房地产可行性分析报告.docx
《房地产可行性分析报告.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《房地产可行性分析报告.docx(23页珍藏版)》请在咨信网上搜索。
1、一、 前言 随着团体房地财产务不停扩张,土地储备力度逐渐加大,未来生长对新项目的需求越来越强烈。为了范例项目前期操纵,提高事情效率,规避签约风险,提升团体竞争力,特制定可行性陈诉内容指引。 (这些话都是瞎扯淡,横竖就是让人看了感觉很舒服的一句没有任何意义但又必不可少的话)二、 可行性陈诉内容指引 项目决策配景及摘要 一、外部情况1、 都市生长筹划与宗地的干系及对项目开发的影响,如:交通捷运系统的筹划与建立、都市功效筹划与结构、局部区域开发重点、政府重大政策即将颁布等;(这个你可以对华润青岛那块地进行大概的了解,青岛的地铁项目是否对该地区造成商业上位置的提升,至于这块地周围的情况你可不急,背面有
2、大把时机进行论述。) 2、 宗地所属地区在该都市的历史、经济、文化、战略生长等方面的职位。例如,项目处在青岛,要说明青岛在山东的职位及青岛港是“东北亚国际航运中心”这里你可以吹牛一下青岛港,到青岛港网站上大把,究竟华润在青岛的地块主要为商业项目,这个和青岛港的描述很有要害。 3、 项目渊源,特殊的政治或文化配景,(我虽然没去过华润青岛那块地,但我感觉那块地是在香港路中心,那它所得这块地一般都是要支付一定的搬家用度,那这里你可就要费劲了,搞不到也没干系,空着)。 二、内部因素 1、 项目启动对公司未来几年生长战略、生长筹划的意义(一般35年),在公司生长中的职位(是否核心项目);(这个你也可以大
3、胆堂而皇之的进行吹牛,固然可以参考一个比力专业的写法进行述说) 2、 公司进入重点区域市场、项目公道结构,对公司提高市场笼罩率、提升品牌形象、低落经营风险、扩大社会影响力的作用(你可以介绍华润在山东的项目,以及在全国的项目漫衍情况(这个你在华润置地网站上能找到她在全国的项目情况。)提升品牌这种话题从来都是扯淡。); 3、 从公司未来的利润需求、可连续经营等角度描述立项的意义(这个可是比力难搞到,可以留到最后写。); 第一部分:项目表面 一、 宗职位置 宗地所处都市、行政区域、非行政区域(经济开发区、商贸金融区等)的地理位置。(这个通过百度舆图就能找到,谷歌舆图也行,然后把整个题图用QQ的方法剪
4、下来粘贴在这里,附图内容:项目在该都市的区位图,标记出宗地区域位置,与标记性市政设施、修建物(如市中心商圈、机场等)的相对位置和距离、地段的定性描述(与主要中心区域办公/商务/政府的干系)。 )二、 宗地现状 1、 四至范畴(这个词我没看明白,你自己琢磨吧); 2、 阵势平坦状况,自然标高,与周边阵势比力;(地理位置你百度能解决) 3、 地面现状,包罗宗地内是否有水渠、较深的沟壑(小峡谷)、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素,并盘算因此而损失的实际用地面积(这是要现场了解,其实有时候电话也能了解得到一些); 4、 地面现有居民情况,包罗具体居住人数、户数,工场数量、范围、产物性质、开工状况等
5、,并说明对拆迁及项目开发进度的影响;(这是要现场了解,其实有时候电话也能了解得到一些) 5、 地下情况,包罗管线、地下电缆、暗渠、地上修建物原有桩基及地下修建/结构等,地上地下都要注意有没有受掩护的历史文物奇迹、可利用的构建;(这是要现场了解,其实有时候电话也能了解得到一些)6、 土地的完整性,有否市政代征地、市政绿化带、市政门路、名胜奇迹、江河湖泊等因素支解土地;(这是要现场了解,其实有时候电话也能了解得到一些) 7、 地质情况,包罗土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。(这是要现场了解,其实有时候电话也能了解得到一些)附图:平面地形图,标记四至范畴及相关数据; (记着要用到舆图一定要充实
6、发挥百度和谷歌的威力。)地形地貌图,主要反应宗地地面修建、河道、沟壑、高压线等内容; 地下状况图,包罗地下管线、暗渠、电缆等。 三、 项目周边的社区配套 (一)周边3000米范畴内的社区配套 (这个通过百度和谷歌也能解决,然后自己再推测)1、 交通状况 (1) 公交系统情况,包罗主要线路、行车区间等;(写出几路公交车路过,这个在青岛公交车网上能找到答案。然后距离青岛火车站和青岛汽车站以及青岛轮渡多远。公里数目可以大概简朴估算。横竖就要写出似乎你对这个地方很熟悉的样子,其实你对这个地方一点都不熟悉。)(2) 宗地出行主要依靠的交通方法,是否需要生长商自己解决; (3) 现有交通捷运系统,近期或筹
