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房地产开发企业前期用度帐务处置惩罚探讨
事情业务探讨 2010-01-06阅读126 评论0 字号：大中小
房地产开发企业前期用度帐务处置惩罚探讨
一、房地产开发企业与其他一般企业相比，具有开发建立周期长、投资数额大、投资风险高等经营特点。对建立期间所产生的治理用度、财务用度、销售用度等前期用度的帐务处置惩罚要领。归纳起来，有如下两种：一是将前期用度作为期间用度，并在损益表中体现；二是将前期用度记入“递延资产”，待实现房产销售收入后，再予以结转。
　　两种要领，各有其理论依据。哪种要领越发公道，不妨从以下几个方面作些比力。
　　（1）配比性原则。该原则要求：一个管帐期间内的各项收人和与其相关联的本钱、用度，应当在同一管帐期间内予以确认、计量。它包罗收入和用度产生在因果联系意义上的配比，也包罗在时间意义上的配比。在尚未取得任何收入之前，就将已经产生的各项前期用度（有的甚至数额较大，如利息支出）列入损益类科目进行核算，将出现某些管帐期间，只有支出无收人，某些管帐期间则有可能收入巨大，支出却很小的不公道现象。这种帐务处置惩罚要领，不管是在因果干系上，照旧在时间干系上，都不切合配比性原则。而在实现销售收入后再结转损益，并体现盈亏的处置惩罚要领，正是遵循了收入与用度的配比性原则。
　　（2） 收益性与资天性支出分别原则。企业生产经营历程中产生的收益性支出，应列入损益表，计人当期损益，以正确盘算当期的经营结果；产生的资天性支出，则应列人资产欠债表，作为资产的增加来处置惩罚，以真实地反应企业的财务状况。将治理用度作为期间用度列入当期损益，因此项用度产生的经常性、连续性有其公道的一面。但把产生数额较大的财务用度（房地产开发企业的财务用度往往都是数额较大）、销售用度一并计入当期损益，有其不当之处。因此，将前期用度作为资天性支出列入资产欠债表，相对而言，更具公道性。
（3）企业所得税的征收和缴纳。《施工、房地产开发企业财务制度》第八章第六十八条划定：企业产生的年度亏损，可以用下一年度的税前利润等弥补。下一年度利润不敷弥补的，可以在5年内延续弥补。5年内不敷弥补的，用税后利润弥补。对前期用度的帐务处置惩罚要领差别，将会造成企业所得税包袱的差别，并在一定水平上影响了企业的生长和国度税金的征收。例如某房地产开发企业的开发建立周期凌驾5年，那么，将前期用度作为期间用度，计人各期损益的做法，就有可能会使该企业前几年的亏损额得不到正常弥补。这也将给国度税收的征缴产生一定的影响。
二、实践中，对房地产开发企业的前期用度的帐务处置惩罚，在上述两种要领的底子上，又存在一些差别。有的企业将从筹建开始，到实现首笔销售收入为止，所产生的前期用度全部并人“递延资产”所属“开办费”二级科目进行核算。有的企业则将治理用度列入期间用度，而把财务用度、销售用度等列入“递延资产”。有的企业又凭据银行借款期限是非的差别，将短期借款的利息支出列入“递延资产”，恒久借款的利息支出列入“开发本钱”。其结果：一方面使房地产开发企业的帐务处置惩罚出现了比力杂乱的局面，企业与税务部分的协调难度加大；另一方面，也违背了管帐指标的可比性原则，并在一定水平上影响了国度制定宏观政策的正确性。因此，对房地产开发企业前期用度的帐务处置惩罚，制定一个比力明确、统一的划定，已成当务之急。
　　（1）关于开办费。筹建期间的各项用度应列入“递延资产”所属“开办费”明细科目，并划定其归集用度的期间为筹建至取得营业执照、正式开业之时。今后所产生的各项前期用度，岂论企业是否实现收入，均不得记入“开办费”。
　　（2）关于治理用度。正式开业之后所产生的日常用度一般情况下作为期间用度，计入当期损益。对产生数额较大的，如一次性支付办公用房租金筹，可视具体情况在“待摊用度”科目中列支。
　　（3）关于利息支出。房地产开发企业的利息支出具有：数额较大、受益东西比力明确（主要为房地产项目开发）、受益期与支付期不一致等特点，将其作为期间用度列支，显然不当。发起凭据银行借款期限是非的差别，分别进行帐务处置惩罚。将流动欠债（短期借款）的利息支出记入“递延资产”，待企业实现收入后，再逐步转入“财务用度”，分期列入各期损益；对恒久欠债（恒久借款）的利息支出，则凭据其受益东西直接或间接记入“开发本钱”。
　　（4）关于销售用度。虽然，房地产开发企业的产物（房产）在正式竣工验收前（一般在投人修建安装工程总本钱的25％以上），就可以进行对外销售。但是，出于经营战略的需要，大部分企业在房地产项目投产前期，就已经投入了数额较大的销售用度，如专设销售机构的经费、房地产项目的销售质料费、媒体告白费等。在实现销售收入前，将这些用度作为期间用度列支，并在损益表中体现的做法，既不合情、又不公道。发起将以上销售用度在“递延资产”开设的明细专户中进行归集。待销售实现后，再按其所占预计总销售收入的比例，分批转入“销售用度”，分期体现各期损益。对在实现销售收入之后所产生的各项销售用度，则直接记入“销售用度”。

