房地产投资潜力综合咨询报告.docx

秘密资料严禁转载成都市泛房地产领域投资潜力综合咨询陈诉日期：2004年8月19日 机构：成都标准房地产照料目 录第一部分 成都经济走势阐发5一、前言5二、成都市2001年在十四个副省级都市中的经济生长进度51、 都市总体经济实力52、都市人口生长状态，成都市跃居首位63、都市居民购买力总体状态64、都市居民潜在购买力状态75、都市对外开发水平状态86、都市居民收入状况87、牢固资产投资状况98、房地产投资状况10三、成都市经济指标的后期走势预测（1997-2020年）101、历史数据阐发（涉及相关性阐发）112相关指标（GDP）的时间趋势预测及拟合状态判断123凭据拟合模型要求的相关曲线拟合预测数据13四、成都市经济指标预测数据的深度剖析181、都市化水平至2020年生长在三个水平上的态势182、人均指标至2002年走势状态193、都市海内生产总值（GDP）增长速率后期预测走势21第二部分 2004年上半年成都房地产市场综述25一、投资与开发251、区域272、代价283、物业形态294、空置面积30三、土地购买情况311、上半年成都土地供给区域漫衍312、2004年上半年成都土地市场特点：32四、上半年成都市房地产市场生长存在的问题331、区内商品房供求总量短期失衡332、商品房供给结构不公道，非住宅比重过大343、二手房代价涨幅太快344、租赁市场与买卖市场生长不平衡，投资购房风险加大35第三部分 旧城改革中的成都都市游憩商业区（RBD）建立研究35一、RBD及RBD与CBD的干系36二、成都RBD的形成特征38三、成都都市RBD的形成历程401、杜甫草堂片区402、武侯祠片区413、青羊宫片区414、文殊院片区425、大慈寺片区426、宽窄巷子43第四部分、成都房地产周期颠簸与房地财产生长趋势研究50一、颠簸景气指标的选择501、房地财产总量指标512、房地产投资类指标513、房地产生产类指标524、房地产生意业务类指标525、房地产金融类指标526、房地产代价类指标52二、成都房地产周期颠簸阐发521、成都房地产扩散指数53三、成都房地财产的生长趋势551、成都房地财产经济周期颠簸的长度552、成都房地财产经济周期颠簸的幅度56第五部分 成都中高等餐饮市场研究56一、 成都大型餐饮企业经营现状生长趋势561.1 成都大型餐饮东家要会合区域和经营现状561.2 成都中高等餐饮市场特点611.3 成都中高等餐饮行业竞争阐发631.4 成都大型餐饮企业生长趋势66二、 居民中高等餐饮消费特征研究672.1 消费结构阐发672.2 消费区域阐发70第六部分 成都休闲娱乐市场研究721 成都休闲娱乐市场整体状况721.1 成都休闲娱乐市场的组成721.2 成都休闲娱乐市场特点721.3 成都休闲娱乐市场生长趋势732 成都休闲娱乐业重要业态阐发732.1 酒吧业732.2 影戏院75第七部分成都外资零售企业区位选址阐发771、成都市外商投资零售企业的特征782、成都市外商投资零售企业的区位793、外商投资零售企业漫衍模式图和漫衍趋势814、外商投资零售企业的区位与商业中心的干系835、结论与意义84第八部分 成都市商务办公物业市场视察85一、前言：85二、供给市场861.供给市场的总体状况862.根本数据：873、需求市场941）根本情况942）目标消费市场的需求心理阐发953）商务办公物业消费群体的需求倾向96第九部分成都市别墅市场浅97一、成都市别墅市场表面：971、 区域位置漫衍零散972、 档次之间的差别巨大983、 产物不停变革984、整体销售欠佳局部反差极大99二、 典范案例991、顶级别墅代表草堂之春992、大众型别墅代表君临天下1003、综合社区的别墅部分（高等部分）锦官新城1014、郊县别墅（大众型）华楠半岛102第十部分 成都小户型市场视察研究陈诉102一、成都市小户型物业的演变103二、小户型项目各单项指标阐发104三、市场供给阐发104四、产物根本类型：105五、需求市场特征106六、目前成都市小户型物业存在的缺陷108七、目前成都市小户型物业的市场数据阐发1091、小户型项目开发区域的漫衍1092、小户型项目开发的环线漫衍1103、小户型项目的开发方法1114、小户型项目的交房标准1125、小户型项目的修建形态112八、目前成都市小户型物业典范案例阐发113第一部分 成都经济走势深度研究一、前言研究目的：基于有利于项目决策者更清醒地掌握成都市经济形势及走势的研究，从而为项目决策提供理论信息体系的支持。