房地产开发项目的可行性研究.docx

第四节 房地产开发项目的可行性研究
一、房地产开发项目可行性研究的内容
    (一)房地产开发项目可行性研究
    房地产开发项目可行性研究是房地产开发项目投资决策的依据和首要环节，它是指运用适当的技能经济研究要领对房地产拟建项目进行全面、系统的阐发，试图对房地产开发项目作出可行或不可行的一种科学要领。
项目评价可行性研究的理论和要领在国际上已相当完善。它是在20世纪前叶随着社会生产技能和经济治理科学的生长而产生的。它最早是在20世纪30年代美国开发田纳西河道域时开始试行接纳。在我国，则是从1979年开始引进并应用于产业项目建立前期的技能经济阐发．并于1981年明确划定把可行性研究作为建立前期事情中一个重要技能经济论证阶段，纳入根本建立步伐。在1983年发表了《关于建立项目进行可行性研究的试行治理步伐》。而在房地产开发投资领域接纳可行性事情的时间更晚一些。
房地产项目具有投资额巨大、项目建立周期长、不确定因素多等特征，其乐成的要害取决于决策的正确与否。而决策的重要依据是可行性研究对项目进行科学的阐发与预测后所得的结论，所以，房地产投资项目的可行性研究对房地产开提倡到要害的作用。具体而言，可行性研究是投资决策的重要依据，也是项目审批和项目资金筹措的依据。在项目建立中，可行性研究陈诉又成为体例设计任务书所依赖的重要文件，及开发商与各方签订条约的指导框架。
(二)房地产开发项目可行性研究的阶段分别
可行性研究作为项目投资前期的一项重要任务和环节，它一般可以分别为三个阶段，即投资时机研究阶段、开端可行性研究阶段、详细可行性研究或正式的可行性研究阶段。
投资时机研究主要是为项目投资者选择投资时机和偏向提出轮廓性发起，一般分为一般时机研究和项目时机研究。
开端可行性研究则是介于投资时机研究和详细可行性研究的一个研究阶段，它主要是对房地产项目投资中一些要害问题和重要环节进行专题研究，进一步说明投资项目的代价所在。
详细的可行性研究则是指对项目建立进行详细深入的技能经济阐发和比力论证，为项目决策提供评价依据。
可行性研究的这三个阶段是一个相对完整的可行性研究历程的有机组成部分。一个完整的可行性研究事情的完成必须经过项目的立项、界定、操持；市场观察、研究；投资方案的阐发、比力；预测方案的预期收益及其评价；体例可行性研究陈诉书等步伐。
三个阶段的重要性有所差别，在精确度要求实时间用度上略有差别。

表3-1 项目可行性研究阶段及精度
项目内容
时间（月）
用度
允许误差
投资时机研究阶段
1~3
0.2%~0.8%
30%~20%
开端可行性研究阶段
6
0.25%~7.5%
20%~10%
详细可行性研究阶段
8~16
0.2%~1.0%
<10%