房产公司的土地拍卖费、房产生意业务款、契税的帐务处置惩罚：
土地开发本钱核算

一、土地开发支出分别和归集的原则  

　　房地产开发企业开发的土地，按其用途可将它分为如下两种：一种是为了转让、出租而开发的商品性土地（也叫商品性建立园地）；另一种是为开发商品房、出租房等衡宇而开发的自用土地。前者是企业的最终开发产物，其用度支出单独组成土地的开发本钱；尔后者则是企业的中间开发产物，其用度支出应计入商品房、出租房等有关衡宇开发本钱。现行管帐制度中设置的“开发本钱——土地开发本钱”科目，它的核算的内容，与企业产生的土地开发支出并不完全对口，原则上仅限于企业开发种种商品性土地所产生的支出。企业为开发商品房、出租房等衡宇而开发的土地，其用度可分清包袱东西的，应直接计入有关衡宇开发本钱，在“开发本钱——衡宇开发本钱”科目进行核算。如果企业开发的自用土地，分不清包袱东西，应由两个或两个以上本钱核算东西包袱的，其用度可先通过“开发本钱——土地开发本钱”科目进行归集，待土地开发完成投入使用时，再按一定的尺度（如衡宇占地面积或衡宇修建面积等）将其分派计入有关衡宇开发本钱。如果企业开发商品房、出租房使用的土地属于企业开发商品性土地的一部分，则应将整块土地作为一个本钱核算东西，在“开发本钱——土地开发本钱”  
账户中归集其产生的全部开发支出，盘算其总本钱和单位本钱，并于土地开发完成时，将本钱结转到“开发产物”账户。待使用土地时，再将使用土地所应包袱的开发本钱，从“开发产物”账户转入“开发本钱——衡宇开发本钱”涨户，计入商品房、出租房等衡宇的开发本钱。

　　二、土地开发本钱核算东西简直定和本钱项目的设置  

　　（一）土地开发本钱核算东西简直定  

　　为了既有利于土地开发支出的归集，又有利于土地开发本钱的结转，对需要单独核算土地开发本钱的开发项目，可按下列原则确定土地开发本钱的核算东西：  

　　1．对开发面积不大、开发工期较短的土地，可以每一块独立的开发项目为本钱核算东西；  

　　2．对开发面积较大、开发工期较长、分区域开发的土地，可以一定区域作为土地开发本钱核算东西。  

　　本钱核算东西应在开工之前确定，一经确定就不能随意改变，更不能相互殽杂。  

　　（二）土地开发本钱项目的设置  

　　企业开发的土地，因其设计要求差别，开发的条理、水平和内容都不相同，有的只是进行园地的清理平整，如原有修建物、障碍物的拆除和土地的平整；有的除了园地平整外，还要进行地下种种管线的铺设、地面门路的建立等。因此，就各个具体的土地开发项目来说，它的开发支出内容是不完全相同的。企业要凭据所开发土地的具体情况和管帐制度划定的本钱项目，设置土地开发项目的本钱项目。对付管帐制度划定的、企业没有产生支出内容的本钱项目，如修建安装工程费，配套设施费，可不必设置。凭据土地开发支出的一般情况，企业对土地开发本钱的核算，可设置如下几个本钱项目：