研究计谋：为了充实得到研究目的中的要求，让项目决策者充实了解成都市的经济情况及未来生长的可能状态，我们从横向、纵向两个方面进行了深度的剖析，同时我们对成都市经济形势与地产密切结合的经济指标进行了深条理的研究，以期决策者能够全面了解成都市经济状态，为项目决策提供理性宏观经济形势偏向的掌握。研究要领：运用类别阐发，解决横向生长形势；创建相应的时间趋势预测模型，解决纵向经济生长状态；应用一系列的数学转换的手法，进行地产相关经济指标的状态阐发 二、成都市2001年在十四个副省级都市中的经济生长进度1、 都市总体经济实力成都市海内生产总值（GDP）排第四位，其相对生长速度与深圳、长春、西安并列第二位2、都市人口生长状态，成都市跃居首位3、都市居民购买力总体状态从社会消费品销售总额角度判断，成都市居民的购买总体实力位居第三位，其相对生长速度与深圳同步居第四位4、都市居民潜在购买力状态从居民储备余额角度判断，成都市居民潜在购买力居第四位，其相对生长速度与杭州并列第四位5、都市对外开发水平状态从实际利用外资角度，成都市的对外开放水平还相当落后位居倒数第三位，但其相对生长速度位居前列，与杭州同步居第五位6、都市居民收入状况就人均城镇居民可支配收入角度，成都市都市居民人均可支配收入水平处于中游，相对增长速度也较迟钝，都市居民的收入状况另有待于进一步提高7、牢固资产投资状况成都市牢固资产投资位居第四位，其相对生长速度与杭州、哈尔滨、西安并列第二位8、房地产投资状况成都市房地产投资居第三位，其相对生长速度排第五位，就比拟情况，成都房地产投资对开发商是很有吸引力的三、成都市经济指标的后期走势预测（1997-2020年）注 释创建经济指标后期预测模型l 目的：在包管百姓经济在现有状态不处于大幅度非正常因素（如战争、大范围骚动、政策偏向性变革等突发因素）的情况下，获取可对未来至2020年（成都市筹划方案至2020年）的经济指标状况的具体数据描述，继而可判断未来一段时期成都市经济生长宏观态势的大抵状况。l 要领：就能获取的历史数据进行深度阐发，力求找到能进行相关预测的指标，创建相应的数学模型，完成未来20年成都市经济指标的数据拟合，根本上在具备统计学意义的底子上对未来成都经济生长态势有一定的了解。l 扼要建模进程提要：1历史数据阐发（涉及相关性阐发）2相关指标（GDP）的时间趋势预测拟合状态判断（涉实时间序列阐发、曲线拟合、相关曲线模型、各查验指标验证）3凭据拟合模型要求的相关曲线拟合预测数据（涉及线性相关阐发、各查验指标验证）扼要建模进程描述：1、历史数据阐发（涉及相关性阐发）考虑海内的经济生长历程以及成都市的经济生长状态，我们拟接纳近5年的历史经济指标数据作为预测引导因子，为了得到统一的经济变革趋势，我们需要找到作为线性相关拟合的自变量指标，对5年历史数据作相关性阐发（就相关性阐发而言，评价指标01，因素相关水平越高，指标越趋于1），作双尾查验，结果如下：可以看到，各指标的相关水平都较高，但很明显年份、海内生产总值的与其他指标相关水平及查验效果都较其他好，但考虑要创建统一的趋势生长模型，唯体现都市总体经济实力的指标海内生产总值（GDP）是最佳的指标选择，故作海内生产总值的时间序列预测判断未来生长状态。2相关指标（GDP）的时间趋势预测及拟合状态判断（涉实时间序列阐发、曲线拟合、相关曲线模型、各查验指标验证） 凭据上述判断前提，我们作出海内生产总值（GDP）未来20年的时间趋势预测拟合曲线，接纳近10种的曲线模型拟合，得到了海内生产总值的三种大概生长走向，如下的评述方法：由此，可得到三个水平（繁荣增长型、稳定生长型、经济萧条型）上的成都市海内生产总值（GDP）至2020年的时间趋势预测值。 