视治理机构
招　标　申　请　人

对招标申请人资格审查
招标投标监视治理机构

招标人体例与存案招标文件
招标投标监视治理机构

宣布招标通告
武汉市建立工程生意业务中心

投标申请人
投标申请人投标报名
武汉市建立工程生意业务中心

招标人投标申请人
招标人对投标人资格预审
武汉市建立工程生意业务中心

招标人　
招标咨询及答疑会
招标投标监视治理机构

投标人投标人　
投标人体例与递交投标文件
招标投标监视治理机构

招标人　
组织评标委员会
招标投标监视治理机构武汉市建立工程生意业务中心

招标人投标人　
开　　　标
招标投标监视治理机构武汉市建立工程生意业务中心

评标委员会、招标人　
评　　　标
招标投标监视治理机构武汉市建立工程生意业务中心

评标委员会、招标人　
定　　　标
招标投标监视治理机构武汉市建立工程生意业务中心
招　标　人　
批准招标投标情况陈诉
招标投标监视治理机构　各收费单元武汉市建立工程生意业务中心
招　标　人　
中标公示，发出中标通知书
招标投标监视治理机构武汉市建立工程生意业务中心

招标人、中标单元　
签订条约
条约存案治理机构武汉市建立工程生意业务中心

招标人、中标单元　
领取施工许可证
武汉市建立工程生意业务中心

中标单元
施工治理
武汉市建立工程生意业务中心

依法必须进行招标的项目范畴和范围尺度，凭据湖北省人民政府的划定执行。施工单项条约估算价在50万元人民币以上或修建面积到达1000m2 的建立工程新建、扩建和改建的修建的建立工程必须进行招标。工程建立项目必须在发包前,由建立单元或其委托署理机构到市生意业务中心进行报建。应当报建而未报建的工程项目，不得进行招投标。报建时须交验工程建立项目以下文书:立项的批准文件、银行出具该工程项目资信证明、经批准的建立用地证明和筹划审批文件等。 　　工程建立项目的报建内容主要包罗:工程名称、建立所在、投资范围、资金来源、当年投资额度、工程范围、拟开工与竣工日期、发包方法、工程筹建情况。
工程建立项目报建步伐：
1) 建立单元或其委托的署理机构到市生意业务中心领取《工程建立项目报建表》。
2) 按报建表的内容如实填写,盖上项目法人公章后报送市生意业务中心。
3) 工程建立项目立项批文、资信证明、建立用地证明、.筹划审批文件、施工图设计文件审查批准书连同报建表同时提交。
4) 属于试桩建立工程项目,须治理试桩登记手续。工程建立项目的投资和建立范围产生变革时,建立单元或其委托署理机构应实时到市生意业务中心进行增补登记o筹建卖力人变动时,应治理变动手续。　　
　 1、建立项目报建登记
凡在本市范畴内进行建立的，其修建面积到达1000m2 的建立工程或工程造价在50万元以上的新建、扩建和改建的修建（构筑物工程、市政工程及装饰工程）应治理工程项目的报建手续。
事情内容：
　填报《武汉市建立工程项目报建表》需带下列资料：
　（一）建立项目批准文件；
　（二）建立工程项目土地使用正当证明文件；
　（三）施工图设计文件审查批准书；
　（四）资金证明（银行出具的六联单或审计陈诉）；
　（五）私营、民营、合资项目必须出具正当证明文件。
　　　　报建信息治理：
　　 1、建立工程生意业务中心核实报建资料，进行现场勘踏（7个事情
　　　　日内）；
　　 2、在生意业务中心媒介上宣布报建信息；
　　 3、生意业务中心将报建信息转至各有关治理机构。
2、审核"一费制"收费认定表、核发缴款通知
　填报《武汉市建立工程"一费制"收费认定表》按下列步伐治理
　（一）在报建台领取收费认定表（共两份）；
　（二）到各执收执罚单元办事"窗口"治理缴费认定手续；
　（三）应缴用度从工程报建开始20日内凭武汉市建立工程生意业务中
　　　　心（咨询台）开具的《武汉市行政事业性收费、基金缴款
　　　　通知书》到署理银行专柜治理缴款手续。其它以中标价为
　　　　盘算基数的缴费项目，在招投标监视治理机构对招标投标
　　　　情况书面陈诉批准前按上述步伐治理。
　3、投标申请人投标报名
（一）投标申请人应是《中国武汉建立》网网员，并事先（7个
　　　　　事情日以上）将下述资料内容报送武汉市建立工程生意业务
　　　　　中心，经验证核实后输入数据库，作为投标报名、评标
　　　　　、定标的依据资料：
　　　　　　1、投标申请人的营业执照；
　　　　　　2、资质证书；
　　　　　　3、投标申请人信誉档案资料；
　　　　　　4、项目经理有关资料；
　　　　　　5、业绩及其它与投标运动有关的资料。
　　（二）网上投标报名。网址
4、招标人凭据工程需要对投标申请人资格预审
事情内容：
　　（一）招标人凭据工程需要对投标申请人投标资格预审的，应
　　　　　按已宣布通告的内容和要求对投标申请人进行资格预审
　　（二）投标申请人到武汉市建立工程生意业务大厅商务中心领取资
　　　　　预审通知书和购置资格预审格式文件；
　　（三）招标人接纳对投标申请人资格预审的，凡预审及格者少
　　　　　于7家的，应重新宣布招标通告；预审及格者过多时，
　　　　　又未便直接确定的，应在武汉市建立工程生意业务中心接纳
　　　　　随机方法抽取不少于7家的投标申请人。
5、投标文件的体例、内容、递交和吸收
事情内容：
　　（一）招标文件体例
　　　　　投标人应凭据招标文件和招标工程图纸以及工程技能规
　　　　　范要求，结合踏勘施工现场和招标答疑会所了解的情况
　　　　　，体例投标文件和工程预算。投标文件体例完成后应仔
　　　　　细校核，按招标文件的划定打印、装订、密封和标记，
　　　　　并满足招标文件要求的份数。接纳尺度保密化评审技能
　　　　　标的（暗标）严格按武建招办字[2002]18号文件划定
　　　　　执行。
　　（二）投标文件的内容
　　　　1、投标函；
　　　　2、施工组织设计大概施工方案；
　　　　3、投标报价；
　　　　4、招标文件要求提供的其他质料。
　　（三）投标文件的递交和吸收
　　　　1、投标文件的递交
　　　　　 投标人应在招标文件要求提交投标文件的截止时间前
　　　　　 ，将投标文件密封送达投标所在。在投标截止时限以
　　　　　 前，投标人可以对所递交的投标文件进行增补、修改
　　　　　 或撤回，增补、修改的内容为投标文件的组成部分。
　　　　　 并须按招标文件的划定进行体例、密封和标记。
　　　　2、投标文件的吸收
　　　　 　在投标截止时间前，招标人应做好投标文件的吸收工
　　　　　 作。在吸收中应注意查对投标文件是否按招标文件的
　　　　　 划定进行密封和标记，并做好吸收时间的记载，未按
　　　　　 时或提前送达的，招标人应当拒收。

