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房地产专业底子知识

1.房地产
房地产又称不动产，是房产和地产的总称。房产总是和地产联结为一体的，具有整体性和不可支解性。
房产：是指衡宇经济形态，在执法上有明确的权属干系，在差别的所有者与使用者之间可以进行出租、出售或作其它用途的衡宇。
地产：是指土地财产，在执法上有明确的权属干系，地产包罗含地面及其上下空间，地产和土地的底子区别在也就是有无权属干系。
2.房地财产
是以土地和修建物为经营工具，从事房地产开发、建立、经营、治理以及维修、装饰和办事的集多种经济运动为一体的综合性财产。
3.房地产开发
是指在依法取得土地使用权的土地上凭据使用性质的要求进行底子设施、衡宇修建的运动。
4.地产开发
是将“生地”开发成可供使用的土地（“熟地”）。
5.房地产产权
是指产权人对衡宇的所有权和对该衡宇所占用土地的使用权。具体内容是指产权人在执法规定的范畴内对其房地产的占有、使用、收益和处分的权利。
6.土地类型
——居住用地70年；
——产业用地50年；
——教诲、科技、文化卫生、体育用地50年；
——商业、旅游、娱乐用地40年；
——综合或其它用地50年；
——另外，加油站、加气站用地为20年；
7.三通一平
是指地盘在生长底子上的水通、电通、路通，园地平整。
8.七通一平
是指上下水通、电通、路通、排污通、通讯通、煤气通、热力通，园地平整。
9.土地使用权出让的形式
·协议出让
·招标出让
·拍卖出让
·行政划拨
使用权有权出让的土地，必须是国有土地；团体所有的土地必须治理征用手续转化为国有土地后，才气转让。有偿出让的地块可以是生地也可以是熟地，还可以是连同地上修建物及隶属设施一并出让的土地。
·生地：待开发的土地
·熟地：完成市政设施的土地
10.房地产市场
一级市场、二级市场、三级市场。
一级市场是指国度以土地所有者和治理者的身份，将土地使用权出让给房地产经营者与使用者的生意业务市场。
二级市场是指土地使用权出让后，由房地产经营者投资开发后，从事衡宇出售、出租、土地转让、抵押等房地产生意业务。
三级市场是指在二级市场的底子上再转让或出租的房地产生意业务。
11.商品房
是指开发商以市园地价取得土地使用权进行开发建立并经过领土局批准在市场上流通的房地产，它是可领独立房地产证并可转让、出租、继续、抵押、赠与、互换的房地产。
12.福利商品房
是指政府按住房制度革新方案免除房地产的地价，按衡宇的本钱造价售给企业或切合条件的职工，带有福利性质的衡宇。
13.微利商品房
与福利房差别在于难免地价，并有略高于房地产本钱的微利，这类衡宇由市政府主管单位筹资建立，用来解决企业职工住宅困难户，代价由政府确定，实行优惠代价政策。
14.经济适用房
经济适用房是面向中低收入家庭的普通住宅。
15.自建房（集资房）
是指各单位自筹资金或合资兴建衡宇。产权由投资单位所有，一般自用为主，不得在市场上流通（按规定已补交地价的除外）。
16.房地产产权证
是衡宇土地权属凭证合二为一，是房地产权属的执法凭证。
17.“五证 ”
房地产开发商在房地产市场上销售商品房，必须具备一定的条件，并且凭据有关的规定在房地产治理部分治理商品房销售的种种手续。其中“五证”、“两书”是最为重要的条件。
《国有土地使用证》：是证明土地使用者向国度支付土地使用权出让金，得到了在一定年限内某块国有土地使用权的执法凭证。
《建立用地计划许可证》：是建立单位在向土地治理部分申请征用、划拨土地前，经都管帐划行政主管部分确认建立项目的位置和范畴切合都管帐划的法定凭证。（通过“招、拍、挂”在出让前已经通过都管帐划的标准。）
《建立工程计划许可证》：是有关建立工程切合都管帐划要求的执法凭证。
《建立工程施工许可证》（《建立工程开工证》）：是有关建立工程切合项目开工的条件，可以进入施工阶段的凭证。
《商品房销售（预售）许可证》：是商品房进入市场的凭证。
18.“两书”
·《住宅质量包管书》
·《住宅使用说明书》
19.商品房预售制度
商品房预售制度是指开发商在建立中的房地产项目进行市场销售，由领土局制定的一项提前销售制度。只有取得了《预售许可证》才气销售。
20.申请预售须备下列文件：
·《房地产开发企业资质证书》副本及复印件
·《土地使用权出让条约书》和付清地价款证明（《国有土地使用证》）
·《建立用地计划许可证》
·《建立工程计划许可证》
·《建立工程施工许可证》
21.商品房预售必须切合那些条件
·交付土地使用权出让金
·有建立工程施工许可证
