房地产实用手册.docx

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项目开发流程、治理控制

指
导
手
册

体例：******* 审核：********
二OO九年三月
前言
鉴于公司创建不久，各方面事情都在努力完善中，内部各项范例制度及各精细化治理都没有完全成形。在*******的倡议和指导下，经过一个多月的不停体例和修改,我们工程部凭据公司实际情况终于完成了本实用手册的体例事情。
本手册，体例内容是凭据公司的经营范畴是以项目开发为先决条件，体例时将项目开发的整个流程为主轴线，以各流程的大纲为主，参加各流程事情的详细操纵及治理控制内容。
我们体例的原则是以目前公司运作的实际情况为底子，尽量做到宜懂实用，目的是希望本手册能进一步完善公司的内部底子建立，更能在公司以后各项事情的实际运作中能起到一定引导作用。我们也向往在各方面的公道的发起目标,但我们会更努力更用心的去完善它,目标总有一天会实现.我们相信,努力总会有回报!
*****年*月

目 录
前 言 2
第一章：房地产开发的看法 5
一、房地产开发的种类 5
二、房地产开发的根本原则及要求 5
三、设立房地产开发企业应当具备的条件 5
四、房地产开发企业的设立步伐 6
第二章：可行性研究和项目决策阶段 7
一、房地产项目可行性研究的底子目的 7
二、房地产项目的四方面研究偏向 7
三、房地产项目的可行性研究步调 8
四、房地产项目可行性研究的内容 8
五、房地产项目可行性研究的事情阶段 8
六、房地产项目开发详细的经济效益阐发 9
七、项目可行性研究的结论与发起 9
第三章：建立前期准备阶段 10
一、土地使用权的获取及开发 10
（一）、土地使用权 10
（二）、土地开发 12
二、征地拆迁，申办并取得《衡宇拆迁许可证》 13
三、确定勘察、监理 15
四、筹划设计 16
五、建立项目报建登记，申请招投标 22
六、申办《施工许可证》 24
第四章：工程建立实施阶段 26
一、工程建立实施准备阶段 26
二、工程建立实施阶段 26
（一）、工程进度的控制 26
（二）、工程质量的控制 28
（三）、工程本钱的控制 29
（四）、工程条约的控制 34
第五章：项目销售阶段 37
一、房地产项目的营销筹谋 37
二、房地产销售 38
三、房地产销售的流程 41
第六章：房地产项目物业治理 42
一、物业治理的看法 42
二、物业治理的特点 42
三、物业治理在当前的职位和作用 43
四、物业治理的根本内容 45
五、物业治理费 46
第七章：附录：房地产开发相关流程 47
房地产开发全流程 47
治理质量监视步伐及提交资料 57
治理宁静监视步伐及提交资料 57
治理修建工程施工许可证步伐及提交资料 57
土地一级开发一般事情步伐 58
施工监理事情的总步伐 59
施工组织设计审核流程 60
图纸会审监理事情流程 61
工程款支付根本步伐 62
工程变动治理的根本步伐 63
进度控制监理事情步伐 64
主体工程质量控制流程 65
单位工程验收根本步伐 66
质量评定监理事情步伐 67
建立工程竣工验收存案流程 68
后 记 69

