房地产开发项目建议书范本.docx

关于新建庆城县驿马镇温馨苑住宅小区房地产开发
项目发起书

目录

第一章、 项目概述
第二章、 项目名称和选址
第三章、 项目计划建立方案
第四章、 项目建立条件
第五章、 物料消耗与供给
第六章、 情况掩护
第七章、 项目建立周期与日程摆设
第八章、 经营治理方法
第九章、 投资估算
第十章、 项目经营筹谋
第十一章、 效益评价
第十二章、 结论

第一章 项目概述

一、项目配景
为落实《北京都会整体计划》，加速计划市区绿化断绝地域建立，推进城乡结合部地域情况整治和都会化进程，促进都会生态情况改进和经济社会可连续生长。北京市政府先后发表了《关于加速本市绿化断绝地域建立的意见》、《关于加速本市绿化断绝地域建立暂行步伐》、《关于加速本市绿化断绝地域旧村改革和新村建立实施意见》等相关文件，确定了“以绿引资，引资开发，开发建绿，以绿养绿”的原则。随着北京市“温榆河绿色生态走廊”工程的启动，特别是中国正式参加WTO、北京2008奥运会申办乐成，温榆河道域开发建立将新的投资热点和经济增长点. 顺义区后沙峪位于温榆河道域，商机无限。
由北京XX房地产开发有限公司在北京市顺义区后沙峪镇开发建立低密度项目（以下简称“该项目”）。
二．项目历史条件
1、宗地简介
宗职位于顺义区后沙峪镇马头庄村，计划用地性为二类居住用地，可用来开发别墅外事型的居住性修建。宗地面积为340亩，北侧尚有400亩计划二类居住用地，因机场联络线未定而未有互助同伴。宗地北临京承高速与首都机场北门的联络线，东临后沙峪玉马锻练场，西南侧为后沙峪镇罗马湖，交通便捷。
2、项目表面
宗地由后沙峪政府与北京XX经济开发公司于1993年签订互助协议，历经十年，北京XX公司于1996年取得顺义政府核发的国有土地使用证。2000年10月13日，XX公司与北京XX房地产开发有限公司签订了338亩土地转让协议。后由XX公司对其175亩地进行土地变性，计委立项和规委计划意见书事情。因多方面原因后沙峪镇政府考虑收回该块用地。
3、互助方法
由我方出头与XX公司签订协议，该公司卖力解除与XX公司的互助条约，与后沙峪镇政府的互助条约，此部分用度为1350万元（含200万元付政府定金），由我方与后沙峪镇政府重新签订土地开发协议。
三、项目建立单元
1、项目公司名称：北京XX房地产开发有限公司。
2、公司经营范畴：
在计划范畴内从事“该项目”的开发与建立、商品房销售、物业治理等。
3、项目建立范围和建立内容：
“该项目”开发建立总修建面积约13.5万平方米。建立内容为TOWNHOUS低密度住宅和配套设施。“该项目”由北京今世投资团体有限公司投入全部建立资金。
四、可行性研究陈诉体例
1、体例单元：
由北京XX古德房地产开发有限公司体例北京顺义后沙峪项目可行性研究陈诉。
2、体例依据：
2．1、北京市政府文件：京政办发（1994）7号。
2．2、北京市政府文件：京政办发（1996）55号。
2．3、北京市政府文件：京政办发（2000）12号。
2．4、北京市政府文件：京政办发（2000）20号。
2．5、北京市政府文件：京政办发（2001）31号。
2．6、温榆河道域住宅项目市场观察资料。

第二章 项目名称和选址
一、项目名称：北京顺义后沙峪 ————————项目。
二、地理位置：“该项目”位于顺义区后沙峪镇马头村北
三、项目占地面积：占地面积约22公顷（22万平方米）。
四、项目用地现状：项目用地范畴内为瓜田。
第三章 项目计划建立方案
一、项目建立内容：
“该项目”建立内容为低密度TOWNHOUSE项目及配套设施等。
二、项目开端计划设计方案
1、计划建立用地面积： 22万平方米。
2、总修建面积： 15.5万平方米。
3、居住修建面积： 13.5万平方米。
4、配套公建修建面积： 1.5万平方米。
5、非配套公建修建面积：0.5万平方米。
6、修建高度：高度控制在12米以内。
7、居住总人口： 约1000人。
8、居住总户数： 约 300 户
9、修建层数： 地上三层，地下一层。
10、绿化率： 60％。
三、项目计划设计特色。
1、计划设计：
在计划设计上拟聘请新加坡、香港、美国，意大利，加拿大等外洋著名设计大家通过招、投标形式到场“该项目”修建、景观、人文等计划设计事情。“该项目”力求吸收当今国际先进的修建艺术，体现首都风采和时代特色。计划设计方案既能满足现代化低密度住宅的各项使用要求，同时也必须适合北京总体计划要求，既能突出自己，又能与周围情况相协调。
2、设施、设备、质料：
“该项目”建立将充实引入国际先进的信息网络技能、引进先进的设备、设施。
3、绿化：
“该项目”力求在项目周围建立大面积生态园林和生态景观设施，为入住TOWNHOUSE的各级客户提供绿色、优雅、舒适、清闲的居住气氛。
第四章 项目建立条件
一、地理条件：
“该项目”位于顺义区后沙峪镇（马头村）。其北邻机场联络高速；东邻后沙峪村；南邻马头村，占地面积约22公顷。地理位置条件非常优越。
二、市政条件
“该项目”目前大市政条件不敷，由于周围已经建成一批TOWNHOUSE和别墅项目，特别随着北京市加速绿化断绝地域建立，加大了对该区域市政投资，因此“该项目”所需的水、电、气、热、通讯、门路交通等设施将会同期得到改进。

