房地产开发贷款.docx

房地产开发贷款
申请工具
　　房地产贷款也就是与房产或地产开发经营运动有关的贷款。 房地产贷款的工具是注册的有房地产开发、经营权的国有、团体、外资和股份制企业。
房地产开发贷款的种类
　　凭据开发内容的差别，房地产开发贷款又有以下几种类型：
　　1、住房开发贷款。是指银行向房地产开发企业发放的用于开发制作向市场销售住房的贷款。
　　2、商业用房开发贷款。是指银行向房地产开发企业发放的用于开发制作向市场销售，主要用于商业行为而非家庭居住用房的贷款。
　　3、土地开发贷款。是指银行向房地产开发企业发放的用于土地开发的贷款。
　　4、房地产开发企业流动资金贷款。是指房地产开发企业因资金周转所需申请的贷款，不与具体项目相联系，由于最终仍然用来支持房地产开发，因此这类贷款仍属房地产开发贷款。
申请条件
　　除一般贷款所要求的条件外，申请房地产开发贷款的借款人还应具备以下条件：
　　1、有企业法人营业执照。
　　2、已取得贷款项目的土地使用权，且土地使用权终止时间长于贷款终止时间。
　　3、已取得贷款项目筹划投资许可证、建立许可证、开工许可证，外销衡宇许可证，并完成各项立项手续，且全部立项文件完整、真实、有效。
　　4、贷款项目申报用途与其功效相符，并能够有效地满足本地都管帐划和房地产市场的需求。
　　5、贷款项目工程预算、施工筹划切合国度和本地政府的有关划定。工程预算投资总额能满足项目完工前由于通货膨胀及不可预见等因素追加预算的需要。
　　6、具有一定比例的自有资金（一般应到达项目预算投资总额的30%），并能够在银行贷款之前投入项目建立。
　　7、在银行开立帐户保持正常业务往来。
　　8、开发商须对建立的房地产进行保险，且第一受益人为贷款银行。
房地产开发贷款
申请工具
　　房地产贷款也就是与房产或地产开发经营运动有关的贷款。 房地产贷款的工具是注册的有房地产开发、经营权的国有、团体、外资和股份制企业。
房地产开发贷款的种类
　　凭据开发内容的差别，房地产开发贷款又有以下几种类型：
　　1、住房开发贷款。是指银行向房地产开发企业发放的用于开发制作向市场销售住房的贷款。
　　2、商业用房开发贷款。是指银行向房地产开发企业发放的用于开发制作向市场销售，主要用于商业行为而非家庭居住用房的贷款。
　　3、土地开发贷款。是指银行向房地产开发企业发放的用于土地开发的贷款。
　　4、房地产开发企业流动资金贷款。是指房地产开发企业因资金周转所需申请的贷款，不与具体项目相联系，由于最终仍然用来支持房地产开发，因此这类贷款仍属房地产开发贷款。
申请条件
　　除一般贷款所要求的条件外，申请房地产开发贷款的借款人还应具备以下条件：
　　1、有企业法人营业执照。
　　2、已取得贷款项目的土地使用权，且土地使用权终止时间长于贷款终止时间。
　　3、已取得贷款项目筹划投资许可证、建立许可证、开工许可证，外销衡宇许可证，并完成各项立项手续，且全部立项文件完整、真实、有效。
　　4、贷款项目申报用途与其功效相符，并能够有效地满足本地都管帐划和房地产市场的需求。
　　5、贷款项目工程预算、施工筹划切合国度和本地政府的有关划定。工程预算投资总额能满足项目完工前由于通货膨胀及不可预见等因素追加预算的需要。
　　6、具有一定比例的自有资金（一般应到达项目预算投资总额的30%），并能够在银行贷款之前投入项目建立。
　　7、在银行开立帐户保持正常业务往来。
　　8、开发商须对建立的房地产进行保险，且第一受益人为贷款银行。
市领土房管出字[2002]857号关于宣布《北京市国有土地使用权出让、 转让、租赁步伐（试行）》的通知

时间:2003-2-9 10:14:28                 
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市领土房管出字[2002]857号关于宣布《北京市国有土地使用权出让、 转让、租赁步伐（试行）》的通知
各区县领土房管局、各有关单元：
　　随着我市土地使用制度革新的深入生长，以及政府机构革新及牢固资产投资步伐的革新，本市国有土地使用权出让、转让、租赁步伐已产生变革。依据《中华人民共和领土地治理法》、《中华人民共和国都会房地产治理法》、《北京市实施〈中华人民共和国城镇国有土地使用权出让转让暂行条例〉步伐》的划定，结合北京市的实际情况，制订了《北京市国有土地使用权出让、转让、租赁步伐（试行）》，现予宣布，请认真贯彻执行，并实时将有关意见反馈我局。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二○○二年九月二十八日

