房地产深度分析.docx
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1、Wwp房地产办事体系创新挑战传统治理模式 2001-10-31最近,京城房地产市场似乎“熏染”了一种恐慌和危机,这就是许多楼盘遭遇客户的投诉和打击;从外貌上看,这都是不可控制、偶发性的,但是这种近乎“链式反响”的现象促使我们去存眷、思考其中深条理的因素。解决这个问题也绝不象是化解一个个“投诉问题”那么简朴,而是需要创建一整套全新的办事体系,才气从底子上解决这个难题,京城房地财产也会由此进入办事竞争的时代。 市场代价中心转向“主顾满意度” 在世界范畴内,各个财产市场的生长早已经历了从产值中心论、销售中心论、利润中心论到主顾中心论的阶段,并已进步到以“主顾满意度”为核心代价的时代,市场代价中心的这
2、种转移完全是一种客观纪律的反应,生长商与消费者的辩论,已不但仅是消费者日趋成熟、“维权意识”高涨这样片面的因素引起的,而是市场生长的一定结果。 消费需求向办事进化 每一个商品的消费都包罗物质消费和精神消费两个部分。简朴地说,前者主要体现在产物的质量方面,后者最重要的内容就是办事。尤其是随着技能的进步,商品在功效和效用方面极大地满足需求后,办事这种相对边沿的需求正成为决定购买与消费的主要因素,特别是在买方市场条件下,办事的重要性越发明显和突出。 房地产属于第三财产,即办事行业,“办事”体现其本质,特别是各财产市场都进化到以“主顾满意度”为核心的办事竞争时代,房地财产没有理由不树立“办事第一”的理
3、念,并且真正地体现出“全程办事”的精神。 主顾满意度战略创新办事体系 房地产的办事体系应以实施“主顾满意度战略(CS战略)”为底子,即创建以主顾为中心、以信息技能为手段,以主顾满意指标和主顾满意级次为主要内容的一种企业经营治理制度。它是企业制度的创新,也是市场及办事的创新。 房地产的办事体系还应包罗并实现如下目标: 1、客户保障机制和办事 这是在公正生意业务底子上对客户利益的保障。 (1)刚性答应的兑现。这不但是客观的、并且是具有执法意义的。生长商应完全凭据生意业务条约的约定兑现对客户的答应,如衡宇的质量、工期、装修和配套设施、产权状况等。 (2)弹性答应的体现。这是相对主观的、在生意业务中存
4、在协商的可能性,更能体现办事的精神。生长商在生意业务中应当努力体现出这样一种态度、行为、相同的主动性及互助性,以真正解决生意业务信息的“防火墙”,实现以“主顾满意度”为中心的战略。 2、客户的退出机制和赔偿办事 房地产的生意业务尽管具有生意业务的庞大性及特殊性,但它也是商品,具有商品的一般属性,因此,诸如在其他财产领域内普遍推行的一些办事项目同样适用于房地财产,如“三包”普惠制。同样,在生长商没有履行生意业务条约时,消费者完全可以依据有关执法、法例的划定要求赔偿。 3、增值办事和投资 办事是房地产产物不可支解的一部分,为适应办事竞争时代的要求,生长商有须要重视办事并进行相应的投资,如创建“办事
5、基金”等做法,这也是提供“增值办事”的一种一定选择。 办事竞争房地财产的制胜之道 为迎接办事竞争时代的来临,房地产进入到更高级的市场、制度创新领域,以“办事制胜”将会是未来的一定选择。因此,办事已不但是一种态度,而是全面体现在企业的理念和行为方面必不可少的内容,并且最终还要以主顾满意度来权衡。从而,“投诉”已不是一个个偶发的事件,而是一个新的竞争时代的“催生婆”,也是生长商塑造“令人尊重的品牌”的开始,更是真正理解、重新消费者的时候了! 来源:中国建立报从另一个角度解析物业治理 2001-10-31作为附属于现代文明的新兴行业,物业治理经历风风雨雨,在西安走过了从无到有、从不正规到趋于正规的生
