房地产业的发展趋势预测.docx
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1、 要点提示 1-6月,全国累计完成房地产开发投资3816.81亿元,比去年同期增长34%;房地产开发到位资金到达5723亿元,同比增长48.4%;商品房平均销售代价为2424元平方米,同比增长了5.4%。 从短期来看,房地财产受政策性因素影响较大。从中恒久来看,我国房地财产目前还处于总量增长时期,现阶段出现的结构性和区域性矛盾属于前进中的问题,必将随着宏观经济的连续生长和国度财产政策调解而逐步解决,房地财产的中恒久趋势良好。 1-6月,北京市共销售经济适用住房81.1万平方米,与去年同期相比增长6.8倍,占同期商品住宅销售面积的16.5%,是自1998年启动经济适用房建立以来上半年销售最多的一
2、年。 1-6月,上海市房地产市场继承保持较快增长,房地财产对全市经济增长的孝敬率到达4.1%;投资主体呈多元化格式;市场供需总量均到达历史同期最高水平,空置总量淘汰至“九五”时期以来最低。 从短期来讲,“121”房贷新政对地产界有倒霉的影响;但从恒久看,却会对房地财产的生长起到积极的作用,使整个房地财产格式和开发模式产生深刻变革;有利于促进房地产金融东西的优化。50目 录 房地产市场运行状况4一、房地产开发投资继承高速增长4二、房地产资金到位情况较好5三、新开工建立范围继承扩大6四、商品房销售额连续增长8五、房地产代价稳中有升9六、房地产市场均衡情况12七、国房景气指数出现稳步上升态势13 房
3、地产市场存在的主要问题17一、土地供给增幅过大17二、结构失衡是房地产市场的底子矛盾17三、房地财产对金融的依赖太大18四、局部泡沫蔓延18 房地财产生长趋势预测21一、短期生长趋势预测21二、未来中恒久预测22 重点地区市场阐发24北京经济适用房市场阐发24一、消费群体阐发24二、市场需求阐发27上海房地产市场的评价与阐发32一、房地产市场生长现状32二、房地产市场走势判断34三、房地产市场生长面临的风险因素阐发37 政策述评39解析“121”房贷新政39一、出台配景39二、争议和难点40三、各方谏言41附表:底子数据平台45一、全国房地产开发投资完成额45二、三大地区房地产开发投资完成额4
4、5三、商品房销售额46四、商品房住宅施工销售面积46五、全国完成开发土地面积47六、全领土地生意业务代价指数47七、全国衡宇销售代价指数48八、全国衡宇租赁代价指数49中国房地产行业季度阐发陈诉 运行状况 房地产市场运行状况一、房地产开发投资继承高速增长1-6月份,全国房地产开发完成投资3816亿元,同比增长34.0%,高于同期牢固资产投资增幅1.2个百分点,占同期牢固资产投资的比重为26.5%。其中商品住宅开发完成投资2586亿元,同比增长28.0%,占商品房投资的比重为67.8%。从房地产开发投资增长速度看,东、中、西三大地区房地产开发投资同比增长分别为29.2%、55.9%、45.6%,
5、中、西部地区增幅高于东部。表1-1 2003年1-6月房地产投资完成额单元:亿元,%全国总计东部中部西部房地产同比增长34其中:住宅同比增长28数据来源:国度信息中心在商品住宅开发完成投资额中,经济适用住房完成投资227.66亿元,同比增长22.6%,占商品住宅投资的比重为8.8%;办公楼投资完成177.21亿元,同比增长27.9%,所占比重为4.6%;商业营业用房完成投资458.57亿元,同比增长50.0%,所占比重为12.0%。东、中、西部地区商品住宅开发完成投资同比增长分别为24.7%、47.7%、34.5%。中部地区商品住宅开发投资略高于东、西部地区。图1-1 按工程用途分上半年房地产