第一章：房地产开发的看法
房地产开发是指在依据《中华人民共和国都市房地产治理法》（以下简称《都市房地产治理法》）依法取得国有土地使用权的土地上进行底子设施、衡宇建立的行为。房地产开发是房地产运动中一项重要制度，属于房地产生产、流通、消费诸环节中的首要环节。房地产作为不动产，与其他商品的开发相比，房地产开发投资大、耗力多、周期长、高赢利、高风险的特点，使房地产开发运动在人们的生活中占居越来越重要的职位，经济越发达，时代越进步，房地产开发的范畴越广，水平越深，内容越富厚。
一、房地产开发的种类：房地产开发包罗土地开发和衡宇开发。
土地开发主要是指衡宇建立的前期事情，主要有两种情形：一是新区土地开发，即把农业大概其他非都市用地改革为适合工商业、居民住宅、商品房以及其他都市用途的都市用地；二是旧城区改革或二次开发，即对已经是都市土地，但因土地用途的改变、都市筹划的改变以及其他原因，需要拆除原来的修建物，并对土地进行重新改革，投入新的劳动。
就衡宇开发而言，一般包罗四个条理：第一条理为住宅开发；第二条理为生产与经营性修建物开发；第三条理为生产、生活办事性修建物的开发；第四条理为都市其他底子设施的开发。
二、房地产开发的根本原则及要求：凭据《中华人民共和国都市房地产治理法》第二十四条至二十七条的划定，房地产开发有下列根本原则及要求：
　　（一）房地产开发必须严格执行都市筹划，凭据经济、社会效益、情况效益相统一的原则，实行全面筹划、公道结构、综合开发、配套建立。
　　（二）以出让方法取得土地使用权进行房地产开发的，必须凭据土地使用权出让条约约定的土地用途、动工开发期限开发土地。凌驾出让条约约定的动工开发日期满一年未动工开发的，　　可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力大概政府，政府有关部分的行为大概动工开发必须的前期事情造成动工开发迟延的除外。
　　（三）房地产开发项目的设计、施工，必须切合国度的有关标准和范例。房地产开发项目竣工，经验收及格后，方可交付使用。
　　（四）依法取得的土地使用权的，可以依照本法和有关执法、行政法例的划定，作价入股、 合资、相助开发经营房地产。
三、设立房地产开发企业应当具备的条件：　凭据《都市房地产治理法》的划定，设立房地产开发企业应当具备以下条件：
　　（一）有自己的名称和组织机构；
　　（二）有牢固的经营场合；
　　（三）有切合国务院划定的注册资本；
　　（四）有足够的专业技能人员；
　　（五）执法、行政法例划定的其他条件。
　　设立房地产开发企业，应当向工商行政治理部分申请设立登记。工商行政治理部分对切合本法例定条件的，应当予以登记，发给营业执照；对不切合本法例定条件的，不予登记。
　　设立有限责任公司、股份有限公司，从事房地产开发经营的，还应当执行公司法的有关划定。
　　房地产开发企业在领取营业执照后的一个月内，应当到登记构造所在地的县级以上地方人民政府划定的部分存案。
　四、房地产开发企业的设立步伐
设立房地产开发企业应经过以下步伐：
　　（一）应当向工商局行政治理部分申请设立登记，工商行政治理部分对不切合房地产开发企业应当具备的条件的，不予登记；
　　（二）房地产开发企业在领取营业执照后的1个月内，应当到登记所在地的县级以上地方人民政府划定的部分存案；
　　上述划定主要为协调企业设立中，一般行政治理（工商行政治理）与特殊行政治理（房地产开刊行业治理）的干系。
　　房地产开发公司设立阶段的相关税费
　　（一）企业法人开业登记费；
　　（二）企业法人变动登记费；
　　（三）企业法人年度查验费；
　　（四）补、换、领证照费。

