房地产上市公司经营绩效评价.docx
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1、目录中英文摘要1一、引言2二、房地产上市公司绩效评价指标体系的创建3(一)财务指标的选取3(二)财务指标的主身分处置惩罚41步调142步调243步调344步调44(三)确定息争释主身分5(四)结构财务状况综合评价指数5(五) 预计上市公司财务状况的综合评价指数,然后排序5三、房地产上市公司绩效评价实证研究5(一)样本选择5(二) 样本财务数据6(三)评价要领71相干系数查验82. F综合值9四、结果查验10五、结论11参考文献12房地产上市公司经营绩效评价统计031 齐丽荣 指导西席 胡荣华中英文摘要摘要:上市公司的经营治理业绩可以通过一系列的指标来反应,但这些指标只能反应公司经营运动中某时刻
2、某个方面的情况。在此底子上引入因子阐发模型,并构建评价上市公司经营业绩的指标体系,然后应用该模型对我国房地产上市公司经营业绩做实证研究,最后得出研究结论,并指出了由于管帐信息失真等因素的存在,使得该研究要领存在一些局限性,从而在一定水平上影响了研究结果的现实指导意义。要害词: 财务指标 因子阐发 房地产 上市公司 经营绩效Abstract:Business performance of public company can reflect by a series of financial Indexes,but these indexes can only reflect a kind of
3、situation at enterprises operation respectively. The eficiency of these methods are then discussed,on the basis of which the model of factor analysis is introduced and a index system of evaluation is constructed.This model is applied to the empirical research an business performance of listed real e
4、state companies.A conclusion is finally reached and the limitation of this model is pointed out.Keyword: financial indicator factor analysis real estate listed companies fare performance一、引言房地产是我国百姓经济的支柱财产之一。自1998年以来,我国房地财产飞速生长,全国房地产开发投资每年以超出20%的速度增长,销售额的平均增长率更是到达了27%以上,增长速度远高于GDP的增长。尤其是到了2001年上半年,陪
5、同着我国宏观经济形式的良好生长以及申奥、入世、住房革新的深化等各项有利因素的刺激,全国房地产市场形成了以住宅为主导的投资热潮,国房景气指数一路上扬。行业的蓬勃生长给业内的诸多企业带来了新的机会,促进了房地产企业业绩的迅速提升。 到了2003年,房地产开发投资突破了1万亿元,同比增长29.7%,对GDP的孝敬到达了2.5个百分点。2004年以来由于宏观调控因素的影响,房地产开发投资增长速度虽然逐月下降,但凭据国度统计局统计数据,全国累计完成房地产开发投资6055亿元,同比仍增长了28.6%.房地财产的繁荣局面吸引了越来越多的非房地财产上市公司介入其中,为已经红火异常的房地财产又加了一把柴。房地产
6、的生长与壮大在资本市场同样体现的很抢眼。从1991年深万科在深圳生意业务所上市以来,经过十几年的艰巨生长,截止到2004年8月,沪深两市共有房地产上市公司55家,开发区类公司18家。从2004年房地产上市公司的中报情况来看,虽然由于地产开发的周期比力长,盈利存在着一定的滞后性,但从目前房地产板块的业绩在整个市场中照旧很突出的,并且整个行业还处于生长阶段,就从该板块的的业绩增长速度上,已经可以看出它未来的生长潜力了。另外,房地产板块的主营业务收入、净利润等指标较去年同期有了大幅度的提高,并且其同比增长率要远远高于市场的平均水平,但仍有少数公司的每股收益和净资产收益却大大低于全部上市公司的平均值,
7、盈利能力与资产实力不符,整体盈利能力低,公司的业绩体现差强人意,与行业走势背离较大。在房地财产如此繁荣的情况下,房地产上市公司的运营情况到底是怎么样呢?本文将对房地产上市公司的经营绩效做阐发与评价,以期对房地产上市公司有个清晰正确的认识。所谓企业绩效评价(Performance Valuation),是指运用数理统计和运筹学原理,接纳特定的指标体系,比较统一的尺度,凭据一定的步伐,通过定量定性的比拟阐发,对企业一定经营期间的经营效益和经营者业绩作出客观、公平和准确的评价。本文之所以选用房地产上市公司作为企业绩效评价的样本,是基于以下理由:首先,房地产行业作为一种典范的资本密集型财产,受宏观经济
