房地产业的基本概念.docx

房地财产根本知识

第一讲 房地财产概述
（一）房地财产的根本观点
房地财产是进行房地产投资、开发、经营、治理、办事的行业，属于第三财产，是具有底子性、先导性、动员性和风险性的财产。房地财产与修建业既有区别又有联系。它们之间的主要区别是：
①修建业的产物是修建物，具有物质属性；而房地产的产物既体现物质属性，又体现执法属性，其落脚点在房地产权属。
②修建业是物质生产部分，属于第二财产；房地财产兼有生产(开发)、经营、治理和办事等多种性质，属于第三财产。房地财产与修建业又有着非常密切的干系，因为除特殊领域的修建产物外，它们的业务东西都是房地产。在房地产开发运动中，房地财产与修建业往往是甲方与乙方的互助干系，房地财产是房地产开发和建立的甲方，修建业是乙方；房地财产是筹谋者、组织者和建立任务的发包者{修建业是承包单元，凭据承包条约的要求完成“三通一平”等土地开发和衡宇建立的生产任务。
房地财产可分为房地产投资开发业和房地产办事业。房地产办事业叉分为房地产咨询、房地产估价、房地产经纪和物业治理等。其中，又将房地产咨询、房地产估价、房地产经纪归为房地产中介办事业。因此，房地财产的细分行业包罗房地产投资开发业、房地产咨询业、房地产估价业、房地产经纪业和物业治理业。
（二）房地产投资开发业
房地产投资开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上投资进行底子设施、衡宇建立的行为。房地产投资开发需要土地、修建质料、都会底子设施、大众配套设施、劳动力、资金和专业人员经验等诸多方面。
房地产投资开发除了取得土地、制作衡宇然后预售或出售新建的衡宇这种方法，另有购买衡宇后出租，购买衡宇后出租一段时间再转让；大概购买房地产后等候一段时间再转让；开发也不但是制作新衡宇；另有把土地(生地、毛地)变为建立熟地之后转让，有对旧衡宇进行装修改革，有接办在建工程后继承开发等。
房地产开发具有资金量大、回报率高、风险大、附加值高、财产关联性强等特点。
（三）房地产咨询业
房地产咨询是指为有关房地产运动的当事人提供执法、法例、政策、信息、技能等方面办事的经营运动，现实中的具体业务有担当当事人的委托进行房地产市场观察研究，房地产开发项目可行性研究，房地产开发项目筹谋等。
（四）房地产估价业
房地产估价是指专业房地产估价人员凭据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，凭据严谨的估价步伐，运用科学的估价要领，在对影响房地产代价的因素进行综合阐发的底子上，对房地产在特定时点的代价进行测算和判定的运动。目前，中国的房地产估价制度、房地产估价人员执业资格认证制度等已经确立，房地产估
价步队也已初具范围。
（五）房地产经纪业
房地产经纪是指以收取佣金为目的，为促成他人房地产生意业务而从事居间、署理等经纪业务的经济运动。目前主要业务是担当房地产开发商的委托，销售其开发的新商品房，房地产经纪业务，不但是署理新房的买卖，还包罗署理旧房的买卖；不但署理房地产的买卖，还署理房地产的租赁等业务。
（六）物业治理业
物业治理是指业主通过选聘物业治理企业，由业主和物业治理企业凭据物业办事条约约定，对衡宇及配套的设施设备和相关园地进行维修、养护、治理，维护相关区域内的情况卫生和秩序的运动。物业治理是一种经营型、企业化的治理，通过质价相符的有偿办事和一业为主、多种经营来实现独立核算、自负盈亏、自我生长和自我完善。
物业治理是陪同着现代市场经济体制简直立而产生并生长起来的一个行业，并且是通过对筹划经济体制下传统的衡宇治理体制的不停革新替代而最终确立的物业治理新体制。
中国传统的衡宇治理是由政府的职能部分以行政手段对衡宇进行治理的一种体制，具有如下几个重要特征：①治理者为政府职能部分，如市、区房管局和下层单元房管所、管养段；②治理单元并非企业，而属于事业性质；②治理东西是国有房产(或其他直管公房)·一般情况下，由房管部分统一治理；④治理手段根本上为行政
手段，经费主要来源于低租金和国度的财务补贴，治理办事是无偿提供的，是福利型的治理；⑤业主和用户只能被动担当治理，别无选择；⑥治理内容单一般只限于对衡宇及隶属设备的维修、养护，治理效果欠好．物业寿命缩短，社会财产浪费。传统的衡宇治理是福利型住房制度的一种自然延伸．是回避衡宇的商品属性的产