·按提供预售的商品房盘算，投入开发建立资金到达工程建立总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
·向县级以上人民政府房产治理部分治理预售登记，取得商品房预售许可证明。
22.房地产买卖条约
是由福建省建立厅、福建省工商治理局统一监制，用以明确买卖双方权利和义务的协议，所有的商品房销售都须签订此条约。内销的房地产条约可免做公证，外销的房地产条约必须做公证。
23.房地产抵押条约
是明确房地产抵押贷款中双方当事人权利和义务干系由银行、业主、生长商三方签定的条约。
24.银行按揭
是指购房者购置楼房时与银行告竣抵押贷款的一种经济行为，业主先付一部分楼款，余款由银行代购房者支付，购房者的楼房所有权将抵押在银行，购房者将分期归还银行的贷款及利息，这种方法称为银行按揭。
按揭是英语“Mortgage”一词的粤语音译，在中国人民银行和各商业银行的正式文件中称为“小我私家住房抵押贷款”，指银行向具有完全民事行为能力的自然人发放的用于购置自住住房、并以其所购产权房为抵押物，作为归还贷款的包管，按月归还贷款本息的一种贷款方法。分为小我私家住房商业性贷款（简称商业贷款）与小我私家住房公积金贷款（简称公积金贷款）。
25.房地产证公证
公证构造对房地产买卖、转让、抵押、赠与、继续等行为的正当性作执法公证
26.楼花抵押登记
是指已办银行按揭的楼花送到房地产治理局产权登记科治理抵押登记手续。抵押人将贷款与利息还清后，须将已办抵押登记手续的房地产注销抵押。
27.修建面积
衡宇实用面积与分摊大众面积之和。
28.公摊面积
属于大众部分的面积。
29.实用面积
修建面积与公摊面积的差。
30.实用率
衡宇实用面积与修建面积之比。
31.预售楼花
将未建好的楼房提前出售，称为预售楼花。
32.复式
上、下两层标准层合二为一，结构与标准房结构有区别。
33.房地产转让
是指房地产权人通过买卖、互换、赠与等形式将房地产转移给他人的执法行为。按现时有关规定，预售及现售的房地产均可转让，但必须到领土局治理转让手续，房地产公司不得给预购房者变动姓名。
34.基底面积
是指修建物首层的修建面积。
35.用地面积
指都管帐划行政主管部分确定的建立用职位置和界线所围合的用地之水平投影面积。
36.总修建面积
指小区内住宅、大众修建、商业、人防地下室等面积的总和。
37.容积率
容积率是修建总面积和修建用地的比。
38.修建密度（笼罩率）
修建密度便是修建物底层占地面积与用地面积的比。
39.绿化率
绿化率便是绿化面积与用地面积之比。
40.均价
均价是指将各单位的销售代价相加之后的和数除以单位修建面积的和数，即得出每平方米的均价。
41.基价
基价也称为底子价，是指经过核算而确定的每平方米商品房根本代价。商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层、朝向差价后而得出。
42.起价
起价也叫起步价，是指某物业各楼层销售代价中的最低代价，即起价。
43.弹性隔间
指可移动隔间墙之室内空间，通常用于写字楼与商场。
44.开放式设计：无隔绝设计、利于空间较广，如餐厅、厨房或客厅。
45.骑楼：有雨遮的一楼直道部分。
46.阳台：指有雨遮有脚踏之面，没有挡风墙的突出修建体外部分。
47.外飘窗：突出于墙体的窗户，飘出去的尺寸在40—60CM左右。
48.露台：指没有雨遮的，有脚踏的部分。
49.玄关：玄关是入户门里一米至两米的过渡空间。它的主要功效是让人在进门之后稍做停留，有个换鞋、放雨伞的地方，同时也可以借助玄关对客厅的情况略做遮挡。
50.外墙：指修建物体外貌。
51.内墙：指修建物内竖面。
52.剪力墙：蒙受衡宇重力的墙，不可以任意敲打。
53.砖墙：用砖砌成的墙。
54.石膏板：用石膏制成，用以装饰天花板的板块。
55.卫浴三大件：指洗脸盆、浴盆、坐式马桶。
56.厨具五大件：指洗涤池、料理台、吊柜、炉台、抽油烟机。
57.格式：单位内支解情况。
58.动线：行走习惯路线。
59.销售率：指某一段时间内售出的衡宇数百分比。
60.空置比：指某一段时间剩余的衡宇数百分比。
61.诉求客源：主要针对的客户层。
62.市场区隔：指产物差别类型以回避市场供给量的排挤。
63.议价空间：讨价还价的代价差别。
64.平面价差：平面方位差别，代价的差别。
65.垂直价差（楼层价差）：差别楼层代价差别。
66.市调阐发法：通过市场观察与其他项目的比力要领。
67.DM：邮寄用的告白用品（印刷品）
68.CF：电视告白。
69.NP：报纸告白。
70.POP：户外告白媒体。
71.MG：杂志告白。
72.SP：销售时促使客户购置的夸张语言行动或假语言行动。

