房地产销售必备专业知识.docx
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1、 房地产销售 必 备 专 业 知 识 目 录一、关于房地产的专业知识1、房地产根本观点2、地产类型3、房产术语 4、商品房取得“五证”历程二、关于销售筹谋的专业知识1、销售模式2、代价与税费3、开盘前的准备事情4、常用销售物料5、某楼盘购房用度表举例6、某楼盘按揭须知举例三、关于修建工程的专业知识1、开发建立步伐知识2、工程治理知识3、衡宇修建知识4、住宅的结构形式知识5、其他筹划设计知识四、关于几种观点住宅的知识五、关于面积盘算与技能指标的专业知识关于房地产的专业知识一、房地产的根本观点1、房地产房地产是房产和地产的总称。房地产也称不动产。房地产在物质上有三种存在形态:单纯的土地、单纯的衡宇
2、、土地衡宇的综合体。房产是衡宇及其权利的总称。地产是土地及其权利的总称。房地产是由土地、附着在土地上的种种修建物、构筑物和其他不可分散的物质及其权利组成的财产总体。所以房产总是与地产连贯为一体的,具有整体性和不可支解性。房地产凭据差异的标准可以分别为差异的类型,房地产大要上可以分为:居住用房地产、生产用房地产、经营用房地产、行政用房地产、其他专用房地产等。2、房地产特性位置牢固性-位置不可移动性地区差异性-每一宗房地产代价都不相同高值耐久性-代价昂贵的消费品保值增值性-土地稀缺性,致使房地产具有保值和增值的性质3、房地产开发房地产开发是通过土地、修建质料、市政设施、大众配套设施、劳动力、资金和
3、专业人员经验等诸多方面的资源的组合使用而为人类提供居住空间,并改变人类生存的物质情况的一种劳动。4、房地产市场一级市场:房地产一级市场又称土地一级市场,是土地使用权出让的市场,既国度通过其指定的政府部分将城镇国有土地或农村团体土地征用为国有土地后出让给房地产经营者与使用者的市场,出让的土地可以使生地也可以是经过开发到达“七通一平”的熟地。房地产一级市场是国度垄断的市场。生地(没有实现三通一平)和熟地(已实现三通一平)三通一平:通水、通电、通门路,土地平整七通一平:通上水(自来水)、下水(防水、雨水排放)、电、煤、门路、电讯、热、土地平整。二级市场:是房地产开发市场,其经营主体为各房地产开发公司
4、,其经营内容是凭据都会总体筹划和小区建立筹划,对土地进行低级开发和再次开发。然后将开发出来的房地产出售给用地、用房单位或小我私家。 三级市场:是指在二级市场的底子上再次将房地产转让或转租的市场,也就是房地产进入流通领域进行生意业务而形成的市场。5、房地产与修建业的区别房地财产是进行房地产投资、开发、经营、治理、办事的行业,属于第三财产,是具有底子性、先导性、动员性和风险性的行业。房地财产与修建业既有区别又有联系。主要区别是:修建业是物质生产部分,属于第二财产;房地财产兼有生产(开发)、经营、治理和办事等多种性质,属于第三财产。这两个财产有着非常密切的干系,在房地产开发运动中,房地财产与修建业往
5、往是甲方与乙方的互助干系,房地财产是房地产开发和修建的甲方,修建业是乙方;房地财产是筹谋者,组织者并负担发包任务,修建业则是承包单位,凭据承包条约的要求完成土地开发和衡宇建立的生产任务。6、领土局代表国度行使土地所有者的职权以及对房地产市场,房地产行业进行治理的一个政府部分。7、商品房是指开发商以市园地价取得土地使用权进行开发建立并经过领土局批准在市场上流通的房地产,它是可领独立房地产证并可转让、出租、继续、抵押、赠与、互换的房地产。8、生长商开发商专门从事房地产开发和经营的企业。9、署理商经政府批准建立,从事房地产的咨询、经纪、评估等业务的中介办事机构,担当委托代庖房地产的出售、购买、出租、
6、承租及为物业咨询评估陈诉、销售筹谋等业务提供有偿办事。10、房地产产权是指产权人对衡宇的所有权和对该衡宇所占用土地的使用权,具体内容是指产权人在执法划定的范畴内对其房地产的占有、使用、收益和处分的权利。简朴说就是拥有使用该衡宇或出租该衡宇获取租金收入,出售该衡宇获取增值,将该衡宇抵押给银行或其他组织或小我私家进行融资或贷款等权利。衡宇作为不动产,与土地是不可支解的一个整体,衡宇在产生转让等产权变动时,一定是房地一体进行的,不可能将衡宇与土地支解开来处分。在具体的房地产项目销售中,开发商拥有产权并独立出售,出租的衡宇,车库等有产权,但像属于小区绿地等部分的土地及公建,对购房者而言,就不具备产权的