北京市国有土地使用权出让、转让、租赁步伐（试行）

　　本市国有土地使用权的出让、转让和租赁，按以下步伐治理：
　　一、国有土地使用权出让
　　㈠以协议方法出让国有土地使用权的，按以下步伐治理：
　　1、土地出让申请
　　申请人向北京市领土资源和衡宇治理局（以下简称市领土房管局）提出土地出让申请，并准备有关文件（要求：申请人提供的质料应范例、齐全、真实、有效，复印件统一用A4纸复印，图纸可按原图巨细复印，也可缩印，复印文件应清晰，注明“与原件相符” ，并加盖公章。土地出让申请上必须留有申请单元的联系人、联系电话。）报送市领土房管局。依项目进展情况差别，提交的质料如下：
　　1.1一般项目需提交的质料：
　　⑴土地出让申请（原件）；
　　⑵关于地价方面的文件：
　　①已审定地价水平的提交地价水平通知单和1份地价评估陈诉；
　　②未审定地价水平的提交3份地价评估陈诉；
　　⑶项目发起书批复及可行性研究陈诉批复；
　　⑷有关筹划方面的文件：
　　①筹划意见书及附图；
　　②建立用地筹划许可证及附件、附图；
　　③审定设计方案通知书及附图；
　　④设计单元出具的地上、地下及筹划用途修建面积的说明；
　　⑤钉桩结果通知单；
　　⑸关于土地权属及权属来源的文件：
　　①《衡宇所有权证》；
　　②《国有土地使用证》；
　　③征地批复、划拨批复、建立用地批准书；
　　④与原用地单元的协议书；
　　⑤原用地单元同意申请用地单元治理出让手续的证明；
　　⑹关于申请用地单元的文件：
　　①申请人法人资格证书或执照（加盖发证部分审核专用章）；
　　②属合资、互助公司的，提交合资、互助公司的条约、章程、经贸委批准创建公司的批复、批准证书；
　　⑺已取得《建立工程筹划许可证》、《开工证》、《建立工程筹划验收申请表》、《竣工核验单》、房地部分的测绘结果等文件的，提交相应文件；
　　⑻已由公安部分审定门牌号的，提交公安部分的审定文件；
　　⑼其他文件。
　　1.2已竣工项目并已领取《衡宇所有权证》、现状房地产项目治理国有土地使用权协议出让手续，需提交以下质料：
　　⑴土地出让申请（原件）；
　　⑵关于地价方面的文件：
　　①已审定地价水平的提交地价水平通知单和1份地价评估陈诉；
　　②未审定地价水平的提交3份地价评估陈诉；
　　⑶《衡宇所有权证》
　　⑷关于土地权属及权属来源的文件：
　　①《国有土地使用证》；
　　②征地批复、划拨批复、建立用地批准书；
　　③其他权属来源文件；
　　⑸关于申请用地单元的文件
　　①申请人法人资格证书或执照（加盖发证部分审核专用章）；
　　②属合资、互助公司的，提交合资、互助公司的条约、章程、经贸委批准创建公司的批复、批准证书；
　　⑹凭据项目情况，需提交有关建立筹划、筹划及工程建立文件的，凭据第1.1条的内容提交；
　　⑺其他文件。
　　1.3数套商品房买卖补办国有土地使用权出让手续需要提交的文件：
　　⑴土地出让申请；
　　⑵商品房买卖协议；
　　⑶《衡宇所有权证》；
　　⑷《国有土地使用证》；无《国有土地使用证》的，提供土地权属来源文件；
　　⑸申请人法人资格或小我私家身份证；
　　⑹其它质料。
　　2、初审
　　市领土房管局受理申请后，向申请人出具《受理单》，并在1个事情日内将全部文件转土地出让处。土地出让处对文件进行初审，对可以以协议方法出让土地的，在2个事情日内将所有文件批转到北京市土地利用事务中心（以下简称土地利用中心）；不具备协议出让条件的，见告申请人。申请人应按《受理单》划定的时间治理相关手续、领取复兴文件或意见。
　　3、地价评审
　　受局委托，土地利用中心在接到批转的文件后，对地价评估陈诉进行技能审查，审查及格后组织摆设地价评审办公室会和专家委员会。地价评审办公室集会原则上每星期一次，由土地出让处主持；地价评审专家会原则上1个半月一次，由主管局长主持。地价评审专家会审定后，报局长办公集会最后审定（原则上在专家会后的下一周内召开），并由土地出让处下达地价审定通知单，将通知单直接转土地利用中心；地价评审的周期不凌驾40个事情日。
　　4、填写表格、制定土地出让条约