一般的传力体系
荷载 板 梁 柱 底子 地基
修建结构形式
修建结构形式有许多种类型，也有许多差别的分类要领，其中最常见的分类要领是按修建物主要承重构件所用的质料分类和按结构平面部署情况分类。

⑴ 筑物主要承重构件所使用的质料分类
序 号
结构类型名称
识别特征
适用范畴
1
木结构
主要承重构件所使用的质料为木材
单层修建
2
混淆结构
承重质料为砖石，楼板、屋顶为钢筋混凝土
单层或多层修建
3
钢筋混凝土结构
主要承重构件所使用的质料为钢筋混凝土
多层、高层、超高层修建
4
钢与混凝土组合结构
主要承重构件质料国型钢和混凝土
超高层修建
5
钢结构
主要承重构件所使用的质料为型钢
重型厂房、受动力作用的厂房、可移动或可拆卸的修建、超高层修建或高耸修建

⑵按结构平面部署情况分类
除上述两种分类要领所列的结构类型外，对付单层大跨度衡宇，还不平面结构（门式刚架、薄腹梁结构、桁架结构、拱结构）和空间结构（壳体结构、悬索结构、网架结构）之分。

序号
结构类型名称
平面/立面示意图
常用范畴
1
框架结构

厂房或20层以下多、高层修建
2
全剪力樯结构

高强度结构体系，常用于高层、超高层修建
3
框架——剪力墙结构

高层修建
4
框——筒结构

高层或超高层修建
5
筒体结构（单筒或多筒）

超高层修建
6
框——支结构

钢结构超高层修建
7
无梁楼盖结构

大空间、大柱网的多层楼房

⑵ 体的类型及其分别

墙体名称
分别要领
外墙、内墙、纵墙、横墙、窗间墙
按墙所处的位置分别
三七墙、二四墙、一八墙、一二墙
按墙的厚度分别
围护墙、隔墙、女儿墙、围墙
按墙的功效分别
承重墙、非承重墙
按受力情况分别
砖墙、石墙、砌块墙、钢筋混凝土墙
按所用质料分别
⑷凭据层数分别
一般情况下，1-3层为低层；4-6层为多层；7-9层为小高层；10层以上为高层，当高度凌驾100M时为超高层。
⒐修建面积的盘算规矩
⑴盘算修建面积的范畴
a、单层修建物无论其高度如何，均按修建物勒脚以下外墙外围水平面积盘算。单层修建物内如果带有部分楼层者，亦应盘算修建面积。崎岖联跨需分别盘算修建面积时，按崎岖跨相邻处高跨柱外线为分界线。
b、多层或高层修建物按分层修建面积总和盘算，每层修建面积按修建勒脚以上外墙外围的水平面积盘算。
c、修建物外墙为预制挂（壁）板的，按挂（壁）板外墙主墙面间的水平面积盘算。
d、地下室、半地下室、地下车间、堆栈、商店、指挥中心等及隶属修建物外墙有收支口的（沉降缝为界）修建物，按其上口外墙（不包罗采光进、防潮层及其掩护墙）外转水平面积盘算。人防通道端头出口部分为楼梯踏步时，按楼梯上口外墙外围水平面积盘算。
e、用深底子做地下排挤层，有围护结构者，按其围护结构外围水平面积盘算修建面积。
f、坡地修建物利用吊脚做排挤层，有围护结构者，按其围护结构外围水平面积盘算修建面积。
g、修建物内的门厅、大厅、岂论其高度如何，均按一层盘算修建面积，门厅、大厅内回廊部分按其水平投影盘算修建面积。
h、图书馆的书库，有书架层的按书架层盘算修建面积，无书架层的按自然层盘算修建面积。
i、电梯井、提物井、垃圾道、管道井、附墙烟囱等均按修建物自然层盘算修建面积。
j、舞台灯光控制室，按围护结构外围水平面积乘以实际层数盘算修建面积。
k、修建物内的技能层、层高凌驾2.2米的,按技能层外围水平面积盘算修建面积.技能层层高虽不凌驾2.2米，但从中分开出来作为办公室、堆栈等，应按分开出来的使用部特别围水平面积盘算修建面积。
l、有柱雨罩，按柱外围水平面积盘算修建面积；独立柱雨罩，按顶盖的水平投影面积的一半盘算修建面积。
m、有柱车棚、货棚、站台等，按柱外围水平面积盘算修建面积；单排柱的独立车棚、货棚、站台等，按顶盖的水平投影面积的一半盘算修建面积。
n、突出屋面的有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等，按围护结构外围水平面积盘算修建面积。
o、突出墙面的门斗，眺望间，按围护结构外围水平面积盘算修建面积。
p、关闭式阳台、挑廊按其水平投影面积盘算修建面积。挑阳台按其水平投影面积的一半盘算修建面积。凹阳台按其阳台净空面积（包罗栏板）的一半盘算面积。
