房地产信托项目可行性研究报告.docx

房地产信托项目可行性研究陈诉

（立项+批地+贷款）

体例单元：北京中投信德国际信息咨询有限公司
体例时间：二〇二四年九月
咨询师：高建
目 录
目 录 2
专家答疑： 4
一、可研陈诉界说： 4
二、可行性研究陈诉的用途 4
1. 用于向投资主管部分存案、行政审批的可行性研究陈诉 5
2. 用于向金融机构贷款的可行性研究陈诉 5
3. 用于企业融资、对外招商互助的可行性研究陈诉 5
4. 用于申请进口设备免税的可行性研究陈诉 6
5. 用于境外投资项目批准的可行性研究陈诉 6
6. 用于情况评价、审批产业用地的可行性研究陈诉 6
三、可行性研究陈诉的体例依据 6
四、 可研陈诉体例收费尺度实时间 7
1、收费尺度 7
2、付款方法 8
五、我们的优势 8
1、良好的信誉保障 8
2、专业的咨询团队 8
3、富厚案例经验 9
4、精准的数据库支持 9
六、可研陈诉体例大纲： 10
表目录 28
表目录 29
表1-1 本陈诉研究范畴 29
表1-2 陈诉误差控制表 29
表1-3 本陈诉体例依据 29
表1-4 房地产信托新建项目产物型号及产能一览表 29
表1-5 房地产信托新建项目项目表面 29
表1-6 房地产信托新建项目项目资金来源与使用筹划 29
表1-7 房地产信托新建项目综合经济技能指标 29
表2-1 房地产信托新建项目主要产物型号及筹划产能 29
表2-3 房地产信托新建项目主要产物和规格 29
表2-4 房地产信托新建项目 29
表2-5 房地产信托新建项目产物规格 29
表3-1 2007-2020年我国房地产信托产量 29
表3-2 2016-2020年我国房地产信托产量预测表 29
表3-3 房地产信托新建项目战略筹划一览表 29
表3-4 2016-2020年房地产信托新建项目产物产量预测 29
表4-1 房地产信托新建项目主要建构筑物一览表 29
表4-2 房地产信托新建项目投资强度阐发 29
表4-3 房地产信托新建项目项目修建系数阐发 29
七、可研陈诉资料提供清单： 30
1、项目的根本信息 30
2、项目的主要产物 31
3、项目的生产资源 31
4、项目（现有设施）的土建工程 32
5、项目的情况与劳动掩护 32
6、项目的事情人员 33
7、对项目的增补说明或编写要求 33
八、国度发改委对工程咨询31个专业所包罗内容 33
九、 资质证书样本 35

专家答疑：
一、可研陈诉界说：
可行性研究陈诉，简称可研陈诉，是在制订生产、基建、科研筹划的前期，通过全面的观察研究，阐发论证某个建立或改革工程、某种科学研究、某项商务运动切实可行而提出的一种书面质料。
可行性研究陈诉主要是通过对项目的主要内容和配套条件，如市场需求、资源供给、建立范围、工艺路线、设备选型、情况影响、资金筹措、盈利能力等，从技能、经济、工程等方面进行观察研究和阐发比力，并对项目建成以后可能取得的财务、经济效益及社会影响进行预测，从而提出该项目是否值得投资和如何进行建立的咨询意见，为项目决策提供依据的一种综合性阐发要领。可行性研究具有预见性、公平性、可靠性、科学性的特点。
一般来说，可行性研究是以市场供需为立足点，以资源投入为限度，以科学要领为手段，以一系列评价指标为结果，它通常处置惩罚两方面的问题：一是确定项目在技能上能否实施，二是如何才气取得最佳效益。
二、可行性研究陈诉的用途
项目可行性研究陈诉是项目实施主体为了实施某项经济运动需要委托专业研究机构编撰的重要文件，其主要体现在如下几个方面作用：

1. 用于向投资主管部分存案、行政审批的可行性研究陈诉

　　凭据《国务院关于投资体制革新的决定》国发（2004）20号的划定，我国对不使用政府投资的项目实行批准和存案两种批复方法，其中批准项目向政府部分提交项目申请陈诉，存案项目一般提交项目可行性研究陈诉。