6、长历程,在这当中,难免有一些问题。对付西安来说,物业治理是一个新兴的行业,许多物业治理公司都是由事业单位改制、大概是由别的企业临时拼凑而成的,在毫无准备的情况下匆匆地面对市场,力不从心是不可制止的。既然已经走到了这一步,也就没有什么退路可言,难道勇往直前就能杀出一条血路吗?“改制型物管企业”存在的毛病是显而易见的,好比:人员老化,技能水平较低,适应市场能力差的现状,靠什么赢得市场,稳定步队,走可连续生长的门路?作为企业,物管公司必须解决好自己的生存问题,才有资格和精力来谈论怎样为用户提供高质量的办事,让业主满意。令人遗憾的是,现在,许多业主存眷的更多的是,怎样发挥业主治理委员会的作用,监视物业
7、治理公司,怎样掩护业主的权益,怎样炒物管公司的“鱿鱼”,说到底就是怎样更好地为自己办事。一旦,个别物管企业和个别物管人员损害了业主的权益,就齐声讨。个别的“害群之马”的行为,掩盖了大多数物管人员的辛勤劳动所取得的结果,令人悲痛。坦率地讲,对海内方才生长起来的物业治理模式,营造一种宽松的情况会更有利于物业公司的康健生长。由于我国的物业治理行业起步较晚,人们的思想看法还较落后,许多业主对物业治理收费还很不习惯,对他们的办事也不认可。以往,国企职工和眷属配合享受产权单位的福利政策,人们的思想一时半会儿还转变不外来,很难走出筹划经济体制下的“福利”怪圈。一旦物管费从暗补走向明补,真正步入市场经济体制,
8、物业公司的生存空间碰面临来自社会各方面的挑战。他们究竟能不能生存下去,能不能更好地为业主办事,各人习惯于用这样的话来慰藉物业治理公司:“机会和挑战并存”,这只是相对而言。物管企业先天不敷,后天又无拓宽之路,生存空间受到严重的威胁,没有退路,手无寸铁,靠什么杀出一条血路?没人能够指出一条明路,因为迄今为止,在西安,还没有一条切合市场运作的游戏规矩,让物业治理公司遵循。物业公司寻求生存的方法究竟多不多?已往,由于历史条件所限,可供物业公司开展多种经营的房产甚少。现在,商业零售企业格式根本形成,超市连锁店步步为营,层层推进社区,人敢吃螃蟹了,于是有的小区便有商店、菜市场、餐饮业以及一些娱乐设施。固然
9、,负面影响也来了,扰民报道屡见报端。此路不通,至于,今后物业治理公司依靠什么生存和生长,暂时没人说得清。暴躁心理让人们的思维停滞在喋喋不休地谈论人家物业公司的功与过上,却懒得站在物业治理公司的位置上,设身处地的为他们想一想,这种现状应该引起全社会的存眷。为了美好故里的温馨,为了我们自己的幸福生活,关爱物业公司,给他们一个生存宽松的情况,少一点指责,多给指点迷津,才是当前我们应该做的。 来源:华商报公道订价:成思危给房改开药方 2001-10-31在4月9日于北京人民大会堂举行的“中国房地产政策、前景及战略高层论坛”上,全国人大常委会副委员长成思危为新世纪房改开出了新“药方”。 这个“新药方”共
10、有六剂良药:首先,公道定房价与房租。他说,目前的房租水平提得还不敷高,应该再提高一些,以维持租购平衡,而维持租购平衡的要害是公道确定租金,为此,政府应增强对租房市场的宏观治理。 其次,包管商品房质量成思危说:“我的屋子算是官邸,还经常出现这样或那样的问题,普通黎民的屋子质量如何就可想而知了。” 第三,实行根本公道及公正的补贴政策。他认为,补贴的依据和结构应该全国保持一致,尺度可以因地而异。制定具体补贴步伐时不应过细,不然无法实施。 第四,范例单位残余的分房行为。他说,近年来,结婚率和离婚率都很高,为的是遇上单位分房的末班车。因此,要范例,要做到权力与责任相对称;权利与义务相对称;要发扬民主;须
