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房地产销售底子知识
房地产销售底子知识
一、常用名词根本解释
（一）名词解释
1、 修建密度：筹划地块内种种修建基底占地面积与地块面积之比。
2、 修建容积率：是反应和权衡修建用地使用强度的一项重要指标，是指地块内修建物的总修建面积与地块面积的比值，即：容积率＝总修建面积÷修建用地面积。其中，总修建面积是地上所有修建面积之和。这个比值越小，意味着小区容纳的修建总量越小，居住生活质量就会越高。
3、 绿化率：是指筹划建立用地范畴内的绿地面积与筹划建立用地面积之比。
4、 楼间距：工具向楼间距为1：1，南北偏东为1：1.3，南北向为1：1.5。
5、 修建层高：层高是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度国度在设计上有个要求，这个高度就叫层高。具体地说，层高是指下层地板面或楼板上外貌（或下外貌）到相邻上层楼板上外貌（或下外貌）之间的竖向尺寸。《住宅修建模数协调标准》（GBI100-87）中划定，住宅的层高接纳下列参数：2.6米、2.7米、2.8米。净高则是指层高减去楼板厚度的净剩值。
6、 人口毛密度：每公顷居住区用地上容纳的筹划人口数量(人/ha)。
7、 人口净密度：每公顷住宅用地上容纳的筹划人口数量(人/ha)。
8、 进深：在修建学上是指一间独立的衡宇或一幢居住修建从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。
9、 开间：即住宅的宽度。指一间衡宇内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离，
a) 因为就一个自然间的宽度而言，故又称为开间。
10、 公摊面积：商品房分摊的公用修建面积主要由两部分组成：
（1）电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、大众门厅和过道等功效上为整楼修建办事的大众用房和治理用房的修建面积；
（2）各单位与楼宇大众修建空间之间的分开以及外墙（包罗山墙）墙体水平投影面积的50％。
11、 共有修建面积：衡宇系指各产权主配合占有或配合使用的修建面积。
12、 公用修建面积：公用修建面积不包罗任何作为独立使用空间租、售的地下室、车棚等面积，作为人防工程的地下室也不计入公用修建面积。一般公用修建面积按以下要领盘算：整栋修建物的面积扣除整栋修建物各套（单位）套内修建面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等修建面积，为整栋修建的公用修建面积
13、 公用修建面积分摊系数：将整栋修建物的公用修建面积除以整栋修建物的各套套内修建面积之和，得到修建的公用修建面积分摊系数。
14、 销售面积：销售面积是指商品房按"套"或"单位"出售，其销售面积为购房者所购置的套内或单位内修建面积（ 以下简称套内修建面积）与应分摊的共有修建面积之和。
15、 阳台：阳台是指供居住者进行室外运动、晾晒衣物等的空间。
16、 平台：平台是指供居住者进行室外运动的上人屋面或由住宅底层地面伸出室外的部分。
17、 走廊：走廊是指住宅套外使用的水平交通空间。
18、 地下室：地下室是指房间地面低于室外地平面的高度凌驾该房间净高的1／2者。
19、 半地下室：半地下室是指房间地面低于室外地平面的高度凌驾该房间净高的1／3，且不凌驾1／2者。
20、 居住区用地：居住区用地是指住宅用地、公建用地、门路用地和大众绿地等四项用地的总称。
21、 住宅用地：住宅用地是指住宅修建基底占地及其四周公道间距内的用地含宅间绿地和宅间小路等的总称。
22、 大众办事设施用地：大众办事设施用地一般称公建用地，是与居住人口范围相对应配建的、为居民办事和使用的种种设施的用地，应包罗修建基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。
23、 门路用地：门路用地是指居住区门路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放园地。
24、 大众绿地：大众绿地是指满足划定的日照要求，适合于摆设游憩运动设施的、供居民共享的游憩绿地，应包罗居住区公园、小游园和组团绿地及其他块状带状绿地等。
25、 修建线：修建线一般称修建控制线，是修建物基底位置的控制线。