同时，对指标预测值进行了拟合优度R2 查验、T查验、F查验、D-W残差查验，都具备统计学意义。3凭据拟合模型要求的相关曲线拟合预测数据（涉及线性相关阐发、各查验指标验证）针对三个水平上的GDP预测值，创建于上述两个步调结论的底子上，我们作GDP于其他经济指标的线性相关阐发，由此，得到统一的在三个水平上的各经济指标后期至2020年的生长趋势预测，从而得到了整体意义上成都市宏观各经济指标后期趋势预测。 同时，针对创建于GDP底子上的线性相关阐发的各指标预测值均作了拟合优度R2 查验、T查验、F查验、D-W残差查验，也都具备统计学意义。4、建模扼要结论：通过上述扼要的建模历程，我们创建在统计学、计量阐发底子上的趋势预测得到了三个水平上的成都市宏观经济后期至2020年预测走势，大抵上反应了未来20年的成都市经济生长在三个水平上的可能水平，并对全部预测结果作了各个水平的查验，都具备统计学意义，同时，考虑创建在上述目的所提示的客观前提的底子上，上述阐发进程所拟合的成都市至2020年各经济指标的预测数据是具备决策参考代价的。1） 都市总体经济实力，成都市海内生产总值（GDP）至2020年三个水平上的预测走势状态2）都市人口生长在三个水平上至2020年走势预测3）都市居民购买力总体状态，从社会消费品销售总额角度判断，至2020年走势状态在三个水平上的预测4）都市居民潜在购买力状态，从居民储备余额角度判断，至2020年走势状态在三个水平上的预测5）都市对外开发水平状态，从实际利用外资角度，至2020年走势状态在三个水平上的预测6）都市居民收入状况，就人均城镇居民可支配收入角度，至2020年走势状态在三个水平上的预测7）牢固资产投资状况，成都市牢固资产投资至2020年走势状态在三个水平上的预测8）房地产投资状况，成都市房地产投资至2020年走势状态在三个水平上的预测四、成都市经济指标预测数据的深度剖析说明：创建于上述预测数据底子上，针对房地产行业作的一系列相关性较强的深度剖析，以期对房地产决策提供理性支撑作用1、都市化水平至2020年生长在三个水平上的态势（接纳非农化指标）注释：都市化水平是一个都市经济社会生长水平的综合体现，是一个都市和地区的竞争力与现代化水平的重要标记；都市化水平的提高，有利于都市经济快速生长，经济结构明显改进，是百姓经济增长的重要的动力源。就房地产行业的相关角度，都市化水平的提高，将改进都市居民的总体住宅意识看法，趋向于（都市化水平在50%-60%是分界点）郊区化旅游住宅观点。2、人均指标至2002年走势状态注释：人均指标，主要是指人均GDP、人均储备余额、人均消费额、人均可支配收入四项指标，主要目的是为了消减掉量化效果（成都市人口量排在副省级都市首位）反应都市居民的生长状态（人均消费额的盘算后有详解，人均储备余额 = 都市居民储备余额总值/都市总人口）。3、都市海内生产总值（GDP）增长速率后期预测走势注释：同时给出了20年生长的平均增长率，盘算公式为复利公式。4、房地产投资占牢固资产投资比重、GDP比重后期生长在三种水平上态势状况注释：主要是通过上述走势状态，判断在现有生长速度上房地产投资在后期的生长状态演化历程的大抵水平，以期对房地产决策提供支持。5、人均消费额2001年市四个副省级都市状态比力，成都市处于倒数第五位，相对其它都市而言，后续经济生长的升值空间很大注释：人均消费额 = 社会消费品零售总额/都市人口 ，若界说都市小我私家的消费量恒等相近，则该指标主要反应都市间物价水准的大抵崎岖变革态势。人均消费额越低，反应都市的物价水平较低，都市后续经济生长的升值空间将更大 第二部分 2004年上半年成都房地产市场综述一、投资与开发1、投资状况上半年，我市牢固资产投资累计完成383.6亿元，比去年同期增长24.5%，增幅下降16个百分点。投资增速逐月下降，国度宏观经济调控成效显现。分投资治理渠道视察，基建、技改、房地产分别完成158.73亿元、67.23亿元、121.4亿元。房地产投资占牢固资产投资的比重去年同期有所上升，占到了上半年牢固资产投资的35%。在基建、技改投资增速回落的情况下，房地产投资康健生长。房地产开发出现出在建范围增大、开发资金富足、空置面积显著淘汰等特点。