8、政策的影响非常大。中国商用土地使用政策、金融政策的不停调解以及参加WTO等宏观经济情况的变革,对房地产的影响是全方位的。开发企业、金融机构、中介署理机构、物业治理企业、修建工程承包商都市在差别水平上感觉到新的机会、挑战、压力和打击。房地产企业如何提高绩效,培育和提升竞争能力已是业界遍及讨论的话题。 其次,上市公司作为国有企业改制上市的龙头企业,具有一定的代表性,且其定期向外提供财务陈诉,资料与数据易于搜集。二、房地产上市公司绩效评价指标体系的创建(一)财务指标的选取针对房地产上市公司的绩效评价,目前有许多种阐发要领,相应的有许多指标被运用。那么创建绩效评价指标体系就是首先需要解决的问题。在张波
9、的房地产上市公司经营绩效评价一文中接纳了两阶段的DEA模型,将绩效剖析为效率和有效性两个指标的乘积;在房地产行业上市公司绩效评价的实证研究一文中作者接纳了多元统计中的因子阐发要领,由回归统计出因子得分得分越高说明上市公司的绩效水平越高。本文选取了一系列财务指标来进行探讨。因为房地财产是在革新开放政策条件下生长起来的新兴行业,而财务是企业的焦点内容,更是当前企业事情中最单薄的环节。尤其是在参加WTO以后,房地产企业的财务面临更大的挑战和威胁。所以本文主要通过财务指标来探讨房地产上市公司的经营绩效。现代财务治理理论认为,企业的财务状况主要取决于企业的盈利能力、偿债能力、营运能力和生长能力。在美国的
10、财务学研究和实践中,被遍及应用于财务评价的指标体系入选的财务比率要能反应这四个方面的财务状况。在海内,1999 年6 月,财务部、国度经贸委、人事部、国度计委等四部委联合颁布了国有资本金效绩评价规矩,其中工商类企业绩效评价指标体系也反应了企业上述四个方面的财务状况。借鉴以上两个财务评价体系,并凭据我国上市公司的财务特点及选定的财务比率要能反应上述四个方面的财务状况的要求,特选定7个财务比率作为阐发的指标: 每股收益; 总资产报酬率= 利润总额/ 总资产; 营业利润率= 主营业务利润/ 主营业务收入; 总资产周转率= 主营业务收入/ 平均总资产,平均总资产= (期初总资产+ 期末总资产) / 2
11、 ; 速动比率(流动资产存货)/流动欠债;流动比率; 现金净流入。以上指标具有同趋势性,并且同为正指标,其数值越大,表明企业的财务状况越好。 (二)财务指标的主身分处置惩罚1步调1设上市公司数为n ,选取的财务比率共有k个, , , ,代表第i 家公司第j 项财务比率数据(i = 1 ,2 , ,n ;j = 1 ,2 , ,k) ,并对进行尺度化处置惩罚。尺度分t=(xi-)/2步调2盘算尺度化后财务比率i 与财务比率j 之间的相干系数 ,得到相干系数矩阵为R = () 。3步调3盘算R 的特征值和特征向量u。因为R为正定矩阵,故其特征值都是非负数,将它们依巨细顺序排列为: 0 ;应对付的特
12、征向量为(i = 1 ,2 , k) 。4步调4作主身分, , ,它们是, , ,的线性组合,组合系数为 的特征向量为 (i =1 ,2 , ,k) 。Z1 的方差最大, , , 的方差依次递减,由于就是的方差,故由特征值可求得各主身分的孝敬率及累计孝敬率:=/ = (i,m=1,2,k)是主身分保持原始数据信息总量的比重; 是主身分至 保持原始数据信量的比重。(三)确定息争释主身分在结构上市公司财务状况主身分之前,先要设定希望主身分所包罗总体信息的水平,即累计孝敬率。例如,希望主身分提供95%以上的信息,则要求95%。这样s个主身分, , ,便包罗了原来指标 至的95 %以上的信息,变量数也
13、由k 个减为s 个。在确定了选择s 个主身分之后,要凭据主身分的盘算结果,结合定性阐发对各主身分赋予新的意义和公道的解释。主身分是原始财务比率的线性组合,在这个线性组合中各变量的系数有大有小,在正有负。一般而言,线性组合中系数的绝对值大的财务比率表明其对该主身分的属性做出了较大的孝敬,若几个财务比率的系数相其时,则认为这一主身分是这几个财务比率性质的综合。(四)结构财务状况综合评价指数设选择了s 个主身分,则结构上市公司财务状况综合评价指数P 为P = + + +( 为孝敬率) ( *)(五) 预计上市公司财务状况的综合评价指数,然后排序将上市公司样本的尺度化后的财务比率数据代入各主身分线性表
14、达式得到各主身分的数据,再凭据综合评价指数表达式( * ) 得到企业财务状况的综合评价指数F值,指数越高代表企业的财务状况越好,相反,越低则企业的财务状况越差。三、房地产上市公司绩效评价实证研究(一)样本选择对付目前中国证券市场沪、深两市的房地产上市公司到底有几多家,一直是个较有争议的问题,难有一个准确的界定命字,各家阐发机构提供的数据也不完全一致。当前,按证券界的一般尺度,房地产上市公司大要可分为三大类,一类是主要从事住宅类开发的上市公司,好比深万科(000002);一类是主要从事开发区开发的上市公司,好比长春经开(600215);一类是综合类的房地产上市公司,好比中远生长(600641)等
15、。这三类加起来的话总数约莫有55家。本次研究的样本选择本着全面、客观的原则没有再对这55家公司进行分别,将对这55家上市公司进行研究。(二) 样本财务数据凭据前面结构的房地产上市公司绩效评价的指标体系,我们用A体现每股收益、B总资产报酬率、C体现营业利润率、D体现总资产周转率、E体现速动比率、F体现流动比率、G体现现金净流入。统计数据见表1。表1 房地产上市公司财务数据表(2005年)名称代码ABCDEFG人福科技6000790.250.0683198创光科技6001930.0545506物化股份6002470.11188836北京城建6002660.24733163天房生长600322526
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