物。从历史的角度看，它对付维持筹划经济体制下的住房制度，在一个低水平上为广多数会居民提供最根本的住房办事起了一定的作用。
但随着房地产市场体系的不停完善，人们在体贴房价和质量之后，第三大体贴的问题就是物业治理。如果物业治理搞好了，一定会解除消费者的后顾之忧，精明的房地产开发商在推销衡宇时．都开始注重介绍物业治理，树立良好的形象和信誉。人们在购买物业时，逐步开始喜爱选择那些有一定知名度和美誉的物业治理公司。实践证明，高质量、好信誉的物业治理使相关的物业保值增值并能增强购房者的信任感和宁静感，人住后会感触舒适和愉悦，会激提倡购买欲望，极大地促进物业的销售。

第二讲 现行的房地产体制
一、现行城镇住房制度的根本框架
2OO3年8月12日国务院下发了《国务院关于促进房地产市场连续康健生长的通知》，要求对峙住房市场化的根本偏向，不停完善房地产市场体系，更大水平地发挥市场在资源配置中的底子性作用；对峙以需求为导向，调解供给结构，满足差别收入家庭的住房需要；对峙深化革新，不停消除影响居民住房消费的体制性和政策性障碍，加速创建和完善适合我国国情的住房保障制度；对峙增强宏观调控，努力实现房地产市场总量根本平衡，结构根本公道，代价根本稳定；对峙在国度统一政策指导下，各地区因地制宜，分别决策，使房地财产的生长与本地经济和社会生长相适应，与相关财产相协调，促进经济社会可连续生长。
（一）完善住房供给政策，增强经济适用住房的建立和治理
地方政府应凭据城镇住房制度革新进程、居民住房状况和收入水平的变革，完善住房供给政策，调解住房供给结构，逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房。同时，凭据本地情况，公道确定经济适用住房和廉租住房供给东西的具体收入线尺度和范畴，并做好其住房供给保障事情。
经济适用住房是具有保障性质的政策性商品住房。通过土地划拨、减免行政事业性收费、政府包袱小区外底子设施建立、控制开发贷款利率、落实税收优惠政策等步伐，切实低落经济适用住房建立本钱。对经济适用住房，严格控制在中小套型。严格审定销售代价，依法实行建立项目招投标。经济适用住房供给实行申请、审批和公示制度，具体步伐由市(县)人民政府制定。集资、互助建房是经济适用住房建立的组成部分，其建立尺度、到场东西和优惠政策，凭据经济适用住房的有美划定执行。但任何单元不得以集资、互助建房名义，变相搞实物分房或房地产开发经营。
（二）增加普通商品住房供给，控制高等商品房建立
凭据市场需求，接纳有效步伐加速普通商品住房生长，提高其在市场供给中的比例。对普遥商品住房建立，要调控土地供给，控制土地代价，清理并逐步淘汰建立和消费的行政事业性收费项目，多渠道低落建立本钱，努力使住房代价与大多数居民家庭的住房支付能力相适应。
凭据实际情况，公道确定高等商品住房和普通商品住房的捌分尺度。对高等、大户型商品住房以及高等写字楼、商业性用房积存较多的地区，要控制此类项目的建立用地供给量，或暂停审批此类项目。也可以适当提高高等商品房等开发项目资本金比例和预售条件。
（三）创建和完善廉租住房制度，继承推进现有住房出售，完善住房补贴制度
强化政府住房保障职能，切实保障城镇最低收人家庭根本住房需求。以财务预算资金为主．多渠道筹措资金，形成稳定范例的住房保障资金来源。要结合本地财务蒙受能力和居民住房的实际情况，公道确定保障水平。最低收入家庭住房保障原则上以发放租赁补贴为主，实物配租和租金核减为辅。
对能够包管居住宁静的菲成套住房，可凭据本地实际情况向职工出售。对权属有争议的公有住房，由目前衡宇治理单元出具书面具结包管后，向职工出售。对因手续不全等历史遗留问题影响公有住房出售和权属登记发证的，由各地制定政策，明确界限，妥善处理惩罚。
严格执行停止住房实物分派的有关划定，认真审定住房补贴尺度，并凭据补贴资金需求和财力可能，加大住房补贴资金筹集力度，切实推动住房补贴发放事情。对直管公房和财务包袱单元公房出售的净收入，要凭据收支两条线治理的有关划定，统筹用于发放住房补贴。
二、现行都会土地使用制度的根本框架
中国都会土地使用制度经过革新探索，找到了一种既能维护土地公有制，又有利于市场经济运行的制度。这种土地使用制度，是在不改变都会土地国有的条件下，接纳拍卖、招标、协议挂牌等方法将土地使用权有偿、有限期地出让给土地使用者，土地使用者的土地使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押大概用于其他经济运动，其正当权益受国度执法掩护；需要继承使用的，经批准，期限可以延长，同时接其时市场情况补交地价。
