房地产业的研究报告书.docx
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1、 房地财产研究陈诉一、财产界定及财产特性(一)财产界定房地产是衡宇和土地作为一种财产的总称,它包罗了土地及土地上的改进物,如修建物、门路、停车场等,一般来说,我们通常所说的房地产是就城镇衡宇和土地而言的,故房地产也可称为城镇房地产,本陈诉讨论的房地产就特指这一寄义。凭据商品衡宇用途来分别,房产可分为商品住宅和非商品住宅两大类,前者包罗普通商品住宅、经济实用房和别墅、高等公寓,后者可分为写字楼、商业营业用房等。(二)财产特性1、房地财产的生长具有周期性 房地财产是进行房产、地产的开发和经营的底子建立行业,属于牢固资产投资的领域,受国度宏观经济政策的影响非常大,因此,同百姓经济的生长具有周期性一样
2、,房地财产的生长也具有周期性。并且,房地产在百姓经济中具有一定的先导性。 2、房地财产具有很强的财产关联性 房地产与百姓经济的许多行业都有着密切的干系,具有很强的财产关联性,如钢铁、水泥、木材、玻璃、塑料、家电等财产都与房地财产密切相关,据统计,中国每年钢材的25%、水泥的70%、木材的40%、玻璃的70%和塑料制品的25%都用于房地产开发建立中。因此,房地财产的生长能促进这些财产的生长,其比例到达1:1.17,即每100元的房地产销售能动员相关财产170元的销售。另外,房地财产的生长也能促使一些新行业的产生,如物业治理、房地产评估、房地产中介等。由于房地财产的具有很强的财产关联性,因此房地财
3、产对百姓经济的孝敬率很高,中国房地财产对百姓经济的孝敬率为1-1.5个百分点,也就是说目前中国8%的GDP增长速度中,有1%-1.5%是由房地财产孝敬的。 3、房地财产的生长具有地区性 房地产是不动产,当某一地区的房地产市场供求失衡或差别地区房地产代价存在差别时,不可能象其它商品一样,通过房地产在地区之间的流动来使这种不平衡或差别缩小甚至消失。房地产市场的供求状况主要受本地经济生长水平的影响,若某一地区经济生长水平高,相应地本地居民收入水平也高,从而本地的房地产市场的需求就大,房地产代价就高,本地的房地财产就会出现出良好的生长势头。 4、房地财产的生长受财产政策的影响非常大 政府政策对房地财产
4、生长的影响主要通过以下方面来体现,其一,政府对土地资源的开发和使用筹划直接影响到土地的供给,从而影响到房地财产的开发状况;其二,政府的各项税费会影响到房地产的代价,从而影响到房地产的销售状况;其三,政府对房地产生意业务所接纳的政策会影响到房地产的流通状况。二、现状阐发(一)房地产开发商的现状阐发1、房地产商数量多,漫衍不均1986年,中国房地产开发商只有3000多家,到了1995年,房地产开发商已到达33482家,是迄今为止房地产开发商最多的一年。今后,全行业进入调解阶段,许多房地产开发商由于亏损而破产,房地产开发商数目有所淘汰。98年以后,陪同着房地财产的苏醒,中国房地产开发商数量出现出稳定
5、增长的趋势,99年底,全国房地产开发商达25600多家。2、企业的区域漫衍具有较高的会合性全国一半以上的房地产开发商漫衍在广东、上海、北京、江苏、浙江等东部地区的12个省市中,西部边远地区不但开发商数量少,并且企业范围也不大,在盈利水平、经营能力、创新意识等方面远不如东部地区。东部地区的企业竞争已从资金实力和土地开发权的竞争走向品牌、营销、办事等方面。3、企业的经济类型具有多样性,民营企业或股份制企业的生长趋势远远好于国有企业在全国房地产开发商中,以国有企业为主,多种经济形式并存。96年国有企业所占的比重最大,到达41%;团体企业所占的比重为22.4%,位于第二位;股份制企业排在第三位,比重为
6、13.1%;外商投资企业和港澳台投资企业合起来所占的比重为20.1%。从近两年的生长趋势来看,由于企业革新的不停深化,许多国有企业和团体企业都改制为股份制企业,股份制房地产开发商所占的比重越来越大。在种种类型的所有制企业中,私营企业或以私营为配景的企业生长前景好过国有企业,前几年各地区排名前几位险些都是国有企业,而经过93至97年的调解后,排名前几位险些都是私营企业。 4、企业范围偏小,资质结构有待优化中国房地产开发企业普遍范围偏小,96年中国房地产开发商的平均注册资金为1732万元,全国最大的房地产开发商的净资产不外为10多亿元,与外洋房地产开发商动辄几十亿、几百亿美元相比,相差甚远。房地产