房地产开发资金富足，定金及预付款成为房地产开发商的主要融资渠道。受国度宏观调控政策的影响，对付房地产行业，各家银行都实行贷款总量控制。1-6月，房地产本年资金来源中银行贷款为34.05亿元，比去年同期淘汰2.62亿元，下降7.1%。购房户定金及预付款比去年同期增加37.69亿元，所占比例较去年同期提高9个百分点，为本年资金来源的47.96%。上半年，我市房地产本年资金来源合计190.96亿元，比去年同期增加52.09亿元，增长37.5%。房地产到位资金为实际完成投资的2.06倍，开发资金富足。2、开发状况凭据成都市建委的数据，今年16月，在成都市五城区（含高新区）范畴内批准开工建立项目317个。其中：商品住宅938066平方米，职工住宅46327平方米，拆迁安顿房45303平方米，产业项目78690平方米，商业项目424617平方米，其它项目110336平方米；工程造价675169万元，同比增加12.9。全市新开工衡宇面积536.22万平方米，比去年同期淘汰30.55万平方米，下降5.4%，相较于1-5月新开工面积18.6%的降幅，上半年衡宇新开工面积不敷状况有所缓解。由上图不难看出，商品住宅仍然是成都城区开发的重点，但是商业项目的开发量已经靠近了住宅开发量的一半。待这些商业项目面市后，如何给这些商业找到出口，也是开发商需要考虑的问题。二、楼市简析2004年上半年成都房地产市场仍然供销两旺，新开工衡宇面积为536.22万平方米，商品房在建范围比去年同期扩大390.2万平方米，增长22.2%，总量达2148.7万平方米。16月成都市新开楼盘57个，供给面积到达346.709万平方米。1、区域2004上半年新盘供给仍以城西为主，占新盘总数量的1/3，其次是郊县和中心城区，分别占新盘数量的26%和19%。城东和城南楼市在上半年比力起来显得有点寂静，城北由于蓝光金荷花等商业项目的连续面世使城北楼市供给有所提升。2、代价商品房销售市场旺盛。1-6月，全市商品房销售（现房销售+预售转竣工销售）面积301.46万平方米，比去年同期增长15.6%。商品房现房销售均价（不含经济适用房）2355元/平方米，比去年同期上升9.89%。其中住宅代价变革有起有落，从第一季度节节攀升到第二季度有所回落。一方面是由于年初大量郊区的楼盘供给使1月代价处在一个相对较低的水平，随着越来越多高价小户型和别墅的推出，住宅均价在4月到达最高。但在五月由于中心城区供给量锐减，住宅均价在郊区楼盘的拉动下下滑了18个百分点。由于郊区楼盘有范围和代价上的优势，加之成都市向东向南生长的目标，郊区楼盘注定会在成都楼市中饰演越来越重要的作用。3、物业形态2004上半年，低层、多层和小高层数量均有差别水平的上涨，其中低层上升尤其明显，主要是由于如别墅和体量较大的部分专业市场的面市，如万贯五金机电城。多层和小高层供给增长平缓，增长率分别为15.83%和13.01%。高层物业有较大下滑，下滑幅度为78.98%，主要是城区土地资源日益缺乏造成高层物业供给体量下降。 多层物业在楼盘数量上比去年同期有所下降，下降比例到达近1/3，但在体量上却比去年同期有了15.63%的上升。这主要是由于主城区土地的稀缺，多层供给向城郊和郊县偏移，从而能够进行较大范围地开发。电梯物业供给与去年同期相比上升了13.01%，占了整个住宅供给量的近三成，主要会合在二环路内。可以预见，今后多层物业的开发将多位于城郊和郊县，而二环路以内的住宅开发将以电梯物业为主。4、空置面积 由于商品房市场的连续繁荣，空置面积连续出现下降趋势。2-6月，空置面积分别比去年同期下降7.4%、12.3%、17.9%、20.3%和21.1%。上半年，全市商品房空置157.92万平方米，比去年年底淘汰了25%。其中，住宅78.3万平方米，同比下降41.4。从商品房空置的特性来看，空置期在“一年以内”的“待销房”面积大大低落，待销面积为70.16万平方米；空置期在一年以上的“滞销房”和“积存房”为87.76万平方米。空置面积总体下降，但空置期在一年以上的“滞销房”和“积存房”面积有所上升。