三、房地产法制建立
房地产和房地财产涉及的社碰面广、资金量大、产权干系庞大，特别需要执法法例的范例，以创建正常的房地产市场秩序，范例房地产市场行为，维护房地产权利人的正当权益。
目前，中国房地产的执法法例体系建立已取得了显著结果，该体系的构架由执法、行政法例、地方性法例、部分规章、地方性政府规章、范例性文件和技能范例等组成。其中，执法主要有三部，即《都会房地产治理法》(1994年颁布，1995年1月1日起实施。)、《中华人民共和领土地治理法》(1998年修订，1999年1月1日起实施。以下简称《土地治理法》)、《中华人民共和国都管帐划法》(1989年颁布，1990年4月1日起实施。以下简称《都会规捌法》)。特别是《都会房地产治理法》，它的颁布实施标记着中国房地财产的生长迈入了法制治理的新时期，为依法治理房地产市场奠基了坚固的执法底子。这部执法除确立了中国房地产治理的根本原则，还对房地产开发用地、房地产开发房地产生意业务、房地产权属登记等主要治理环节，确立了一系列根本制度，做出了具体划定，内容十分富厚。
《都会房地产治理法》、《土地治理法》和《都管帐划法》既有分工，又相辅相成。《都会房地产治理法》是“为了增强对都会房地产的治理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的正当权益，促进房地财产的康健生长”。《土地治理法》是“为了增强土地治理．维护土地的社会主义公有制，掩护、开发土地资源，公道利用土地，切实掩护耕地，促进社会经济的可连续生长。。《都管帐划法》是“为了确定都会的范围和生长偏向，实现都会的经济和社会生长目标，公道地制定都管帐划和进行都会建立，适应社会主义现代化建立的需要”。因此，对付都会建立和房地财产来说，《土地治理法》主要是解决土地资源的掩护、利用和配置，范例都会建立用地的征用，即征用农村团体所有的土地以及使用国有土地等问题。《都管帐划法》除划定了都会性质、生长目标和生长范围，重点是范例都会建立用地结构、成果分区和各项建立的具体摆设，控制和确定差别地段的土地用途、范畴和容量t协调各项底子设施和大众设施的建立。《都会房地产治理法》则对如何取得国有土地使用权、房地产开发、房地产生意业务和房地产权属登记治理等作出了具体划定。
房地产的行政法例是以国务院令颁布的，主要有：《都会私有衡宇治理暂行条例》、《中华人民共和领土地治理法实施条例》、《都会房地产开发经营治理条例》、《都会衡宇拆迁治理条例》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《外商投资开发经营成片土地暂行治理步伐》、《住房公积金治理条例》、《物业治理条例》等。
房地产的部分规章是以国务院房地产行政主管部分的部长令颁布的，主要有：《房地产开发企业资质治理步伐》、《都会衡宇拆迁单元治理划定》、《都会商品房预售治理步伐》、《商品房销售治理步伐》、《都会房地产转让治理划定》、《都会衡宇租赁治理步伐》、《都会房地产抵押治理步伐》、《闲置土地处理步伐》、《都会房地产中介办事治理划定》、《房地产估价师注册治理步伐》、《房产测绘治理步伐》、《都会衡宇权属登记治理步伐》、《都会房地产权属档案治理步伐》、《都会新建住宅小区治理步伐》、《都会衡宇修缮治理划定》、《都会危险衡宇治理划定》、《都会异产毗连衡宇治理划定》、《修建装饰装修治理划定》、《公有住宅售后维修养护治理暂行步伐》、《已购公有住房和经济适用住房上市出售治理暂行步伐》、《都会廉租住房治理步伐》、《建立部关于纳入国务院决定的十五项行政许可的条件的划定》等。
别的，另有《房地产估价师执业资格制度暂行划定》、《房地产估价师执业资格考试实施步伐》、《都会房地产市场评估治理暂行步伐》、《关于增强与银行贷款业务相关的房地产抵押和评估治理事情的通知》、《房地产经纪人员职业资格制度暂行划定》、《房地产经纪人执业资格考试实施步伐》、《关于房地产中介办事收费的通知》、《都会衡宇拆迁估价指导意见》等多项范例性文件，以及国度尺度《房地产估价范例》、《房产丈量范例》等多项技能范例。
目前，房地产治理的主要环节均有法可依，房地产执法法例体系根本创建，为住宅建立和房地财产的康健生长创造了良好的上层修建情况。

温习思考题
l．什么是房地财产?
