房地产可行性研究报告.docx
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1、房地产可行性研究陈诉要领第1操纵环节:乐成迈出投资第一步第2操纵环节:可行性研究的误区及相应对策第3操纵环节:房地产可行性研究战略阐发第4操纵环节:设计乐成的可行性研究流程第5操纵环节:撰写精彩的可行性研究陈诉书第6操纵环节:如何协调可行性研究投资预算第7操纵环节:从全局出发进行可行性研究使用指南可行性研究通常是一种打哪儿指哪儿的游戏,先射出箭,然后画出靶心。 中国房地产生长的阶段性局限,导致市场的不确定因素较多,项目成 败的盘旋余地也较大如此也罢,最危险的是可行性研究仅仅成为一纸说辞。房地产可行性研究实战操纵手册从实用的角度总结了房地产可行性研究的要点与步伐,并将之纳入整体战略设计。 第1操
2、纵环节:乐成近出投资第一步1透视民地产可行性研究房地产开发项目的可行性研究是在投资决策之前对拟开发的项目进行全面、系统的观察研究和阐发,运用科学的技能评价要领,得出一系列评价指标植,以最终确定该项目是否可行的综合研究。一般来说,可行性研究是以市场供需为立足点,以资源投入为限度,以科学要领为手段,以系列评价指标为结果,它通常要处置惩罚两方面的问题:第一是要确定项目在技能上能否实施;第二是如何才气取得最佳的效益(主要是经济效益)。从房地产项目开发的实际情况来看,单从修建施工技能上讲,一般不存在一时无法突破的重浩劫点,无论是大跨度桥梁,照旧超高层修建,如上海市的杨浦、南浦大桥,及高达 420米、 8
3、8层的金茂大厦和高达 468米的东方明珠塔就是很好的佐证。可见,要害在于投资的回报,即能否取得最佳的经济效益,并分身社会效益和情况效益。2、项目投资制胜第一宝贝一个房地产项目在实施之前,都必须进行投资可行性阐发。在该阶段,可行性阐发所要解决的波特定项目乐成的可能性问题。固然,一个投资方案有乐成的可能性,大概说其是可行的,也并不意味着该项目是符合的。般情况下,可行性阐发要研究的不但仅是一个方案,而是同时研交多个方案,有时几个方案都可能是可行的,并且都很可能具有吸引力。要在多个可行方案中优选出最优秀方案,研究人员只能在可行性阐发的底子上,综合考虑市场、资金、风险等各方面的问题,综合评价公道取舍。可
4、行性研究,至少要能精确地答复这么三个问题:a、这项目是可行的照旧不可行的b、如果可行,可行到什么水平c、如果投资,可能遇到的最坏的情况是什么,对此应作什么筹划第二操纵环节 可行性研究的误区及相应对策1、 项目精度尺度项 目 内 容时间(月)用度允许误差投资时机研究阶段130.2%0.8%30%20%开端可行性研究阶段60.25%7.5%20%10%详细可行性研究阶段8160.2%1.0%10%2、 常见误区误区一:一个尺度的效益阐发如果你的项目可行性研究陈诉十分肯定地报告你未来能赚几多钱,并且一定能赚这么多钱,这绝不会是一份实事求是的陈诉。一份专业而严肃的项目可行性研究陈诉不可能只是一个效益尺
5、度。在可行性研究时,我们遇到太多的不确定因素。这些不确定因素使项目未来的代价及销售进程处于一种相对的不确定之中。因此,可行性研究的“效益阐发”也不可能是十分确定的,只能是一种公道的预测,而这些预测需要假定的前提,那就是期望值。可行性研究凭据差别的期望值给出差别的期望效益预测。误区二:先入为主的可行性研究笔者曾考察过十多项失败的大型地产投资,发明其中大部分项目的失败都是由一些可预见的因素造成的。这些因素包罗:高级别墅坐落在大型产业区内,致使别墅情况被破坏,别墅无人问津:在一个离市区测多公里的乡镇开发高层公寓,结果也是无人问津;准备在一个筹划失控的农民居住区开发商住小区,结果在廉价“集资房”的打击