6、组织评标委员会
事情内容：
　　（一）招标人于开标前（上午召开的评标会应提前18小时以上
　　　　　，下午召开的评标会应提前4小时以上5小时以内）在招
　　　　　投标监视治理机构的监视下，通过武汉市建立工程生意业务
　　　　　中心盘算机系统按划定随机抽取评委（详见武建交字
　　　　　[2001]7号文），并提供以下资料：
　　　　1、《武汉市建立工程生意业务中心抽取评标评委申请表》；
　　　　2、署理银行代收专柜开具的以建立面积为盘算基数的"一
　　　　　 费制"收费项目的缴款凭据。
　（二）由武汉市建立工程生意业务中心指定专人通知评委加入评标；
　（三）武汉市建立工程生意业务中心卖力将已抽取评委的详细资料及
　　　　通知结果打印密封（密封套破损无效），分别交由招标人
　　　　和招投标监视治理机构签收生存。
7、开　　 标
事情内容 ：
　　（一）招标人介绍投标单元和招投标监视治理部分人员；
　　（二）当众查验投标文件是否切合划定，按划定启封投标书；
　　（三）唱报投标标价、工期、质量、主要质料用量以及需要特
　　　　　别说明的内容；
　　（四）设有标底的宣布标底；
　　（五）招标人填写开标汇总表，并由投标人签字认可。
　　（六）招投标监视治理机构进行监视治理
8、定　　 标
事情内容：
　　凭据中华人民共和国建立部令[第89号]令《衡宇修建和市政底子设施工程施工招标投标治理措施》和武建招办字〔2001〕18号文件《武汉市建立工程项目招标评标定标暂行划定》进行。
　　招标人应当在投标有效期截止时限30日前确定中标人。投标有效期应当在招标文件中载明。