11、要时也要运用执法手段;推进住房分派的市场化,以促进单位最终退出住房分派。 第五,改进物业治理。 第六,增强对消费者权益的执法保障。 成思危说,到2010年,我国住宅建立将有80亿平方米的开发空间,种种迹象表明,住房大众消费时代已经到来。因此,如何变更宽大消费者买房的积极性就成了必须尽快解决的当务之急。 来源:中国经济时报买方市场条件下住房金融业务生长计谋 2001-10-29随着城镇住房制度革新的深化和房地财产的生长,商业银行的住房金融业务也不停壮大,以厦门市为例,截止到2000年底,全市楼宇按揭贷款余额为641亿元,本年增幅达896,为增速最快的一类贷款品种,占金融机构贷款余额的比例已达14
12、,提高64个百分点。内资商业银行均已开办住房金融业务,业务品种也由单一的委托性住房资金存款扩展到小我私家住房公积金贷款、楼宇接揭贷款、小我私家住房组合贷款、房地产开发企业流动资金贷款、经济适用住房贷款等品种体系,以及工程咨询、投资项目评估、房改政策咨询等中间业务,一个以小我私家住房贷款业务为龙头,为住房市场提供全历程办事的住房金融体系已初具雏形,并在社会经济生活中发挥着越来越重要的作用。在业务迅速生长的同时,面临房地产市场发育、住房新体制创建,以及参加WTO、银行业市场化及对外开放进程加快等诸多因素,住房金融业务进入了全面竞争的买方市场阶段,如何抓住机会、迎接挑战,实现住房金融的可连续生长,是
13、我们面对的配合课题。一、住房金融业务进入买方市场阶段随着小我私家消费者在住房市场上主体职位确立以及银行业竞争的展开,住房金融业务进入了买方市场阶段,业务格式产生深刻变革。1、小我私家成为房地产市场消费主体,对住房金融办事提出更高要求。仍以厦门市为例,自1995年以来,厦门住房市场中小我私家购房比例始终保持在70以上,并呈逐年上升的趋势,2000年全市商品房销售额91亿元,小我私家购房比例达93,均为历史新高,消费者需求已成为住房市场的主导,对银行的住房金融办事也从满足一般的贷款需要向提供专业理财办事,提高治理效率,简化业务环节、创新衍生办事品种等本性化、专业化、全程化需求生长,消费者主权意识大
14、大提高。商业银行必须真正树立“以客户为中心”的意识,全面评估消费者需要,革新办事,才气掌握住房金融市场的生长趋势,赢得客户。2、住房制度革新和房地产市场发育进入新阶段,住房金融办事体制亟待创建、办事条理亟需提升。经过创建住房公积金制度、提高公房租金、推进公房出售诸阶段后,住房制度革新已经进入停止住房实物分派、实行住房分派钱币化、全面创建住房新体制的要害阶段。房地产市场也经过90年代中期的清理整顿,陪同土地使用制度的完善和住房二级市场的全面创建,步入范例化的生长阶段生意业务本钱低落,专业化分工趋势明显,市场体系日趋完善,开发商、中介机构、消费者等市场到场者日趋成熟,决策行为趋于理性。在这些配景下