第二章：可行性研究和项目决策阶段
由于房地产项目可行性研究需专业要求很高、技能性很强的注册房地产估价师、造价工程师 、市场观察和阐发人员专家 、经济阐发专家、 制作人员、 社会、情况专家、房地产专家、修建工程专家、财会师及律师等专家，我公司目前缺少此类人员，只能对可行性研究的步调、内容、事情提要、项目评估的要求及决策作扼要介绍。
筹谋是一种步伐，在本质上是一种运用脑力的理性行为。
项目筹谋是一门新兴的筹谋学，以具体的项目运动为工具，体现一定的功利性、社会性、创造性、时效性的大型筹谋运动。
筹谋的六个主要宏观作用：改变企业生长方法（松散向信纸、范围向质量、产物向品牌和资本等），改变生长目标（多元向专业或相反、地域向国际、上下游移动），制止死于横死（发明生存空间，发明生存资源或手段），节约资源（制止盲从，制止盲动），提高速度（制止无效经营环节、精密使企业可连续稳定地增长），促进竞争（相互启发使财产经营越发富有科学、技能和艺术性，合经劳成为乐趣）等。总之，筹谋可使国度决策向民间经济决策的转化高效、顺畅、充实。
项目筹谋的流程分为四个流程：1、项目调研2、项目市场细分与选择 1）项目市场细分2）项目市场选择3、项目筹谋书撰写4、项目方案实施。
房地产项目筹谋是指，通过对市场情况的观察和系统的阐发，利用已经掌握的有关资料及手段，科学地、公道地、有效地推动项目的进程，并且提前判断房地产项目的顺利进展水平及效果。
房地产项目筹谋首先须经董事会批准开端立项后，再转由企业战略生长研究室进行可行性研究。
房地产项目可行性的研究结果主要应用于公司的投资偏向决策。此阶段涉及的研究偏向相比拟力宏观，研究人员需专业要求很高、技能性很强的注册房地产估价师、造价工程师 、市场观察和阐发人员专家 、经济阐发专家、 制作人员、 社会、情况等专家、房地产专家、修建工程专家、财会师及律师等专家组成。
一、房地产项目可行性研究的底子目的：是实现项目决策的科学化、民主化，淘汰或制止投资决策的失误，提高项目开发建立的经济、社会和情况效益。
二、房地产项目按研究偏向主要有以下四方面
1、宏观经济信息—— 包罗政策法例、房地产经济指数、都市筹划、区域人口特征、底子设施等根本状况等。通过对宏观市场信息的阐发了解房地产市场的现状及动态。
相关市场信息—— 包罗金融市场、业界动态等与房地产有直接与潜在干系的信息，以推论房地产市场生长前景。
2、房地产产物研究：
在售楼盘资料统计—— 包罗本地所有的房地产项目数据库资料，可进行市场供给量、代价、户型特点、装修情况、新技能、新工艺、新质料的使用情况等各方面的统计阐发。
区域市场阐发—— 凭据数据库资料对特定区域市场进行定量阐发，研究典范个案，对区域市场特点进行阐发。
楼盘汇总阐发—— 阶段性对楼盘进行统计阐发，追踪市场生长偏向。
3、消费需求趋势研究：
主要针对消费者对某类房地产的总需求量以及房地产需求的生长趋势研究。主要包罗需求动机、购买行为以及需求影响因素的研究，这些研究将作为开发商掌握需求动态的依据，并以此开发出新的产物，并不针对付某一个特定楼盘项目。
4、品牌研究：
在房地产行业生长还不是很正规，以及消费者对开发商认知水平比力菲薄的情况下，品牌形象的塑造会为产物销售带来积极的促进作用。房地产开发商正逐步重视品牌的建立，而品牌研究将成为品牌建立的底子。（同意该看法）
三、房地产项目的可行性研究步调 ，可分为 5个步调进行：
(1)项目公司担当委托或公司董事会立项；(2)观察研究；(3)方案选择与优化； (4)财务评价和经济评价；(5)体例可行性研究陈诉。
四、房地产项目可行性研究的内容
可行性研究的底子目的是实现项目决策的科学化、民主化，淘汰或制止投资决策的失误，提高项目开发建立的经济、社会和情况效益。
可行性研究的主要内容有：(1)项目表面；(2)开发项目用地的现场观察及动迁安顿；(3) 宏观经济情况阐发；项目所在地房地产市场状况阐发；项目所在板块市场研究和建立范围简直定； (4)筹划设计影响和情况掩护;(5)资源供给及资本运作方案；(6)情况影响和情况掩护；(7)项目开发模式、组织机构、岗亭需求、治理用度的研究；(8)开发建立节点筹划；(9)项目经济及社会效益阐发；(10)结论及发起。
五、房地产项目可行性研究的事情阶段
1、投资时机研究。该阶段的主要任务是对投资项目主要是土地进行开端摸底和意向性谈判，并对投资项目或投资偏向提出发起，即在一定的地域和部分内，以自然资源和市场的观察预测为底子，寻找最有利的投资时机。
投资时机研究相当大略，主要依靠笼统的预计而不是依靠详细的阐发。如果时机研究认为可行的，就可以进行下一阶段的事情。
2、开端可行性研究，亦称“预可行性研究”。在时机研究的底子上，进一步对项目建立的可能性与潜在效益进行论证阐发。
3、详细可行性研究，即通常所说的可行性研究。详细可行性研究是开发建立项目 投资决策的底子，是在阐发项目在技能上、财务上、经济上的可行性后作出投资与反对策的要害步调。
4、可行性研究三阶段通例的时间用度表
项 目 内 容
时间（月）
用度
允许误差
投资时机研究阶段
1~3
0.2%~0.8%
30%~20%
开端可行性研究阶段
6
0.25%~7.5%
20%~10%
详细可行性研究阶段
8~16
0.2%~1.0%
<10%
六、房地产项目开发详细的经济效益阐发
1、房地产项目的投资概算包罗内容：
（1）、营销开支概算，包罗：项目前研究及可行性研究的开支 ；项目筹谋的开支；销售筹谋的开支；告白开支；项目公司日常运作的开支；项目及企业的公关开支；
（2）、土地征用开支概算，包罗：政府一次性收取的标准地价；用于拆迁赔偿或青苗赔偿的开支；影响大众设施而出现的赔偿开支；
（3）、工程开支概算，包罗：用于工程勘探的开支；平整土地的开支；用于工程设计的开支；用于修建施工的开支；用于设施配套的开支；用于工程监理的开支；
（4）、金融本钱开支，包罗：外汇资金进入海内钱币系统产生的银行包管及治理用度支出；贷款引起的利息支出；各项保险开支；税收和行政性收费；不可预见开支。
2、可行性研究财务数据的选定和预测
（1）售楼收入的测定（2）项目经营治理用度收入与支出（3）经营税费及所得税的缴交（4）土地增值税（5）所得税
3、项目经济效益阐发
4、项目盈亏能力阐发：（1）、内部收益率（IRR）（2）、净现值（NPV）（3）、净现值率（NPVR）；
5、项目不确定阐发：（1）、项目盈亏平衡阐发（2）、项目敏感性阐发（3）、看法阐发