第五章 物料消耗与供给
一、修建质料
“该项目”修建内容为TOWNHOUSE及配套设施，修建结构为全现浇钢筋混凝土结构。其所消耗的修建质料主要为钢材、水泥、木材等，凭据设计范例和本项目的总体计划设计，“该项目”所需的主要修建质料估算为：
钢材： 8000 吨
水泥： 20000吨
木材： 300 立方米
二、主要设备
“该项目”的建立内容为TOWNHOUSE及配套设施，在设备、设施上将力求接纳先进实用的设备、设施，其所需的主要设备有：
消防灭火设备、停车车库、排风、送风系统、应急发电设备、通讯电话系统、照明系统、供暖设备、卫星电视吸收系统、通讯电话系统、盘算机集成治理系统等。
三、水、电、气、热供给
凭据开端盘算，“该项目”水、电、气、热等用量为：
1、用电量：60瓦/平方米，则预测项目用电量为12000 千瓦。
2、用水量：按2升/平方米·日，用水量为40万立方米／日。
3、热力量：按80大卡／小时·平方米盘算，则预测用热量为16 百万大卡／小时。
第六章 情况掩护
凭据国度情况掩护局“建立项目情况掩护治理步伐”和“北京市实施建立项目情况掩护治理步伐细则”，建立项目要接纳严格的情况掩护步伐。“该项目”的建立内容为TOWNHOUSE是北京市建立“温榆河绿色生态走廊”工程，对情况的污染较少。情况掩护问题主要是生活污水、生活垃圾、噪声以及汽车废气，别的无其它污染源，不存在有害污水和有害垃圾的处置惩罚问题，对情况的倒霉影响较少。项目建立及建成后的使用历程中，将接纳严格的情况掩护步伐，严格遵守国度和北京市的情况掩护法例。
情况掩护步伐如下：
1、污水：生活污水经化类池，含油污水经隔油池处置惩罚后，到达划定的排放标准，污水排放将严格执行国度和北京市的有关划定和标准。
2、生活垃圾：将生活垃圾分类收集，由专门的治理部分专设清洁人员，利用密闭垃圾筒运出，由环卫部分统一清运至垃圾处置惩罚厂和垃圾消化场处置惩罚。
3、噪声：噪声污染源主要是排风机，停车库的排风、送风系统、发电机等，拟优先选择低噪声的设备。
4、汽车废气：因车辆进出、停放造成的汽车废气污染问题，通过在设计时停车库包管车库有一定的容积，接纳公道有效的步伐，汽车废气排放完全可以到达国度和北京市划定的废气排放标准。汽车废气还可通过修建物周围绿化，淘汰污染影响。

第七章 项目建立周期与日程摆设
一、建立方法
“该项目”建立凭据北京市有关建立工程招标、投标的有关划定，接纳招标或议标的方法择优选择修建施工企业组织施工。为包管施工质量，工程建立接纳施工监理的方法进行，聘请有经验的建立、监理单元进行监理，确保施工质量为优良。
二、建立进度摆设
“该项目”总修建面积约为15万平方米，预计建立周期为3 年，即从2004年到2007年为建立期，项目建立实施进度为：
1、2004年6 月之前完成前期准备事情。
主要包罗：协议签订、搬家、计划设计、施工图设计 七通一平、工程招投标等。
2、2004年7 月至2007年7月为施工工期，竣工验收。

第八章 经营治理方法
一、经营设想
1、“该项目”拟接纳目前国际流行的建立工程治理模式，凭据国际通用建立施工条款。
2、“该项目”建成后将吸收海内外的先进治理模式和治理经验，以物业治理公司的形式统一经营治理。将以现代化的设施、完善的办事，使其成为海内具有一流治理水平的企业。
第九章 投资估算
一、本钱组成
宗地占地338亩，为二类修建用地，本钱由以下几块组成：
1、土地用度
宗地因历史原因，需投入赔偿清算用度2000万元
×338=1183万元
小城镇建立用度：1万/亩×338=338万元
农民与乡镇赔偿用度：300元/m× *338 =6760万元
其中包罗已付土地方用度200万元
总计：投入土地本钱10081万元
2、土地出让金
3、其它投入
二、项目设计

