房地产投资潜力城市的分析.docx

房地产投资潜力都市阐发(浙江省杭州市)
目　　　　　　录
　　都市表面

　　第一部门：宏观经济与政策情况阐发

　　2004上半年都市根本情况的快速一览（表格）

　　一、区域宏观经济运行情况

　　　　1、GDP
　　　　2、牢固资产投资
　　　　3、人均可支配收入
　　　　4、都市化水平
　　　　5、恩格尔系数

　　二、政策情况

　　　　1、土地政策
　　　　2、房地产金融政策
　　　　3、房产政策
　　　　4、政策影响和展望

　　第二部门 土地市场阐发

　　一、历年土地供给状况

　　二、2004年1-9月土地出让阐发

　　三、土地成友爱况阐发

　　　　1、土地出让金
　　　　2、未成友爱况
　　　　3、现场竞标阐发

　　四、土地出让代价阐发

　　　　1、用途阐发
　　　　2、区域阐发
　　　　3、都市之间比拟
　　　　4、地价指数
　　　　5、地价占房价的比例

　　五、土地市场展望

　　第三部门 房地产市场阐发

　　一、房地产投资状况

　　二、房地产供给阐发

　　　　1、房地产供给总量
　　　　2、房地产供给结构特征

　　三、商品房销售阐发

　　　　1、销售情况
　　　　2、供销平衡度
　　　　3、空置率与空关率

　　四、市场需求阐发

　　　　1、人均居住面积
　　　　2、现状及满意水平

　　五、房价收入比

　　六、商品房代价

　　七、房地产展望

　　附录一：杭州市2004上半年土地出让具体情况（部门）
　　附录二：杭州市区基准地价尺度(容积率≤2.0)
　　附录三：杭州市区土地级别分别范畴
　　附录四：2004年杭州主要楼盘介绍

房地产投资潜力都市阐发（浙江省杭州市）
都市表面：
　　杭州市位于浙江省北部，处北纬30度16分，东经120度12分。面积16596平方公里，人口636万。都市居民以汉族为主，有回蒙、 朝鲜、畲等27个少数民族。辖上城、下城、江干、西湖、拱墅、萧山、余杭7个区，富阳市、建德市、临安市、桐庐县、淳安县5个县（市）。
　　杭州市是我国七大古都之一。自秦始皇置县治至今已有二千二百多年历史。五代吴越国和南宋曾在杭州建都。杭州是全省政治、经济、 文化、金融、旅游中心，全国风物旅游都市和历史文化名城。

　　杭州市为华东地域交通枢纽,铁路、航空、公路、水路四通八达。有沪杭、浙赣、杭甬、杭长等铁路线，年旅客发送量达3000万人次，货运量 2000万吨左右，公路总里程近5000公里。航空线22条，与50个都市和地域通航。水上航道航线58条，里程达2100多公里，停靠站388个。
第一部门：宏观经济与政策情况阐发
都市快速一览：
市区人口
393万人
人口自然增长率
2.01‰
商品房竣工面积
82.6万㎡
GDP（2003）
2092亿元
户均居住面积
57 ㎡
新开工面积
314.6万㎡
人均GDP（2003）

户均人口
3.3 人
商品房销售面积
75.7万㎡
人均居住面积（2003）
17.2 ㎡
房价收入比

空置率
〈5%
市区居民可支配收入（2003）
12898元
房地产投资额
110亿元
市区商品房平均代价
7640元/㎡
市区居民消费性支出（2003）
9950元
房地产投资增长率
41.3%
商品房代价增长率
11.8%
　　注：市区包罗萧山、余杭区；除特别注明外，以上宣布的数据为2004上半年数据。
一、 域宏观经济运行情况：
1、GDP

　　自上世纪90年代初开始，连续13年内，杭州经济一直保持两位数的增长速度，其中房地财产对推动GDP的增长做出了巨大的孝敬。据本网统计，1999—2002年，杭州市房地产开发每年的实际投资额以17%的速度快速增长，同期房地产增加值占全市生产总值的比重分别到达1.94%、2.20%、2.31%、2.42%和2.81%，呈逐年上升态势。1999—2002年，杭州市房地产对经济增长的孝敬度分别到达3.43%、4.28%、3.18%、2.33%和4.13%。现在年上半年杭州市实现生产总值1142亿元，比上年同期增长16.2%。其中一产56亿元，增长4.2%；二产654亿元，增长18.5%；三产432亿元，增长14.7%。
 2、牢固资产投资
　　2004上半年，全市牢固资产投资累计完成450.67亿元，比上年同期增长29.5%，增幅同比下降2.7个百分点。其中，国度重点调控行业投资增速大幅回落，以水泥为主的非金属矿物制品业和玄色金属冶炼及压延加产业，上半年投资增速分别比一季度回落77.6和93.6个百分点。从投资主体看，当前杭州市牢固资产投资增长主要依靠非国有经济单元投资的推动。上半年，全社会牢固资产投资中，非国有投资完成302.20亿元，比上年同期增长60.9%，占全社会投资的67.1%，比重比上年同期上升13.1个百分点，而国有及国有控股单元投资完成148.47亿元，同比下降7.3%。
 3、人均可支配收入