　　申请人在市领土房管局受理申请后，除接到退件通知外，在3个事情日后，到土地利用中心领取《北京市国有土地使用权出让申请表》及《北京市国有土地使用权出让条约》，在土地利用中心的指导下进行填写，并组织摆设进行用地现场的勘察。申请人填写完《北京市国有土地使用权出让申请表》及《北京市国有土地使用权出让条约》并加盖公章后报送土地利用中心。土地利用中心在收到上述申请表和条约后，8个事情日内将文件装订成册，制定并填写《北京市国有土地使用权出让审批表》报送土地出让处审查。
　　5、审查与呈报
　　土地出让处对土地利用中心报送的质料进行审查，并报请局领导审批、签订《北京市国有土地使用权出让条约》，加盖印章后移送土地利用中心。审查、呈报的周期为10个事情日。
　　6、缴款、取件
　　《北京市国有土地使用权出让条约》签订后，土地利用中心通知申请人缴纳地价款定金，领取《北京市国有土地使用权出让条约》。余款由受让方按条约约定期限缴纳。
　　㈡以招标方法出让国有土地使用权的，按以下步伐治理：
　　1、土地出让申请
　　属原土地使用者申请土地出让的，由原土地使用者向市领土房管局提出土地出让申请，并准备以下文件报送市领土房管局：
　　⑴土地出让申请；
　　⑵《衡宇所有权证》；
　　⑶《国有土地使用证》或土地权属来源文件；
　　⑷原土地使用者出具的无法院查封以及没有设定抵押等他项权利的证明；
　　⑸营业执照或法人资格证明文件；
　　⑹已取得筹划条件的，提供《筹划意见书》、3份评估陈诉或其他筹划文件；
　　2、初审
　　市领土房管局受理后，由土地出让处凭据年度土地出让筹划对项目进行初审。
　　属北京市各土地整理储备分中心收购储备的土地直接向市领土房管局土地出让处报送相关资料，土地出让处对项目进行初审。北京市土地整理储备中心（以下简称土地整理中心）收购储备的土地，列入年度土地出让筹划的，直接进行前期事情。
　　3、批转
　　对切合年度土地出让筹划、具备出让条件的项目批转土地整理中心治理。
　　4、前期事情
　　土地整理中心进行以下前期事情：
　　⑴征询筹划意见。向市规委发出《征询意见函》，征求对出让地块的筹划意见。
　　⑵市规委复兴《筹划意见书》后，进行以下事情：
　　①由原土地使用者委托房地产评估机构按《筹划意见书》的条件评估该地块的地价，并将评估陈诉3份送土地整理中心；储备土地由土地整理中心委托房地产评估机构按《筹划意见书》的条件评估该地块的地价。土地整理中心卖力将地价评估陈诉提交地价评审委员会办公室进行初审。
　　②拟订土地收益分派及搬家协议。非储备土地由土地整理中心与原土地使用者协商拟订土地收益分派及搬家协议。原土地使用者有最低转让代价的应予以明确。
　　③拟订招标出让事情方案。包罗招标出让的事情筹划、内容实时间摆设、评标小组的设置等。
　　④拟订招标文件。包罗招标人、承办人、招标通告、投标须知、投标书样本、中标通知书样本、北京市国有土地使用权出让条约样本、其他文件及附件。
　　5、报批
　　土地整理中心将拟订的招标文件、招标出让事情方案、土地收益分派及搬家协议报市领土房管局审批。
　　6、地价评审、确定招标底价
　　土地代价由由市领土房管局局长办公集会审核确定。招标底价由出让底价审定小组凭据土地代价和土地收益分派及搬家协议内容确定。
　　7、签订土地收益分派及搬家协议
　　招标文件、招标出让事情方案、土地收益分派及搬家协议、招标底价经批准确定后，由土地整理中心与原土地使用者签订土地收益分派及搬家协议。
　　8、宣布招标通告
　　由土地整理中心（受市领土房管局委托）宣布招标通告。
　　9、投标人登记、索取标书和有关文件。
　　10、投标
　　投标人在划定的时间将标书投入标箱，标书必须切合招标文件划定的要求。
　　11、开标
　　创建评标小组，并由评标小组对标书进行审查，对不切合划定的标书宣布为无效标书。
　　12、评标、定标
　　评标小组对投标人和标书进行综合审查，推荐中标人。
　　13、发出《中标通知书》
　　市领土房管局确定中标人后，向中标人发出《中标通知书》，并退还其他投标人的履约包管金。
　　14、文件移交
　　在发出《中标通知书》后5日内，土地整理中心将项目的全部文件整理后移交给土地利用中心。
　　15、签订《国有土地使用权出让条约》
　　土地利用中心凭据招标文件和中标人的标书拟订《国有土地使用权出让条约》后，由市领土房管局与中标人在《中标通知书》划定的期限内签订《国有土地使用权出让条约》，并由中标人缴纳条约定金，领取《国有土地使用权出让条约》。
　　㈢以拍卖方法出让国有土地使用权的，按以下步伐治理：
　　1、土地出让申请
　　属原土地使用者申请土地出让的，由原土地使用者向市领土房管局提出土地出让申请，并准备以下文件报送市领土房管局：