　　（1）土地征用及拆迁赔偿费或土地批租费；

　　（2）前期工程费；

　　（3）底子设施费；

　　（4）开发间接费。

　　其中土地征用及拆迁赔偿费是指凭据都市建立总体筹划进行土地开发所产生的土地征用费、耕地占用税、劳动力安顿费，及有关地上、地下物拆迁赔偿费等。但对拆迁旧修建物接纳的残值应估价入账并冲减有关本钱。开发土地如通过批租方法取得的，应列入批租地价。前期工程费是指土地开发项目前期工程产生的用度，包罗筹划、设计费，项目可行性研究费，水文、地质勘察、测绘费，园地平整费等。底子设施费是指土地开发历程中产生的种种底子设施费，包罗门路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯等设施用度。开发间接费指应由商品性土地开发本钱包袱的开发间接用度。土地开发项目如要包袱不能有偿转让的配套设施费，还应设置“配套设施费”本钱项目，用以核算应计入土地开发本钱的配套设施费。  

　　三、土地开发本钱的核算  

　　企业在土地开发历程中产生的各项支出，除可将直接计入衡宇开发本钱的自用土地开发支出在“开发本钱——衡宇开发本钱”账户核算外，其他土地开发支出均应通过“开发本钱——土地开发本钱”账户进行核算。为了分清转让、出租用土地开发本钱和不能确定包袱东西自用土地开发本钱，对土地开发本钱应按土地开发项目的类别，分别设置“商品性土地开发本钱”和“自用土地开发本钱”两个二级账户，并按本钱核算东西和本钱项目设置明细分类账。对产生的土地征用及拆迁赔偿费、前期工程费、底子设施费等土地开发支出，可直接记入各土地开发本钱明细分类账，并记入“开发本钱——商品性土地开发本钱”、“开发本钱——自用土地开发本钱”账户的借方和“银行存款”、“应付账款——应付工程款”等账户的贷方。产生的开发间接用度，应先在“开发间接用度”账户进行核算，于月份终了再按一定尺度，分派计入有关开发本钱核算东西。应由商品性土地开发本钱包袱的开发间接费，应记入“开发本钱——商品性土地开发本钱”账户的借方和“开发间接用度”账户的贷方。  

　现举例说明土地开发本钱的核算如下：

　　如某房地产开发企业在某月份内，共产生了下列有关土地开发支出：  
　　301　　　　　 　351  
　　商品性土地　　　　自用土地  
　　支付征地拆迁费 78 000元 72 000元  
　　支付承包设计单位前期工程款 20 000元 18 000元  
　　应付承包施工单位底子设施款 25 000元 18 000元  
　　分派开发间接费 10 000元  
　　合　　　计 133 000元 108 000元  

　　则在用银行存款支付征地拆迁费时，应作：

　　借：开发本钱——商品性土地开发本钱 78 000  
　　开发本钱——自用土地开发本钱 72 000  
　　贷：银行存款 150 000  
　　用银行存款支付设计单位前期工程款时，应作：  
　　借：开发本钱——商品性土地开发本钱 20 000  
　　开发本钱——自用土地开发本钱 18 000  
　　贷：银行存款 38 000  

　　将应付施工企业底子设施工程款入账时，应作：  

　　借：开发本钱——商品性土地开发本钱 25 000  
　　开发本钱——自用土地开发本钱 18 000  
　　贷：应付账款——应付工程款 43 000  

　　分派应记入商品性土地开发本钱的开发间接用度时，应作：

　　借：开发本钱——商品性土地开发本钱 10 000  
　　贷：开发间接用度 10 000  

　　同时应将各项土地开发支出分别记入商品性土地开发本钱、自用土地开发本钱明细分类账。  

　　四、已完土地开发本钱的结转  

　　已完土地开发本钱的结转，应凭据已完成开发土地的用途，接纳差别的本钱结转要领。  

　　为转让、出租而开发的商品性土地，在开发完成并经验收后，应将其实际本钱自“开发本钱——商品性土地开发本钱”账户的贷方转入“开发产物——土地”账户的借方。如果上述开发企业商品性土地经开发完成并验收，加上以前月份开发支出共1002 000元，应作如下分录入账：  