　　长三角地域包罗上海市、浙江7市和江苏的8个都市，是中国经济最活泼的地域之一。以下是今年上半年宣布的有关该地域都市居民人均可支配收入的排名情况：
2004年1-6月份长三角都市主要经济指标（人均可支配收入）
名次
按实际数值排序
按增长率排序

都市
具体数值（元）
都市
增长率（%）
1
台州市
8983
苏州市

2
上海市
8513
湖州市

3
绍兴市
8439
无锡市

4
宁波市
8380
台州市

5
杭州市
7796
宁波市

6
苏州市
7677
绍兴市

7
舟山市
7572
南通市

8
嘉兴市
7375
上海市

9
湖州市
7234
杭州市

10
无锡市
7096
南京市

11
常州市
6799
镇江市

12
南京市
5839
泰州市

13
南通市
5810
常州市
13
14
镇江市
5494
扬州市
13
15
扬州市
5112
舟山市

16
泰州市
4930
嘉兴市

　　从上表可以看出今年上半年，杭州市人均可支配收入的绝对值在16个都市中位居第五，增长幅度位居第九。

4、都市化水平
　　目前杭州都市化率为55%左右，2020年将达70%。2003年末全市人口是640万，由此推算都市化提高15%，即市区净增100万人口，未来16年每年增加6、7万左右。再加新出生人口，如果凭据小康水准人均30平方米来盘算，每年新增人口对房地产的需求就达200万平方米。

5、恩格尔系数
　　数据：近几年来，杭州市的恩格尔系数连续下降。至2003年末，市区居民为38.7%，同比下降1.5个百分点；农村居民为36.3%，同比下降2.3个百分点。
二、政策情况