　　⑴土地出让申请；
　　⑵《衡宇所有权证》；
　　⑶《国有土地使用证》或土地权属来源文件；
　　⑷原土地使用者出具的无法院查封以及没有设定抵押等他项权利的证明；
　　⑸营业执照或法人资格证明文件；
　　⑹已取得筹划条件的，提供《筹划意见书》、3份评估陈诉或其他筹划文件；
　　2、初审
　　市领土房管局受理后，由土地出让处凭据年度土地出让筹划对项目进行初审。
　　属北京市各土地整理储备分中心收购储备的土地直接向市领土房管局土地出让处报送相关资料，土地出让处对项目进行初审。北京市土地整理储备中心（以下简称土地整理中心）收购储备的土地，列入年度土地出让筹划的，直接进行前期事情。
　　3、批转
　　对切合年度土地出让筹划、具备出让条件的项目转土地整理中心治理。
　　4、前期事情
　　土地整理中心进行以下前期事情：
　　⑴征询筹划意见。向市规委发出《征询意见函》，征求对出让地块的筹划意见。
　　⑵市规委复兴《筹划意见书》后，进行以下事情：
　　①由原土地使用者委托房地产评估机构按《筹划意见书》的条件评估该地块的地价，并将评估陈诉3份送土地整理中心；储备土地由土地整理中心委托房地产评估机构按《筹划意见书》的条件评估该地块的地价。土地整理中心卖力将地价评估陈诉提交地价评审委员会办公室进行初审。
　　②拟订土地收益分派及搬家协议。非储备土地由土地整理中心与原土地使用者协商拟订土地收益分派及搬家协议。原土地使用者有最低转让代价的应予以明确。
　　③拟订拍卖出让事情方案。包罗拍卖出让的事情筹划、内容实时间摆设等。
　　④拟订拍卖文件。包罗拍卖人、承办人、拍卖通告、拍卖须知、拍卖成交确认书样本、北京市国有土地使用权出让条约样本、其他文件及附件。
　　5、报批
　　土地整理中心将拟订的招标文件、拍卖出让事情方案、土地收益分派及搬家协议报市领土房管局审批。
　　6、地价评审、确定拍卖底价
　　土地代价由市领土房管局局长办公集会审核确定。拍卖底价由出让底价审定小组凭据土地代价和土地收益分派及搬家协议内容确定。
　　7、签订土地收益分派及搬家协议
　　拍卖文件、拍卖出让事情方案、土地收益分派及搬家协议、拍卖底价经批准确定后，由土地整理中心与原土地使用者签订土地收益分派及搬家协议。
　　8、宣布拍卖通告
　　由土地整理中心（受市领土房管局委托）宣布拍卖通告。
　　9、竞买人提出竞买申请，提交有关文件
　　提交的文件包罗竞买申请书、营业执照、法人代表证明书、法人代表身份证复印件、不低于通告数额的履约包管金等。
　　10、查抄竞买申请的有效性。
　　由土地整理中心对竞买申请的有效性进行审查，对切合条件的申请人发给标号的竞买标记牌。
　　11、公然拍卖
　　在通告的时间、所在进行公然拍卖，最后应价者为竞得人，并由拍卖人与竞得人签订《拍卖成交确认书》。
　　12、文件移交
　　在拍卖人与竞得人签订《拍卖成交确认书》后5日内，由土地整理中心将项目的全部文件整理后移交给土地利用中心。
　　13、签订《国有土地使用权出让条约》
　　土地利用中心凭据拍卖文件和拍卖成交代价拟订《国有土地使用权出让条约》后，由市领土房管局与竞得人在《拍卖成交确认书》划定的期限内签订《国有土地使用权出让条约》，并由竞得人缴纳条约定金，领取《国有土地使用权出让条约》。
　　㈣以挂牌生意业务方法出让国有土地使用权的，按以下步伐治理：
　　1、土地出让申请
　　属原土地使用者申请土地出让的，由原土地使用者向市领土房管局提出土地出让申请，并准备以下文件报送市领土房管局：
　　⑴土地出让申请；
　　⑵《衡宇所有权证》；
　　⑶《国有土地使用证》或土地权属来源文件；
　　⑷原土地使用者出具的无法院查封以及没有设定抵押等他项权利的证明；
　　⑸营业执照或法人资格证明文件；
　　⑹已取得筹划条件的，提供《筹划意见书》、3份评估陈诉或其他筹划文件；
　　2、初审
　　市领土房管局受理后，由土地出让处凭据年度土地出让筹划对项目进行初审。
　　属北京市各土地整理储备分中心收购储备的土地直接向市领土房管局土地出让处报送相关资料，土地出让处对项目进行初审。北京市土地整理储备中心（以下简称土地整理中心）收购储备的土地，列入年度土地出让筹划的，直接进行前期事情。
　　3、批转
　　对切合年度土地出让筹划、具备出让条件的项目转土地整理中心治理。
　　4、前期事情
　　土地整理中心进行以下前期事情：
　　⑴征询筹划意见。向市规委发出《征询意见函》，征求对出让地块的筹划意见。