七、项目可行性研究的结论与发起：
可行性研究的结论与发起是房地产项目可行性研究陈诉的最后一部分，是对可行性研究阐发做出总结并提出相关发起，也就是凭据前面所有的研究阐发结果，对项目在技能上、经济上进行全面的评价，对建立方案进行总结，提出结论性意见和发起。
八、团体公司董事会凭据可行性陈诉的结论与发起，做出投资决策，批准正式立项，项目进入前期开发阶段。
九、其他：房地产开发项目立项和可行性研究阶段的实际产生的相关用度
（1）可行性研究费
（2）建立工程筹划许可证执照费

第三章：建立前期准备阶段
一、 土地使用权的获取及开发
（一）、土地使用权：
是指单位大概小我私家依法或依约定,对国有土地或团体土地所享有的占有、使用、收益和有限处分的权利。
　　团体土地使用权：是农村团体经济组织及其成员以及切合执法划定的其他组织和小我私家在执法划定的范畴内对团体所有的土地享有的用益物权。
土地使用权出让，是指国度将国有土地使用权（简称土地使用权）在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国度支付土地使用权出让金的行为。
1、开发商获取土地使用权的主要方法
1） 通过行政划拨方法取得；
2） 旧城改革取得中标地块国有土地使用权；
3） 转让取得；
4） 出让方法取得（招标、拍卖、协议出让三种方法）；
5） 联合开发并报有关主管部分立项、审批后取得；
6） 通过司法裁决取得；
7） 通过吞并、收购等股权重组方法取得。
2、开发商获取土地使用权的步伐
（1）、土地使用权有偿出让的方法
出让方法是指政府作为国有土地的代表以什么形式或步伐将国有土地使用权让与土地使用者。
凭据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》国有土地使用权的出让方法有三种：协议、招标、拍卖。
①协议出让指土地使用权的有意受让人直接向国有土地的代表提出有偿使用土地的愿望，由国有土地的代表与有意受让人进行一对一的谈判和切磋、协商出让土地使用权的有关事宜的这样一种出让方法。
②招标出让是指在指定的期限内，由切合条件的单位大概小我私家以书面投标形式，竞投某地段土地使用权，由招标人凭据一定的要求择优确定土地使用者（即土地使用权受让人）的出让方法。以招标方法出让土地使用权，不但要明确条约双方当事人的权利义务，并且要明确投标的效力及招标人在招标期限内应负的责任等。
③拍卖又称竞投，有些地方也叫“拍让”。它是指由土地所有者代表在指定的时间、所在，组织切合条件的土地使用权有意受让人参加，就所出让使用权的土地公然叫价竞投，按“价高者得”的原则确定土地使用权受让人的一种出让方法。
依照《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权划定》，建立用地凡属于营利性的商品房开发、旅游、商业、娱乐等用途的，必须通过市土地生意业务中心挂牌出让国有土地使用权，并取得《成交确认书》，然后签订《国有土地使用权出让条约》。开发商取得《国有土地使用权出让条约》后，到建管处治理修建方案报建手续，至地籍处治理土地证登记手续。
（2）、属协议出让的，治理土地登记时应提交以下资料：
①《土地出让条约》、《划拨决定书》或转让批文；
②开发商营业执照或组织机构代码证，房地产开发资质；
③属新增建立用地的，应提供《建立用地批准书》；
④属存量用地的，应提供原土地使用者土地权源资料；
⑤1：2000地形图2份；加盖了“权属已审核”的宗舆图、地籍图各3份；
⑥地上附着物权属证明；
⑦土地登记申请书；
⑧土地登记法人代表证明和身份证明；
⑨土地登记委托书。
（3）、招标受让土地使用权申请步伐
①用地者见到招标通告后到指定所在索取招标文件。
②用地者到市或区、县房地局或其它部分了解情况，进行咨询，并到出让地块实地勘察，搜集资料。
③用地者进行投资阐发。
④ 到指定所在治理投资登记，提交企业工商营业执照、法人资格证明、银行资信证明，并按划定缴纳投标包管金。
⑤ 用地者填写投标书寄给指定方进行投标。
⑥收到中标通知书后，由企业法定代表人或授权代表人与市或区、县房地局签订土地使用权出让条约，并按条约的划定支付总地价款的一定比例作为定金。
⑦按条约的约定支付余款。付清40%地价款后向市或区、县房地局申领临时国有土地使用证，付清全部地价后向市或区、县房地局申请正式国有土地使用证。
（4）、拍卖受让土地使用权申请步伐
①用地者见到拍卖通告到指定所在索取拍卖文件。
②用地者到市或区、县房地局或其它部分了解情况，进行咨询，并到出让地块实地勘察，搜集资料。
③用地者进行投资阐发。
④ 到指定所在治理竞投登记，提交企业工商执照、法人资格证明、银行资信证明，并按划定缴纳竞投包管金。
⑤用地者到指定所在领取竞叫牌。
⑥用地者在划定时间、指定所在到拍卖现场参加竞投。
⑦ 企业法定代表人或授权代表人与市或区、县房地局签订土地使用权出让条约，并按划定支付总地价款的一定比例作为定金。
⑧按条约的约定支付余款。付清40%地价款后向市或区、县房地局申领临时国有土地使用证，付清全部地价款向市或区、县房地局申领正式国有土地使用证。
属经营性开发用地的，开发商通过招标、挂牌、竞买或协议出让步伐取得《成交确认书》。凭此书治理土地出让或划拨手续，进行土地登记，取得《国有土地使用权证》。
（5）、出让的土地由于其用途差别，土地的使用期限也不相同。一般年限划定如下：居住用地70年，产业用地50年，商业用地40年等。