在这短短的泰半年时间里，大巨细小的房地产政策层出不穷，各方各面对房地财产都投注了差别水平的存眷。
 1、土地政策
　　土地——关乎房地财产生存与生长的一种物质，土地的相关政策更是与地产界的命脉息息相关。
　　2004年的土地市场在牢固2003年全面整顿政策的底子上，继承加鼎力大举度，对土地供给严格把关、从源头入手，范例房地产市场 。我国上半年陆续出台的土地市场政策法例如下：
　　《国务院办公厅关于清理整顿种种开发区增强建立用地治理的通知》 国务院
　　《领土资源部土地利用司关于建立用地存案制度执行情况的通报》 领土资源部
　　《领土资源部关于下达<2004年全领土地利用筹划>的通知》 领土资源部
　　《关于深入开展土地市场治理整顿土地治理的紧急通知》 国务院办公厅
　　（详情请见中国地产投资网“政策法例”栏目）
 2、房地产金融政策
　　房地产，这个迅速生长的行业，其生长速度与热度已经引起了国度的存眷。为给杭州经济生长过热实现“降温”，国度接纳了一系列宏观调控步伐，以确保包罗房地产行业在内的多种行业保持正常稳定的生长。
　　中央双管齐下，一方面通过政策下发和羁系来控制银行的放贷范围，从而有效抑制过热行业的资金源头，另一方面则通过调解资本金比例，来进一步抬高过热行业的准入门槛。2004年4月11日央行宣布，从4月25日起，资本富足率低于一定水平的金融机构，将执行8%的存款准备金率，国有独资、股份制商业银行、外资等金融机构将执行7.5%的存款准备金率，目的是限制商业银行的信贷盲目扩张，房地财产是信贷调控的首要工具之一。 4月27日，国务院下发通知，将房地产开发牢固资产投资项目(不包罗经济适用房)资本金比例从20%提高到35%及以上。
　　随着中央对房地产开发信贷范围的控制，五一前后各大银行纷纷接纳相应步伐提高小我私家住房按揭贷款门槛，归纳总结主要是限制小我私家购置2套（及2套以上）的住房以及高等别墅，旨在控制炒房投机，平抑房价。2月26日，中国银监会宣布了《商业银行房地产贷款风险治理指引(征求意见稿)》。《指引》划定，商业银行对小我私家住房贷款的发放，应将每笔住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下（含50%），月所有债务支出与收入比控制在55%以下（含55%）；房地产贷款余额与总贷款余额比不得凌驾30%。
 3、房产政策
　　为了平抑飞扬的房价、打击房地产投机炒房者，切实掩护消费者和投资者的利益，确保房地产市场连续、稳定、康健生长。 2004年5月13日，由建立部、国度发改委、领土资源部、中国人民银行联合颁布的《经济适用住房治理步伐》正式施行。《步伐》明确划定，经济适用住房的面积将严格控制以中小套型为主，住房代价以保本微利为原则，真正让宽大中低收入群众受益。 同时，国务院办公厅近日发出关于控制城镇衡宇拆迁范围严格拆迁治理的通知，要求各地公道控制城镇衡宇拆迁范围、严格拆迁治理。淘汰拆迁运动，将有助于淘汰过多开发的新项目。许多都市的住房刚性需求来自于拆迁，通过淘汰拆迁范围可以低落大范围的购房需求，使得房地产到达供需均衡，平抑房价。
 4、政策影响和展望
　　今年相继出台的一系列政策让房地产企业的资金链继承拉紧，实力不强的开发商将面临重大的抉择。融资难度的加大不但意味着房地产开发商开发本钱的提高，更将加快房地产公司优胜劣汰的历程。
　　再加上各项金融调控步伐陆续出台，小我私家房贷审查日趋严格使得放贷速度大幅放缓，而部门中小房产企业开发项目因受调控影响将很难得到贷款。而典看成为新型的融资方法，以其快速、短期、便捷的特性开始渐入人们的视野。
　　面对着近几年杭州房价一路攀升。杭州市政府相应接纳了一系列政策，如：年初规复征收二手房转让20％的小我私家所得税；近期一些商业银行推出新步伐，对1990年以前的面积较小的屋子不予发放按揭贷款或只能发放五成等。别的，浙江省亦在酝酿期房限转政策。
　　上述政策的影响下，今年上半年买方更趋于理性，张望较多；卖方亦不愿轻易贬价，处于对峙状态，商品房销售速度和二手房成交量均有所下降。
　　2004年是“政策年”，上半年出台的一系列政策，这些调控步伐的效应将在下半年进一步显现。下半年一些上半年讨论的沸沸扬扬的如物业税政策、加息政策将进一步明朗化。
　　在国度的宏观调控下，房地产市场将步入调解期，房地产利润、代价趋于公道化。展望未来，杭州市房地产市场将越发理性而康健的生长。

第二部门 土地市场阐发

一、历年土地供给状况
年份
1998
1999
2000
2001
2002
2003
供给总量（亩）
5837
564
2814
2105
4403
6012
商品房用地
1462
492
1819
1868
2078
3567
经济适用房用地
4375
72
995
237
2375
2445

二、2004年1-8月土地出让阐发

凭据中国地产投资网最新统计，自2004年1月1日起，截止至2004年8月31日，杭州市领土资源局共出让土地 63宗（含推出后因故取消地块），供给面积3183.76亩左右，同比增长107.6%。其中，乐成出让土地51宗，总成交面积2327.52亩，占出让土地总面积的73.26%，比去年同期增长52.11%。
（出让土地性质）
乐成出让的51宗土地中，住宅用地（含住宅配套公建用地）14宗，合计面积约1036.98亩；单纯作为商业及办公用地的为27宗，合计面积约654.68亩；商住用地3宗，合计面积约259.64亩；综适用地为4宗，合计面积约288.86亩；其它如加油站、体育悠闲及大众设施用地为3宗，合计面积约87.36亩。
（土地供给区域漫衍）