15、,市场对金融办事提出了多样性的需求,金融机构作为住房市场到场者的作用越来越大,逐步从与开发商、购房者提供融资办事向与中介机构、政府治理部分开展互助渗透,以中央银行、房改决策部分为主导,商业银行为主体,住房资金治理中心、住房置业包管机构、保险公司、中介部分到场的住房金融体系正在形成,并组成房地产市场的有机组成,成为政府执行住房政策,调控房地产市场的重要东西,因而整个别系的运行效率和办事条理急需提升。3、住房金融市场展开全面竞争。随着我国参加WTO、金融市场全面开放格式的临近,内资银行市场化及对外开放进程加快,而在银行实施市场化战略进程中,以小我私家住房贷款为主的住房金融业务因在创建市场化运营机制
16、、改进信贷结构、提高资产质量、培育客户群体方面具有不可替代的作用,成为市场竞争的核心。各家银行纷纷将住房金融列为重点生长业务,在范围、资金、营销、人力资源配置等方面赐与倾斜,抢占市场份额。随着竞争的日趋猛烈,也出现了一些影响住房金融业务康健生长的征兆,主要是低落贷款门槛,发放高成数、甚至是零首付贷款要求的按揭;竞相压低对按揭项目的审批条件,对不具备预售条件、存在“烂尾”风险的项目也治理按揭贷款;一味追求贷款投放进度,放松对借款人主体资格、还款能力、贷款用途的审查,造成大量的风险隐患;贬低竞争敌手,误导客户作堕落误决策,最终损害消费者利益。这些不正当竞争行为极易导致住房市场的泡沫化,加大住房金融
17、市场的风险。二、买方市场条件下住房金融业务的生长对策面对历史机会和市场挑战,为生长住房金融业务,内资银行应当以推动住房金融体系创建为主线,遍及开展创新与互助,实现住房金融业务的实质性奔腾。为此,可考虑接纳以下对策:1、构建住房金融体系。住房金融与其它金融业务相比有较多的特殊性,更需要有一个较为完备的市场体系。结合当前业务底子、市场情况和政策条件,应当考虑创建住房金融体系,可由人民银行、房改办提倡,商业银行到场,创建行业协调机制,制止恶性竞争,促进住房金融业务的尺度化和行业准则的创建;另一项是由人民银行提倡,各商业银行及税务、户籍治理、社保、房管等相关部分到场,创建小我私家信用视察评估体系,加快
18、创建完善小我私家信用制度;同时,与社会保障机构、保险公司、证券基金组织等联系,探讨住房抵押贷款证券化,将恒久资金引人住房金融领域,为住房金融创建恒久稳定的资金来源;最后是完善相应的执法制度和市场机制,主要是房地产产权制度和房地产生意业务制度,创建房地产权籍查询制度,方便产权的流转和抵押权的实现。2、实施品牌战略,塑造良好社会形象,提升品牌认知度,夯实住房金融业务生长的社会底子。品牌战略是拓展市场、赢得客户的重要手段,为此除加快开发小我私家住房贷款业务系统和实现系统升级,提高贷款处理惩罚效率和业务治理能力外,还需围绕客户需求,实现贷款发放和办事的尺度化,厦门建行以小我私家住房贷款为依托,创建“合
19、家欢”小我私家贷款品牌,目前已形成以小我私家住房贷款、二手房按揭贷款、住房装修、综合消费额度贷款等系列产物,并开展配套的营销运动,制定业务操纵和办事范例,使“合家欢”品牌成为客户的首选,取得良好成效。3、挖掘产物内涵、创新业务品种、应抓住政府支持住房金融生长和市场需求不停提升的有利时机,大胆创新,扩展住房金融产物线的长度和宽度,并对差别类型的客户群体实施差别化营销计谋,提供有针对性的专业化办事,满足更多客户更深条理的金融办事需求。适应客户改进住房条件、提升生活质量、调解还款筹划等需求,厦门建行陆续开办了转按、再按、按揭贷款期限调解等业务。以深化住房金融办事来牢固市场。4、革新办事方法、提升办事