　　同时，凭据《国务院对确需保存的行政审批项目设定行政许可的决定》，对某些项目仍旧保存行政审批权，投资主体仍需向审批部分提交项目可行性研究陈诉。

2. 用于向金融机构贷款的可行性研究陈诉

　　我国的商业银行、国度开发银行和进出口银行等以及其他境内外的各种金融机构在担当项目建立贷款时，会对贷款项目进行全面、细致的阐发平谷，银行等金融机构只有在确认项目具有归还贷款能力、不负担过大的风险情况下，才会同意贷款。项目投资方需要出具详细的可行性研究陈诉，银行等金融机构只有在确认项目具有归还贷款能力、不负担过大的风险情况下，才会同意贷款。

3. 用于企业融资、对外招商互助的可行性研究陈诉

　　此类研究陈诉通常要求市场阐发准确、投资方案公道、并提供竞争阐发、营销筹划、治理方案、技能研发等实际运作方案。

4. 用于申请进口设备免税的可行性研究陈诉

　　主要用于进口设备免税用的可行性研究陈诉，申请治理中外合资企业、内资企业项目确认书的项目需要提供项目可行性研究陈诉。

5. 用于境外投资项目批准的可行性研究陈诉

　　企业在实施走出去战略，对外洋矿产资源和其他财产投资时，需要编写可行性研究陈诉报给国度生长和革新委或省发改委，需要申请中国进出口银行境外投资重点项目信贷支持时，也需要可行性研究陈诉。

6. 用于情况评价、审批产业用地的可行性研究陈诉

　　我国当前对项目的节能和环保要求逐渐提高，项目实施需要进行情况评价，项目可行性研究陈诉可以作为环保部分审查项目对情况影响的依据，同时项目可行性研究陈诉也作为向项目建立所在地政府和筹划部分申请产业用地、施工许可证的依据。

三、可行性研究陈诉的体例依据
——国度有关的生长筹划、筹划文件。包罗对该行业的勉励、特许、限制、禁止等有关划定；
　　——项目主管部分对项目建立要请示的批复；
　　——项目审批文件；
　　——项目承办单元委托进行详细可行性阐发的条约或协议；
　　——企业的开端选择陈诉；
　　——主要工艺和装置的技能资料；
　　——拟建地域的情况现状资料；
　　——项目承办单元与有关方面签订的协议，如投资、原料供给、建立用地、运输等方面的开端协议；
　　——国度和地域关于产业建立的执法、法例。如“三废”排放尺度、土地法例、劳动掩护条例等；
　　——国度有关经济法例、划定。如中外合资企业法、税收、外资、贷款等划定；国度关于建立方面的尺度、范例、定额资料等。

　　在项目可行性研究陈诉体例历程中，尤其是对项目做财务、经济评价时，还需要参考如下相关文件：

　　1、《中华人民共和国管帐法》，[主席令第24号]，2000年1月1日起实施；
　　2、《企业管帐准则》，[财务部令第5号]，2007年1月1日起实施；
　　3、《中华人民共和国企业所得税法实施条例》，[国务院令第512号]，2008年1月1日起实施；
　　4、《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》，[财务部、国度税务总局令第50号]2009年1月1日起实施；
　　5、《建立项目经济评价要领与参数（第三版）》，国度生长与革新委员会2006年审核批准施行；
　　6、项目必须遵守的海内外其他工商税务执法文件等。
四、 可研陈诉体例收费尺度实时间
1、收费尺度(打8折)
序号
投资额
（亿元）
陈诉费
（元）
盖印费
（元）
项目收费
（元）
1
0.0—0.2
5000
10000
15000

5000
10000
15000
2
0.5—1
5000
13000
18000
3
1—2
5000
13000
18000
4
2—5
5000
13000
18000
5
5—10
6000
13000
19000
6
10—15
6000
13000
19000
7
15—20
6000
13000
19000
8
20—50
6000
13000
19000
9
50—100
6000
13000
19000
10
100以上
10000
30000
40000
2、付款方法
项目凭据项目签约、初稿体例、反馈修改确定终稿，付款比例为6:3: 1，分别于签约后3日，初稿提交后3日，终稿提交后3日支付。甲级资质盖印费需要一次性支付，企业也可自行解决。