×1000×
×
方案B：以0.8容积率做中低档 TOWNHOUSE项目预计
×1000×0.8=18万m2
销售按5500元/ m2计，18×

×1000×
销售按4000元/ m2计，4000×
三、本钱测算：
A、以收入最低的方案A设计
项目 总额（万元） 标准
1、土地用度2、土地出让金 100814507 见上表述以200元/m2计
3、建安用度 33750 按建安平米造价2500元/m2

9、底子设施10、临时水电路 405076 300元/m2

合计 58580
牢固本钱合计58580万元
2、经营本钱
项目 总额（万元） 标准

合计 8198
3、毛利：销售额-牢固本钱-经营本钱
=87800-58580-8198=21022万元
B、以方案B设计
1、因用度盘算以建安费比率计，故分类为：
项目 总额（万元） 标准
1、 土地用度2、 土地出让金 100814507
3、建安用度 45000 建安单平米2500元
4、其它综合 2070 建安费4.6%
5、底子设施费6、大众配套7、市政设施费 54005401800 300元/m230元/m2100元/m2
8、不可预见费 2250 建安×5%
合计 71648
2、经营本钱
项目 总额（万元） 标准

合计 9692
3、毛利：销售额-牢固本钱-经营本钱

C、以方案C计：
项目 总额（万元） 标准
3、 土地用度4、 土地出让金 100815860 以建安平米200元/m2计
3、建安用度 43950 1500元/m2计
4、其它综合 2332 建安费4.6%
5、底子设施费6、大众配套7、市政设施费 879010143380 300元/m230元/m2100元/m2
8、不可预见费 2535 建安×5%
小计 77942
9、销售用度10、治理用度11、财政用度 235023506235 销售额×2%×2%牢固本钱8%
合计 10935
12、毛利： 28323