　　借：开发产物——土地 1002 000  
　　贷：开发本钱——商品性土地开发本钱 1002 000  

　　为本企业衡宇开发用的土地，应于开发完成把土地投入使用时，将土地开发的实际本钱结转计入有关衡宇的开发本钱，结转计入衡宇开发本钱的土地开发支出，可接纳分项平行结转法或归类会合结转法。分项平行结转法是指将土地开发支出的各项用度按本钱项目分别平行转入有关衡宇开发本钱的对应本钱项目。归类会合结转法是指将土地开发支出归类归并为“土地征用及拆迁赔偿费或批租地价”和“底子设施费”两个用度项目，然后转入有关衡宇开发本钱的“土地征用及拆迁赔偿费或批租地价”和“底子设施费”本钱项目。凡与土地征用及拆迁赔偿费或批租地价有关的用度，均转入有关衡宇开发本钱的“土地征用及拆迁赔偿费或批租地价”项目；对其他土地开发支出，包罗前期工程费、底子设施费等，则归并转入有关衡宇开发本钱的“底子设施费”项目。经结转的自用土地开发支出，应将它自“开发本钱——自用土地开发本钱”账户的贷方转入“开发本钱——衡宇开发本钱”账户的借方。  

　　如果上述开发企业自用土地在开发完成后，加上以前月份开发车出 540 000元共 648 000元。这块土地用于制作151出租房和181周转房，其中 151出租房用地1500平方米， 181周转房用、地1200平方米，则单方自用土地开发本钱为 240元（648000元／1500+1200），应结转151出租房开发本钱的土地开发支出为360 000元（240元×1500），结转 181周转房开发本钱的土地开发支出为 288 000元（240元×1200），在总分类核算上应作如下分录入账：  

　　借：开发本钱——衡宇开发本钱 648 000  
　　贷：开发本钱——自用土地开发本钱 648 000  

　　如果自用土地开发完成后，还不能确定衡宇和配套设施等项目的用地，则应先将其本钱结转“开发产物——自用土地”账户的借方，于自用土地投入使用时，再从“开发产物——自用土地”账户的贷方将其开发本钱转入“开发本钱——衡宇开发本钱”等账户的借方。

房地产收入核算

一、房地产销售收入的核算范畴房地产有广义与狭义之分。广义的房地产是指“土地及附着于土地上的改进物”即不动产；狭义的仅指房地产开发企业开发的房地产。房地产销售收入是指房地产开发企业自行开发的房地产在市场上进行销售得到的收入，包罗土地转让收入、商品房（包罗周转房）销售收入、配套设施销售收入。房地产开发企业自行开发的房地产，有的在销售之前未与购买方签订购销条约，这是一类；另一类是房地产开发企业事先与购买方签订购销条约并按条约要求开发的房地产。
　　房地产开发项目竣工验收治理移比武续之前，已签订房地产购销条约的生意业务是作为房地产销售，照旧作为代建工程呢？答案是不能作为代建工程。因为房地产开发企业的销售东西是其“生产制造”的房地产，是有实物形态的产物，所提供的是产物而非劳务。治理竣工验收、办好移交前签订购销条约甚至收取部分售房款，其性质是预收货款（或预收定金），这种生意业务是房地产销售业务。
　　房地产开发企业出售周转房，旧城改革中回迁安顿户交纳的拆迁面积内的安顿房产权款和增加面积的房产款，也在“房地产销售收入”核算范畴内。房地产开发企业出售自用的作为牢固资产核算的房产不是“房地产销售收入”的核算东西。