6、累计开发投资情况二、房地产资金到位情况较好1-6月份,房地产开发到位资金5722亿元,同比增长48.4%。其中:海内贷款1487亿元,同比增长58.4%,所占比重为26.0%;利用外资94亿元,同比增长45.1%,所占比重为1.6%;企业自筹资金1718亿元,同比增长42.8%,所占比重30.0%;其他资金2415亿元,同比增长46.5%,所占比重42.2%。东、中、西部三大地区房地产开发到位资金分别为4338亿元、677亿元和707亿元,东部最高,约占全国到位资金总量的75.8%。表1-2 2003年1-6月房地产资金来源情况单元:亿元全国总计东部中部西部合计海内贷款利用外资自筹资金其他资金
7、数据来源:国度信息中心房地产开发资金主要来源于银行贷款、企业自筹资金及其他资金三个方面。其他资金来源主要由销售定金、预售收入和基建垫资组成,在房地产开发资金来源中一直处于较高占比状态,说明房地产开发对市场和销售的依存度进一步增大,其较大部分依靠按揭贷款方法实现;自筹资金占比约30%,绝对范围增长迅速,显示出房地产企业自身实力虽有一定增强,但整体抗风险能力另有待进一步提高;房地产开发类贷款是房地产投资的重要来源,加上预售历程中银行按揭贷款的资金量,信贷资金在房地产投资来源中的占比凌驾60%,银行成为房地产风险的最大包袱者。图1-2 1-6月份房地产投资累计到位资金来源组成三、新开工建立范围继承扩
8、大1-6月份,全国除房地产开发、城乡团体和个别投资外的新开工建立项目51876个,同比增加9657个;新开工项目筹划总投资16921亿元,增长70.5%。从商品房建立情况来看,商品房施工面积77582万平方米,同比增长27.9%,其中,商品住宅施工面积60411万平方米,同比增长28.4%。商品房新开工面积24340万平方米,同比增长31.0%,其中,商品住宅新开工面积19876万平方米,同比增长30.1%。商品房竣工面积8187万平方米,同比增长40.4%,其中,商品住宅竣工面积6766万平方米,同比增长38.6%。图1-3 上半年三大地区商品住宅累计施工、销售面积房地财产界对未来做出的较好
9、期望往往反应在新开工率的迅速增长上。凭据衡宇建立周期为三到四年的根本纪律,一般来说商品房新开工量应界于当年施工面积的1/4-1/3,也即新开工率一般应在25%-33%之间,见下表:表1-3 历年商品房施工面积、新开工面积与竣工面积情况单元:万平方米,%年份施工面积新开工面积竣工面积新开工率19921231993126199447199549199618199731199817540199940200045200148200246资料来源:国度统计局由表1-3可见,1993年商品房新开工率为126%,市场供给严重过量。1998年后,新开工率再次凌驾33%且超出水平不停增大,2002年为46%,预
10、示着房地财产界对市场预期较高,应引起一定存眷。四、商品房销售额连续增长1-6月份,在房地产投资快速增长的同时,全国实现商品房销售额2102亿元,同比增长44.8%,高于同期投资增速10.8个百分点。其中销售给小我私家1916亿元,增长46.8%;销售面积8672万平方米,增长37.4%。图1-4 2003年1-6月商品房销售额情况通过综合阐发我们得到如下结论:一是投资额会随着销售额的颠簸而颠簸;二是投资额颠簸滞后于销售额颠簸,投资扩张的滞后期比投资收缩的滞后期要长。其主要原因在于,房地财产的增长主要依靠住宅需求来推动:2002年,全国商品房销售24969.29万平方米,是1992年4288.8
11、6万平方米的5.83倍,年均增长19.4%,商品房销售额由1992年的450亿元增长到2002年的5721亿元,年均增长 28.8%。2002年商品住宅销售面积和销售额分别占当年商品房销售总量的88.6%和92.1%。写字楼、商用房的需求总量虽有所增加,但增势明显趋缓。这在一定水平上反应了房地产财产结构根本趋向公道。图1-5 1997-2002年商品房销售、投资额增长情况如图1-5所示,从商品房销售额的增长情况看:1998年增长率到达峰值;1999年增幅有较大下滑;2000年小幅回升;2001年颠簸幅度不大;2002年有较大幅度下滑。但增长幅度都在20%以上。这个形势是很好的。从商品房投资增长