第十章 项目经营筹谋
一、观察区域TOWNHOUSE项目综合评述
本区域内在售TOWNHOUSE项目主要漫衍在八达岭高速公路、立汤路、京顺路四周，漫衍不均匀。随着北京市政府治理温榆河工程的逐步实施，沿温榆河两岸开发TOWNHOUSE项目将具有巨大的经济代价。从现有TOWNHOUSE项目的销售代价和销售进度情况看，市场需求另有一定的潜力。
二、TOWNHOUSE市场需求阐发
中国正式参加WTO以后，世界500强企业有近200家在北京开设分支机构或办事处，外籍中高级雇员成为TOWNHOUSE市场的潜在客户群体；北京2008奥运会申办乐成以后，据了解北京现有宾馆饭馆的欢迎能力尚有近50％的缺口，届时将会产生潜在购置和租赁客户群体；随着居民收入的不停增加，几年前还只能是富豪们享受的豪宅TOWNHOUSE，已逐渐成为中高收入家庭的住宅消费品。目前TOWNHOUSE市场需求结构日趋公道，主要分为以下几个条理:
1、外籍购置群体
1．1、外交使馆高级外交官及资外大型公司的中高级雇员
北京作为中国的首都，搜集了众多国度的大使馆和世界跨国团体的分支机构或办事处，这些使馆高级外交官、跨国团体的外籍中高级雇员对北京TOWNHOUSE市场的需求在不停增加。尤其美国、欧州发达国度海内经济增长放缓，使得这些国度的大型财团和跨国企业不停增加在华投资，由于消费习惯和消操心理原因，他们非常钟情于外销TOWNHOUSE。
1．2、港、澳、台地域商界人士、旅外返国华人及留学返国创业人士
这一群体是一支不容忽视的购置团体。由于海内的革新开放政策和投资情况的不停改进，百姓经济连续稳定的生长，一大批港、澳、台地域商界人士、旅外返国华人及留学返国创业人士纷纷返国投资创业，他们要求高质量的生活和理想的居住情况，因此更热衷北京东北部地域的TOWNHOUSE。
2、海内购置群体
2．1、中资企业家、高级经理人及IT业、金融业精英
这些行业的精英，积聚了大量的财产，他们追求生活的品位和质量，在改进居住条件时多考虑选购郊区情况优美的花圃式TOWNHOUSE。
2。2、大公司高级治理人员、文体名人、律师等高知人才
这些人员组成都会的“中产阶层”，他们二次置业时多会选择物业档次、形象较高，代价优惠和付款方法灵活实惠的，亲近自然又具有良好的人文情况的经济型TOWNHOUSE。
2。3、私营企业业主
海内经济连续增长，富有阶层将逐步扩大。随着国度勉励生长私营经济的优惠政策的实施，海内的私营经济将得到空前的生长。这些富饶起来的私企老板出于居住或投资的需要，也将成为高等TOWNHOUSE的购置者。
三、项目市场走向
目前影响TOWNHOUSE项目最大的因素，除了国度宏观政策外，从项目自己的因素看，最主要的就是地理位置和代价。从“TOWNHOUSE项目”自己因素看，影响项目市场和代价的最主要的因素是地理位置。地理位置优越的项目应具备的条件是：交通便利、情况优美、邻近旅游景点等。而“该项目”的地理位置完全具备上述条件。
从近期北京的TOWNHOUSE项目变革特点看，影响项目市场和代价的因素除地理位置外，另有整体现划、户型设计、景观气氛等。
1、周边情况
本项目位于北京五洪流系之一的温榆河的东北部，地处北五环路至北六环路之间，西面距京承高速公路2 公里，南部为北京嘉浩别墅城、北京名都园等别墅项目，该区域别墅项目具有较高的市场知名度。
2、修建设计
本项目力求为单体TOWNHOUSE和联体TOWNHOUSE相结合，凭据差别的户型，设计种种气势派头的TOWNHOUSE和花圃景观。修建设计由外洋国及海内知名设计院配合完成，目标是建立成为北京市标记性的TOWNHOUSE修建。
3、情况设计
将请外洋专业公司设计绿化园艺广场，饰以精美的雕塑，引入水流，接纳抗污染、适应北方气候、花期和的植物立体绿化。
4、户型设计
多种户型适宜差别需要，小到150平米经济型TOWNHOUSE，大到500余平米豪华型TOWNHOUSE。接纳大客厅、大卫生间，凭据差别设计气势派头配以相应的玻璃窗。专门设有工人房、洗衣间，消息离开，功效明白，使用率高。
5、室内设施及功效
5．1、充实引入智能化看法。综合布结入户，预IDD电话插口，国际卫星电视吸收系统，火灾烟感报警系统，可视对讲电话，车库防盗系统，周界报警系统，密码防盗门。会合报警。
5．2、分户供冷（暖），便于自主控制温度。
5．3、高等装饰质料，进口高等洗浴洁具。
6、配套办事设施齐全，特设会员俱乐部
6．1、康体设施：游泳池、桑拿、健身房、壁球室、台球室、练功房等。
6．2、咖啡厅、餐厅。
6．3、美容美发、阅览室、小型诊所、超市、洗衣房、商务中心、邮局等。
7、物业治理
聘请外洋知名物业公司进行治理，同时提供多项有偿办事，如：送餐、聘保姆、接送孩子、特快专递等等。
四、项目优势阐发
1、绝佳地理位置
本项目位于北京五洪流系之一的温榆河的东北部，沿温榆河道域TOWNHOUSE项目具有较高的市场知名度。
2、便利的交通
地处北五环路至北六环路之间，西面距京承高速公路2公里。
3、奇特的生态旅游情况
北京市以将“温榆河绿色生态走廊”计划为自然生态的掩护和培育区、生态建立示范区及生态教诲基地。
五、项目代价优势
“本项目”周围TOWNHOUSE项目市场代价大抵在7000-9000元/平方米。从计划上看该地域是自然生态建立示范区及生态教诲基地，是北京市东北部地域绿色生态屏障。以开发TOWNHOUSE项目为主，地域计划实现后，可为居住于此的海内外各界人士创造方便、舒适、优美、清静、宁静的居住情况。因而若整体计划实现后，项目代价提高另有潜力。