q、修建物外有顶盖和柱的走廊、檐廊，按柱的外边线水平面积盘算修建面积，无柱的走廊、檐廊，按其投影面积的一半盘算修建面积。
r、两个修建物间有围护结构的排挤通廊，按通廊的投影面积盘算修建面积；没有围护结构的排挤通廊，按其投影面积的一半盘算面积。
s、修建物内无楼梯，高室外楼梯（包罗疏梯）的，其室外楼梯按每层水平投影面积盘算修建面积；室内有楼梯并设室外楼梯（包罗疏梯）的，其室外楼梯按每层水平设投影面积的半盘算修建面积。
t、种种变形缝、沉降缝、宽在30厘米以内的抗震缝，均分层盘算修建面积，崎岖联跨时，其修建面积并入低跨修建面积内。
⑵不盘算修建面积的范畴
a、突出墙面的构件、艺术装饰以及挂（壁）板突出的艺术装饰线，如柱、垛、勒脚、台阶、无柱雨罩等。
b、修消防等用的室外爬梯、宽度在60厘米以内的钢梯。
c、穿过修建物的通道、住宅的首层平台（不包罗挑平台）、层高在2.2米以内的设备层。
d、深底子排挤层仅预留门窗洞口，不做地面及装饰的。
e、没有围护结构的屋顶水箱间、舞台及背景悬布、背景的天桥、挑台。
f、单层修建物内分开的操纵间、控制室、仪表间等单层空间。
g、地下人防干、支线，人防通道，人防通道端头为竖向爬梯设置的宁静收支口。
h、宽在30厘米以上的抗震缝，有伸缩缝的靠缝的靠墙烟囱，构筑物如独立烟囱、烟道、油罐、水塔、贮油（水）池、贮仓、圆库等。
i、修建物内外的操纵平台、上料及利用修建物的窨安顿箱、罐的平台。
⒑其它修建知识
⑴基底面积：指修建物底层勒脚外围水平面积。
⑵修建面积：指修建物各层外墙（或外柱）外围以内水平投影面积的之和。每户（或单位）拥有的修建面积叫分户修建面积。
修建面积包罗使用面积和大众面积二个部分：
a、使用面积：指包罗墙体结构面积在内的直接为办公、生产、经营或生活使用的面积和帮助用房的厨房、茅厕或卫生间以及壁柜、户内过道、户内楼梯、阳台、地下室、附层（夹层）、2.2米以上(指修建层高,含2.2米，以下同)的阁（暗）楼等的面积。在盘算分户修建面积时，如墙体属两户共有（即共墙），其所属面积由两户平均分摊。
b、大众面积：指修建物主体内、户门以外可使用的面积，包罗层高凌驾2.2米的单车库、设备层或技能层、室内外楼梯、楼梯悬挑平台、 内外廊、门厅、电梯及机房、门斗、有柱雨蓬、突出屋面有围护结构的楼梯间、水箱电梯机房等。
大众面积分为应分摊大众面积和不能分摊大众面积两部分。
a、应分摊的大众面积包罗室内外楼梯、楼梯悬挑平台、内外廊、门厅、电梯房、多层修建中突出屋面结构的楼梯间等。
b、不能分摊的大众面积是前款所列之外，修建报建时未计入容积率的大众面积和有关文件规定不进行分摊的大众面积，扬机动车库、非要动车库、消防遁迹层、地下室、半地下室、设备用房、梁底标高不高于2米的排挤结构转换层和排挤作为社会民众休憩或交通的场合等。
⑶每户（或单位）应分摊的大众面积按如下原则进行盘算：
a、有面积支解文件或协议的，应按其文件或协议进行分摊盘算。
b、如无面积支解文件或协议的，按其使用面积的比例进行分摊。即：该户应分摊的大众面积=应分摊大众面积/各户使用面积之和×该户使用面积
对有多种差别功效的衡宇（如综合楼、商住楼等），大众面积应参照其办事功效进行分摊，即报务于整个修建物所有使用功效衡宇的大众面积应配合分摊，不然按其所报务的修建功效分别进行分摊。
住宅平面以外，公办事于住宅的大众面积（电梯间、楼梯间除外）应计入住宅部分进行分摊；住宅平面以外的电梯间和楼梯间，仅办事于住宅部分，但其通过其他修建功效的楼层，则该电梯间和楼梯间的修建面积按住宅部分面积和其它修建面积的各自比例分派相应的分摊面积。
⑷每户的修建面积=每户的使用面积+每户应分摊的大众面积。
分摊共用面积=套内修建面积×公用修建面积分摊系数
公用修建面积分摊系数=公用修建面积/套内修建面积之和
公用修建面积=整栋修建的面积-套内修建面积之和-不应分摊的修建面积
⑸大众面积（包罗应分摊的和不应分摊的）
应由衡宇物业物理部分统一治理，其产权应属修建物内到场分摊该大众面积的所有业主配合拥有，物业治理部分不得改变其使用功效或有偿出租（售）。
⑹户型
是指一套住宅中由几多卧厅、厨房、卫生间。俗称：一室一厅、两室一厅、四室一厅等
⑺面积配比
指的是种种面积范畴的单位在某一楼盘的总数中各自所占的比例的