现阶段我国的房地产投资决策历程中，房地产项目的可行性研究阶段一般只分别为项目发起书阶段和可行性研究阶段。项目发起书阶段作为一个单独的阶段而存在。
(三)房地产开发项目可行性研究的主要内容
房地产开发项目可行性研究的主要内容包罗三个方面：一是通过市场观察预测及其研究，说明投资项目建立存在的须要性；二是进行开发与施工技能方案的研究、论证其技能上的可行性；三是通过底子数据和预测和项目的效益阐发，说明其在财政上的盈利性和在经济上的公道性。从房地产项目开发的实际情况来看，单从修建施工技能上讲，一般不存在一时无法突破的重浩劫点，无论是大跨度桥梁，照旧超高层修建，如上海市的杨浦、南浦大桥，及高达 420米、 88层的金茂大厦和高达 468米的东方明珠塔就是很好的佐证。可见，要害在于投资的回报，即能否取得最佳的经济效益，并分身社会效益和情况效益。所以，项目的经济效益阐发是可行性研究的焦点内容，它主要通过项目的经济评价事情来完成的。具体有以下主要内容：
1、投资项目的配景和根本表面
它主要包罗：项目名称及投资单元特点，开发项目所具备的自然、经济、水文地质等根本条件，开发工具的社会、经济生长前景以及项目开发的宗旨、范围、功效和主要技能经济指标等。
1、 市场观察阐发及需求预测。
3、投资项目的根本数据。主要包罗：(1)占地面积。(2)投资总额。(3)项目筹划数据，包罗项目开发总面积、修建密度(或修建笼罩率)，容积率、种种用途修建的组成、底子设施和配套设施的条件及要求。(4)项目所占用土地的原使用状况、需要拆除原有衡宇的面积，需要赐与经济赔偿的耕地、菜地、绿地，需要安顿的住户和人口，以及需要摆设的劳动力人数等。(5)修建物的主要技能参数。(6)项目开工和竣工日期以及进度摆设。
4、投资项目所在区位和周围情况状况。
5、项目总投资概算
其估算内容包罗：(1)土地征用费估算，主要有征地费、青苗赔偿费、劳动力安顿费和耕地占用税等．(2)拆迁安顿、赔偿费估算，包罗种种拆迁用度、赔偿用度及安顿拆迁户用房建立用度。(3)前期工程用度估算，包罗勘察设计费、可行性研究费、“三通一平”或“七通一平”费等。（4）衡宇修建安装工程费，主要包罗修建安装历程中的直接费、间接费、筹划利润及税金等。(5)底子设施建立费。(6)大众配套设施建立费。(7)治理用度、包罗建立期的治理用度及筹集资金而产生的用度、本钱。(8)其他支出，包罗牢固资产投资偏向调治税及预备费等。
6、投资项目所需资源的包管水平阐发。房地产开发项目所需资源主要包罗：(1)资金筹集及其使用筹划。(2)修建质料的需要量及其供给筹划、采购与运输方法。(3)施工力量的组织、协调和施工筹划。(4)项目施工期间所需动力(水、电、气等)的数量及其供给。
7、投资项目的经济效果的阐发与评价。它主要包罗：(1)财政评价，通过对项目开发建成后的租、售情况及其收入预测，经营、销售用度、销售税金的预测，项目的盈利能力和归还能力阐发等。(2)项目的百姓经济评价及社会评价、主要评价项目对百姓经济及社台的净孝敬。
8、投资项目的风险阐发。风险阐发主要是通过一定的阐发要领（盈亏平衡阐发、概率阐发、敏感性阐发等）来说明投资项目可能遇到的风险及其他不确定性因素对项目的预期收益评价指标可能产生的影响以及这种影响可允许的幅度和控制的步伐。
9、项目的结论与发起。凭据对相关因素的阐发和各项评价指标的估算，对项目的可行与否作出明确结论，并针对项目存在的问题提出发起，对发起的效果作出预计。