6、下中途而废;同一时间同一都市同类楼盘供给量过大抵使需求短缺;建立本钱远远凌驾预算造成资金不继;一条新建的高架桥拦腰而过使梅楼商铺优势失效;原先的商业旺地因地铁建立而大范围地拆迁,成为“被人遗望的角落”等等。 在与这些项目的生长商交换时,他们对所遇到的困难通常都叹息“真没想到”,然而却是早该想到的。再看一看这些项目的“可行性研穷陈诉”,险些都是同一个调子:引经据典,从各个角度描绘这个项目投资的美好前景,却偏偏不提项目投资的倒霉因素。这样的“可行性研究”,自始至终都是为7证明该项目是可行的,犯了“先入为主”的大忌。先入为主的可行性研究通常是由以下原因造成的房地产投资企业的领导主观意志在起作用。往往
7、由于“主座意志”对课题的影响,课题研究人员担心挑项目的毛病会冒犯老板,于是学会了察颜观色,一切围绕领导的意思去论证。所以,为制止这种情况的生长,公司领导要多些支持,少些干涉,让课题组放下包袱,按科学的路子去观察、阐发。课题组人员的业务水平不外关。有些项目的可行性研究没有交给真正在行的专家去做,而是随便找一些高校的西席或在本公司里的人去完成。这样做,使课题组的智力及能力结构很不公道,要指望他们拿出一个真正可信的可行性研究陈诉是不可能的。有的生长商将可行性研究的课题交给一些修建咨询机构去做,这些单元的科研实力过得硬,但由于项目对他们来说就意味着有生意可做,因而也不太可能保持中立的研究态度,除非生长
8、商事先申明到场可行性研究的单元不能承揽本项目的工程咨询业务。有的生长商图省事,让与他互助的另一方提供可行性研究陈诉。这在意向打仗的时候是。须要的,但要清楚的是,互助另一方所作的可行性研究只是针对自己的投资行为而做的,并不适合于现在的生长商;有时互助另一方为了争取他人来投资,可能会片面地夸大该项目的投资代价,这样的可行性研究是不可能做到中立外。3相应对策a 加速专业化及市场培育事情,推进行业范围化与专业化,是提高可行性研究水平,确保其精度、深度、控制误差的底子包管。当前市场逐渐走向范例和成熟,日益剧烈的市场竞争成为企业增强可行性研究的外在动力。b 提高从业人员素质。这是控制可行性误差的根本保障。
9、在某种意义上看,可行性研究人员应该是“全才”,必须具备相当的工程技能、经济、房地产开发经营、法例、税务、金融等专业知识。c 创建可行性研究数据库。当前海内房地产市场透明度还不高,可行性研究人员往往难以收集到完整和准确的市场信息(在香港,丈量师在阐发时,可以从香港土地注册处一相当于内地领土房管局,查阅最近成交个案和以往物业的有关资料)。信息的缺失或误差,可能给可行性阐发带来巨大误差。在这种情况下,可行性阐发人员更需要增强对信息的收集、整理事情:通已往粗取精,去伪存真的历程,将市场上疏散的信息整理为可用的数据。另外,有条件的企业还可增强项目后评价事情,通过阐发比力,提取有用的信息,进一步提高可行性
10、研究的实用性。第3操纵环节:房地产可行性研究战略阐发 阐发角度一:社会经济环免对房地产市场的影响房地财产不是个伶仃的行业,本书多处强调,将房地财产看成百姓经济的喷头财产”来看待是错误的,这并不但仅是个说法问题,而是一个最根本的认识问题:到底是房地财产动员百姓经济的生长照旧百姓经济的生长动员房地财产的生长?如果把这个问题搞颠倒了,在形势的判断上就会出现根天性的失误。无论政府照旧企业都市导致“先人为主”的决策倾向。如年代初海南、惠州、北海等地出现房地财产畸形膨胀,大起大落,都是无视本地百姓经济生长情况,主次颠倒,没有摆正房地财产的位置所带来的结果。 阐发角度二:本地政府行政行为对市场的影响 一些地
11、方政府的都市筹划及筹划控制水平对本地房地产开发有着直接的影响。众所周知,在都市筹划治理比力好的张家港市及江阴市,房地产开发一直处于比力平稳的状态。超前而科学的筹划、有效的范围控制、严格的筹划治理,使这两个都市的房地产开发制止7盲目的、一窝蜂的现象,本着配套一片、开发一片、治理一片的原则,这里的小区住宅市场根本上没有出现供大于求的情况,所有楼盘的预售结果都很好。与此形成比拟的是,不少都市的土地批出范围严重失控,房地产市场治理杂乱,造成地盘炒卖现象严重,商品房供给量过大,市场代价起落过剧,地方政府筹划治理不当,给生长商们带来了很大的风险。 阐发角度三:街区情况对房地产营销的影响古北新区并非上海闹市
