房地产开发经营的管理程序.docx
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1、房地产开发经营的步伐和房地产企业房地产开发经营的主要阶段和历程凭据房地产生产和再生产运行顺序,以及各阶段经营治理的内容.房地卢开发经营大要上可以分别为七个阶段或运行历程。1.建立工程项目设立和企业组建;2房地产建立工程项目筹划与审批;3.土地使用权的取得;4.征地与拆迁;5.工程建立与治理;6.房地产的租售治理;7.房地产的物业治理。房地产开发建立土地使用权的取得一、我领土地公有制的形式我领土地公有制接纳了两种所有制形式,即团体所有制和国度所有制。农村土地接纳了团体所有制的形式,属于农民团体所有;都会土地接纳了国度所有制的形式,属于全民所有。农村和都会郊区的土地,除由执法划定属于国度所有的以外
2、,都属于团体所有,并以土地团体所有制的形式存在。任何小我私家不能取得土地的所有权。二、土地所有权和土地使用权及使用权的出让与转让(一)土地所有权土地所有权是指土地所有者在执法划定的范畴内,对其拥有的土地享有的权利。这种权利包罗占有权、使用权、收益权和处分权。1.土地占有权。土地占有权就是土地所有者对土地的实际控制权。它是行使土地所有权和使用权的底子。我领土地所有权的主体只有国度和团体,但是国度和团体作为土地所有权的主体,未必亲自去经营和使用土地,这样就导致了土地所有权和占有权的分散。因此土地所有权人并不定就是土地占有人。2.土地使用权。土地使用权就是土地所有者凭据土地分类对土地加以利用的权利。
3、土地利用与土地占有存在着密切联系,没有占有就无法使用就谈不上使用权。土地使用权作为一项独立的权能可以同占有权、收益权一起从所有权中分散出来。在我国,团体土地所有者可以直接行使这项权利,国有土地所有者一般把这项权利转让给非所有人使用。3.土地收益权。土地收益权就是基于对土地使用权而取得的利息的权利。土地收益权和土地所有权密切相关,土地收益就是土地使用的结果。4.土地处分权。土地处分权就是依法对土地处理的权利,即在执法允许的范畴之内决定土地的最终归属。国度虽然享有完整意义上的土地所有权的四项权能,但国度不能去直接行使这些权力,而是授权给全民所有制和团体所有制单位以及小我私家经营治理。用地单位和小我
4、私家依法对国度所有土地行使占有、使用和收益的权利。尽管占有权、使用权和收益权从所有权中分散出来,但国度作为土地所有权者并没有丧失对土地的所有权。都会土地归全民所有,即国度所有土地的所有权由国务院代表国度行使,任何单位和小我私家不得占有、买卖大概以其他形式非法转让土地。但土地使用权可以依法转让。(二)土地使用权土地使用权是指土地使用者依法享有使用和取得土地利益的权利。凭据执法划定,土地使用权受执法掩护、任何单位和小我私家不得侵犯。同时,执法也划定,使用土地的单位和小我私家,除享有一定的权利外,还必须对土地负担掩护和公道利用义务。土地使用权可以依法转让,但不得以其他形式非法转让土地。(三)土地使用
5、权出让土地使用权出让是指国度以土地所有者身份,按指定地块的使用年限、用途和都会筹划等条件,将都会土地使用权出让给土地使用者,并向土地使用者收取土地使用权出让金的行为。出让生意业务双方是国度和用地单位或小我私家。前者是出让者,后者是受让者。出让后的土地,土地所有权仍为国度所有,用地者通过有偿形式得到土地使用的权利,并通过开发利用土地得到土地收益。使用权有偿出让的土地,必须是国有土地;团体所有的土地必须治理征用手续转化为国有土地后,才气出让。有偿出让的地块可以是待开发的土地(生地),也可以是完成市政设施(七通一平)的土地(熟地),还可以是连同地上修建物及隶属设施一并出让的土地。土地使用权出让接纳协
6、议、招标、拍卖三种条约形式进行。(1)协议出让土地使用权就是当事人双方经过重复协商,最终告竣出让协议,经登记受让人取得土地使用权的形式。(2)招标出让土地使用权,是指在划定期限内,由切合条件的单位和小我私家以书面投标形式,竞投某地段土地使用权由招标人凭据一定要求择优确定受让人,由受让人在治理完一切手续后取得土地使用权方法。(3)拍卖出让土地使用权,是指在指定时间、公然场合,在土地治理部分拍卖主持入主持下,竞投者按划定方法应价.竞投土地使用权,由出价最高者得到土地使用权的土地出让方法。3,土地使用权出让年限(1)居住用地70年;(2)产业用地、教诲、科技、文化卫生、体育及综合或其他用地5O年;(