五、我们的优势
截止2013年1月中投信德财产研究中心已经完成五千余项重大项目可研陈诉的体例，通过率高达95%，专家直接相同、乐成案例可查、权威数据支持、高通过率是我们为您的重大投资决策提供一流咨询办事的包管。我们的主要优势包罗：
1、良好的信誉保障
中投信德财产研究中心是依托国度科技部情报所、人民大学、国度图书馆、国度工程技能数字图书馆、国度发改委等机构的资源与专家人才优势创建的高端智囊咨询机构。为各级政府部分、内外资企业团体、成恒久高科技企业、科研院所、投资机构等提供360度专业决策咨询办事。我们的每一位咨询照料都是您的互助同伴，从首次需求相同到最终项目报告，从细分数据调研到具体的战略筹划。我们为您提供的是中国市场研究和投融资咨询行业最高级的优质办事。
2、专业的咨询团队
由行业资深专家、博士、高级工程师、注册管帐师、造价师、咨询师等专业人士组成的项目小组，专家团队焦点成员均具有10年以上项目实际操纵经验。具有投资项目工程中各要害环节的专业人才，可以迅速为你的项目组成知识结构公道的专项办事小组（团队成员具有2+3的从业经验即：2年企业工场事情配景+3年以上的投资、产研、金融、咨询方面的事情经验），专项小组集专业性、投资筹谋、财务阐发、项目治理与市场营销人才于一体。中投信德专业团队筹谋编写的商业筹划书、项目申请陈诉、项目立项陈诉、项目可行性陈诉、投资代价阐发陈诉、资金申请陈诉、创业筹划书，在同行中处于领先水平，是您乐成融资，立项与创业的保障。
3、富厚案例经验
截至2013年1月，累计完成五千多项重大项目（提供的案例展示均有完整文档与条约,并非网上随手抄来,签约客户可查验），为项目方完满实现了体例陈诉的目标，诸如立项、项目可研、申请资金、申请用地、银行贷款、进行环评、申请设备配置单、上市募资及工商注册等。乐成率到达95%以上。乐成及失败案例的积聚，使我们项目运作经验越发富厚。我们很乐意与您配合分项乐成案例经验，更希望通过研究失败案例，为您的投资决策360度全面论证和评估。
4、精准的数据库支持
我们拥有系统完整的财产政策、尺度与市场数据资料TZ360-Database具体包罗：
拥有连续10年涵盖我国近千个细分行业、近万家企业的数据积聚，并且这个数据还在不停连续更新。强大的数据库积聚是我们能够快速准备掌握您的项目所处行业和市场生长现状及未来生长趋势的有力保障。
中投信德财产研究中心的权威投资阐发专家一定会赐与您满意的回复。

六、可研陈诉体例大纲：
第一章 房地产信托项目总论
总论作为可行性研究陈诉的首要部分，要综合叙述研究陈诉中各部分的主要问题和研究结论，并对项目的可行与否提出最终发起，为可行性研究的审批提供方便。
第一节 房地产信托项目配景
　一、项目名称
　二、项目的承办单元
　三、负担可行性研究事情的单元情况
　四、项目的主管部分
　五、项目建立内容、范围、目标
　五、项目建立所在
第二节 项目可行性研究主要结论
在可行性研究中，对项目的产物销售、原料供给、政策保障、技能方案、资金总额筹措、项目的财务效益和百姓经济、社会效益等重大问题，都应得出明确的结论，主要包罗：
　一、项目产物市场前景
　二、项目原料供给问题
　三、项目政策保障问题
　四、项目资金保障问题
　五、项目组织保障问题
　六、项目技能保障问题
　七、项目人力保障问题
　八、项目风险控制问题
　九、项目财务效益结论
　十、项目社会效益结论
　十一、项目可行性综合评价
第三节 主要技能经济指标表
在总论部分中，可将研究陈诉中各部分的主要技能经济指标汇总，列出主要技能经济指标表，使审批和决策者对项目作全貌了解。
　表1 技能经济指标汇总表
序号
名称
单元
数值
1
项目投入总资金
万元