9、批准招投标情况陈诉、中标通知书的签发及中标人的公示通告
事情内容：
　　招标人应当自确定中标人之日起15日内，向招标投标监视治理机构提交招标投标情况的书面陈诉。在向招标投标监视治理机构提交招投标情况书面陈诉批准时，应提交下列资料：
　　1、由各收费单元确认的《武汉市建立治理收费认定表》；
　　2、由署理银行代收专柜开具的以中标价为盘算基数的"一费
　　　 制"收费项目的缴款凭据。
　　同时，向武汉市建立工程生意业务中心提交拟宣布的中标通知书，并填写《中标通告公示、宣布登记表》，按划定在武汉市建立工程生意业务中心媒介上公示、通告中标结果。
　　招标投标监视治理机构自收到书面陈诉之日起5日内未通知招标人在招标投标运动中有违法行为的，招标人可以向中标人发出中标通知书，并将中标结果通知所有未中标的投标人。
10、签订工程承发包条约
招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，凭据招标文件和中标人的投标文件订立书面条约；招标人和中标人不得再行订立背离条约实质性内容的其他协议。订立书面条约后7日内，中标人应当将条约送治理机构存案。
招标条件：
　　1）勘察、设计招标，应当取得该项目的建立用地筹划许可证，并治理建立用地手续和立项审批手续；2）建立工程全历程监理招标，应当完创建项审批手续；建立工程施工阶段监理招标，应当完成勘察和设计事情；3）施工招标，应当完创建项审批手续，建立资金已经落实，按划定应当实行建立监理的工程已签订建立监理条约；4）质料、设备招标，应当完成设计事情，质料设备的技能性能已经确定，所需资金已经落实；5）执法、法例、规章划定的其他条件。
　　公然招标工程应实行资格预审，邀请招标工程可实行资格预审，也可实行资格后审，但资格预审和资格后审不能同时进行。施工招标项目需要分别标段和确定工期的，招标人应当公道分别标段、确定工期，并在招标文件中载明。应积极推行总承包卖力制，不得将一个单元工程主楼、附楼、分部工程离开招标，严禁招标人肢解工程或中标人将中标工程违法转包、分包，如分部工程专业性较强需要另行选择承包人的，必须进入有形修建市场通过招标投标方法确定。任作甚招标项目的前期准备大概监理事情提供设计、咨询办事的法人及其隶属机构（单元），均不得加入该招标项目的投标。
招标方法：开发建立工程招标投标可以接纳公然招标、邀请招标和协商议标等几种方法：
(1)公然招标
由招标单元通过报刊、广播、电视等转播媒介宣布招标通告，公然请承包者加入投标竞争。凡具备划定条件的单元都可自愿加入投标。在众多的投标单元中选择报价公道、工期较短、信誉良好的承包商。这种公然招标方法，由于加入投标的单元较多，所以审查投标资格及其标书的事情量较大，招标用度开支较多。凭据市建委《关于建立工程项目施工招标投标人资格审查有关划定（试行）的通知》，实行公然招标工程应实行投标人资格预审， 当资格预审的潜在投标人过多时，由招标人通过随机要领从中选择投标人，且数量不得少于7家。
公然招标一般适用于工程范围较大、技能庞大、报价水平不易掌握的大中型工程建立建立项目，以及采购数量多，金额大的物资设备、质料的供给。
(2)邀请招标
招标单元不公然宣布招标通告，而是凭据工程特点向经预先选择的承包商发出招标通知书或邀请函，然后凭据各单元回函回复情况，确定投标工具，请他们加入招标项目的投标竞争。邀请加入投标单元的个数，世界各都城有划定，我省在有关划定中，明确要求不少于三家。
邀请招标方法由于对邀请工具的技能、经验和信誉方面比力了解和信任，所以组织事情比力简朴。不但可以节省招标用度、缩短招标事情的周期，也可以提高投标中标率。
邀请招标属于有限竞争性招标，这种招标方法限制了竞争范畴，有可能失去优秀的投标者。 凭据市建委《关于建立工程项目施工招标投标人资格审查有关划定（试行）的通知》，实行邀请招标工程可实行投标人资格预审，也可以实行投标人资格后审。
(3)协商议标