在短短六个月时间里，成都的空置商品房面积淘汰了1/4，不由得令人感触成都楼市的火爆，在其他都市空置面积不停增加的时候，成都楼市热度不减。不停淘汰的空置面积也说明了成都楼市仍然在一条康健的轨道上运行，真实的需求拉动了市场的繁荣，令人担心的房产泡沫在成都难成气候。三、土地购买情况 2004年上半年成都领土局共拍卖25块土地，除2 块流标外，其余23块土地都乐成拍卖。乐成拍卖的面积到达2327.87亩；成交金额到达248967.92万元。值得存眷的是，在4月15日拍出了成都至今为止拍卖的最大地块，面积到达1811亩，使成都上半年的土地供给量有了大幅上升。1、上半年成都土地供给区域漫衍数据来源：成都市领土局2、2004年上半年成都土地市场特点： 1、一环内置换土地速度加快。上半年一环内共提供拍卖地块15宗，总面积188.08亩。共乐成拍出13块土地，共计165.22亩。由于旧城改革的原因，一环内所拍卖的土地的特点是数量较多，面积偏小、代价较高。值得重视的是，流标的两块土地都位于一环内，但是由于代价较高都未能乐成拍卖。 2、拍卖竞争日趋猛烈。从成交价与起拍价比率来看，在从城中心到三环外，开发商们都展开了猛烈的争夺。第一季度二环外所拍卖土地成交价与起拍价比率均高于50%；第二季度一环内最高的比率到达了168%，在一环到三环的区域比率也都到达了70%以上。从第一季度和第二季度的比率曲线可以看出，在土地供给日趋紧张以及土地出售方法越来越透明的房地产市场，今后的土地争夺可能会更为猛烈。 3、成都市最大块土地乐成拍卖。在4月15日拍卖的城西1811亩领土地是目前成都市推出的一宗面积最大、成交总额最多的地块，其位于成都市金牛区金牛乡、郫县犀浦镇。筹划总面积约132.42公顷（1986亩）。本次拍卖出让地块的面积约120.73公顷（1811亩），用于建立高标准国际社区。 成都当地房地产开发商没有一家能到场最后的竞拍，体现着当地开发商将面临越来越多外地知名房地产企业的挑战。 4、蓝光垄断东大街。东大街仍然是蓝光的天下，东大街3号、4号商业金融用地，均以起拍价成交被蓝光竞得，共计约2.38亿元。四、上半年成都市房地产市场生长存在的问题成都市房地产市场总体上处于康健生长的态势，但有些问题也值得进行重视，主要体现在以下方面：1、区内商品房供求总量短期失衡据房管局的数据显示，今年一季度五城区内批准预售面积114.05万平方米，其中住宅87.94万平方米，同比分别淘汰21.8%、22.1%，只分别相当于同期销售量的53.2%、47.6%。供销比有较大幅度的下降，特别是非住宅供销比在第一季度也下降到了1以下，而去年全年非住宅供销比还处在1.852的高位。供给量的淘汰和需求量的增加，使供求总量失衡加剧，供求矛盾越发突出，卖方市场特征明显，排号购房随处可见，购房成了抢房，消费在一定水平上失去了理性。2、商品房供给结构不公道，非住宅比重过大据成都市建委数据，今年上半年五城区商业项目的开发量为424617平方米，已经靠近了商品住宅开发量938066平方米的一半。非住宅供给量过大而住宅供给短缺也一定水平上造成了商品房供求的短期失衡。供给结构的不公道倒霉于成都房地产市场的康健生长，需要开发商和房地产治理部分引起足够的重视。3、二手房代价涨幅太快据有关数据显示，二手房14月成交103万平方米，同比增长55，其中住宅增长幅度到达64，成交套数相当于去年上半年的总成交套数。14月二手房代价上涨更为迅猛，与同期相比上涨500元/平方米。不外，进入5月以来，市场迅速缩量，成交量大幅下滑，5月份二手房成交量与4月相比淘汰1000套，市场需求大量萎缩，市场进入低谷期。4、租赁市场与买卖市场生长不平衡，投资购房风险加大从上半年市场生长情况看，衡宇买卖市场生长速度远远快于租赁市场，衡宇买卖代价呈逐步攀升趋势而租赁代价保持相对平稳，主要原因在于部分消费者有房价上涨的心理预期，提前购房或加大投资购房比重所致。租金售价比逐步下降，投资购房风险加大。第三部分 旧城改革中的成都都市游憩商业区（RBD）建立研究陪同着经济运动的生长和信息时代的来临，都市越来越以多样化的功效显示出其区域焦点的职位。它不但继承着区域经济、文化、政治、信息办事的中心职能，更成为了旅游运动的中心，兼具着旅游目的地和客源地的双重功效。