12、情况来看:1997年出现了负增长,这是前几年房市调解的余波。1998年大幅拉高到13.7%,到2001年攀升为25.3%。这显然是受到前几年商品房销售额连年大幅增长的勉励。2002年投资额增长幅度比上年淘汰3.4个百分点,这个下滑也显然是受到前几年销售额增长幅度下滑的影响。五、房地产代价稳中有升1-6月份,全国房地产市场受“非典”疫情影响并不明显,代价继承上扬。其中,二季度与去年同季相比,衡宇销售代价上涨5.0%,土地生意业务代价上涨7.1%,衡宇租赁代价上涨1.9%。 表1-4 2003年二季度35个大中都会房地产代价指数表单元:%地区衡宇销售代价指数土地生意业务代价指数衡宇租赁代价指数地区
13、衡宇销售代价指数土地生意业务代价指数衡宇租赁代价指数全国南昌北京济南天津青岛石家庄郑州太原武汉呼和浩特长沙沈阳广州大连深圳长春南宁哈尔滨海口上海成都南京贵阳杭州昆明宁波116.4重庆合肥西安福州兰州厦门西宁银川乌鲁木齐数据来源:国度统计局 (以去年同期代价为100)(一)衡宇销售代价涨幅扩大。上半年,衡宇销售代价涨幅继承扩大,其中,二季度代价上涨5.0%,涨幅比一季度扩大0.2个百分点。分地区看,东部地区衡宇销售代价仍保持大幅上涨,如上海18.1%、宁波16.4%、青岛13.4%、南京9.5%;西部地区的重庆、银川等都会,衡宇销售代价也分别上涨5.5%和2.1%;昆明和乌鲁木齐等都会衡宇销售代
14、价则继承出现小幅下降。分类型看,经济适用房和普通住宅销售代价分别上涨3.0%和5.2%,豪华住宅代价上涨3.3%;写字楼和商业用房销售代价分别上涨2.4%和2.5%,其他用房销售代价下降0.4%。 图1-6 2003年二季度主要地区衡宇销售代价指数(二)土地生意业务代价保持较高涨幅。上半年,全领土地生意业务代价继承保持上扬态势。其中二季度上涨7.1%,涨幅比一季度淘汰0.7个百分点。其中,居民住宅用地生意业务代价上涨11.8%,商业旅游娱乐用地生意业务代价上涨4.0%,产业用地生意业务代价上涨1.0%,其他用地生意业务代价上涨1.9%。三十五个大中都会中,土地生意业务代价涨幅凌驾10%的都会是
15、,杭州41.7%、重庆33.7%、太原29.8%、沈阳16.2%和上海14.0%。 图1-7 2003年全领土地生意业务代价指数(三)衡宇租赁代价小幅上涨。上半年,全国衡宇租赁代价继承保持小幅上涨的态势。其中二季度,衡宇租赁代价上涨1.9%。由于受部分地区2002年上调公房出租代价的影响,住宅租赁代价上涨4.7%,涨幅比一季度扩大3.2个百分点,其中公房和私房的租赁代价分别上涨1.5%和10.8%。受“非典”疫情的影响,办公用房和商业用房租赁代价分别下降0.9%和1.3%。厂房堆栈租赁代价上涨2.2%,比一季度涨幅淘汰0.3个百分点。 图1-8 全国衡宇租赁代价指数变更情况六、房地产市场均衡情
16、况(一)一级市场需求凌驾供给近年来土地市场需求旺盛,1-6月份,开发企业土地购买面积万平方米,同比增长了54.8%;完成土地开发面积7143.7万平方米,同比增长了40.3%,土地购买面积和土地开发投资大幅度增长,导致土地代价上涨较快。图1-9 1-6月份全领土地购买与开发面积现阶段土地代价上涨另有两个重要原因:一是商品房销售情况良好,不少开发商加大了对土地的购买和储备力度,推动了土地代价上涨,这反应出开发企业对市场前景普遍看好;二是国度对土地市场调控力度增大,土地市场化进程加速,经营性用地招标拍卖制度得到进一步推广,人们预期土地取得难度将加大,故而加大了土地储备力度。别的,土地具备资源稀缺性
17、,随着市政开发投资的加大,土地自己的代价在不停上升,土地代价的恒久趋势是一定上涨的。(二)二级市场供销两旺,增长比例根本协调 1-6月份,我国实现商品房销售额2102亿元,同比增长44.8%,商品房竣工量和销售量同比增长40.4%和37.4%,房地产二级市场供销两旺。图1-10 1-6月份商品房竣工与销售面积增长率(三)三级市场生长迅速,沿海大中都会范围开端显现 我国由于房地产市场生长较晚,三级市场总体范围较小,但受二级市场连续繁荣和房改制度实施的影响,近年来沿海大中都会房地产三级市场生长迅速。6月份,上海二手房指数为1137 点,比上月上升12点,涨幅为1%,2002年广州二手楼生意业务面积
