房地产企业的筹划及检查应对技巧.docx
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1、房地产企业的操持及查抄应对本领第一讲: 房地财产务政策阐发 第二讲 企业税收筹谋概论 随着社会经济的生长,社会分工越来越细,在企业的理财领域又产生了一门新学科,这就是税收筹谋。第一节 投资运动的税收阐发 一、济运动的结算环节 任何一项经济事项都与税收有关。税收与死亡不可制止。 1、横向结算行为。即企业与企业、企业内部机构之间。2、纵向结算行为。即企业与人小我私家、企业与国度。二、调治利益的闸门税收 1、立法通过税收的要素体现利益; 2、执法通过税务治理落实政策; 3、守法通过纳税申报实现税收。 税法要求纳税人自觉申报纳税,税务构造通过税务稽察等手段督促纳税人正确处置惩罚企业、小我私家与国度利益
2、的干系,正确核算税款,制止偷税行为。 西方人认为:死亡与税收不可制止。但是,目前在我国的经济生活中,存在一个不争的事实: 100%的人想偷税,99%的人在实施偷税,而98%的人又在自觉不自觉地多缴税! 第二节 税收筹谋的观点 一、筹谋的寄义变革 几千年来,筹谋的内涵是在不停地变革,不停充实的。在古代,筹谋的名词性较强,与现在的筹划、战略、战略、谋略、对策的意思靠近。 而在现代,筹谋的动词性寄义增强,以信息、创意、点子、谋略、目标等要素为其内核。 “筹谋”的全面寄义为:如安在全面谋略的底子上指导操纵者去圆满地实施对策、战略或战略,从而到达办事的目的。 二、税收筹谋 税收筹谋,是筹谋领域的一个方面
3、,大概说,就是在税收方面进行筹谋,以到达筹谋人所要实现的目的。而在现实社会,多数人往往将一个舶来品税收操持用来表述纳税人从微观的角度所进行的税收筹谋。笔者则认为照旧以我国的传统习惯,用税收筹谋这一观点更切合我国的国情。三、税收筹谋的观点 【案例】他们应该怎样申报? 在多数人看来,向税务构造申报时,应当少报利润,将企业的盈利能力申报得越小越好。而实际上,对付实行审定征收要领征税的纳税人,就流转税而言,其计税依据是纳税人的销售额;所得税也是以销售额为底子的。 【案例】他的店面房应该如何脱手?差别的税收存在差别的征收环节。营业税险些对每一个流转环节都征收,所以淘汰应税业务的流转环节,就可以淘汰应税次
4、数,从而低落实际税收包袱。通过以上案例的阐发,我们可归纳出如下公式:政策信息+业务流程=税收筹谋 企业税收筹谋就是纳税人在现行税制条件下,通过充实利用种种有利的税收政策,适当摆设投资行为和业务流程,通过巧妙的财务协调和管帐处置惩罚,公道地摆设纳税方案,在正当的前提下,以实现股东利益最大化为目标的涉税经济行为。 其根本内涵是:一是企业税收筹谋的主体是纳税人。二是企业税收筹谋的客体是各项涉税行为。三是企业税收筹谋的目标在于追求税后利益的最大化。 中国最庞大的数据库下载四、税收筹谋的原理 实验一: 九点连线 (要求:三条直线一笔勾通九点)五、税收筹谋的产生与生长 税收筹谋产生的前提条件:市场经济(法
5、治经济)。中国的税收筹谋(税收操持)产生于八十年代末、九十年代初。税务促产增收,税务署理。税收筹谋的专家力量:注册税务师、注册管帐师、律师等。第三节 投资税收筹谋的政策界限 目前,部分企业淘汰税收本钱所接纳的三种步伐,即偷税、避税和税收筹谋,其中有正当的,也有不正当的。【案例】操持耶?偷税耶?一、税收筹谋 税收筹谋是在顺应税法意图、完全不违背立法精神的前提下,当存在两或两种以上纳税方案时进行的优化选择,实现缴纳最少的税款,以到达税后利润最大化的行为,在一定的条件下也称节税。二、偷税 偷税是纳税人接纳欺诈手段,存心不遵守税法的有关划定,使税务构造难以掌握其真实情况,从而到达少纳税目的。偷税的特征
6、是非法性与欺诈性,偷税的手法也许多,如隐匿收入、乱摊用度、虚增本钱、多列支出或用度、虚报亏损、拒绝申报、不如实申报、地下经营等等。 三、避税 避税就是纳税人在不明显违反税法例定的前提下,利用税法的漏洞或意义不明确之处巧妙摆设自己的经营运动,以淘汰其纳税义务的行为。避税的正当与非法并无一个统一的尺度,这取决于相关国度对此的态度。四、避税与税收筹谋的联系与区别 联系:都是非违法的。区别:其一,从定性的角度来区别。税收筹谋顺着立法意图,着眼于总体的决策和恒久利益,谋取的利益是正当、正当的。避税逆着立法意图,针对税法上的某个漏洞,大概利用执法的空隙进行低落税收包袱的操纵。其二、从定量的角度来区别。如对