·底子：修建物与土层打仗的部分称为底子
·地基：支撑修建物重量的土层叫地基
底子是修建物的组成部分，它蒙受着修建物的全部荷载，并将其传给低级。而地基则不是修建物的组成部分，它只是蒙受修建物荷载的土壤层。其中，具有一定的地耐力，直接支承底子，需要进行盘算的土层称为持力层；持力层以下的称为下卧层。地基土层在荷载作用下产生的变形，随着土层深度的增加而淘汰，到了一定的深度则可以忽略不计。
底子的分类：
⑴按质料及受力的特点分类可以分为刚性底子和柔性底子。
用刚性质料做的底子称为刚性底子。刚性质料一般指抗压强度高、而抗拉、抗剪强度较低的质料。常用的砖、石、混凝土等均属刚性质料。
非刚性底子（柔性底子）。
用钢筋混凝土制作底子，底子宽度加大不受刚性角的限制，称为非刚性底子与柔性底子。为了节约质料，钢筋混凝土底子经常做成锥形，但最薄处不应小于200mm，如果做成门路形，每步高300mm-500mm.
⑵按结构型式分类
底子结构的型式随着修建物上部结构形式、荷载巨细及地基土壤性质的变革而差别。一般情况下，上部结构形式直接影响底子的型式，当上部荷载大，地基蒙受能力有变革时，底子型式也随之变革。底子按结构特点分可分为六种根本类型。
·条形底子
当修建物的上部结构接纳墙承重的时候，底子沿墙身设置，多做生长条形，这类底子称为条形底子。
·独立底子
当修建物上部结构接纳框架大概单层排架结构承重时，底子接纳方形或矩形的单独底子，这类底子称为独立底子或柱式底子
·片筏底子
当修建物上部荷载大，而地基又软弱，这时接纳简朴的条形已经不能适应地基变形的需要，通常墙下大概柱下底子连成一片，使修建物的荷载蒙受在一块整板上成为片筏底子
·桩底子
当修建物上部的荷载较大，并且地基的软弱土层较厚，地基承载力不能满足要求，做成人工地基又不具备条件或不经济时候，则可接纳桩底子。使底子上的荷载经过桩再传给地基土层，以包管修建物的均匀沉降或宁静使用。
⒉墙体
墙体的类型：
⑴墙体按所在位置分为外墙和内墙；纵墙和横墙。
外墙：位于衡宇周边的墙统称为外墙，它主要起是抵抗风、霜、雨、雪的侵袭和保温、隔热，起围护作用
内墙：凡位于衡宇内部的墙统称为内墙，它主要起分开的作用。
横墙：沿修建物短轴偏向部署的墙为横墙，外横墙位于衡宇的两端也叫山墙。
纵墙：沿修建物长轴偏向部署的称为纵墙，又有内纵墙与外纵墙之分。
⑵墙体按受力状况分类
墙体凭据受力情况分为两种：承重墙与非承重墙。
承重墙：直接蒙受上部结构传来的荷载
非承重：不蒙受外来荷载。非承重墙又可分为自承重墙和隔墙。
自承重墙：不蒙受外来荷载，只蒙受自身重量并将其传至底子。
隔墙：起到支解房间的作用，不蒙受外来荷载，并把自身重量传给梁、楼板。框架填充墙就是隔墙的一种。悬挂在修建外部的轻质墙成为幕墙，包罗玻璃幕墙与金属幕墙。
⑶墙体凭据质料分类
凭据墙体的质料可分为砖墙、石墙、土墙、钢筋混凝土墙。
⑷墙体的细部结构
·防潮层
在墙身中设置防潮层的目的是防备地下的潮气沿底子上升使室内墙身受潮。防潮层设置高度为室内首层地面的结构层的中部，一般用防水沙浆抹20mm厚。
·勒脚
外墙墙身下部靠近室外地坪的部分叫勒脚，其高度一般指室内地坪与室外地面之间的高差部分，也有将底层窗台至室外高度视为勒角。勒角的作用是防备地面水、雨水的侵蚀及人为的磕碰破坏，起着掩护墙面，增加修建美观的效果。
·散水
散水指的是靠近勒角下部的混凝土排水坡。其重要作用是迅速排出沿墙淌下的雨水，防备雨水直接进入墙下损害地基。
·窗台
窗台分室内窗台和室外窗台。室外窗台是为了防备窗洞底部积水进入室内；室内窗台是为了排除窗上的凝结水。
·门窗过梁
为了蒙受门窗上部的荷载，并把他传到门窗两侧的墙上，门窗洞口的上部设有钢筋混凝土过粱。
为了增加墙体的抗震性和稳固性，墙体内一般设有结构柱、圈梁
·变形缝
修建物由于温度变革、地基不均匀沉降以及地动等因素的影响，使结构内部产生附加应力与变形，易使修建物破坏、产生裂缝甚至坍塌。为了淘汰对修建物的破坏，预先在变形敏感的部位将结构断开，预留漏洞，以包管修建物有足够的变形宽度而不使修建物破损。这种将修建物垂直支解而预留的缝称为变形缝。
变形缝有伸缩缝、沉降缝、防震缝三种。
伸缩缝是在长度或宽度较大的修建物中，为制止由于温度变革引起质料的热胀冷缩导致构件开裂，而沿修建物的竖向将底子以上部分全部断开的预留人工缝。伸缩缝一般为20mm—40mm。
沉降缝是在同一栋修建物中，由于其高度、荷载、结构及地基承载力的差别，致使修建物各部分沉降不均匀，墙体拉裂。故在修建物某些部位设置从底子到屋面全部断开的垂直预留缝，把修建物分为几个可自由沉降的独立单位。这种为淘汰地基不均匀沉降对修建物造成危害的垂直预留缝称为沉降缝。