从土地供给区域来看，今年1-8月份出让地块主要会合在滨江、江干、拱墅以及杭州经济技能开发干区，共推出54宗地块，成交面积达1917.82亩，约占成交土地总面积的82.39%。同时，西湖区、上城区和下城区也推出9宗地块，面积为684.4亩。
1）滨江区
　　据本网统计结果表明，2004年1-8月份滨江区共推出土地11宗，其中成交7宗，成交面积为450.16亩，占1-8月份成交总面积的19.34%，成交金额约183264万元。
　　土地性质以住宅用地和商住用地为主，成交面积分别为123.96亩和232.85亩，占滨江区成交总面积的27.53%和51.72%。
　　从成交土地的范围来看，滨江区50亩以下的地块有3宗，而50亩—100亩之间的地块有3宗。面积最大的一宗地块，是位于滨江浦沿镇占地约150亩的商住用地，于7月19日至7月30日通过挂牌方法乐成推出，由杭州网讯科技有限公司、通和投资股份有限公司以356.3万元/亩的单价摘得。值得存眷的是，去年由大元房产摘得的原杭政储出2003（22）号、（23）号地块，因为资金等各方面的原因，该地块被领土局收回重新出让，但经屡次推出后，尚未有开发企业敢勇于脱手，目前信息仍在公示中，谁是第一个吃螃蟹的人尚留有悬念。
滨江区土地出让情况
成交面积（亩）
成交幅数（宗）
金额（万元）
未成交面积（亩）
未成交幅数（宗）
住宅

2
60506

3
商住

2
48998
0
0
商业

1
12020
0
0
体育休闲

1
5920

1
加油站

1
2300
0
0
合计

7
183264

4
 2）钱江新城
钱江新城继去年成交了880余亩的土地后，今年1-8月份又陆续推出了14宗地块，其中除了第34号地块未能成交以外，其余13宗均已名花有主，成交面积约512.175亩，成交额达373452万元。
土地性质以商业办公用地为主，成交面积为304.56亩，占成交总面积的59%。
江干区[钱江新城]
成交面积（亩）
成交幅数（宗）
金额（万元）
住宅

1
119768
商业

10
222353
综合

2
31331
合计

13
373452
从成交土地的范围来看，50亩以下的地块有10宗外，根本上以商办金融用地为主，唯一一宗住宅用地在5月19日的出让会上也出尽了风头：绝版江景地段、面积为121.51亩、良好的生长前景，吸引了如绿城、美达等9家房企前来投标，滨江、金都、南都等老牌企业现场观摩，最后由杭州星辰房地产开发有限公司以119768万元的总价竞得，成为杭州市实行公然出让以来总价最高的地块。据中标单元体现，他们意欲将此地块打造成钱江新城内的标记性住宅小区
 3）拱墅区
　　拱墅区今年1-8月份共推出地块22宗，其中成交21宗，成交面积约767.87亩，占上半年成交总面积的32.99%，成交金额达236471万元。
　　土地性质以住宅用地和商业用地为主，成交面积分别为252.48亩和301.21亩，分别占拱墅区成交总面积的32%和39%。
　　从成交土地的范围来看，拱墅区成交地块大多在50亩以下，共有17宗。成交面积最大为180.33亩的综适用地，是1-8月份成交地块中面积最大的，为会展中心用地。
　　拱墅区作为老城区的重要组成部门，所推土地特别是住宅用地颇受开发企业的接待，该区域中今年推出的地块中商业、综适用地占据绝对主导职位，政府着重改革拱墅区居住情况的决心略见一斑。
拱墅区土地出让情况
成交面积（亩）
成交幅数（宗）
金额（万元）
住宅