7、付转让订价的操纵,作为货品销售(非消费税产物),10%的利润率是合与非法的分水岭。第四节 企业税收筹谋的意义 税收筹谋,尽管照旧个新事物,但它一进入市场就已显示出了强大的生命力,给许多企业带来了更多的利益。其意义主要有: 一、税收筹谋是一种增值性经济行为,公道正当的税收筹谋将有助于市场经济的生长。 二、税收筹谋是使企业投资利益最大化的重要途径。 三、税收筹谋是企业投资及经营治理水平提高的促进力。 四、税收筹谋是维护企业良好形象的重要包管。总之,一句话说得好:野蛮者抗税,愚昧者偷税,精明者进行税收筹谋。 第三讲 税收筹谋的风险及防备 第一节 企业税收筹谋风险 所谓税收筹谋的风险,通俗地讲就是税收
8、的操持运动因种种原因失败而支付的代价。税收筹谋的风险主要包罗三方面的内容:一、决策者存在认识上的误区“操持税收是财务人员的事情,与自己无关”、“财务管帐人员是处置惩罚涉税事项的专职人员,理应解决税收上的所有问题”、“我与税务局的干系很好,如果有事可以很容易摆平的”。二、业务流程的操纵风险事实上,税收的产生多数不在管帐核算环节。税收实现、税收核算和纳税申报脱节。如决策者对有关政策不熟悉,又没有经过咨询就武断操纵等,从而造成纳税风险。案例:小我私家建房要领影响税收包袱在本案中,如果施工队由大家配合雇请,而不是由王先生代表大家雇请,则大家分得住房属于自建住房,不组成销售不动产,不缴纳营业税,也不缴纳
9、契税。 三、“按章纳税”的风险 克日常的纳税核算从外貌或局部的角度看是按划定去操纵了,但是由于对有关税收政策的精神掌握不到位,实质上形成偷税,从而引起税务处罚。案例:互助建房应注意税收责任 四、对有关税收优惠政策的运用和执行不到位的风险 如“四残人员”比例不敷而享受了福利企业优惠、利用再生资源的比例不敷而享受了有关环保方面的税收优惠等等。五、对税收政策缺乏系统性掌握 在系统性税收筹谋历程中对税收政策的整体性掌握不敷,形成税收筹谋风险。如在企业改制、吞并、分设历程中的税收筹谋涉及多种税收优惠,如果不能系统地理解,就很容易出现操持失败的风险。【案例】利润变为会务费 一不留心成偷税六、操持本钱大于效
10、益 对企业的情况没有全面比力和阐发,导致操持本钱大于操持结果,大概操持偏向与企业的总目标不一致,从外貌上看有结果,而实际上企业并没有从中得到实惠等等。第二节 筹谋风险的防备 以上这些都是税收筹谋历程中客观存在的风险。防备税收筹谋的风险主要从以下几个方面去努力:(一)创建税收筹谋的风险意识,立足于事先防备。 一是在担当委托时,要向委托人和担当操持的纳税人说明税收筹的潜在风险,并在委托条约就有关风险问题签署具体条款,从而对或有风险有一个事先约定,淘汰可能产生的经济纠纷;二是在进行税收筹谋历程中,要注意相关政策的综合运用,从多方位、多视角对所操持的项目的正当性,公道性和企业的综合效益进行充实论证。三
11、是正确认识纳税义务。要知道,应该缴的税照旧要缴的,税收筹谋只能在一定的政策条件下,而且在一定的范畴内产生作用,不能对其要求过高。(二)实时地、系统地学习税收政策,准确理解和掌握税收政策的内含。 一是利用税收政策与经济实际适应水平的不停变革,寻找纳税人在税收上的利益增长点,从而取得利益最大化; 二是注意全面掌握税收政策的划定性,切勿抓住一点,不及其余,不然也会半途而废。(三)增强与本地税务构造的联系,充实了解本地税务征管的特点和具体要求。 (四)聘请税收筹谋专家,提高税收筹谋的权威性和可靠性。 1、生产力的生长引起社会分工。 2、技能进步促使专业分工。 3、习惯性思维定势。 昔人云:“旁观者清,