牢固资产建立投资
万元

流动资金
万元

2
项目总投资
万元

牢固资产建立投资
万元

铺底流动资金
万元

3
年营业收入（正常年份）
万元

4
年总本钱用度（正常年份）
万元

5
年经营本钱（正常年份）
万元

6
年增值税（正常年份）
万元

7
年销售税金及附加（正常年份）
万元

8
年利润总额（正常年份）
万元

9
所得税（正常年份）
万元

10
年税后利润（正常年份）
万元

11
投资利润率
%

12
投资利税率
%

13
资本金投资利润率
%

14
资本金投资利税率
%

15
销售利润率
%

16
税后财务内部收益率（全部投资）
%

17
税前财务内部收益率（全部投资）
%

18
税后财务净现值FNPV（i=8%）
万元

19
税前财务净现值FNPV（i=8%）
万元

20
税后投资接纳期
年

21
税前投资接纳期
年

22
盈亏平衡点（生产能力利用率）
%

第四节 房地产信托存在问题及发起
对可行性研究中提出的项目的主要问题进行说明并提出解决的发起。
第二章 房地产信托项目建立配景、须要性、可行性
这一部分主要应说明项目提倡的配景、投资的须要性、投资理由及项目开展的支撑性条件等等。
第一节 房地产信托项目建立配景
　一、国度或行业生长筹划
　二、项目提倡人以及提倡缘由
　三、……
第二节 房地产信托项目建立须要性
　一、……
　二、……
　三、……
　四、……
第三节 房地产信托项目建立可行性
　一、经济可行性
　二、政策可行性
　三、技能可行性
　四、模式可行性
　五、组织和人力资源可行性
第三章 房地产信托项目产物市场阐发
市场阐发在可行性研究中的重要职位。在于任何一个项目，其生产范围简直定、技能的选择、投资估算甚至厂址的选择，都必须在对市场需求情况有了充实了解以后才气决定。并且市场阐发的结果，还可以决定产物的代价、销售收入，最终影响到项目的盈利性和可行性。在可行性研究陈诉中，要详细研究当前市场现状，以此作为后期决策的依据。
第一节 房地产信托项目产物市场观察
　一、房地产信托项目产物国际市场观察
　二、房地产信托项目产物海内市场观察
　三、房地产信托项目产物代价观察
　四、房地产信托项目产物上游原料市场观察
　五、房地产信托项目产物下游消费市场观察
　六、房地产信托项目产物市场竞争观察
第二节 房地产信托项目产物市场预测
市场预测是市场观察在时间上和空间上的延续，利用市场观察所得到的信息资料，对本项目产物未来市场需求量及相关因素进行定量与定性的判断与阐发，从而得出市场预测。在可行性研究事情陈诉中，市场预测的结论是制订产物方案，确定项目建立范围参考的重要凭据。
　一、房地产信托项目产物国际市场预测
　二、房地产信托项目产物海内市场预测
　三、房地产信托项目产物代价预测
　四、房地产信托项目产物上游原料市场预测
　五、房地产信托项目产物下游消费市场预测
　六、房地产信托项目生长前景综述
第四章 房地产信托项目产物筹划方案
第一节 房地产信托项目产物产能筹划方案
第二节 房地产信托项目产物工艺筹划方案
　一、房地产信托工艺设备选型
　二、工艺说明
　三、房地产信托工艺流程
第三节 房地产信托项目产物营销筹划方案
　一、营销战略筹划
　二、营销模式

在商品经济情况中，企业要凭据市场情况，制定及格的销售模式，争取扩大市场份额，稳定销售代价，提高产物竞争能力。因此，在可行性研究陈诉中，要对市场营销模式进行详细研究。
1、投资者分成
2、企业自销
3、国度部分收购
4、经销人代销及代销人情况阐发
　三、促销计谋

第五章　房地产信托项目建立地与土建总规
第一节 房地产信托项目建立地
　一、房地产信托项目建立地地理位置
　二、房地产信托项目建立地自然情况
　三、房地产信托项目建立地资源情况
　四、房地产信托项目建立地经济情况
　五、房地产信托项目建立地人口情况
第二节 房地产信托项目土建总规
一、项目厂址及厂房建立
1、厂址
2、厂房建立内容
3、厂房建立造价
二、土建总图部署
1、平面部署。列出项目主要单项工程的名称、生产能力、占地面积、外形尺寸、流程顺序和部署方案。
2、竖向部署
　（1）场址地形条件
　（2）竖向部署方案
　（3）园地标高及土石方工程量
3、技能改革项目原有建、构筑物利用情况
4、总平面部署图（技能改革项目应标明新建和原有以及拆除的建、构筑物的位置）
5、总平面部署主要指标表
三、场内外运输
1、场外运输量及运输方法
2、场内运输量及运输方法
3、场内运输设施及设备
四、项目土建及配套工程
1、项目占地
2、项目土建及配套工程内容

