房地产项目开发总体策略.docx
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1、 A市项目房地产开发可行性研究1. 项目根本情况1.1.1 位置本项目位于A近郊镇南部,濒临东江,西接增城沙浦镇和新塘镇,与东莞市中堂镇隔江相望。紧靠筹划中的广园东二期瑶田出口约14公里。距离 A市天河商业中心区约46公里,距离增城城区荔城约27公里。1.1.2 用地范围与地块现状用地范围:首期用地包罗广园东沿线和大洲岛约75万平方米(合约1200亩),可修建面积34万平方米;整个地块约9500亩,包罗仙村鹅桂洲,可建面积待定。地块现状:(1) 地块目前主要为耕地、产业用地及部分河滩地。(2) 首期用地中包罗两个自然村,共200多户人口,其余为农田和水面。(3) 鹅桂洲与大洲岛均四面环水,江面
2、最宽处达180米,周边视野开阔。大洲岛上有大量茂密的荔枝树,与水景一起组成良好的自然景观;(4) 项目所在地镇之前的主要财产为水泥制造,目前用地周边仍遗留有为数不少的水泥厂,其中部分尚未完全停产。在地块的视线范畴内,均可看见巨细不等的烟囱,它们有的位于镇,有的位于邻近的沙浦镇,有的则位于东莞市中堂镇。1.2 项目主要技能经济指标(详细、见表14-1至14-6)连体别墅区用地平衡表 表14-1项目计量单元数量所占比值用地总面积ha42居住区用地ha42100住宅用地ha2867公建用地ha38门路用地ha37大众绿地ha819连体别墅区经济技能指标表 表14-2项 目计量单元数量所占比值备注用地
3、总面积ha42居住户(套)数户(套)884居住人数人3094户均人口人/ha4总修建面积平方米22盘算容积率修建总面积万平方米22100住宅修建面积平方米20434094筹划平方米204340保存平方米0公建面积平方米156606筹划平方米15660保存平方米0人口密度人/ha74住宅容积率%50综合容积率53总修建密度%30绿地率%40人均大众绿地面积平方米/人26停车数个1000连体别墅区配套设施一览表 表14-3项目标记设施名称修建面积用地面积备注文化娱乐文化运动站50009000小计50009000教诲幼儿园18002500小计18002500商业办事沿街商铺60006000饮食店80
4、0电讯营业所300300邮电所300300储备所200200肉菜分销店300中西药店300书店300小计85006800行政治理居委会200小计200大众设施变电房60变电房50公厕50小计180总计1566018300独立别墅区用地平衡表 表14-4项 目计量单元数值所占比值(%)用地总面积ha33居住区用地ha33100住宅用地ha2060公建用地ha26门路用地ha514大众绿地ha720独立别墅区经济技能指标表 表14-5项目计量单元数值所占比重备注用地总面积Ha32居住户(套)数户(套)320居住人数人1280户均人口人/户4总修建面积万平方米12盘算容积率修建总面积万平方米1210
5、0住宅修建面积平方米11510096筹划平方米115100保存平方米1公建面积平方米49004筹划平方米4900保存平方米0人口密度人/ha39住宅容积率35综合容积率36总修建密度30绿地率40人均大众绿地面积平方米/人52停车数个370独立别墅区配套设施一览表 表14-6项目标记设施名称修建面积(平方米)用地面积(平方米)备注文化娱乐文化运动站30006000小计30006000教诲幼儿园18002500小计18002500大众设施变电房50公厕50小计100490085001.3 项目主要财务评价结果指标 项目主要财务评价结果指标汇总表评价结果项目总投资(万元)108288项目总销售收入