7、划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程。 附图:交通状况示意图,包罗现有和未来筹划的都市大众交通和快速捷运系统; 2、 教诲:大中小学及教诲质量情况。(这个信息对商业地产意义不大)3、 医院品级和医疗水平(这个信息对商业地产意义不大)4、 大型购物中心、主要商业和菜市场(把青岛几个大的shopping mall和这块地距离都写出来,一定不能漏“青岛奢侈品中心-海信广场”)5、 文化、体育、娱乐设施 6、 公园 7、 银行 8、 邮局 9、 其他 附图:生活设施漫衍图,具体位置、距离。 (上面随便写写,横竖就是要让看陈诉的人了解到这个项目地的周围生活情况,不外对付商业用地来说,意义不大
8、。如果要是住宅地那这些信息很important。)(二)宗地周边3000米外但可辐射范畴内主要社区配套现状 四、 项目周边情况(凭据个案特性描述,没有的可以不写) 1、 治安情况 2、 空气状况 3、 噪声情况 4、 污染情况(化工场、河道湖泊污染等) 5、 危险源情况(如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等) 6、 周边景观 7、 风水情况 8、 近期或筹划中周边情况的主要变革,如门路的拓宽、工场的搬家、大型医院、学校、购物中心/超市的建立等。 9、 其他 (以上9个条件,是评价一块地的生活情况,对付商业用地来说构不成大意义,但是不要忘了对这块地在这几个方面上进行吹牛式的包装。)五、
9、 大市政配套(都要说明距宗地距离、本钱、接入的可能性) 1、 门路现状及筹划生长 (包罗现有路幅、筹划路幅,筹划实施的时间,与宗地的干系(影响)。 青岛现在唯一能拉出局面的筹划就是胶州湾高速和地铁项目)2、 供水状况:现有管线、管径及未来筹划和实施时间。3、 污水、雨水排放:现有管线、管径及未来筹划和实施时间。4、 通讯(有线电视、电话、网络):现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路本钱等。 5、 永久性供电和临时施工用电:现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路本钱等。 6、 燃气:现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。 7、 供热及生活热水:现有管线、管径、上源位置、距宗地距离
10、、接口位置。 附图:说明上述配套设施的管线走向、容量和接口位置,及未来筹划扩容和增加的情况。 (这些随便写,横竖就是写出很好。要害是语言要专业)六、 筹划控制要点 1、 总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、门路面积 (这些可是要落实具体数据,能得到详细尽量详细。需要落实数据的信息都是越详细越有说服力,就算数据禁绝确也要写到小数点。看陈诉的人底子就不会去估算你的数字是否会准确,他看到一个数据只是在脑海中知道这块地多大,但是你落实到小数点,看陈诉的人就对你的事情得到认可,固然他要是问起你这个数据如何得到,你要会自圆其说。)2、 住宅修建面积、公建修建面积,公建的内容,并区分经营性和非经营
11、性公建的面积 (同上)3、 综合容积率、住宅容积率(同上)4、 修建密度(同上)5、 控高 (这个要查资料,查本地的空中控制的高度。)6、 绿化率 (同第一条)7、 其他 七、 土地代价 土地代价盘算的要领,若有代征地要说明代征地代价。凭据购置代价盘算总地价、楼面地价。 (这个预计你搞不到,只能接纳推算)第二部分:执法及政策性风险阐发 一、 互助方法及条件 1、 互助方根本情况:名称,主要股东投资情况,注册资本,创建时间、特殊配景等 (股东投资和注册是要查工商资料,这个你没须要写)2、 互助方法:例如:一次性买断土地、建后分房(面积)、建后分销售收入、建后分利润、配合设立公司等。除直接从政府批
12、租土地外,都要明确对方一定能够提供正规税务发票。对分房、分收入要明确互助方是否有负担营业税的义务。 3、 付款进度及与拿地步伐的配合 4、 其他互助的主要条件 5、 与互助方法相关的其它执法划定 (以上几条都是难度很大,你可以不消写,因为你的层面还达不到)二、 土地执法性质评估 (一)现状 1、 土地所有权归属 2、 土地使用权归属 3、 土地的用途 (以上3条你可以通过公司的相关文件能查到,一般公司中标某块地都市在网络上宣布,通告上一般都有“土职位置”和“面积”“用途”)(二)筹划 1、筹划所有权归属 2、筹划使用权归属 3、筹划的用途 三、 取得土地使用权步伐评估 1、 取得土地使用权的步