　　二、房地产销售收入简直认原则
　　房地产开发企业自行开发的房地产作为可供销售的开发产物，具有商品的一般特性，因而房地产销售收入简直认应依据《企业管帐准则-收入》进行。房地产销售收入简直认必须满足收入确认的四个条件：（1）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；（2）企业既没有保存通常与所有权相联系的继承治理权，也没有对已售出的商品实施控制；（3）与生意业务相关的经济利益能够流入企业；（4）相关的收入和本钱能可靠地计量。
　　房地产购销条约在开发产物竣工验收前后均可能签订。凭据国度有关执法、法例的划定，房地产开发企业只有按划定取得房地产预售许可证后，方可上市预售房地产。在预售中所得的价款，在产生时即计税，并以本地税务局划定的计征比率予征所得税。比及开发产物竣工验收并治理移比武续后，再一并结算。
　　在开发产物竣工验收后签订的购销条约，由于有现房供给，在办好房地产移比武续后，即可确认收入。理由是：第一，移比武续办好后，购买方可以持相关单证到有关部分治理房地产产权证书，与所售房地产相关的主要风险和报酬法定地转移给购货方，满足条件一。第二，房地产开发企业是以出售为主要目的而开发房地产的，出售后不拥有继承治理权和控制权。开发项目区域内的物业治理等社区办事与条件二所述的继承治理权差别，治理主体有差别。第三，目前房地产销售款的支付方法虽多种多样，有一次性付款、分次付款和银行按揭等，有包管和保险步伐，但房地产价款的流入不成问题。第四，房地产价款在签订条约时已经协商确定，而开发产物的本钱核算资料和工程预决算资料也可以提供可靠的本钱数据。
　　三、房地产销售收入的核算
　　　　开发项目完工经验收及格、竣工决算后，房地产开发企业凭据购销条约划定将及格的房地产产物移交给购买方，办好移比武续后可以确认销售收入的实现，借记“预收帐款”、“应收帐款”等科目，贷记“经营收入”科目。
　　房地产企业出售周转房时，先按周转房的摊余代价，借记“开发产物”科目，贷记“周转房”科目；再按购销条约中双方签订的代价，借记“银行存款”等科目，贷记“经营收入”科目；并结转其销售本钱，借记“经营本钱”科目，贷记“开发产物”科目。
　　旧城改革中的回迁房收入，包罗拆迁面积内赔偿部分和增加面积部分的价款收入，作为房地产开发企业的经营收入，借记“预收帐款”等科目，贷记“经营收入”科目。
　　接纳分期收款方法销售房地产。在办好移比武续后，先将“开发产物”转入“分期收款开发产物”科目。按购销条约约定的期限收取销售价款或确定当期应收价款时，借记“银行存款”或“应收帐款”科目，贷记“经营收入”科目；按开发产物全部销售本钱占全部销售收入的比率盘算确定当期应结转的销售本钱，借记“经营本钱”科目，贷记“分期收款开发产物”科目。
　　房地产开发企业之间签订项目开发条约，合资开发项目，如果条约划定按投资额分派开发产物的，分出去的开发产物不作为经营收入；如果是分享合资开发项目利润的，对主办企业而言，合资开发的所有开发产物对外出售（包罗合资方购买的）均作为经营收入核算；房地产开发企业与其他无房地产开发经营权的单位签订合资开发项目条约，岂论条约划定分派开发产物或分享合资开发项目利润，所开发的所有开发产物对外出售或分派给其他合资各方，均作为主办企业的经营收入核算。房地产开发企业收到出资各方的资金先作“预收帐款”处置惩罚。
　　房地产是一项代价很高的商品，房地产开发企业为顺利售出房盘、地产，尽快接纳投资，对差别支付方法划定了差别水平的现金折扣。这是与企业理财运动相关的用度，应作为企业的“财务用度”，不影响房地产销售收入金额简直认。购买方出于种种原因对已购买的房地产要求退货，经房地产开发企业同意后，冲减退货当期的“经营收入”。
　　在房地产竣工验收、办好移比武续前收到的销售款不切合收入确认条件的，只能作为“预收帐款”。房地产开发企业在某些促销方法下告竣的生意业务，好比售后回租、售后回购方法的房地产销售，必须判断它是真正的销售生意业务照旧融资生意业务。如果是融资业务，与销售的房地产相关的主要风险和报酬仍保存在房地产开发企业，纵然已办好移比武续，也不能确认收入。又好比购销条约中有销售退货条款的，应阐发退货的可能性，预计可能产生退货的，不能确认收入。在不能确认收入的情况下，若已办好移比武续，应借记“开发产物一已售”科目，贷记“开发产物一库存”科目。

契税

对付房地产开发企业，其取得土地使用权所产生的支出，包罗其缴纳的契税，应当计入开发本钱。

　　例4：某房地产开发企业1998年4月12日购入国有土地一块，按划定缴纳土地出让费12000000元，用于房地产开发。企业按划定申报缴纳契税，本地政府划定契税税率为5％，则应纳税额为：

　　应纳税额＝12000000×5％＝600000元

　　则企业实际缴纳契税时作如下管帐分录：

　　借：开发本钱    600000

　　　贷：银行存款    600000
房地产开发企业配套设施开发本钱的核算
房地财产法例 2009-07-27 15:25:07 阅读35 评论0 字号：大中小
房地产开发企业配套设施开发本钱的核算
    企业产生的各项配套设施支出，应在“开发本钱或生产本钱——配套设施开发本钱”科目进行核算，并按本钱核算东西和本钱项目进行明细分类核算。对产生的土地征用及拆迁赔偿费或批租地价、前期工程费、底子设施费、修建安装工程费等支出，可直接记入各配套设施开发本钱明细分类账的相应本钱项目，并记入“开发本钱或生产本钱——配套设施开发本钱”科目的借方和“银行存款”、“应付账款——应付工程款”等科目的贷方。对能有偿转让大配套设施分派的其他配套设施支出，应记入各大配套设施开发本钱明细分类账的“配套设施费”项目，并记入“开发本钱或生产本钱——配套设施开发本钱——××”科目的借方和“开发本钱或生产本钱——配套设施开发本钱——××”科目的贷方。对能有偿转让大配套设施分派的开发间接用度，应记入各配套设施开发本钱明细分类账的“开发间接费”项目，并记入“开发本钱或生产本钱——配套设施开发本钱”科目的借方和“开发间接用度”科目的贷方。