六、该项目经营筹谋
1、项目定位
1．1、项目定位依据
1．1．1、政府实施建立“温榆河绿色生态走廊”工程
北京市政府先后发表了《关于加速本市绿化断绝地域建立的意见》、《关于加速本市绿化断绝地域建立暂行步伐》、《关于加速本市绿化断绝地域旧村改革和新村建立实施意见》等相关文件，确定了“以绿引资，引资开发，开发建绿，以绿养绿”的原则。随着北京市“温榆河绿色生态走廊”工程的启动，温榆河道域开发建立将新的投资热点和经济增长点
1．1．2、中国正式参加WTO对当地域的影响
据悉，全球500强大企业中已有近二百家在北京设立了分支机构或代表处，随着中国参加世贸组织和革新进程的逐步推进，跨国大企业中会有更多的公司看好中国市场。跨国大企业的外籍中高级雇员，尤其美国、欧州发达国度的高级经理，由于消费习惯和消操心理原因，他们非常钟情于外销TOWNHOUSE。因此会促进北京TOWNHOUSE市场的进一步生长。
1．1．3、港、澳、台地域商界人士、旅外返国华人及留学返国创业人士
由于海内的革新开放政策和投资情况的不停改进，百姓经济连续稳定的生长，以及勉励港、澳、台地域商界人士、旅外返国华人及留学人员返国投资创业的政策，一大批港、澳、台地域商界人士、旅外返国华人及留学返国创业人士纷纷返国投资创业，他们要求高质量的生活和理想的居住情况，因此更热衷北京北部地域的TOWNHOUSE。
1．1．4、海内金融业、IT业高级经理人文体名人、律师等高知人才
这些行业的精英，积聚了大量的财产，他们追求生活的品位和质量，在改进居住条件时多考虑选购郊区情况优美的花圃式TOWNHOUSE。
1．1．5、私营企业业主
随着国度勉励生长私营经济的优惠政策的实施，海内的私营经济将得到空前的生长。这些富饶起来的私企老板出于居住或投资的需要，也将成为高等TOWNHOUSE的购置者。
1．2、定位设计
1．2．1、构想的原点：创造“真豪宅”，展现崇高生活的家居。
1．2．2、真豪宅理念：不是要用最贵的建材堆砌，而是要有创新的修建设计理念，每一个细节上突显出“名家风采”。
1．2．3、本可研所应体现的代价
任何商品的出售都是因为它自己具有使用或心理上的特殊代价，衡宇也不例外，只是这种代价的意义更为富有，它不再仅仅是居住的场合（最根本的寄义），而是包罗更为广义上的意义：实际代价和心理代价。
2、本项目的卖点
卖点是销售中带给客户的直接利益和间接利益的总和，在心理上是带给客户一处代价感。以现有的产物特点可包装的卖点只有2点：
2．1、地处北京“温榆河绿色生态走廊”；
2．2、单体TOWNHOUSE和联体TOWNHOUSE相结合，多种户型适宜差别需要，小到150平米经济型TOWNHOUSE，大到500余平米豪华型TOWNHOUSE。
卖点分为实质内容和看法性感觉。实质的内容即衡宇在实际生活中所真正具备的设施，而看法性感觉是在该衡宇中所带来的种种相关感觉。可以肯定地是实质内容如果超前和富有新意，能够博得客户认可，则物业肯定热销，所以在前期物业的计划设计和设备的选用必须要不停的革新，以争取做到最好。使客户真正感触“物有所值”才是销售的底子动力。
好的产物终归会受到客户的青睐，得到市场的认可。
3、竞争对策
对付竞争敌手的竞争优势，包罗在完善产物中所接纳的新技能、新工艺和奇特的销售支持点都应尽量接纳，甚至在细节上进行模仿，以做到取长补短，特别是竞争项目给客户留下的最佳印象，必须在本项目中整合运用。
4、增加项目的附加值
如果要以豪宅品质出现，必须增加项目可包装的卖点。具体地从以下三大方面考虑：
4．1、富厚专业化设计，聘请外洋知名公司到场项目的各项设计，包罗：
4．1．1、会所及样板间的装修套餐由酒店的室内设计师进行设计。
4．1．2、社区室外情况由境外设计公司设计。
4．1．3、修建立面由一个外国修建设计事务所担纲，推广时可以冠上该外国事务所名称。
4．1．4、物管公司由国际知名的物业治理公司担纲。
4．2、使用高品质的修建质料及设备包罗：
4．2．1、卫生间接纳进口原装高等洁具，例如科勒、摩恩等。
4．2．2、厨房接纳进口成套橱柜、灶具，例如德高丽（DEL TONGOL）。
4．2．3、外窗接纳断桥喷塑铝合金中空窗，浮法玻璃配可平开上悬的五金件。
4．2．4、小型会合中央空调，实现24小时热水、制冷、采暖。
4．2．5、综合布线，每户强电按空调、电器、照明三路分线；弱电每个房间将电话、电视、电脑三线均安装到位。铺设ISDN光缆，创建社区局域网
4．2．6、。家庭宁静系统：每户设置可视对讲、紧急求助按钮、煤气泄露监督探头。
4．2．7、大众宁静系统：社区及大楼周界防备系统；小区门路、楼宇大堂的大众保安监督系统；大众部分设置消防探头，会合消防报警系统。
4．2．8、卫生电线电视吸收系统。
4．2．9、智能化物业治理：三表远程计量，停车、门禁的IC卡系统。
4．3、接纳高等次社区办事，计划好会所功效，包罗：咖啡厅、酒吧、健身房、泳池、医疗室、美容美发室、家庭课堂等。如此，本项目可增加卖点。
4．3．1、高质量的物业产物，使客户产生满意和知足的心理。
4．3．2、与客户心理上的代价标准象吻合，通过提供足够的附加代价带来超值感觉。
4．3．3、建立最现代化的都市高级TOWNHOUSE。
总之，塑造卖点的看法是：在设计上的投入比在质料上费钱更为重要。务必塑造着名师设计、品牌品质，名家治理的形象。这样才气到达促进预售效果的目的。