二、房地产项目的市场阐发与预测
（一）市场阐发
1、宏观因素阐发。房地产开发商在一个国度的某个地域拟进行房地产投资时，首先要考虑的是该国的宏观因素如政治、经济、文化、地理地貌、民俗习惯及宗教信仰，有无地域辩论或战争产生的可能性。
2、区域性因素阐发。一般来讲，项目所在海内部地域之间的生长是不平衡的，差别总是差别水平地存在，仅研究其宏观因素还不敷、还必须对项目所在区域进行因素阐发，这是因为：首先 宏观经济对区域经济的影响水平差别，对有的区域影响大，有的区域影响小；其次 区域经济生长受宏观经济的影响存在着“时滞’现象，宏观的经济现状往往要经过一段长时间以后才气对区域经济的生长产生影响，有的地域反响快，有的地域则滞后性较为明显，投资时必须加以考虑；其三 国度特定的地域经济使得某些区域经济或多或少受宏观经济颠簸的影响，甚至形成于宏观经济趋势相反的逆向走势。我国的经济特区、自由贸易区、保税区对海内资本依赖水平相对较低，纵然在我国宏观经济调解期间，海内资金紧张的情况下，其国际资本所受影响较小，这些地域的项目受到打击也较小。
3、微观市场阐发。对拟投资项目所在地域的房地产微观市场的阐发可以分成以下两个部分，其一是对拟投资房地产市场的阐发，其二是对与投资项目同类型的物业市场阐发。
（二）房地产项目投资的战略阐发。
战略阐发实际已涉及项目建成后的营销问题，可以从几个角度来阐发讨论。
1、社会经济情况对房地产市场的影响。房地财产不是个伶仃的行业，是典范的周期性行业，即受宏观经济的周期性颠簸影响较大。将房地财产看成百姓经济的‘喷头财产”来看待，并且认为是房地财产动员百姓经济的生长这种看法是错误的，在形势的判断上会出现根天性的失误。无论政府照旧企业都市导致“先入为主”的决策倾向。如1990年代初海南、惠州、北海等地出现房地财产畸形膨胀，大起大落，都是无视本地百姓经济生长情况，主次颠倒，没有摆正房地财产的位置所带来的结果。
2、本地政府行政行为对市场的影响。一些地方政府的都市筹划及筹划控制水平对本地房地产开发有着直接的影响。好比，在都市筹划治理比力好的江苏张家港市及江阴市，房地产开发一直处于比力平稳的状态。超前而科学的筹划、有效的范围控制、严格的筹划治理，使这两个都市的房地产开发制止了盲目的、一窝蜂的现象，本着配套一片、开发一片、治理一片的原则，这里的小区住宅市场根本上没有出现供大于求的情况，所有楼盘的预售结果都很好。与此形成比拟的是，不少都市的土地批出范围严重失控（如广东惠州、广西北海），房地产市场治理杂乱，造成地盘炒卖现象严重，商品房供给量过大，市场代价起落过剧，地方政府筹划治理不当，给生长商们带来了很大的风险。
3、街区情况对房地产营销的影响。古北新区并非上海闹市区，楼价何以如此昂贵？原来，由1980年代起率先开发的第一个上外洋贸区—一虹桥开发区，随着愈来愈多外商人驻办公，邻近的古北新区自然成为外商购置或租赁住宅的主要目标。区内满是豪华住宅，住户大部分是港、台同胞及外国人，所以成为上海唯—一个名副其实的境外人士居住区。这使古北新区享有很高的知名度，并自然形成了一个奇特的社交圈及生活社区，区内楼宇质素又不赖，需求者多并且舍得花大价格，故此售价及租金曾一直稳步上扬。进入1996 年以后，该小区房价虽有所下跌，但仍是海内最贵的地方。从古北新区的例子可以看出，房地产的代价似乎并不完全取决于楼盘自身的档次和质量，还与周边的街区情况有关。正因为有虹桥开发区的生长，才产生了对古北新区崇高住宅的需求，虹桥开发区与古北新区之间明显存在著功效上的互补干系。街区功效是使房地产实现其市场代价的外在动因。
（三）市场预测
1、需求预测。需求预测就是以房地产市场观察的信息、数据和资料为依据，运用科学的要领，对某类物业的市场需求纪律和变革趋势进行阐发和预测，从而推断出为了市场对该类物业的需求。
2、供给预测。供给预测就是以房地产市场观察的信息资料和数据为依据，运用科学的要领，对某类物业的市场供给纪律和变革趋势进行阐发，从而预测出市场上该类物业的供给情况。
3、代价趋势预测。即对房地产商品代价在未来一定时期内的走势所进行的预测。
4、预测要领。通常可以分为时间序列预测法和因果干系阐发法。时间序列阐发法又可分为：移动平均法，指数平滑法等；因果干系阐发法可分为：线性回归法、非线性回归法、模拟法等。