13、伐 2、 取得土地使用权需要的事情日 3、 取得商品房用地土地使用权所需条件 4、 取得土地使用权的风险及控制(取得土地使用权存在的不确定因素及解决) 四、 土地性质变动的评估(已经是商品房用地可以不写) 1、 土地性质变动的步伐和理由 2、 土地性质变动的政策支持或障碍 3、 土地性质变动需要的事情日 (以上感觉不是这次所要写的重点)五、 政策性风险评估 都市筹划限制或变动、突发性政策等政府因素导致项目中断开发、报批无法完成、项目开发期间土地性质变动受挫,从而造成前期投入全部或部分损失的可能性判断。例如:优诗美地二三期、北京中关村建立停建所有区内住宅等。 六、 总体评价 对各项执法手续和步伐
14、的可操纵性、正当性,风险的可控性进行评价。如:签约条约中明显对我方倒霉的条款及其考虑;部分或全部条款存在的不确定性因素的控制;倒霉、不确定条款可能遭受的损失和对开发进度的影响等。 第三部分: (以下阐发完全是在百度上找答案,Ctrl+c和Ctrl+V的组合威力开始发功)一、 区域住宅市场生长状况 1、 区域住宅市场简述 ? 形成时间 ? 各档次住宅区域内漫衍状况 ? 购置人群变革 2、 区域住宅市场各项指标生长状况(近3-5年) ? 开工量/竣工量 ? 销售量/供需比 ? 平均售价 3、 区域市场在市内各项指标的排名状况及生长趋势 二、 区域内供给产物特征 1、 各档次产物供给状况 2、 各档
15、次产物的聚集特征 尤其研究与本案类似档次物业的特征 ? 平均售价 ? 开发范围 ? 产物形式 ? 平均消化率 ? 平均容积率 ? 物业在区域内漫衍特征 3、 区域内体现最好个案状况 附图:项目周边楼盘个案漫衍图,其中一些具代表性的未来主要竞争楼盘还要配置现场图片。 4、 未来2-3年区域内可供给土地状况、产物供给量和产物类型 5、 阐发:本案在区域市场内的时机点 6、 结论: ? 区域市场在整体市场的职位及生长态势 ? 本案所在位置的价位区间和本案开发产物的价位区间及产物形式 ? 本案在区域内开发市场潜力 ? 本案在开发中的营销核心问题 三、 区域市场目标客层研究 1、 各档次产物目标客层特征
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 房地产 可行性 分析 报告
1、咨信平台为文档C2C交易模式,即用户上传的文档直接被用户下载,收益归上传人(含作者)所有;本站仅是提供信息存储空间和展示预览,仅对用户上传内容的表现方式做保护处理,对上载内容不做任何修改或编辑。所展示的作品文档包括内容和图片全部来源于网络用户和作者上传投稿,我们不确定上传用户享有完全著作权,根据《信息网络传播权保护条例》,如果侵犯了您的版权、权益或隐私,请联系我们,核实后会尽快下架及时删除,并可随时和客服了解处理情况,尊重保护知识产权我们共同努力。
2、文档的总页数、文档格式和文档大小以系统显示为准(内容中显示的页数不一定正确),网站客服只以系统显示的页数、文件格式、文档大小作为仲裁依据,平台无法对文档的真实性、完整性、权威性、准确性、专业性及其观点立场做任何保证或承诺,下载前须认真查看,确认无误后再购买,务必慎重购买;若有违法违纪将进行移交司法处理,若涉侵权平台将进行基本处罚并下架。
3、本站所有内容均由用户上传,付费前请自行鉴别,如您付费,意味着您已接受本站规则且自行承担风险,本站不进行额外附加服务,虚拟产品一经售出概不退款(未进行购买下载可退充值款),文档一经付费(服务费)、不意味着购买了该文档的版权,仅供个人/单位学习、研究之用,不得用于商业用途,未经授权,严禁复制、发行、汇编、翻译或者网络传播等,侵权必究。
4、如你看到网页展示的文档有www.zixin.com.cn水印,是因预览和防盗链等技术需要对页面进行转换压缩成图而已,我们并不对上传的文档进行任何编辑或修改,文档下载后都不会有水印标识(原文档上传前个别存留的除外),下载后原文更清晰;试题试卷类文档,如果标题没有明确说明有答案则都视为没有答案,请知晓;PPT和DOC文档可被视为“模板”,允许上传人保留章节、目录结构的情况下删减部份的内容;PDF文档不管是原文档转换或图片扫描而得,本站不作要求视为允许,下载前自行私信或留言给上传者【二***】。
5、本文档所展示的图片、画像、字体、音乐的版权可能需版权方额外授权,请谨慎使用;网站提供的党政主题相关内容(国旗、国徽、党徽--等)目的在于配合国家政策宣传,仅限个人学习分享使用,禁止用于任何广告和商用目的。
6、文档遇到问题,请及时私信或留言给本站上传会员【二***】,需本站解决可联系【 微信客服】、【 QQ客服】,若有其他问题请点击或扫码反馈【 服务填表】;文档侵犯商业秘密、侵犯著作权、侵犯人身权等,请点击“【 版权申诉】”(推荐),意见反馈和侵权处理邮箱:1219186828@qq.com;也可以拔打客服电话:4008-655-100;投诉/维权电话:4009-655-100。