　　对配套设施与衡宇等开发产物差别步开发，或衡宇等开发完成等候出售或出租，而配套设施尚未全部完成的，经批准后可按配套设施的预算本钱或筹划本钱，预提配套设施费，将它记入衡宇等开发本钱明细分类账的“配套设施费”项目，并记入“开发本钱或生产本钱——衡宇开发本钱”等科目的借方和“预提用度”科目的贷方。因为一个开发小区的开发，时间较长，有的需要几年，开发企业在开发进度摆设上，有时先建衡宇，后建配套设施。这样，往往是衡宇已经建成而有的配套设施可能尚未完成，大概是商品房已经销售，而幼托、消防设施等尚未完工的情况。这种衡宇开发与配套设施建立的时间差，使得那些已具备使用条件并已出售的衡宇应包袱的配套设施费，无法按配套设施的实际开发本钱进行结转和分派，只能以未完成配套设施的预算本钱或筹划本钱为基数，盘算出已出售衡宇应包袱的数额，用预提方法记入出售衡宇等的开发本钱。开发产物预提的配套设施费的盘算，一般可按以下公式进行：

　　某项开发产物预提的配套设施费=该项开发产物预算本钱（或筹划本钱）×配套设施费预提率

　　式中应包袱配套设施费的开发产物一般应包罗开发衡宇、能有偿转让在开发小区内开发的大配套设施。

　　如某开发小区内幼托设施开发本钱应由101、102商品房，151出租房，181周转房和201大配套设施商店包袱。由于幼托设施在商品房等完工出售、出租时尚未完工，为了实时结转完工的商品房等本钱，应先将幼托设施配套设施费预提计入商品房等的开发本钱。假定各项开发产物和幼托设施的预算本钱如下：

　　101商品房            1000000元

　　102商品房             900000元

　　151出租房             800000元

　　181周转房             800000元

　　201大配套设施——商店 500000元

　　251幼托设施           320000元

　　则

　　幼托设施配套设施费预提率

　　=[320000/（1000000+9000000+8000000+8000000+5000000）]×100%

　　=320000/4000000×100%

　　=8%各项开发产物预提幼托设施的配套设施费为：

　　101商品房1000000元×8%=80000元

　　102商品房900000元×8%=72000元

　　152出租房800000元×8%=64000元

　　182周转房800000元×8%=64000元

　　201大配套设施——商店500000元×8%=40000元

　　按预提率盘算各项开发产物的配套设施费时，其与实际支出数的差额，应在配套设施完工时，按预提数的比例，调解增加或淘汰有关开发产物的本钱。

　　现举例说明配套设施开发本钱的核算如下：

　　如某房地产开发企业凭据建立筹划要求，在开发小区内卖力建立一间商店和一座水塔、一所幼托。上述设施均发包给施工企一业施工，其中商店建成后，有偿转让给商业部分。水塔和幼托的开发支出按划定计人有关开发产物的本钱。水塔与商品房等同步开发，幼托与商品房等差别步开发，其支出经批准接纳预提步伐。上述各配套设施共产生了下列有关支出（单位：元）：

　　201    251    252
    商店   水塔   幼托
   （元） （元）（元）

　　支付征地拆迁费50000500050000支付承包设计单位前期工程款300002000030000应付承包施工企业底子设施工程款500003000050000应付承包施工企业修建安装工程款200000245000190000分派水塔设施配套设施费35000分派开发间接费55000预提幼托设施配套设施费40000

　　则用银行存款支付征地拆迁费时，应作：

　　借：开发本钱或生产本钱——配套设施开发本钱  105000
        贷：银行存款　                                    105000

　　用银行存款支付设计单位前期工程款时，应作：

　　借：开发本钱或生产本钱——配套设施开发本钱   80000
        贷：银行存款         80000

    将应付施工企业底子设施工程款和修建安装工程款入账时，应作：

　　借：开发本钱或生产本钱——配套设施开发本钱  765000
        贷：应付账款——应付工程款                        765000