7、开发商范围偏小导致开发出的楼盘也偏小,既有范围、配套设施又好的楼盘更少。96年,中国房地产开发企业的资质结构是:一级企业和二级企业所占的比重仅为17.3%,五级以下的企业所占比重为17.5%,大部分企业的资质为三、四级企业.由于资质低的企业抗风险能力弱、融资能力差、开发力量弱,所以它们很难经受得住市场竞争的考验。 5、房地产开发商进入微利阶段90年代初,市场对房地产的需求量很大,开发企业营业利润高,吸引了更多的企业进入这个行业,出现了房地产泡沫。又由于1993年下半年房地财产成为宏观调控调控的重点东西,相当一部分企业出现严重亏损,全行业的平均营业利润低落,房地产开发商进入微利阶段。(二)市场供
8、给状况阐发1、中国房地财产的开发投资状况(1)房地财产的投资增长速度。中国房地财产的开发投资范围与全行业的生长步调是一致的,92年至93年是房地产开发投资的岑岭时期,94年以后随着全行业步入调解时期,房地财产的开发投资出现出增速减缓的态势,98年房地产逐步走向苏醒后,房地财产的开发投资增长率也走向回升,2000年前10月,全国房地财产开发投资同比增长36%。 (2)房地财产的投资结构。1996年开始,中国房地财产投资结构开始向住宅转移,住宅投资占房地财产的投资比重逐渐上升,98年住宅投资占房地财产的投资比例为59.2%,2000年1至9月,这一比例己上升为69%,办公楼投资和商业用房投资的比重
9、则出现出下降的趋势。投资结构的这种变革切合房地财产的生长纪律。 (3)投资的资金来源状况。从资金来源的主体来看,三级以上的房地产开发商是房地财产的投资主体,所占的比重凌驾了50%,从整体上看,一、二级企业己经有了一定的范围效益,而四级以下的企业范围效益较差,但这些企业所占的投资比重仍然偏大,特别是无级别的企业所占的投资比重高达20%,这说明房地财产的投资另有待进一步优化。 2、土地资源的供给状况阐发土地资源的供给状况决定了房地产开发的范围,革新开放前,中领土地使用权是通过无偿划拨而取得的,1988年,新的土地治理法实施后,中领土地使用权可以依法转让,从而使得土地市场空前生长。目前,土地的供给出
10、现了以下两个新特点。 (1)土地的供给方法出现了变革,有偿供地比重不停提高,在具体的出让方法中,土地招标、拍卖比重有所提高。 (2)土地转让代价略有下降,代价水平的地区差距进一步扩大。近两年,国度有关部分对土地转让代价的具体组成作了调解,基准地价趋于公道,96年在国度计委、财务部颁布的全国性减免48项税费的步伐中,涉及土地转让代价的有10项,各地方政府也纷纷出台政策,淘汰土地转让中的税费。3、商品房的新开工面积、施工面积和竣工面积阐发 2000年,全国房地产新开工面积、施工面积、竣工面积都出现了快速增长的势头。(1)新开工面积快速增长。93年至96年,国度实施房地财产调解后,新开工面积逐年下降
11、, 96年新开工面积降到了谷底,97年新开工面积开始回升,98年受住房制度革新的影响,新开工面积增速加快,高达33.7%,99年新开工面积有所低落,但2000年又出现快速增长之势。 (2)施工面积。96年的新开工面积比95年淘汰,但施工面积却在增加,这是由前几年新开工工程较多所引起的。98年施工面积增速较快,达7.8%,考虑到98年新开工面积增速达33.7%,可以预见,今后几年内施工面积还会出现较快的增长。 (3)竣工面积。虽然从93年房地财产进入调解期后,有些年份的新开工面积和施工面积出现负增长,但受工程建立工期较长的影响,商品房的竣工面积却一直出现增长的趋势,98年以来,房地财产投资的增长
12、速度开始回升,商品房的竣工面积也在增长,2000年前10月,全国房地产竣工面积8893万平方米,比去年同期增长18%。 4、中国房地财产市场供给的结构阐发 住宅、办公楼、商业用房是房地产市场供给的主要组成部分,其中住宅市场在房地产市场中所占的比重最大,商业用房市场次之,办公楼市场合占的比重最小。近几年来,中国房地产市场的供给结构存在着以下特点: (1)住宅供给平稳增长,住宅供给的内部结构产生变革,其中别墅和高等公寓所占的比例有所下降,安居工程所占的比例有所上升。凭据国际经验,生长中国度高等物业在房地财产中所占的比例在5%至10%左右比力符合,而在前几年房地产过热时,中国别墅、高等公寓等高挡物业