第十一章 效益评价
一、经济效益评价
1、评价要领说明：
1．1、“该项目”的经济效益评价是在通过对本市东北部的主要TOWNHOUSE项目的销售状况进行了观察，并参照了与“该项目”类似的经营单元经济效益的底子上做出的。
1．2、“该项目”建立内容主要为单体TOWNHOUSE和联体TOWNHOUSE，建成后全部销售，并由物业治理公司统一经营治理，配套设施自营。
1．3、效益评估贷币本位币为人民币。
2、“该项目”销售收入预算：
“该项目”可销售面积13。5万平方米，按6500元/平方米，销售收入总额为87750万元。
3、“该项目”总本钱：
“该项目”的总本钱，主要包罗两部分：
3．1、牢固本钱：主要是地价款、前期工程费、建安工程费、综合费税、间接开发费、不可预见费等合计58580万元人民币。
3．2、经营本钱：主要包罗治理用度、财政用度、销售用度、贷款利息、人员人为、经营用度、水电燃料费等为8198万元。

4、“本项目”利润：
4．1、利润：利润=销售收入—总本钱=87750万元—58580万元—8198万元=20972万元。
二、社会效益评价
“该项目”的开发建立，不但有经济效益，亦有社会效益，其社会效益主要体现在：
1、“该项目”建立为北京温榆河道域提供了一定命量的TOWNHOUSE与旅游办事场合，满足了文化、旅游消费需要，对付繁荣首都经济，促进首都经济建立和都会生长，起了一定的推行动用。
第十二章 结论
一、北京XX古德房地产开发有限公司拟开发建立的顺义后沙峪项目，既加速了北京都会建立的生长，又满足了首都日益增长的物质文化生活需要。
二、经测算“该项目”在经济上是可行的。
从评价方案的阐发可以看出，“该项目”具有较好的经济效益。