7、3)商业、旅游、娱乐用地40年。(四)土地使用权转让土地使用权转让是指土地使用者凭据国度划定,在划定的土地使用年限内,在履行原条约义务前提下,将土地使用权有偿让渡给其他使用者的经济行为。它包罗出售、互换、赠予。土地使用前转让形式主要有出售和互换等几种形式。(1)土地使用权出售。土地使用权出售是指土地使用权的转让者将土地的直接支配权转移给购置方,购置方在取得土地使用权同时,向出租方支付地价及有关价款。土地使用权出售后,出让条约中划定的一切权利与义务全部转给新的土地使用者。(2)土地使用权互换。土地使用权互换.即土地使用者与其他土地使用者相互互换余期的土地使用权时,互换的双方连同原有土地使用权划定
8、的权利义务干系也同时互换。土地使用权转让形式另有出租、赠予、抵押、继续等差异形式。(五)取得建立用地的方法取得国有建立用地或国有土地使用权,主要有两种方法,即有偿取得方法和无偿取得方法。1.有偿取得方法,就是土地使用者,通过向国度缴纳土地使用赞出让金取得土地使用权。国度有关执法法例都明确划定,我国实行国有土地有偿使用制度。依据都会房地产治理法、土地治理法和城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例划定.房地产经营治理企业以有偿方法取得都会土地使用权,通常有以下几种方法:(1)以土地使用权出让方法取得国有土地使用权;(2)以土地使用权转移方法取得国有土地使用权;(3)以土地使用权出租方法取得土地使用权
9、,以及以土地使用权入股方法取得土地使用权等。2.无偿取得的方法,就是国有土地使用者,通过国度行政划拨方法取得土地使用权。中华人民共和领土地治理法划定:国度构造用地和军事用地;都会底子设施用地和公益事业用地;国度重点扶持的能源、交通、水利等百姓经济底子没施用地;执法、法例划定的其他用地,经县级以上人民政府批准,可以通过划拨方法取得土地使用权。三、土地征用的治理(一)征用农地的性质凭据国度土地治理法等有关执法和法例划定,需要征用农业用地的建没项目,必须是已经列入国度牢固资产投资汁划、井经主管部分批准的建立项目。国度在征用农民土地的历程中,会引起一系列经济和产权干系的变革。首先,通过征地改变了土地的
10、使用性质,即把原来的农业用地改变为都会用地。其次,通过征地变动厂土地所有权干系,即把原来的农民团体所有的土地,变为都会国度所有的土地。再次,在征地历程中,由于农民丧失了土地的所有权,所以必须对农村团体土地所有者进行赔偿。同时由于土地使用权性质的变革,即把农业用地酿成了都会用地,从而也使土地实现了代价增值;由于在征地历程中产生了一系列土地所有权干系、土地使用性质以及经济干系的变革,所以必须依照国度法例办事。(二)农地征用的审批权限中华人民共和领土地治理法)划定,只有国务院和省级人民政府才有农用地转用和征地的审批权。农用地转用,即将耕地、林地、草地等直接用于农业生产的土地转变为制作修建物、构筑物的
11、土地,必须经过国务院和省级人民政府批准。在已批准的农用地转用范畴内,具体建立项目用地,可以由市、县级人民政府批准。中华人民共和领土地治理法划定,国务院和省级人民政府关于征地的审批权限分别如下:征用根本农田;根本农田以外的耕地凌驾35公顷的;其他土地凌驾70公顷的必须由国务院批准。除了由国务院批准的征用土地,其他需要征用的土地,由省、市人民政府批准。省级人民政府批准征用的土地,必须同时报国务院存案。(三)农地征用的赔偿国度建立征用农民团体所有的土地,必须赐与赔偿。中华人民共和领土地治理法对征用土地赔偿的步调、尺度和用途都做出了相应的划定。需要征用的土地,依照法定步伐批准后,由县级以上人民政府,在
12、本地予以通告,并组织实施。被征用土地的所有权人、使用权人应当在通告划定的期限内,持土地权属证书,到本地人民政府土地治理部分治理土地征用赔偿登记,凭据中华人民共和领土地治理法的划定,确定对征用土非耕地,凭据差异的尺度赐与赔偿。(1)征用耕地的赔偿如果征用的是耕地,赔偿必须凭据以下的划定进行。第一耕地赔偿费的组成。凭据国度的划定,耕地赔偿费山以下几个部分组成:土地赔偿费、安顿赔偿费、地上附着物赔偿费、青苗赔偿费等。第二土地赔偿费的尺度。凭据土地治理法的划定,土地赔偿费是该耕地被征用前三年平均产值的6倍到10倍。第三安顿赔偿费的尺度。凭据土地治理法的划定,安顿赔偿费,由需要安顿的农业人口数量决定。需