　　分派应记入商店配套设施开发本钱的水塔设施支出时，应作：

　　借：开发本钱或生产本钱——配套设施
        开发本钱——商店　                       35000
        贷：开发本钱或生产本钱——配套设施
            开发本钱——水塔　                             35000

　　分派应记入商店配套设施开发本钱的开发间接用度时，应作：

　　借：开发本钱或生产本钱——配套设施
        开发本钱——商店                         55000
        贷：开发间接用度隔     55000

　　预提应由商店配套设施开发本钱包袱的幼托设施支出时，应作：

　　借：开发本钱或生产本钱——配套设施
        开发本钱——商店                         40000
        贷：预提用度——预提配套设施费　                   40000

　　同时应将各项配套设施支出分别记入各配套设施开发本钱明细分类账。 
房地产开发企业设立步伐,房地产开发项目资本金
        一、 衡宇开发相关知识　
         何谓房地产开发？　
       房地产开发是房地产运动中一项重要制度，属于房地产生产、流通、消费诸环节中的首要环节。所谓房地产开发，是指在依据《中华人民共和国都市房地产治理法》（以下简称《都市房地产治理法》）取得国有土地使用权的土地上进行底子设施、衡宇建立的行为。作为不动产，与其他商品的开发相比，房地产开发投资大、耗力多、周期长、高赢利、高风险的特点，使房地产开发运动在人们的生活中占居越来越重要的职位，经济越发达，时代越进步，房地产开发的范畴越广，水平越深，内容越富厚。 　
          二、   房地产开发的种类：
　房地产开发包罗土地开发和衡宇开发。土地开发主要是指衡宇建立的前期事情，主要有两种情形：一是新区土地开发，即把农业大概其他非都市用地改革为适合工商业、居民住宅、商品房以及其他都市用途的都市用地；二是旧城区改革或二次开发，即对已经是都市土地，但因土地用途的改变、都市筹划的改变以及其他原因，需要拆除原来的修建物，并对土地进行重新改革，投入新的劳动。就衡宇开发而言，一般包罗四个条理：第一条理为住宅开发；第二条理为生产与经营性修建物开发；第三条理为生产、生活办事性修建物的开发；第四条理为都市其他底子设施的开发。
        三、     房地产开发的根本原则及要求：