序号
建立项目
修建结构
修建方法
施工面积(m2)
1
办公楼
框架结构
多层修建
9011
2
展厅
砖混结构
单层修建
1802
3
公寓
砖混结构
多层修建
37847
4
餐厅
砖混结构
多层修建
2703
5
1号车间
轻钢结构
单层修建
6308
6
2号车间
轻钢结构
单层修建
7209
7
3号车间
轻钢结构
单层修建
8110
8
后序处置惩罚、库房
轻钢砖混结构
单层修建
7209
9
锅炉房及其它帮助实施
框架砖混结构
单层修建
1802
10
小计
80200
11
绿化设施

5407
12
厂区硬化周围美化

4506
13
总施工面积(m2)
90112

五、项目土建及配套工程造价
六、项目其他帮助工程
1、供水工程
2、供电工程
3、供暖工程
4、通信工程
5、其他
第六章 房地产信托项目环保、节能与劳动宁静方案
在项目建立中，必须贯彻执行国度有关情况掩护、能源节约和职业宁静方面的法例、执法，对项目可能造成周边情况影响或劳动者康健和宁静的因素，必须在可行性研究阶段进行论证阐发，提出防治步伐，并对其进行评价，推荐技能可行、经济，且结构公道，对情况有害影响较小的最佳方案。凭据国度现行划定，凡从事对情况有影响的建立项目都必须执行情况影响陈诉书的审批制度，同时，在可行性研究陈诉中，对情况掩护和劳动宁静要有专门论述。
第一节 房地产信托项目情况掩护
　一、项目情况掩护设计依据
　二、项目情况掩护步伐
　三、房地产信托项目情况掩护评价
第二节 房地产信托项目资源利用及能耗阐发
　一、项目资源利用及能耗尺度
　二、项目资源利用及能耗阐发
第三节 房地产信托项目节能方案
　一、项目节能设计依据
　二、项目节能阐发
第四节 房地产信托项目消防方案
　一、项目消防设计依据
　二、项目消防步伐
　三、火警报警系统
　四、灭火系统
　五、消防知识教诲
第五节 房地产信托项目劳动宁静卫生方案
　一、项目劳动宁静设计依据
　二、项目劳动宁静掩护步伐

第七章 房地产信托项目组织和劳动定员
在可行性研究陈诉中，凭据项目范围、项目组成和工艺流程，研究提出相应的企业组织机构，劳动定员总数及劳动力来源及相应的人员培训筹划。
第一节 房地产信托项目组织
　一、组织形式
　二、事情制度
第二节 房地产信托项目劳动定员和人员培训
　一、劳动定员
　二、年总人为和职工年平均人为估算
　三、人员培训及用度估算

第八章 房地产信托项目实施进度摆设
项目实施进度筹划表
年份
项目名称
2013年
2014年
2015年
4
月
5
至
6
月
7
至
9
月
10
至
12
月
1
至
3
月
4
至
6
月
7
至
9
月
10
至
12
月
1
至
3
月
4
月
项目审批

工程设计

修建工程施工

配套工程及设备购买安装

装修装饰工程

门路绿化工程

人员培训

项目运营

项目实施时期的进度摆设是可行性研究陈诉中的一个重要组成部分。项目实施时期亦称投资时间，是指从正式确定建立项目到项目到达正常生产这段时期，这一时期包罗项目实施准备，资金筹集摆设，勘察设计和设备订货，施工准备，施工和生产准备，试运转直到竣工验收和交付使用等各个事情阶段。这些阶段的各项投资运动和各个事情环节，有些是相互影响的，前后紧密衔接的，也有同时开展，相互交织进行的。因此，在可行性研究阶段，需将项目实施时期每个阶段的事情环节进行统一筹划，综合平衡，作出公道又切实可行的摆设。
第一节 房地产信托项目实施的各阶段
　一、创建项目实施治理机构
　二、资金筹集摆设
　三、技能得到与转让
　四、勘察设计和设备订货
　五、施工准备
　六、施工和生产准备
　七、竣工验收
第二节 房地产信托项目实施进度表
第三节 房地产信托项目实施用度
　一、建立单元治理费
　二、生产筹办费
　三、生产职工培训费
　四、办公和生活家具购买费
　五、其他应支出的用度
第九章 房地产信托项目财务评价阐发
第一节 房地产信托项目总投资估算
第二节 房地产信托项目资金筹措