13、要安顿的农业人口数量,是由被征用的耕地数量除以征地前被征用单位人均占有耕地的数量盘算。每一个需要安顿的人口的安顿赔偿费尺度,为该耕地被占用前三年平均产值的4到6倍。安顿赔偿费在一般情况下限额为:每公顷被征用的耕地的安顿赔偿费,最高不得凌驾被征用前三年平均产值的15倍。如果上述土地赔偿费和安顿赔偿费不能够使需要安顿的农民保持原有的生活水平,经省、市、直辖市人民政府批准,可以增加安顿赔偿费。但是,土地赔偿费与安顿赔偿费的总和不得凌驾土地被征用前三年平均产值的30倍。土地治理法例定,国务院凭据经济社会生长的水平,在特殊情况下可以提高征用耕地的赔偿费和赔偿费的尺度。(2)征用其他土地赔偿和赔偿的尺度凭
14、据土地治理法的划定,征用其他土地的土地赔偿费和安顿费尺度,由省、市、自治区和直辖市参照征用耕地的赔偿费和安顿费的尺度确定。(3)征用土地的附着物和青苗赔偿尺度土地治理法例定,被征用土地上的附着物和青苗赔偿尺度,由省、市、自治区和直辖市划定。四、旧城改革与衡宇拆迁治理都会建立或房地产开发经营治理企业取得建立用地的另一种途径,就是通过对旧城改革和衡宇拆迁取得都会国有土地的使用权。(一)衡宇拆迁步伐旧城衡宇拆迁的基地,都是市区范畴的国有土地,这些土地都己列入了都会筹划控制区。因此建立单位要取得都会建立用地,就必须凭据以下步调进行事情:(1)建立用地单位应当凭据国度有关划定,向市或区、县筹划治理部分申
15、请建立用地筹划许可证;(1)经过主管部分审查,切合条件的,由都会筹划部分核发建立用地筹划许可证,井确定拆迁衡宇的地区范畴;(3)由都会筹划部分通知已取得建立用地筹划许可证范畴内的枝拆迁入,停止衡宇及其隶属物的改建、扩建等工程,同时通知拆迁衡宇所在地的区、县衡宇土地治理局,再由区、县衡宇土地治理局通知有关部分,通常在一年内,在拆迁的范畴内停止治理以下有关手续:衡宇的买卖、互换、析产、支解、赠予、出租等;暂停治理常住户口的迁入、分户等手续;暂停核发工商营业执照等手续。从事拆迁衡宇的单位,必须取得衡宇拆迁许可证。衡宇拆迁许可证是进行衡宇拆迁的执法凭证。只有具有衡宇拆迁许可证,才有资格对衡宇进行拆迁。
16、衡宇拆迁许可证,只是在一定的时间和一定的范畴内,对特定的项目具有执法效力。建立单位要申请衡宇拆迁许可证,必须持有下列文件和资料:(1)建立项目的筹划批准文件(国度筹划行政主管部分批准的项目设计任务书);(2)筹划治理部分核发的建立用地筹划许可证;(3)区、县以上人民政府批准的使用土地的证明文件如中华人民共和国国有土地使用证等(见附件);(4)衡宇拆迁筹划和衡宇拆迁方案等。附:国有土地使用证(国徽)中华人民共和国国有土地使用证国有()宇第号中华人民共和国国有土地使用证国度土地治理局制全民所有制单位、团体所有制单位和小我私家依法使用的国有土地,由县级以上地方人民政府登记造册,核发征收,确认使用权。
17、摘自中华人民共和领土地治理法第九条国度实行土地使用权和衡宇所有权登记发证的制度。摘自中华人民共和领土地治理法)第五十九条土地的所有权和使用权受执法掩护,任何单位和小我私家不得侵犯。摘自中华人民共和领土地治理法第十一条凭据中华人民共和领土地治理法和中华人民共和国城市房地产治理法划定,由土地使用者申请,经观察审定,准予登记,发给此证。人民政府(印)年 月土地使用者坐 落地号 图 号用途 土地品级使用权类型 终止日期使用权面积其中共用分摊面积填证机关(印)年 月 日3,核发衡宇拆迁许可证区、县衡宇土地治理局,在接到建立单位衡宇拆迁申请书以后,要认真审查申请单位上报的建没项目的筹划批准文件、建立用地筹