20、条理。一是引入中介机构,提高住房金融办事效率,在住房按揭业务已到达相当范围的情况下,为充实发挥范围效益,可以积极引进律师事务所、公证、扣卖、评估、生意业务、咨询等中介机构,在贷款受理、评估、催收、抵押物处理、信息咨询等方面提供专业办事;二是针对住房按揭业务特点,推行按揭贷款经纪人制,提高贷款营销水平,信贷人员成为按揭业务的拓展者和资源整合者,送贷上门,以办事争取客户;三是通过密切与房地产开发企业、市场中介机构等的互助,开展网上销售等途径,拓展住房金融业务分销渠道,以适应买方市场条件下客户的需求变革。5、开展海内外互助,加快业务生长。首先是密切与政府主管部分的联系,提高金融办事水平,解决政府部分
21、在推进房改和房地财产生长中面临的实际困难;二是探索内资银行与外资金融机构在住房金融领域上的互助途径,如创建小我私家信用体系、贷款分销网络、制订行业尺度等,形成协力;三是争取与国际组织、研究机构的互助,借用“外脑”,充实利用先进国度经验,生长住房金融业务。作者:杨绍萍 周为民来源:中国房地产宽带智能化物业治理 2001-10-23宽带,新经济的曙光? 借着新世纪的曙光,崇尚新经济的人们,从宽带的接入,好像真正看到了希望的光线。宽带接入,就是将极宽的传输带宽接入每一部盘算机,从而使数据在盘算机网络中传送内容越发车宣、传送速度大为加快(速率高达10M以上的上网速度)。其实,数据在网络中传输的看法就像
22、高速公路上的交通一样,如果我们将数据比喻成车子,那么网络就是公路。视频点播(VOD)、网上远程医疗、实时视频集会、统一消息平台、全球“Follow Me”、网络呼唤中心、多媒体终端等,都将陪同宽带的接入而走进我们平常的生活。在商品住宅开发建立中,一场以建立宽带接入为标记的,将深刻影响人们生存方法的通信和住房革命,也正在我们身边悄然兴起。北京的“网络故里”、上海的“住宅网样板小区”等工程,都让人们实实在在地体会到了宽带的利益,以及新经济给我们带来的美好撞憬。然而,这样一些项目的实施,还只不外是进行的试点或实验罢了。要想让普通大众真正走进这样的生活空间,房产商们的开发理念大概还要有更全面和深入地认
23、识,不但仅停留在外貌的文章和宣传上、而众多提供办事的网络厂家和南家,更是正在依托网络技能的新生长、和宽带技能的成熟,研究如何将其与住宅小区建立实现更深条理的融合。从微软、IBM、思科的全面介入筹划,到海内电信、长城、网通的雄心勃勃,都不难看出竞争的战火正在蔓延。接入宽带,就算智能化吗?智能化小区、小区智能化成了当前住宅开发的一大热点。智能化的一个要害就是建立信息快车。在信息化或叫数字化时代,每小我私家面临的选择只有两种:要么搭上这班信息快车,要么被它甩远。宽带的建立无疑给人们“乘车”提供了可能。目前,建立的宽带小区网络平台是接纳ATM宽带接入技能,用品质优良的5类线连接入户,结构了每家10M带
24、宽的社区信息网络。从而为住房提供快速上网、小区宁静系统、物业治理系统等现代化居住条件,真正实现小区智能化。宽带王页上多数可提供家政办事、配送中心、物业中心、培训中心、在线娱乐、远程教诲、证券生意业务、在线游戏等多种网上办事,使用户能够在最短的时间里了解到最多的信息。如今,有相当数量的小区都声称自己是智能化社区。但购房者对智能化一定要有清醒认识。由于告白中的不实之词仍然存在,所以消费者在购房时,一定要问清小区的智能化内容。并不是只要接了个宽带就能说是智能化小区了。建立部出台了针对住宅智能化示范小区的品级评定尺度,将全国住宅小区智能化系统示范工程建立分为一星级、二星级和三星级等三个品级。虽然该评定
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