4
125373
商业

15
57812
综合

1
49183
大众设施

1
4103
合计

21
236471
  4）下沙区块
亩。其中成交3宗，成交面积约144.35亩，占成交总面积的8%，成交额达44838万元。尤其值得存眷的是，由于下沙前两年供地范围比力会合，已有相当可观的供给量，在一级市场上，开发企业下沙拿地的热情有所削弱，特别是范围较大的地块比力受冷遇甚至遭遇流标。不外下沙向来是杭州市各区域中的供地大户，接下来将迎来供地岑岭，目前正在公示的、位于下沙东部沿江区块的就达687余亩。
原因阐发
现象一：土地出让成交率高，竞争猛烈
2004年上半年，宏观调控步伐相继出台，随着4月份央行钱币政策宣布，要求严格控制房地产贷款资金的发放，划定开发商自有资金将提高到35%，在银根紧缩与市场疲软双重压力之下，开发商们拿地热情开始减退，张望情绪波及土地市场，全国各地开始出现了流拍频繁、地价短期颠簸等“普遍”现象。但杭州公然推出的土地中除滨江、下沙各一宗地因位置、范围不理想等各方面的原因而流标外，其余地块均顺利成交，而且绝大部门地块竞争相当猛烈。像杭政储出2004（28）号地块（钱江新城地块）、（46）号地块（拱墅区块湖墅北路地块）、（49）号地块（学院区商学院分院地块）等现场竞价会上，均有多家投资商到场竞投，现场叫价此起彼伏，局面异常火爆，有些地块现场竞价多达70多轮，充实显示了杭州市强劲的购置力和开发企业对市场的信心。
 现象二：商业、公建用地比重加大，都市建立协调生长
都市商贸、公建建立用地显著增加，这是杭州土地市场的又一明显特征。近两年来，“沿江开发”改革动员了大量公建项目建立，对杭州市新区配套建立起了较大推行动用，并有效地提高了各新区的经济功效和情况品位，这一点在滨江、下沙、拱墅区等地显得尤为明显。钱江新城作为未来杭州城东焦点区块，该区块商业用地供给量加大，写字楼项目用地上市量更是方兴未艾。今年1-8月份成交的14宗地块中，有12宗为办公商业综适用地。虽然目前尚未见到几多写字楼耸立，但从供地情况看，钱江新城已然成为杭州继武林、黄龙、庆春、湖滨四大区块之后又一新兴写字楼区块。别的，随着住宅项目综合品质的日益提高，小区的配套公建以及社区商业用地也有增长趋势。
 现象三：梯度供地 分身中小企业
自去年下半年以来，国度对房地财产的宏观调控步伐以前所未有的密度紧急出台，霎那间整个房地财产布满着山雨欲来风满楼的态势。尤其是那些中小企业，将面临生存的严峻考验。针对这一实际情况，杭州市领土资源局地块出让接纳了总体范围、零星结合的方法供地，从6.48亩至180余亩之间，大中小地块各占一定比例，包管满足差别开发商的需要，实现了土地的梯度供给。其中20亩以下适合中小企业开发的地块就有30多宗，占到1-8月份供地总宗数的一半，这一举措既满足了大型开发企业大面积用地的需求，又赐与中小型企业一定的生存空间，让他们有时机并有能力拿得到地。从竞标单元可以得出，新兴、中小房开企业拿地明显比以往积极，成为土地市场的主角。

现象四：土地成交代价略有小幅下调、开发重心向外扩散
2004年杭州1-8月份住宅的平均成交单价为每亩479万元，较2003年的每亩497万元，下跌了3.62%。究其原因，主要是今年所供地块明显往都市边沿区域拓展，老城区地块根本上屈指可数，加上城区边沿商业类综适用地占了相当大的比重，因此成交单价相对付以往来说有点下浮。
事实上，从恒久来看，由于杭州市加大了普通商品房土地的供给力度，重点推出都市外围周边地块，增大了普通商品房的土地供给量，因此，地价象以往那样恒久大幅上涨的可能性不大。

三、土地成友爱况阐发

1、土地出让金
杭州市收取的土地出让金从1997年的6亿多增加到2001年的40.64亿元，年均递增61.3%。据统计，2003年杭州市收取的土地出让金首次突破100亿大关，到达109.29亿元，比上年翻了一番。截止今年6月31日，共收取土地出让金69亿，是去年全年的63.1%。而从上半年成交土地面积仅占全年筹划三分之一不到的情况来看，预计今年土地出让的总金额又会上一个新台阶。
 2、未成友爱况
随着2004年4月份央行钱币政策的宣布，要严格控制房地产贷款资金的发放，划定开发商自有资本金将提高到35%，对政策极其敏感的土地市场便马上作出了回应。5月份杭州市未成交地块面积约587.95亩，远远凌驾了前4个月的总和，占当月总出让面积的53.43%。而6月份虽只有243.68亩未成交，但未成交面积已到达了当月总出让面积的51%。（包罗因故取消的地块）。

3、现场竞标阐发
截止2004年6月31日，杭城土地公然出让共推出47宗地块，其中8宗流标。前4个月的公然出让现场虽然没了前几年一哄而上的局面，但是现场气氛照旧比力活泼的，但5、6月份的成友爱况却是波涛迭起。
5月份房交会冷淡收场后，许多人认为5月19日的土地拍卖也将难逃此运。结果当天推出4宗土地，共引来了33家投标单元，局面上照旧保持原来红火的气氛。从现场竞价来看，各开发企业对代价的掌握都比力统一，大多是底价的150%左右。实际成交代价与上年的同区块相比，都保持在原有水平或有所提升。
6月份的土地招标会则比力清淡， 4宗土地有两宗因投标企业不敷3家而流标。成交的两宗总共也只有7家企业竞标，成交代价分别比底价超过了5.12%和12.28%。7月15日成交的六宗土地，也只有自己提出挂牌价的几家企业竞价，平淡成交，溢价幅度很小。土地市场的这种遭遇，主要是因为近段时间，金融政策的收紧使得许多项目进展受到差别水平的影响，项目寻求互助日渐增多。想要置地的企业选择增多，同时出于对后势的掌握不定，置田地调较为谨慎。