三、房地产投资项目经济评价
房地产投资项目评价一般从本钱测算和财政评估两个方面展开。房地产投资项目财政评估从是否考虑时间代价因素的角度可分为静态阐发和动态阐发两类。下面分别加以介绍。
（一）房地产项目本钱测算
在房地产开发项目的可行性研究中，项目的本钱测算是重要的一环，它由估价师会同造价工程师完成。本钱测算的正确与否，如同对租售市场的预测一样，对项目的经济效益有重大的影响，但相对而言，本钱测算较易掌握。
房地产开发项目本钱及用度由开发直接用度和间接用度两大部分组成，具体组成如下。
1、 开发直接用度
（1）土地用度。包罗土地出让金或征地费、都市建立配套费、拆迁安顿赔偿费。
（2）前期工程费。包罗筹划勘测设计费、可行性研究费、“三通一平”或“七通一平”费。
（3）衡宇开发费。包罗建安工程费、隶属工程费、室外工程费、其他用度。
2、开发间接费。包罗治理用度、销售用度、财政用度、其它用度、不可预见费、税费。

(二)房地产投资项目的财政评价
1、静态阐发
(1)投资回报率或投资收益率。对房地产开发企业来说，其收益主要体现为出租或出售开发的房地产商品所取得的净利润，故投资回报率(或投资收益率)为项目总利润额与项目总投资额之比，盘算公式为：
(3.1)
对付房地产开发商来说，这个比率是越大越好。
(2)投资接纳期或返本期。所谓项目的投资接纳期，是指以项目的净现金流量来补偿项目全部投资所需要的时间，包罗项目的开发建立期。对付房地产开发商来说，投资接纳期期限越短越好。其公式为
(3.2)
式中：Pt——项目的投资接纳期；
CI——项目的现金流人量；
CO一—项目的现金流出量；
CI一CO（或NCF）——项目的净现金流量。
(3)借款归还期。它是指在房地产项目在开发完成进入租售阶段后，以其净利润（在作法定及须要的扣除后）、折旧及其它收益等归还抵押贷款所需要的时间。一般来说，如果项目有较高的投资收益能力，则这个指标的数值就较小，归还借款所需的期限就较短；反之亦然。
2．动态指标阐发
(1)净现值法。所谓净现值(Net Present Value，简称NPV)就是把项目寿命期内差别时间产生的资金流入量和流出量之间的差额即净资金流量按设定的折现率贴现到项目开始时点上的代价，其中现金流入量主要包罗租、售收入及其他收入、接纳的流动资金和牢固资产余值。现金流出量包罗项目的投资额、项目的年经营本钱(不包罗折旧及投资借款利息)、项目的流转税及所得税、归还投资借款的本息等。净现值盘算公式为：
(3.3)
式中：n——项目经济寿命期；
r——设定的折现率(或行业基准投资收益率)。
当NPV＞0时，项目在财政上是赢利的或持平的，即该项目在财政上是可行的；当净现值NPV<0时，说明项目在财政上是亏损的，此时，该房地产项目在财政上是不可行的。
净现值是项目在其经济寿命期内各年净收益现值的总和，它反应项目赢利能力的巨细。如果是多方案或多项目比力、选择时，项目的净现值越大，说明项目的财政盈利能力越高，反之盈利能力就低。
例如，某宗房地产投资项目，第一年投资3000万元，以后各年的净现金流量分别为800、1000、1000、2000万元。试判定在设定折现率为12%的情况下，该项目在财政上的可行性。

表3-2 项目净现值盘算表 单元：万元
年数
1
2
3
4
5
合计
净现金流量
-3000
800
1000
1000
2000
1800
折现系数（r=12%）