　　⑵市规委复兴《筹划意见书》后，进行以下事情：
　　①由原土地使用者委托房地产评估机构按《筹划意见书》的条件评估该地块的地价，并将评估陈诉3份送土地整理中心；储备土地由土地整理中心委托房地产评估机构按《筹划意见书》的条件评估该地块的地价。土地整理中心卖力将地价评估陈诉提交地价评审委员会办公室进行初审。
　　②拟订土地收益分派及搬家协议。非储备土地由土地整理中心与原土地使用者协商拟订土地收益分派及搬家协议。原土地使用者有最低转让代价的应予以明确。
　　③拟订挂牌出让事情方案。包罗挂牌出让的事情筹划、内容实时间摆设等。
　　④拟订挂牌文件。包罗挂牌人、承办人、挂牌通告、挂牌须知、挂牌申报代价样单、挂牌成交确认书样本、北京市国有土地使用权出让条约样本、其他文件及附件。
　　5、报批
　　土地整理中心将拟订的挂牌文件、挂牌出让事情方案、土地收益分派及搬家协议报市领土房管局审批。
　　6、地价评审、确定挂牌底价
　　土地代价由由市领土房管局局长办公集会审核确定。挂牌底价由出让底价审定小组凭据土地代价和土地收益分派及搬家协议内容确定。
　　7、签订土地收益分派及搬家协议
　　挂牌文件、挂牌出让事情方案、土地收益分派及搬家协议、挂牌底价经批准确定后，由土地整理中心与原土地使用者签订土地收益分派及搬家协议。
　　8、挂牌
　　由土地整理中心（受市领土房管局委托）宣布挂牌通告，并在北京市土地生意业务市场挂牌。
　　9、竞买人提出竞买申请，提交有关文件
　　提交的文件包罗竞买申请书、营业执照、法人代表证明书、法人代表身份证复印件、不低于通告数额的履约包管金。
　　10、查抄竞买申请的有效性
　　由土地整理中心对竞买申请的有效性进行审查，对切合条件的申请人发给标号的竞买标记牌。
　　11、竞买
　　在通告的挂牌启始之日将地块信息及竞买人（号牌）的竞价在土地生意业务市场挂牌公示。挂牌期限，竞买人可以调解竞价。在挂牌期内，竞价最高者为竞得人，并由土地整理中心与竞得人签订《挂牌成交确认书》。在挂牌期限截止时，仍有两个或两个以上的竞买人要求报价的，由土地整理中心组织进行现场竞价，出价最高者为竞得人，并签订《挂牌成交确认书》。
　　12、文件移交
　　在挂牌人与竞得人签订《挂牌成交确认书》后5日内，由土地整理中心将项目的全部文件整理后移交给土地利用中心。
　　13、签订《国有土地使用权出让条约》
　　土地利用中心凭据挂牌文件和挂牌成交代价拟订《国有土地使用权出让条约》后，由市领土房管局与竞得人应在划定的期限内签订《国有土地使用权出让条约》，并由竞得人缴纳条约定金，领取《国有土地使用权出让条约》。
　　二、国有土地使用权转让
　　以出让方法取得国有土地使用权后，转让国有土地使用权的，按下列步伐治理：
　　㈠土地转让申请
　　申请人向市领土房管局提出土地转让申请，并准备以下文件报送市领土房管局：
　　1、土地转让申请（原件，由转让方和转受让方配合提出）；
　　2、转让方与转受让方签订的土地使用权转让条约（原件）；
　　3、《国有土地使用权出让条约》及缴纳地价款、契税等用度的票据；转让土地在远郊区县的，提交远郊区县领土房管部分出具的地价款及契税全部缴纳的证明；
　　4、《国有土地使用证》；
　　5、转让方关于项目的工程进度及投资情况的说明及相关证明文件；
　　6、关于转让房地产代价的评估陈诉（土地转让条约中的代价明显偏低或偏高的，需提交此件）；
　　7、转让方出具的无法院查封的证明以及房地部分出具的未预售、未设定抵押等他项权利的证明文件；
　　8、转让方和转受让方的法人资格证书或执照（加盖发证部分审核专用章）；
　　㈡初审
　　市领土房管局受理申请后，向申请人出具《受理单》，并在1个事情日内将文件转土地出让处。土地出让处对转让文件进行初审，具备转让条件的，在2个事情日内将文件批转到土地利用中心；不具备转让条件的，见告申请人。申请人应按《受理单》划定的时间治理相关手续、领取复兴文件或意见。
　　㈢填写表格
　　申请人在市领土房管局受理申请后，除接到退件通知外，在3个事情日后到土地利用中心领取《北京市国有土地使用权转让登记表》，在土地利用中心的指导下进行填写，并组织摆设进行用地现场的勘察。申请人填写完《北京市国有土地使用权转让登记表》（一式叁份）并加盖公章后，由土地利用中心在5个事情日内将文件装订成册并签署意见后报送土地出让处审查。
　　㈣审查、呈报
　　土地出让处对土地利用中心报送的质料进行审查，并报请局领导审批《北京市国有土地使用权转让登记表》，加盖印章后移送土地利用中心。审查、呈报的周期为10个事情日。