四、土地出让代价阐发
由于差别容积率的地价水平相差很大，如果同一性质内凭据差别的容积率阐发，会使盘算的地价偏离实际的地价水平。为制止这种情况，以下地价阐发都接纳了同一性质用地内先进行容积率的平均，然后以该值进行修正。这样得出的结果就会更靠近实际的地价水平。
 1、用途阐发

从上半年杭州市领土资源局宣布的出让结果来看：今年上半年种种用途的土地代价都有差别水平的上扬。从楼面地价来看：其中综适用途为2151元/平方米，平均容积率为3.29；纯住宅为3028元/平方米，平均容积率为2.46；商业为1213元/平方米，平均容积率为3.39；办公用地为2080元/平方米，平均容积率为5.05。由于上半年纯商业的用地都会合在城北祥符桥一带，主要是汽车销售、办事用地，而纯写字楼，商业、写字楼一体的综合性用地都会合在钱江新城，从而造成上半年纯商业地价比商办综合地价低一大截。
 2、区域阐发

比拟差别区域的用地代价可以看出：老城区3级以内的土地代价高的惊人，今年上半年只在城东新开河四周推出了一宗22亩的综合性用地，楼面地价6975元/平方米；出地大户的下沙、滨江区域楼面地价水平相比同期也有大幅的上升，分别到达1259元/平方米、1802元/平方米，平均容积率分别为3.7、3.6；三墩为2894元/平方米，平均容积率为1.8；城北区域为2221元/平方米，平均容积率为1.88；钱江新城为2601元/平方米，平均容积率为4.36。
 3、都市之间比拟
2003年全国主要都市地价总体水平为1166元／平方米，比2002年增加92元／平方米。其中，商业地价水平值为1919元／平方米，住宅地价水平值为1103元／平方米，产业地价水平值为494元／平方米。长江三角洲平均地价高于珠江三角洲平均地价。
杭州市去年全年经营性用地收取的出让金为163亿元，平均地价为357万元/亩，即5355元/平方米，是全国平均水平的4.6倍。在长三角16个都市中仅次于上海，位居第二。而全国排名是第三，排在杭州之前的分别是北京和上海。
 4、地价指数
凭据领土资源部“中都城市地价动态监测系统”宣布的数据表明：
已往4年里，杭州市区的经营性用地代价一直出现连续上升的状态。2003年杭州市综合地价指数为134，商业地价指数为151，住宅地价指数为152。
与2002年相比，2003年杭州的地价指数有所上升。其中，综合地价指数上升点数为9，商业地价指数上升点数为13，住宅地价指数上升点数为12。

2003年杭州都市地价指数变革状况

综合地价指数
商业地价指数
住宅地价指数
2002年
125
138
140
2003年
134
151
152
变革点数
9
13
12
变革偏向
↑
↑
↑
 历年杭州市地价水平

2000年
2001年
2002年
2003年
商业地价指数
100
119
138
151
住宅地价指数
100
121
140
152
 5、地价占房价的比例
全国主要都市各年份地价占房价的比例(％)
 都市
2001年
2002年
2003年
三年平均
北京