13、所占的比例远远凌驾了这一数字,从而造成了高等物业的空置率远高于普通住宅,因此近几年中国政府严格控制高等物业的投资,中国证监会也划定上市公司的配股资金不得用于建立别墅等高等物业。这些步伐使得高等物业的投资开始下降,商档物业在房地财产中所占的比例已低落到10%以下,普通住宅的投资比例开始上升,2000年1至9月,住宅投资占房地产行业总投资的比例已达69%以上。 (2)办公楼市场供给的地区差别进一步扩大。近几年来,办公楼市场供给的增速很快,97年办公楼的竣工面积突破1000万平方米,与此同时,办公楼市场的地区间差别不停扩大,如北京云集了世界各国5000多家的驻华机构和外资企业,另有全国各地地方政府和
14、各地大企业的驻京办事处,其办公楼市场出现供销两旺的态势,北京办公楼租金现已仅次于香港和东京,处于世界第三位。但是象广州、深圳、海口等都市由于前几年办公楼投资过于膨胀,而这些都市又不具有北京、上海那样的旺盛需求,所以出现了办公楼市场供需都出现下降的趋势。 (3)商业用房的供求矛盾比力突出。在前几年经济生长过热时,商业用房比力脱销,各地商场、商铺纷纷涌现,出现了严重的供过于求的现象。随着宏观调控政策的实施,商业用房的销售率迅速下降,近两年消费疲软困绕者中国百姓经济的生长,从而导致了商业用房的需求下降,但每年商业用房的竣工面积却不停增加,这就加剧了商业用房的供求矛盾。 (三)市场需求阐发目前,中国房
15、地财产的市场需求存在以下特点: 1、市场需求开始回升近两年来,在扩大内需和全面推进住房制度革新等宏观经济政策的引导下,中国房地产销售挣脱了前两年徘徊不前的局面,出现高速增长形势。2000年1-10月,全国商品房销售面积为8249万平方米,同比增长36%。 2、小我私家消费成为市场需求的主体 90年代以来,小我私家购置商品房的绝对额高速增长,1987年,小我私家购置的商品房只有426.66万平方米,占当年商品房销售的17.9%;而到了1997年,小我私家购置的商品房达5233.72万平方米,占当年商品房销售的66.6%; 1998年,虽然受住房制度革新的影响,团体突击购房的现象比力严重,但小我私
16、家购房也增长很快,98年小我私家购房的比例比97年上升了7个百分点,到达73.6%,市场消费主体的这种变革对开发商提出了更高要求。2000年前9个月,随着房改的结束,小我私家购房的比例已达90%以上。 3、与小我私家消费增长适应,住宅在房地产市场需求结构中占主导职位住宅销售在商品房销售中占主导职位,从87年到97年住宅销售额在商品房销售总额中所占比重都在70%以上,因此住宅市场的生长状况决定了房地产市场的生长状况。1998年住房制度实行革新后,小我私家购房比例进一步提高,2000年1-9月,住宅销售额占房地财产销售额的85%以上。(四)存在的问题目前,中国出现了大量商品房积存和大量城镇居民的住
17、房需求得不到满足这样相互矛盾的现象,供需脱节成为当前的重要问题。主要原因是商品房售价高,中低收入家庭难以担当。据统计,1998年,中国商品房平均每平方米售价到达2002元,商品住宅平均每平方米售价达1800多元(见全国商品住宅平均售价图。),按此盘算,一套70平方米的住宅约莫共需13万,而1997年我国城镇人均可支配收入为5200多元,人均消费支出为4300多元(包罗居住支出400多元),剩下可用于购置住房的约为人均1300多元,98年底平均每人储备存款余额为5000元,按一个三口之家盘算,购置这样一套住房共需33年。凭据世界银行的研究资料,当一个国度一套住房售价与家庭年收入之比为3:1至6:
18、1时,居民才气包袱得起,而中国这个比例目前约莫高达10:1以上,而对付中低收入的家庭和北京、上海、广州和深圳等房地产市场较为发达的都市来讲,这个比例更大,因此房价过高是制约房地财产生长的一个桎梏。 同时,2000年据对全国17万城镇居民住房条件的抽样观察显示,40.5%的家庭住房不敷40平方米。如果凭据第五次人口普查的结果,中国目前城镇每户平均人口为3.44人盘算。全国有7.8%的家庭人均使用面积不敷5.8平方米,40.5%的家庭人均不敷11.6平方米。这一批人对住房的潜在需求大,但由于收入与房价的巨大反差,有效需求不敷。因此,住房市场能否面向中低收入者,是房地财产能否成为百姓经济新的增长点的