12、区,楼价何以如此昂贵?原来,由80年代起率先开发的第一个上外洋贸区一虹桥开发区,随着愈来愈多外商人驻办公,邻近的古北新区自然成为外商购置或租赁住宅的主要目标。区内满是豪华住宅,住户大部分是港、台同胞及外国人,所以成为上海唯一个名副其实的境外人士居住区。这使古北新区享有很高的知名度,并自然形成了一个奇特的社交圈及生活社区,区内楼宇质素又不赖,需求者多并且舍得花大价格,故此售价及租金曾一直稳步上扬。进入1996 年以后,该小区房价虽有所下跌,但仍是海内最贵的地方。 从古北新区的例子可以看出,房地产的代价似乎并不完全取决于楼盘自身的档次和质量,还与周边的街区情况有关。正因为有虹桥开发区的生长,才产生
13、了对古北新区崇高住宅的需求,虹桥开发区与古北新区之间明显存在著功效上的互补干系。街区功效是使房地产实现其市场代价的外在动因。投资商自身条件考察1、考察你的经验隔行如隔山,隔山买牛难。任何一家公司都不可能对自己完全不了解的领域进行投资,房地产投资也是如此。纵然是已经在房地财产内有一定资历的企业,如果该公司以前是开发市内写字楼的,如今目标投资工具是郊区别墅,那么能不能考虑呢?那要看公司的经理层里是否有具备别墅开发经验的人才,不然照旧慎重为好。固然,事情并不是绝对的,当你认为“经验”这一风险也值得冒的时候,就不必在这个问题上多思量了。2、考察你的投资方法由于企业配景和实力差别,各房地产投资企业的项目
14、投资方法也不一样。也许你的企业从来不会在建一幢楼后靠出租来获取恒久回报,而是建一部分卖一部分,甚至靠预售楼盘来转动开发,那么对那些适合于长线开发的项目和适于长钱投资的地域,你就要三思尔后行了。有时候一个好项目,到了某些房地产企业手里就成了臭狗屎了,想扔也扔不掉。 3、考察你的融资能力每一个房地产项目的开发都市遇到借贷和融资问题。问题是你的借贷渠道和融资渠道是否可靠,如果项目建到一半而你的后续资金又无人提供,那可要人命了。笔者见到不少这样的事情:一个建了一半的项目因为没有后续资金而停工两三年,前期本钱已经上升了一半,如此就算建好了也无利润可言了,明摆着是亏本的生意。阐发角度四:投资商的自身条件对
15、营销的影响俗语说“太贵有自知之明”。房地产商在进行项目阐发时是不可能不对自身的条件进行阐发的。一家公司不可能什么样的项目都能开发,也不可能什么样的风险都敢去冒,所以在考察一个地域、一个项目值不值得去投资时,还必须有针对性地权衡:本公司适不适合于那个地域去投资,适不适合于投资那样的项目。第四操纵环节 设计乐成的可行性研究流程步调A 人员摆设组合项目 内容人数卖力项目用度时间注册房地产估价师造价工程师市场观察和阐发人员 经济阐发专家制作人员社会学,情况等专家步调B:市场阐发 a、宏观因素阐发房地产开发商在一个国度的某个地域拟进行房地产投资时,首先要考虑的是该国的宏观因素如政治、经济、文化、地理地貌
16、、民俗习惯及宗教信仰,有无地域辩论或战争产生的可能性。b、区域性因素阐发一般来讲,项目所在海内部地域之间的生长是不平衡的,差别总是差别水平地存在,仅研究其宏观因素还不敷、还必须对项目所在区域进行因素阐发,这是因为:首先 宏观经济对区域经济的影响水平差别,对有的区域影响大,有的区域影响小;其次 区域经济生长受宏观经济的影响存在着“时滞现象,宏观的经济现状往往要经过一段长时间以后才气对区域经济的生长产生影响,有的地域反响快,有的地域则滞后性较为明显,投资时必须加以考虑;其三 国度特定的地域经济使得某些区域经济或多或少受宏观经济颠簸的影响,甚至形成于宏观经济趋势相反的逆向走势。我国的经济特区、自由贸
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