在此历程之中，一种新兴的功效区游憩商业区逐渐在我国一些经济底子较好的都市显露雏形。西部开发的推进赐与了成都这座传统的商贸都市更辽阔的生长空间，都市新一轮的腾飞业已展开，陪同着旧城改革的步调，成都的都市游憩商业区也正在逐步显露出其奇特的魅力。回首20012004年的成都都市建立中的闪光点，勾通起的恰恰就是新世纪伊始，这座陈腐的历史文化名城游憩商业区的生长历程。一、RBD及RBD与CBD的干系所谓“游憩商业区”，即英文Recreational Business District 的汉语意译，缩写为RBD。这一典范的舶来品最早由西方学者Stansfield C 和Rickert J E 在1970年研究旅游区的购物问题时，为描述这类旅游地的结构和功效特性而提出。随着中国都市游憩商业区生长进程的加剧和对外学术交换的深入，近年来也有不少海内学者展开了针对海内都市游憩商业区所进行的研究,较为突出的有中山大学旅游生长与筹划研究中心主任、著名传授保继刚，他在前人研究的底子上,结合海内外建立的实际，将都市RBD界说为：都市中以游憩与商业办事为主的种种设施（购物、饮食、娱乐、文化、来往、健身等）集聚的特定区域，是都市游憩系统的重要组成部分；简朴的说，就是都市内具有旅游吸引物、吸引大量旅游者的零售商业区。近年来，海内RBD生长迅速，较为成型的有：大型购物中心型的广州天河城地段和惠州市步行街、旧城历史文化改革型的南京夫子庙地段和上海城隍庙地段、新城文化旅游区型的深圳华侨城和珠海九州城地段。由于RBD与CBD在名称上极为相似，容易被人殽杂，大概认为RBD是从CBD众多功效中分化出来的，但其实，RBD与CBD的干系是庞大的。所谓CBD,即Central Bussiness District,海内通常将之翻译为“中央商务区”。这是20世纪20年代由都市空间结构的芝加哥学派代表人物伯吉斯（Buegess.E.W）所提出的观点。CBD位于都市的相对中心，是都市及都市所在区域繁荣与生长的标记和依靠，在都市和区域筹划中占据重要职位。针对研究中出现的关于CBD结构功效演变方面的认识分歧，海内的学者又以20世纪80年代为分界线，将CBD分为了传统和现代两类：前者为传统的CBD，解释为“中心商业区”，与都市中心区的观点相近；后者为现代CBD，解释为“中央商务区”。传统与现代两者可以并存，但是在职能上存在一定的分工。RBD是相对CBD而提出的，所差别的是：在区位选择上，CBD通常由商业的重要性、土地代价、可进入性和经济地租的相互作用决定，一般位于都市的中心地段；而RBD的区位则经常取决于自然的或历史的景点，大概一个历史区域里，旅游点是影响RBD区位的最重要的力量。在形态上，相对付CBD是都市零售设施高度会合的区域，大部分的RBD都是呈长条形的，以步行街形式设计。在功效上，以旅游者导向的旅游吸引物于办事设施所集聚成的RBD与都市CBD可能是相邻的甚至是重叠的，特别是在欧洲一些陈腐的历史场镇，RBD与CBD经常都会合在传统的街区中。相比而言，CBD考究经济效益，是经济生长的产物；而RBD则更尊重人的需要，注重人性的生长。凭据相关研究，两者重要特征的比力如下表：表1 CBD与RBD的比力从上表可以看出，现代CBD与RBD的联系不大，现代CBD的主要职能是商务办公，吸引旅游者只是其隶属功效，一般只是作为现代都市景观的代表而吸引游客，加上地价昂贵，内部缺乏生长RBD的条件。而传统的CBD与RBD的干系则十分密切，在一定的诱因之下，传统CBD有转变为以吸引游客为主、提供游憩和休闲运动的RBD的可能。在下文的论述中，我们将会看到成都传统的CBD与新兴的都市RBD的共生互动的生长演变历程。二、成都RBD的形成特征作为一座2000多年历史的传统商贸都市，成都市的商圈主要会合在春熙路、盐市口、骡马市、天府广场等旧城焦点区域，这些地段形成了成都传统CBD的格式；另一方面，由于成都自建城以来，城址就险些没有变动过，所以，几千年来积淀的众多历史景点也多散布在这个区域内，如旧城中心的释教圣地大慈寺、文殊院，清末明初民居院落宽窄巷子，以及较远一点的著名景点草堂、武侯祠等等21世纪初，随着大范围旧城改革的展开，陈腐成都的都市面貌开始产生急速的变革，人们一面欣喜着日新月异的繁荣商业和生活事情情况，一面惋惜着老成都风情味道的消逝，特别是那些凝聚着陈腐岁月里沧海桑田变迁的历史街区越来越成为外地游客和当地居民最喜欢游玩的场合。