第十章 项目经营筹谋
一、观察区域TOWNHOUSE项目综合评述
本区域内在售TOWNHOUSE项目主要漫衍在八达岭高速公路、立汤路、京顺路四周，漫衍不均匀。随着北京市政府治理温榆河工程的逐步实施，沿温榆河两岸开发TOWNHOUSE项目将具有巨大的经济代价。从现有TOWNHOUSE项目的销售代价和销售进度情况看，市场需求另有一定的潜力。
二、TOWNHOUSE市场需求阐发
中国正式参加WTO以后，世界500强企业有近200家在北京开设分支机构或办事处，外籍中高级雇员成为TOWNHOUSE市场的潜在客户群体；北京2008奥运会申办乐成以后，据了解北京现有宾馆饭馆的欢迎能力尚有近50％的缺口，届时将会产生潜在购置和租赁客户群体；随着居民收入的不停增加，几年前还只能是富豪们享受的豪宅TOWNHOUSE，已逐渐成为中高收入家庭的住宅消费品。目前TOWNHOUSE市场需求结构日趋公道，主要分为以下几个条理:
1、外籍购置群体
1．1、外交使馆高级外交官及资外大型公司的中高级雇员
北京作为中国的首都，搜集了众多国度的大使馆和世界跨国团体的分支机构或办事处，这些使馆高级外交官、跨国团体的外籍中高级雇员对北京TOWNHOUSE市场的需求在不停增加。尤其美国、欧州发达国度海内经济增长放缓，使得这些国度的大型财团和跨国企业不停增加在华投资，由于消费习惯和消操心理原因，他们非常钟情于外销TOWNHOUSE。
1．2、港、澳、台地域商界人士、旅外返国华人及留学返国创业人士
这一群体是一支不容忽视的购置团体。由于海内的革新开放政策和投资情况的不停改进，百姓经济连续稳定的生长，一大批港、澳、台地域商界人士、旅外返国华人及留学返国创业人士纷纷返国投资创业，他们要求高质量的生活和理想的居住情况，因此更热衷北京东北部地域的TOWNHOUSE。
2、海内购置群体
2．1、中资企业家、高级经理人及IT业、金融业精英
这些行业的精英，积聚了大量的财产，他们追求生活的品位和质量，在改进居住条件时多考虑选购郊区情况优美的花圃式TOWNHOUSE。
2。2、大公司高级治理人员、文体名人、律师等高知人才
这些人员组成都会的“中产阶层”，他们二次置业时多会选择物业档次、形象较高，代价优惠和付款方法灵活实惠的，亲近自然又具有良好的人文情况的经济型TOWNHOUSE。
2。3、私营企业业主
海内经济连续增长，富有阶层将逐步扩大。随着国度勉励生长私营经济的优惠政策的实施，海内的私营经济将得到空前的生长。这些富饶起来的私企老板出于居住或投资的需要，也将成为高等TOWNHOUSE的购置者。
三、项目市场走向
目前影响TOWNHOUSE项目最大的因素，除了国度宏观政策外，从项目自己的因素看，最主要的就是地理位置和代价。从“TOWNHOUSE项目”自己因素看，影响项目市场和代价的最主要的因素是地理位置。地理位置优越的项目应具备的条件是：交通便利、情况优美、邻近旅游景点等。而“该项目”的地理位置完全具备上述条件。
从近期北京的TOWNHOUSE项目变革特点看，影响项目市场和代价的因素除地理位置外，另有整体现划、户型设计、景观气氛等。
1、周边情况
本项目位于北京五洪流系之一的温榆河的东北部，地处北五环路至北六环路之间，西面距京承高速公路2 公里，南部为北京嘉浩别墅城、北京名都园等别墅项目，该区域别墅项目具有较高的市场知名度。
2、修建设计
本项目力求为单体TOWNHOUSE和联体TOWNHOUSE相结合，凭据差别的户型，设计种种气势派头的TOWNHOUSE和花圃景观。修建设计由外洋国及海内知名设计院配合完成，目标是建立成为北京市标记性的TOWNHOUSE修建。
3、情况设计
将请外洋专业公司设计绿化园艺广场，饰以精美的雕塑，引入水流，接纳抗污染、适应北方气候、花期和的植物立体绿化。
4、户型设计
多种户型适宜差别需要，小到150平米经济型TOWNHOUSE，大到500余平米豪华型TOWNHOUSE。接纳大客厅、大卫生间，凭据差别设计气势派头配以相应的玻璃窗。专门设有工人房、洗衣间，消息离开，功效明白，使用率高。
5、室内设施及功效
5．1、充实引入智能化看法。综合布结入户，预IDD电话插口，国际卫星电视吸收系统，火灾烟感报警系统，可视对讲电话，车库防盗系统，周界报警系统，密码防盗门。会合报警。
5．2、分户供冷（暖），便于自主控制温度。
5．3、高等装饰质料，进口高等洗浴洁具。
6、配套办事设施齐全，特设会员俱乐部
6．1、康体设施：游泳池、桑拿、健身房、壁球室、台球室、练功房等。
6．2、咖啡厅、餐厅。
6．3、美容美发、阅览室、小型诊所、超市、洗衣房、商务中心、邮局等。
7、物业治理
聘请外洋知名物业公司进行治理，同时提供多项有偿办事，如：送餐、聘保姆、接送孩子、特快专递等等。
四、项目优势阐发
1、绝佳地理位置
本项目位于北京五洪流系之一的温榆河的东北部，沿温榆河道域TOWNHOUSE项目具有较高的市场知名度。
2、便利的交通
地处北五环路至北六环路之间，西面距京承高速公路2公里。
3、奇特的生态旅游情况
北京市以将“温榆河绿色生态走廊”计划为自然生态的掩护和培育区、生态建立示范区及生态教诲基地。
五、项目代价优势
“本项目”周围TOWNHOUSE项目市场代价大抵在7000-9000元/平方米。从计划上看该地域是自然生态建立示范区及生态教诲基地，是北京市东北部地域绿色生态屏障。以开发TOWNHOUSE项目为主，地域计划实现后，可为居住于此的海内外各界人士创造方便、舒适、优美、清静、宁静的居住情况。因而若整体计划实现后，项目代价提高另有潜力。