18、划许可证、使用土地的批准文件,审核拆迁筹划和拆迁方案,并且要在接到申请20日内,以书面形式做出是否同意发给衡宇拆迁许可证的决定。如果要拆迁外国组织和外国人,以及外商投资企业的衡宇及其隶属物大概是拆迁量过大的,还应当报送市衡宇土地治理局审核。市衡宇土地治理局审核同意后,再由区、县衡宇土地治理局向建立单位发表衡宇拆迁许可证。区、县衡宇土地治理局,核发衡宇拆迁许可证以后,还必须在衡宇拆迁的范畴内.将建立项目的名称、拆迁人(建立单位或小我私家)、拆迁的范畴、拆迁的期限等,用通告或其他形式予以宣布,区、县衡宇土地治理局以及拆迁入,应当向被拆迁人做好宣传解释事情。拆迁入与被拆迁入,必须凭据有关划定,订立衡
19、宇拆迁赔偿协议、安顿协议。在衡宇拆迁协议中,必须明确划定双方的权利和义务。(1)拆迁双方当事人,都有依法签订和履行拆迁协议的权利和义务,任何一方都不能使用任何借口拖延签订的协议;(2)拆迁入必须凭据国度有关划定,对拆除的衡宇及其隶属物的所有权人和使用权人进行赔偿的义务,也有对衡宇进行拆迁的权利;(3)被拆迁入享有对拆迁衡宇赔偿的权利,但也必须履行衡宇拆迁的有关划定的义务以及定期搬家的义务;(4)拆迁双方都有向有关部分申请裁决拆迁纠纷和进行诉讼的权利。拆迁人应当在划定的拆迁时期内完成拆迁任务。如果由于客观原因延误了拆迁期限,应当经过区、县衡宇土地治理部分同意,井报市衡宇土地治理部分存案。(二)都
20、会衡宇拆迁方法衡宇拆迁的方法,大要有三种:都会政府统一拆迁、拆迁人委托拆迁、建立单位自己拆迁。这种拆迁方法,也分两种情况:一是由都会政府统一组织的对需要拆迁的衡宇进行统一拆除,对被拆迁的衡宇所有权人和衡宇使用权人桉照国度的有关划定进行赔偿或安顿;二是都会政府委托某个有资格专门从事拆迁的企业或单位,组织对需要拆迁的衡宇进行统一拆迁,对被拆迁的衡宇所有权人和衡宇使用权人凭据国度的有关划定进行赔偿或安顿。衡宇拆迁人把经批准拆迁衡宇的事情,委托给具有拆迁资格的专业拆迁企业或单位。专业拆迁企业或单位凭据委托协议,依据国度衡宇拆迁的有关划定和政策,向被拆迁衡宇所有权和使用权的单位和小我私家,说明国度关于拆
21、迁衡宇的有关划定、拆迁时间摆设、以及其他拆迁事情的有关事项。与拆迁单位和小我私家签订关于赔偿、安顿以及其他有关事项的协议并组织实施拆除衡宇,以及其他隶属设施。这种拆迁方法就是房地产开发经营单位自己组织拆迁。房地产开发经营企业自己组织拆迁事情,也必须具有从事衡宇拆迁业务的资格证书。如果建没单位自行组织拆迁事情,就必须向区、县房地产部分申请拆迁衡宇许可证,并凭据国度有关划定,递交拆迁事情卖力人和拆迁人员名单.以及他们的有关资料,治理批准手续。取得拆迁资格以后,从事拆迁的事情人员,还必须到场房地产主管部分组织的拆迁人员专业培训班。这些事情人员通过培训,掌握都会衡宇拆迁执法、法例和目标、政策,熟悉衡宇
22、拆迁步伐和具体业务事情。(三)都会衡宇拆迁赔偿北京市都会衡宇拆迁治理步伐(下简称拆迁步伐)对都会衡宇拆迁的赔偿问题做出了具体划定:1.拆迁人应当对被拆除衡宇及其隶属物的所有权人和使用权人,凭据划定的尺度赐与赔偿。拆迁赔偿方法,山拆迁人与被拆迁入协商确定。可以用钱币赔偿,也可以用衡宇进行赔偿。凭据拆迁步伐的划定,住宅衡宇分为成套住宅衡宇和非成套住宅衡宇。成套住宅衡宇是指卧室、起居室、厨房、卫生间等的单位住宅衡宇;非成套住宅衡宇是指成套住宅衡宇以外的其他住宅衡宇,通常是指平房、浅易楼房和筒子楼,两者赔偿的尺度差异。被拆除衡宇的所有权人和使用权人的赔偿尺度也差异具体的赔偿方法、赔偿尺度及相关划定拜见
23、各个都会衡宇拆迁治理步伐。商品房购预售治理商品房预购预售,实际上就是房地产的期货生意业务。它是在房地产开发商还没有把衡宇建立起来以前,或房产还没有竣工以前,以预售的方法把衡宇卖出去。也就是先付款,后交货。在香港也叫买卖楼花或炒楼花。(一)预售衡宇条件及步伐中华人民共和国都会房地产治理法第四十四条划定,商品房预售,必须切合下列条件:1.交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书。2.有建立工程筹划许可证。3.按提供预售的商品房盘算,投入开发建立资金到达工程建立总投资的25以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期。4.向县级以上人民政府房产治理部分治理预售登记,取得商品房预售许可证明(附件见第57
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