在这样的特殊情况之下，成都市政府针对涉及历史街区部分的旧城改革制定了新的政策步伐：以掩护历史街区风采为主题，通过整合包装的计谋，扩大文化掩护区的范畴，由政府组织专家设计旧城拆迁部分土地使用方案和修建体观点设计方案，再将土地出让给开发商进行实质性的开发。这种新的旧城改革模式如下图：运用这项新步伐，成都市规定了最受老黎民存眷的中心城区三个重点历史掩护区大慈寺、文殊院和宽窄巷子，体例了具有针对性的特殊掩护与开发计谋，于是，依托于这三处旧城焦点区域的历史街区，成都市的都市游憩商业区初具雏形。在下文中，我们将逐一展开对三个街区筹划思路的报告和评析。 简朴的来说，成都都市游憩商业区（RBD）的形成具有以下特征：1、具备传统CBD的商业及人气资源优势；2、拥有能够代表都市历史风采的景点和街区；3、在都市经营时代大范围的旧城改革历程中展开；4、得到了自上而下全面的社会存眷。三、成都都市RBD的形成历程如前所述，成都都市RBD创建在传统CBD的底子之上，但其实，成都焦点城区著名的旅游景点另有许多，如杜甫草堂、武侯祠、青羊宫等。之所以选择文殊院、大慈寺和宽窄巷子，是基于同其他景点、街区的比力优势：1、杜甫草堂片区杜甫草堂是唐代大诗人杜甫为避“安史之乱”而流寓成都时的居所，并在此留下了茅屋为秋风所破歌、恨别、病桔、枯棕等脍炙人口的著名诗篇，因尔后人也把杜甫草堂誉为中国文学史上的一块圣地。这里常年游人如织，游客们除了感觉园林之美外，更多的是来体会诗人“位卑未敢忘忧国”的胸怀。目前，杜甫草堂是成都市内一日游的主要景点之一。配套设施：随着500多亩浣花溪公园的建成，草堂周边的古玩、字画、餐饮等经营商家的聚集，客观上已经形成了草堂旅游经济商圈。2、武侯祠片区武侯祠作为怀念三国时期蜀国武侯诸葛亮的祠堂，历来是外地游客游览成都的必访之处，其最大的特点是“君臣合庙”，在全国三国景点中影响力突出，其融合才智文化、兵家文化和儒家文化为一体的文化内涵，和后代对诸葛亮“鞠躬尽瘁，死尔后已”精神的崇敬及其才智、韬略的认同，使得武侯祠魅力长期。配套设施：武侯区政府重新审视了武侯祠以及三国文化对该区域的经济生长动员作用，利用这块含金量极高的品牌资源和它已有的市场招呼力，加快武侯祠片区的整体筹划进度，对以武侯祠为焦点的“蜀汉三国文化旅游城”的经济商圈的形成，有巨大的推行动用，相关配套业已形成。3、青羊宫片区青羊宫为西南地区范围最大、也是成都市内修建年代最久远的一座玄门宫观。宫内生存着玄门主要文籍玄门辑要为全国仅有。虽然玄门文化与释教文化相比，其影响力和笼罩面远不及前者，但由于宗教信仰的差别性以及其历史的深远，其影响力也不可小觑。配套设施：紧邻一环路，地理位置优越，配套设施“天然”形成，文化公园、百花潭公园与之毗邻，琴台路的乐成改革，加上青羊宫门票的低廉，该片区已经形成融历史文化、游园、餐饮、休闲于一体的综合旅游休闲经济商圈。4、文殊院片区初建于隋朝，原名信相寺，迄今已有1300多年历史，文殊院先后出现了慈笃、本圆、能海、宽霖等许多世界著名的高僧，同时，寺内供奉有唐玄奘法师顶骨，稀有经书等绝世珍宝。由于释教文化的影响力和招呼力，来此香客络绎不绝，每年达200万人次，被誉为“闹市中的一片净土”。5、大慈寺片区大慈寺创建于唐代，唐玄宗赐匾“敕建大圣慈寺”，相传唐代大家吴道子、前蜀画家李升、后蜀画家黄荃父子都曾在此创作大量的壁画，古称“震旦第一森林”，是一座极其珍贵的艺术宝库。地理位置的优越：与春熙商圈接攘，坐享成熟商业区的商流、人流和消费气氛，区位优势明显。整个春熙路大慈寺片区的筹划目标始建成具有国际影响力的新都市商业中心。1、国际化、综合性现代步行休闲购物商业集群街区，步行休闲购物天堂。2、原生、原真、原创文化聚落，文化、旅游商业集群街区，川蜀文化商业、文化旅游乐土。3、具有强烈现代感和本土文化特色的都市中心商业区和风采展示区。