上海

广州

深圳

杭州

苏州

常州

中山

　　原因阐发：
　　恒久以来，杭州市领土资源局一直实行 “非饱和土地供给”政策。该政策让市场始终处于饥渴的状态之中，其主要手段是通过限制土地供给量，来造成房地产市场的求过于供。据有关数据显示：1999年杭州经营性土地出让仅500亩，其后3年的供给量也只是2000-3000亩左右，直到2003年，才上升为4500亩。
　　该政策有利之处十明白显，就是能够促进房地产市场迅速发育。政府方面认为：“如果没有这种土地供给政策指引，杭州市房地产市场就不可能保持连续7年的高速增长。”但不可否定，这同样也是把双刃剑。正所谓水涨船高，在这把双刃剑推动下地价不停向上攀升，同时另一方面也在一定水平上动员房价快速上涨。 　　杭州市早在1997年下半年就组建了土地储备中心，对土地统购统销，实行招标拍卖挂牌。土地的日趋市场化，使招拍挂成了开发企业拿地的唯一渠道。杭州市房地产的流金岁月也使各开发企业在土地出让会上不知疲倦的竞争，“天价”、“宇宙价”相继而出。
　　另一方面，“三外”企业的积极参加，客观上使争粥的僧人越来越多。去年下半年就有某团体进军杭州市房地产领域，一口气拿下了4宗土地，总价款到达了25亿。其中一宗与第二名的报价差距竟达1个亿，难怪业内人士字直呼看不懂。 　　市场上房价火箭式上升，使得老黎民的怨声载道。为此，从2003年开始国度加大了房地产宏观方面的调控，接纳了一系列的有效步伐。同时，杭州市政府也冲破了以往“非饱和土地供给”的老例，去年一年总共推出了4500亩的经营性用地，其中商品住宅为3500亩，供地量险些是前2年的总和。笔者从杭州市领土资源局获悉，今年筹划推出量为6000亩，以2003年平均容积率为2.8盘算，2004年商品房供给量约为1120万平方米，这将极大的缓解目前市场上商品房的供求矛盾。
五、土地市场展望
　　2003年，针对供需严重不平衡的情况，杭州市放出3500亩住宅用地。今年，杭州宣布将再供给4500亩左右的住宅用地。
　　但此时，杭州市房地产市场的“水库”—土地储备中心，却除了正在征地拆迁的1000亩土地外，再无地可供。
　　事实上，杭州的土地资源并不富厚。西边是西湖，东边是钱塘江。杭州市以及新并入的两个区——余杭、萧山的土地资源享受独立治理权限，再撤除一些开发区的土地，杭州市领土局手中仅握有560平方公里的土地。
　　这几年，杭州老城区迁移的空间险些没有了。1999年，杭州的土地供给主要以旧城改革和居民拆迁用地为主。2001年和2002年，工场开始撤离城区。2003年，大专院校从老城区里迁出来，如杭州商业干部学校、中国计量学院、工程学院等。
　　杭州市的两个老城区——上城区和下城区根本无地可供，单单依靠杭州市老城区的土地供给，并不敷以缓解供需严重不平衡的局面， 要完成8000 亩土地收购任务，并提供住宅用地净地 3600 亩的指标，势须要向丁桥、下沙、三墩、转塘、九堡和三墩等区域生长。据悉丁桥大型居住区将征地5700 亩，另有下沙大型居住区也将征地2650 亩等，这样看来杭州市日后的供地偏向将会合中在都市周边地域。
第三部门 房地产市场阐发
一、房地产投资状况
2004年上半年，杭州市房地产投资继承保持高速增长，但增速明显回落。上半年，杭州市房地产开发投资完成110.3亿元，同比增长41.3%。市区房地产开发投资完成89.62亿元，与去年同比增长44.5%。商品房施工面积达2058.25万平方米，其中住宅1607.67万平方米，比去年同期分别增长53.4%和56.8%；新开工面积314.63万平方米，其中住宅247.09万平方米，比去年同期分别增长30.4%和20.9%。 商品房竣工面积为82.58万平方米，其中住宅47.19万平方米，与去年同比分别下降33.2%和54.8%。

从上图可以看出近几年来杭州市房地产投资的绝对值和增长率一直很高。已往三年里房地产投资年均增长率为36%，是同期GDP增长率的2.7倍。房地产年投资增幅从2003年开始回落，今年上半年的增幅虽然到达41.3%，但随着宏观调控影响的进一步显现，预计下半年增幅将开始放慢。
二、房地产供给阐发
1、房地产供给总量
杭州市楼市一级市场的典范特征是严重的求过于供。凭据本网观察发明，近年来许多楼盘尚未开盘，即被订购一空，而且出现多人轮候一套屋子的现象。如下图所示，2004年上半年拟开盘的部门楼盘，除“浪漫和山”以外，其他楼盘的求供比均到达3:1以上，其中有三个求供比竟到达5:1以上。旺盛的市场需求与相对不敷的供给量出现出鲜明的比拟，卖方市场特征相当的明显。
楼盘名
开盘时间
可预售套数
求购人数
求购:可供
水印康庭