图-4 财务评价根本思路
一个建立项目所需要的投资资金，可以从多个来源渠道得到。项目可行性研究阶段，资金筹措事情是凭据对建立项目牢固资产投资估算和流动资金估算的结果，研究落实资金的来源渠道和筹措方法，从中选择条件优惠的资金。可行性研究陈诉中，应对每一种来源渠道的资金及其筹措方法逐一论述。并附有须要的盘算表格和附件。可行性研究中，应对下列内容加以说明：
　一、资金来源
　二、项目筹资方案
第三节 房地产信托项目投资使用筹划
　一、投资使用筹划
　二、借款归还筹划
第四节 项目财务评价说明及财务测算假定
　一、盘算依据及相关说明
　二、项目测算根本设定
第五节 房地产信托项目总本钱用度估算

一、直接本钱
　二、人为及福利用度
　三、折旧及摊销
　四、人为及福利用度
　五、修理费
　六、财务用度
　七、其他用度
　八、财务用度
　九、总本钱用度
第六节 销售收入销售税金及附加和增值税估算
　一、销售收入
　二、销售税金及附加
　三、增值税
　四、销售收入、销售税金及附加和增值税估算
第七节 损益及利润分派估算
第八节 现金流估算
　一、项目投资现金流估算
　二、项目资本金现金流估算