防震缝是为了防备修建物的各部分在地动时相互撞击造成变形和破坏而设置的垂直预留缝。防震缝应将修建物分成若干体型简朴、结构刚度均匀的独立单位。
⒊楼面与地面
⑴楼地面的组成：
·面层
位于楼板层的最上层，起着掩护楼板层、漫衍荷载和种种绝缘的作用，同时对室内起美扮装饰作用。
·结构层
位于楼板层的中部，是承重构件（包罗板和粱）。主要功效在于蒙受板层上的全部荷载并将这些荷载传给墙和柱；同时还对墙身起水平支撑作用，以增强修建物的整体刚度。实际上就是包管楼板层的强度和刚度要求。
·附加层
附加层又称功效层，凭据楼板层的具体要求而设置，主要作用是隔声、隔热、保温、防水、防潮、防腐化、防静电等。凭据需要，有时和面层合为一体。
·楼板顶棚层
位于楼板的最下层，主要作用是掩护楼板、安装灯具、遮挡种种水平管线，改进室内光照条件，装饰美化室内空间。
销售商品房的条件：房地产开发商预售房地产应切合下列条件：土地使用权已经依法登记，取得房地产权利证书；取得《修建许可证》和《开工许可证》；除付清地价款土地出让金外，投入开发修建的资金已达工程预算投资总额的25%，并经注册管帐师验资；房地产开发商和金融机构已签订预售款羁系协议；土地使用权未抵押大概已解除抵押干系。切合上列条件的，经主管构造批准后，发给《房地产预售许可证》。审定为外销的商品住宅，还应发给《商品住宅外销售许可证》。房地产商在预售商品房时应具备《建立用地计划许可证》、《建立工程计划许可证》、《建立工程开工证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》，简称“五证”。“一照”指开发商的营业执照。
房地产登记按下列步伐治理：1、提出申请；2、受理申请；3、审查申请文件；4、权属观察；5、依法通告；6、确认房地产权利；7、将批准登记事项纪录在房地产登记册上；8、计收规费并发表房增权利证书；9、立卷归档。
房地产转让，是指正当拥有土地使用权及土地上修建物、附着物所有权的自然人、法人和其他组织，通过买卖、互换、赠与将房地产转移给他人的执法行为。
经初始登记的产地房，有下列情况之一的，当事人应自条约或其他执法文件生效之日起三十日内申请治理转移登记：买卖；继续；赠与；共有房地产的支解；互换；人民法院判决、裁定的强制性转移；依照执法、法例规定作出的其他强制性转移。
房地产买卖条约应当具备以下条款：当事人的姓名大概名称、地点；房地产权利证书编号；房地产坐落的位置、面积、四周界线；土地宗地号、土地使用权的性质和年限；房的产的用途；买卖价款支付方法和日期；房地产交付使用的日期；公用部分的权益分享及共有人的权利义务；违约责任；条约纠纷的解决措施；条约生效的条件实时间；双方认为须要的其他事项。
下列房地产，不得转让：凭据都管帐划，市政府决定收回土地使用仅的；司法构造、行政构造依法裁定，决定查封的大概以下其他形式限制房地产权利的；共有房地产，未经其他共有人书面同意的设定抵押权的房地产，未经抵押权人的同意；
房地产转让时，转让人对同宗土地上的门路绿地、休憩地、空余地、电梯、楼梯、连廊、走廊、天台大概其他公用设施所拥有的权益同时转移。房地产首次转让条约对停车场、告白权益没有特别约定的，停车场、告白权益随房地产同时转移；有特别约定的，经房地产登记构造初始登记，由登记的权利人拥有。
什么叫房地产抵押(按揭的寄义)：指债务人或第三人（抵押人）以其正当拥有的房地产作为包管物向债权人（抵押人）提供债务履行包管的行为。房地产按揭属于房地产抵押的一种形式。所谓按揭就是债务人将所购物业转到债权人名下，返款后，债权人将此物业转回债务人名下，即债权人（银行）一次性买断物业产权，由债务人分期返款债权人，待所有款项付清后，债权人将物业转回债务人名下，并解除借贷干系
申请抵押登记应提交什么文件
1、《房地产抵押登记申请书》；
2、房地产权利证书；
3、身份证明；
4、主条约和抵押条约
非法人企业、组织的房地产抵押，应提交其产权部分同意抵押的批准文件；预购的房地产抵押时，应提交本条第1、2、3项规定的文件和房地产买卖条约书。
预观房地产抵押时，应提交《房地产抵押登记申请书》、身份证明、主条约和抵押条约和房地产买卖条约书等文件。登记人员在房地产买卖条约书上加盖抵押专业章。
凭据《中华人民共和国包管法》的规定，已抵押的房地产可以转让，但应由抵押人、转让人和受让人三方签订有关的公证书，即签订将原抵押转移给新的受让方的协议；抵押人未通知抵押权人大概未见告受让人的，转让行为无效。
以房地产作为抵押物向银行货款，一定要到房地产登记部分治理抵押登记手续。凭据《中华人民共和国包管法》的规定，抵押条约自登记之日起生效，所以，只有治理了抵押登记，抵押条约才有执法效力。