6、(万元)135270利润总额(万元)17324税后利润(万元)11606投资利润率10.72税前全部投资FNPV(万元)7259税后全部投资FNPV(万元)2661税前全部投资FIRR11.33税后全部投资FIRR8.61税后自有资金FNPV(万元)2824税后自有资金FIRR9.85盈亏平衡点销售率86.212. 项目开发宏观情况阐发2.1 A经济发掌状况(略)2.2 A市经济发状趋势阐发(略)2.3 项目地块临近都市经济生长阐发(略)2.4 A市住宅市场阐发 2.4.1 住宅市场供给情况阐发(略)2.4.2 住宅市场需求情况阐发(略)2.5 A市新兴住宅区域的漫衍阐发(略)2.6 项目开发
7、宏观情况评价 综上所述,本项目开发面临的宏观情况具有如下特点:2.6.1 A市是目前中国经济生长最为迅速的地域之一。经济实力强,底子设施及交通情况日益改进,百姓经济生长后劲足;居民收入高,生活水平不停提高,为本地房地财产尤其是住宅财产的生长奠基了有力的底子。2.6.2 A市的住宅市场范围庞大,从总体上出现过剩与短缺并存,挑战与机会同在的局面。商品房空置高达600多万平方米,买方市场已经形成,各楼盘均面临巨大的代价与营销竞争压力,但适销对路,质量上乘。情况与品牌优势明显的楼盘仍然脱销无阻。2.6.3 A市的住宅市场出现如下根本特征: 郊区化特征:随着都市交通情况的改进以及居民对居住情况质量要求的
8、日益提高,都市近郊及部分远郊楼盘生长迅速。前几年是番禺洛溪一带,近年来向北(板块),向南(华南板块)及向东(广园东板块)的生长引人注目。 主题特征日益明显:住宅市场细分日益深化,种种具有明显主题特征的楼盘占具明显的市场优势。近年来,以体育运动,休闲度假,养老保健,旅游,教诲为主题的项目各呈缤纷,吸引了众多的买家。 品牌因素日益走强:历经10余年的A房地财产已形成了一些著名的品牌。如中海物业,合生创展,碧桂园,丽江花圃等。这些品牌在消费者心中留下了深刻的印象,成为他们在购买商品房时首选的因素之一。 A较大范围的商品住宅主要会合漫衍在番禺的洛溪及迎宾路一线、区的南湖、大道一线、广园东路一线。由于广
9、园东二期工程的动工,广园东及其延长线一带的生长势头引人注目。3. A都市总体筹划描述3.1 A市2010年总体都市筹划凭据A市总体都市筹划,至2010年A城区将从1992年的187平方公里(指建成面积),扩张为555平方公里,即比目前城区大一倍。2000年9月评审通过的A都市建立总体战略观点筹划纲领,确定了 A市都市区空间结构的根本取向为:南拓、北优、东进、西联。新筹划中将 A市原有区、番禺大部分和增城新塘、永和一带,确定为 A市主要的都市生长密集地域,“东进”中明确提出:未来 A市特别是旧城区的传统财产主要向黄埔新塘一线会合转移,利用 A市经济技能开发区的底子和口岸条件,形成密集的财产生长带
10、。 A市城区的都市中心大组团、都市东翼大组团(天河新都市中心)、都市北翼大组团叁打板块之间将由环城高速公路,两条半环高速公路向东和北三条放射状快速或高速路以及地铁、轻轨等联系起来。3.2 A市生长战略目标 A市都市生长的战略目标是充实发挥中心都市政治、文化、商贸、资讯中心和交通枢纽等都市功效,对峙实施可连续生长战略,实现资源开发利用和情况掩护相协调,牢固、提高 A市作为华南地域的中心都市和全国的经济、文化中心都市之一的职位与作用,使 A市在21世纪生长成为:一个繁荣、高效、文明的国际性区域中心都市;一个适宜创业生长、又适宜居住生活的山水型生态都市。珠江三角洲都市群以东岸广深(香港)都市带、西岸
11、广珠(澳门)都市带作为区域生长主轴,结构了一个“人”字形的生长构架。应当配合生长为开放式的“区域组合都市”,都市之间优势互补,保持经济优势与生长潜力。 A市正处于珠江三角洲生长主轴的交汇点,在“人”字的核心上,同时照旧7条拓展轴的辐射源。3.3.2 A市域A市都市生长筹划将全市分别为都市区、花都片区、从化片区、增城片区、南沙片区等五个片区。(详见表14-8) A市各片区表面 表148序号片区土地面积(平方公里)备注1都市区包罗 A市辖八区、永和镇、新塘镇以及番禺沙湾水道、东涌镇以北地域2花都花都区行政范畴3增城增都市域扣除永和镇、新塘地域4从化5南沙番禺区扣除沙湾水道以北、东涌镇的地域都市区:
12、原都市筹划生长区,增城的新塘和永和两镇,番禺沙湾水道、东涌镇以北的宽大建立用地筹划控制区称都市区。花都、从化、增城、南沙等城镇与中心城区的空间距离相对较远,在筹划结构上明确其各自的相对独立性,形成有相当范围的综合生长区片区,但强化了它们在区域内的优势和功效。南沙片区,依托深水港建立临港产业区,主要生长高科技产业和资金密集型对外加产业,适当生长重产业,协调生长商业、旅游业和转口贸易业。筹划将本区域建成一个以口岸财产、外向型加产业和三高农业为主的片区。增城片区,广汕公路以南的城镇以生长外向型产业为主,以北的城镇以生长三高农业和生态旅游为主。行政区划整合可以将国度与地方扶持 A市经济技能开发区的优惠
13、政策、效应扩散到增城,从而推动增城地域外向型经济的生长。花都片区,交通区位优势显得十分突出。可以依托新机场生长成为 A市地域的物流中心和航空交通联系紧密的高新技能财产和办事业基地。从化片区,具有良好的农业生长条件和优越的旅游资源。可利用其独占的情况及旅游自有优势,生长旅游业和三高农业。二十一世纪的A确立了“生态优先”的建立战略思想,寻求一种既能应对生长挑战又能解决情况问题的都市生长模式。以 A市富厚的地形地貌,“山、城、田、海”并存的自然底子,构建“山水都市”的框架,最大限度的低落开发与资源掩护的辩论,减低对自然生态体系的打击。构筑生态廊道,掩护“云山珠水”,营造“青山、名城、良田、碧海”的山
14、水都市。传统的都市格式使 A市空间生长捉襟见肘,目前情况、交通、土地存量等方面存在的问题严重制约了都市未来的生长潜力。行政区划调解解决了都市向南生长的政策门槛,使A有可能从传统的“云山珠水”的自然格式跃升为具有“山、城、田、海”特色的大山大海格式,为建立生态宁静的国际性区域中心都市提供了历史性的机会。A市生长存在的问题只有在生长中通过控制和引导解决,要接纳有机疏散、开辟新区、拉开建立的步伐,力争优化结构,掩护名城,形成具有岭南特色的都市形象。筹划确定东、南部为都市区生长的主要偏向,确定都市区空间结构的根本取向为:南拓、北优、东进、西联。南拓:南部地域具有辽阔的生长空间,未来大量基于知识经济和资
15、讯社会生长的新兴财产、集会展览中心、生态岛、大学园区、A新城等将部署在都市区南部地域,使之成为完善都市功效结构,强化区域中心都市职位的重要区域。北优:北部是 A市主要的水源修养地,将优化地域功效结构与空间结构,由于新国际机场在花都,在包管贯彻“机场控制区”筹划的前提下,将适当生长临港的“机场动员区”,建立客流中心,物流中心。东进:以 A市21世纪中央商务区的建立拉动都市生长重心向东拓展,将旧城区的传统财产向黄埔新塘线转移,重整东翼财产组团,利用口岸条件,在东翼大组团形成密集的财产生长带。西联:西部直接毗邻 A市直接吸引区佛山、南海等都市,将增强 A市通这些都市的联系与协调生长,增强广佛都市圈的
16、建立,同时对西部旧城区进行内部结构的优化调解,掩护名城,促进人口和财产的疏解。 A市未来都市空间结构为:以山、城、田、海的自然格式为底子,沿珠江水系生长的多中心组团式网路型都市结构。两条都市功效拓展轴东进轴:筹划以珠江新城和天河中心商务区拉动都市商务中心功效东移,形成自中心城区、珠江新城、黄埔产业带向新塘偏向的传统财产“东进轴”。该区目前尚有200平方公里的土地储备,有良好的交通及底子设施条件,财产开发已经有相当的底子。南拓轴:地铁四号线和京珠高速公路的定线,勾通了一批基于知识经济和资讯财产的新兴财产区,从A科学城、琶洲国际会展中心、A生物岛、A大学城到A新城、南沙经济技能开发区、南沙新港,可
17、以提供约200平方公里区位优良的都市用地储备。筹划确定该生长轴线为“南拓轴”。三条沿江都市生长带结合A都市沿江生长奇特景观,重塑珠江“母亲河”形象,形成“江城一体”的适宜人居住的富有滨江都市特色的山水人情都市。筹划设置三条沿江生长带。沿珠江前航道生长带,约432平方公里;沿珠江后航道生长带,约163平方公里;沿沙湾水道生长带,约184平方公里。两个转移带:山西侧“北部转移带”,是 A市旧城传统商业贸易功效疏解和生长的继承,必须接纳严格控制下的低强度开发。作为旧城功效的增补,生长全市性的商贸物流中心,开发低强度的居住区。海珠区市桥“南部转移带”,市旧城人口的主要疏散地域。由于传统的商贸功效仍旧要