　　㈤缴款、取件
　　《北京市国有土地使用权转让登记表》批准后，由土地利用中心通知申请人，在转受让方缴纳转让契税后，申请人领取《北京市国有土地使用权转让登记表》。
　　三、国有土地使用权租赁
　　治理国有土地使用权租赁，按下列步伐治理：
　　㈠土地租赁申请
　　申请人向市领土房管局提出土地租赁申请，并准备以下文件报送市领土房管局：
　　1、国有土地使用权租赁申请（原件）；
　　2、土地租赁代价的评估陈诉（3份）
　　3、《衡宇所有权证》；
　　4、《国有土地使用证》；
　　5、申请人法人资格证书或执照（加盖发证部分审核专用章）。
　　㈡初审
　　市领土房管局受理申请后，向申请人出具《受理单》，并在1个事情日内将文件转土地出让处。土地出让处对文件进行初审，对具备土地租赁条件的，在2个事情日内将文件批转到土地利用中心；不具备土地租赁条件的，见告申请人。申请人应按《受理单》划定的时间治理相关手续、领取复兴文件或意见。
　　㈢土地租赁代价审定
　　凭据本文第一㈠3条的步伐对土地租赁代价进行评审。对已审定地价水平的，可将审定的地价还原为土地租赁代价。
　　㈣填写表格、制定国有土地使用权租赁条约
　　在市领土房管局受理申请后，除接到退件通知外，申请人在3个事情日后，到土地利用中心领取《北京市国有土地使用权租赁审批表》及《北京市国有土地使用权租赁条约》，在土地利用中心的指导下进行填写，并组织摆设进行用地现场勘察。申请人填写完《北京市国有土地使用权租赁审批表》及《北京市国有土地使用权租赁条约》并加盖公章后，由土地利用中心在8个事情日内将文件装订成册并签署意见后报送土地出让处审查。
　　㈤审查、呈报
　　土地出让处对土地利用中心报送的质料进行审查，并报请局领导审批、签订《北京市国有土地使用权租赁条约》，加盖印章后移送土地利用中心。审查与呈报的周期为10个事情日。
　　㈥缴款、取件
　　《北京市国有土地使用权租赁条约》签订后，由土地利用中心通知申请人按条约缴纳租金，领取《北京市国有土地使用权租赁条约》。

　　附件　　一、国有土地使用权协议出让流程图
　　　　　　二、国有土地使用权招标出让流程图
　　　　　　三、国有土地使用权拍卖出让流程图
　　　　　　四、国有土地使用权挂牌出让流程图
　　　　　　五、国有土地使用权转让流程图
　　　　　　六、国有土地使用权租赁流程图

都会房地产开发经营治理条例

时间:2002-12-30 10:29:48                 
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　　中华人民共和国国务院
　　第248命令
　　第一章 总 则 
　　第一条 为了范例房地产开发经营行为，增强对都会房地产开发经营运动的监视治理，促进和保障房地财产的康健生长，凭据《中华人民共和国都会房地产治理法》的有关划定，制定本条例。
　　第二条 本条例所称房地产开发经营，是指房地产开发企业在都管帐划区内国有土地上进行底子设施建立、衡宇建立，并转让房地产开发项目大概销售、出租商品房的行为。
　　第三条 房地产开发经营应当凭据经济效益、社会效益、情况效益相统一的　原则，实行全面筹划、公道结构、综合开发、配套建立。
　　第四条 国务院建立行政主管部分卖力全国房地产开发经营运动的监视治理事情。
　　县级以上地方人民政府房地产开发主管部分卖力本行政区域内房地产开发经营运动的监视治理事情。
　　县级以上人民政府卖力土地治理事情的部分依照有关执法、行政法例的划定，卖力与房地产开发经营有关的土地治理事情。

　　第二章 房地产开发企业 
　　第五条 设立房地产开发企业，除应当切合有关执法、行政法例划定的企业设立条件外还应当具备下列条件：
　　(一)有100万以上的注册资本；
　　(二)有4名以上持有资格证书的房地产专业、修建工程专业的专职技能人员，2名以上持有资格证书的专职管帐人员。
　　省、自治区、直辖市人民政府可以凭据本地方的实际情况，对设立房地产开发企业的注册资本和专业技能人员的条件作出高于前款的划定。
　　第六条 外商投资设立房地产开发企业的除应当切合本条例第五条的划定外，还应当依照外商投资企业执法、行政法例的划定，治理有关审批手续。
　　第七条 设立房地产开发企业，应当向县级以上人民政府工商行政治理部分申请登记。工商行政治理部分对切合本条例第五条划定条件的，应当自收到申请之日起30日内予以登记；对不切合条件不予登记的，应当说明理由。