2·房地财产包罗哪些细分行业，各细分行业的主要内容是什么？
3.都会土地使用制度革新的主要内容是什么?
4.房地产领域的执法行政法例、部分规章、范例性文件和技能法例主要有哪些?

第三讲 中国现行房地产税
中国现行房地产税有房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税、契税。其他与房地产紧密相关的税种主要有牢固资产投资偏向调治税，营业税、都会维护建立税、教诲费附加、企业所得税、外国投资企业和外国企业所得税、印花税。
一、房产税
房产税是以房产为课税东西，向产权所有人征收的一种税
（一）纳税人
通常中国境内拥有衡宇产权的单元和小我私家都是房产税的纳税人。产权属于全民所有的，以经营治理的单元和小我私家为纳税人；产权出典的，以承典人为纳税人；权所有人、承典人均不在房产所在地的，大概产权未确定以及租典纠纷未解决的，以房产代管人大概使用人为纳税人。
（二）课税东西
房产税的课税东西是房产。《中华人民共和国房产税暂行条例》划定，房产税在都会、县城、建制镇和工矿区征收。
（三）计税依据
对付非出租的房产，以房产原值一次减除10-30％后的余值为计税依据，具体减除幅度由省、自治区、直辖市人民政府确定。
对支付租的房产，以房产租金收人为计税依据，租金收人是衡宇所有权人出租房产使用权所得的报酬，包罗钱币收入和实物收人。对以劳务或其他形式为报酬抵付房租收人的，应凭据本地房产的租金水平，确定一个尺度租金额按租计征。
（四）税率
房产税接纳比例税率。按房产余值计征的，税率为1．2％；按房产租金收入计征的，税率为12％。
（五）纳税所在和纳税期限
(1)纳税所在。房产税在房产所在地缴纳。房产不在同一地方的纳税人，应分别向房产所在地的税务构造纳税。
(2)纳税期限。房产税按年计征，分期缴纳。具体纳税期限由各省、自治区、直辖市人民政府划定。
（六）减税、免税
下述房产免征房产税：
(1)国度构造、人民团体、军队自用的房产。但是，上述单元的出租房产以及非自身业务使用的生产、经营用房，不属于免税范畴。
(2)由国度财务部分拨付事业经费的单元自用的房产。
(3)宗教寺庙、公园．名胜奇迹自用的房产。但其附设的营业用房及出租的房产，不属于免税范畴。
(4)小我私家所有非营业用的房产。
(5)经财务部批准免税的其他房产。包罗：
1)损坏不堪使用的衡宇和危险衡宇，经有关部分判定后，可免征房产税。
2)对企业因停产、打消而闲置不消的房产，经省、自治区、直辖市税务构造批准可暂不征收房产税；如果这些房产转给其他征税单元使用或规复生产的时候，应依照划定征税。
3)房产大修停用半年以上的，经纳税人申请，税务构造审核·在大修期间可免征房产税。
4)在基建工地为基建工地办事的种种工棚、质料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性衡宇，在施工期间一律免征房产税。但是，工程结束后，施工企业将这种临时性衡宇交还或估价转让给基建单元的，应从基建单元吸收的次月起，依照划定征税。
5)企业办的种种学校、医院、托儿所、幼儿园自用的房产，可免征房产税。
6)中小学校及高等学校用于讲授及科研等自己业务的房产免征房产税。但学校兴办的校办工场、校办企业、商店、招待所等的房产应按划定征收房产税。
二、城镇土地使用税
城镇土地使用税(以下简称土地使用税)是以城镇土地为课税东西，向拥有土地使用权的单元和小我私家征收的一种税。
（一）纳税人
土地使用税的纳税人是拥有土地使用权的单元和小我私家。拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或实际使用人缴纳}土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税}土地使用权共有的，由共有各方分别使用比例分别纳税。
（二）课税东西
土地使用税在都会、县城、建制镇和工矿区征收。课税东西是上述范畴内的土地。
（三）计税依据
土地使用税的计税依据是纳税人实际占用的土地面积。纳税人实际占用的土地面积，是指由省、自治区、直辖市人民政府确定的单元组织测定的土地面积。
（四）适用税额和应纳税额的盘算
土地使用税是接纳分类分级的幅度定额税率。每平方米的年幅度税额按都会巨细分4个档次：①多数会O．5至10元；②中等都会0．4至8元；③小都会0．3至6元；④县城、建制镇、工矿区0.2至4元。