360
1800
5:1
钱塘 沁园

200
1000
5:1
彩虹城

800多套
2500
3:1
文景苑

446
2400
5.4:1
采荷人家二期

582
2000多
3.4:1
浪漫和山

700
1000多
1.4:1
 2、房地产供给结构特征
目前杭州市房地产市场显现出：低价商品房与经济适用房供给比例过低的现象。凭据杭州市房产局提供的数据，至2002年年底，杭州住宅市场上中高等住宅楼盘在住宅供给总量中的比重到达79.82%，其中，高价商品房有10%待销售，处于供略大于求的状态，面向低收入家庭的低档住宅仅占21.18%，且根本没有房源。另外，经济适用房供给严重不敷，准购—摇号比例高达8:1。另据杭州市房产局对2003年预售存案的12964套住房成交统计，单价在6000元/平方米以上的住宅比重达36.4%。
代价
市区预售房
市区期房专现房
（元/平方米）
（套）
比重
（套）
比重
<3000
903

4736

3000—4500
3443

8186

4500—6000
3904

2865

>6000
4714

798

合计
12964
100
16585
100

三、商品房销售阐发

1、销售情况
2004上半年杭州市除了房地产投资的增长速度回落之外，房地产生意业务量也有所下降。商品房销售面积为75.73万平方米，其中住宅55.74万平方米，与去年同比分别下降10.3%和22.0%。
 2、供销平衡度

杭州市领土资源局早在90年代初便推行土地出让的市场化。经过10多年的生长和消化，目前杭州市土地市场化很高，除经济适用房和很少量的公益、底子设施用地外，绝大多数的商品房都是通过招拍挂的形式出让出去的。2001、2002、2003年商品住宅土地供给量分别为1800亩、2300亩，3500亩，2004年预计为4500亩。凭据商品住宅开发周期一般为2-4年的前提，可以推断未来4年杭州市商品住宅用地的总供给约为12100亩左右。以容积率为2.0盘算，即1600万方左右，平均每年为400万方。
近2-3年杭州市房地产供求比例照旧维持供略小于求的态势，排除重大的政策调解外，凭据目前住宅用地和经济适用房的供给量和和高容积率趋势，预计在未来几年内，这种供小于求的局面将逐渐变动，从而慢慢步入买方市场。
 3、空置率与空关率

凭据杭州市统计局提供资料，2003年市区商品房空置面积仅为1.34万平方米，由于房地产市场依然处于卖方市场，该段时期的商品房空置率靠近0%的水平。
与增量市场低空置率形成鲜明比拟的是存量房市场空关率较高。2003年11月，凭据浙江产业大学房地产研究所对杭州市区24个楼盘的观察表明，在全部11841套住宅中，空关房1626套，空关率为13.73%。
交付年限
1998年前
1999到2000
2001到2002
2003
合计
楼盘数
6
9
6
3
24
空关率

13.73%

四、市场需求阐发

1、人均居住面积
杭州市居民人均居住面积从2000年的10.7平方米上升到2003年的17.2平方米，增长了62.2%。可以说居住条件有了很大的变动。但相比全国同期水平却要低7个百分比，比小康水准要低13个百分比。目前杭州市居民的居住情况照旧非常紧张，如果要到达比力舒适的小康水平，大概还需要5000万平方米左右的住房。

A：全国平均居住面积；B：小康水平居住面积
 2、现状及满意水平
　　1）、私有化率
　　观察结果显示，目前杭州居民住房私有化率已达78．2％，其中居民购置的房改房和商品房分别占37．3％和32．8％；租住私房者占12．4％；租住公房者占8．5％；租住廉租房者占0．8％。
　　目前杭州市已有45．1％的家庭曾经购置商品房，从已购房居民家庭的购房进程看，居民购房呈逐年上升趋势。随着购房家庭比例的增加，居民住房产权中公有住房比例下降，私有住房比例上升。
　　2）、户型及衡宇结构
　　住房面积、住宅户型是权衡居民居住水平的重要指标。住房面积巨细、户型是否配套，直接干系到居民居住情况的优劣。观察表明，2003年杭州市居民家庭住房面积多数在50—90平方米之间，占55．2％，具体详见下表：
面积（㎡）
50以下
50-70
70-90
90-110
110-130
130-150
150以上
百分比
18.1%
30.1%
25.1%
12.0%
8.5%
2.9%
3.2%

　　目前杭州市居民住房成套率已达97．9％。其中以两室一厅的家庭所占比重最多，达38．4％；其次为三室一厅，所占比重为22．9％；二室二厅11．4％；一室一厅9．9％；三室二厅8．9％；四室一厅5．8％，非成套住宅2．1％，其他0．6％。
　　从住宅建成年份来看，目前杭州市居民的住宅半数建于20世纪90年代，大部门为房改房或商品房；有近三分之一的住宅建于1990年前，多为面积较小、结构不甚公道的旧屋子。
　　从拥有住宅数目来看，被观察者中