   凭据《中华人民共和国都市房地产治理法》第二十四条至二十七条的划定，房地产开发有下列根本原则及要求：
　（一）房地产开发必须严格执行都市筹划，凭据经济、社会效益、情况效益相统一的原则，实行全面筹划、公道结构、综合开发、配套建立。
　（二）以出让方法取得土地使用权进行房地产开发的，必须凭据土地使用权出让条约约定的土地用途、动工开发期限开发土地。凌驾出让条约约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力大概政府，政府有关部分的行为大概动工开发必须的前期事情造成动工开发迟延的除外。
　（三）房地产开发项目的设计、施工，必须切合国度的有关尺度和范例。
房地产开发项目竣工，经验收及格后，方可交付使用。
　（四）依法取得的土地使用权的，可以依照本法和有关执法、行政法例的划定，作价入股、合资、互助开发经营房地产。 　
     四、   设立房地产开发企业应当具备的条件：
　凭据《都市房地产治理法》的划定，设立房地产开发企业应当具备以下条件：
　（一）有自己的名称和组织机构；
　（二）有牢固的经营场合；
　（三）有切合国务院划定的注册资本；
　（四）有足够的专业技能人员；
　（五）执法、行政法例划定的其他条件。 
    五、 设立房地产开发企业的步伐：
　　设立房地产开发企业，应当向工商行政治理部分申请设立登记。工商行政治理部分对切合本法例定条件的，应当予以登记，发给营业执照；对不切合本法例定条件的，不予登记。
　　设立有限责任公司、股份有限公司，从事房地产开发经营的，还应当执行公司法的有关划定。
　　房地产开发企业在领取营业执照后的一个月内，应当到登记构造所在地的县级以上地方人民政府划定的部分存案。
　六、　设立房地产开发企业应经过以下步伐：
　（一）应当向工商局行政治理部分申请设立登记，工商行政治理部分对不切合房地产开发企业应当具备的条件的，不予登记；
　（二）房地产开发企业在领取营业执照后的1个月内，应当到登记所在地的县级以上地方人民政府划定的部分存案；
　　上述划定主要为协调企业设立中，一般行政治理（工商行政治理）与特殊行政治理（房地产开刊行业治理）的干系。
        七、 房地产开发企业设立相关税费：
　（一）企业法人开业登记费；
　（二）企业法人变动登记费；
　（三）企业法人年度查验费；
　（四）补、换、领证照费。 　
      八、  房地产开发企业的项目立项及可行性研究阶段的执法步伐：
     （一）选定项目，签定互助意向书
　（二）开端确定开发方案
　（三）申报筹划要点
　（四）申报、审批项目发起书
　（五）体例项目可行性研究陈诉
　（六）申报、审批项目可行性研究陈诉 。
      九、  房地产开发项目的筹划设计步伐：
   （一）申报选址定点
   （二）申报筹划设计条件
   （三）委托作出筹划设计方案
   （四）治理人防审核
   （五）治理消防审核
   （六）审定筹划设计方案
  （七）住宅设计方案的专家组审查
  （八）落实环保"三废"治理方案
 （九）委托情况影响评价并报批
  （十）建立工程勘察招、投标
  （十一）委托地质勘探
   （十二）委托开端设计
   （十三）申报、审定开端设计。
    十、 与互助开发房地产条约有关的几种条约的认定：
  （一）互助开发房地产条约约定提供土地使用权的当事人不包袱经营风险，只收取牢固利益的，应当认定为土地使用权转让条约。
　（二）互助开发房地产条约约定提供资金的当事人不包袱经营风险，只分派牢固命量衡宇的，应当认定为衡宇买卖条约。
　（三）互助开发房地产条约约定提供资金的当事人不包袱经营风险，只收取牢固命额钱币的，应当认定为借款条约。
　（四）互助开发房地产条约约定提供资金的当事人不包袱经营风险，只以租赁大概其他形式使用衡宇的，应当认定为衡宇租赁条约。
        十一、    建立行政主管部分不得审批或同意进行开发建立项目的情形：
　　为增强对房地产开发项目治理，对开发项目不切合条件大概有下列情形之一的房地产开发企业，建立行政主管部分不得审批或同意其新开发建立项目：
　（一）未取得房地产开发企业资质证书大概逾越其资质品级从事房地产开发经营业务的；
　（二）房地产开发项目资本金达不到划定尺度的；
　（三）已开发建立项目严重拖欠工程款的。
　　对付未取得房地产开发企业资质证书大概逾越资质品级从事房地产开发经营业务的，房地产开发主管部分还应当依据《都市房地产开发经营治理条例》、《房地产开发企业资质治理划定》进行处罚。
       十二、 在房地产开发历程中 开发企业应当遵守的相关划定：
　（一）房地产开发企业应当依照有关划定对工程建立项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建立有关的重要设备、质料等采购进行招标。对付依法必须招标而未招标的，建立行政主管部分不得发表施工许可证，并要依法进行处罚。
（二）房地产开发企业不得将工程发包给不具有相应资质品级的勘察、设计、施工、监理单位大概将工程肢解发包，不得迫使承包方以低于本钱的代价竞标，不得任意压缩公道工期，不得明示大概表示设计单位大概施工单位违反工程建立强制性尺度、低落建立工程质量大概使用不及格的修建质料、修建构配件和设备。凡有上述行为的，建立行政主管部分应当责令纠正，并依据《建立工程质量治理条例》进行处罚。
　（三）房地产开发企业应当依法将施工图设计文件报县级以上人民政府建立行政主管部分大概其他有关部分审查。对付施工图设计文件未经审查大概审查不及格而擅自施工的，建立行政主管部分应当责令纠正，并依据《建立工程质量治理条例》进行处罚。
　（四）依法应当实行监理的房地产开发项目，房地产开发企业应当委托具有相应资质品级的工程监理单位监理。对付依法应当委托监理而未委托大概将监理业务委托给不具有相应资质品级的监理单位的，建立行政主管部分应当责令纠正，并依据《建立工程质量治理条例》进行处罚。
　（五）房地产开发企业应当依法治理工程质量监视手续。对付未凭据国度划定治理工程质量监视手续的，建立行政主管部分不得发表施工许可证，并依据《建立工程质量治理条例》进行处罚。
　（六）房地产开发项目经竣工验收及格后，房地产开发企业应当实时向建立行政主管部分存案。对付住宅小区等群体房地产开发项目，还应当凭据有关划定进行综合验收