26、 玄关：玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。居室是家庭的"领地"，讲求一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。玄关一般与厅相连，由于功效差别，需调理装饰手段加以支解就是自己人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。平时，玄关也是担当邮件、简朴会客的场合。
27、 隔绝：指专门作为分开室内空间的不到顶的半截立面.
28、 过道：指住宅套内使用的水平交通空间。
29、 钢结构：是指承重的主要构件是用钢质料制作的，包罗悬索结构。
30、 钢、钢筋混凝土结构：是指承重的主要构件是用钢、钢筋混凝土制作的。
31、 钢筋混凝土结构：是指承重的主要构件是用钢筋混凝土制作的。包罗薄壳结构、大模板现浇结构及使用滑模、升板等制作的钢筋混凝土结构的修建物。
32、 混淆结构：是指承重的主要构件是用钢筋混凝土和砖木制作的。如一幢衡宇的梁是用钢筋混凝土制成，以砖墙为承重墙，大概梁是用木材制作，柱是用钢筋混凝土制作。
33、 框架结构：指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、蛭石、陶烂等轻质板材隔墙分户装配成而的住宅。
34、 砖混结构：承重的主要结构接纳梁、柱和墙体制作。梁和柱是指砖混结构衡宇楼板及梁是钢筋混凝土制作，墙体是用砖或砌体修建的。
35、 框剪结构：框架-剪力墙结构也称框剪结构，这种结构是在框架结构中部署一定命量的剪力墙，组成灵活自由的使用空间，满足差别修建功效的要求，同样又有足够的剪力墙，有相当大的刚度，框剪结构的受力特点，是由框架和剪力墙结构两种差别的抗侧力结构组成的新的受力形式，所以它的框架差别于纯框架结构中的框架，剪力墙在框剪结构中也差别于剪力墙结构中的剪力墙。
36、 墙：墙是修建物的承重构件和围护构件。作为承重构件，蒙受着修建物由屋顶或楼板层传来的荷载，并将这些荷载再传给底子。作为围护构件，外墙起着抵抗自然界种种因素对室内侵袭的作用，内墙起着分开房间、创造室内舒适情况的作用。
37、 横墙、山墙、纵墙：凡沿修建物短轴偏向部署的墙称横墙，横向外墙一般称山墙；而沿修建物长轴偏向部署的墙称纵墙，纵墙有内纵墙与外纵墙之分；在一片墙上，窗与窗或门与窗之间的墙称窗间墙；窗洞下部的墙称窗下墙。
38、 楼板层：楼板层是楼房修建中水平偏向的承重构件。楼板层蒙受着家具、设备和人体的荷载以及自己自重，并将这些荷载传给墙。
39、 地坪：地坪是底层房间与土层相打仗地部分，它蒙受底层房间内地荷载。
40、 楼板面层：又称楼面或地面。起着掩护楼板层、漫衍荷载和绝缘的作用。
41、 商品房维修基金：是指按建立部《住宅共用部位共用设施设备维修基金治理措施》（建住房[1998]213号）的划定，新建商品住宅（包罗经济适用住房）出售后创建的共用部位、共用设施设备维修基金。
42、 确权:是依照执法、政策的划定，经过房地产申报、权属观察、地籍勘丈、审核批准、登记注册、发放证书等登记划定步伐，确认某一房地产的所有权、使用权的隶属干系和他项权利。
43、 土地使用权:是指土地使用者在执法允许范畴内对依法交由其使用的国有土地大概团体土地的占有、使用以及部分收益、处分的权利。
44、 衡宇的他项权利:衡宇的他项权利是指由衡宇的所有权衍生出来的典权、租赁权、抵押权、继续权等权利。
45、 房地产一级市场:又称土地一级市场，是土地使用权出让的市场，即国度通过其指定的政府部分将城镇国有土地或将农村团体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场，出让的土地，可以是生地，也可以是经过开发到达"七通一平"的熟地。房地产一级市场是由国度垄断的市场。
46、 房地产二级市场:是土地使用者经过开发建立，将新建成的房地产进行出售和出租的市场。即一般指商品房首次进人流通领域进行生意业务而形成的市场。房地产二级市场也包罗土地二级市场，即土地使用者将到达划定可以转让的土地，进入流通领域进行生意业务的市场。
47、 房地产三级市场:具有消费性质。此时房地产呈横向流通，纵然用者、经营者之间的平等转移，体现为使用者之间的生意业务行为。反应的是以效用为代价标准的市场代价，是调度需求条件下的市场行为，如私房出租、出售等就是三级市场行为