（二）、土地开发
从广义上来讲指因人类生产建立和生活不停生长的需要，接纳一定的现代科学技能的经济手段，扩大对土地的有效利用范畴或提高对土地的利用深度所进行的运动，包罗对尚未利用的土地进行开垦和利用，以扩大土地利用范畴，也包罗对已利用的土地进行整治，以提高土地利用率和集约经营水平。从狭义的角度理解，土地开发主要是对未利用土地的开发利用，要实现耕地总量动态平衡，未利用土地开发是增补耕地的一种有效途径。
土地开发一般分为土地一级开发和二级开发。
1、土地一级开发：
是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范畴内的都市国有土地(毛地)或乡村团体土地(生地)进行统一的征地、拆迁、安顿、赔偿，并进行适当的市政配套设施建立，使该区域范畴内的土地到达“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建立条件(熟地)，再对熟地进行有偿出让或转让的历程。
（1）、一级开发凭据实施主体的差别，开发方法可以分为以下三种：①、政府下属的土地储备机构直接卖力一级开发的，②、委托开发企业实施一级开发的，由开发企业卖力筹措资金、治理筹划、项目批准、征地拆迁和大市政建立等手续并组织实施，③、通过招标确定一级开发企业的步伐。
（2）、一级开发的本钱组成和收益：
本钱组成：①征地、拆迁赔偿及有关税费；②收购、收回和置换历程中产生的有关赔偿用度；③市政底子设施建立有关用度；④招标、拍卖和挂牌生意业务中产生的用度；⑤贷款利息；⑥土地储备开发供给历程中产生的审计、律师、工程监理等用度，不可预见费及经同级财务和土田主管部分批准的其它支出。
收益：①委托开发企业卖力一级开发具体治理的，开发企业的治理费不高于一级开发本钱的2%，主体照旧土地储备中心。
②委托开发企业直接实施一级开发的，开发企业的利润不高于预计本钱的8%，主体是企业。
③对付招标项目，本钱组成、收益要求由开发企业在竞标文件中提出方案，作为评标参考。
2、房地产二级开发：
是土地使用者经过开发建立，将新建成的房地产进行出售和出租的市场。即一般指商品房首次进人流通领域进行生意业务而形成的市场。房地产二级市场也包罗土地二级市场，即土地使用者将到达划定可以转让的土地，进入流通领域进行生意业务的市场。
（三）、取得房地产开发项目土地使用权的执法步伐
1、国有土地使用权的出让
（1）、治理建立用地筹划许可证 ；（2）、治理建立用地委托钉桩 ；（3）、治理国有土地使用权出让申请 ；（4）、主管部分实地勘察 ；（5）、土地估价陈诉的预审 ；（6）、委托地价评；（7）、治理审定地价手续 ；（8）、治理土地出让审批 ；（9）、签订国有土地使用权出让条约 ；（10）、领取临时国有土地使用证 ；（11）、领取正式国有土地使用证 ；（12）、国有土地使用权出让金的返还。
2、国有土地使用权的划拨
（1）、国有土地使用权划拨用地申请 ；（2）、主管部分现场勘察 ；（3）、划拨用地申请的审核、报批 ；（4）、取得划拨用地批准。
3、团体土地的征用
（1）、征用团体土地用地申请 ；（2）、到拟征地所在区（县）房地局立案 ；（3）、签订征地协议 ；（4）、签订赔偿安顿协议 ；（5）、确定劳动力安顿方案 ；（6）、区（县）房地局审核各项协议 ；（7）、市政府下文征地 ；（8）、交纳菜田基金、耕地占用税等税费 ；（9）、治理批地文件、批舆图 ；（10）、治理冻结户口 ；（11）、观察户口核实劳动力 ；（12）、治理农转工事情 ；（13）、治理农转居事情 ；（14）、治理超转人员安顿事情 ；（15）、地上物作价赔偿事情 ；（16）、征地结案。
4、取得房地产开发项目土地使用权的相关税费
      （1）、地价款（土地出让金） ；（2）、资金占用费 ；（3）、滞纳金 ；（4）、土地使用费 ；（5）、外商投资企业土地使用费 ；（6）、防洪工程建立维护治理费 ；（7）、土地闲置费 ；（8）、土地权属观察、地籍测绘费 ；（9）、城镇土地使用税 ；（10）、地价评估费 ；（11）、出让土地预订金 ；（12）、征地治理费 ；（13）、土地赔偿费 ；（14）、青苗及树木赔偿费 ；（15）、地上物赔偿费 ；（16）、劳动力安顿费 ；（17）、超转人员安顿费 ；（18）、耕地占用税；（19）、新菜田开发建立基金。