由建立单元直接选择投标单元，就工程的工期和造价等条件，双方直接商谈中标条件和要求。加入议标的单元应不少于两家。
议标适用于招标事情开展有困难的地域。工程范围不大、专业性较强或特殊要求多，面对造价要求并不十分苛刻的工程项目。双方在招标投标历程中用度支出最少，招标事情的周期也最短。 议标缺乏竞争性，在造价上一般都偏高。
招标投标根本步伐
招标事情由开发公司主持，没有组织招标和体例标底能力的开发公司，可委托工程咨询公司等招标办事公司署理。但这类办事机构必须具备一定技能资质，具有法人职位，经招标投标治理部分审查批准的企事业单元。
(1)事情步伐
审查招标单元的资格；
报批招标申请书；
体例招标文件，体例标底并送审，指定评标、定标要领；
宣布招标通告或招标邀请书；
审查投标单元资格；
分发招标文件及有关技能资料、图纸等，组织投标单元现场勘察和招标文件答疑；
体例和寄送投标文件；
开标，公然标底，审查投标书和保函；
评标、定标、决定中标单元；
发出中标通知书，招标单元与中标单元签订承包条约。
招标申请书应当包罗以下主要内容：项目名称、情况、概算；开发公司卖力组织招标的人员的姓名、年龄、业务简历、职务、职称；资金来源及落实情况；图纸、园地等情况是否具备招标条件；招标方法。 (2)应注意的问题
工程建立招标投标必须体例完整的招标文件和投标标书。招标文件和投标标书一经发出，除另有划定外，一般不得变动。
招标必须依据有关划定体例标底，并送政府主管招标投标的部分或其委托单元审查批准。体例标底人员的资格，须审核批准。别的，一个招标工程，只能体例一个标底。
为了包管招标的公平性，应当以招标单元为主，约请有关部分及专家创建评标领导小组，进行评标、决标。对付大中型建立项目，招标单元还可以邀请经验富厚、有较高技能和经济评估水平的专家组成评标委员会，对各投标方案作出评价。在此底子上，推荐一、二个投标企业，供评标领导小组审定，确定中标单元。如果决标结果有损于国度利益时，政府主管招标投标的部分，有权予以反对。
投标单元在提交投标标书的同时，必须提交由其开户银行出具的投标包管金证书。投标单元中标后，如果拒绝负担中标的工程任务，招标单元有权向为其出具保函的单元索取投标包管金。
签订承发包条约时，必须严格履行标书的各项条件，不得修改和变动；双方应交换各自开户银行出具的履约包管金证书。包管金额在条约期满后应当退回。招标单元和中标单元签订条约后毁约，对方有权持履约包管金证书向其包管银行索兑包管金。由于违约给对方造成的损失如凌驾履约包管金的，还应赔偿履约包管金的不敷部分。
应提交的招标资料目录
1）招标署理条约及招标署理机构资质证书复印件(如有署理)
2）招标存案登记表
3）经批准的邀请招标陈诉(如系邀请招标)
4）招标通告或投标邀请书
5）投标报名名单(公然招标)
6）资格预审文件
7）资格预审评审陈诉
8）招标文件
9）购置招标文件登记表
10）答疑会纪要(或答疑资料)及签收回执
11）标底(工程预算书)及武汉市建立工程项目造价咨询批准证(女ll有标底)
12）评委名单
13）招标人评委委托书:
14）开标会签到表
15）唱标记载一览表
16）投标函及投标函附表
17）评委评分表
18）评分汇总表
19）评标陈诉
20）招标投标情况书面陈诉
21）中标通知书及中标公示证明
22）治理建管手续联系单
23）条约存案表
24）武汉市行政事业性收费、基金缴款通知书及收据
25）武汉市建立治理收费认定表（共2份）
26）宁静和文明施工开工验收及格证
招标投标的治理
1）施工企业资质治理
修建施工企业可分为工程施工总承包企业，施工承包企业和专项分包企业三类。按企业的建立业绩、人员素质、治理水平、资金数量、技能装备等，将工程总承包企业资质登记为为一、二级；施工承包企业资质登记分为一至四级。各资质登记尺度及承包工程范畴由建立部统一制定、宣布。目前，施工企业资质登记尺度按1989年建立部《施工企业资质品级尺度》执行。企业资质品级实行分级审批。一级企业由建立部审批，二至四级凭据隶属干系由国务院有关部分和省、自治区、直辖市建立