6、宽窄巷子目前成都现存范围较大的街区式川西民居修建群；筹划的目标：该区域有筹划结合长顺街，从而形成清末民初川西民居修建和街区会合展示区域，形成其周边3公里范畴内的“古少城”特色旅游文化街区，将成为集历史、文化、商业、旅游于一体的新型都市景观。政府的支持：决定了其土地本钱较低。突出优势：文化代价较高、形象好以及政府的鼎力大举支持。表2 基于都市RBD资源要求的优劣势比力在大范围旧城改革进行得如火如荼的20012004年间，针对三大历史街区的掩护开发事情相继展开：文殊院片区的拆迁改革工程由成都市住房保障中心牵头，聘请了著名的筹谋人王志纲与本土地产照料机构协力展开对文殊院片区文化代价和商业代价等的全新挖掘诠释，提出了打造“都市第一禅林”的主题观点，设计了新型的土地开发使用和商业运作模式，将打造成集释教文化、旅游、餐饮、休闲、购物为一体的多功效都市旅游商业文化区。陪同着即将开始的土地拍卖和商业区建立正式破土动工，文殊院的全新魅力将出现在大众眼前。宽窄巷子正式提出打造成都“新天地”的设想，预示着这里将出现的是“传统川西民居+现代时尚商业”的完美结合，其乐成运作将意味着成都这座陈腐都市找到了延续商业传统，并且糅合现代化时尚元素，展现自身奇特魅力的极好途径。作为地理位置最好，直接连接春熙路黄金商圈的大慈寺掩护区筹划占地面积相当大，商业底子也最好。目前，“大圣慈寺”一期规复维修工程业已竣工并已正式对外开放。大慈寺规复开放筹办小组委托专业设计公司设计了新的扩建方案，这幅大慈寺的未来蓝图，在筹划展示中得到了众多观者的一致好评。在最近开展的成都市民最体贴的十大筹划中，文殊院、大慈寺、宽窄巷子三大历史街区的改革方案得到了最大的存眷度，充实证明了三者在大众心目中的特殊受重视水平。由此，成都都市游憩商业区的轮廓日渐明朗，旧城焦点区域，叠和在传统CBD底子之上，三足鼎立的RBD焦点区域赫然形成：四、成都RBD内商业地产项目的经营计谋设计成都都市RBD诞生于“都市经营”理念主导政府行为的特殊时代配景之下，“经营”同样是这些旧城历史街区改革更新历程中相当要害的一个环节；另一方面，RBD自己的零售商业区的属性也决定了其必须以商业经营情况的优劣作为评判筹划建立是否乐成的标准。所以，在成都都市RBD的景观组成内容中，原有的景点即旅游吸引物的掩护修葺只是一个部分，旧城拆迁空出的大量土地上全新的商业地产开发和休闲娱乐游憩商业经营才是筹划设计的重点内容。成都都市RBD区域内的商业地产开发项目的奇特之处决定了其经营计谋设计的奇特性：1、之所以要考虑商业后期物业的经营计谋设计，是因为成都都市RBD的建立不是靠个体地产开发商的力量推动，而是在都市经营历程中的政府行为主导的结果，希望打造出能够代表成都都市风采的景观性商业区，“整体性和代表性”成为了其区别于其他商业地产项目的要害之所在，决定了其对付经营治理中“整体气势派头”统一体现的特殊要求。2、在这里，商业物业经营计谋设计历程中主要需要解决的问题同样是凭据具体的项目的特点与整体的市场情况，处置惩罚好投资者、经营者、治理者的利益干系。即：协调好投资者与开发商之间所有权的比例分派干系，明确接纳统一经营或是疏散经营方法，明确商业经营治理公司在商业物业治理中的责权界定，以及物业所有者与物业治理者之间对付租金收入的分派问题。比力目前海内商业物业开发中的常用经营计谋，可以发明适合于成都都市RBD区域商业物业的经营计谋。首先来看目前在商业物业开发中都有哪些典范的经营方法：方法一是一种最简朴的商业项目经营类型，一般适合商业生长的低级阶段，特别是适合沿街商铺式的低级的商业物业类型。由于海内商业物业开发尚处于起步与生长初期，目前商业项目开发历程中接纳比力多。方法二目前在海内接纳不多，适合商业物业开发生长的高级阶段。其最终目的在于通过恒久商业的良好经营，实现商业物业项目恒久代价最大化。结合成都都市RBD经营特征评价这两种经营方法的优劣势如下：表3 基于成都都市RBD经营特征的选择很明显，针对成都都市RBD经营治理“整体性”的要求，第二种方法越发适宜。相对的，政府力量的介入能够消除许多倒霉的因素，好比对品牌商家的招呼力和整协力、对物业设计修建施工水平的高要求等等。并且，政策的有利倾向对