都会、县城、建制镇和工矿区中的差别地方，其自然条件和经济繁荣水平各不相同，情况庞大。据此，国度划定，都会、县城、建制镇和工矿区的具体适用税额幅度，由各省、自治区、直辖市人民政府确定。
考虑到一些地区经济较为落后，需要适当低落税额以及一些经济发达地区需要适当提高税额的情况，但低落额不得凌驾最低税额的30％}经济发达地区可以适当提高适用税额尺度，但必须报经财务部批准。
（五）纳税所在和纳税期限
(1)纳税所在
土地使用税由土地所在的税务构造征收。土地治理构造应当向土地所在地的税务构造提供土地使用权属资料。纳税人使用的土地不属于同一省(自治区、直辖市)统领范畴的，应由纳税人分别向土地所在地的税务构造缴纳；在同一省(自治区、直辖市)统领范畴内．纳税人跨地区使用的土地，其纳税所在由省、自治区、直辖市税务构造确定。
(2)纳税期限
土地使用税按年盘算，分期缴纳。各省、自治区、直辖市可结合本地情况，分别确定按月、季或半年等差别的期限缴纳。
（六）减税、免税
(1)政策性免税对下列土地免征土地使用税：
1)国度构造、人民团体、军队自用的土地；
2)由国度财务部分拨付事业经费的单元自用的土地
3)宗教寺庙、公园、名胜奇迹自用的土地；
4)市政街道、广场、绿化地带等大众用地；
5)直接用于农、林、牧、渔业的生产用地；
6)经批准开山填海整治的土地和改革的废弃土地，从使用的月份起免缴土地使用税5年至10年；
7)由财务部另行划定的能源、交通、水利等设施用地和其他用地。
(2)由地方确定的免税
下列几项用地是否免税，由省、自治区、直辖市税务构造确定：
1)小我私家所有的居住衡宇及院落用地；
2)房产治理部分在房租调解革新前经租的居民住房用地}
3)免税单元职工眷属的宿舍用地I
4)民政部分举办的安顿残疾人占一定比例的福利工场用地#
5)团体的小我私家举办的学校，医院、托儿所l幼儿园用地。
(3)困难性及临时性减免税
纳税人缴纳土地使用税确有困难需要定期减免的，由省、自治区、直辖市税务构造审批，但年减免税额到达或凌驾1O万元的，要报经财务部、国度税务总局批准；对遭受自然灾害需要减免税的企业和单元，省、自治区、直辖市税务构造，可凭据受害情况，赐与临时性的减税或免税照顾，以支持生产资助企业和单元度过难关。
三、耕地占用税
耕地占用税是对占用耕地建房大概从事其他非农业建立的单元和小我私家征收的一种税。
（一）纳税人
凡占用耕地建房大概从事其他非农业建立的单元和小我私家，都是耕地占用税的纳税人。包罗国度构造、企业、事业单元，乡镇团体企业、事业单元，农村居民和其他居民。对付农民家庭占用耕地建房的，家庭成员中撤除成年人和没有行为能力的人外，都可为耕地占用税的纳税人。
（二）课税东西
耕地占用税的征税东西，是占用耕地从事其他非农业建立的行为。耕地是指用于种植农作物的土地，占用前3年内用于种植农作物的土地，也视为耕地。
（三）计税依据
耕地占用税以纳税人实际占用耕地面积为计税依据，凭据划定税率一次性盘算征收。耕地占用税实行据实征收原则，对付实际占用耕地凌驾批准占用耕地，以及未经批准而自行占用耕地的，经调考核实后，由财务部分凭据实际占用耕地面积，依法征收耕地占用税，并由土地治理部分按有关划定处理惩罚。
（四）税率和适用税额
耕地占用税实行定额税率，具体分4个档次：①以县为单元(下同)，人均耕地在l亩以下(含1亩)的地区，2～10元／m办②人均耕地在l亩至2亩(含2亩)的地区，1.6～8元／m2}③人均耕地在2亩至3亩(含3亩)的地区，1．3～6．5元／m2；④人均耕地在3亩以上的地区，l～5元／m2。
各地适用税额，由省、自治区、直辖市人民政府在划定税额范畴内，凭据本地区情况具体审定。
为了协调政策，制止毗邻地区征收税额过于悬殊，包管国度税收任务的完成，财务部对各省、自治区、直辖市分别审定了每平方米平均税额。上海市9 0元；北京市8 0元；天津市7．0元；重庆市4．5元；浙江(含宁波市)、福建、江苏、广东(含广州市)4省各6．0元；湖北(含武汉市)、湖南、辽宁(古沈阳、大连市)3省各5．o
元；河北、山东(含青岛市)、江西、安徽、河南、四川6省各4．5元；广西、陕西(含西安市)、贵州、云南4省、自治区各4．O元；山西、黑龙江(含哈尔滨市)、吉林3省各3．5元；甘肃、宁夏、内蒙古、青海、新疆5省、自治区各2.5元。同时还划定，各省、
自治区、直辖市应有差别地划定各县(市)郊区的适用税额，但各地平均数不得低于上述划定的平均税额。
（五）加成征税
凭据有关划定，加成征税政策主要有以下二项：