第九节 不确定性阐发
在对建立项目进行评价时，所接纳的数据多数来自预测和估算。由于资料和信息的有限性，未来的实际情况可能与此有收支，这对项目投资决策会带来风险。为制止或尽可能淘汰风险，就要阐发不确定性因素对项目经济评价指标的影响，以确定项目的可靠性，这就是不确定性阐发。
凭据阐发内容和偏重面差别，不确定性阐发可分为盈亏平衡阐发、敏感性阐发和概率阐发。在可行性研究中，一般要进行的盈亏平衡平阐发、敏感性分派和概率阐发，可视项目情况而定。
　一、盈亏平衡阐发
　二、敏感性阐发
第十章 房地产信托项目财务效益、经济和社会效益评价
在建立项目的技能路线确定以后，必须对差别的方案进行财务、经济效益评价，判断项目在经济上是否可行，并比选出优秀方案。本部分的评价结论是发起方案取舍的主要依据之一，也是对建立项目进行投资决策的重要依据。本部分就可行性研究陈诉中财务、经济与社会效益评价的主要内容做一提要说明
第一节 财务评价
财务评价是考察项目建成后的赢利能力、债务归还能力及外汇平衡能力的财务状况，以判断建立项目在财务上的可行性。财务评价多用静态阐发与动态阐发相结合，以动态为主的步伐进行。并用财务评价指标分别和相应的基准参数——财务基准收益率、行业平均投资接纳期、平均投资利润率、投资利税率相比力，以判断项目在财务上是否可行。
一、财务净现值
财务净现值是指把项目盘算期内各年的财务净现金流量，凭据一个设定的尺度折现率（基准收益率）折算到建立期初（项目盘算期第一年年初）的现值之和。财务净现值是考察项目在其盘算期内盈利能力的主要动态评价指标。
如果项目财务净现值即是或大于零，表明项目的盈利能力到达或凌驾了所要求的盈利水平，项目财务上可行。
二、财务内部收益率（FIRR）
财务内部收益率是指项目在整个盘算期内各年财务净现金流量的现值之和即是零时的折现率，也就是使项目的财务净现值即是零时的折现率。财务内部收益率是反应项目实际收益率的一个动态指标，该指标越大越好。一般情况下，财务内部收益率大于即是基准收益率时，项目可行。
三、投资接纳期Pt
投资接纳期凭据是否考虑资金时间代价可以分为静态投资接纳期和动态投资接纳期。以动态投资接纳期的盘算在实际应用中凭据项目的现金流量表，用下列近似公式盘算：
Pt＝（累计净现金流量现值出现正值的年数-1）+上一年累计净现金流量现值的绝对值/出现正值年份净现金流量的现值
　（2）评价准则
　1）Pt≤Pc（基准投资接纳期）时，说明项目（或方案）能在要求的时间内收回投资，是可行的；2）Pt＞Pc时，则项目（或方案）不可行，应予拒绝。
　四、项目投资收益率ROI
项目投资收益率是指项目到达设计能力后正常年份的年息税前利润或营运期内年平均息税前利润（EBIT)与项目总投资（TI）的比率。总投资收益率高于同行业的收益率参考值，表明用总投资收益率表现的盈利能力满足要求。
ROI≥部分（行业）平均投资利润率（或基准投资利润率）时，项目在财务上可考虑担当。
　五、项目投资利税率
项目投资利税率是指项目到达设计生产能力后的一个正常生产年份的年利润总额或平均年利润总额与销售税金及附加与项目总投资的比率，盘算公式为：
投资利税率=年利税总额或年平均利税总额/总投资×100%
投资利税率≥部分（行业）平均投资利税率（或基准投资利税率）时，项目在财务上可考虑担当。
六、项目资本金净利润率（ROE）
项目资本金净利润率是指项目到达设计能力后正常年份的年净利润或运营期内平均净利润(NP)与项目资本金(EC)的比率。
项目资本金净利润率高于同行业的净利润率参考值，表明用项目资本金净利润率表现的盈利能力满足要求。
七、项目测算焦点指标汇总表
第二节 百姓经济评价
百姓经济评价是项目经济评价的焦点部分，是决策部分考虑项目取舍的重要依据。建立项目百姓经济评价接纳用度与效益阐发的要领，运用影子代价、影子汇率、影子人为和社会折现率等参数，盘算项目对百姓经济的净孝敬，评价项目在经济上的公道性。百姓经济评价接纳百姓经济盈利能力阐发和外汇效果阐发，以经济内部收益率（EIRR）作为主要的评价指标。凭据项目的具体特点和实际需要也可盘算经济净现值（ENPV）指标，涉及产物出口创汇或替代进口节汇的项目，要盘算经济外汇净现值（ENPV），经济换汇本钱或经济节汇本钱。
第三节 社会效益和社会影响阐发
在可行性研究中，除对以上各项指标进行盘算和阐发以外，还应对项目的社会效益和社会影响进行阐发，也就是对不能定量的效益影响进行定性描述。
第十一章 房地产信托项目风险阐发及风险防控
第一节 建立风险阐发及防控步伐
第二节 执法政策风险及防控步伐
第三节 市场风险及防控步伐
第四节 筹资风险及防控步伐
第五节 其他相关粉线及防控步伐
第十二章 房地产信托项目可行性研究结论与发起
第一节 结论与发起
凭据前面各节的研究阐发结果，对项目在技能上、经济上进行全面的评价，对建立方案进行总结，提出结论性意见和发起。主要内容有：
1、对推荐的拟建方案建立条件、产物方案、工艺技能、经济效益、社会效益、情况影响的结论性意见
2、对主要的比拟方案进行说明
3、对可行性研究中尚未解决的主要问题提出解决步伐和发起
4、对应修改的主要问题进行说明，提出修改意见
5、对不可行的项目，提出不可行的主要问题及处置惩罚意见
6、可行性研究中主要争议问题的结论
第二节 附件
凡属于项目可行性研究范畴，但在研究陈诉以外单独成册的文件，均需列为可行性研究陈诉的附件，所列附件应注明名称、日期、编号。
1、项目发起书（开端可行性陈诉）
2、项目立项批文
3、厂址选择陈诉书
4、资源勘探陈诉
5、贷款意向书
6、情况影响陈诉
7、需单独进行可行性研究的单项或配套工程的可行性研究陈诉
8、需要的市场预测陈诉
9、引进技能项目的考察陈诉
10、引进外资的名类协议文件
11、其他主要比拟方案说明
12、其他
第三节 附图
1、厂址地形或位置图（设有等高线）
2、总平面部署方案图（设有标高）
3、工艺流程图
4、主要车间部署方案简图
5、其它
表目录
图1-1 房地产信托新建项目
图1-2 项目选址定位和范围
图1-3 项目选址功效定位图
图1-4 项目选址筹划图
图1-5 项目选址功效分区图
图1-6 房地产信托新建项目位置图
图1-7 房地产信托新建项目平面筹划图（草图）
图1-8 项目详细进度筹划方案
图2-1 房地产信托生产工艺流程图
图4-1 房地产信托新建项目占地系数比例阐发
图5-1 房地产信托新建项目组织结构图
图5-2 房地产信托新建项目人力资源配置图
图5-3 房地产信托新建项目人力资源方案
图6-1 房地产信托新建项目产物销售流程
图6-2 房地产信托新建项目预计渠道销售范畴
图6-3 房地产信托新建项目拟建销售网络
图9-1 房地产信托新建项目项目盈亏平衡图例阐发
表目录
表1-1 本陈诉研究范畴
表1-2 陈诉误差控制表
表1-3 本陈诉体例依据
表1-4 房地产信托新建项目产物型号及产能一览表
表1-5 房地产信托新建项目项目表面
表1-6 房地产信托新建项目项目资金来源与使用筹划
表1-7 房地产信托新建项目综合经济技能指标
表2-1 房地产信托新建项目主要产物型号及筹划产能
表2-3 房地产信托新建项目主要产物和规格
表2-4 房地产信托新建项目
表2-5 房地产信托新建项目产物规格
表3-1 2007-2014年我国房地产信托产量
表3-2 2014-2019年我国房地产信托产量预测表
表3-3 房地产信托新建项目战略筹划一览表
表3-4 2014-2019年房地产信托新建项目产物产量预测
表4-1 房地产信托新建项目主要建构筑物一览表
表4-2 房地产信托新建项目投资强度阐发
表4-3 房地产信托新建项目项目修建系数阐发