（二）房地产“五证一筹划”包罗：
《建立用地筹划许可证》、《国有土地使用证》、《建立工程筹划许可证》、《建立工程施工许可证》、《商品房销售许可证》及《建立工程投资筹划》

（三）现行的土地获取方法（来源）：
1、划拨
2、出让：分为招标、拍卖、挂牌三种
凭据2003年6月1日颁布的《天津市国有土地有偿使用措施》，对付经济性用地必须接纳土地出让的方法得到。

（四）衡宇修建分类
1、从组成衡宇修建结构的质料分：
①木结构（老楼，一般为1——2层修建）
②砖木结构（老楼，一般为1——3层修建）
③砖混结构（一般为6或7层修建）
④钢筋混凝土结构（高层修建，为8层以上的修建）
⑤钢结构（纽约市贸大厦）

2、从衡宇层数高度分：
①低层 1～3层（木结构、砖木结构）
②多层 4～6层（砖混结构）
③中高层 7～9层（钢筋混凝土结构）
④高层 10～30层（钢筋混凝土结构）
⑤超高层 40层以上（钢筋混凝土结构、钢结构）

3、按衡宇修建耐火性和耐久性水平分：
①一级 100年以上（钢筋混凝土结构、钢结构）
②二级 50～100年以上(砖混)
③三级 25～50年（平房）

4、衡宇修建用途分：
①生产性修建；
②居住修建；
③大众修建

（五）衡宇修建结构
1、衡宇修建构件
一幢修建物一般是由底子、墙体（或柱）、楼地层（或梁）、楼梯、屋顶、门窗等六大部分组成。
2、衡宇承重结构的根本构件类型
（1） 钢筋混凝土结构（还包罗钢结构、钢和钢筋混凝土结构）：承重的主要结构构件全部接纳钢筋混凝土制作（主要承重部件为梁和柱）。
（2） 砖混结构：承重的主要结构接纳梁、柱和墙体制作 。梁和柱是指砖混结构衡宇楼板及梁是钢筋混凝土制作，墙体是用砖或砌体修建的。
（3） 砖木结构：承重的主要结构接纳砖、木制作的。
（4） 其他结构（浅易结构）：承重的主要结构接纳竹、砖石、等质料制作的浅易衡宇。
3、地基与底子
★地基：
地基指底子底面以下，受到荷载作用影响范畴内的部分岩、土体。整个修建物的全部荷载都通过底子传给地基来蒙受。地基蒙受荷载的能力是有一定限度的。
★底子：
底子是衡宇的重要组成部分，位于衡宇的最下部位，直接作用在土上并埋入地下，便是衡宇的墙或柱埋入地下的扩大部分，称为底子。底子用来蒙受衡宇的全部荷载，并将荷载传给地基。
★底子的类型：
☆按底子的质料及受力特点分类：
（1） 刚性底子：刚性底子是指由砖石、素混凝土、灰土等刚性质料制作的底子，这种底子抗压强度高而抗拉、抗剪强度低。
（2） 柔性底子：钢筋混凝土底子称为柔性底子。
☆底子按结构形式分：
（1） 条形底子：
（2） 独立底子：指呈独立柱墩形式的底子，是钢筋混凝土排架结构柱下底子的主要形式之一。
（3） 筏板底子：又叫满堂红，一般为50CM厚，对多层和高层修建，本地基土质差，接纳条形底子不能满足地基的容许承载力和修建物上部结构的容许变形时或当修建物要求底子具有足够的刚度以调治不均匀下沉时，可接纳筏板底子。
（4） 箱型底子：用于高层修建。
（5） 桩底子：预制桩、灌注桩、钢桩、组合质料桩
☆底子的应用：
（1） 多层住宅七层及其层以下可接纳砖混结构，可凭据地基情况接纳柔性底子、筏板底子，如需要与桩相结合。
（2） 中高层住宅可接纳框轻结构、框剪结构，凭据地基情况接纳柔性底子、条形底子、筏板底子，如需要与桩底子结合。
（3） 高层住宅可接纳框剪结构、剪力墙结构，凭据地基情况接纳筏板底子、箱型底子并与桩底子相结合。
4、墙体分类：
（1） 按平面位置：外墙和内墙；
（2） 按墙的偏向：纵墙和横墙；
（3） 通常纵墙间的间距为衡宇的进深，横墙间的间距为衡宇的开间；
（4） 按墙的受力分：承重墙、非承重墙。
5、楼层、地面：
（1） 楼层类型：现浇钢筋混凝土楼层、装配式钢筋混凝土楼层 、木楼层。
（2） 按施工要领：现浇、预制。
6、楼梯：
（1） 楼梯组成：由楼梯段、平台和中间平台、扶手、栏杆（或栏板）。
（2） 楼梯形式：直跑式、双跑式等。
（3） 楼梯的使用性质：主要楼梯、帮助楼梯、疏散楼梯、消防楼梯
7、屋顶：屋顶由屋面、屋顶承重结构、保温隔热层和顶棚组成。
屋顶类型：
①平屋顶：平屋顶的坡度很小，一般接纳3%以下，上人屋顶坡度为1%--2%。
②坡屋顶：坡度较陡，一般在10%以上。
③曲面屋顶：一般用在大跨度的大型修建。
（六）裂缝产生的原因
裂缝产生的原因许多，但从产生的原因归结起来可分为结构强度、温度、沉降几大类。
mm纵然出现在结构性部位也非有害裂缝，但应注意其生长。
（七）关于室内采光有何要求？
1、每套住宅至少应有一个居住空间内得到日照，当一套住宅中居住空间总数凌驾四个时，其中宜有二个得到日照。
2、采光系数：室内为1，窗地面积比1/7；楼梯间0.5窗地面积比1/12。窗地面积比值为直接天然采光房间的侧窗洞口面积Ac与该房间地面面积Ad之比。
3、 高度低于0.5米的窗洞口面积不计入采光面积内。窗洞口上沿距地面
高度不宜低于2米。
（八）梁的种类：
1、梁的种类按受力状态分为：
（1）简支梁：单跨梁一般为简支梁，如过梁、托墙梁。
（2）连续梁：两跨以上的梁为连续梁。
（3）悬臂梁。如阳台梁、雨篷梁等。
2、以上三种梁可凭据修建实际情况设计为上返梁或下返梁。
（九）差别修建结构的优缺点比力？
砖混结构住宅与框轻结构住宅相比保温性能好，隔声性能好，抹灰不易开裂，施工周期短，造价低。但抗震性能差，抗地基变形能力差，出房率低，楼房层数要求七层以下，不太适合超大开间住宅。

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