(1)经济特区、经济技能开发区和经济发达、人均耕地特别少的地区，适用税额可以适当提高，但最高不得凌驾划定税额的50％。
(2)对单元大概小我私家获准征用大概占用耕地凌驾两年不使用的加征划定税额2倍以下的耕地占用税。
（六）减税、免税
1)农村居民占用耕地新建住宅．按划定税额减半征收。
2)一部分农村革命烈士眷属、革命残废军人、鳏寡孤单以及边远贫困山区生活困难的农户，在划定用地尺度内，新建住宅纳税确有困难的，由纳税人提出申请，经所在地乡(镇)人民政府审核，报经县级人民政府批准后可酌情赐与减免照顾，减免税额一般应控制在农村居民新建住宅用地计征税额总额的10％以内，少数省区贫困地区较多的，减免比例最高不得凌驾15％。
3)对民政部分所办福利工场，确属安顿残疾人就业的，可按残疾人占工场人员的比例，酌情赐与减税照顾。
4)国度在“老、少、边、穷”地区接纳以工代赈步伐修筑的公路，缴税确实困难的，由省、自治区财务厅(局)审考审定，提出具体意见报财务部批准后，可酌情赐与照顾。
5)对定居台胞新建住宅占用耕地，如确属于农业户口，可比照农民建房减半征税。
6)对不属于直接为农业生产办事的农田水利设施，但确属综合性枢纽工程的，可按为农业办事直接效益占工程总教益的比重确定耕地占用税征收额。
免税范畴
1)步队军事设施用地；
2)铁路沿线、飞机场跑道和停机坪用地；
3)炸药库用地；
4)学校、幼儿园、敬老院、医院用地。
上述免税用地，凡经改变用途、不属于免税范畴的，应从改变用途起补缴税款。
（七）纳税环节和纳税期限
耕地占用税的纳税环节，是在各级人民政府依法批准单元和小我私家占用耕地后，土地治理部分发放征(占)用土地通知书和划拨用地之前，由土地治理部分将批件实时抄送所在地的税务征收构造，由征收构造通知纳税人在划定的时间内到指定所在缴纳税款或治理减免税手续，土地治理部分凭完税收据或减免税凭证发放用地批准文件。用地单元和小我私家在划定期限内没有纳税的，土地治理部分应暂停其土地使用权。
耕地占用税的纳税期限为30天，即纳税人必须在经土地治理部分批准占用耕地之日起30日内缴纳耕地占用税。
四、土地增值税
土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上修建物和其他附着物的单元和小我私家征收的一种税。
（一）纳税人
凡有偿转让国有土地使用权、地上修建物及其他附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单元和小我私家为土地增值税的纳税人。
种种企业单元、事业单元、国度构造、社会团体和其他组织，以及个别经营者、外商投资企业、外国企业及外国驻华机构、以及外国百姓、华侨、港澳同胞等均在土地增值税的纳税义务人范畴内。
（二）征税范畴
土地增值税的征税范畴包罗国有土地、地上修建物及其他附着物。转让房地产是指转让国有土地使用权、地上修建物，和其他附着物产权的行为。不包罗通过继承、赠与等方法无偿转让房地产的行为。
（三）课税东西和计税依据
土地增值税的课税东西是有偿转让房地产所取得的土地增值额。
土地增值税以纳税人转让房地产所取得的土地增值额为计税依据，土地增值额为纳税人转让房地产所取得的收入减除划定扣除项目金额后的余额。纳税人转让房地产所取得的收入，包罗转让房地产的全部价款及相关的经济利益。具体包罗钱币收入、实物收人和其他收入。
（四）税率和应纳税额的盘算
土地增值税实行四级超额累进税率：
(1)增值额未凌驾扣除项目金额50%的部分，税率为30％；
(2)增值额凌驾扣除项目金额50％，未凌驾lOO％的部分，税率为40％；
(3)增值额凌驾扣除项目金额lOO％，未凌驾200％的部分，税率为50％；
(4)增值额凌驾扣除项目金额200“以上部分，税率为60％。每级“增值额未凌驾扣除项目金额”的比例均包罗本比例数。
为简化盘算．应纳税额可按增值额乘以适用税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的轻便要领盘算，速算公式如下：
土地增值额未凌驾扣除项目金额50％的，应纳税额=土地增值额×30％；
土地增值额凌驾扣除项目金额50％，未凌驾100％的，应纳税额=土地增值额×40％-扣除项目×5％；
土地增值额凌驾扣除项目金额l00％，未凌驾200%的，应纳税额=土地增值额×50％-扣除项目×15％；
土地增值额凌驾扣除项目金额200％的，应纳税额=土地增值额x 60％-扣除项目金额×35％。
（五）扣除项目