六、该项目经营筹谋
1、项目定位
1．1、项目定位依据
1．1．1、政府实施建立“温榆河绿色生态走廊”工程
北京市政府先后发表了《关于加速本市绿化断绝地域建立的意见》、《关于加速本市绿化断绝地域建立暂行步伐》、《关于加速本市绿化断绝地域旧村改革和新村建立实施意见》等相关文件，确定了“以绿引资，引资开发，开发建绿，以绿养绿”的原则。随着北京市“温榆河绿色生态走廊”工程的启动，温榆河道域开发建立将新的投资热点和经济增长点
1．1．2、中国正式参加WTO对当地域的影响
据悉，全球500强大企业中已有近二百家在北京设立了分支机构或代表处，随着中国参加世贸组织和革新进程的逐步推进，跨国大企业中会有更多的公司看好中国市场。跨国大企业的外籍中高级雇员，尤其美国、欧州发达国度的高级经理，由于消费习惯和消操心理原因，他们非常钟情于外销TOWNHOUSE。因此会促进北京TOWNHOUSE市场的进一步生长。
1．1．3、港、澳、台地域商界人士、旅外返国华人及留学返国创业人士
由于海内的革新开放政策和投资情况的不停改进，百姓经济连续稳定的生长，以及勉励港、澳、台地域商界人士、旅外返国华人及留学人员返国投资创业的政策，一大批港、澳、台地域商界人士、旅外返国华人及留学返国创业人士纷纷返国投资创业，他们要求高质量的生活和理想的居住情况，因此更热衷北京北部地域的TOWNHOUSE。
1．1．4、海内金融业、IT业高级经理人文体名人、律师等高知人才
这些行业的精英，积聚了大量的财产，他们追求生活的品位和质量，在改进居住条件时多考虑选购郊区情况优美的花圃式TOWNHOUSE。
1．1．5、私营企业业主
随着国度勉励生长私营经济的优惠政策的实施，海内的私营经济将得到空前的生长。这些富饶起来的私企老板出于居住或投资的需要，也将成为高等TOWNHOUSE的购置者。
1．2、定位设计
1．2．1、构想的原点：创造“真豪宅”，展现崇高生活的家居。
1．2．2、真豪宅理念：不是要用最贵的建材堆砌，而是要有创新的修建设计理念，每一个细节上突显出“名家风采”。
1．2．3、本可研所应体现的代价
任何商品的出售都是因为它自己具有使用或心理上的特殊代价，衡宇也不例外，只是这种代价的意义更为富有，它不再仅仅是居住的场合（最根本的寄义），而是包罗更为广义上的意义：实际代价和心理代价。
2、本项目的卖点
卖点是销售中带给客户的直接利益和间接利益的总和，在心理上是带给客户一处代价感。以现有的产物特点可包装的卖点只有2点：
2．1、地处北京“温榆河绿色生态走廊”；
2．2、单体TOWNHOUSE和联体TOWNHOUSE相结合，多种户型适宜差别需要，小到150平米经济型TOWNHOUSE，大到500余平米豪华型TOWNHOUSE。
卖点分为实质内容和看法性感觉。实质的内容即衡宇在实际生活中所真正具备的设施，而看法性感觉是在该衡宇中所带来的种种相关感觉。可以肯定地是实质内容如果超前和富有新意，能够博得客户认可，则物业肯定热销，所以在前期物业的计划设计和设备的选用必须要不停的革新，以争取做到最好。使客户真正感触“物有所值”才是销售的底子动力。
好的产物终归会受到客户的青睐，得到市场的认可。
3、竞争对策
对付竞争敌手的竞争优势，包罗在完善产物中所接纳的新技能、新工艺和奇特的销售支持点都应尽量接纳，甚至在细节上进行模仿，以做到取长补短，特别是竞争项目给客户留下的最佳印象，必须在本项目中整合运用。
4、增加项目的附加值
如果要以豪宅品质出现，必须增加项目可包装的卖点。具体地从以下三大方面考虑：
4．1、富厚专业化设计，聘请外洋知名公司到场项目的各项设计，包罗：
4．1．1、会所及样板间的装修套餐由酒店的室内设计师进行设计。
4．1．2、社区室外情况由境外设计公司设计。
4．1．3、修建立面由一个外国修建设计事务所担纲，推广时可以冠上该外国事务所名称。
4．1．4、物管公司由国际知名的物业治理公司担纲。
4．2、使用高品质的修建质料及设备包罗：
4．2．1、卫生间接纳进口原装高等洁具，例如科勒、摩恩等。
4．2．2、厨房接纳进口成套橱柜、灶具，例如德高丽（DEL TONGOL）。
4．2．3、外窗接纳断桥喷塑铝合金中空窗，浮法玻璃配可平开上悬的五金件。
4．2．4、小型会合中央空调，实现24小时热水、制冷、采暖。
4．2．5、综合布线，每户强电按空调、电器、照明三路分线；弱电每个房间将电话、电视、电脑三线均安装到位。铺设ISDN光缆，创建社区局域网
4．2．6、。家庭宁静系统：每户设置可视对讲、紧急求助按钮、煤气泄露监督探头。
4．2．7、大众宁静系统：社区及大楼周界防备系统；小区门路、楼宇大堂的大众保安监督系统；大众部分设置消防探头，会合消防报警系统。
4．2．8、卫生电线电视吸收系统。
4．2．9、智能化物业治理：三表远程计量，停车、门禁的IC卡系统。
4．3、接纳高等次社区办事，计划好会所功效，包罗：咖啡厅、酒吧、健身房、泳池、医疗室、美容美发室、家庭课堂等。如此，本项目可增加卖点。
4．3．1、高质量的物业产物，使客户产生满意和知足的心理。
4．3．2、与客户心理上的代价标准象吻合，通过提供足够的附加代价带来超值感觉。
4．3．3、建立最现代化的都市高级TOWNHOUSE。
总之，塑造卖点的看法是：在设计上的投入比在质料上费钱更为重要。务必塑造着名师设计、品牌品质，名家治理的形象。这