净现值

6
1134

上述盘算结果表明，该项目的净现值为440.36万元，大于零，在财政上是可行的。
（2）内部收益率法。内部收益率（Internal Rate of Return,简称IRR）法是用内部收益率来评价投资项目经济效果的一种动态要领。所谓内部收益率，是指现金流入现值总额与现金流出再会总额相等时，即项目的净现值为零时的折现率。内部收益率的盘算公式为：
(3.4)
式中：IRR—-内部收益率。
在实际事情中，内部收益率的盘算是相当困难的，故往往通过“试差法”来近似求得。即通过连续盘算两个相邻的（两个折现率之间的差应该<5%）折现率和的净现值NPV1和NPV2，净现值<0则IRR<折现率。若正好有NPV1>0 和NPV2<0的情形，显然有，可求IRR的近似值：
）
运用内部收益率来评价或选择投资项目时，必须选取符合的折现率来作为评价尺度。即只有内部收益率大于便是设定的折现率时，项目在财政上才被认为是可行的，反之，项目不能被担当。通常情况下，内部收益率法与净现值法的结论是一致的（前提：有相同的折现率）。因为净现值大于零时，内部收益率一定大于给定的折现率，同理，内部收益率小于折现率时，净现值也小于零。当内部收益率便是折现率时，有净现值便是零。我们可用上面的例子来说明这种情况。
表3-3 项目内部收益率盘算表 单元：万元
年数
1
2
3
4
5
合计
净现金流量
-3000
800
1000
1000
2000
1800
折现系数（r=15%）

净现值

994．4

折现系数（r=20%）

净现值
-2500

803．8

利用“试差法”可盘算出内部收益率：

显然，IRR>12%，所以项目在财政上是可行的。
需要注意的是，由于内部收益率在理论上是由高次方程来求得的，故内部收益率的值可能只有一个，也有可能出现多个解，甚至无实数解。这就涉及到一个项日是通例类型项目照旧非通例类型项目的问题。通例类型项目是指在现金流量系列中，在开始有一个或几个负现金流量，其后出现的是一个或多个正现金流量，现金流量的标记由负到正的变更次数只有一次，其内部收益率只有一个。而非通例类型项目现金流量的正负标记的变更次数凌驾一次，其内部收益率可能有多个，也可能无解。

(三)房地产开发项目的百姓经济阐发
1．百姓经济阐发的主要评价系数
百姓经济阐发是从社会和国度的整体利益出发，以资源配置和百姓收人的增长为目标，运用适当的经济评价参数考察投资项目的用度和效益，评价项目对百姓经济的净孝敬及其经济上的公道性的一种要领。
这里有须要说明一下百姓经济阐发所接纳的一些主要评价参数。
(1)影子代价，亦称“完全市场代价”，它是指资源在最优利用情况下，单元资源所产生的效益增量。在百姓经济评价中，应将商品的市场代价调解为影子代价。
(2)社会折现率。它是项目百姓经济评估的重要通用参数。它表现从国度角度对资金时机本钱和资金时间代价的估计，表现社会可担当的最低投资收益率的限度，便是项目投资应使社会得到收益的最低尺度。它在项目百姓经济评价中作为盘算经济净现值的折现率，并作为权衡经济内部收益率的基准值。
(3)影子汇率。它是指外汇的影子代价，是项目百姓经济评价的重要通用参数。它体现从国度角度对外汇代价的估计、在项目百姓经济评价中用于外汇与人民币之间的换算并作为经济换汇本钱、节汇本钱的判断依据。影子汇率在数值上便是国度外汇牌价与影子汇率换算系数的积。
(4)影子人为及其换算系数。影子人为体现国度和社会为投资项目使用劳动力而支付的代价，它由劳动力的边际产出(项目所占用的劳动力，在其他使用时机下可能创造的最大效益)和劳动力就业或转移而引起的社会资源消耗两部分组成。影子人为换算系数则是指影子人为与财政评价中的职工小我私家实得钱币人为加提取的福利费之比，凭据项目使用的劳动力具体状况进行确定。
(5)土地影子用度。土地作为项目的特殊投入物，其影子用度包罗拟建项目占用土地而使百姓经济为此放弃的效益——即土地的时机本钱（凭据该土地“最好可行替代用途”的净效益测算），以及百姓经济为项目占用土地而新增加的资源消耗(如折迁用度、安顿用度等)。
2．百姓经济评价的内容
(1)评价项目对百姓经济增长的孝敬
考察项目需要社会和国度支付的代价及其对社会和国度所作出的孝敬，即项目投资所能增加的百姓收入(v十M)和社会净收益，以确定其宏观上的可行性。其主要指标有：
①项目在正常使用年份所得到的百姓收入净增值和社会净收益及其占整个投资的比重。这个指标表现项目对国度和社会的实际孝敬。
②项目在整个寿命期内得到的百姓收入净增值和社会净收益总量，及其占总投资的比率，以权衡项目对国度和社会的总孝敬。
③项目的投资接纳期及项目借款归还期等。
④客观因素对项目得到百姓收入净增值和社会净收益能力的影响，即风险阐发。
(2)评价项目的社会效果目标
①收人分派目标。即项目为国度提供的百姓收入净增值和社会净收益，是否在国度、地域、部分、企业和职工小我私家之间得到了公道分派，是否正确体现了国度、团体和小我私家三者之间的经济利益。
②劳动就业目标。即项目建后能为社会提供的劳动就业时机。一般用每万元投资提供的总就业人数(人／万元)，或每提供一个就业时机所需的投资额(元／人)指标来权衡。
③情况掩护目标。即项目对改进生态情况的影响及如何以最经济的用度支出保障人民正常生产和生活情况的需要。
④创汇节汇目标。即通过考察项目经济换汇本钱和经济节汇本钱、以确定其创汇、节汇是否公道。
(3)百姓经济效益阐发评估指标
百姓经济效益阐发与评估主要通过以下指标进行：
①经济内部收益率(EIRR)，即项目的经济净现值(ENPV)的累计值便是零时的折现率。其表达式为：
）
式中：EIRR——经济内部收益率；
B—效益流量
C—用度流量
B-C--净效益流量。
当EIRR》社会折现率时，项目被认为是公道的。
②经济净现值(ENPV)，即将项目建立和生产办事年限内各年的净资金流量折现到初始年的现值之和。其表达式为：