7、观点。11、如何治理产权每套商品房产权证的治理必须在开发商取得该套衡宇所在整幢楼的大衡宇产权证后才气进行支解。买卖双方必须持衡宇买卖条约、购买发票、身份证明、企业相关资料文件比及衡宇生意业务部分治理立契手续后,治理过户手续。可以委托中介机构或由开发商代庖。12、房地产产权登记指凡在划定范畴内的房地产产权,岂论归谁所有,都必须凭据登记措施的划定,向房地产所在地的房地产治理构造申请登记。经审查确认产权后,由房地产治理构造发给房地产产权证。产权登记是房地产产权治理的主要行政手段,只有通过产权登记,才气对种种房地产产权实施有效治理,并确定房地产权利。房地产登记时要对权利人、权利性质、权属来源、取得时间
8、、变革情况和房地产面积、结构、用途、代价、品级、坐标、形状等进行纪录,登记构造设置房地产登记册,按编号对房地产登记事项作全面纪录。13、领土局产权登记处治理房地产初始登记、转移登记、抵押登记、变动、继续、赠与等手续的部分。14、公证处是一个国度的证明构造,是执法公平的机构。15、房地产证是衡宇土地权属凭证二合为一,是房地产产权的执法凭证。16、房地产公证公证构造对房地产买卖、转让、抵押、赠与、继续等行为的正当性作执法公证。17、商品房预售许可证按划定,衡宇未建好之前出售均要治理此证,生长商将有关资料送到领土局申请,批准后方可预售楼花(现楼不需此证)。18、房地产买卖条约是由领土局统一体例,用以
9、明确买卖双方权利和义务的协议。所有的商品房销售都须签订此条约,内销的房地产条约可免做公证,外销的房地产条约必须做公证。19、衡宇所有权衡宇的所有权为衡宇的占有权、治理权、享有权、排他权、处理权(包罗出售、出租、抵押、赠与、继续)的总和。拥有了衡宇的所有权就便是拥有了在执法允许范畴内的一切权利。20、衡宇使用权是指对衡宇拥有的享用权。衡宇租赁运动成交的是衡宇的使用权。衡宇的使用权不能出售、抵押、赠与、继续等,它包罗在衡宇的所有权之中。21、土地的所有权形式国度所有,团体所有。22、土地所有权的变动团体所有的土地经过国度征用转为国度所有。23、国度所有的土地包罗都会市区的土地;农村和都会郊区中依法
10、征收、征用、征购并收返国有的土地;国度未确定为团体所有的林地、草地、山岭、荒地、滩涂。24、团体所有的土地团体所有的土地只能由村民团体正当经营治理(如举办乡镇企业)或小我私家承包经营,不得擅自租赁或与生长商互助开发。如宅基地,其房不能转让;宅基地、自留地、自留山属团体所有。25、国有土地所有权国有土地实行所有权和使用权分散制度。国有土地可以由全民、团体所有制单位和小我私家使用,但须依法取得“国有土地使用证”。土地使用权的年限:居住用地70年;商业、旅游、娱乐用地40年;产业、教诲、科技、文化、卫生、体育、综适用地及其他用地50年。26、房地产开发用地必须是都会筹划区范畴内的国有土地或将团体所有
11、的土地依法经过征用转为国有土地。开发商须通过土地使用权出让、转让步伐取得土地使用权,并取得“建立用地筹划许可证”。国有土地使用权的获取:(1)土地使用权出让(政府以拍卖、招标、协议的方法):(2)土地使用权划拨(无偿),包罗国度构造用地和军事用地、都会底子设施用地和公益事业用地和国度重点扶持的能源、交通、水利的项目;(3)土地使用权转让(出售/互换/赠与)。房地产转让、继续、赠与、遗赠(转移的是衡宇所有权和土地使用权)。27、商品房现售的条件开发商具备企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书;取得土地使用权证/使用土地的批文;持有建立工程筹划许可证和施工许可证;通过竣工验收;拆迁安顿已经落实;
12、供水、供电、供热、燃气、通信等配套底子设施具备交付使用条件,其地配套底子设施和大众设施具备交付使用条件或已确定施工进度和交付日期;物业治理方案已落实。28、商品房取得预售许可证应当具备的条件(1)预售人已取得房地产开发 资质证书、营业执照;(2)凭据土地治理部分有关划定交付土地使用权出让金,已取得土地使用权证书:(3)持有建立工程筹划许可证和建立工程施工许可证,并已治理建立工程质量和宁静监督手续:(4)已确定施工进度和竣工交付使用时间;(5)七层以下(含本数)的商品房项目,已完成结构工程封顶;七层以上(不含本数)的商品房预售项目,已完成2/3结构工程,并且生长商开发建立资金占工程总投资30的比