12、政府者迷”。 横看成岭侧成峰,远近崎岖各差别。不识庐山真面目,只缘身在此山中。 宋苏轼:题西林壁 4、组织屏蔽对企业员工思维的影响(实验)。 实验二: 九点连线 (要求:四条直线勾通九点,而且一笔画完) 第四讲: 房地产行业的纳税现状及政策展望 房地产行业成为偷逃税大户!这句话不是空穴来风,近期,经济界连续宣布了多个榜单:在小我私家财产的榜单上,房地产行业的富豪许多,但是在纳税排行榜上,房地产行业的企业却是很少。这一多一少,将房地产行业无情的引入了人们议论的话题之中。 一、房地产税收的现状 随着我国经济的快速生长,人们对拥有房产的需要越来越高,这个需要推动了我国房地产行业在各行各业中以更快的速
13、度生长。但是,在生长历程中也出现了一系列的问题。 (一)房地产行业的税收问题成为社会体贴的热点 “2004中海内地百富榜”中有45位富豪来自房地产及其相关行业,是涌现出最多富豪的行业。“福布斯2004中国富豪榜”中共有200位富豪入围,其中有64位来自房地产行业,同样是出现最多富豪的行业。 但在国度税务总局近期宣布的“2003年度中国纳税百强排行榜”中,没有一家房地产企业入围,即便是房地产行业中的纳税状元深圳华侨城房地产有限公司,纳税额也不外是快要2亿元,与全国纳税百强中的最后一名(8.7323亿元)尚有数倍的差距。 更为严重的是,房地产企业不但没有登上纳税榜名单,反而频频出现在近期的欠税通告
14、之中。北京地税2004年第二期欠税通告,包罗北京崇建工程公司、北京市第六修建工程公司、北京市第五修建工程公司等15家企业“榜上有名”,而15家欠税企业绝大多数为地产企业、修建公司,且欠税金额巨大。 相关消息的连续宣布,引发了市场各界对房地产企业纳税情况的极大存眷。 (二)房地产企业的纳税查抄情况 面对一系列的详实数据,各界对房地产行业在纳税问题上的直接反应,就是该行业存在极为严重的偷逃税款现象。在随后的一段时间内,全国不少媒体发了抨击房地产行业偷逃税款的文章,厥后的事实也印证了这一点。 据资料介绍,去年下半年,南京市地税部分曾对全市十家大型房地产开发公司进行了税务查抄,其结果令人大跌眼镜。被查
15、的十家开发商均存在着偷税行为,有的还特别严重。如果将查补税款进行一个简朴的累计,其总数再建十处商品房也不在话下。 与此同时,国度税务总局也把房地产行业列为2004年度专项纳税查抄事情重点。别的,一些省市也纷纷出台专门针对房地产企业的税务治理划定,而这又进一步助长了社会民众对房地产行业偷税问题的批判。在这样的情况下,房产商们如何偷税,为何总是偷税,且能屡试不爽,又该如何堵上税务黑洞这一系列带有思考性的问题冷峻地掷到了税务官的案前。 (三)房地产税收查抄重点 2005年,税务构造仍然不谋而合地将房地产行业作为查抄的重点,而在税种上看,营业税、企业所得税、小我私家所得税都是查抄重点。 在营业税方面,
16、重点查抄企业有无按划定纳税申报、纳税申报是否真实准确;预收款(预收定金)是否按划定纳税;以房换房、以地换房、以房地产抵债、无偿赠与房地产、集资建房、委托建房、互助建房等行为是否按划定纳税等。 在企业所得税方面,重点查抄房地产开发企业取得的经营收入、其他业务收入、投资收益、营业外收入、其他各项应税收入核算是否真实、准确;种种收入是否全部按划定入账,有无已实现收入不确认或做账外收入的情况;房地产开发企业准予税前扣除项目金额支出是否真实、正当,重点是业务招待费、告白费、租赁费、人为及相关用度、财产损失、捐赠支出、改扩建及装修工程支出、治理费等项目;房地产开发企业的开发本钱是否切合划定,重点是土地征用
17、及拆迁赔偿费、底子设施费、修建安装工程费、大众配套设施费和开发间接用度等。 小我私家所得税查抄的重点,将放在房地产行业的小我私家所得税代扣代缴和自行缴纳情况,特别将房地产开发企业的经营者作为查抄重点。着重查处纳税人和扣缴义务人签订假条约、假协议,少报收入少纳税,配合实施偷税的行为及扣缴义务人存心为纳税人隐瞒收入、进行虚假申报,从而少缴或不缴小我私家所得税的行为。二、部分房产企业偷税的主要手段和问题 由于房地产企业的生产历程与其他企业相比,存在自身的特点,所以也就使其具有特殊性。在这样的情况下,就铸就房地产企业偷税的两个主要手段:一打时间差,二打政策差。所谓时间差是指税务局查抄税收情况时,一般都