式中：r——社会折现率。
只有当ENPV》0时，项目才被认为是可行公道的
③投资净增值率和投资净收益率。
投资净增值率＝年百姓收入净增值／项目总投资额
投资净收益率＝年净收益／项目总投资额
对项目来说，这两个指标属静态指标。指标值越大，说明项目对百姓经济的孝敬越大。

四、房地产投资项目风险阐发
1、盈亏平衡阐发
　　盈亏平衡阐发在财政治理中又称量、本、利阐发，是指在一定的市场生产能力条件下，通过阐发拟建项目的产出（量）、本钱（本）和收益（利）之间的干系，来判断项目优劣及盈利能力的一种要领。
　　盈亏阐发的要害是找到盈亏平衡点（Break Even Point，BEP）即项目到达盈亏平衡状态利润为零的点。一般来讲，在项目产出能力一定的前提下，盈亏平衡点越低，项目的盈利可能性就越大，经营宁静性越好。在房地产项目的可行性研究中，所谓盈亏平衡阐发指对特定的项目而言，要找出预计销售收入恰好能弥补本钱时的销售量又称保本销售量。
2、敏感性阐发
　　敏感性阐发是研究某些因素产生变革时，项目经济效益产生的相应变革，并判断这些因素对项目经济目标的影响水平。敏感性阐发不但可以使开发商了解因素变更对项目财政评价指标的影响水平，还可以使他们对那些较为敏感的因素进行认真和仔细的再研究，以提高项目可行性研究的准确性。
反响敏感水平的指标是敏感系数：
敏感系数=目标值的变革百分比／参数值变更的百分比
例如：以售价为参数值，以项目的净现金流量现值作为目标值，已知售价增加10％，净现金流量现值增加20％，则售价的敏感系数=20％/10%=2。
敏感系数可正可负。若敏感系数为负，说明目标值的变革与参数值的变革偏向相反，敏感系数越大，则说明该参量对目标值越敏感，在可行性研究中对该参量简直定须越谨慎。
3、概率阐发。利用概率值来定量研究种种差别确定因素产生差别幅度变更的概率漫衍及对方案经济效果的影响，对方案的经济效果指标作出某种概率描述，从而对方案的风险情况作出比力准确的判断。