二、 征地拆迁，申办并取得《衡宇拆迁许可证》
（一）、征地
1、我国现行安顿被征地农民有七种途径：钱币安顿、农业安顿、重新择业安顿、留地安顿、社会保险安顿、入股安顿、移民安顿。
2、国度建立征用土地时，必须依法赔偿被征用着所丧失的土地权利的各项用度。征收团体所有的土地，包罗耕地赔偿费及其他土地赔偿费，安顿补贴费，地上附着物赔偿费，包罗种种修建物、构筑物拆迁赔偿费、青苗赔偿费、多年生林木赔偿费、新菜地开发建立基金等。并足额摆设被征地农民的社会保障用度，维护被征地农民的正当权益，保障被征地农民的生活”，“征收单位、小我私家的衡宇及其他不动产，应当赐与拆迁赔偿，维护被征收人的正当权益；征收居民衡宇的，还应当保障被征收人的居住条件。”
3、国度标准征地赔偿费盘算表
类型
赔偿项目
盘算依据
标 准
征
用
耕
地
土地赔偿费

安顿补贴费

青苗赔偿费

附着物赔偿费

其
它
农
用
地
土地赔偿费

安顿补贴费

青苗赔偿费

附着物赔偿费

未
利
用
地
土地赔偿费

安顿补贴费

青苗补贴费

附着物赔偿费

　（二）、拆迁
1、拆迁衡宇的单位取得衡宇拆迁许可证后，方可实施拆迁。申办拆迁许可证应提交以下申报资料：
（1）、填写《都市衡宇拆迁申请表》一式五份；
（2）、建立项目批准文件；
（3）、建立用地筹划许可证；
（4）、国有土地使用权批准文件（建立用地批准书或划拨决定书）；
（5）、拆迁代庖单位和评估机构资料；
（6）、拆迁安顿筹划和方案；（拆迁红线范畴内衡宇面积、户数、性质、用途等根本情况；拆迁方法；拆迁期限；还建方法及还建期限；产权清晰的安顿用房证明；拆迁赔偿资金来源及预算资金额度。）
（7）、有关金融机构出具的拆迁赔偿安顿资金证明。
2、拆迁方法：
（1）、 政府组织拆迁：主要指通过批租、旧城改革方法取得土地使用权所涉及拆迁。
（2）、