18、以年度为单元。但事实上,房地产企业的项目决算要比及整个项目工程通过验收之后才气进行。而此时,许多房地产企业又会把前一项目中赚来的钱投入到下一个项目中去,通过适当处置惩罚,从财务报表上,很难看出前一项目盈利如何。这是整个行业内众所周知的要领。 所谓政策差是指凭据土地增值税暂行条例划定,一个开发项目应在全部竣工决算销售后清算土地增值税。而部分房地产企业利用种种手段钻这一政策的“空子”,迟迟不进行决算,或留下一两套“尾房”,致使整个项目不能决算,逃避土地增值税的清算。别的,另有隐瞒收入、挂账等等手段。 (一)销售环节的偷税手段 衡宇是一种特殊产物,销售方法也有自身的特点,因此,就为部分偷税者提供了操
19、纵的可能性。在目前的房地产开发企业中,都差别水平地存在着滞纳税款、随意调解税款申报数额等偷税问题,主要会合在四个方面。 一是在预售楼盘时存心延迟缴纳税款。 突出体现为滞纳税款数额大、滞纳时间长,影响了税收收入的实时足额入库。如上海某房地产开发有限公司,其开发的一幢高层修建,土地、衡宇早已交付使用,而开发企业挂账大额预收账款,恒久不结转经营收入和经营利润,滞纳企业所得税1000多万元。 二是随意调解纳税申报额。 有些房地产开发商由于资金紧张,有意侵占国度财务资金,在年度内随意调解税款申报数额。通常做法是年初、年中淘汰申报数额,年末全部缴清。如南京某房地产开发公司以“防备购房者要退款”为由,部分收
20、入存心不作收入,截留税款100多万元。有的企业虽然正规核算,将应缴的种种税金记入管帐账簿,但不敷额申报、不敷额缴纳,形成多年大额税款未清的状况。 三是个别企业接纳体外循环不入账。 将预收的售房款收入放在其他公司银行账户上隐瞒收入,大概将部分收入核算混入其他往来账户偷逃营业税和企业所得税。 四是其他应税项目不申报纳税。 部离开发商将更名费、拖交房款押金、罚息收入、没收的违约包管金、定金等收入记入营业外收入或往来账户,未记入应税营业额一并申报纳税。有的将包销代销商品房手续费支出直接从售楼款收入中抵减,以从销售署理商处收取的楼款净额作为计税营业额,以此少缴营业税。 别的,部分房地产开发企业在销售商品
21、房时,不按划定向购房人开具发票,隐瞒销售收入;少报税款或逃避纳税;不按配比原则进行管帐核算,以假发票虚列本钱,致使企业亏损不缴纳企业所得税;商品房代销商不按月向房地产开发企业结转售房款,造成税款不能实时入库;恒久拖欠税款等。 (二)本钱项目不实偷税 由于目前我还处于市场经济初建阶段,还没有形成一套完整的游戏规矩,市场销售牌相对杂乱状态,部分房地产开发企业就充实利用这一点,将偷税操纵点前移。在房产承建历程中做“手脚”,手法上大抵有三类。 第一类,建材发票上动手脚 建材市场有个通行的做法,不要发票就自制些。目前,大多数私人及许多小型的建立项目,完工付款后建立单元都不要发票,这对企业来说固然是最理想
22、的,但对需要发票来报账的建立项目,企业则要开动脑筋想另外的步伐取得发票,好比去外地或本地治理比力杂乱、急需拉税源的地方,设法开一些税率相对较低的其他发票来应付。在日常的税收查抄中就曾多次发明,本地的一些工程本钱结算票据中,竟有从数千公里以外的省份开具出的质料采购发票,而事实上这种建材在本地随处可见,并不属于紧俏商品。 第二类,报销用度巧立名目 据总结,用来报销的工程用度发票出现出时间跨度大、来源广、名目繁多等特点。 时间跨度大:即当年入账的发票有一两年以前的,甚至另有更久的。 来源广:即报销的票据来自全国各地,由于各地执行税收政策不一致,有的修建商到税负较低的地方申请代开发票,另有的修建商则爽
23、性以假发票充当。 名目繁多:即在报销的票据中有小我私家的电话费、水电费、交通费、餐饮费、打扮费等等。目前80%以上的糜烂案件与建安工程有关,修建商们为得到工程项目送礼、跑干系,这些本钱用度都要有去处,要做账就肯定要做假。 第三类,现金坐支收入挂账 与本钱用度要多列相反,修建商们对工程收入则是尽量少列,现金能坐支的就坐支,能进入小金库的就绝不入账,实在不可的还可以恒久挂在“预收账款”或“其他应付款”账户上。例如,一家具有二级资质的修建安装企业“预收账款”挂账达1700多万元,其中已竣工交付使用应确认工程收入的达80%以上,但企业仍以工程未结算为由而迟迟不转收入。因此,以票控税、诚信做账将是修建市
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