18、到达486万平方米,与同期一手楼生意业务面积之比为1:0.61。沿海大中都会房地产三级市场已经渐成范围,供给和需求均有较大幅度增长,二、三级市场联动效果显著。七、国房景气指数出现稳步上升态势全国房地产开发业总体景气水平在连续3个月的小幅回落之后,“国房景气指数”再次回升到107点以上的水平。6月份,“国房景气指数”到达107.04,比5月份上升0.76点,比去年同期上升2.39点。“国房景气指数”的再次上扬,表明随着非典疫情影响的逐步淡出,全国房地产开发市场逐渐规复了原有的快速生长势头。图1-11 2002年初至今国房景气指数变更情况在主要分类指标中,衡宇竣工面积、资金来源和土地转让收入平分类
19、指数增势强劲,是拉动“国房景气指数”总体水平止跌回升的主要原因:6月份,竣工面积分类指数为111.46,与5月份根本持平,比去年同期上升7.42点;本年资金来源分类指数为108.47,比5月份上升2.41点,比去年同期上升4.68点;新开工面积分类指数到达108.91,比5月份上升0.17点,比去年同期上升3.44点;商品房销售代价分类指数为97.71,比5月份下降1.23点,比去年同期上升3.73点。空置面积分类指数为96.52,与5月份持平,比去年同期下降0.05点;土地开发面积分类指数为115.97,比5月份下降0.64点,比去年同期下降2.60点。-我国当前的房地财产出现出供需两旺的生
20、长态势。这种态势是由体制变革、政策刺激以及居民生活水平改进、旧城改革、都会化进程加速等三大动力配合推动生长而形成的。具体阐发为:1、1997年宏观经济实现“软着陆”后,我国实施了扩大内需的经济政策,在全国范畴内推行住房钱币化分派制度革新,低落了购房贷款利息。有利的经济情况与政策情况为房地财产尤其是住宅财产的生长提供了须要的保障。凭据1995-2002年历年12月份国房景气指数变更情况,可以说明这种景气水平的变革趋势。图1-13 19952002年历年12月国房景气指数变更情况资料来源:中国经济景气月报备注:综合指数值100为景气线,100以上为景气区间,100以下为不景气区间,110以上为过热
21、预警区间。从图1-13中可以看出,1998年后房地财产进入景气区间。进入2000年,国房景气指数企稳走高,在104点四周窄幅颠簸,出现出高位强势横盘迹象,我国房地财产进入了新的一轮景气阶段,且离110点的预警值有很大的宁静空间(年度最大值也只有105.27),并未出现严重的过热。由此表明,在市场内外部情况的配互助用下,几年来房地财产的强势运行特征显著。 2、体制变革是底子和第一推动力。1998年以来,取消福利分房以后,巨大的市场需求是供给扩大的强大动力,从底子上刺激了房地产开发商的积极性,并且吸引其他资金流向房地财产。3、金融、税收等各项政策的刺激是第二推动力。中国人民银行多次降息以分流储备;
22、各大商业银行积极开拓住房开发贷款和小我私家书贷业务,加大了金融支持;建立部取消多项不公道收费;国度税务总局也低落小我私家购宅券税等,这些政策步伐的出台为我国房地产市场的生长提供强大的支撑。4、居民生活水平改进、旧城改革及都会化等的内在要求是第三推动力。因此,在上述一系列制度、政策和内在要求的协力作用下,我国房地产市场出现供需两旺的生长态势是一种一定结果。中国房地产行业季度阐发陈诉 存在问题 房地产市场存在的主要问题一、土地供给增幅过大企业储备土地按我国现行政策是不允许的,但却在事实上大量存在。因为岂论是企业的历史用地照旧通过种种出让方法得到的土地,凡企业依正当途径得到土地使用权后,应有权自主地
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