19、要害。1998年国务院下发了关于进一步深化城镇住宅制度革新,加快住宅建立的通知,在借鉴发达国度解决中低收入家庭住宅问题的做法和总结各地房改经验的底子上,提出了创建新的供给体系,对差别收入的家庭实行差别的住宅供给政策,即对高收入家庭提供普通商品住宅,对中低收入家庭提供经济适用房,对特困家庭提供廉租房,鼎力大举生长经济实用房。对差别收入家庭实行差别的住宅供给政策,是具有中国特色的住宅制度。三、趋势阐发(一)市场需求的影响因素阐发1、中国城镇居民的购房能力阐发 归根到底,房地产的市场需求是由居民购房能力的巨细决定的。2000年开始,中国实行钱币分房制度,下面我们就来推测一下新的住房制度下居民的购房能
20、力。97年底,中国政府宣布的城镇总人口约为3.699亿,总户数约为1.02亿,平均每户人口 3.6人,考虑到城镇平均每户人口数在下降,我们就以一个三口之家为例来说明这个问题,这样的假设不会使结果偏差太大。2000年以后,一个家庭可用于购房的款项有:原有的储备存款、当年总收入中扣除消费支出的余额、住房公积金、每月发放的住房补贴、一次性发放的住房补贴。(目前全国钱币分房有六种模式,由于种种模式的差别不大,本文仅用一种模式来研究) 储备存款:99年底全国城镇人均储备存款约为7500元,一个三口之家储备存款为22500元。 当年总收入扣除消费支出(不含住房支出)的城镇人均余额。据对90年至97年数字阐
21、发,得2000年一三口之家的总余额为6039.36元。 住房公积金:凭据新的住房公积金治理制度,职工单元和小我私家每月计缴的住房公积金为上年平均月人为的5%,按1999年职工的平均年人为为7000元,一个三口之家双职工家庭的年住房公积金的为1400元。 每月发放的住房补贴:目前中国许多地区的补贴步伐还没有制定出来,从一些已制定出的地区来看,每月发放的补贴约为人为的15%,按99年的人为水平来看,就是每年发放1050元,一个三口之家的双职工家庭为2100元。 一次性发放的住房补贴:从全国己制订出的实施要领来看,约为房价的20%。 上述可用于购房的款项中,储备存款和一次性发放的住房补贴为牢固性的购
22、房款来源,而每年发放的住房公积金、住房补贴和每年收入中可用于购房的款额为变更性的购房款,因此我们可以据此评估居民购房能力。 现在我们来估算一个普通的三口之家按国度划定尺度购置60平米屋子的购房能力。2000年一套60平米住房总共所需房价为108000元,意味着一个三口之家在2000年购置一套60平米的屋子,约需11年的时间里,就可利用其可用于购房的收入来还清房款,应该来说这个年数是普通居民能够蒙受的,也就是说实行住房制度革新后,普通居民购置较小面积住房的能力照旧有的。 2、中国房地财产的市场容量阐发 目前我国都市家庭中只有26%以上的家庭居住面积在60平米以上。从住房产权来看,只有50%的家庭
23、住在自已拥有的屋子里,44%租用单元的屋子,4%租用私人的屋子,2%的家庭租用其它房源的屋子。从上述数字可以看出,中国住房的潜在市场容量是非常大的,在原来的福利分房制度下,普通居民的购房能力不敷,从而使得房地产市场的有效需求不敷,实行钱币分房以后,这种状况可望得到很大的改变。 (二)市场供给的生长趋势阐发1、房地产开发商向范围化、品牌化偏向生长在房地产过热时期,房地财产的利润率比力高,因而吸引了许多商家进入房地财产,但其时创建的这些公司范围都不大,它们开发的楼盘范围偏小,配套设施不齐全。经过几年调解后,房地财产的盈利能力已呈下降趋势,房地财产进入了微利时代,房地产开发商之间的竞争日趋猛烈,在此
24、情况下,范围优势、品牌优势越来越成为企业赢得竞争的要害。目前许多综合实力较强的房地产开发商都把生长成熟的品牌治理体系、实现治理的高效与科学、生长高品质的办事体系作为提高自身竞争力的重要手段。2、房地产供给将多元化偏向生长配合住房制度革新,中国政府将提供多种渠道的住房供给体系。房地产供给方面不但有面向中高收入阶级的商品房,并且另有面向中低收入阶级的经济适用房,以及面向贫困阶级的解困房和低租金的公寓等,房地产供给的多元化将大大地改进中国都市家庭的居住状况。 3、商品住宅代价将出现出稳中回落的趋势近年来,商品住宅市场供过于求,但代价却一直居高不下。供求纪律在中国房地产市场中不起作用的主要原因是中国房
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