土地增值税的扣除项目为：
(1)取得土地使用权时所支付的金额；
(2)土地开发本钱、用度；
(3)建房及配套设施的本钱、用度，大概旧房及修建物的评估代价；
(4)与转让房地产有关的税金；
(5)财务部划定的其他扣除项目。
上述扣除项目的具体内容为：
(1)取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国度统一划定交纳的有关用度。凡通过行政划拨方法无偿取得土地使用权的企业和单元，则以转让土地使用权时按划定补交的出让金及有关用度，作为取得土地使用权所支付的金额。
(2)开发土地和新建房及配套设施(以下简称房地产开发)的本钱，是指纳税人在房地产开发项目实际产生的本钱(以下简称房地产开发本钱)。包罗土地征用及拆迁赔偿、前期工程用度、修建安装工程费、底子设施费、大众配套设施费、开发间接费。其中：①土地征用及拆迁赔偿费，包罗土地征用费、耕地占用税、劳动力安顿
费及有关地上、地下附着物拆迁赔偿的净支出、安顿拆迁用房支出等；②前期工程费，包罗筹划、设计、项目可行性研究、水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出；③修建安装工程费，是指以出包方法支付给承包单元的修建安装工程费和以自营方法产生的修建安装工程费；④底子设施费，包罗开发小区内门路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程产生的支出；⑤大众配套设施费，包罗不能有偿转让的开发小区内大众配套设施产生的支出；⑥开发间接用度，是指直接组织、治理开发项目产生的用度，包罗人为、职工福利费、折旧费、修建费、办公费、水电费、劳动掩护费、周转房摊销等。
(3)开发土地和新建房及配套设施的用度(以下简称房地产开发用度)，是指与房地产开发项目有关的销售用度、治理用度和财务用度。财务用度中的利息支出，凡能够按转让房地产项目盘算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能凌驾商业银行同类同期贷款利率盘算的金额。其他房地产开发用度，按取得土地使用权所支付的金额和开发土地和新建房及配套设施的本钱两项划定盘算的金额之和的5％以内盘算扣除。凡不能按转让房地产项目盘算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发用度按取得土地使用权所付的金额和开发土地和新建房及配套设施的本钱两项划定盘算的金额的10％以内盘算扣除。上述盘算扣除的具体比例，由省、自治区、直辖市人民政府划定。
(4)旧房及修建物的评估代价，是指在转让巳使用的衡宇及修建物时，由政府批准设立的房地产估价机构评定的重置本钱价乘以成新度折扣率后的代价。评估代价须经本地税务构造确认。
(5)与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时已缴纳的营业税、都会维护建立税、印花税。因转让房地产交纳的教诲附加也可视同税金予以扣除。
(6)对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付的金额和开发土地和新建房及配套设施的本钱两项划定盘算的金额之和，加计20％的扣除。
另外，对纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、分块转让的，其扣除项目金额简直定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例盘算分摊；或按修建面积盘算分摊。也可按税务构造确认的其他方法盘算分摊。
纳税人有下列情形之一者，凭据房地产评估代价盘算征收土地增值税：
(1)隐瞒、虚报房地产代价的；
(2)提供扣除项目金额不实的；
(3)转让房地产的成交接价低于房地产评估价，又无正当理由的。
（六）减税、免税
下列情况免征土地增值税；
纳税人制作普通尺度住宅出售，其土地增值额未凌驾扣除金额20％的；
(2)因国度建立需要而被政府征用的房地产。
其中，普通尺度住宅是指按所在地一般民用住宅尺度制作的居住用房。普通尺度住宅与其他住宅的具体分别界限由各省、自治区、直辖市人民政府划定。纳税人制作普通尺度住宅出售，增值额未凌驾《中华人民共和领土地增值税实施细则》第七条(一)、(二)、(三)、(五)、(六)项扣除项目金额之和20％的，免征土地增值税；增值额凌驾扣除项目之和的20％的，应就其全部增值额按划定计税。