货款期限在1年内（含1年）的，实行到期本息一次性清偿的还款方法。货款期限在1年以上的，借款人在借款期内每月以相等的月均还款额归还银行货款本金和利息。
借款人可选择委托代扣或到银行分行联网储备所还款两种方法，按月归还货款本金和利息；如借款人接纳委托代扣方法归还货款本金和利息，应在与货款银行签订《借款条约》的同时，与货款银行签订《代扣还款委托书》，并指定用于扣款账户类型（储备存折、储备卡或信用卡）的账号，包管每月在扣款日开始前将不低于其月均还款额的款项存在其指定的扣款账户内，就可足不出户自行还款。
如借款人逾期还款或存款不敷月均还款额造成自动扣划不乐成的，须由借款人到贷款经办银行管帐柜台治理还款。在还款期限内，借款人未按条约约定的时间归还贷款本息的，在接到贷款经办行发出的催交通知书后，必须立即补付欠交的贷款本息及逾期罚息。逾期罚息，以逾期额为基数，每逾期一天，按人民银行宣布的逾期贷款罚息率计收。
修建面积指修建物外墙（柱）勒脚以上各层外围水平投影面积之和，包罗阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。且具备有上盖，结构牢固，层高2.20米以上（含2.20米）的永久性修建。
盘算全部修建面积有哪些（按国度规定共15条）
永久性结构的单层衡宇，按一层盘算修建面积；多层衡宇按各层修建面积总和盘算。
层内的夹层、插层、技能层及楼梯、电梯间等其高度在2.20米以上部位盘算修建面积。
穿过衡宇的通道，衡宇内的门厅、大厅，加气砖生产设备代价 。均按一层盘算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20米以上的，按其水平投影面积盘算。
楼梯间、电梯（旅行梯）井、垃圾道、管道井等均按衡宇自然层数盘算面积。
衡宇天面上，属永久性修建，层高在220米以上的楼梯间、冰箱间、电梯机房及斜面结构屋顶设计在220米以上的部位，按外围水平投影面积盘算。
挑楼、全关闭的阳台按其外围水平投影面积盘算。
属房久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积盘算修建面积，无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积一半盘算修建面积。
与衡宇相连的有柱走廊，两衡宇间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投景面积盘算。
修建间房久性的关闭排挤通廊，按其外围水平投影面积盘算修建面积。
地下室、半地下室及其相应收支口，层高在2.20米以上的，按其外围（不包罗采光井、防潮层及掩护墙）水平投影面积盘算。
有柱或有围护结构的门廊、门斗、按其柱或围护结构的外围水平投影面积盘算。
玻璃幕墙、金属板幕墙、石材幕墙或组合幕墙作为衡宇外围的，当幕墙框架突出主体结构距离已有设计数据或实行丈量数据时，按幕墙外围水平投影面积盘算修建面积；在修建施工图报建时，还没有设计数据的，幕墙框架突出主体结构距离一律按150毫米盘算，竣工后盘算竣工面积时仍接纳150毫米的数据。
属房久性修建有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积盘算。
依坡地修建的衡宇，利用吊脚做排挤层，有围护结构的，按其高度在220米以上部位的外围水平面积盘算。
缩的衡宇，若其与室内相通的，伸缩缝盘算修建面积。
盘算一半的修建面积有哪些
盖无柱的外走廊、檐廊，按顶盖水平投影面积一半盘算面积。
独立柱的雨篷，单排柱的车棚、货棚、站台等，按其顶盖水平投影面积的一半盘算面积。
未关闭的阳吧，按其水平投影面积一半盘算面积。
修建物外有顶盖，无柱的走廊、檐廊按其投影面积的一半盘算面积。
修建物间有顶盖的无术排挤通廊，按其投影面积的一半盘算面积。
房地产开发是指在依法取得土地使用权的土地上凭据使用性质和要求进行底子设施、衡宇修建的运动。它包罗从定点选址到交付使用的全历程，由征地与拆迁安顿、计划设
房地产开发的特点：房地产开发具有投资风险大、收益高、增值快的特点。其风险主要来自四个方面：第一，是市场风险，由于房地产市场代价颠簸而给投资者带来损失的可能；第二，是购置力风险，因物价上涨过快而造成投资收益水平下降的可能；第三，是拖欠风险，由于房地产购置者财政状况的恶化而使房地产投资及其收益无法全部收回的可能；第四，是由于自然灾害和意外事故的产生而给投资者造成损失的可能。