　　工商行政治理部分在对设立房地产开发企业申请登记进行审查时，应当听取同级房地产开发主管部分的意见。
　　第八条 房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件到登记构造所在地的房地产开发主管部分存案：
　　(一)营业执照复印件；
　　(二)企业章程；
　　(三)验资证明；
　　(四)企业法定代表人的身份证明；
　　(五)专业技能人员的资格证书和聘用条约。
　　第九条 房地产开发主管部分应当凭据房地产开发企业的资产、专业技能人员和开发经营业绩等，对存案的房地产开发企业审定资质品级。房地产开发企业应当凭据审定的资质品级，负担相应的房地产开发项目具体步伐由国务院建立行政主管部分制定。 
　　第三章 房地产开发建立 
　　第十条 确定房地产开发项目，应当切合土地利用总体筹划、年度建立用地筹划和都管帐划、房地产开发年度筹划的要求；凭据国度有关划定需要经筹划主管部分批准的，还应当报筹划主管部分批准，并纳入年度牢固资产投资筹划。
　　第十一条 确定房地产开发项目，应当对峙旧区改建和新区建立相结合的原则，注重开发底子设施单薄、交通拥挤、情况污染严重以及危旧衡宇会合的区域，掩护和改进都会生态情况，掩护历史文化遗产。
　　第十二条 房地产开发用地应当以出让方法取得；但是，执法和国务院划定可以接纳划拨方法的除外。
土地使用权出让大概划拨前，县级以上地方人民政府都管帐划行政主管部分和房地产开发主管部分应当对下列事项提出书面意见，作为土地使用权出让大概划拨的依据之一：
　　(一)房地产开发项目的性质、范围和开发期限；
　　(二)都管帐划设计条件；
　　(三)底子设施和大众设施的建立要求；
　　(四)底子设施建成后的产权界定；
　　(五)项目拆迁赔偿、安顿要求。
　　第十三条 房地产开发项目应当创建资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20%
　　第十四条 房地产开发项目的开发建立应当统筹摆设配套底子设施，并凭据先地下、后地上的原则实施。
　　第十五条 房地产开发企业应当凭据土地使用权出让条约约定的土地用途、动工开发期限进行项目开发建立。出让条约约定的动工开发期限满1年未动工开发的可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。但是，因不可抗力大概政府、政府有关部分的行为大概动工开发必须的前期事情造成动工迟延的除外。
第十六条 房地产开发企业开发建立的房地产项目，应当切合有关执法、法例的划定和修建工程质量、宁静尺度、修建工程勘察、设计、施工的技能范例以及条约的约定。
房地产开发企业应当对其开发建立的房地产开发项目的质量负担责任。
勘察、设计、施工、监理等单元应当依照有关执法、法例的划定大概条约的约定，负担相应的责任。
第十七条 房地产开发项目竣工，经验收及格后，方可交付使用；未经验收大概验收不及格的，不得交付使用。
房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部分提出竣工验收申请。房地产开发主管部分应当自收到竣工验收申请之日起30天内，对涉及大众宁静的内容，组织工程质量监视、筹划、消防、人防等有关部分大概单元进行验收。
第十八条 住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的划定和下列要求进行综合验收：
(一)都管帐划设计条件的落实情况；
(二)都管帐划要求配套的底子设施和大众设施的建立情况。
(三)单项工程的工程质量验收情况；
(四)拆迁安顿方案的落实情况；
(五)物业治理的落实情况。
住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。
第十九条 房地产开发企业应当将房地产开发项目建立历程中的主要事项记载在房地产开发项目手册中，并定期送房地产开发主管部分存案。

第四章 房地产经营 

第二十条 转让房地产开发项目，应当切合《中华人民共和国都会房地产治理法》第三十八条、第三十九条划定的条件。
第二十一条 转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变动登记手续治理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让条约到房地产开发主管部分存案。