因国度建立需要依法征用，收回的房地产，是指因都会实施筹划、国度建立需要而被政府批准征用的房产或土地使用权。因都会实施筹划、国度建立的需要而搬家，由纳税人自行转让原房地产的，免征土地增值税。
切合上述免税划定的单元和小我私家，须向房地产所在地税务构造提出免税申请，经税务构造审核后，免征土地增值税。
（七）征收治理
土地增值税的纳税人应于转让房地产条约签订之日起7日内，到房地产所在地的主管税务构造治理纳税申报，并向税务构造提交衡宇及修建物产权、土地使用权证书、土地转让、房产买卖台同、房地产评估陈诉及其他与转让房地产有关的资料。纳税人因经常产生房地产转让而难以在每次转让后申报的，经税务构造审核同意后，可以定期进行纳税申报，具体期限由税务构造凭据情况确定。
纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收人，由于涉及本钱确定或其他原因，而无法据实盘算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、治理结算后再进行清算，多退少补。具体步伐由各省、自治区，直辖市地方税务局凭据本地情况制定。
（八）其他划定
为了包管税收政策的连续性，体现国度对房地产开发的勉励划定：
(1)1994年1月1日以前签订的房地产转让条约，岂论其房地产在何时转让，均免征土地增值税。
(2)1994年1月1日以前巳签订房地产开发条约或已立项，并已按划定投入资金进行开发，其在1994年1月1日以后5年内首次转让房地产的，免征土地增值税。签定条约日期以有偿受让土地条约签订之日为准。
(3)对付个别由政府审批同意进行成片开发、周期较长的房地产项目，其房地产在上述5年免税期以后首次转让的，经所在地财务、税务部分审核，并报财务部、国度税务总局批准，可以适当延长免税期限，在上述免税期限再次转让房地产以及不切合上述划定的房地产转让，如凌驾条约范畴的房地产或变动条约的，均应按划定征收土地增值税。
小我私家因事情变更或改进居住条件而转让原自用住房，经向税务构造申报批准，凡居住满9年或5年以上的，免予征收土地增值税；居住满3年未满5年的，减半征收土地增值税。居住未满3年的，按划定计征土地增值税。
五、契 税
契税是在土地、衡宇权属产生转移时，对产权蒙受人征收的一种税。
（一）纳税人
《中华人民共和国契税暂行条例》划定，在中华人民共和国境内转移土地、衡宇权属，蒙受的单元和小我私家为契税的纳税人，应当依照本条例的划定缴纳契税。
转移土地、衡宇权属是指下列行为：
(1)国有土地使用权出让；
(2)土地使用权转让，包罗出售、赠与和互换；
(3)衡宇买卖；
(4)衡宇赠与；
(5)衡宇互换。
下列方法视同为转移土地、衡宇权属，予以征税：
(1)以土地、衡宇权属作价投资、入股；
(2)以土地、衡宇权属抵债；
(3)以获奖方法蒙受土地、衡宇权属;
(4)以预购方法大概预付集资建房款方法蒙受土地、衡宇权属。
对付《中华人民共和国继承法》划定的法定继承人，包罗配偶、子女、怙恃、兄弟姐妹、祖怙恃、外祖怙恃，继承土地、衡宇权属，不征收契税。非法定继承人凭据遗嘱蒙受死者生前的土地、衡宇权属，属于赠与行为，应征收契税。
（二）课税东西
契税的征税东西是产生产权转移变动的土地、衡宇。
（三）税率
契税的税率为3％～5％，各地适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府凭据本地区的实际情况，在划定的幅度内确定，并报财务部和国度税务总局存案。
（四）计税依据
契税的计税依据是衡宇产权转移时双方当事人签订的契约代价。征收契税，一般以契约载明的买价、现值代价作为计税依据。为了掩护衡宇产权生意业务双方的正当权益，体现公正生意业务，制止产生隐价、瞒价等逃税行为，征收构造认为有须要时，也可以直接或委托房地产估价机构对衡宇代价进行评估，以评估代价作为计税依据。
衡宇产权的转移一定连带着土地权属的变动。房地产代价，会因所处地理位置等条件的差别或高或低。这也是土地代价的一种体现，考虑到实际生意业务中房产和地产的不可分性，也为防备纳税人通过高估地产代价逃避税收和便于操纵，在房地产生意业务契约中，无论是否分别房产的代价和土地的代价，都以房地产生意业务契约代价总额为计税依据。土地使用权互换、衡宇互换时，以所互换的土地使用权、衡宇的代价的差额为计税依据。
（五）纳税环节和纳税期限
契税的纳税环节是在纳税义务