13、例;(6)已在项目所在地商业银行开设商品房预售款专用帐户;(7)预售商品房项目及其土地使用权未设定他项权;(8)执法、法例划定的其他条件。29、房地产的登记发证制度产权产生变革需进行登记。(1)转移、支解、抵押、继续、租赁等;(2)登记是应当完成的步伐,不然权利人的权利尚处于不确定状态,容易遭受侵害;(3)没有登记,权利人的权利仍应受到掩护。二、地产类型1居住区用地是指住宅用地、公建用地、门路用地和大众绿地等四项用低的总称。2、住宅用地是指住宅修建基底占地及其四周公道间距内的用地(含宅间绿地和宅间小路等)的总称。3、其他用地是指筹划范畴内除居住区用地以外的种种用地,应包罗非直接为本区居民配建的
14、门路用地、其他单位用地、保存的自然村或不可建立用地等。4、大众办事设施用地一般称公建用地,是与居住人口范围相对应配建的、为居民办事和使用的种种设施的用地,应包罗修建基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。5、门路用地是指居住区门路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放园地。6、大众绿地是指满足划定的日照要求,适合于摆设游憩运动设施的、供居民共享的游憩绿地,应包罗居住区公园、小游园和组团绿地及其他块状、带状绿地等。7、门路红线是指都会门路(含居住区级门路)用地的筹划控制线。8、修建线一般称修建控制线,是修建物基底位置的控制线。9、衡宇用地 是指衡宇以及凭据筹划要求的配套设施
15、所占用的土地,包罗衡宇占用的土地和凭据筹划要求的配套设施占用的土地。10、住宅用地 是指供居住的种种衡宇用地。11、产业用地是指独立设置的工场、车间、手产业作坊、修建安装的生产园地、排渣(灰)园地等用地。12、仓储用地是指国度、省(自治区、直辖市)及地方的储备、中转、外贸、供给等种种堆栈、油库、质料堆场及其隶属设备等用地。13、商业办事业用地是指种种商店、公司、修理办事部、生产资料供给站、饭馆、旅社、对外经营的食堂、文印腾写社、报刊门市部、蔬菜购销转运站等用地。14、旅游业用的是指主要为旅游业办事的宾馆、饭馆、大厦、乐园、俱乐部、旅行社、旅游商店、友谊商店等用地。15、绿化用地是指公园、动植物
16、园、陵园、风物名胜、防护林、水源掩护林以及其他大众绿地等用地。16、大众修建用地是指文化、体育、娱乐、构造、科研、设计、教诲、医卫等用地。17、文、体、娱用地是指文化馆、博物馆、图书馆、展览馆、怀念馆、体育场馆、俱乐部、影剧院、游乐场、文艺体育团体等用地。三、房产术语1、商品房是指由房地产开发企业开发建立并出售、出租的衡宇。2、经济适用住房是指凭据国度经济适用住房建立筹划摆设建立的住宅。由国度统一下达筹划,用地一般实行行政划拨的方法,免收土地出让金,对种种经批准的收费实行减半征收,出售代价实行政府指导价,按保本微利的原则确定。3、存量房是指已被购买或自建并取得所有权证书的衡宇。4、再上市房是指
17、职工凭据房改政策购买的公有住房或经济适用住房首次上市出售的衡宇。5、住宅是指专供居住的衡宇,包罗别墅、公寓、职工眷属宿舍和团体宿舍(包罗职工只身宿舍和学生宿舍)等。但不包罗住宅楼中作为人防用、不住人的地下室等,也不包罗托儿所、病房、疗养院、旅馆等具有专门用途的衡宇。6、准现房准现房是指衡宇主体已根本封顶完工,小区内的楼宇及设施的大抵轮廓已初现,房型、楼间距等重要因素已经一目了然,工程正处在内、外墙装修和进行配套施工阶段的衡宇。7、配合共有房产配合共有房产,指两个或两个以上的人,对全部共有房产不分份额地享有平等的所有权。8、共有房产共有房产:指两个或两个以上的人对同一项房产配合享有所有权。9、尾