第二十二条 房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁赔偿安顿的，原拆迁赔偿安顿条约中有关的权利、义务随之转移给受让人。项目转让人应当书面通知被拆迁人。
第二十三条 房地产开发企业预售商品房，应当切合下列条件：
(一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
(二)持有建立工程筹划许可证和施工许可证；
(三)按提供的预售商品房盘算，投入开发建立的资金到达工程建立总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；
(四)已治理预售登记，取得商品房预售许可证明。
第二十四条 房地产开发企业申请治理商品房预售登记，应当提交下列文件：
(一)本条例第二十三条(一)项至第(三)项划定的证明质料；
(二)营业执照和资质品级证书；
(三)工程施工条约；
(四)预售商品房分层平面图；
(五)商品房预售方案。
第二十五条 房地产开发主管部分应当自收到商品房预售申请之日起10日内，作出同意预售大概差别意预售的复兴。同意预售的，应当核发商品房预售许可证明；差别意预售的，应当说明理由。
第二十六条 房地产开发企业不得进行虚假告白宣传，商品房预售告白中应当载明商品房预售许可证明的文号。
第二十七条 房地产开发企业预售商品房时应当向预购人出示商品房预售许可证明。
房地产开发企业应当自商品房预售条约签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部分和卖力土地治理事情的部分存案。
第二十八条 商品房销售，当事人双方应当签订书面条约。条约应当载明商品房的修建面积和使用面积、代价、交付日期、质量要求、物业治理方法以及双方的违约责任。
第二十九条 房地产开发企业委托中介机构署理销售商品房的，应当向中介机构出具委托书。中介机构销售商品房时，应当向商品房购置人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。
第三十条 房地产开发项目转让和商品房销售代价，由当事人协商议定；但是，享受国度优惠政策的居民住宅代价，应当实行政策指导价大概政府价。
第三十一条 房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购置人提供住宅质量包管书和住宅使用说明书。
住宅质量包管书应当列明工程质量监视单元核验的质量品级、保修范畴、保修期和保修单元等内容。房地产开发企业应当凭据住宅质量包管书的约定，负担商品房保修责任。
保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使衡宇原使用功效受到影响，给购置人造成损失的，应当依法负担赔偿责任。
第三十二条 商品房交付使用后，购置人认为主体结构质量不及格的，可以向工程质量监视单元申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不及格的，购置人有权退房；给购置人造成损失的，房地产开发企业应当依法负担赔偿责任。
第三十三条 预售商品房的购置人应当自商品房交付使用之日起90日内治理土地使用权变动和衡宇所有权登记手续；现售商品房的购置人应当自销售条约签订之日起90日内，治理土地使用权变动和衡宇所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购置人治理土地使用权变动和衡宇所有权登记手续，并提供须要的证明文件。
第五章 执法责任 
第三十四条 违反本条例划定，未取得营业执照，擅自从事房地产开发经营的由县级以上人民政府工商行政治理部分责令停止房地产开发经营运动，没收违法所得，可以并处违法所得5倍以下的罚款。
第三十五条 违反本条例划定，未取得资质品级证书大概逾越资质品级从事房地产开发经营的由县经以上人民政府房地产开发主管部分责令限期纠正，处5万元以上10万元以下的罚款；逾期不纠正的，由工商行政治理部分吊销营业执照。
第三十六条 违反本条例划定，将未经验收的衡宇交付使用的由县级以上人民政府房地产开发主管部分责令限期补办验收手续；逾期不补办验收手续的，由县级以上人民政府房地产开发主管部分组织有关部分和单元进行验收，并处10万元以上30万元以下的罚款。经验收不及