中投信德财产研究中心专业编写下列类型可行性研究陈诉、项目发起书、项目申请陈诉具体包罗：
1.用于报送国度发改委立项、批准或存案的可行性研究陈诉、项目发起书、项目申请陈诉。
2.用于银行贷款的可行性研究陈诉、项目发起书、资金申请陈诉。
3.用于融资、对外招商互助的可行性研究陈诉。
4.用于申请国度政策资金的可行性研究陈诉。
5.用于IPO上市募投的可行性研究陈诉。
6.用于园区评价定级的立项陈诉及可行性研究陈诉。
7.用于企业工程建立指导的可行性研究陈诉。

具有国度发改委发表的甲级工程咨询资质证书，拥有一支专业、经验富厚的项目投融资咨询团队。同时我们还具有富厚的项目可行性研究陈诉、项目发起书、项目申请陈诉、资金申请陈诉及商业筹划书项目经验。
七、可研陈诉资料提供清单：
1、项目的根本信息
项目名称

项目承办单元

项目
承办单元表面
法人代表介绍

主要股东
持股情况

主营业务介绍

近几年财务状况（企业资产、营业收入、利润等）

3-5年生长筹划

项目拟建立所在

项目占地面积

项目性质（新建/扩建/技改等）

项目实施时间摆设
（是否分期实施/项目实施起止时间）

项目总投资

项目资金来源
（是否有银行贷款，
如有，贷款金额大概比例）

项目年产量、年销售收入

项目目前的进展情况

项目提倡的缘由

2、项目的主要产物
产物名称及规格
（多种产物时应逐一列出）

产物生产接纳尺度

产物代价的制定

产物优势归纳综合

3、项目的生产资源
原辅料
项目所需原、辅料名称
（应逐一列出）

项目每年所需原、辅料数量

项目所需原辅料来源

能耗
项目所用燃料品种

项目每年所用燃料品用量

项目总装机功率或年用电量

项目供电来源

项目需用的电力设施

项目年用水量

项目水源及供给情况

项目其他能源需求情况

项目其他能源来源

工艺及设备
项目生产工艺简述

项目单元技能优势

项目使用的设备名称及数量（包罗生产设备、检测设备等）

4、项目（现有设施）的土建工程
项目主要
建立方案
生产车间修建面积（已有/新建？）

配套工程
（已有/新建？）（包罗办公楼、职工食堂宿舍等）

门路、绿化等
（已有/新建？）

土建工程的造价估算

5、项目的情况与劳动掩护
项目主要污染物
（废水/废气/废固/噪声等）

项目的主要污染物处置惩罚方案

劳动宁静、卫生设施

消防设施

6、项目的事情人员
企业组织机构（图）

企业事情制度（事情时间摆设）

项目所需人员总数

其中所需工人数量

其中工程技能人员数量

其中治理人员数量

其中后勤、办事人员数量

职工年平均人为估算

职工的培训筹划

职工的培训用度估算

7、对项目的增补说明或编写要求
一、

二、

三、

……

八、国度发改委对工程咨询31个专业所包罗内容

九、资质证书样本