18、房尾房又称扫尾房。它是房地财产进入散户零售时代的产物,是空置房中的一种。一般情况下,当商品住宅的销售量到达85以后,一般就进入房地产项目的清盘销售阶段,此时所销售的房产,一般称为尾房。开发商经过正常的销售后剩下了少量没有竞争力的屋子,这些屋子或朝向欠好、采光不敷、或是楼层不佳、位处两极。10、烂尾房烂尾房是指那些由于开发商资金不敷,盲目上马,大概错误判断供求形势,开发总量供大于求。导致大面积空置,无法接纳前期投资,更无力进行后续建立,甚至全盘停滞的积存楼宇。“烂尾”的情况一般不会产生在房产推出销售的时候,而是随着项目的不停推进,一步步显现。11、已购公房已购公房又称售后公房,就是购买的公有住房
19、。12、单位产权房单位产权房是指产权属于单位所有的衡宇,也称系统产权房、系统房。13、廉租房廉租房是在新出台的国度房改政策中首次提出的一种观点。我国的廉租房只租不售,出租给城镇居民中最低收入者。廉租房的来源主要是腾退的旧公房。14、私房私房也称私有住宅,私产住宅。它是由小我私家或家庭购买、制作的住宅。在农村,农民的住宅根本上是自建私有住宅。公有住房通过住宅消费市场出售给小我私家和家庭,也就转为私有住宅。15、二手房二手房即旧房。新建的商品房进行第一次生意业务时为“一手”,第二次生意业务则为“二手”。一些无房的人,可以买一套别人多余的房;而另一些手里有些积贮又有小屋子居住的,可以卖掉旧房买新房;
20、而那些住房富余户,也能卖掉自己的多余住房调换收益。16、期房期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止,在这一期间的商品房称为期房,消费者在这一阶段购买商品房时应签预售条约。期房在港澳地区称作为“楼花”,这是当前房地产开发商普遍接纳的一种衡宇销售方法。购买期房也就是购房者购买尚处于制作之中的房地产项目。通常对期房的理解是未修建好,尚不能入住的屋子。17、现房所谓现房是指开发商已办好房地产权证(大产证)的商品房,消费者在这一阶段购买商品房时应签出售条约。通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的衡宇。四、商品房取得“五证”历程房地产商具备什么条件才气销售商品房呢?凭据国度
21、有关法例的划定,必须得到五种特定许可证,这五种特定许可证就似乎是房产销售的“绿卡”,缺一不可。房地产商在销售商品房时应具备“五证”即国有土地使用证、建立用地筹划许可证、建立工程筹划许可证、建立工程施工许可证、和商品房销售许可证。1、国有土地使用证本证是证明土地使用已向国度支付土地使用权出让金,得到了在一定年限内某块国有土地的使用权的执法凭证。凭据都会房地产治理法的划定,房地产商转让房地产,必须与市县人民政府土地治理部分签订土地使用权出让条约,并凭据出让条约的约定支付全部土地使用权出让金,并依法登记领取土地使用权证书。不然房地产商不得转让房地产。有的房地产商在团体所有的土地上建房并出售,这种情况
22、下,房地产商肯定没有拿到土地使用证。因为凭据有关执法划定,团体所有的土地,只有经依法征用转为国有土地后,该国有土地的使用权方可有偿出让。领取土地使用权证书的房地产商,还要凭据土地使用权出让条约约定的土地用途进行开发建立。有的房地产商得到某块地的土地使用证,但条约约定的土地用途不是制作商品住房,而房地产商擅自改变土地用途,在这块土地上制作可在市场上销售的商品房,这种情况也是不正当的。2、建立用地筹划许可证本证是建立单位在向土地治理部分申请征用、划拨土地前。经都会筹划行政主管部分确认建立项目位置和范合都会筹划的法定凭证。核发建立用地筹划许可证的目的在于确保土地利用切合都会筹划,维护建立单位凭据都会
23、筹划使用土地的正当权益,为土地治理部分在都会筹划区内行使权属治理职能提供须要的执法依据。未取得建立用的筹划许可证而占用土地的,其建立用地批准文件无效,占用的土地由县级以上人民政府责令退回。3、建立工程筹划许可证本证是有关建立工程切合都会筹划要求的执法凭证,国度核发建立工程筹划许可证的目的,是确认有关建立运动的正当职位,包管有关建立单位和小我私家的正当权益。该证件同时也是建立运动中担当监督查抄时的法定依据。房地产商如未取得建立工程筹划许可证大概违反建立工程筹划许可证的划定进行开发建立,限期拆除大概没收违法修建物、构筑物大概其他设施,对有关责任人员,可以由其所在单位大概上级主管构造赐与行政处分。4
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