附：可行性研究陈诉的撰写（参考格式）
A、可行性研究陈诉的主要内容
　　一般来讲，专业机构编写一个项目的可行性研究陈诉应包罗封面、摘要、目标、正文、附件和附图六个部分。
1、封面：一般要反应可行性陈诉的名称，专业研究编写机构名称及编写陈诉的时间三个内容。
2、摘要：它是用简便明了的语言提要介绍项目的表面、市场情况可行性研究的结论及有关说明或假设条件，要突出重点，假设条件清楚，使阅读人员在短时间内能了解全陈诉的精要。也有专家主张不写摘要，因为可行性研究陈诉事关重大，阅读者理应仔细全面阅读。
3、目录：由于一份可行性陈诉少则十余页，多则数十页，为了便于写作和阅读人员将陈诉的前后干系、假设条件及具体内容条理清楚地编写和掌握，必须编写目录。
4、正文：它是可行性陈诉的主体，一般来讲，应包罗以下内容：
a、表面（包罗：项目配景、项目表面、委托方、受托方、可行性研究的目的、可行性研究的编写人员、编写的依据、编写的假设和说明）；
b、市场观察和阐发；
c、筹划设计方案；
d、建立方法和建立进度；
e、投资估算及资金筹措；
f、项目财政评价；
g、风险阐发；
h、可行性研究的结论；
i、研究人员对项目的发起；
j、相应的附表。
5、附件：它包罗可行性研究的主要依据，是可行性研究陈诉必不可少的部分。一般来讲，一个项目在做正式的可行性研究时，必须有政府有关部分的批准文件（如筹划选址意见书、土地批租条约、土地证、修建工程许可证等）。专业人员必须依照委托书和上述文件以及相应的执法、法例方能编写项目可行性研究陈诉。
6、附图：一份完整的可行性陈诉应包罗以下附图：项目的位置图、地形图、筹划红线图、设计方案的平面图。有时也包罗：项目所在地域或都市的总体筹划图等等。

B、可行性研究陈诉正文部分的编写
　　正文部分是可行性研究陈诉的焦点部分。内容多，较庞大。
1、表面：
（1）进行可行性研究的配景；
（2）所研究项目的名称、性质、地点、周边的市政配套和底子设施现状，交通及周围情况等；
（3 ）委托方的名称、地点、法人代表、营业执照登暗号及联系人；
（4）受托方的名称、地点、法人代表、营业执照登暗号及联系人；
（5）可行性研究的目的；
（6）可行性研究的编写人员名单；
（7）可行性研究的编写依据；
（8）研究陈诉的假设和说明。
2、市场观察阐发：要求对项目进行宏观、区域和微观的市场阐发和观察，及对未来的供给、需求和代价的预测，不但要有定性的阐发，还要有定量的推导。
3、筹划设计方案：要求写出项目所具备的筹划设计方案及建立历程中市政条件是否具备。市政条件包罗水、电、煤、卫、通讯、供暖（部分地域）及门路等的配套情况，在陈诉中必须有这些市政条件是否具备的书面文件。
4、建立方法和建立进度：专业人员可对项目的建立方法的委托提出发起或由委托方提供建立方法和进度摆设，他们一旦确定则为其后进行投资估算作了准备。
5、投资预算和资金筹措：要求写出项目建立历程中必须产生的各项用度并逐一盘算资金筹措部分，要就整个项目投资额和相应的支付时间作出融资摆设。例如：自有资金、贷款和预售收入这三种主要资金来源的摆设等。
6、项目的财政评价：要求写出主要财政评价指标的盘算结果，如净现值、现值指数、内部收益率和动态接纳期等。
7、风险阐发：一般要求盘算出保本销售额、盈亏平衡点及对主要敏感因素在有利和倒霉情况下的敏感阐发并盘算出相应的财政评价指标。
8、结论：要求写出该项目可行性研究的结论，明确说明该项目是否可行，是否具有较强的抗风险能力。
9、有关发起：是专业机构的专业人员在进行可行性研究中发明的一些有利于项目得到更佳的经济效益、社会效益、情况效益等方面的发起，供委托方参考。
10、附表：是可行性研究陈诉中涉及的诸多盘算表，如投资匡算表、销售收入表、资金筹措表、利息盘算表、现金流量表、敏感性阐发盘算表等。