开间：住宅设计中，住宅的宽度是指一间衡宇内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。住宅开间一般不凌驾3.0米--3.9米，砖混结构住宅开间一般不凌驾3.3米。规定较小的开间标准，可缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。
开间5米以上，进深7米以上的大开间住宅可为住户提供一个40--50平方米甚至更大的居住空间，与同样修建面积的小开间住宅相比，承重墙淘汰一半，使用面积增加2%，便于灵活隔绝、装修改革。
进深：在修建学上是指一间独立的衡宇或一幢居住修建从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。进深大的住宅可以有效地节约用地，但为了包管建成的住宅可以有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求，不宜过大。目前我国大量城镇住宅房间的进深一般要限定在5米左右，不能任意扩大
地下室是指房间地面低于室外地平面的高度凌驾该房间净高的1／2者。
半地下室是指房间地面低于室外地平面的高度凌驾该房间净高的1／3，且不凌驾1／2者
玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。居室是家庭的"领地"，讲求一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。玄关一般与厅相连，由于功效差别，需调理装饰手段加以支解就是自己人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。平时，玄关也是担当邮件、简朴会客的场合。
隔绝是指专门作为分开室内空间的不到顶的半截立面。
过道是指住宅套内使用的水平交通空间。
期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购置商品房时应签预售条约。期房在港澳地区称做为买"楼花"，这是当前房地产开发商普遍接纳的一种衡宇销售方法。购置期房也就是购房者购置尚处于制作之中的房地产项目。而在成都市通常对期房的理解是未修建好，尚不能入住的屋子。
所谓现房是指开发商已办好房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购置商品房时应签出售条约。在成都市通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的衡宇。
外销商品房是由房地产开发企业建立的，取得了外销商品房预（销）售许可证的衡宇，外销商品房可以出售给海内外（含港、澳、台）的企业，其他组织和小我私家。
内销商品房是由房地产开发企业建立的，取得了商品房销售许可证的衡宇，内销商品房可以出售给本地企事业单位和居民。
准现房是指衡宇主体已根本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大抵轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的衡宇。
尾房又称扫尾房。它是房地财产进入散户零售时代的产物，是空置房中的一种。一般情况下，当商品住宅的销售量到达80％以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。开发商经过正常的销售后剩下了少量没有竞争力的屋子，这些屋子或朝向欠好、采光不敷，或是楼层不佳、位处两级，其中一层大多不带小花圃且遮挡较严重。
烂尾房是指那些由于开发商资金不敷、盲目上马，大概错误判断供求形势，开发总量供大于求，导致大面积空置，没钱怎么创业。无法接纳前期投资，更无力进行后续建立，甚至全盘停滞的积存楼宇。"烂尾"的情况一般不会产生在房产推出销售的时候的，而是随着项目的不停推进，一步步显现。
配建立施是指与住宅范围或与人口范围相对应配套建立的大众办事设施、门路和大众绿地的总称。
均价是指将各单位的销售代价相加之后的和数除以单位修建面积的和数，即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价，
基价也叫底子价，是指经过核算而确定的每平方米商品房根本代价。商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层，朝向差价后而得出。
起价也叫起步价，是指某物业各楼层销售代价中的最低代价，便是起价。多层住宅，不带花圃的，一般以一楼或顶楼的销售价为起价；带花圃的住宅，一般以二楼或