18、依赖旧城生长,因为都市传统的两个增长偏向仍然会有一定的生长惯性。综上所述,项目开发所面临的都市筹划情况具备如下特点:3.4.1 A市正在致力于建立一个“繁荣、高效、文明的国际性区域中心都市”与“既适宜创业生长、又适宜居住生活的山水型生态都市”,以迎接入世后新一轮的国际财产转移。3.4.2 A市都市建立观点筹划所明确的战略生长目标是“南拓、北优、东进、西联”,其中“东进”的内涵为:A市区将往东部推进到增城的新塘、永和一线。项目所在地的增城片区将是未来 A市对外加工汽车配件、化工、转口贸易、出口加工的基地,本地的经济将有较快生长。3.4.3 A市新划定的都市结构以“山、城、田、海”的自然格式为底子
19、,沿珠江水系生长的多中心组团式网络型都市结构。项目所临近的新塘镇、荔城镇将形成具有一定范围的区域中心。4 项目所在地域域情况阐发4.1 区域界说本项目位于A东部镇,未来可由广园东路延长线直接与 A市区相连,鉴于区域交通特点及已经逐步形成的广园东房地产开发板块,现将区域界说为广园东快速路全线,西起沙河立交,穿 A市区天河、黄埔,过增城新塘、永和、沙铺到仙村项目所在地,分身荔城,现对本区域内有关筹划及房地产开发供给状况作阐发如下。所研究区域跨A两个区(天河区、黄埔区)与增城的四个镇(新塘镇,永和镇,沙铺镇和镇)。其中天河区珠江新城与天河北一带已经生长为 A市新的中心商务区,新的都市中轴线穿越其中。
20、黄埔区历来是A石化等财产基地,黄埔港也是A目前主要深水口岸;位于黄埔区内的A经济技能开发区是国度首批经济技能开发区,经过十多年快速生长,已经形成高科技财产基地,经济范围巨大。增城新塘以打扮产业闻名中外,办事业等多种财产也有很大生长。在A经济技能开发区与新塘的影响和动员下,永和、沙镇等地也创建了许多产业园区。由于九运会主场馆的落成和底子设施的日趋完善,本区域目前已成为地产投资的热点地域。4.2.2区域筹划生长偏向、本项目阐发的广远东快速路板块可属于两个片区,即沙河至增城新塘、永和的都市区,和沙埔、仙村及荔城所在的增城片区。前者属于都市“东进拓展轴”,位于A着力打造的东翼大组团财产生长带,其生长偏
21、向是建立为A制造业的基地、高新技能开发和生产中心和A21世纪经济增长的核心区域之一。而项目所在的增城片区南部,依托东翼大组团,以外向型产业为主要生长偏向,正逐步引进国度与地方扶持A经济技能开发区的优惠政策、效应,来推动地域外向型经济的生长。目前该地域与A的交通主要依靠广园东快速路和107国道。广园东快速路已通到新塘,凭据筹划,2003年底将实现全线通车,届时,作为A“东进”战略重要交通线的广园东快速路将一直延伸至东莞中堂镇,从A至东莞的路途也将由目前的一个半小时缩短至45分钟。另广深铁路已得到国度开发银行一项为期5年、上限为28亿元贷款(授信额度),主要用于兴建从A至新塘的都市列车线路,并可能
22、在年内动工。如果这一筹划实施,将大大增强增城与 A市区之间的快速团体运输能力。可以预见未来两三年,除了现有的广深高速、广深公路、广园东快速路、广深铁路、广汕公路外,另有广惠高速、A北三环和广园东快速路三期等门路经过增城,这些门路设施将增城与珠三角连成一片,驱车1个半小时内可到达珠三角任何都市。这些设施的投建,将直接为区域内,尤其是门路沿线楼盘带来升值空间。区域内广园东路一线,随着种种设施日益完备,近一、两年来已成为继华南板块后的又一开发热点地域。较大的楼盘就有:位于天河区的汇景新城、华景新城、中海康城;位于增城新塘镇的碧桂园凤凰城、新世界花圃、新康花圃、紫云山庄。位于增都市内的荔城碧桂园等。另
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